II SA/Wr 309/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.), Sędziowie: sędzia WSA Olga Białek, sędzia WSA Władysław Kulon, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi E. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tzn. renty planistycznej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...], działającej z upoważnienia Burmistrza Miasta [...], Naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury Urzędu Miasta [...] ustalono E. i M. małżonkom P. jednorazową opłatę, tzw. rentą planistyczną, w kwocie po 52.467,90 zł każdemu ze współmałżonków z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], w granicach działek nr [...] i nr [...],[...], obręb [...], o łącznej powierzchni [...] ha. Jako podstawę prawną swojej decyzji organ I instancji wskazał przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zmianami), przepisy (bez wskazania konkretnego przepisu) uchwały Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w [...] w [...] (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r., poz. [...]). W uzasadnieniu decyzji organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał również, iż w piśmie z dnia [...] maja 2019 r. małżonkowie P. wskazali, że operat szacunkowy zawiera błędy polegające na przyjęciu do porównania zbyt małych działek, braku oceny nieruchomości w zbiorze porównawczym pod kątem cechy wskaźnik intensywności zabudowy", użycia tych samych działek do porównań przy określaniu wartości nieruchomości z okresu przed zmianą i po zmianie planu miejscowego, gdy tymczasem żadna z nich nie miała wskaźnika korzystnego i bardzo korzystnego (stopnie wg tabeli nr 2). W następstwie tych okoliczności organ I instancji przytoczył treść pisma z dnia [...] czerwca 2019 r., w którym rzeczoznawca majątkowy odniósł się do podniesionych zastrzeżeń. Rzeczoznawca stwierdził: odnośnie do wątpliwości w kwestii doboru nieruchomości do wyceny pod względem ich podobieństwa. Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami "przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Do wyceny tej nieruchomości dobrano nieruchomości o największym stopniu podobieństwa w zakresie wskazanym w powyższym przepisie ustawowym. Przepis ten w wymienia w pierwszej kolejności podobieństwo w zakresie: "położenia nieruchomości", następnie podobieństwo w zakresie: "stanu prawnego, przeznaczenia nieruchomości oraz sposobu korzystania z nieruchomości". Ustawodawca w ten sposób określa najważniejsze cechy w zakresie podobieństwa jakie powinny być brane pod uwagę przy doborze nieruchomości do wyceny. Wszystkie te cechy zostały spełnione przy doborze nieruchomości do zbioru służącego wycenie przedmiotowej nieruchomości. Dopiero niejako dodatkowo przepis ustawowy wskazuje na możliwość doboru "innych cech wpływających na jej wartość" — nie precyzując dokładnie o jakie cechy chodzi. Praktyka w zakresie wyceny nieruchomości dowodzi, że jedną z takich cech może być także powierzchnia wycenianej nieruchomości. Nieruchomość wyceniana to nieruchomość o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Są to bardzo rzadko występujące w obrocie nieruchomości. Na rynku nieruchomości miasta [...] na przestrzeni 2 ostatnich lat od daty na którą dokonano wyceny, udało się zidentyfikować tylko 10 takich transakcji, przeważnie o mniejszej powierzchni niż nieruchomość wyceniana. Kolejnych 9 odnaleziono na terenie miasta o bardzo podobnym rynku nieruchomości - [...]. Aby odnaleźć większą liczbę transakcji podobnymi działkami o powierzchniach bardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej, należałoby przyjąć do wyceny transakcje z bardzo odległych lokalizacji (nie odnaleziono bowiem podobnych transakcji na terenie pobliskich miast tj.: [...],[...],[...], czy [...]). Najbliżej występują one na terenie miasta [...] oraz [...]. Mając powyższe na względzie nieuzasadnionym było kierowanie się przy doborze nieruchomości porównawczych cechą "powierzchnia działki" jako pierwszorzędnym kryterium i przyjęcie tym samym do porównań nieruchomości z odległych rynków, nie przystających do miejscowych realiów. Nie zostałoby bowiem spełnione najważniejsze kryterium podobieństwa nieruchomości jakie wskazuje przepis ustawowy - czyli "położenia nieruchomości". Przyjęcie do porównań nieruchomości z rynków odległych, mało podobnych do lokalnego, ale za to o podobnych powierzchniach spowodowałoby przekłamanie ostatecznego wyniku wyceny. Przekłamanie wyniku wyceny byłoby wówczas większe, niż w przypadku przyjęcia do wyceny transakcji z rynku lokalnego, ale o mniej podobnych powierzchniach w stosunku do nieruchomości wycenianej - tak jak to zrobiono w operacie szacunkowym. Waga cechy "powierzchnia działki" o wielkości 15% wynika z analizy wpływu poszczególnych cech na ceny transakcyjne nieruchomości w zbiorze porównawczym przyjętym do niniejszej wyceny. Zastrzeżenie dot. braku oceny nieruchomości w zbiorze porównawczym pod kątem cechy "wskaźnik intensywności zabudowy"; na str. 10 w tabeli nr 2 przedstawiono jeden z parametrów nieruchomości cechy o nazwie "wskaźnik intensywności zabudowy". Na str. 9 w tabeli nr 1 poszczególne nieruchomości są scharakteryzowane pod kątem cechy o nazwie "wskaźnik intensywności zabudowy" — użyto tu jedynie innego sformułowania słownego: "maksymalny współczynnik intensywności zabudowy". W niniejszym przypadku zarówno w jednej i drugiej tabeli chodzi o ten sam parametr. Zastrzeżenie dot. doboru tych samych nieruchomości do bezpośrednich porównań: z dostępnych w podejściu porównawczym metod szacowania zastosowano metodę porównywania parami. Zgodnie z procedurą wyceny tą metodą należy wybrać do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Do porównań wybrano nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej w zakresie cech rynkowych o największym wpływie na ceny transakcyjne. W przypadku dokonanej wyceny cechami o największym wpływie na ceny transakcyjne była lokalizacja ogólna i lokalizacja szczegółowa (łącznie waga tych cech wyniosła 50%), dopiero w następnej kolejności wpływ na ceny transakcyjne miały cechy takie jak: wskaźnik intensywności zabudowy działki (20%), możliwości zagospodarowania działki (15%), powierzchnia działki (15%). W toku ponownego rozpatrywania sprawy przez organ I instancji rzeczoznawca majątkowy sporządził, na zlecenie organu, w dniu 30 października 2019 r., "Aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r. dot. określenia wartości nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...] , oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] o łącznej powierzchni [...] ha, obr. [...][...],[...], powiat [...], woj. [...] - dla potrzeb obliczenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945, z 2019 r. poz. 60, 235)".Kserokopia aneksu została przekazana przez organ I instancji stronom, na ich żądanie. Wszystkie 3 nieruchomości dobrane do porównań mają identyczne co nieruchomość wyceniana oceny cech rynkowych o największym wpływie na ceny transakcyjne czyli lokalizacja ogólna i szczegółowa (ocena "3" w 3 stopniowej skali). Różnią się jedynie w zakresie cech o mniejszym wpływie na ceny transakcyjne, co zostało skorygowane stosownymi poprawkami wynikającymi z obliczeń. Tym samym zostały spełnione wymogi wynikające z procedury wyceny metodą porównywania parami. Organ I instancji podzielił wnioski rzeczoznawcy. Dalej wskazał na okoliczności uchylenia przez Kolegium decyzji z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...]. Odnosząc się do uwag Kolegium zacytował treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wykazał, że wzrost wskaźnika intensywności zabudowy spowodował jednocześnie wzrost wartości nieruchomości. Na dowód tego rzeczoznawca wykonał aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r., w którym przedstawił szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Analiza ta stanowi rozszerzenie do analizy zawartej w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2019 r. i ma na celu wskazanie, że wzrost "wskaźnika intensywności zabudowy" wpływa na wzrost cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Organ I instancji stwierdził też, że operat szacunkowy poddany został analizie pod kątem formalnym i merytorycznym, w wyniku której stwierdzono, że został on sporządzony przez osobę uprawnioną, a przyjęte dane wyjściowe i metodyka badań nie budzą wątpliwości. Wyniki końcowe i wnioski są spójne i logiczne. Mając na względzie wartość nieruchomości oraz wysokość stawki procentowej renty planistycznej organ I instancji obliczył łączną kwotę renty planistycznej w wysokości 104.935,80 zł, i obciążył każdego ze współmałżonków P. polową tej kwoty, tj. po 52.467,90 zł. Od decyzji organu I instancji E. i M. małżonkowie P. (dalej zwani też "odwołującymi") wnieśli, w ustawowym terminie, odwołanie, w którym domagają się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania ewentualnie uchylenia decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. W obszernym uzasadnieniu wskazują, że organ I instancji naruszył art. 36 ust. 4 ustawy z