IV SA/Wa 1677/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka,, sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi W. sp. z o. o. z siedzibą w R. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącej W. sp. z o. o. z siedzibą w R. kwotę 1697 (tysiąc sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. nakazuje ściągnąć od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie kwotę 800 (osiemset) złotych tytułem nieuiszczonego wpisu sądowego od skargi. Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] marca 2018r. znak [...] uchylająca zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017 r. w części dotyczącej pkt 4 i w tym zakresie umarzająca postępowanie, w pozostałej części utrzymująca zaskarżoną decyzję w mocy. Stan sprawy jest następujący. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. znak: [...], orzekł: - w pkt 1. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 203.146,00 zł za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0500 ha i nr [...]o pow. 0,0623 ha, - w pkt 2. o przyznaniu kwoty 111.639,00 zł na rzecz dotychczasowego właściciela [...] sp. z o.o. w [...] za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0500 ha oraz kwoty 91.507,00 zł na rzecz [...] sp. z o.o. w [...], za wygasłe prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0623 ha, przeznaczonych pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] łączącej węzeł [...] z węzłem [...] połączonej w sposób bezkolizyjny z istniejącymi drogami krajowymi nr [...] i nr [...] i linią kolejową [...]- etap IV, - w pkt 3. o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, - w pkt 4. o zaliczeniu na poczet ustalonego odszkodowania kwoty, która została wypłacona na rzecz [...] sp. z o.o. w [...] z tytułu decyzji Wojewody [...] z dnia 12 maja 2015 r. znak [...]. Rozstrzygnięcie powyższe zostało poprzedzone następującym tokiem postępowania. Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0500 ha oraz nr [...] o pow. 0,0623 ha decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2014 r. została przeznaczona pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...]. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem wydania przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju decyzji z dnia [...] października 2015 r. Działka nr [...] stanowiła własność Skarbu Państwa, użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości była spółka, natomiast działka nr [...] stanowiła własność tejże spółki. Decyzją z dnia [...] maja 2015 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 96 158,00 zł na rzecz [...] sp. z o.o., za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 359 404,00 zł na rzecz [...] sp. z o.o., za wygasłe prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], przeznaczonych pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...], a także w pkt 3 zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna jednak nie wcześniej niż przed uzyskaniem przez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej waloru ostateczności. Wskutek wniesienia odwołania przez skarżącego Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] października 2016 r. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że operaty szacunkowe autorstwa R. W. nie mogą stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania z uwagi na przyjęcie przez biegłego do porównania nieruchomości niepodobnych do wycenianej, biorąc pod uwagę stan zagospodarowania. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...], orzekł jak opisano wyżej (przyznana kwota odszkodowania istotnie niższa od poprzednio przyznanej), w tym zaliczył na poczet ustalonego odszkodowania kwotę, która została wypłacona na rzecz spółki z tytułu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła skarżąca i podała, że wartość nieruchomości ustalona przez organ na podstawie sporządzonych w przedmiotowym postępowaniu operatów szacunkowych została zaniżona. W ocenie skarżącego biegły przyjął do porównania nieruchomości położone na terenach objętych specjalną strefą ekonomiczną które podlegają innym realiom rynkowym i nie mogą stanowić podstawy do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Wskazano również, że rzeczoznawca majątkowy nie dokonał oceny, czy w przedmiotowej sprawie zachodzi przesłanka do zastosowania podejścia dochodowego oraz dokonując wyceny nie wziął pod uwagę dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości. Skarżący wyjaśnił, że przedstawiona nieruchomość ma znacznie wyższą wartość niż wysokość ustalonego odszkodowania ze względu na osiągane dochody. Zdaniem skarżącego poprzez przyznanie odszkodowania w niższej wysokości aniżeli rzeczywista wartość rynkowa nieruchomości, doszło do naruszenia konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania. Minister rozpoznając odwołanie podkreślił, że operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Dalej stwierdził, że rzeczoznawca ustalił, że działka nr [...] położona jest na płaskim terenie, posiada kształt nieregularnego wielokąta. Działka była zabudowana kontenerową stacją paliw z dwoma dystrybutorami (Pb i ON) oraz dwoma zbiornikami na paliwo po 10 000 I każdy, z wiatą nad dystrybutorami, monitoringiem, pomieszczeniem biurowym, produkcji fabryki kontenerów "[...]", typ [...], rok budowy 1990. Ponadto na działce znajdowała się nawierzchnia z asfaltobetonu, mocno zniszczona o powierzchni 623 m2. Działka była uzbrojona w przyłącze teletechniczne, kabel energetyczny. Z kolei działka nr [...] położona jest na płaskim terenie, posiada kształt zbliżony do wydłużonego trójkąta. Na przedmiotowej działce znajdowała się nawierzchnia asfaltobetonowa, bardzo zniszczona, o powierzchni 500 m. Przez działkę przebiega wodociąg, sieć teletechniczna, kabel energetyczny. Na działce zlokalizowany jest słup wysokiego napięcia. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny zurbanizowane. Dojazd do działki odbywa się drogą utwardzoną o nawierzchni asfaltowej. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 2002 r., przedmiotowe działki położone były w konturze terenów oznaczonych jako usługi komercyjne, w tym przemysł. Wyceniając działkę nr [...], stanowiącą przedmiot użytkowania wieczystego, biegły w pierwszej kolejności dokonał analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe i przemysłowe zawartymi w okresie od 2015 r. do 2017 r. Jako rynek właściwy przyjęto rynek lokalny - gminę [...]. W związku z niewystarczającą liczbą wiarygodnych transakcji nieruchomościami będącymi w użytkowaniu wieczystym, określenia wartości działki nr [...] jako prawa użytkowania wieczystego biegły dokonał z wykorzystaniem współczynnika korygującego zdefiniowanego w § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził występowanie 6 transakcji prawem własności nieruchomości podobnych. W celu określenia wartości prawa własności gruntu przedmiotowej działki zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Z uzyskanego zbioru do porównania wykorzystano cztery transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Powyższe pozwoliło na oszacowanie wartości rynkowej prawa własności gruntu działki nr [...] na kwotę 118.401,00 zł (190,05 zł/m2), natomiast wartości prawa użytkowania wieczystego tej działki na kwotę 69.975,00 zł. W celu ustalenia, czy cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określił również wartość przedmiotowej działki w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Obszar badania został rozszerzony z uwagi na ograniczony rynek lokalny obejmujący gminę [...]. Rzeczoznawca ustalił, że na tak zakreślonym rynku ceny nieruchomości drogowych wahały się w przedziale od 10,00 zł/m2 do 57,56 zł/m2 i uznał, że cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość (drogi) nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, w związku z czym przyjął wartość wynikającą z przeznaczenia usługowego, bez uwzględnienia przeznaczenia wynikającego z decyzji zrid. Rzeczoznawca majątkowy dokonał również oszacowania wartości odtworzeniowej budowli posadowionych na działce nr [...], tj. nawierzchni z asfaltobetonu, przyłącza energetycznego oraz przyłącza teletechnicznego (21.532,00 zł). Rzeczoznawca określił również wartość rynkową kontenerowej stacji paliw wskazując, że wynosi ona 27.000,00 zł. Podkreślił również, że kontener został w całości przetransportowany samochodem ciężarowym w inne miejsce celem dalszego wykorzystania przez właściciela spółki. Ostatecznie wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budowli posadowionych na przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 91.507,00 zł. Z kolei wyceniając działkę nr [...] biegły również dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości drogowych oraz nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo usługowe i przemysłowe. W pierwszej kolejności dokonał analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe i przemysłowe zawartych w okresie od 2015 r. do 2017 r. Jako rynek właściwy przyjęto rynek gminy [...]