II SA/Lu 875/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Referent stażysta Jacek Zięba, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi K. W. – P. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zwrotu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Wojewoda L. decyzją z dnia [...] nr [...] – po rozpatrzeniu odwołania K. W.-P. oraz odwołania A. K. od decyzji Starosty L. z dnia [...] nr [...], zobowiązującej A. K., J. L. oraz K. W.-P. do zwrotu na rzecz Gminy L. zwaloryzowanej i powiększonej należności z tytułu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w łącznej wysokości [...] zł – utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy powołał się na następujące okoliczności faktyczne i prawne: Na mocy aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep. A [...] z dnia [...] czerwca 1968 r. Skarb Państwa nabył od J. S. K. za kwotę [...] zł nieruchomość położoną w L. przy ul. J., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0,3851 ha. Nabycia przedmiotowej działki dokonano w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64), pod budowę przez L. Spółdzielnię Mieszkaniową osiedla mieszkaniowego pod nazwą "A.". W dniu [...] grudnia 2009 r. z wnioskiem o zwrot ww. nieruchomości wystąpili A. J. K., J. K. L. i K. M. W.-P. Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta L. orzekł o zwrocie dawnej działki nr [...], stanowiącej nieruchomość oznaczoną obecnie jako działki: nr ewid. [...] o powierzchni 0,1881 ha, nr ewid. [...] o powierzchni 0,0878 ha, nr ewid. [...] o powierzchni 0,1151 ha i nr ewid. [...] o pow. 0,0017 ha, na rzecz A. J. K. (w udziale 1/2 części), J. K. L. (w udziale 1/4 części) oraz K. M. W.-P. (w udziale 1/4 części). Jednocześnie organ pierwszej instancji zobowiązał wnioskodawców do zwrotu pobranego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zwaloryzowanego na dzień orzeczenia o zwrocie nieruchomości, z uwzględnieniem zwiększenia wartości nieruchomości po wywłaszczeniu, w łącznej wysokości [...] zł. Decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda L. - po rozpatrzeniu odwołania K. W.-P. oraz odwołania Prezydenta Miasta L. – utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...]. Na skutek skargi K. W.-P. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 29 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Lu 765/11 uchylił decyzję Wojewody L. z dnia [...] w części utrzymującej w mocy pkt V decyzji Starosty L. z dnia [...], obejmujący zobowiązanie wnioskodawców do zwrotu kwoty zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W uzasadnieniu wyroku Sąd podniósł, że do organu orzekającego w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości należy merytoryczna ocena sporządzonego w postępowaniu operatu szacunkowego, określającego wzrost wartości nieruchomości po wywłaszczeniu. Poddanie operatu szacunkowego zasadom postępowania dowodowego określonym w procedurze administracyjnej rodzi z kolei prawo strony do zgłaszania zarzutów i uwag. W sytuacji, gdy odniesienie się do nich wymaga wiedzy specjalistycznej, winien to uczynić rzeczoznawca będący autorem operatu. W takiej sytuacji może zaistnieć konieczność wyznaczenia rozprawy administracyjnej w oparciu o art. 89 § 1 k.p.a. Tymczasem w niniejszej sprawie – jak zauważył Sąd – skarżący już w odwołaniu kwestionowali przyjęcie, iż podniesiona została wartość działki nr [...] ze względu na jej zagospodarowanie poprzez wylanie asfalto-betonu i urządzenie wiaty śmietnikowej. Zdaniem skarżących teren ten nie może być wykorzystany ani jako boisko sportowe, ani też jako parking. Okoliczności te, w tym data wykonywanych robót, jakość urządzonej infrastruktury, nie były natomiast oceniane przez organy w toku postępowania administracyjnego. Rozpatrując ponownie odwołanie K. W.