I SA/Wa 1285/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant referent Marcin Sieradzki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2018 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej "[...]" w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej "[...]", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta miasta W. z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...], ustalającą opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] o powierzchni [...] m2, na skutek jej podziału. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Prezydent decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. ustalił Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej "[...]" opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości opisanej na wstępie nieruchomości, na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Prezydent wskazał, że na wniosek właściciela przedmiotowej nieruchomości, decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., która stała się ostateczna w dniu [...] lipca 2014 r., zatwierdził jej podział na działki o nr od [...] do [...]. Powołując się na uchwałę Rady miasta W. z dnia [...] stycznia 2008 r., nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, Prezydent wskazał, że jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30% wzrostu wartości. W niniejszej sprawie wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzonego na zlecenie organu I instancji. Wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem ustalono w nim na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% różnicy wartości opłata adiacencka ustalona została w wysokości [...] zł. Przy czym w opinii Prezydenta operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a zatem wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału został właściwie udowodniony. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, Spółdzielnia Mieszkaniowo-Budowlana wniosła odwołanie. W jego uzasadnieniu zarzuciła organowi naruszenie art. 7, 77 i 107 kpa z uwagi na fakt, że organ I instancji nie zebrał w sposób wyczerpujący stanowisk wszystkich uczestników postępowania przed wydaniem decyzji. Zdaniem Spółdzielni postępowanie dowodowe wymagało dalszego uzupełnienia, ponieważ operat szacunkowy zawiera braki, które czyniły materiał dowodowy niepełnym i uniemożliwiały wydanie prawidłowej decyzji. Ponadto strona zauważył, że nie uzyskała żadnej korzyści majątkowej na skutek podziału nieruchomości. Brak zaś odniesienia przez stronę jakiejkolwiek korzyści majątkowej z tego tytułu oraz brak możliwości uiszczenia przedmiotowej opłaty ze środków wniesionych przez właścicieli podzielonej nieruchomości przy jednoczesnym braku środków własnych uzasadnia, zdaniem strony, odstąpienie od ustalenia przedmiotowej opłaty. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2015 r. Dz. U. poz. 1774, ze zm.) opłata adiacencka może, ale nie musi być ustalona. Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu organ odwoławczy, wskazując na treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podkreślił, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Dowodem zaś potwierdzającym wzrost wartości nieruchomości, stosownie do postanowień art. 146 ust. 1a powołanej ustawy, jest opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzana w formie operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie Prezydent ustalił opłatę adiacencką na podstawie wartości (przed i po podziale) przedmiotowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem oszacowano na kwotę [...] zł, natomiast po jej podziale na kwotę [...] zł. Podział nieruchomości spowodował zatem wzrost jej wartości o kwotę [...] zł, co przy zastosowaniu stawki 30% daje kwotę [...] zł. Stawka 30% została ustalona przez Radę miasta W. uchwałą z dnia [...] stycznia 2008 r., nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wobec czego organ II instancji nie znalazł podstaw do zakwestionowania ustalonej w sporządzonym operacie wyceny wartości nieruchomości. Przy czym organ odwoławczy uznał, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien zatem dokonać tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego przedmiotowy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dział IV) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Dokonując zatem jego oceny, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania prawidłowości tego operatu, a co za tym idzie nie znalazł podstaw do odmówienia mu mocy dowodowej w niniejszej sprawie. Jednocześnie organ zaznaczył, że stosownie do art. 81 kpa strona miała możliwość wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Odnośnie zgłoszonych przez odwołującą się zastrzeżeń do operatu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że to nie organ powinien się do nich ustosunkować, ale rzeczoznawca majątkowy. Organ zaś dokonuje oceny wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniając obowiązujące go przy sporządzaniu operatu przepisy prawa. W niniejszej sprawie Prezydent dokonał takiej oceny i uznał, że wyjaśnienia rzeczoznawcy, zawarte w pismach z dnia [...] grudnia 2016 r. i [...] marca 2017 r. są wyczerpujące. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania tych wyjaśnień. Natomiast odwołująca mogła kwestionować prawidłowość operatu szacunkowego, występując do organizacji rzeczoznawców majątkowych, czego nie uczyniła. Ponadto nie złożyła również dowodu w postaci kontroperatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na jej zlecenie. Wymienione w odwołaniu powody uzasadniające odstąpienie od ustalania opłaty adiacenckiej w ocenie organu II instancji nie są przesłankami ustawowymi, a organ ustalając opłatę adiacencką nie dokonuje oceny, czy podmiot zobligowany do jej uiszczenia uzyskał korzyści z podziału nieruchomości i czy jest w stanie uiścić tę opłatę. Organ bada jedynie, czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2017 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowo-Budowlana. Skarżąca Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, czyli: - art. 15 w związku z art. 127 § 1 i 2, w związku z art. 138 § 1 kpa poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania wyrażające się w braku przeprowadzenia postępowania i ograniczenia się jedynie do przywołania fragmentów wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych, - naruszenie art. 7, 75, 77 § 1 w związku z art. 10 kpa i art. 81 kpa poprzez zaakceptowanie wadliwego postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organ I instancji, - przekroczenie wynikającej z art. 80 kpa zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu ustaleń sprzecznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, - art. 107 § 3 w zw. z art. 115 kpa poprzez brak odniesienia się do wszystkich stwierdzeń i zarzutów skarżącej. W uzasadnieniu skargi skarżąca Spółdzielnia przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2017 r. Dz. U. poz. 1369, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 121, ze zm.), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki przepisu art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. W niniejszej sprawie operat szacunkowy ustalający wartość działki przed podziałem i po podziale nie budzi zastrzeżeń Sądu. Dokonując jego oceny, Sąd uznaje za prawidłową ocenę Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że zawiera on wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów obowiązującego prawa. Rzeczoznawca majątkowy oszacowanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości przed podziałem wyliczył w nim na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% różnicy wartości opłata adiacencka wyliczona została w wysokości [...] zł. Wyliczeń tych rzeczoznawca majątkowy dokonał w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca wyodrębnił do określenia wartości rynkowej gruntu trzy transakcje nieruchomościami uznanych przez niego za najbardziej podobne. Zgodnie z przyjętym podejściem i metodą, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wziął pod uwagę wszystkie mniej oraz bardziej korzystne parametry działek zarówno przed, jak i po podziale. Zdaniem Sądu w operacie szacunkowym zastosowano właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat szacunkowy jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. Biegły - rzeczoznawca majątkowy określił cechy, jakie mają wpływ na cenę (wartość) nieruchomości na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych, literatury fachowej oraz na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości. Cechami tymi są w szczególności: lokalizacja, otoczenie, komunikacja miejska, dostęp do drogi publicznej, powierzchnia i kształt. Zgodnie więc z ww. opinią, wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Na podstawie tej wartości ustalono, biorąc pod uwagę 30% stawkę (uchwała Rady miasta W. z dnia [...] stycznia 2008 r., nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału), wysokość omawianej opłaty, czyli w przedmiotowej sprawie [...] zł. Zdaniem Sądu, rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1, § 55, § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podkreślenia także wymaga, że operat ten był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 powołanej ustawy, a zatem jest on dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Dodatkowo Sąd pragnie podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy w pismach z dnia [...] grudnia 2016 r. i [...] marca 2017 r. ustosunkował się do zgłaszanych zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu kwestionowanie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego opłaty adiacenckiej, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia [...] sierpnia 2016 r. W przypadku bowiem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Skarżąca Spółdzielnia takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawiła. Sąd zgadza się ze stanowiskiem, jakie ukształtowało się w orzecznictwie sądów administracyjnych, z którego wynika, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalistycznych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Dlatego jeśli strona uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinna była przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 174/08). Odnosząc się do zarzutów skargi, stwierdzić należy, że w ocenie Sądu są one niezasadne. Organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie w rozpatrywanej sprawie. Nie doszło w niej do naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 7, 75, 77 § 1 w związku z art. 10 kpa i art. 80 i 81 