. Na tak zakreślonym terytorialnie i czasowo rynku, rzeczoznawca majątkowy stwierdził występowanie 6 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Z uzyskanego zbioru do porównania wykorzystano cztery transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Powyższe pozwoliło na oszacowanie wartości rynkowej gruntu działki nr [...] na kwotę 95.025 00 zł (190,05 zł/m2). Analizując zasadę korzyści doszedł do tożsamych wniosków jak przy pierwszej działce tj. że cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość (drogi) nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Dokonano także oszacowania wartości odtworzeniowej składników budowlanych posadowionych na działce nr [...], tj. nawierzchni z asfaltobetonu (16.614,00 zł). Ostatecznie wartość odtworzeniową działki nr [...] oszacowano na kwotę 111.639,00 zł. Organ po dokonaniu oceny operatów szacunkowych w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia i u.g.n. uznał, że nie zawierają one nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze ich wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Odnosząc się do stawianego przez skarżącego zarzutu zaniechania przez rzeczoznawcę analizy możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie podejścia dochodowego przy wycenie, to rzeczoznawca majątkowy wskazał, że podejście dochodowe można stosować dla określenia wartości rynkowej enumeratywnie, jednakże w uzyskiwanym dochodzie muszą pojawiać się wszystkie elementy wpływające na wysokość tych dochodów. Elementy te muszą stanowić nierozerwalną całość wycenianej nieruchomości, a jak wyjaśnił biegły, w przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie zaistniała, gdyż wymontowany kontener nie był i nie mógł być przedmiotem wywłaszczenia. Zgodnie z treścią art. 153 ust. 2 u.g.n. podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Kontenerowa stacja benzynowa nie stanowiła części składowej przedmiotowej nieruchomości i jako taka nie podlegała wycenie. Oszacowaniu podlegał jedynie grunt i te naniesienia budowlane, które były z nim trwale związane, a więc nawierzchnia asfaltowa i przyłącza. Brak jest zatem podstaw, by szacować ewentualne dochody jakie mógłby przynosić grunt, na którym nie znajduje się stacja benzynowa przynosząca zyski. Prawidłowo zatem rzeczoznawca majątkowy wyceniając przedmiotową nieruchomość zastosował podejście porównawcze, odstępując jednocześnie od zastosowania podejścia dochodowego. Jeśli chodzi o podobieństwo nieruchomości to zdaniem organu podobne to takie, które są porównywalne. Nie muszą być one porównywalne pod każdym względem. Kryteria podobieństwa określone zostały w art. 4 pkt 16 u.g.n. zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie organu nieruchomości przyjęte do porównania spełniają te wymogi. Natomiast w kwestii zarzutu nieporównywalności nieruchomości leżących w specjalnej strefie ekonomicznej, to rzeczoznawca wyjaśnił, że zawierane transakcje nieruchomościami położonymi w specjalnej strefie ekonomicznej również są transakcjami rynkowymi, a na badanym rynku różnica w cenie nie jest zauważalna. Organ na zakończenie podkreślił, że strona nie przedstawiła miarodajnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń, w tym alternatywnego operatu szacunkowego, a także nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Uzasadniając stanowisko co do umorzenia postępowania w przedmiocie zaliczenia na poczet ustalonego odszkodowania kwoty już wypłaconej na podstawie pierwszej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. to Minister stwierdził, co następuje. Zgodnie z art. 12 ust. 5a specustawy drogowej, na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, o której mowa w ust. 4g. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. Dalej organ powołał się na orzeczenie NSA z dnia 13 października 2017 r., sygn. akt I OSK 1454/17 i stwierdził, że postępowanie w sprawie wypłaty na podstawie art. 12 ust. 5a specustawy drogowej zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, jest postępowaniem samodzielnym, kończącym się wydaniem w ww. przedmiocie przez uprawniony organ czynności w postaci wypłaty, bądź odmowy wypłaty zaliczki, o której mowa w omawianym przepisie prawa. Tym samym brak jest podstaw do orzekania w decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejętą z mocy prawa pod budowę drogi nieruchomość. Kwestia ta, jako będąca jedynie kwestią rozliczeń pomiędzy osobą uprawnioną do odszkodowania a płatnikiem, pozostaje poza prowadzonym postępowaniem odszkodowawczym. Skargę na powyższą decyzję złożyła spółka, zarzucając przedmiotowej decyzji naruszenie przepisu prawa materialnego, a to: - art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 oraz art. 154 u.g.n. przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu za miarodajne operatów szacunkowych z dnia 22 marca 2017 r. sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego P.S., opierających się na błędnym założeniu, że nieruchomości przyjęte do porównania, położone na terenach objętych specjalną strefą ekonomiczną są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości skarżącego, które przecież w takiej strefie się nie znajdują; różniącymi się ponadto w sposób istotny powierzchnią, co oznacza, że biegły wykorzystał do wydania opinii nieruchomości nieporównywalne z nieruchomościami skarżącego; - art. 134 ust. 2 w zw. z art. 153 ust. 2 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu za prawidłowo sporządzone operatów szacunkowych, w których rzeczoznawca majątkowy P. S. nie uwzględnił dotychczasowego sposobu użytkowania