-P., Wojewoda L. przeprowadził w dniu [...] czerwca 2012 r. rozprawę administracyjną z udziałem stron postępowania. Następnie w piśmie z dnia [...] czerwca 2012 r. poinformował Starostę L. o konieczności aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] grudnia 2010 r. W piśmie z dnia [...] września 2012 r. zawiadomił zaś strony o zakończeniu postępowania odwoławczego i o możliwości zapoznania się stron z aktami sprawy. Decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda L. uchylił decyzję Starosty L. z dnia [...] w zakresie dotyczącym zobowiązania wnioskodawców do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczenie dawnej działki nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Powodem uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej we wskazanej części była utrata aktualności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W toku ponownie prowadzonego postępowania do akt sprawy dołączono nowy operat szacunkowy datowany na [...] listopada 2015 r., opracowany przez biegłą K. M. Prezydent Miasta L. w piśmie z dnia [...] grudnia 2015 r. wniósł uwagi do tego operatu, których uwzględnienie skutkowało załączeniem do akt sprawy kolejnego operatu szacunkowego datowanego na [...] marca 2016 r. Do operatu z dnia [...] marca 2016 r. zastrzeżenia złożył z kolei K. W.-P. Po uzupełnieniu przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego powyższy operat został przez biegłą K. M. uznany za nieważny i zastąpiony nowym operatem, datowanym na [...] października 2016 r. Ostatni ze sporządzonych operatów szacunkowych organ pierwszej instancji uznał za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Jednocześnie strony postępowania nie złożyły żadnych zastrzeżeń do tego operatu. Decyzją z dnia [...] Starosta L. zobowiązał A. J. K., J. K. L. oraz K. M. W.-P. do zwrotu na rzecz Gminy L. łącznej kwoty [...] zł, tj. - stosownie do udziałów w zwracanej nieruchomości - kwoty [...] zł tytułem zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, powiększonej o kwotę, o jaką zwiększyła się wartość tej nieruchomości po jej wywłaszczeniu, tj. [...] zł. W odwołaniu od powyższej decyzji K. W.-P. zarzucił jej naruszenie prawa materialnego, tj. art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że nakłady poczynione na nieruchomości zwiększają jej wartość. Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji z dnia [...] złożył również A. K., który zarzucił błędne ustalenie wartości zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości, a także wadliwe ustalenie wartości nakładów na tę nieruchomość. Po rozpatrzeniu powyższych odwołań Wojewoda L. nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia i powołaną na wstępie decyzją ostateczną z dnia [...] (zaskarżoną w niniejszej sprawie) utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] Wojewoda stwierdził, że decyzji tej nie można postawić zarzutu istotnego naruszenia prawa, stwarzającego podstawę do jej uchylenia. W ocenie organu odwoławczego postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za zwróconą nieruchomość zostało przez organ pierwszej instancji przeprowadzone prawidłowo. Wojewoda podkreślił, że podstawę ustalenia przez Starostę L. wartości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r. Organ odwoławczy nie znalazł natomiast podstaw by kwestionować prawidłowość twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w powyższej opinii. Wskazał, że z jej treści wynika, iż biegła K. M. ustaliła, że na badanym i zdefiniowanym rynku brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym stopniu zabudowy i podobnym zagospodarowaniu do nieruchomości wycenianej. Z tego względu wartość nieruchomości biegła ustaliła na podstawie jej wartości odtworzeniowej, przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjęto jej stan z dnia wywłaszczenia (tj. [...] czerwca 1968 r.) oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu (tj. [...] kwiecień 2012 r.), bez uwzględnienia skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W ocenie Wojewody zastosowane przez biegłą metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Sposób ich zastosowania został przy tym szczegółowo wyjaśniony w treści opinii. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniach organ drugiej instancji stwierdził, że nie znajdują one uzasadnienia. Przypomniał, że w odwołaniu A. K. zarzucono, iż czynione na przedmiotowej nieruchomości "nakłady były realizowane jedynie w celu wykonania podłoża asfaltowego, które w żadnym stopniu nie będzie służyło właścicielom nieruchomości, a miało spełniać jakieś bliżej nieokreślone funkcje w okresie, kiedy nieruchomość była w posiadaniu Gminy L." Z kolei pełnomocnik K. W.