o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędne zastosowanie, a mianowicie ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w [...] przy ul. [...], w granicach działek nr [...] i nr [...] podczas, gdy w rzeczywistości nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, przywołując fragment wyroku WSA w Krakowie z dnia 8 lutego 2019, sygn. akt II SA/Kr 1427/18 oraz wyroku WSA w Gliwicach z dnia 9 kwietnia 2018 r. , sygn. akt II SA/G1 992/17. Zarzucili, że sporządzający opinię rzeczoznawca wykonał operat niezgodnie ze sztuką, gdyż cena nieruchomości w ogóle nie wzrosła. Wskazali również, że SKO w swej decyzji z dnia [...] sierpnia 2019 r. stwierdziło, iż przeznaczenie nieruchomości w obydwu planach jest prawie identyczne, co nakazuje rozważyć, czy w ogóle istnieje podstawa do ustalenia "renty planistycznej" jednakże organ I instancji nie wziął wcale pod uwagę ww. okoliczności. Jednocześnie, zdaniem odwołujących, organ I instancji naruszył art. 77 ust. 1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego polegającego na braku uwzględnienia znajdujących się w aktach sprawy aktów notarialnych - umowy przedwstępnej i właściwej sprzedaży spornych działek z których wynika wprost brak wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania, gdyż umowa przedwstępna została zawarta przed uchwaleniem planu miejscowego, a umowa właściwa zawarta po jego uchwaleniu, jednakże cena nieruchomości nie uległa zmianie, co poświadcza iż wartość nieruchomości nie wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego. Na potwierdzenie tej okoliczności odwołujący przywołali część uzasadnienia wyroku WSA w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2019r., sygn. akt II SA/Kr 27/19. W ocenie odwołujących, organ nie zastosował art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gdyż nie wskazał ani w decyzji ani też w jej uzasadnieniu wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego i jej wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, wskazując jedynie samą różnicę pomiędzy tymi wartościami, nie podając jednak wartości samej nieruchomości. Odwołujący nie mieli zatem możliwości weryfikacji, czy organ w ogóle prawidłowo ustalił wartość wzrostu nieruchomości, skoro organ nie ustalił jaka jest wartość nieruchomości po zmianie planu, a jaka była przed zmianą planu. Nie sposób ustalić w jakiej wysokości i czy w ogóle nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Na potwierdzenie tej okoliczności odwołujący przywołali część uzasadnienia wyroku WSA w Białymstoku z dnia 23 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Bk 495/18 i wyroku NSA z dnia 19 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 957/18. Odwołujący zarzucili organowi I instancji, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie czyni zadość wymaganiom dotyczącym uzasadnienia faktycznego. Wskazali, że organ nie przyjął także żadnego argumentu podnoszonego przez nich w piśmie złożonym [...] maja 2019 r. Ograniczył się jedynie do przedstawienia jego treści rzeczoznawcy majątkowemu, który w całości podtrzymał treść sporządzonego przez siebie operatu oraz że wycena została wykonana w sposób całkowicie prawidłowy. Jednocześnie rzeczoznawca zbagatelizował wszystkie wskazane przez odwołujących najważniejsze błędy. Mimo przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień odwołujący podtrzymują w całości wszystkie zastrzeżenia wymienione w piśmie z dnia [...] maja 2019 r. Zdaniem strony jej stanowisko zostało w całości poparte przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], które wnikliwie przeanalizowało cały materiał dowodowy. Kolegium nie tylko zakwestionowało dobór nieruchomości porównywalnych. Również wskazało na konieczność rozpatrzenia, czy dla zbywanych działek zmiana jedynie wskaźnika zabudowy może stanowić podstawę do naliczenia renty planistycznej. Na poparcie tej tezy przypominają odwołujący, że cena za zbywane działki ustalona w umowie przedwstępnej z dnia [...] sierpnia 2017 r. Rep A nr [...] - a więc przed zmianą zapisu w planie miejscowym nie uległa zmianie w stosunku do tej zawartej w umowie przyrzeczonej - czyli po zmianie wskaźnika. Skutkiem zbadania sprawy przez Kolegium było uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie do ponownego jej rozpatrzenia przez organ. Według odwołujących organ I instancji już nie tylko ignoruje ich zastrzeżenia, ale nie uwzględnia żadnych uwag Kolegium. Nie sporządza nowego opracowania i nie zleca dokonania korekt w poprzednim operacie. Jedynym wynikiem działania organu było stworzenie "protezy" - czyli osobliwego aneksu do operatu, przez rzeczoznawcę. Organ I instancji uznając, że aneks ten w pełni zamyka kwestię wyceny wydaje [...] grudnia 2019 r. niezmienioną co do wysokości opłat decyzję. Natomiast w swoim aneksie autor zajmuje się generalnie jednym zagadnieniem, a mianowicie udowodnieniem, że wskaźnik intensywności zabudowy dla rynku [...]!!! ma 20% wpływ na deltę C. Czyni to jednak w sposób kuriozalny. W poprzednich swoich wyjaśnieniach, które zostały ujęte przez organ w uzasadnieniu decyzji z [...] grudnia 2019 r - jako nadrzędne kryterium przyjęte przez rzeczoznawcę przy doborze obszarów badania rynku jest położenie nieruchomości. Tzn. kierując się jak najbliższą odległością wyceniający przyjął do badania najbliżej i najbardziej podobne do [...] miejscowości. Tymczasem kluczową dla renty cechę, rzeczoznawca bada na podstawie rynku [...]. Przypominają odwołujący, że nie zmieniony w najmniejszym stopniu operat zawiera niedopuszczalny i wadliwy w praktyce wycen dobór nieruchomości porównywalnych. Całkowicie niejasne są kryteria i podstawy do wyciągniętych wniosków dotyczących znaczenia cech i ich wag. Pokrętne tłumaczenie w operacie, że zostały one przyjęte na podstawie badań preferencji potencjalnych kontrahentów nie jest możliwym do zweryfikowania. Lokalne biura nie miały i nie mają praktycznie od dłuższego czasu w swych ofertach tego typu działek inwestycyjnych. Pojedyncze oferty nie mogą nikomu dać obrazu jakichkolwiek zachowań i korelacji. A przecież rzeczoznawca doskonale wie, że wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c) na podstawie obserwacji zachowań potencjalnych nabywców nieruchomości. Oczywiście pierwszy, analityczny najbardziej miarodajny sposób pomiaru wagi cechy uzależniony jest od dysponowania bazą danych zawierającą odpowiednią tzn. liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych - jak w rozpatrywanym przypadku, należy posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych. Natomiast analiza preferencji nabywców nieruchomości przy tak ubogim w badanej lokalizacji rynku rodzajowo podobnych nieruchomości jest absolutnym nonsensem. Rzeczoznawca powinien przyjąć więc, wg odwołujących, do badania rynki nawet dalej położone, jednak o podobnych wskaźnikach ekonomicznych i podobnym poziomie cen. Analizowane przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości w operacie (tabela 1) mają cenę średnią 97,48 zł (przy cenie max. 187,10 zł/rn2 i cenie min 24,51 zł/m2). Tymczasem w aneksie do operatu ceny [...] w tabeli 1 mają cenę średnią 862,53 zł (przy cenie max. 2782,39 zł/m2 i cenie min 210,53 zł/m2). Już tylko zestawienie tych cen dyskwalifikuje przeniesienie obliczonej wagi z rynku [...] na rynek [...] pokazując na absurd niepotrzebnie sporządzonego (zresztą post factum aneksu). Wskazali również odwołujący, że pomimo, iż nie badali rzetelności i trafności doboru do tej analizy samych nieruchomości (np. pod względem przeznaczenia) ani poprawności obliczeń - to nie negują, że we [...] cecha ta może mieć 20% wpływ na ceny. Jednak zestawienie jednego z najbardziej dynamicznie rozwijających się miast Polski - stolicy [...] (w którym rynek deweloperski jest wiodącym w regionie) z niespełna 30 tysięcznym miasteczkiem jest grubą przesadą. W [...] dopiero powstaje i zaczyna się rozwijać pierwotny rynek mieszkaniowy, gdy w tym samym czasie [...] jest u szczytu kolejnego boomu. Całkowicie niezrozumiałym i niedopuszczalnym, dla odwołujących, jest przyjmowanie z jednej strony przez rzeczoznawcę, rynków zbliżonych do rynku [...] np. rynku [...] dla określenia jednego rodzaju cech, a innego rynku zupełnie oderwanego i w żadnej mierze nie podobnego - jak rynek [...] dla badania innej cechy. Rzeczoznawca wskazuje, że [...] rynek tego typu nieruchomości cechuje się dużym stopniem rozwoju, dużą liczbą transakcji, znaczną konkurencyjnością i uznać należy, że odzwierciedla typowe zachowania i preferencje, uczestników rynku tego typu nieruchomości (...) wnioski z przeprowadzonej analizy na [...] rynku nieruchomości zostały przeniesione na lokalny ([...]), słabo rozwinięty rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Jak zatem, zdaniem odwołujących, można przenieść wnioski z rynku cechującego się dużym stopniem rozwoju, dużą liczbą transakcji i konkurencyjnością na rynek który tych cech nie posiada? Wniosek ten jest całkowicie absurdalny. Skoro rynek [...] nie jest rozwinięty i mało konkurencyjny to wskaźnik intensywności zabudowy nie powinien mieć większego