wycenianych nieruchomości i nie zastosował przy wycenie w/w nieruchomości podejścia dochodowego, co też mając na uwadze dotychczasowy sposób użytkowania tych nieruchomości było konieczne dla prawidłowej ich wyceny, a ponadto na co wskazywał organ II instancji w swoich wytycznych, uchylając pierwszą decyzję Wojewody. Podniesiono dalej naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 139 k.p.a. w ten sposób, że organ I instancji, wbrew wytycznym Ministra Infrastruktury i Budownictwa zawartym w decyzji z dnia [...] października 2016 r., gdzie zobowiązano Wojewodę [...] do oceny czy przy wycenie nieruchomości należy zastosować podejście dochodowe, zamiast dokonać takiej analizy, zlecił niepotrzebnie kolejną wycenę, też (jak pierwsza) nie uwzględniającą podejścia dochodowego, a pogarszającą sytuację Skarżącego, poprzez obniżenie należnego mu odszkodowanie o ponad 55 %; - art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie oceny dowodu, tj. opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego P. S. i uznanie przez organ, bez dokonania rzetelnej oceny tego dowodu w kontekście podstawowych zasad dotyczących wyceny nieruchomości wynikających z u.g.n. oraz rozporządzenia; - art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie w zaskarżonej decyzji, jak również w decyzji organu I instancji - pogarszającej przecież sytuację skarżącego - dlaczego dał wiarę opinii biegłego P. S., a nie dał wiary opinii z 18.08.2014 r. wydanej przez rzeczoznawcę majątkowego R. W. (obie opinie nie uwzględniają kryterium dochodowego, czego domagał się skarżący); - art. 10 § 1 i 3 w zw. z art. 81 k.p.a. poprzez naruszenie prawa skarżącej do czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz wypowiedzenia się przed wydaniem zaskarżonej decyzji, co do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego P. S. złożonych w piśmie z dnia 16.08.2017 r. Skarga wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017 r. i zobowiązanie organu I instancji do zlecenia ponownej wyceny w/w nieruchomości, w której uwzględnione zostaną wymogi wynikające z u.g.n. oraz rozporządzenia. W skardze został także zawarty wniosek o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, uznając zarzuty w niej podniesione za bezzasadne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej: "P.p.s.a.", kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 P.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.), a także, gdy decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Skarga zasługuje na uwzględnienie ze względu na stwierdzone, zdaniem Sądu, wady kwalifikujące się jako rażące. Art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, że "sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną". Ustawodawca mówiąc o rozstrzyganiu przez sąd w granicach sprawy, używa pojęcia "sprawa" w rozumieniu sprawy, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność (por. T. Woś, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydanie 5, s. 693). Skoro sąd administracyjny nie jest związany granicami zaskarżenia, więc żadna część zaskarżonej decyzji nie może korzystać z domniemania prawidłowości. Granice orzekania wyznaczone są tylko i wyłącznie granicami sprawy rozpatrywanej przez sąd, czyli ogółem elementów stosunku administracyjnoprawnego będącego przedmiotem zaskarżonej decyzji (por. wyrok NSA z 20 lipca 2005 r., I FSK 68/05). Dalej Sąd stwierdza, że zgodnie z art. 134 § 2 p.p.s.a. sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Rozpoznając niniejszą sprawę sąd miał na względzie określony w tym przepisie zakaz reformationis in peius, z którego wynika, że sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. W orzecznictwie (por. wyroki NSA z dnia 23 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 1398/16 i z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FK 1512/12 ) przyjmuje się, że orzeczeniem na niekorzyść strony skarżącej w rozumieniu art. 134 § 2 p.p.s.a. będzie każde orzeczenie, które pogarsza sytuację skarżącego w stosunku do tej, jaką miał przed wniesieniem skargi, przy czym pogorszenie to nie musi dotyczyć wyłącznie jego praw czy obowiązków wynikających z prawa materialnego, ale także pewnych uprawnień faktycznych czy procesowych, powstałych w wydaniu zaskarżonego aktu bądź dokonaniu czynności. Jak wynika z treści art. 134 § 2 p.p.s.a. zakaz sformułowany w tym przepisie nie dotyczy sytuacji, gdy w sprawie występuje naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. W takiej sytuacji sąd ma obowiązek wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję nawet, gdyby miało to prowadzić do wydania nowej decyzji mniej korzystnej dla strony. Zdaniem Sądu w sprawie wystąpiła sytuacja poddająca się zakwalifikowaniu rozstrzygnięcia Ministra jako rażąco naruszającego prawo. Otóż organ odwoławczy przyjął odmienny od Wojewody sposób stosowania przepisów prawa, co przejawiło się w rozstrzygnięciu uchylającym pkt 4 decyzji Wojewody o zaliczeniu na poczet ustalonego odszkodowania kwoty, która została wypłacona na rzecz [...] sp. z o.o. w [...] z tytułu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. i umorzeniu w tym zakresie postępowania. Oznacza to, że organ w ten sposób kreuje odrębny tytuł egzekucyjny dla wierzyciela odnośnie wypłaty odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości pod budowę drogi publicznej. Zgodnie bowiem z decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. zostaje ustalone odszkodowanie na rzecz skarżącego i przyznane. Jednocześnie do jego zapłaty został zobowiązany Zarząd Województwa [...]