-P. w treści odwołania złożonego w imieniu swojego mocodawcy stwierdził, że "wylewka z asfalto-betonu nie nadaje się do użytku ani na boisko, ani na parking. Jest zniszczona i konieczne będzie jej usunięcie, co wymaga użycia ciężkiego sprzętu i wywiezienia do utylizacji gruzu. Pociągnie to z pewnością wysokie koszty. Trudno w tej sytuacji uznać, że nieruchomość zwrócona zwiększyła swoją wartość, co uzasadniałoby obciążenie wnioskodawców zwrotem nakładów poczynionych na nieruchomości po wywłaszczeniu." Odnosząc się do powyższych twierdzeń Wojewoda wskazał, że kwestie te były wielokrotnie wyjaśniane przez rzeczoznawcę majątkowego podczas przeprowadzanego w analizowanej sprawie przez organ pierwszej instancji postępowania administracyjnego. W pismach z dnia [...] stycznia 2016 r. oraz z dnia [...] maja 2016 r. biegła wyjaśniła, iż zbadanie przez rzeczoznawcę stanu przedmiotowej nieruchomości na dzień zwrotu tj. dzień [...] kwietnia 2012 r., nie jest możliwe z uwagi na prawie 4-letni upływ czasu. Mając powyższe na uwadze biegła zwróciła się w piśmie z dnia [...] stycznia 2016 r. do Starosty L. o przedłożenie dokumentów pozwalających na ustalenie faktycznego stanu nieruchomości na ten dzień. W odpowiedzi Starosta przedłożył kopię protokołów z przeprowadzonych w dniu [...] marca 2010 r. i w dniu [...] sierpnia 2010 r. oględzin nieruchomości, kopię z pozyskanego od Centralnego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w W. zdjęcia fotogrametrycznego terenu z 2012 r. oraz fragment operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2010 r., sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. Organ odwoławczy wskazał, że z ustaleń biegłej wynika, iż dla wywłaszczonej nieruchomości obowiązywał plan realizacyjny zagospodarowania terenu osiedla Z.-N., zatwierdzony na rzecz Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "S." decyzją z dnia [...] znak: [...], oraz decyzja o pozwoleniu na budowę budynków mieszkalnych z obiektami towarzyszącymi oraz uzbrojeniem i urządzeniem terenu z dnia [...] . nr [...], na terenie N.-Z. Na dzień zwrotu nieruchomości obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w L. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część II (Dz. Urz. Woj. L. z dnia 24 października 2002 r. Nr 124, poz. 2671). Zgodnie z ustaleniami planu, przedmiotowa nieruchomość położona była w obszarze oznaczonym symbolem KS1 - tereny urządzeń komunikacyjnych z przeznaczeniem pod parkingi, parkingo-garaże, z zapewnieniem udziału zieleni w zagospodarowaniu działki. Mając na względzie obowiązujące na dzień zwrotu przedmiotowej nieruchomości jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, biegła uznała, że znajdujące się na terenie tej nieruchomości części składowe, tj. utwardzenie terenu mogące służyć jako boisko lub parking oraz wiata śmietnikowa, są częścią osiedla wielorodzinnego, dlatego też ich wartość zwiększa wartość działki. Wojewoda zaznaczył, że podobnej oceny co do wzrostu wartości nieruchomości z tytułu znajdujących się na niej elementów scalonych dokonał także biegły rzeczoznawca majątkowy M. R. w nieaktualnym już operacie szacunkowym z dnia [...]grudnia 2010 r. Powyższe ustalenia, zdaniem organu drugiej instancji, pozostają natomiast w zgodzie z utrwaloną już przez sądy administracyjne wykładnią art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z której wynika, iż nakłady poczynione bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu dla realizacji celu wywłaszczenia powodują zwiększenie wartości nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przez byłego właściciela lub jego spadkobierców, określonego według zasad wskazanych w art. 140 ust. 2 ustawy (Wojewoda powołał się w tym względzie na wyroki NSA: z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 1971/10; z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 816/11; z dnia 21 stycznia 2015 r., sygn. akt I OSK 1323/13 i z dnia 26 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 2731/13). Skoro w analizowanej sprawie poczynione na nieruchomości nakłady zwiększały jej wartość, gdyż miały służyć realizacji celu wywłaszczenia, to pomimo, że cel ten nie został osiągnięty, nie ma znaczenia podnoszona przez pełnomocnika A. K. w odwołaniu od decyzji Starosty L. kwestia, iż w chwili obecnej nakłady te nie będą służyły właścicielom nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego dokonania przez biegłą wyceny nieruchomości metodą odtworzeniową, bez sprawdzenia sposobu dokonanej na nieruchomości wylewki asfalto-betonowej, Wojewoda