znaczenia w przeciwieństwie do rynku rozwiniętego i niejako ograniczonego gdzie ważny jest każdy metr kwadratowy nieruchomości i wskaźnik ten powinien być jak najwyższy, aby móc wybudować więcej na mniejszym ograniczonym już obszarze. Stąd też mając powyższe na uwadze odwołujący wnoszą jak na wstępie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2018r., poz.1945 ze zmianami), § 4 i § 55 - § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami) - po rozpatrzeniu odwołania E. i M. małżonków P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że umową z dnia [...] lipca 2018 r., zawartą w formie aktu notarialnego, E. i M. małżonkowie P. (dalej zwani także - stronami lub odwołującymi) sprzedali, nieruchomość gruntową, położoną w [...] przy ul. [...], w granicach działek nr [...] i nr [...],[...], obręb [...], o łącznej powierzchni [...] ha. Po przeprowadzeniu, wszczętego z urzędu postępowania administracyjnego, pismem z dnia [...] kwietnia 2019 r. (które, każda ze stron otrzymała odrębnymi przesyłkami w dniach [...] i [...] maja 2019 r.), Naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury Urzędu Miasta [...], działając z upoważnienia Burmistrza Miasta [...] (zwany dalej także - organ I instancji lub organ), decyzją z dnia [...] czerwca 2017r. nr [...] orzekła o ustaleniu E. i M. małżonkom P. jednorazowej opłaty, tzw. renty planistycznej, w kwocie po 52.467,90 zł każdemu ze współmałżonków, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], w granicach działek nr [...] i nr [...],[...], obręb [...], o łącznej powierzchni [...] ha. Jednocześnie organ I instancji zobowiązał małżonków [...] do wniesienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji na rachunek bankowy Gminy [...] ustalonej opłaty. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji opisując dotychczasowy przebieg postępowania i przytaczając treść pisma z dnia [...] czerwca 2019 r., zawierającego stanowisko rzeczoznawcy majątkowego do zastrzeżeń stron, dotyczących operatu szacunkowego i wskazując na treść przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podał, że wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ I instancji podał też, że wzrost wartości nieruchomości - działek nr [...] i [...] wyniósł 349.786 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30 % stanowi kwotę 104.935,80 zł. W związku z powyższym ustalił opłatę planistyczną dla każdego ze współmałżonków w kwocie po 52.467,90 zł. Po rozpatrzeniu odwołania zobowiązanych od tej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu podało, że postępowanie organu I instancji w tej sprawie zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów art. 7, art. 77 §, art. 80 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (zwanego dalej także - K.p.a.). Według Kolegium organ I instancji powołując się na treść dotychczas obowiązującego planu miejscowego oraz planu aktualnie obowiązującego, że przeznaczenie nieruchomości w obu planach miejscowych jest prawie identyczne nie rozważył, czy w ogóle istnieje podstawa prawna do ustalenia "renty planistycznej". Kolegium wskazało również, iż organ I instancji nie dokonał w ogóle oceny operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia renty planistycznej oraz że organ I instancji nie wyjaśnił, czy w sprawie mamy do czynienia z tzw. luką planistyczną, przy ustaleniu, przez ten organ, że "rentę planistyczną" ustalił m.in. mając na uwadze wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Kolegium wskazało też, że organ I instancji nie odniósł się do zarzutów małżonków P. zgłoszonych w toku postępowania, w piśmie z dnia [...] maja 2019 r., a jedynie przytoczył w zaskarżonej decyzji stanowisko rzeczoznawcy w tym zakresie, wyrażone w jego piśmie z dnia [...] czerwca 2019 r. Organ odwoławczy wyjaśnił również organowi I instancji, że brak jest podstaw do wyznaczania w decyzji ustalającej rentę planistyczną terminu do uiszczenia tej opłaty. Opłata staje się bowiem wymagalna z pierwszym dniem po upływie terminu do wniesienia odwołania od decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej, a w przypadku gdy odwołania zostało wniesione - pierwszego dnia po wydaniu decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy. Rozpatrując w tych okolicznościach faktycznych i prawnych niniejszą sprawę w trybie odwoławczym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że problematyka skutków prawnych zmiany wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została uregulowana w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2018 r., poz.1945 ze zmianami), dalej zwana także "ustawą". Stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 przywołanej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią tego przepisu, w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie kumulatywnego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego). Natomiast art. 37 ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Regulacja ta wskazuje, że przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako czynnik kształtujący jej wysokość do porównania ma być wzięta pod rozwagę bądź wartość wynikająca z przeznaczenia terenu w dotychczasowym planie miejscowym, bądź wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Pierwsza norma znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępując dotychczasowy, w którym danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Hipoteza drugiej normy zostanie wypełniona wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. Analiza faktycznego wykorzystywania nieruchomości będzie zasadna tylko w drugiej z przedstawionych sytuacji. Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity. Dz.U. z 2018r., poz. 2204 ze zmianami) wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V, a zatem art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazać należy między innymi, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 2). Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy, opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Z tych uregulowań wynika, że wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego operat szacunkowy. Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z dnia 22 września 2004r. ze zmianami). Wskazuje ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. W szczególności, operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego ma stanowić dokument o odpowiedniej strukturze. Jest on istotnym dowodem w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest określenie i nałożenie na stronę obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu miejscowego. Wobec tego, zgodnie z art. 80 K.p.a. operat szacunkowy podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie, obejmującej zwłaszcza prawidłowości jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Orzekając w sprawie ustalenia renty planistycznej właściwy organ administracji publicznej winien mieć również na względzie treść przepisu art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią ust. 1 studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia1995 r. zachowują moc. Ustęp 3 stanowi natomiast, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. Zgodnie natomiast z treścią ustępu 3a jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Wskazany przepis odnosi się do tzw. luki planistycznej, tj. okresu gdy nie obowiązuje dotychczasowy plan miejscowy (plan wygasł), a nie obowiązuje jeszcze nowy plan. Sądy administracyjne w wyrokach dotyczących ustalenia renty planistycznej, wskazują, że konsekwencją brzmienia art. 87 ust 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest konieczność ustalenia wartości nieruchomości dla trzech rodzajów przeznaczenia terenu (według planu, który wygasł, faktycznego sposobu wykorzystania w okresie bez planu i według planu aktualnego), albowiem miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 08 lipca 2014 r., sygn. II SA/Wr 225/14; zob. też wyrok WSA w Krakowie z dnia 05 lipca 2013 r., sygn. 11 SA/Kr 1472/12). W wyroku z dnia 5 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 33/13, publ. LEX, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stwierdził, że "w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego uchwalonego po dniu 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, -po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz - po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie łuki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów". Organ zwraca uwagę, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierają definicji nieruchomości. Zatem należy sięgnąć do definicji zawartej w innym akcie prawnym, tj. ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. ,poz. 2204 ze zmianami). Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w jej przepisach jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, a w przypadku, gdy jest mowa o działce gruntu, to zgodnie z przepisem art. 4 pkt 3 ustawy, należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Zestawienie tych definicji oznacza, że na nieruchomość gruntową składa się jedna bądź więcej działek gruntu. Te definicje należy uzupełnić o istotne dla niniejszej sprawy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażone w wyroku z dnia 14 listopada 2005 r. sygn. akt I OSK 181/2005, w którym Sąd stwierdził, iż "przez pojęcie nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeni budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych gruntów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsiadujących ze sobą. Tylko od właściciela zależy, czy zachowa odrębność prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą. Istnienie wspólnej granicy i tego samego podmiotu własności nie stanowi prawnej podstawy połączenia nieruchomości, dla których są założone odrębne księgi wieczyste, lub tylko jedna z nich ma wpis w księdze wieczystej, a właściciel aprobuje taki stan. Traktowanie dwóch działek sąsiadujących ze sobą, mających jednego właściciela, jako jednej nieruchomości w sensie prawnym, jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy żadna z tych działek nie posiada założonej księgi wieczystej". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stoi na stanowisku, że założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionej granicami zewnętrznymi działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi wieczystej decyduje o jej charakterze. Działka gruntu staje się zatem nieruchomością jako samodzielny i odrębny przedmiot własności, gdy jest dla niej prowadzona samodzielna księga wieczysta. W sytuacji gdy działka gruntu wchodzi w skład większej całości (grupy działek), dla której jest prowadzona księga wieczysta, to wówczas działka ta nie jest nieruchomością, ale częścią nieruchomości. Założenie księgi wieczystej oznacza, że tyle jest nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych - tak: St. Rudnicki w: Nieruchomości. Problematyka prawna. - Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004, strony 171 - 173. Należy również wskazać, że zgodnie z art. 37 ust. 6 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uznało, że spełniony został warunek wynikający z tego przepisu ustawy, gdyż sprzedaż nieruchomości przez małżonków P. miała miejsce w dniu [...] lipca 2018 r. (umowa sprzedaży), a więc przed upływem 5 lat licząc od dnia [...] maja 2018 r., tj. dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w [...] w [...], uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. i opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r., poz. [...]. Również roszczenie zostało zgłoszone z zachowaniem 5-cio letniego terminu, gdyż postępowanie w tej sprawie zostało przez organ I instancji wszczęte w dniu [...] kwietnia 2019 r. stosownym zawiadomieniem, które małżonkowie P. otrzymali, każde z osobna, w dniach [...] i [...] maja 2019 r. Kolegium wskazuje, że przedmiotem wyceny w postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej jest nieruchomość podlegająca zbyciu - będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą naliczenia renty planistycznej. Określając zatem wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tę nieruchomość która była przedmiotem transakcji - sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Z akt sprawy, a w szczególności z umowy sprzedaży z dnia [...] lipca 2018 r. wynika, że przedmiotem sprzedaży przez I. i M. małżonków P. była nieruchomość gruntowa, stanowiąca działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisane w jednej księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd rejonowy w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych. Dalej organ odwoławczy wskazuje, że zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w [...] w [...], uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018r. i opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r., poz. [...], nieruchomość ta położona jest na terenie oznaczonym symbolem 1MW/U, dla którego plan przewiduje jako podstawowe przeznaczenie terenu zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz zabudowę usługową. Jako zabudowę uzupełniającą przewidziano ciągi piesze i rowerowe, parkingi, drogi wewnętrzne oraz zieleń urządzoną. W planie określono m.in. intensywność zabudowy : minimalną - 0,36 i maksymalna - 3,50 (§ 13). Do dnia [...] maja 2018 r. nieruchomość objęta była ustaleniami wynikającymi ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w [...], uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. i opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. Nr [...], poz. [...] , nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem MU2, dla którego plan przewidywał, że jest to teren zabudowy mieszanej - mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Na terenie tym dopuszczono lokalizację równocześnie wszystkich, w dowolnych proporcjach, lub wyłącznie w jednej z niżej wymienionych funkcji terenu: 1) teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 2) usługi wymienione w § 12, tabela poz. 1, nie kolidujące z funkcją mieszkaniową, w przypadku lokalizacji na terenie zabudowy mieszkaniowej. Jednocześnie plan dopuszczał , że zagospodarowanie terenu może obejmować : 1) budynki związane z lokalizowana funkcją, 2) zieleń urządzoną, placyki wypoczynkowe i rekreacyjne, 3) dojścia, dojazdy, drogi wewnętrzne, place komunikacyjne i gospodarcze, 4) urządzenia infrastruktury technicznej i 5) miejsca postojowe dla samochodów i garaże wybudowane, W planie określono m.in. maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy : 1,5 (§ 13). Wynika z tego, że przeznaczenia zbytej nieruchomości w obu planach miejscowych jest prawie identyczne. W obu planach miejscowych różne są wskaźniki intensywności zabudowy. Należy mieć również na względzie, dodaje organ, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, z jakim faktem wiąże się ustalenie opłaty planistycznej oraz na jaki dzień ustala się opłatę, ale przede wszystkim przepis ten określa, że ustala się wysokość opłaty. Skoro wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, to na ten dzień należy określić wartość nieruchomości oraz przedmiot sprzedaży (zob. wyrok NSA z dnia 26.10.2016 ." sygn. akt II OSK 119/15). W niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości renty planistycznej stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] kwietnia 2019 r. oraz aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r. dot. określenia wartości nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] o łącznej powierzchni [...] ha, obr. [...],[...], powiat [...], woj. [...] - dla potrzeb obliczenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. z 2018r., poz. 1945, z 2019r., poz. 60, 235). Analizując treść operatu szacunkowego, dla nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] ustaliło, że rzeczoznawca określił jej wartość na dzień sprzedaży, tj. [...] lipca 2018 r., z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień [...] maja 2018 r., tj. do dnia obowiązywania planu miejscowego z roku 2008. W operacie rzeczoznawca określił przedmiot i zakres wyceny (punkt 1). Podał w nim m.in., że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha, położona w [...], zapisana w jednej księdze wieczystej. Zakres wyceny obejmuje natomiast ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w aktualnie obowiązującym planie miejscowym uchwalanego w dniu [...] kwietnia 2018 r. przez Radę Miasta [...] oraz w planie miejscowym obowiązującym do chwili wejścia w życie planu z 2018 r. W punkcie drugim przedstawił cel wyceny. Podał w punkcie trzecim podstawy opracowania wyceny - tj. podstawy formalno i materialno-prawne, podstawy metodologiczne oraz źródła danych merytorycznych. W czwartym punkcie określił daty istotne dla określenia wartości nieruchomości. W punkcie piątym dokonał opisu przedmiotu wyceny, podając stan prawny wg księgi wieczystej i oznaczenie nieruchomości wg ewidencji gruntów. Opisał też stan nieruchomości z uwzględnieniem lokalizacji, otoczenia i czynników środowiska. Punkt szósty zawiera w swojej treści opis przeznaczenia nieruchomości wg planu obowiązującego przed dniem [...] maja 2018 r. i po dniu [...] maja 2018 r. Zgodnie z zapisami Uchwały [...] Rady Miasta w [...] z dnia [...] lipca 2008 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] (opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...].09.2008 r. "Nr [...], poz. [...]), wyceniana nieruchomość posiadała następujące przeznaczenie: symbol MU2 - tereny zabudowy mieszanej - mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, na rysunku planu zaznaczono strefę lokalizacji zabudowy. Z kolei zgodnie z zapisami Uchwały Nr [...] Rady Miasta w [...] z dnia [...] kwietnia 2018 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w dzielnicy [...] w [...] (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r., poz. [...]), wyceniana nieruchomość posiada następujące przeznaczenie: symbol 1MW/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy usługowej, bez oznaczonej strefy lokalizacji zabudowy. Na podstawie analizy zapisów powyższych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ustalono, że zgodnie z zapisami nowego planu dla terenu o symbolu 1MW/U zastosowano m.in. bardziej korzystny maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy działki (o wysokości 3,5) w porównaniu do zapisów wg starego planu dla terenu o symbolu MU2 (wskaźnik o wysokości 1,5). Podwyższenie maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy działki skutkuje możliwością uzyskania większej powierzchni użytkowej mieszkań na działce o tej samej powierzchni gruntu — co skutkuje tym, że im większy wskaźnik intensywności zabudowy działki tym większa jest jej wartość dla potencjalnego inwestora. W punkcie siódmym rzeczoznawca dokonał charakterystyki i analizy rynku nieruchomości. Charakteryzując lokalny rynek nieruchomości uwzględnił jego rodzaj, obszar i okres badania. Analizując ten rynek rzeczoznawca wskazał, że w wyniku analizy odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości o przeznaczeniu zabudowy wielorodzinnej na terenie [...]