II SA/Bd 1258/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędziowie Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jakub Jagodziński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi B.Ś., W.Ś. i M.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. B. Ś., W. Ś., M. R. reprezentowani przez radcę prawnego R. F. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r. [...], utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...], nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następujących okolicznościach sprawy: Prezydent Miasta ww. decyzją z dnia 30 czerwca 2017 r., działając podstawie art. 53 ust. 3 i ust. 4 pkt 5a, 6, 9, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) oraz art. 104 i art. 107 § 1 - 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), na wniosek L. Sp. z o.o. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego z wbudowanymi garażami, na nieruchomości ozn. nr ew.: [...],[...],[...],[...] w obr. [...], położonej przy ulicy S. w B. Organ I instancji wskazał, że obszar objęty wnioskiem nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z dyspozycją art. 4 ust. 2 pkt 2 w/w ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Organ w tym względzie miał na uwadze przepis art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W trakcie postępowania wyjaśniającego została zatem sporządzona analiza architektoniczno - urbanistyczna terenu, autorstwa - mgr inż. arch. J. – G., posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej bez ograniczeń, Członka Izby Architektów-wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów. Wyznaczono obszar analizowany, którego wielkość jest ustalona zgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Organ stwierdził, że w obszarze analizowanym znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej, których parametry pozwalają na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Nadto w ocenie organu nie ma wątpliwości, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalno- usługowa, zatem nie sposób uznać, że planowana inwestycja jest sprzeczna z zastanym sposobem zagospodarowania. Analizę tekstową uzupełnia analiza mapowa przedstawiająca rodzaj budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. W pierwszej kolejności w oparciu o wyznaczony obszar analizowany ustalono warunki dla linii zabudowy. Wskazano, że obowiązującą linię zabudowy wrysowano na załączniku graficznym do decyzji i wyjaśniono, że termin "obowiązującej linii zabudowy" należy rozumieć jako nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy (wyrok NSA w Warszawie z dnia 8 lipca 2008 r. sygn. Akt II OSK 779/07). Następnie ustalono min. 23%, max. 34% wielkość powierzchni zabudowy terenu objętego wnioskiem. Przyjęto minimum 35%, wielkość powierzchni biologicznie czynnej terenu objętego wnioskiem dla zabudowy o wysokości do 4 kondygnacji i minimum 40% dla zabudowy o wysokości od 4 do 9 kondygnacji. Określono od frontu: min. 7,5 m; max. 10 m do attyki od zaplecza: min. 10 m, max. 21 m do attyki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W zakresie geometrii dachu ustalono dach o kącie nachylenia połaci do 5°. Wskazano, że nie było potrzeby określenia wysokość głównej kalenicy, układ połaci dachowych, kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki. Odnośnie szerokości elewacji frontowej przyjęto min. 16 m; max. ca 27 m. W decyzji ustalono warunki dotyczące: ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W zakresie ustalonych wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich nakazano inwestycję projektować i realizować zapewniając spełnienie wymagań dotyczących poszanowania występujących w obszarze obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Wyszczególniono w tym zakresie m.in. warunki poprzez zapewnienie ochrony przed pozbawieniem :dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie. Nakazano, aby właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywał się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.). Według warunków decyzji , robót ziemnych nie wolno dokonywać w taki sposób, żeby groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia, zgodnie z art. 147 ustawy Kodeks cywilny. Budynek powinien być zaprojektowany i wykonany z takich materiałów i wyrobów oraz w taki sposób, aby nie stanowił zagrożenia dla higieny i zdrowia użytkowników lub sąsiadów, w szczególności w wyniku ograniczenia nasłonecznienia i oświetlenia naturalnego (§ 309 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Również określono wymagania dotyczące ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Wyjaśniono, że część powierzchni działek o nr ew. [...],[...] obr. [...] zawarta jest w obszarze o średnim stopniu zagrożenia ruchami masowymi. Dla tego typu terenu nie można wykluczyć wystąpienia wielkoskalowych ruchów masowych (osuwisk), co może stanowić zagrożenie dla przyszłej zabudowy - budynku mieszkalno-usługowego. Działki o nr ew. [...], [...] w obr. [...] oraz pozostała powierzchnia działek ew. nr [...] i [...] w obr. [...] zlokalizowana jest poza obszarami zagrożenia ruchami masowymi. Z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo tego terenu z terenem zagrożonym i ewentualny zasięg oddziaływania osuwiska, badania gruntu powinny dotyczyć również pozostałego terenu, przewidzianego pod planowaną zabudowę. Zalecono, aby zakres badań objętych dokumentacją geologiczno-inżynierską ustalał projektant (geotechnik). Odnośnie klasyfikacji gruntu przeznaczonego pod inwestycję ustalono, że: teren przeznaczony pod inwestycję sklasyfikowany jest jako tereny mieszkaniowe - B, grunty orne zurbanizowane tereny niezabudowane - Bp, drogi - dr; teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenia gruntów leśnych i rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem zgodnie z art. 10a ustawy i 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 909), przepisów rozdziału 2 ww. ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych i grunty orne - RV, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego nie wymagają uzyskania decyzji na wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej . Nakazano , aby przed rozpoczęciem prac projektowych ustalić posadowienie obiektów budowlanych, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r., poz. 463). Linie rozgraniczające teren inwestycji określono literami A-G na załączniku graficznym do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, stanowiącym mapę zasadniczą w skali 1:1000. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że teren przewidziany pod realizację projektowanego przedsięwzięcia znajduje się w granicach obszaru pozbawionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy wyznaczaniu stron postępowania organ kierował się zasadą, że stroną będą właściciele i użytkownicy wieczyści terenu, na którym ma być realizował inwestycja, jak też właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich (vide: uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego (do dnia 31 grudnia 2003 r.) w Warszawie z dnia 25 września 1995 r., sygn. akt VI SA 13/95). Organ wskazał, że podstawą do ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, jest stopień uciążliwości oraz zasięg oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Planowana inwestycja, dla której toczy się przedmiotowe postępowanie nie zalicza się do przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, bowiem wnioskowane przedsięwzięcie nie zostało ujęte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 71). Granice obszaru oddziaływania inwestycji zamykają się w granicach terenu objętego wnioskiem (działki o nr ew.: [...],[...],[...],[...] w obr. [...]). Stronami postępowania uczyniono m.in. M. R., W. Ś., B. Ś. - współwłaścicieli nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem, tj. współwłaścicieli działek o nr ew. [...],[...] w obr. [...]. W toku postępowania W. Ś. podniósł kwestie dziennego oświetlenia, pękania ścian budynku. B. Ś. oraz M. R. poruszyły kwestie: pozbawienia oświetlenia dziennego posesji, zachowania wymaganych odległości od granicy działki, pękania ścian okolicznych . Wskazały, że nie wyrażają zgody na budowę projektowanego budynku. Organ I instancji wskazał, że w decyzji zostały określone warunki w celu poszanowania interesu osób trzecich. Ustalenia zostały precyzyjnie określone w pkt. 2.4 decyzji. W decyzji o warunkach zabudowy wprowadzono warunek wynikający z art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.), stanowiący, iż właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa ma powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Organ wyjaśnił również, że kwestia ograniczenia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobył ludzi będzie szczegółowo badana w postępowaniu, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę. Organ wydający pozwolenie na budowę wszechstronnie zbada, czy projektowany obiekt odpowiada wymaganiom wynikającym z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Organ wyjaśnił, że na etapie postępowania dotyczącego wydania decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie zakreślenie ram ochrony interesów osób trzecich i zobligowanie inwestora do ich przestrzegania przy tworzeniu projektu budowlanego. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je realizować. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi bowiem zawsze oznaczać, iż dojdzie do realizacji planowanej inwestycji, gdyż decyzja ta nie zawiera nakazu realizacji. Konkretyzacja ustalenia odnośnie zagospodarowania terenu nastąpi dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Inwestor został zobligowany do wykonania projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wynika to bezpośrednio z treści przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.). Powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego organ stwierdził, że nie ma kompetencji do ustalania odległości, jaka będzie dzieliła budynki wnioskującego inwestora od granicy z sąsiednią działką w ramach postępowania dotyczącego wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnej odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i rozstrzyga, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). W przypadku zamiaru budowy na granicy inwestor winien, zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Praw budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.), wystąpić do Ministra Infrastruktury o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Udzielenie lub odmowa udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych następuje w toku postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ wskazał, że nie istnieją przepisy prawa zakazujące realizacji inwestycji z tego powodu, że budowa mogłaby spowodować dyskomfort właściciela nieruchomości sąsiedniej (wyrok WSA w Warszawie, z dnia 6 grudnia 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 2027/07). Natomiast ewentualne spory powstałe na gruncie roszczeń, mogą być rozstrzygane wyłącznie przez sądy powszechne (wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 713/05). Wyjaśniono, że na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagana zgoda stron postępowania do wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji. Strony mają prawo udziału w dalszym toku postępowania inwestycyjnego i po jego zakończeniu. Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek zainteresowanego, którego interes indywidualny nie zawsze jest zbieżny z interesem społecznym, czy też interesem osób trzecich. Sprzeciw stron postępowania, musi być poparty naruszeniem normy prawnej. Wyjaśniono, iż organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji jeśli zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ przytoczył treść tego przepisu. Organ wskazał, że zgodnie z przepisami § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza się na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Wynik analizy w konsekwencji decyduje, czy planowana inwestycja jest możliwa na planowanym terenie, czy też nie i należy wydać decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy. W przedmiotowej sprawie ustalono, że szerokość frontu przedmiotowego terenu (szerokość od strony głównego wjazdu na działkę na odcinku A-C wynosi 29 m. Promień terenu analizowanego należało wyznaczyć w odległości 87 m. Organ analizując obszar określony w ten sposób ustalił, że na jego obrzeżach znajdują się zabudowania położone częściowo lub w całości poza ww. minimalnym obszarem analizowanym. W takiej sytuacji znaleziono przesłanki do zwiększenia obszaru analizowanego w taki sposób, aby ująć wszystkie budynki zlokalizowane na działkach, położonych choć w części w tzw. minimalnym obszarze. Rozszerzenie terenu do granic takich działek pozwoliło w sposób rzetelny ustalić choćby wskaźniki zabudowy dla działek "obrzeżnych", a nie tylko dla ich części - niezdefiniowanych geodezyjnymi granicami. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopiach map zasadniczych w skali 1:1000. Na w ten sposób wyznaczonym obszarze organ przeprowadził jego analizę urbanistyczną. Zdaniem organu istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wnioskowana inwestycja nie jest sprzeczna z rodzajem zagospodarowania występującym w sąsiedztwie omawianego terenu, gdyż stanowi kontynuację występującej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz towarzyszącej jej funkcji usługowej nieuciążliwej i garażowej. Teren ma dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2) - do ulicy S. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3). Wskazano, że sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków , energię elektryczną , energię cieplną odbywać się będzie na warunkach gestora sieci. Natomiast sposób gospodarowania odpadami ma zapewnić utrzymanie czystości i porządku przez korzystanie z urządzeń służących do zbierania odpadów komunalnych urządzonych w sposób umożliwiający ich segregację (art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 250 ze zm.). Teren objęty wnioskiem sklasyfikowany jest jako tereny mieszkaniowe - B, grunty orne - RV, zurbanizowane tereny niezabudowane - Bp, drogi - dr i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych i rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy ). Zdaniem organu zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , zatem nie było podstaw do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Organ wskazał, że inwestycja uzyskała uzgodnienia: - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opinię Wydziału Zintegrowanego Rozwoju (Geologa Powiatowego) - pismo z dnia [...].02.2017 r., znak: [...] z zakres terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opinię Wydziału Mienia i Geodezji w odniesieniu do ochrony gruntów rolnych - pismem z dnia [...].02.2017 r., znak: [...], - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzgodnienie Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w odniesieniu do melioracji wodnych- postanowieniem z dnia [...].01.2017 r., znak: [...], - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opinię Zarządu Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej - pismem z dnia [...].05.2017 r., znak: [...]. W przedmiotowej sprawie nie zachodziła konieczność uzgodnienia projektu decyzji z pozostałymi organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ przed wydaniem decyzji zgodnie z art. 10 Kpa. oraz w związku z art. 50 Kpa. Zawiadomił o możliwości zapoznania się z zebranymi materiałami i dowodami oraz zgłoszonymi żądaniami i odniósł się do uwag wniesionych w toku postępowania przez strony. Odnosząc się do wniesionych uwag B. Ś., W. Ś. oraz M. R. w zakresie nasłonecznienia, doprowadzenia do katastrofy budowlanej w wyniku odwadniania wykopów igłofiltrami oraz usytuowania "tak dużej budowli" w sąsiedztwie, organ wyjaśnił, że do uwag stron dotyczących nasłonecznienia, możliwości doprowadzenia do katastrofy budowlanej oraz braku zgody na realizację inwestycji odniesiono się już w decyzji podczas rozpatrywania uwag wniesionych w dniu [...].01.2017 r. przez W. Ś., B. Ś. oraz M. R. Z kolei w odniesieniu do niewyrażenia zgody na budowę cyt. "tak dużej budowli" organ wyjaśnił, że parametry dla wnioskowanej inwestycji ustalono na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Sposób w jaki zastała wyznaczona linia zabudowy oraz poszczególne parametry, tj. wielkość powierzchni zabudowy, wielkość powierzchni biologicznie czynnej, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu, szczegółowo przedstawiono w sporządzonej analizie urbanistycznej, której wyniki zawarto w załączniku numer 2 do decyzji. Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] czerwca 2017 r. odwołanie złożyli B. Ś., W. Ś., M. R. reprezentowani przez radcę prawnego R. F. Odwołujący się w odwołaniu zarzucili naruszenie prawa materialnego, w szczególności przepisów: - paragrafów 12-13, 57-60, 323-327 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, - art. 144, art. 145, art. 147 Kodeksu Cywilnego. - art. 2 pkt 1 oraz pkt 14, art. 57, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - art. 74, art. 75 ust. 1 i 2, art. 112 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony Środowiska poprzez przyjęcie, że zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących i powołanych przepisów prawa oraz przepisów w zakresie stosunków sąsiedzkich. W oparciu o przedstawione zarzuty odwołujący się wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wskazując w uzasadnieniu odwołania, że nie zgadzają się z argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz stanowiskiem organu pierwszej instancji. Strony podniosły, że ich działki znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. W sąsiedztwie inwestycji np. część działki nr [...] stanowi grunty rolne wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. Na wskazanej działce oraz na działce skarżących rosną drzewa i krzewy owocowe, które poddawane są zabiegom ochrony roślin kilka razy w roku i powstanie tak wysokiej zabudowy spowoduje zaleganie środków ochrony roślin na tym terenie. Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu i wskazane w zaskarżonej decyzji wymagania dotyczące m.in. stosunków sąsiedzkich i oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie nie zostały zachowane. W konsekwencji na obecnym etapie postępowania odwołujący mogą dochodzić ochrony swoich praw, a podnoszenie takich zarzutów na etapie realizacji inwestycji i pozwolenia na budowę może być potraktowane jako spóźnione. W bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji oraz w obszarze oddziaływania i objętą wymaganą analizą faktyczną i prawną brak jest takiej zabudowy jak planowana inwestycja - brak budynku mieszkalno-usługowego z wbudowanymi garażami. Zdaniem odwołujących się stopień uciążliwości wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Wydanie zaskarżonej decyzji byłoby prawidłowe pod warunkiem aprobaty właścicieli sąsiednich terenów. Strony podniosły, że inwestycja naruszy ład przestrzenny, a także spowoduje uciążliwości dla działki odwołujących. Ponadto w ocenie skarżących realizacja inwestycji o tak dużych gabarytach może powodować powstawanie osuwisk, co budzi uzasadnione obawy o stan gruntów sąsiednich. Także gabaryty inwestycji spowodują ograniczenie dostępu do światła dziennego, zwiększenie poziomu hałasu, a gwarancja ochrony zdrowia, odpoczynku i snu będzie tylko teorią, która w praktyce nie będzie eliminować uciążliwości. Zdaniem odwołujących się organ pierwszej instancji nie przeprowadził w sprawie wszechstronnego postępowania, którego celem byłoby kompleksowe odniesienie się do wpływu planowanej inwestycji na działki sąsiednie i środowisko. Nawet wówczas, gdy inwestycja nie została zakwalifikowana przez przepisy do grupy mogących znacząco oddziaływać na środowisko, stosowna analiza w zakresie ochrony środowiska winna być przez organ przeprowadzona, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. Zdaniem skarżących w przedmiotowej sprawie w bezpodstawny sposób ograniczono krąg podmiotów posiadających status stron postępowania. Kolejne odwołanie od tej decyzji zostało złożone przez J. Ż. oraz H. Z. reprezentowanego przez J. Ż., po którego rozpatrzeniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...] umorzyło postępowanie odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 kpa. Po rozpatrzeniu odwołania B. Ś., W. Ś. oraz M. R. wymienioną na wstępie decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy ww. decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] czerwca 2017 r. Organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zacytował treść art. 4 ust. 1, art. 59 ust. 1 ustawy art. 52 ust 1 w związku z art. 64 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 2, art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 28, art. 61 ust. 4, art. 10 kpa. Wskazał, że w niniejszej sprawie została przeprowadzona analiza na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wyjaśnił, że sposób ustalania w/w charakterystyki nowej zabudowy został opisany w § 4-8 ww. rozporządzenia. W uzasadnieniu organ przywołał treść § 4-9 ww. rozporządzenia. Ponadto Kolegium stwierdziło, że akta sprawy wskazują, że organ I instancji wyznaczył obszar poddany analizie zgodnie z wymogami § 3 