kpa poprzez zaakceptowanie wadliwego postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organ I instancji. W szczególności skarżąca Spółdzielnia nie przedstawiła na tę okoliczność żadnych argumentów. Za takie nie można bowiem uznać wyjaśnień zawartych w skardze, z których wynika, że skarżąca Spółdzielnia upatruje wskazanych naruszeń w fakcie, że po uzyskaniu wyjaśnień biegłego organ I instancji nie przedstawił jej swojego stanowiska w tej sprawie, skoro prawidłowo uczynił to w uzasadnieniu wydanej decyzji, ewentualnie w fakcie oczekiwania przez Spółdzielnię, że organ I instancji dodatkowo pisemnie wezwie ją do ustosunkowania się do otrzymanych wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego, czy też w fakcie, że Spółdzielnia mimo otrzymania zawiadomienia z dnia [...] listopada 2016 r. o zakończeniu przez organ I instancji prowadzenia postępowania wyjaśniającego w rozpatrywanej sprawie oczekiwała, że postępowanie dowodowe nadal będzie prowadzone. W konsekwencji za niezasadny uznać również należy postawiony w skardze zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 15 w związku z art. 127 § 1 i 2, w związku z art. 138 § 1 kpa, który skarżąca oparła jedynie na własnym przekonaniu, że w rozpatrywanej sprawie sporządzony operat szacunkowy był wadliwy, a postępowanie dowodowe wymagało dalszego uzupełnienia. Nie zasługuje na uwzględnienie także postawiony w skardze zarzut naruszenia art. 107 § 3 w związku z art. 115 kpa poprzez brak odniesienia się do wszystkich stwierdzeń i zarzutów skarżącej. W ocenie Sądu organy zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, poddając ocenie także istotne wątpliwości przedstawione przez skarżącą Spółdzielnię. Dokonana ocena materiału dowodowego mieści się w granicach wyznaczonych przez zasadę swobodnej oceny dowodów. Sąd dostrzega pewne uchybienia uzasadnienia organu II instancji w zakresie braku pełnego odniesienia do zarzutów skarżącej podniesionych w odwołaniu, oraz organu I instancji w zakresie stanowiska organu co do zakresu dokonywanej oceny operatu szacunkowego ale te mankamenty uzasadnień nie mają wpływu na prawidłowość wydanych w sprawie decyzji, ponieważ w ocenie Sądu zaskarżona decyzja, a w szczególności sporny operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie, odpowiadają prawu. Wyjaśnić jedynie trzeba, że wbrew wywodom organu I instancji jest on zobowiązany ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości, co też w rozpatrywanej sprawie organ I instancji ostatecznie uczynił. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również zobowiązany jest ocenić, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko, co do zakresu oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od wielu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). Zwrócić należy uwagę, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14 stwierdził, że jeśli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 kpa, a które z nich wymagają wiadomości specjalnych - aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale także do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Dopiero gdy wyjaśnienia biegłego organ uzna za wystarczające (w ramach art. 80 kpa), może oczekiwać od strony postępowania kwestionującej opinię o wartości nieruchomości poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1a ustawy. Reasumując, Sądu uznał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej sporządzony został zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami powołanego rozporządzenia, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w zgodzie z obowiązującymi przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Ze względu na podniesione w uzasadnieniu skargi dodatkowe zarzuty wyjaśnić jeszcze należy, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku uzyskaniem przez skarżącą Spółdzielnię jakichkolwiek korzyści majątkowych. Wzrost ten może być wynikiem podziału jednej dużej działki na kilka mniejszych działek, które są bardziej atrakcyjne i pożądane ze względu na popyt występujący na danym rynku obrotu nieruchomościami. Zmiana następuje w zakresie powierzchni i położenia wydzielonych w wyniku podziału działek ewidencyjnych. Po podziale otrzymują one nowy kształt, parametry, powierzchnię i oznaczenie i mogą być przedmiotem czynności prawych, a więc przedmiotem obrotu. W ten sposób w wyniku podziału jednej dużej działki na kilka czy jak w rozpatrywanej sprawie kilkanaście mniejszych działek, poprzez wyodrębnienie zdolnych do obrotu prawnego atrakcyjnych i bardziej poszukiwanych działek, rośnie wartość tej samej co przed podziałem większej działki gruntu. W rozpatrywanej sprawie nie ma zatem żadnej doniosłości prawnej, że skarżąca spółdzielnia nie odniosła z dokonanego podziału jakichkolwiek wymiernych korzyści majątkowych, że poniosła koszty związane z przeniesieniem własności poszczególnych działek oraz że nie ma możliwości uiszczenia ustalonej opłaty ze środków wniesionych przez właścicieli podzielonej działki ani środków własnych skarżącej Spółdzielni, czyli fakty, które w przekonaniu skarżącej Spółdzielni uzasadniają odstąpienie od wymierzenia opłaty adiacenckiej w jej przypadku. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2017 r. Dz. U. poz. 1369, ze zm.) orzekł jak w sentencji.