wskazał, że biegła K. M. w piśmie z dnia [...] maja 2016 r. wyjaśniła, iż znajdująca się w (ówczesnym) operacie szacunkowym ocena stanu technicznego części składowych gruntu nie stanowi ekspertyzy budowlanej. Stan nieruchomości został określony podczas jej oględzin przeprowadzonych dla celów wyceny, mających charakter oględzin zewnętrznych ustalających stan techniczny, wiek, rodzaj. Powyższe wyjaśnienia znajdują zastosowanie również w odniesieniu do ostatecznego operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r., w którym wycena nawierzchni asfaltowej z krawężnikami nie uległa zmianie. Wojewoda podkreślił, że wobec braku poczynionych na wywłaszczonej nieruchomości szczegółowych ustaleń co do ww. elementów składowych gruntu na dzień zwrotu, tj. [...] kwietnia 2012 r., biegła zastosowała wycenę wartości odtworzeniowej ww. składników budowlanych na nieruchomości z zastosowaniem wzoru R. dla złej gospodarki remontowej - metodą czasową (liniową), z uwzględnieniem materiałów specjalistycznych dotyczących sposobów ustalenia zużycia technicznego budynków i budowli. Zdaniem organu drugiej instancji takiemu sposobowi wyceny przez biegłą wartości elementów scalonych na analizowanej nieruchomości nie można postawić zarzutu naruszenia obowiązujących przepisów prawa. Organ odwoławczy stwierdził, że subiektywne przekonanie strony o zawyżonej wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania odszkodowawczego. Kwestionując ustalenia operatu sporządzonego na zlecenie organu prowadzącego postępowanie strona mogła ponadto skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, do czego była uprawniona na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podsumowując rozważania odnoszące się do zarzutów przedstawionych w odwołaniach, Wojewoda L. podniósł, że wykonany na potrzeby postępowania operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r. rzeczoznawcy majątkowego K. M., nie zawiera nieprawidłowości, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie. Opinia biegłej została sporządzona zgodnie z przepisami prawa, w szczególności z art. 140 ust. 2 i 4, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 21 ust. 1 i § 23 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opinia ta jest logiczna, wiarygodna i przejrzysta, wykonana i podpisana przez uprawnioną osobę, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Ponadto w operacie znajduje się szczegółowy opis podejmowanych kolejno działań służących ustaleniu wartości nieruchomości i przyczyn przyjęcia przez biegłą takiego, a nie innego sposobu wyceny nieruchomości. Organ drugiej instancji nie znalazł także podstaw prawnych do zakwestionowania zaskarżonej decyzji Starosty L. z przyczyny wskazanej w odwołaniu A. K., tj. rzekomo wadliwie określonej wartości zrewaloryzowanej kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, ustalonej na kwotę [...] zł. Wojewoda stwierdził, że organ pierwszej instancji, po dokonaniu waloryzacji określonej w akcie notarialnym Rep. [...] z dnia [...] kwoty [...] zł przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, a także uwzględnieniu denominacji, prawidłowo – stosownie do powierzchni zwracanego gruntu – obliczył wartość zwaloryzowanego odszkodowania na kwotę [...] zł. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na przedstawioną wyżej decyzję ostateczną Wojewody L. złożył K. W.-P. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj. art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że nakłady poczynione na działce nr ewid. [...] zwiększyły wartość tej nieruchomości po jej wywłaszczeniu, podczas gdy faktycznie nakłady te wartość tę zmniejszają, a opinia rzeczoznawcy majątkowego w części odnoszącej się do wyceny tych nakładów metodą odtworzeniowa jest dotknięta błędem, bowiem biegła nie zbadała samodzielnie, jak zbudowany jest faktycznie "nakład" w postaci wylewki asfaltowej przyjmując, że przy wykonaniu wylewki zachowano wszelkie należne parametry techniczne. Wskazując na powyższe skarżący wniósł o "uchylenie zaskarżonej decyzji w punkcie I tj. w części utrzymującej decyzję Starosty L. zobowiązującą wnioskodawców do zapłacenia na rzecz Gminy L. kwoty [...] zł, z czego [...] zł. stanowi kwota tytułem zwiększenia wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu".  