ww. rozporządzenia w minimalnej wymaganej odległości wynoszącej trzykrotną szerokość frontu terenu objętego wnioskiem inwestora i nie mniej niż 50 m, posługując się mapą zgodną z wymogami art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że Prezydent Miasta prawidłowo ustalił strony prowadzonego postępowania administracyjnego z uwzględnieniem określonego przez inwestora obszaru oddziaływania inwestycji, zapewniając im czynny udział w każdym stadium postępowania oraz umożliwił wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Odnosząc się do zarzuty wadliwego ustalenia stron postępowania Kolegium zacytowało art. 28 K.p.a. Dalej dodało, że "pojęcie interesu prawnego", mimo, że nie zostało zdefiniowane w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, było przedmiotem wielu orzeczeń sądowych i tematem licznych wypowiedzi w doktrynie. Istotę interesu prawnego należy upatrywać w jego związku z konkretną normą prawa materialnego. Następnie organ stwierdził, że kwestionowana decyzja Prezydenta Miasta została wydana na mocy przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zacytował treść art. art. 63 ust. 1 podanej ustawy, że "decyzję o warunkach zabudowy w odpisie doręcza się do wiadomości wnioskodawcy, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości objętej planowaną inwestycją". Organ powołał również uchwałę składu pięciu sędziów NSA z dnia 25 września 1995 r. VI.S.A. 13/95 ONSA 1995 r. z. 4, poz. 154), że stronami wstępowania o ustalenie warunków zabudowy poza inwestorem, właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której planowana jest inwestycja, mogą być właściciele użytkownicy wieczyści działek sąsiednich oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 listopada 2004 r., sygn. akt IV SA/Wa 332/04 LEX nr 164687, na poparcie aktualności orzecznictwa sądowego, że stronami postępowania o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu są właściciele i użytkownicy wieczyści terenu, na którym ma być realizowana inwestycja, jak też mogą nimi być właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich, to jest graniczących z terenem planowanej inwestycji. Powołując się na orzecznictwo organ wskazał, że wykazanie interesu prawnego przez uprawnionego polega na wykazaniu wpływu zamierzenia inwestycyjnego na możliwość korzystania z nieruchomości, którą władają oraz wykazania, że czyjeś zamierzenie inwestycyjne może wpływać na sferę uprawnień związanych z korzystaniem z nieruchomości. Właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów dalej położonych, niż bezpośrednio sąsiadujących, mogą być uznani za strony postępowania wtedy, o ile zamierzona inwestycja może wywoływać skutki dla nich negatywne ze względu na ochronę środowiska. Organ odwoławczy stwierdził, że: "W rozpatrywanym przypadku planowane zamierzenie inwestycyjne nie należy natomiast do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Nie zostało bowiem wymienione w katalogu takich przedsięwzięć zawartym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (...) działanie podmiotów zmierzających do wykazania ich interesu prawnego nie może sprowadzać się do biernej postawy". Dalej Kolegium stwierdziło, że: "W rozpatrywanym przypadku w żaden sposób nie wykazano, by właściciele nieruchomości nie sąsiadujących bezpośrednio z działką objętą zamierzeniem inwestycyjnym mogli być również uznani za strony niniejszego postępowania. Wskazano jedynie normy prawa cywilnego i immisje grożące w związku z realizacją inwestycji, jednakże w świetle materiału dowodowego sprawy podnoszone obawy należy uznać za nieuzasadnione". Uzasadniając stanowisko odnośnie oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zacytowało treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnośnie wyznaczonego obszaru analizowanego organ stwierdził, że został on prawidłowo wyznaczony i przeprowadzono analizę sąsiedztwa inwestycji. Prezydent Miasta analizą objął zabudowę, która znajduje się na działkach, które choć w części znajdują się w analizowanym obszarze wyznaczonym w podstawowy sposób. Odnośnie oceny prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy organ stwierdził, że: "W rozpatrywanym przypadku linia zabudowy została ustalona w prawidłowy sposób na podstawie zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, co zostało szczegółowo uzasadnione przez organ pierwszej instancji. W ocenie składu orzekającego tut. Kolegium linia zabudowy na podstawie najbliższego sąsiedztwa pozwoli na spójne ukształtowanie zabudowy, a także w sposób zgodny z przepisami ustawy o drogach publicznych. Organ odwoławczy stwierdził, że analiza także zawiera wyjaśnienie sposobu wyznaczenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu. Stanowisko uzasadniono zacytowaniem § 5 ww. rozporządzenia i stwierdzono, że: "W rozpatrywanym przypadku zastosowano odstępstwo przewidziane w ust. 2, co zostało szczegółowo uzasadnione podobną zabudową mieszkaniową wielorodzinną występującą w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Za zasadne organ uznał ustalenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu na podstawie dominujących form zabudowy. Odnośnie wyznaczania szerokości elewacji frontowej organ II instancji zacytował przepis § 6 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia i stwierdził, że: "W rozpatrywanym przypadku parametr ten również wyznaczono z zastosowaniem odstępstwa, co w racjonalny sposób uzasadniono sąsiednią zabudową zajmującą całą szerokość działki". Odnośnie uzasadnienia stanowiska co do sposobu wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Kolegium zacytowało § 7 cyt. rozporządzenia, po czym stwierdziło, że: "W niniejszej sprawie zastosowano odstępstwo przewidziane w ust. 4, co zostało szczegółowo uzasadnione. Parametr ten został wyznaczony w nawiązaniu do zabudowy znajdującej się w bliskim sąsiedztwie inwestycji". Odnośnie geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) uzasadniając stanowisko organ zacytował § 8 rozporządzenia i stwierdził, że w analizowanym obszarze dominowały budynki z dachami płaskimi i taką też geometrię dachu ustalono dla planowanej inwestycji. W oparciu o powyższe organ odwoławczy stwierdził, że ze zgromadzonego materiału dowodowego sprawy wynika więc, że organ I instancji przeprowadzając postępowanie zbadał zgodność wnioskowanej inwestycji z zasadami określonymi ustawą. Kolegium uznało, że tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona, ponieważ projektowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w analizowanym obszarze funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, a także istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania obiektów budowlanych. Teren wnioskowany pod inwestycję ma dostęp do drogi publicznej - od strony ulicy S. Istniejąca sieć uzbrojenia terenu umożliwia podłączenie projektowanego zamierzenia do infrastruktury technicznej, co potwierdzają zapewnienia jednostek organizacyjnych. Obszar objęty inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi. Mając powyższe na względzie organ odwoławczy stwierdził, że: "Skoro planowana inwestycja odpowiada warunkom przewidzianym w art. 61 ust. 1 ustawy oraz nie wynikały dla niej ograniczenia z przepisów odrębnych, to zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 tej ustawy obowiązkiem organu było pozytywne rozstrzygniecie o warunkach zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez inwestora. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie te elementy. Ponadto wykorzystane materiały kartograficzne posiadają także prawidłowe oznaczenia wskazujące na to, że zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło także, że ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek zainteresowanego, którego interes nie zawsze jest zbieżny z interesem osób trzecich. Z reguły każda inwestycja prowadzona na terenie zabudowanym powoduje pewne uciążliwości dla sąsiedztwa. Organ zacytował treść art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych i w każdym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ prowadzący sprawę musi brać pod uwagę wymóg ochrony słusznych interesów osób trzecich. Rolą organu administracji w tym zakresie jest wyłącznie określenie wymagań dotyczących ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 54 pkt 2 lit. d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), nie zaś przesądzanie o możliwości ich spełnienia. Ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Wszystkie te warunki zostały określone w zaskarżonej decyzji. Kolegium zwróciło również uwagę na to, że inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje ogólną informację o możliwość realizacji określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność, z punktu widzenia przepisów prawa, określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu, a konkretnie działki budowlanej, nie przesądzając o możliwości realizacji inwestycji, do czego jest potrzebne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i spełnienie innych wymogów przewidzianych w prawie budowlanym. Samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Zgodnie z art. 63 ust. 2 zd. drugie ustawy odpowiednia informacja o tym, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, została zamieszczona treści zaskarżonej decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi więc jeszcze zezwolenia na realizacje planowanej inwestycji. Dopiero na etapie postępowania administracyjnego w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę inwestor będzie zobligowany do przedstawienia konkretnych rozwiązań technicznych mających na celu ochronę sąsiedniej nieruchomości w zakresie dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także zabezpieczenia przed osuwaniem się ziemi. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie określa się także konkretnej lokalizacji planowanej zabudowy, co dopiero nastąpi w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem będzie zatwierdzenie: projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę. Ponadto zgodnie z obowiązującym przepisami prawa organy administracji publicznej procedujące w sprawie ustalenia warunków zabudowy winny ustalić: linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi: elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokości kalenicy i układ połaci dachowych). Na etapie ustalania warunków zabudowy nie określa się natomiast innych szczegółów architektonicznych. Wobec powyższego zarzuty podniesione odwołaniu organ odwoławczy uznał za przedwczesne na tym etapie procesu inwestycyjnego. Wyjaśnił również, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy nie jest wymagana zgoda stron do wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji. Sprzeciw okolicznych mieszkańców, jakkolwiek byłby doniosły, lecz nie poparty jednocześnie wykazaniem naruszenia normy prawnej, nie może stanowić przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy. W skardze do Sądu skarżący: B. Ś., W. Ś., M. R., reprezentowani przez radcę prawnego R. F., wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] czerwca 2017 r. nr j.w. zarzucając naruszenie: - art. 3 pkt. 19, art. 4, art. 5 pkt. 1 i art. 20 pkt. 1 ustawy Prawo Budowlane, - § 12-13, § 57-60, §271, § 323-327 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, - art. 140, 144, 145 i 147 Kodeksu Cywilnego - art. 2 pkt. 1 oraz pkt. 14, art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - art. 74, art. 75 ust. 1 i 2, art. 112 ustawy z dnia 27.04.2001 r. Prawo ochrony środowiska, poprzez przyjęcie, że zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących i powołanych przepisów prawa oraz przepisów w zakresie stosunków sąsiedzkich. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sądowa kontrola aktów administracyjnych odbywa się na warunkach określonych w art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017, poz. 2188), pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Zakres kontroli sądu wyznacza też art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017r., poz.1369 ), zwanej dalej "p.p.s.a.", według którego sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (z zastrzeżeniem art. 57a). Stosownie do treści art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeśli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Na podstawie art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy. Przy wydawaniu wyroku sąd ocenia materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku całego postępowania toczącego się przed organami zarówno I jak i II instancji. Na podstawie 106 § 4 p.p.s.a. Sąd bierze ponadto pod uwagę fakty powszechnie znane. W oparciu o powyższe kryteria Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, nie dopatrzył się naruszeń prawa uzasadniających konieczność jej uchylenia. Zarzuty podniesione przez skarżących w skardze również nie zasługują na uwzględnienie. Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r. [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...], nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Podstawę materialno- prawną wydania zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), zwanej dalej "u.p.z.p." Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p wynika, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją dotyczącą określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieobowiązujący Miejscowy plan szczegółowy zagospodarowani przestrzennego osiedla "J.", zatw. Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] czerwca 1993r., opubl. w Dz. Urz. Woj. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] listopada 1993 r. znajduje się w aktach sprawy (k- 65). Jak wynika z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Z art. 59 i nast. u.p.z.p. wynika, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana w braku obowiązującego dla terenu objętego wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma rozstrzygnąć tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie a także określić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2196/12, Lex nr 1497924). Wskazać też należy, że w celu zagwarantowania stosownej fachowości oceny uwarunkowań dotyczących ładu przestrzennego sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy, osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Odnosząc powyższe uwagi do przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że rozpatrując wniosek inwestora, rozstrzygające w sprawie organy uwzględniły wymogi przewidziane w przytoczonych powyżej przepisach. W trakcie postępowania przed organem I instancji sporządzono bowiem, stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizę funkcji i cech zabudowy, a jej wyniki wraz z załącznikiem graficznym stanowią załącznik do wydanej przez organ I instancji decyzji. Organ prawidłowo ocenił też, iż planowane zamierzenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi, a planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W konsekwencji uprawniona osoba sporządziła projekt decyzji, a wydane przez organ I instancji rozstrzygnięcie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy. Planowana zabudowa wymaga łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Słusznie Kolegium uznało, że w przedmiotowej sprawie prawidłowo został wyznaczony obszar analizowanym. W aktach sprawy znajduje się szczegółowa analiza urbanistyczna (k-355-369) opracowana przez mgr inż. arch. J. – G., posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej bez ograniczeń, która jest Członkiem Izby Architektów. Dokument ten posłużył do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w której przyjęto, że wyznaczenie obszaru analizowanego nastąpiło w oparciu o trzykrotną szerokość frontu terenu (szerokość od strony głównego wjazdu na działkę na odcinku A-C, która wynosi 29 m). Promień terenu analizowanego został wyznaczony w odległości 87 m. Jak wynika z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę. Nie można dowolnie wyznaczać obszaru analizowanego. W orzecznictwie sądowym zajęto wyraźne stanowisko, zgodnie z którym skoro wyznaczenie obszaru analizy ma nastąpić wokół działki to oznacza, że obszar ten należy wyznaczyć dookoła działki, a zatem granice tego obszaru powinny przyjąć co do zasady kształt figury geometrycznej o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 metrów, aczkolwiek nie zawsze taka figura będzie okręgiem (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 23 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Rz 30/17; wyrok WSA w Warszawie z 17 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 781/16; wyrok NSA z dnia 10 marca 2015 r. sygn. akt II OSK 1934/13). Nie oznacza to jednak, że obowiązkiem organu jest nadmierne i nieograniczone rozszerzanie obszaru analizowanego jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy (tak NSA w wyroku z 28 stycznia 2016 r. sygn. akt II OSK 1299/14). Wyznaczenie obszaru analizowanego w określonych przepisami granicach i proporcjach ma na celu harmonijne wkomponowanie nowej inwestycji w istniejące otoczenie. W przedmiotowej sprawie przy wyznaczaniu obszaru analizowanego powiększono jego granice, a motywy tego działania organ I instancji uzasadnił w decyzji (str. 7 decyzji organu I instancji). Organ analizując wyznaczony obszar w oparciu o § 3 rozporządzenia ustalił, że na jego obrzeżach znajdują się zabudowania położone częściowo lub w całości poza min. obszarem analizowanym. W takiej sytuacji znaleziono przesłanki do zwiększenia obszaru analizowanego w taki sposób, aby ująć wszystkie budynki zlokalizowane na działkach, położonych choć w części w tzw. minimalnym obszarze. Organ za zasadne uznał rozszerzenie granic takich działek, bowiem pozwoliło to w sposób rzetelny ustalić choćby wskaźniki zabudowy dla działek obrzeżnych, a nie tylko dla ich części- niezdefiniowanych geodezyjnymi granicami. W ocenie Sądu działanie oparte na nieznacznym powiększeniu granic obszaru analizowanego znajduje uzasadnienie. Uwzględnienie w granicach obszaru całych obiektów budowlanych daje pełen obraz w zakresie ładu przestrzennego. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, według którego "Naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma miejsce wówczas, gdy planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji w stosunku do istniejącej zabudowy, bowiem w tzw. obszarze analizowanym nie ma zabudowy o funkcji zbieżnej do zabudowy planowanej przez inwestora i w konsekwencji nie jest możliwe określenie parametrów dla nowej inwestycji" (zob. wyrok NSA z 14 kwietnia 2015 r., sygn. akt II OSK 2145/13, LEX nr 1775540). Celem postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie art. 61 u.p.z.p. jest zatem stwierdzenie, czy na konkretnej nieruchomości możliwa jest realizacja inwestycji w sytuacji, gdy dla określonego obszaru nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z powyższego wynika, że podstawową regułą, która winna przyświecać organom wydającym decyzję o warunkach zabudowy terenu jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, której istotą jest takie kształtowanie ładu przestrzennego, aby ta przestrzeń była spójna pod względem gabarytów, estetyki funkcji oraz sposobu zagospodarowania. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty, forma architektoniczna) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jedynym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu niezbędne jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Ustalenie takie następuje w trybie określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Sądu, zarówno ustalenie tych wymagań, jak i analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zostały wykonane prawidłowo, ponieważ sposób wyznaczenia i wykreślenia obszaru analizowanego jest zgodny z warunkami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego w niniejszej sprawie spełnia warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonuje o słuszności tego wyboru. Zasadność rozszerzenia obszaru analizowanego pod kątem zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) wynika w sposób jednoznaczny z analizy zabudowy i zagospodarowania na terenie analizowanym. Dokonując oceny funkcji zabudowy sąsiedniej w tak wyznaczonym obszarze organy stwierdziły, że wnioskowana inwestycja nie jest sprzeczna z rodzajem zagospodarowania występującym w sąsiedztwie omawianego terenu, stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym , funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz towarzyszącej jej funkcji usługowej i garażowej. Z analizy urbanistycznej (k- 356 i 357) wynika, że w terenie występują poza funkcją jednorodzinną również funkcje: - wielorodzinna przy ul. S. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], ul. W. [...],[...] N. W. [...]; - mieszkaniowa wielorodzinna z uzupełniającą funkcją garażową przy ul. S. [...],[...], ul. W. [...]; - mieszkaniowo wielorodzinna z towarzyszącymi usługami nieuciążliwymi przy ul. W. [...] (salon kosmetyczny, salon fryzjerski, usługi z zakresu fizjoterapii); - mieszkaniowa wielorodzinna z towarzyszącymi usługami nieuciążliwymi, handlem i uzupełniająca funkcja garażowa przy ul. S. [...] (piekarnia- cukiernia, biuro reklamy); - funkcja gospodarcza, handlowo-usługowo-produkcyjno-magazynowa, produkcyjno- magazynowa oraz obiekty infrastruktury technicznej. Tak więc stanowisko organów o braku sprzeczności w zakresie kontynuacji funkcji w terenie znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym. W aktach administracyjnych sprawy znajduję się wypisy z rejestru gruntów, ewidencji budynków oraz dokumentacja fotograficzna. Tym samym wobec istnienia budynków o funkcji wnioskowanej przez inwestora, pozwalających na określenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania wynika również, że zostały spełnione pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Podstawowym sposobem wyznaczania linii zabudowy, określonym w § 4 ust. 1 rozp. Min. Inf. jest wyznaczenie jej jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ do wyznaczenia linii zabudowy uwzględnił budynki położone po parzystej stronie ulicy S., wykazując poszczególne budynki i ich odległość od zewnętrznej krawędzi jezdni od 2 do 26 m. Organ ustalił, że linia wyznaczona przez te budynki jest nieregularna i tworzy uskok. Dlatego też organ odstąpił od wyznaczenia linii na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia. Organ wskazał na niezgodność linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi (część działek nie spełnia wymogu zachowania odległości w przypadku dróg gminnych – 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni) i na tej podstawie odstąpił od wyznaczenia linii na podstawie § 4 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika jednak, że taki sposób ustalenia tego parametru nie służyłby harmonijnemu uzupełnieniu istniejącej zabudowy. Z tego powodu organ I instancji słusznie uznał, że zasadnym jest wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy S. Linia ta została wyrysowana w załączniku graficznym, który jest jej integralną częścią. Na poparcie stanowiska o wyznaczeniu linii organ powołał się na wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07. Skład Sądu podziela pogląd wyrażony w powyższym wyroku, w którym wskazano na wyznaczenie linii zabudowy, gdy występuje różnica dzieląca "linię zabudowy" - z jednej strony od szczegółowego posadowienia budynku i jego odległości od granicy działki - z drugiej strony. NSA wskazał, że: "Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy linii zabudowy (§ 1 pkt 1 rozp.br.pl.). Linia zabudowy w zasadzie ma być skorelowana z taką linią na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 1 i 3 rozp.br.pl.). Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw z § 4 ust.1 i 3 rozp.br.pl. określa więc nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy". W przedmiotowej sprawie linia zabudowy, jej przebieg, została wyrysowana w załączniku graficznym , który jest integralną częścią decyzji o warunkach zabudowy. Kolejnym parametrem wyznaczanym na podstawie rozporządzenia jest wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu inwestycji. W obszarze analizowanym znajdują się działki o zróżnicowanej wielkości i zainwestowaniu. Występują w nim wartości procentowe wskaźników od 12% do ok. 34%, zaś średni wskaźnik kształtuje się na poziomie 23%. Organy ustaliły wskaźnik zabudowy zakresowo z uwagi na rodzaj istniejącej zabudowy występującej po parzystej stronie ul. S. (zabudowa współczesna wielorodzinna oraz staromiejska k- 358- 359 akt administracyjnych). Dla wnioskowanej inwestycji przyjęto wyliczoną średnią wśród zabudowy staromiejskiej jako wartość min. 23%, zaś dla zabudowy współczesnej jako wartość max. 34%. Przyjęcie tego zakresu umożliwiło określenie wskaźnika dla nowej zabudowy o powierzchni od 798 m² do 1180m². Analiza obszaru potwierdza, że organ uzasadnił ustalenie zakresowego wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo działki na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Zasadą jest, o czym stanowi § 5 ust. 1 rozporządzenia, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przepis w ust. 2 zezwala na odstępstwo. Mianowicie dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W ocenie Sądu organy uzasadniły stanowisko stosownie do art. 107 § 3 kpa o ustaleniu zakresowego wskaźnika zabudowy. Stanowisko znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym i umocowanie w przepisach prawa. Dla terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Autor analizy urbanistycznej jako źródło do ustaleń wielkości powierzchni biologicznie czynnej przyjął ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] lipca 2009 r. dla strefy mieszkaniowej M6 obejmującej W., B., G., S., W. W. i południową część B. W., dla obszaru mieszkalnictwa o wysokiej intensywności zabudowy z dominującą zabudową mieszkaniową wielorodzinną, według którego należy zapewnić w zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej o wysokości: - do 4 kondygnacji minimum 35 %, -od 4 do 9 kondygnacji minimum 40 %. W ocenie Sądu ustalony w powyższy sposób wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej dla zabudowy wpisuje się w cel zachowania ładu przestrzennego przez nową zabudowę. W analizie urbanistycznej w odniesieniu do parametrów gabarytowych wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § od 6 do 8 rozporządzenia wyjaśniono, że analizą objęto wszystkie budynki znajdujące się w obszarze analizowanym. Z uwagi jednak na rodzaj inwestycji, w części tekstowej analizy wykazano tylko te budynki, które mogły mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia decyzji w zakresie parametrów przyszłej zabudowy. Wykluczono zabudowę odbiegającą skrajnie od wnioskowanej zabudowy, tj. budynki gospodarcze, garaże, obiekty infrastruktury technicznej, budynki produkcyjne i magazynowe, z uwagi na brak kontynuacji ww. zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych (k- 360 akt administracyjnych). W ocenie Sądu materiał porównawczy, który posłużył do określenia warunków w powyższym zakresie potwierdza kontynuację funkcji zabudowy dla planowanej inwestycji. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przyjmując tolerancję do 20%, szerokości elewacji frontowych wynosi na obszarze analizowanym od ok. 12 m do ok. 18 m. Natomiast szerokość przedmiotowego terenu stanowi ca 27m. Organy z uwzględnieniem szerokości frontowych zabudowy staromiejskiej odrzuciły powyższy przedział szerokości i oparły się przy ustalaniu tego elementu na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, który to przepis dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organy uwzględniły opisane cech zabudowy staromiejskiej i odniosły się do szerokości poszczególnych działek, tworzących przedmiotowy teren. Stanowisko zostało uzasadnione. Szerokość elewacji frontowej ustalona została zakresowo, min. 16 m, a max. 27 m. Zadecydowały uwarunkowania działek nr [...],[...] (działka przewidywana na wjazd, który ma sąsiadować z terenem drogi wewnętrznej dz. Nr [...]). Wyznaczając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, okapu/gzymsu, organ I instancji oparł się na § 7 ust. 3 rozporządzenia, który dopuszcza w przypadku gdy na działkach sąsiednich wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przebiega tworząc uskok, przyjęcie jej średniej wielkość występującej na obszarze analizowanym. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej obliczona zastała na 10 m. Organ wykazał jednak na podstawie ustaleń faktycznych z przeprowadzonej analizy podstawę do zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Natomiast ust. 4 stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ uzasadnił stanowisko do ustalenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: od frontu: min. 7,5 m; max. 10 m do attyki od zaplecza: min. 10 m, max. 21 m do attyki. Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono na podstawie § 8 rozporządzenia. Przepis ten stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie geometria dachu ustalono o kącie nachylenia połaci do 5°, z tym, że nie określono wysokość głównej kalenicy, układ połaci dachowych, kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki z uwagi na znikomy kąt nachylenia. Wykaz obiektów uwzględnionych w trakcie analizy zawarty został w analizie urbanistycznej (k- 364 akt administracyjnych). W ocenie Sądu przeprowadzona przez organy analiza nie budzi wątpliwości. Organy miały podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji z zachowanie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, ponieważ wnioskowana zabudowa mieści się w parametrach istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Spełniony został wymóg określony w art. 61 ust, 1 pkt 1 u.p.z.p. Nadto wskazać należy, że w zakresie spełnienia wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ul. S. Istniejące uzbrojenie przedmiotowego terenu jest wystarczające dla realizacji inwestycji, wnioskowany teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a ponadto planowane zamierzenie nie narusza przepisów odrębnych. Kolegium prawidłowo oceniło też szczegółowe ustalenia zawarte w decyzji pierwszoinstancyjnej i ich zgodność z rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu tezy Kolegium należy podzielić. Ich poprawność znajduje bowiem potwierdzenie w materiale dowodowym. Odnosząc się bezpośrednio do zarzutów skargi Sąd w pierwszej kolejności akcentuje nietrafność sformułowanego w skardze zarzutu co do niedokładnego określenia kręgu stron. Skarga nie wskazuje jednak ani jednym słowem kto został pominięty co czyni zarzut gołosłownym. Organ I instancji wykazał, że planowana inwestycja, dla której toczy się przedmiotowe postępowanie nie zalicza się do przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, bowiem wnioskowane przedsięwzięcie nie zostało ujęte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 71). Wobec powyższego określone przez wnioskodawcę granice obszaru oddziaływania inwestycji, które zamykają się w granicach terenu objętego wnioskiem (działki o nr ew.: [...],[...],[...],[...] w obr. [...]), uznano za zasadne. Organ w uzasadnieniu decyzji wymienił strony postępowania (str. 4 uzasadnienia decyzji I instancji). Skarżący jako współwłaściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem zostali uznani za strony postępowania i mieli zapewniony udział w postępowaniu, w trakcie którego wnosili uwagi, do których organ I instancji odniósł się w pismach procesowych oraz w uzasadnieniu decyzji. Podkreślić zresztą w tym miejscu należy, że zarzut pominięcia w postępowaniu zgłosić może jedynie podmiot pominięty, nie zaś inne strony. Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 pkt 4 w związku z art. 147 k.p.a. na taką przesłankę może skutecznie powołać się tylko ta strona, która została pominięta w toku postępowania. Decyzja została też uzgodniona z organami, wymienionymi w art. 53 ust. 4. Akta sprawy potwierdzają, że przedmiotowa inwestycja uzyskała następujące uzgodnienia: - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opinię Wydziału Zintegrowanego Rozwoju (Geologa Powiatowego) - pismo z dnia [...].02.2017 r., znak: [...] z zakresu terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opinię Wydziału Mienia i Geodezji w odniesieniu do ochrony gruntów rolnych - pismem z dnia [...].02.2017 r., znak: [...], - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzgodnienie Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w odniesieniu do melioracji wodnych- postanowieniem z dnia [...].01.2017 r., znak: [...], - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opinię Zarządu Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej - pismem z dnia [...].05.2017 r., znak: [...]. W przedmiotowej sprawie nie zachodziła konieczność uzgodnienia projektu decyzji z pozostałymi organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Warunki określone we współpracy z organami uzgadniającymi na etapie decyzji o warunkach zabudowy zabezpieczają wątpliwości co do zagrożenia terenu osuwaniem ziemi. Rolą organów architektoniczno budowlanych będzie w dalszym procesie inwestycyjnym zadbanie aby nie doszło do katastrofy budowlanej. Kontrola zaskarżonej decyzji przez Sąd nie wykazała naruszenia przepisów prawa materialnego oraz prawa procesowego. Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek zainteresowanego, którego interes indywidualny nie zawsze jest zbieżny z interesem społecznym, czy też interesem osób trzecich. Ma rację zatem organ I instancji stanowiąc, że sprzeciw stron postępowania, jakkolwiek byłby doniosły, lecz nie poparty jednocześnie wykazaniem naruszenia normy prawnej, nie może stanowić przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy. Z kolei organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji jeśli zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Za całkowicie niezasadne należy uznać zarzuty oparte na naruszeniu przepisów ustawy prawo budowlane oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zarzuty naruszenia warunków technicznych mogą być badane dopiero w ramach postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Nieuzasadniony jest również zarzut dotyczący naruszenia przepisów Prawo ochrony przyrody. Zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 54 pkt 2 lit. b tej ustawy stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Organy prawidłowo wyjaśniły, że wnioskowana inwestycja nie należy do grupy przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na stan środowisko (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - Dz.U. z 2016 r., poz. 71), a przy jej realizacji należy zachować warunki wynikające z przepisów ustawy - Prawo ochrony środowiska, tj. oszczędne korzystanie z terenu (art. 74 ust. 1), ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych (art. 75 ust. 1), uzyskanie odrębnego zezwolenia w przypadku konieczności wycięcia drzew i krzewów na terenie w miejscach niezbędnych dla lokalizacji przedmiotowej inwestycji – zgodnie z wymogami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r., Nr 151, poz. 2134ze zm.). Wobec powyższego zaskarżoną decyzję organu odwoławczego utrzymującą w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne uznać należy za zgodną z obowiązującym prawem. Podkreślenia wymaga bowiem, iż stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy jeśli zamierzenie jest zgodne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami odrębnymi. Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy P.p.s.a.