. Są to rzadko występujące w obrocie nieruchomości. Ilość transakcji nie pozwoliłaby na przeprowadzenie procesu rzetelnej wyceny nieruchomości - dlatego zdecydowano się na poszerzenie rynku o nieruchomości z miasta [...], stanowiącego bardzo podobny rynek nieruchomości do miasta [...]. Po odrzuceniu transakcji nieruchomościami o cechach zanadto odbiegających od nieruchomości wycenianej oraz o cenach transakcyjnych znacznie wykraczających poza ceny średnie, jako bazę transakcyjną do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęto 19 transakcji, których zestawienie zawiera tab. nr 1. Z tabeli wynika, że powierzchnia podanych w niej działek zawierała się w przedziale od 253 m2 do 18.813 m2, a ceny 1 m2 od 24,51 zł do 187,10 zł. Zatem cena średnia 1 m2 wynosi 97,48 zł. W punkcie tym rzeczoznawca określił także cechy rynkowe i ich wagi mające wpływ na ceny na rynku lokalnym. Podał, że w wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na rynku lokalnym, preferencji potencjalnych nabywców, wywiadu w biurach pośrednictwa handlu nieruchomościami oraz własnych obserwacji ustalono, że wpływ na ceny nieruchomości moją następujące czynniki: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, wysokość wskaźnika intensywności zabudowy działki, możliwości zagospodarowania działki i powierzchnia działki. Uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej pozostaje na zbliżonym poziomie (lokalizacja miejska) i nie ma znaczenia cenotwórczego, podobnie nie stwierdzono znaczącego wpływu no ceny transakcyjne w zależności od rodzaju prawa do gruntu (własność, uw). Na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną stwierdzono korelację pomiędzy ceną za m2 takiego gruntu a wysokością maksymalnego wskaźnika intensywności działki. Korelacja ta jednak nie jest liniowa tzn. wzrost wysokości współczynnika nie jest wprost proporcjonalny do wzrostu ceny transakcyjnej za 1 m2 takiej działki. Wynika to z faktu że pomimo potencjalnie większej możliwości zagęszczenia zabudowy na działce nie jest możliwe w pełni wykorzystanie przez deweloperów współczynnika z uwagi na inne ograniczenia planistyczne (konieczność zapewnienia miejsc parkingowych, powierzchni biologicznie czynnej etc.). Każda z cech rynkowych, które się uwzględnia, wpływa na wartość nieruchomości. Wpływ ten określany jest poprzez dobór odpowiedniej wagi cechy, wyrażonej w procentach. Suma wag wynosi zawsze 100% i odnosi się do różnicy: AC = Cmax – Cmin. Wskazał również, że wagi poszczególnych cech określono w sposób analogiczny jak cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości na lokalnym rynku. Zestawienie cech rynkowych, ich gradację, opis oraz wagi cech zawiera tabela nr 2. W tabeli tej podał procentowe wielkości poszczególnych cech, jak i ich wartości liczbowe. W wyniku analizy trendu zmian w czasie rzeczoznawca stwierdził, że ceny za nieruchomości gruntowe niezabudowane o podobnym do wycenianej nieruchomości charakterze w badanym okresie ulegały zmianie w bardzo niewielkim stopniu. Minimalna przewaga podaży nad popytem w zakresie analizowanego rynku nieruchomości skutkowała względną stabilizacją cen transakcyjnych łub ich bardzo nieznacznym spadkiem. W związku z pomijalną wielkością spadku cen w badanym okresie w toku dalszej wyceny nie stwierdzono potrzeby aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny. W punkcie ósmym rzeczoznawca przedstawił sposób wyceny nieruchomości, wskazując na uwarunkowania prawne oraz metodykę wyceny. Wyjaśnił, ze wartość nieruchomości ustalił stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Natomiast w punkcie dziewiątym określił wartość nieruchomości przyjmując że za podstawę obliczeń stanowi zbiór 22 (wg Kolegium winno być 19) transakcji nieruchomości gruntowych podobnych do nieruchomości wycenianej, zbiór zebrany został w tabeli nr 1, scharakteryzowany pod względem cech cenotwórczych w tabeli nr 2. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu. Określając wartość wycenianej nieruchomości wg ustaleń planu obowiązującego przed dniem [...] maja 2018 r. rzeczoznawca przyjął 3 najbardziej podobne nieruchomości spośród poddanych analizie i przedstawionych w tabeli nr 1, tj. nieruchomości wymienione w poz. 2, 5 i 9, opisując je szczegółowo pod kątem cech rynkowych. Dalej w tabeli nr 3, porównując poszczególne cechy nieruchomości wycenianej z poszczególnymi cechami tych trzech nieruchomości przyjętych do porównania określił rzeczoznawca wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen transakcyjnych, uzyskanych w poszczególnych parach w wysokości 110,69 zł. Następnie wartość tę przemnożył przez powierzchnię nieruchomości wycenianej i ustalił, że jej wartość przed zmianą planu miejscowego wynosiła (po zaokrągleniu) 1.785.872 zł. Określając również wartość nieruchomości wg ustaleń planu obowiązującego po jego zmianie rzeczoznawca przyjął 3 najbardziej podobne nieruchomości spośród poddanych analizie i przedstawionych w tabeli nr 1, tj. również nieruchomości wymienione w poz. 2, 5 i 9, opisując je szczegółowo pod kątem cech rynkowych. Dalej w tabeli nr 4, porównując poszczególne cechy nieruchomości wycenianej z poszczególnymi cechami trzech nieruchomości przyjętych do porównania określił wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości, jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen transakcyjnych, uzyskanych w poszczególnych parach w wysokości 132,37 zł. Następnie wartość tę przemnożył przez powierzchnię nieruchomości wycenianej i ustalił, że wartość przed zmianą planu miejscowego wynosiła (po zaokrągleniu) 2.135.658 zł. Podał, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości ustalona przed zmianą planu miejscowego i po jego zmianie wynosi 349.786 zł (2.135.658 zł - 1.785.87 zł). W punkcie dziesiątym rzeczoznawca przedstawił ustalenia końcowe wraz z uzasadnieniem, a punkt 11 zawarł klauzule i zastrzeżenia. Z treści operatu wynika, że w związku ze zmianą planu miejscowego w roku 2018 nastąpił wzrost wartości sprzedanej nieruchomości. Porównując przeznaczenie nieruchomości w obu planach, tj. przed zmianą i po zmianie należy wskazać, że jest prawie takie samo, jeżeli chodzi o ustalenia funkcji terenu - przeznaczenia. Różnią się wysokością parametrów zabudowy, tj. maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy nieruchomości. Ta okoliczność zatem spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku ze zmianą planu miejscowego. Kolegium wskazuje, że w wyroku z dnia 12 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 739/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że "wzrost wartości nieruchomości związany jest najczęściej z wejściem w życie ustaleń miejscowego planu, które powodują zmianę możliwości zagospodarowania terenu objętego ustaleniami z funkcji mniej atrakcyjnej na bardziej atrakcyjną pod względem ekonomicznym, ale także ustaleń, które nie zmieniają funkcji terenu, lecz zmieniają parametry zabudowy w sposób korzystniejszy ekonomicznie". Przyjęte przez rzeczoznawcę kryteria do ustalenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie nie budzą w ocenie Kolegium zastrzeżeń. Kolegium wskazuje też, że organy administracji dokonując oceny operatu szacunkowego nie mogą dokonywać analizy poprawności zastosowania współczynników korygujących i ustalenia cech rynkowych mających wpływ na jej wartość oraz określenia ich wag (procentowych i kwotowych), gdyż wymaga to wiadomości specjalnych, którymi nie dysponuje organ, lecz rzeczoznawca. Tym samym Kolegium nie może odnieść się do poprawności przyjęcia w niniejszej sprawie wysokości cechy "wskaźnik intensywności zabudowy" na podstawie analizy rynku nieruchomości występujących na terenie [...] i zastosowania go do rynku nieruchomości na terenie [...] (zob. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 07.02.2018r., sygn. akt II SA/Wr 818/17, w którym Sąd stwierdził m.in., że "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Metodyka i szacowanie nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu czy sądu, bowiem odnosi się do wiadomości specjalnych, którymi dysponuje wyłącznie rzeczoznawca. Dokonywanie przez organ administracyjny lub sąd oceny dotyczącej doboru nieruchomości zgodnie z wymogiem podobieństwa, zastosowanie współczynników korygujących, czy określenia atrybutów i ich wag byłoby nieuprawnione i oznaczałoby w istocie działanie zmierzające do sporządzenia samodzielnej wyceny nieruchomości."). Mając na względzie treść operatu szacunkowego oraz wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia [...] czerwca 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uznało, że operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wykazał, iż wobec zmiany planu miejscowego, nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie należy wskazać, że operat szacunkowy jest spójny i logiczny. Powyższe oznacza, że operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia małżonkom P. renty planistycznej. Wysokość renty planistycznej, stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości została ustalona w uchwale Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w [...] w [...] (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r. poz. [...]). Wobec powyższego renta planistyczna dla nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i nr [...], którą winni uiścić małżonkowie P. wynosi łącznie 104.935,80 zł ( 2.135.658 zł - 1.785.872 zł - 349.786 zł x 30 %). Na koniec Kolegium wyjaśnił, że wskazane w odwołaniu pozostałe okoliczności nie mają wpływu na sposób rozpatrzenia niniejszej sprawy. W tym stanie faktycznym i prawnym niniejszej sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] doszło do przekonania, że należy utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Skargę na ostateczną decyzję w sprawie, złożyli, działając przez pełnomocnika, zobowiązani. Zaskarżonej decyzji zarzucono rażące naruszenie przepisów procedury, tj.- przepisu art. 77 § 1 k.p.a., poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w szczególności poprzez pominięcie dowodu z umowy przedwstępnej wraz z umową sprzedaży, - przepisu art. 77 § 1 k.p.a., poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w szczególności poprzez pominięcie dowodu z opinii biegłego, -przepisów art. 80 k.p.a., w zw. z art. 175 ust. 1 i art. 174 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) poprzez uznanie, iż okoliczność wzrostu wartości nieruchomości została udowodniona operatem szacunkowym, co do którego istnieją uzasadnione wątpliwości, dotyczące rynków porównawczych, powierzchni, przeznaczenia itd., a także wpływy współczynnika zabudowy na wartość nieruchomości, - przepisu art. 81a § 1 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie zgłaszanych wątpliwości co do operatu (dot. porównania nieruchomości na całkowicie innych rynkach, zabudowy, przeznaczeniu i powierzchni, wpływu współczynnika zabudowy na wartość nieruchomości) na niekorzyść strony odwołującej się, i brak uwzględnienia w tej mierze dowodów przeciwnych (umów, czy dowodu z opinii biegłego), - przepisów art. 7 w zw. z art. 136 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego przez organ II instancji, mimo uzasadnionej podstawy jego przeprowadzenia, tj. wątpliwości co do operatu oraz istnienia innych dowodów w sprawie, m.in. poprzez dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego, bądź ewentualnego uchylenia decyzji, - przepisów art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez brak w uzasadnieniu decyzji odniesienia się do zarzutów związanych z nierozpoznaniem istoty sprawy przez organ I instancji, tj. pominięcie dowodów przeciwnych wobec operatu (umowy przedwstępnej i sprzedaży), - przepisów art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez sprzeczność rozważań w uzasadnieniu, w których z jednej strony organ podważa sens operatu wobec prawie identycznego przeznaczenia terenu, z drugiej zaś - daje wiarę operatowi, - naruszenie przepisu art. 8 k.p.a. poprzez nie odniesienie się do zarzutów stawianych w odwołaniu, w szczególności błędów rzeczoznawcy (wadliwego porównania nieruchomości i ustalenia znacznego wpływu współczynnika zabudowy na wartość nieruchomości). Naruszenie przepisów prawa materialnego: przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (p.z.p.) poprzez błędną ocenę, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło, - przepisu art. 37 ust. 1 p.z.p. poprzez nieokreślenie wartości nieruchomości i wzbogacenia. Mając na względzie wskazane zarzuty, skarżący wnoszą o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji Burmistrza Miasta [...], oraz na podstawie 145 § 3 p.p.s.a. w związku z art. 105 §1 k.p.a., oraz umorzenie postępowania administracyjnego, ewentualnie skierowanie do ponownego rozpatrzenia, 2) wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji przez organ, a w braku uwzględnienia wniosku przez organ wnoszę o wstrzymanie decyzji przez sąd, 3) zasądzenie kosztów postępowania na rzecz strony skarżącej według norm przepisanych. Na uzasadnienie autor skargi wskazał, że organ dokonał naruszenia art. 77 § 1 kpa poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego polegający na braku uwzględnienia znajdujących się w aktach sprawy aktów notarialnych - umowy przedwstępnej i właściwej - umowy sprzedaży spornych działek, z których wynika wprost brak wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania, gdyż umowa przedwstępna została zawarta przed uchwaleniem Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a umowa właściwa zawarta została już po jego uchwaleniu. Cena nieruchomości nie uległa zmianie, co poświadcza iż wartość nieruchomości nie wzrosła na skutek uchwalenia MPZP. Dlatego z wydanym rozstrzygnięciem nie sposób się zgodzić, a wskazać także należy, że naruszony został art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.) poprzez jego błędne zastosowanie, a mianowicie ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] dz. Nr [...] i [...] podczas gdy w rzeczywistości nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia mpzp. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 lutego 2019, sygn. akt II SA/Kr 1427/18, użyty w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż norm przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Jak wskazuje się w orzecznictwie wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Jeżeli fakt taki nie zaistniał tj. pomimo uchwalenia planu miejscowego wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, brak podstaw by organ administracji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ustalał opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi żądał jej uiszczenia. Sytuacja taka będzie miała miejsce, kiedy przeznaczenie nieruchomości dotychczasowe a wynikające z zapisów planu obowiązującego do czasu uchwalenia planu nowego lub jego zmiany jest tożsame z przeznaczeniem w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 stycznia 2019 r., II SA/Kr 1307/18). Podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w swym wyroku z dnia 9 kwietnia 2018 r. w sprawie II SA/G1 992/17, gdzie stwierdził, że warunkiem nałożenia opłaty planistycznej z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Musi on nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sporządzający opinię rzeczoznawca wykonał operat niezgodnie ze sztuką, o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia, gdyż cena nieruchomości w ogóle nie wzrosła. Jak wskazało SKO w swej decyzji z dnia [...] sierpnia 2019 r. przeznaczenie nieruchomości w obydwu planach jest prawie identyczne, co nakazuje rozważyć, czy w ogóle istnieje podstawa do ustalenia "renty planistycznej" jednakże organ pierwszej instancji nie wziął wcale pod uwagę tej okoliczności. Natomiast zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawcy majątkowi są zobowiązani do należytej staranności i jest to wymóg absolutnie bezwzględny. W niniejszej sprawie został on naruszony m.in. przez niewłaściwy dobór nieruchomości - o innym wskaźniku podobieństwa, w szczególności stopniu zabudowy, położenia, przeznaczeniu, powierzchni etc. O błędnym doborze stanowi dość nieuzasadniony wybór nieruchomości w dwóch różnych miastach - [...] i [...], który został dodany dopiero w aneksie do operatu; trudno uznać te miasta za rynki "podobne". Już prima facie rozbieżność ta stawia pod dużym znakiem zapytania rzetelność wykonanego operatu, skoro rzeczoznawca porównuje dwa skrajnie różne rynki nieruchomości Okoliczność rzetelności, jakości i przydatności operatu, a co za tym idzie wzrostu wartości nieruchomości nie została potwierdzona przez żaden organ (art. 80 k.p.a.), pomimo uzasadnionych wątpliwości stron. Powyższy błąd rzeczoznawcy zasadniczo był usprawiedliwieniem dla błędnej oceny wzbogacenia się właścicieli. Według art. 36 ust. 4 p.z.p. przy wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ustala się opłatę do 30% tego wzrostu (tzw. "renta planistyczna"). Nowy MPZP (uchwała Rady Miasta [...] nr [...]) zmienił przeznaczenie nieruchomości na obszarze ul. [...], działek [...],[...],[...],[...],[...],[...], przy czym do skarżących należały działki [...] i [...]