W uzasadnieniu skargi skarżący podtrzymał twierdzenie, że wykonana na działce nr ewid. [...] wylewka asfalto-betonowa, nie zwiększa wartości tej działki w sposób ani obiektywny, ani subiektywny. Wylewka ta nie może być uznana za boisko sportowe, bowiem" nie spełnia kryteriów obecnie obowiązujących", nie może być również używana jako parking "bo nikt tam nie prowadzi parkingu". Co więcej, aby usunąć tę wylewkę z nieruchomości należy wydać znaczne środki finansowe, a ponadto zapłacić za utylizację asfalto-betonu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda L. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania, w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania tych rozstrzygnięć z obrotu prawnego. Kontrolowane decyzje zostały wydane w przedmiocie zwrotu na rzecz Gminy L. zwaloryzowanej i powiększonej kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Przypomnieć należy, ze odszkodowanie to dotyczy nieruchomości położonej przy ul. J. w L., przejętej na rzecz Skarbu Państwa od J. S. K. jako działka nr ewid. [...] o powierzchni 0,3851 ha, na mocy aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep A Nr [...] z dnia [...] czerwca 1968 r., za cenę [...] zł, która to nieruchomość, stanowiąc obecnie działki ewidencyjne nr: [...] o powierzchni 0,1881 ha, [...] o powierzchni 0,0878 ha, [...] o powierzchni 0,1151 ha i [...] o pow. 0,0017 ha, została mocą decyzji Starosty L. z dnia [...] zwrócona na rzecz następców prawnych byłego właściciela, tj. na rzecz A. J. K. (w udziale 1/2 części), J. K. L. (w udziale 1/4 części) oraz skarżącego K. M. W.-P. (w udziale 1/4 części). Powołana wyżej decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości orzekała jednocześnie o zobowiązaniu beneficjentów tego zwrotu do zapłaty na rzecz Gminy L. zwaloryzowanej i powiększonej o różnicę w wartości nieruchomości kwoty odszkodowania (ceny) za przedmiotową nieruchomość wypłaconego byłemu właścicielowi w chwili jej przejęcia przez Skarb Państwa. W tej części decyzja ta została jednak uchylona wraz z utrzymującą ją w mocy decyzją Wojewody L. z dnia [...] przez Wojewódzki Sąd Administracyjny prawomocnym wyrokiem z dnia 29 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Lu 765/11. W świetle opisanego stanu rzeczy kwestia zwrotu dawnej działki nr ewid. [...] o powierzchni 0,3851 ha została już prawomocnie rozstrzygnięta w sposób korzystny dla następców prawnych jej byłego właściciela, zaś przedmiotem dalszego procedowania w sprawie pozostawała już wyłącznie kwestia zwrotu na rzecz Gminy L. odszkodowania za tę nieruchomość. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) - dalej jako "u.g.n.", w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania (ust. 1). Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (ust. 2). Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości (ust. 3). W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z dnia 13 października 2003 r. sygn. akt OPS 6/03, z art. 140 u.g.n. wynika obowiązek rozliczenia pomiędzy Skarbem Państwa lub gminą a osobą, na rzecz której orzeczony został zwrot wywłaszczonej nieruchomości i nie jest to uzależnione czy też powiązane w jakikolwiek sposób z kwestią, kto dokonał nakładów na wywłaszczoną nieruchomość, które wpłynęły na zmianę jej wartości w chwili zwrotu. W niniejszej sprawie pozostaje poza sporem, że w obrębie nieruchomości zwróconej decyzją Starosty L. z dnia [...] od czasu jej wywłaszczenia zrealizowano składniki budowlane w postaci: nawierzchni asfaltowej o powierzchni 800 m2, chodnika z płyt betonowych bez obrzeży o powierzchni 16 m2, altany śmietnikowej murowanej o powierzchni użytkowej 15 m2 oraz składu kwietników betonowych zbrojonych (29 szt.). Nie jest przy tym również kwestionowane, że ww. nakłady zostały poczynione w związku z planowaną realizacją celu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości, jakim była budowa osiedla mieszkaniowego. Nadto w świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że powyższe składniki budowlane zostały zrealizowane przed złożeniem wniosku o zwrot dawnej działki nr [...], tj. przed [...] grudnia 2009 r. W tym kontekście sporna pozostawała wyłącznie kwestia terminu realizacji składu kwietników betonowych (pozostałe składniki zostały bezspornie wykonane w 1983 r.). Za przyjęciem, iż zostały one posadowione przed dniem złożenia wniosku o zwrot nieruchomości