. Bez klauzuli o zaliczeniu na poczet obecnie ustalonego odszkodowania kwoty wypłaconej uprzednio skarżącemu w oparciu o pierwszą decyzję przyznającą odszkodowanie (takie rozstrzygniecie zostało zawarte w decyzji organu I instancji), wierzyciel otrzymał odrębny tytuł egzekucyjny do zwrócenia się do podmiotu zobowiązanego o wypłatę odszkodowania. Zatem jego sytuacja jeśli chodzi o uprawnienia o charakterze materialnym jest lepsza w porównaniu do sytuacji wykreowanej w decyzji Wojewody. Taki stan uprawnień ukształtowany przez decyzję Ministra powoduje, że odmienny pogląd sądu orzekającego co do stosowania art. 12 ust. 5a specustawy wykluczyłby uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra. Jednocześnie jednak rozstrzygnięcie Ministra korzystne dla spółki jest rażąco wadliwe, co wyłącza dochowanie zakazu statuowanego w art. 134 § 2 p.p.s.a. Jak wynika z art. 12 ust. 5a specustawy na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70 % odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, o której mowa w ust. 4g. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. Jako bezsporne należało przyjąć ustalenie faktyczne polegające na tym, że Spółka otrzymała wypłatę 70 % odszkodowania przyznanego w oparciu o decyzję Wojewody z [...] maja 2015 r. Przy czym owe 70 % zostało naliczone od sumy 96.158 i 359.404 zł. Z kolei art. 12 ust. 5b specustawy drogowej stanowi, że osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby, lub stwierdzono jej nieważność. Należy stwierdzić, że ostatnio przywołana regulacja nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie bowiem decyzja zrid funkcjonuje w obrocie prawnym i nie podlegała żadnym trybom nadzwyczajnym, które prowadziłyby do uchylenia, zmiany czy stwierdzenia jej nieważności. Natomiast została uchylona w toku administracyjnego pierwsza w sprawie decyzja Wojewody [...] ustalająca odszkodowanie na rzecz skarżącego - decyzja z [...] maja 2015 r. Z mocy art. 23 specustawy drogowej w sprawach nieuregulowanych w rozdziale dotyczącym odszkodowań za przejmowane nieruchomości pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 132 ust. 3a u.g.n. jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Zdaniem Sądu u.g.n. nie normuje sposobu postępowania organu, w sytuacji gdy uchylona została decyzja o przyznaniu odszkodowania i kwotę odszkodowania wypłacono byłemu właścicielowi. Nie można twierdzić , że organ ponownie rozpoznający sprawę o odszkodowanie ma w decyzji orzekać ponownie o kwocie pełnego odszkodowania, nie biorąc pod uwagę poprzednio wypłaconego odszkodowania jako w istocie zaliczki na poczet ostatecznie przyznanego odszkodowania. Przepis art. 132 ust. 3a u.g.n. wprowadza obowiązek zwrotu uzyskanego odszkodowania, jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność. Uchylenie decyzji ostatecznej, na podstawie której wypłacone zostało wcześniej odszkodowanie, może nastąpić w przypadku wznowienia postępowania na podstawie art. 151 § 1 pkt 2 K.p.a., a także w każdym czasie za zgodą strony, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu ani zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony (art. 155 K.p.a.). Decyzja ostateczna może też być uchylona w wyjątkowych okolicznościach, jeżeli w inny sposób nie można usunąć stanu zagrażającego życiu lub zdrowiu ludzkiemu albo zapobiec poważnym szkodom dla gospodarki narodowej lub dla ważnych interesów państwa (art. 161 K.p.a.). Natomiast stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej nastąpić może z przyczyn wskazanych w art. 156 § 1 K.p.a. W orzecznictwie sądowym został zaprezentowany pogląd się, że z przepisu art. 132 ust. 3a u.g.n. wynika obowiązek zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, jednakże wtedy gdy wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego wskutek stwierdzenia jej nieważności lub uchylenia skutkuje tym, że odszkodowanie już nie przysługuje. Przepis ten nie ma natomiast zastosowania w sytuacji gdy uprawnionemu podmiotowi przysługuje roszczenie, co do różnicy pomiędzy kwotą ustalonego ponownie odszkodowania, a kwotą odszkodowania już wypłaconego. Przepis art. 132 ust. 3a u.g.n. nie ma