. Celem wydania nowego MPZP jest możliwość realizacji inwestycji oraz dostosowanie zabudowy do pozostającej w sąsiedztwie. Warto zauważyć, iż w niniejszej sprawie cel i przeznaczenie nieruchomości w ogóle się nie zmienił. Nadal nieruchomości są przeznaczone na cele mieszane - MU2 (mieszkaniowe wielorodzinne i usługowe), tak jak w planie poprzednim (uchw. RM [...][...],[...]), teraz o symbolu 1MW/U - (mieszkaniowe wielorodzinne i usługowe). Cel jest ten sam - różni się tylko współczynnik zabudowy. Wskazuje na to Naczelny Sąd Administracyjny, iż "sam fakt uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana nie muszą bowiem powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa (wyrok NSA w Warszawie z dnia 19 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 254/08)". W uzasadnieniu nowego MPZP mowa jest o inwestycjach, jako przyczynie jego uchwalenia. Zgodnie ze stanowiskiem NSA w Warszawie wyrażonym w wyroku z dnia 4 lipca 2008 r. (sygn. akt II OSK 774/07) - "Brak jest podstaw do ustalenia opłaty planistycznej, gdyż opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami, nie mającymi związku ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" - taką zmianą może być sam fakt realizacji kosztownych inwestycji, która to była znana jeszcze przed uchwaleniem planu - w umowie przedwstępnej. Warto zauważyć również "Bezpodstawne będzie też obciążenie zbywcy nieruchomości rentą planistyczną w sytuacji, gdy po zmianie planu teren stał się co prawda z różnych względów bardziej atrakcyjny dla inwestorów, ale przeznaczenie tego terenu w planie nie uległo zmianie. Dlatego ustalając rentę planistyczną gmina ma obowiązek nie tylko powołać się na wzrost wartości nieruchomości, lecz wskazać na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w nowym lub zmienionym planie miejscowym (wyrok NSA w Warszawie z dnia 13 lipca 2009 r., sygn. akt OSK 08/08) ", zaś w tej sprawie przeznaczenie terenu jest identyczne. Błędne będzie rozumowanie, iż przeznaczenie terenu uległo zmianie. Tak by było, gdyby w poprzednim przeznaczeniem gruntu był cel rolny lub leśny, w takiej sytuacji mielibyśmy niewątpliwie do czynienia ze wzrostem i to znacznym. Tym bardziej, że Kolegium (decyzja z dnia [...] sierpnia 2019 r., s. 4) w tej samej sprawie stwierdziło, iż ważniejsze od przeznaczenia w MPZP jest przeznaczenie związane z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości. Organ nie zastosował art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.), nie wskazał ani w decyzji ani też w jej uzasadnieniu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego i jej wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, wskazując jedynie samą różnicę między tymi wartościami, nie podając jednak wartości samej nieruchomości, niezgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Organ powinien zatem ustalić wartość nieruchomości po zmianie planu i przed zmianą planu, a następnie odjąć od siebie te wartości, aby ustalić wzrost wartości nieruchomości. Niestety organ takich ustaleń nie poczynił w swej decyzji, choć zgodnie z tym przepisem powinien, a jedynie wskazał rzekomy wzrost wartości nieruchomości. Strony zatem nie miały możliwości weryfikacji, czy organ w ogóle prawidłowo ustalił wartość wzrostu nieruchomości, skoro organ nie ustalił jaka jest wartość nieruchomości po zmianie planu, a jaka była przed zmianą planu. Jak wskazał w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku z dnia 23 maja 2019 r. w sprawie II SA/Bk 495/18 wzrost wartości nieruchomości ustala się natomiast przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak trafnie także wskazał w swym wyroku z dnia 19 marca 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II OSK 957/18 W świetle ww. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości całej nieruchomości lub jej części stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego a wartością nieruchomości przed jego uchwaleniem. Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości lub jej części przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym lub w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Brak ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu powoduje brak możliwości weryfikacji wydanej decyzji. Nie sposób bowiem ustalić w jakiej wysokości i czy w ogóle nastąpił wzrost wartości nieruchomości, skoro organ podaje jedynie że wzrost wartości nieruchomości - działek nr [...] i [...] wyniósł 349 786 zł. Nie wskazując jakie wartości przyjął dla wartości działek przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu. Decyzja administracyjna zgodnie z art. 107 § 1 pkt 6 powinna zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne. W piśmiennictwie z zakresu teorii prawa (J. Wróblewski. Sądowe stosowanie..., s. 306-307) podkreśla się, że uzasadnienie decyzji: 1) spełnia prawny obowiązek wykazania, na jakiej podstawie decyzja została podjęta; 2) daje podstawę kontroli poprawności decyzji; 3) może odgrywać rolę perswazyjną w stosunku do adresatów decyzji oraz innych podmiotów, a także wobec organów orzekających, przed którymi sprawa może się toczyć w trybie odwoławczym; - pełni inne rozmaite dalsze funkcje (wpływa na kształtowanie praktyki precedensowej i przewidywalności decyzji oraz na kształtowanie się postaw doceniających wśród organów orzekających), może wreszcie stanowić materiał, który uwzględniony przez prawodawcę będzie wpływał na zmiany stanu prawnego; pełni funkcję opisową, gdy ma odpowiadać procesowi podjęcia decyzji przez organ orzekający (tak Wróbel Andrzej. Art. 107. W: Komentarz aktualizowany _ Kodeksu postępowania administracyjnego. System Informacji Prawnej LEX). Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn odmówienia innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej. W uzasadnieniu faktycznym organ administracji publicznej powinien zatem dokładnie wskazać podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału procesowego oraz uzasadnić jasno i należycie uzasadnić swoje zdanie, a w szczególności uzasadnić, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za prawdziwe. Skoro organ nie ustalił w decyzji wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu to na tej podstawie strona, czy organ odwoławczy ma skontrolować, czy organ widłowo ustalił wzrost wartości nieruchomości, skoro nie wiadomo jakie wartości przyjął organ. Postępowanie organu uderza także w zasadę pogłębiania zaufania obywateli wydając tego rodzaju decyzję, bez zawarcia w niej podstawowych informacji na których oparł swoje rozstrzygnięcie. Decyzja i jej uzasadnienie powinny odnosić się do najważniejszego aspektu sprawy - wartości nieruchomości i ustalenia wzrostu wartości tej nieruchomości, podczas gdy organ w zupełności niefrasobliwie pomija w zupełności okoliczność dotyczącą wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, przyjmując jedynie, nie wiadomo na jakiej podstawie, rzekomą kwotę wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do uzasadnienia decyzji organ nie zadał sobie najmniejszego trudu, aby uzasadnienie to było sporządzone w sposób należyty, gdyż przepisuje on w swym uzasadnieniu w całości stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, a jak trafnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. w sprawie [...] "powołanie się przez organ pierwszej instancji na odpowiedź udzieloną przez rzeczoznawcę majątkowego i przeniesienie jej wprost do uzasadnienia decyzji, nie wypełnia przesłanki uzasadnienia faktycznego". Zgodnie także z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 listopada 2019 r. III SA/G1 742/19 orzeczenie winno być rzetelne i oparte na kompletnym materiale dowodowym oraz zawierać jasną subsumpcję; nie może ograniczać się do lakonicznych stwierdzeń, lecz winno zawierać wszechstronne wyjaśnienie wątpliwości i uzasadnienie przekonujące, dostępne i zrozumiałe dla stron i innych organów czy sądów ewentualnie powiązanych z prowadzonym postępowaniem. A także rozstrzygnięcie, określane mianem osnowy lub sentencji decyzji (art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a.) jest jej kwintesencją, stanowi bowiem o ustaleniu prawa, o usunięciu sporu co do niego lub o jego tworzeniu na rzecz określonych podmiotów albo też o zakończeniu postępowania w danej instancji bez orzekania w sprawie co do jej istoty. Wyraża rezultat stosowania normy prawa materialnego do konkretnego przypadku w kontekście określonych okoliczności faktycznych i materiału dowodowego. Konkretyzacja prawa dokonuje się w rozstrzygnięciu, nie zaś w innych elementach decyzji. Natomiast uzasadnienie jest obowiązkowym składnikiem decyzji, i mającym na celu wyjaśnienie rozstrzygnięcia. Ma ono objaśniać tok myślenia prowadzący do zastosowania przepisu prawnego w sprawie, czyli ma na celu wyjaśnienie rozstrzygnięcia. Uzasadnienie decyzji nie może zastąpić rozstrzygnięcia, a w razie rozbieżności pomiędzy osnową decyzji, a je uzasadnieniem o sposobie rozstrzygnięcia sprawy decyduje sentencja tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 24 październik, i 2019 r. II