przemawia jednak treść wyjaśnień złożonych w toku postępowania przez strony, w tym przez samego skarżącego (k. k. 9 i k. 15, tom III akt adm. I inst.). W świetle powyższego uzasadnione było przypuszczenie, że nakłady poczynione w obrębie dawnej działki nr [...] skutkowały zmianą jej wartości względem ceny ustalonej w akcie notarialnym z dnia [...] czerwca 1968 r. Zmniejszenie bądź zwiększenie wartości nieruchomości (a w konsekwencji odszkodowania podlegającego zwrotowi), o których mowa w art. 140 ust. 4 u.g.n., może być stwierdzone wyłącznie w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy, który dokonuje wyceny nieruchomości w sposób określony w przepisach u.g.n., a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 ze zm. – dalej jako "rozporządzenie"). Zaskarżone w niniejszej sprawie rozstrzygnięcie zostało oparte na operacie szacunkowym z dnia [...] października 2016 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. Dokonana przez organy pozytywna ocena przedmiotowego dowodu, która znalazła wyraz w jego analizie przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, nie budzi natomiast zastrzeżeń Sądu, spełniając wymogi wynikające z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Jak wyjaśnił organ odwoławczy, oceny wartości przedmiotowej nieruchomości biegła dokonała na podstawie jej wartości odtworzeniowej, przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej. Przy określaniu wartości nieruchomości zestawiła jej stan z dnia wywłaszczenia ([...] czerwca 1968 r.) oraz stan z dnia zwrotu ([...] kwietnia 2012 r.), nie uwzględniając przy tym skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym oraz zmian w jej otoczeniu. Organy słusznie stwierdziły, że w świetle przepisów ww. rozporządzenia (§ 21 i § 23) zastosowane przez biegłą metody i podejście były dopuszczalne. Istota zarzutów skargi sprowadza się do ustalenia wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości składnika budowlanego w postaci nawierzchni asfaltowej ("wylewki asfalto-betonowej"). Skarżący kwestionuje bowiem, jakoby ów składnik budowlany mógł spowodować wzrost wartości działki nr ewid. [...], wskazując, iż biegła nie dokonała weryfikacji jakości wykonania spornej nawierzchni, opierając się wyłącznie na oględzinach jej warstwy wierzchniej. W ocenie Sądu zarzut skarżącego jest pozbawiony racji. Należy bowiem stwierdzić, że do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego dokonującego wyceny wartości nieruchomości nie należy opracowywanie ekspertyz technicznych poszczególnych składników budowlanych. Z art. 155 ust. 1 u.g.n. wynika, że rzeczoznawca wykorzystuje wszelkie (zarówno niezbędne, jak i dostępne) dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w podanych w tym przepisie źródłach. Ponadto, działając na zlecenie organu administracji publicznej lub sądu, rzeczoznawca majątkowy ma prawo wstępu na teren wycenianej nieruchomości. Przy określaniu wartości poszczególnych składników budowlanych rzeczoznawca majątkowy ma przy tym obowiązek uwzględnienia stopnia ich zużycia. Przeprowadzanie szczegółowej ekspertyzy technicznej składników budowlanych szacowanej nieruchomości wykracza natomiast poza kompetencje rzeczoznawcy majątkowego i w świetle przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia nie jest niezbędne dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto, w kontekście podniesionego w skardze zarzutu, wypada powtórzyć za organem odwoławczym, że subiektywne przekonanie strony o zawyżonej cenie za wywłaszczoną nieruchomość nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, ani też nie skorzystała z zawartego w art. 157 u.g.n. uprawnienia do poddania prawidłowości sporządzenia operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podsumowując stwierdzić należy, że organy orzekające w niniejszej sprawie, nakładając na skarżącego oraz pozostałych beneficjentów zwrotu dawnej działki nr ewid. [...] obowiązek zwrotu na rzecz Gminy L. odszkodowania za wywłaszczenie tej nieruchomości, prawidłowo ustaliły na kwotę [...] zł zwaloryzowanąw wartość tego odszkodowania oraz zasadnie - bazując na operacie szacunkowym z dnia [...] października 2016 r. - kwotę tę powiększyły o [...] zł, jako kwotę równą różnicy wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zwrotu. Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.