zastosowania do stanów, w których nie ma sporu o zasadę odszkodowania, a jedynie o kwestię jego wysokości. Wówczas uprawniony podmiot, który poniósł szkodę pozostaje cały czas wierzycielem, co wyklucza zastosowanie art. 132 ust. 3a u.g.n. (vide wyrok NSA z 13 grudnia 2017r. sygn. akt I OSK 1312/17). W sytuacji, gdy odszkodowanie jest należne i zostało wypłacone w toku postępowania (przed uzyskaniem przez decyzję odszkodowawczą cechy ostateczności) w kwocie wyższej od ostatecznie ustalonej, to w takim przypadku nie może dojść do ponownej wypłaty odszkodowania w pełnej wysokości. Oznaczałoby bowiem, że wierzyciel uzyskałby nowy tytuł egzekucyjny do żądania ponownie kwoty odszkodowania. Innymi słowy otrzymałby uprawnienie do uzyskania odszkodowania w wysokości zawyżonej w stosunku do przysługującego mu odszkodowania. Stanowisko analogiczne do powyższego prezentowane było już w dawniejszym dorobku judykatury. Jako zasadne należy przywołać wywody Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z 5 października 1995 r., III ARN 30/95, (opublik. OSNP 1996/9/125, LEX nr 23419), wedle których decyzja organu ustalającego kwotę należnego odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Państwa nieruchomości musi w swej treści uwzględniać (zawierać rozliczenie) kwoty wcześniej już wypłaconego odszkodowania z tego samego tytułu na podstawie wcześniejszej decyzji właściwego organu. W wyroku tym za dowolny Sąd Najwyższy uznał pogląd, iż brak jest podstaw prawnych do dokonywania potrąceń decyzją administracyjną i opowiedział się za wyłączeniem w tych sprawach sądowej drogi dochodzenia roszczeń z zastosowaniem art. 410 i nast. Kodeksu cywilnego. Stanowisko to podzielił NSA w uchwale składu 7 sędziów z 9 października 2000 r., OPS 12/00 (opublik. ONSA 2001, z.1, poz.10, LEX nr 44490), w której stwierdzono m. in., że orzekając o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość na podstawie art. 129 i następnych ustawy u.g.n. organ uwzględnia wypłacenie stronie odszkodowania na podstawie ostatecznej decyzji, która w toku dalszego postępowania została uchylona, nie może jednak waloryzować kwoty wypłaconego odszkodowania na podstawie art. 5 tej ustawy. Stanowisko to zachowuje aktualność. Oznacza to, że organ właściwy do ustalenia na nowo odszkodowania winien w decyzji określić kwotę tego odszkodowania, uwzględniając kwotę już wypłaconą. Organ ma nie tylko uprawnienie, lecz obowiązek zaliczyć na poczet należnego odszkodowania wypłaconą już kwotę. Tylko tak ustalone odszkodowanie będzie respektowało zasadę z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, wedle której wywłaszczenie jest dopuszczalne za "słusznym odszkodowaniem", słuszne odszkodowanie to odszkodowanie sprawiedliwe, sprawiedliwe zaś odszkodowanie to jednocześnie odszkodowanie ekwiwalentne, które nie narusza istoty odszkodowania za utracone mienie. Zagadnieniem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny. Pierwotnie Trybunał stanął na stanowisku koncepcji pełnego odszkodowania, ale w późniejszej orzeczeniach odstąpił od tego poglądu. W wyroku z 20 lipca 2004 r., SK 11/02, OTK-A 2004/7/66, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie", który – w ocenie Trybunału – ma bardziej elastyczny charakter. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Wywłaszczenie następuje na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, a odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne (cz. III pkt 2-4 uzasadnienia wyroku SK 11/02; cz. III pkt 3.1 uzasadnienia wyroku TK z 16.10.2012 r., K 4/10, OTK-A 2012/9/ 106). Tymczasem pogląd przyjęty przez Ministra prowadziłby do sytuacji, gdy wierzyciel uzyskałby nie tyle słuszne odszkodowanie, co w nieuzasadnionej, nadmiernej wysokości. Tymczasem nie może ono przekroczyć pewnej górnej granicy. Takie stosowanie omawianych przepisów prawa nie budzi wątpliwości, jeśli chodzi o orzecznictwo NSA. Przytoczyć trzeba przykładowo następujące wyroki NSA: z 8 stycznia 2014r. I OSK 1503/12, z 13 grudnia 2017r I OSK 1312/17, z 11 października 2018r I OSK 2745/16, z 24 stycznia 2014r. I OSK 1596/12. Tymczasem powołane orzeczenie w zaskarżonej decyzji, które miałoby uzasadniać odstąpienie od obowiązku zaliczenia uprzednio otrzymanej zaliczki na odszkodowanie dotyczy zupełnie innej kwestii, mianowicie procesowej i dopuszczalności skargi do sądu wojewódzkiego. W powołanym postanowieniu z 13 października 2017r. (sygn. akt I OSK 1454/17) NSA jedynie miał za zadanie wypowiedzenie się czy czynność w postaci odmowy wypłaty na rzecz skarżącej zaliczki w wysokości 70% odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną w trybie art. 12 ust. 5a specustawy stanowi jedną z zaskarżalnych do sądu administracyjnego form działalności administracji publicznej, a konkretnie, czy jest to inna niż decyzja lub postanowienie czynność z zakresu administracji publicznej dotycząca uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, o jakiej mowa w art. 3 § 2 pkt 4 p.p.s.a. Nie stanowiło zaś przedmiotu rozważań zaliczanie na poczet przyznanego odszkodowania wypłaconej już częściowo kwoty. Z tego względu Sąd uznał, że zaskarżona decyzja rażąco naruszyła prawo. Odnosząc się zaś do zarzutów skargi, Sąd uznaje je za bezzasadne. Zarzut dotyczący przyjęcia przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, zamiast podejścia dochodowego, które ze względu na dotychczasowy sposób użytkowania nieruchomości pozwoliłoby na prawidłową wycenę działki wykorzystywanej dotychczas jako stacja paliw, należy uznać za bezzasadny. Zgodnie z art. 130 ust. 2 i art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości i ustalenie tej wysokości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi przy tym najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Rynkową wartość nieruchomości określa się przede wszystkim przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, i dopiero, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Podejście porównawcze polega zaś na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Uzupełnieniem tych przepisów przy ustalaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie specustawy jest § 36 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Obowiązujący do 25 sierpnia 2011 r. § 36 ust. 1 rozporządzenia przy wycenie nieruchomości pod decyzje zrid przewidywał jedynie zastosowanie podejścia porównawczego. Obecnie ustawodawca dopuścił wszystkie przewidziane przez u.g.n. podejścia wyceny nieruchomości. Według art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424). Z tego względu organ w tej zasadniczej kwestii zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie z jakich powodów nie skorzystał z podejścia dochodowego. Wyjaśnienia w tym zakresie poczynione organ przyjął za własne, a co zostało zaakceptowane przez Sąd. Przede wszystkim metodyka pracy rzeczoznawcy należy do kompetencji zawodowych osób dokonujących wyceny, które kierują się m.in. celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym i stanem jej zagospodarowania. Nie oznacza to oczywiście, że zarówno organ, jak i sąd administracyjny jest pozbawiony kompetencji do oceny, czy przyjęte podejście mieści się w granicach prawa. Zdaniem Sądu dokonanie wyboru podejścia przez rzeczoznawcę nie jest wyjęte spod kontroli sądowej. Tutaj Sąd dokonał takiej kontroli i doszedł do wniosku, że rzeczoznawca nie naruszył art. 154 ust. 1 u.g.n. Ze względu na charakter zabudowy tymczasowym kontenerem stacji paliw, przeniesieniem w konsekwencji tej stacji w inne miejsce celem jej dalszego wykorzystywania i generowania dochodu jako elementu, który nie był częścią składową wywłaszczonej nieruchomości i ogólnie stanem zaniedbania tej stacji i jej otoczenia (opis ze zdjęciami w operacie szacunkowym zarówno R. W., jak i P. S.) – rzeczoznawca wyjaśnił z jakich powodów przyjął podejście porównawcze. Naniesienia bowiem na wycenianej nieruchomości nie rokowały takim dochodem, który mieściłby się w definicji ustawowej. Zgodnie bowiem z art. 153 ust. 2 u.g.n. podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Tymczasem opisana oraz zilustrowana fotografiami stacja nie mogła być potraktowana jako przedmiot transakcji mającej za przedmiot uzyskiwanie dochodu. Na potwierdzenie tego skarżący przeniósł kontenery, aby uzyskiwać dochód poprzez posadowienie na innej nieruchomości. Na zakończenie tej części rozważań należy ponownie odnieść się pojęcia "słusznego odszkodowania". Wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż m.in. obok wartości wycenianej nieruchomości, obejmuje m.in. również utracone korzyści, koszty ewentualnej przeprowadzki i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem są zatem różnymi kategoriami. Zasadą jest, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw. W przypadku jednak nieruchomości wartość praw do niej przysługujących jest determinowana wartością nieruchomości. Ustawa u.g.n. przewiduje ustalenie odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości. Odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma bowiem za zadanie rekompensować wartość utraconego prawa, a nie szkody wskutek wywłaszczenia nieruchomości. Jeśli chodzi o zarzut przyjęcia przy wycenie nieruchomości znajdujących się w specjalnej strefie ekonomicznej, podczas, gdy wyceniania działka w takowej nie zawiera się, dotyka on istoty rozumienia pojęcia "nieruchomość podobna". Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Definicję nieruchomości podobnych zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., stosownie do którego przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Treść powyższego przepisu w powiązaniu z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej", pozwala na uznanie, że rzeczoznawca majątkowy poszukując do analizy porównawczej nieruchomości, nie musi uwzględniać nieruchomości o wszystkich identycznych cechach. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności wskazanych w nim parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy. W świetle powyższego, przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Rzeczoznawca musi zatem skorygować ceny uzyskane za przyjęte do analizy nieruchomości, uwzględniając występujące między nimi różnice (tak wyrok NSA z 30 czerwca 2016 r., sygn. akt I OSK 2328/14). W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wyjaśnił, że na badanym rynku różnica w cenie jest niezauważalna (pismo z 16 sierpnia 2017 r.). Sąd nie ma kompetencji, aby tę informację zweryfikować, bowiem jest to wiedza o charakterze specjalnym, a skarżący z kolei w żaden sposób nie uwiarygodnił tego twierdzenia. Ponadto kierując się zasadami logiki Sąd stwierdza, że nieruchomości w strefach dających korzystniejsze warunki do inwestowania mogłyby być droższe od pozostałych, gdyż generują większe zainteresowanie inwestorów. Oznaczałoby to, że przyjęte w operatach nieruchomości podobne miałby wyższą cenę od nieruchomości skarżącego. Jest to wariant korzystniejszy dla skarżącego. W kwestii braku podobieństwa przy cesze powierzchni to należy stwierdzi, że różnice w poszczególnych uwarunkowaniach nieruchomości winny zostać skorygowane odpowiednimi współczynnikami korygującymi. Należy podkreślić, że w obydwu operatach, odnoszących się do obydwu działek jeśli chodzi cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku, powierzchnia działki uzyskała jedynie 10 %. Zdaniem Sądu rzeczoznawca opisał nieruchomości będące przedmiotem przeprowadzonych transakcji, które zostały wybrane do porównania w ramach zastosowanego przez biegłego podejścia określenia wartości nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjął dane z lokalnego rynku nieruchomości. Z dotychczasowego orzecznictwa NSA wynika, że co do zasady winien to być rynek lokalny miejsca położenia nieruchomości. Takim rynkiem była gmina [...]. Przy czym - co miało kluczowe znaczenie - jako podobieństwo nie zostało określone dokładnie przeznaczenie pod stacje paliw, jak było to w poprzednim operacie i co miało decydujące znaczenie przy poprzedniej wycenie, sięgając po rynek regionalny. W operatach przyjętych do wyceny przyjęto zgodnie ze studium - przeznaczenie pod usługi komercyjne, w tym przemysł. Zgodzić się należy ze stanowiskiem organu, że operaty są prawidłowe. Zauważyć należy, że na etapie postępowania administracyjnego skarżący składał szereg uwag do przedłożonych przez rzeczoznawcę operatów szacunkowych, w wyniku czego rzeczoznawca udzielał informacji. Jako niezasadny Sąd uznaje zarzut naruszenia art. 139 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się. Przepis ten należy tak rozumieć, że organ odwoławczy nie może pogorszyć sytuacji strony odwołującej się. Tymczasem Minister wydał decyzję kasatoryjną, a zatem zgodnie z oczekiwaniem odwołującego się. W decyzji wyjaśnił powody uchylenia poprzedniej decyzji Wojewody oraz zawarł wytyczne. Nie naruszono zatem normy art. 139 k.p.a. Należy jednak odróżnić kwestię naruszenia zasady reformationis in peius od wykonania wytycznych przez organ I instancji. W rozpoznawanej sprawie rzecz dotyczy ostatniego. Nie doszło do naruszenia przepisów procesowych w zakresie oceny miarodajności operatów szacunkowych. Organ przyjął ostatnie operaty jako spełniające wszystkie ustawowe kryteria. Zarzut naruszenia art. 10 § 1 i 3 w zw. z art. 81 k.p.a. poprzez naruszenie prawa skarżącej do czynnego udziału w każdym stadium postępowania traci znaczenia na obecnym etapie postępowania. Skoro Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji strona może wypowiedzieć się na etapie postępowania odwoławczego i zgłosić dodatkowe dowody w sprawie lub argumentację prawną celem weryfikacji operatów szacunkowych. Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 145§ 1 pkt 2 p.p.s.a., orzekł jak na wstępie. Jeśli chodzi o koszty postępowania zasądzone w pkt 2. wyroku, to Sąd zastosował tutaj art. 205 § 2 w zw. z art. 206 p.p.s.a. Sąd zasądził całość uiszczonego wpisu sądowego od skargi tj. kwotę 1200 zł (k. 44 akt), opłatę od pełnomocnictwa (17 zł) oraz kwotę 480 zł tytułem wynagrodzenia za zastępstwo procesowe. Sąd uznał za konieczne zweryfikowanie wysokości wynagrodzenia adwokata do kwoty stawki minimalnej wynoszącej w postępowaniu przed sądem administracyjnym I instancji w innych sprawach 480 zł. Odstąpił zatem od kwoty wynagrodzenia uzależnionej od wartości przedmiotu zaskarżenia. Sąd uznał, że wystąpiła uzasadniona sytuacja opisana w art. 206 p.p.s..a bowiem argumenty skargi były niezasadne, a przyczyna wyeliminowania zaskarżonej decyzji została dostrzeżona przez Sąd z urzędu. W pkt 3. orzeczono na podstawie art. 223 § 2 p.p.s.a.