SA/Ke 560/19. Z kolei organ II instancji ogranicza się do podtrzymania bezwzględnej wartości dowodowej operatu szacunkowego rzeczoznawcy, twierdzi jednocześnie iż "nie budzi on zastrzeżeń", z drugiej strony wskazuje, z i "Kolegium nie może się odnieść do zastrzeżeń rzeczoznawcy", ale jednocześnie "operat jest spójny i logiczny" (s. 14). W ten sposób dochodzi do naruszenia szeregu przepisów i zasad logiki przy sporządzaniu uzasadnienia. Nie powinno być tak, aby w uzasadnieniu decyzji organ cytował stanowisko rzeczoznawcy w żaden sposób nie dokonując własnych ustaleń; w takim wypadku zachodzi de facto brak uzasadnienia. Organ II instancji przerzuca odpowiedzialność za własną decyzje - na biegłego. NSA z 29 listopada 2017 r., I OSK 174/16, stwierdził, iż " opinii biegłego nie można przyjmować bezkrytycznie. Organ nie jest tą opinią związany. W uzasadnieniu decyzji nie może się on ograniczyć do powołania konkluzji opinii, lecz jest zobowiązany sprawdzić, na jakich przesłankach biegły wysnuł wnioski w niej zawarte i skontrolować prawidłowość jego rozumowania. Chodzi o ocenę poprawności wniosków, z uwzględnieniem dowodów zebranych w sprawie, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej". Jednak to nie biegły ponosi odpowiedzialność za wydanie decyzji. Kolegium nie powinno wskazywać, iż wiadomości specjalne biegłych są niezrozumiałe, ponieważ to właśnie biegły jest po to, aby wyjaśnić wszelkie wątpliwości; jeżeli organ procesowy tych wątpliwości nie rozumie, nie potrafi wyjaśnić - nie przeanalizował zatem sprawy i to jego obowiązkiem byłoby zwrócić się o opinię uzupełniającą lub nową opinię do innego rzeczoznawcy, bądź też uchylić decyzję. Postępowaniem administracyjnym podobnie jak karnym), rządzi zasada prawdy materialnej (Art. 7 k.p.a.), "Organ obowiązany dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem SN z 23.11.1994 r., III RIN 55/94, OSNAPiUS 1995/7, poz. 83: Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut dowolności wykluczają dopiero ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowdowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszystkich kroków niezbędnych dla pełnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania z i o przekonującej treści (art. 7 k.p.a.)". Nie tylko przypisywanie faktom innych wniosków jest oceną "dowolną"; brak rozpatrzenia (bądź niepełne rozpatrzenie) materiału dowodowego stanowi o błędnej ocenie dowodowej, na co zwraca uwagę wielokrotnie Sąd Najwyższy. Nawet gdyby postępowanie dowodowe byłoby rzetelne i wszechstronnie prowadzone, organ po przeprowadzeniu - wszelkich dowodów - miałby obowiązek rozstrzygać wątpliwości na korzyść strony zgodnie z art. 81a k.p.a. Taką wątpliwością była niewątpliwie rzetelność operatu i kwestia rzekomego wzrostu wartości nieruchomości. Nie doszło więc do rozpatrzenia materiału dowodowego (77 § 1 k.p.a.), tym bardziej, iż zdaniem Kolegium poza operatem "pozostałe okoliczności nie mają wpływu na sposób rozpatrzenia niniejszej sprawy" (s. 15). W sprawie niniejszej uzasadnienie organu (Art. 107 §1 pkt 6 k.p.a.) było jałowe. Kolegium odmawia jakiejkolwiek polemiki (s. 14) dotyczącej operatu, organ uważa rzeczoznawcę za nieomylnego pomimo wskazania szeregu wątpliwości i wad w jego operacie przez skarżących. Pozostałe podniesione przez strony argumenty, z nieznanych przyczyn, nie miały dla Kolegium znaczenia (s. 15). Tymczasem one właśnie były podnoszone w odwołaniu, wobec czego uzasadnienie organu nie spełnia wymogu przewidzianego w przepisach prawa administracyjnego. Argumentacja zawarta w uzasadnieniu powinna bowiem pozwolić - zarówno podmiotowi, którego rozstrzygnięcie bezpośrednio dotyczy, jak i ewentualnie sądowi kontrolującemu następnie tę decyzję - odczytać kierunek rozważań oraz tok rozumowania organu. " (IV SA/Wr 525/18, wyrok z dnia 15 lutego 2019 r.). Nikt nie powinien "domyślać się", co organ miał na myśli - zwłaszcza pomijając dowody, wątpliwości - wreszcie opierając się tylko na jednym dowodzie. "Motywacja organu nie powinna stanowić przedmiotu domysłu sądu. Rolą sądu nie jest bowiem samodzielne poszukiwanie argumentów przemawiających za danym rozstrzygnięciem, a ocena tych, które zostały zaprezentowane przez organ. Brak przedstawienia powyższych świadczy o niewątpliwym naruszeniu przez organ przepisów postępowania o ewidentnie możliwym wpływie na wynik sprawy." (II SA/Rz 755/18, wyrok z dnia 4 października 2018 r.). Dodać należy, iż (s. 11-14) organ dokonuje swoistego "streszczenia" operatu, kończąc to zdaniem "Przyjęte przez rzeczoznawcę kryteria (...) nie budzą wątpliwości. "Norma z art. 11 k.p.a., uzupełniona o przepisy art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., nakłada na organ obowiązek sporządzania decyzji i ich uzasadnień w sposób klarowny, jasny, przejrzysty i zrozumiały dla strony, a przy tym nie może ograniczać się do stwierdzeń ex cathedra. W przeciwnym wypadku decyzja nie może być przekonująca i zrozumiała dla jej adresata".(I SA/Rz 469/18, wyrok z dnia 2 sierpnia 2018 r.) Naruszenie tego przepisu jest także spowodowane sprzecznością rozważań (s. 14, s. 11). Organ stwierdza, iż "przeznaczenie nieruchomości prawie się nie zmieniło",. przeznaczenie jest identyczne", nie podejmując żadnych dalszych refleksji, można odnieść wrażenie jest w jego ocenie regina probatio. Zdaniem strony skarżącej organy nie przyjęły także żadnego argumentu podnoszonego przez skarżących w odwołaniach. Ograniczając się jedynie do przedstawienia treści rzeczoznawcy majątkowemu, który w całości podtrzymał treść sporządzonego przez siebie operatu. Rzeczoznawca wyjaśnia bowiem, że wycena została przez niego wykonana w sposób całkowicie prawidłowy. Jednocześnie zbagatelizował wszystkie wskazane argumenty. Podniesione przez stronę argumenty i wskazane uchybienia powinny wpłynąć na odpowiednią decyzję organu. Do najważniejszych uchybień należały: zarzut, że autor operatu do porównania nieruchomości opiniowanej, która ma powierzchnię [...] m2, przyjmuje dziewiętnaście działek, z których sześć ma powierzchnię mniejszą niż 1000 m2, a osiem kolejnych mieści się w przedziale 1000 - 2500 m2. Zebrane przez rzeczoznawcę działki są działkami budowlanymi po podziale, gotowymi do zagospodarowania w zakresie swego przeznaczenia. Natomiast ponad hektarowa działka należy do zupełnie innego segmentu gruntów inwestycyjnych. Jest to działka przed podziałem na docelowe działki budowlane. Stanowisko to potwierdza liczne orzecznictwo sądowe jak i wnioski z ocen operatów dokonywanych przez organizacje rzeczoznawców majątkowych. Poza tym przy takiej dużej rozpiętości powierzchni, waga cechy związana z powierzchnią z pewnością powinna być znacznie wyższa niż 15%. Na s.10, tab. 2 atrybut wskaźnik intensywności oceniony został jako cecha mająca 20% wagę. Jednocześnie jednak nie pokazano jakie wskaźniki mają działki przedstawione w tabeli 1. Nie daje to możliwości oceny trafności zebranych transakcji, z których do dalszych obliczeń jest przecież przyjęta delta C. 3. Jednocześnie do porównań przy określaniu wartości nieruchomości z okresu przed zmianą i po zmianie w mpzp użyto te same działki - gdy tymczasem żadna z nich nie miała wskaźnika korzystnego i b. korzystnego (stopnie wg. tabeli 2). Tymczasem w obu datach jedynym zmiennym i badanym atrybutem jaki wg. rzeczoznawcy miał wpływ na wzrost wartości przedmiotu opinii jest właśnie ów wskaźnik. 4. 20% waga cechy wskaźnik intensywności dla większości nieruchomości przedstawionych w tabeli nr 1 operatu jest niezrozumiałe. Jak bowiem może mieć 20% wpływ na cenę ten parametr dla tak małych działek (np: ar 253 m kw) jak zebrane i analizowane przez autora w tejże tabeli. Stanowisko to było w całości poparte przez Samorządowe Kolegium Odwoławczemu w [...], podczas pierwszego odwołania. Kolegium nie tylko zakwestionowało dobór nieruchomości porównywalnych. Również wskazało na konieczność rozpatrzenia, czy dla zbywanych działek zmiana jedynie wskaźnik zabudowy może stanowić podstawę do naliczenia renty planistycznej. Na poparcie tej tezy skarżący przypominają, że cena za zbywane działki ustalona w umowie przedwstępnej z dnia [...] sierpnia 2017 Rep A nr [...] - a więc przed zmianą zapisu w mpzp nie uległa zmianie w stosunku do tej zawartej w umowie przyrzeczonej - czyli po zmianie wskaźnika. W aneksie do operatu stworzony przez R. K., organ uznał, że aneks ten w pełni zamyka kwestie wyceny. Jednak w tym aneksie autor zajmuje się generalnie jednym zagadnieniem, a mianowicie, tym że wskaźnik intensywności zabudowy dla rynku [...] ma 20% wpływ na deltę C. Czyni to jednak w sposób niezrozumiały, gdyż w poprzednich swoich wyjaśnieniach, które zostały ujęte przez organ w uzasadnieniu decyzji z [...] grudnia 2019 r jako nadrzędną- cechę uznał kryterium położenia nieruchomości. Tzn. kierując się jak najbliższą odległością wyceniający przyjął do badania najbliżej i najbardziej podobne do [...] miejscowości. Tymczasem kluczową dla renty cechę, rzeczoznawca bada na podstawie rynku [...]. Niezmieniony w najmniejszym stopniu operat zawiera niedopuszczalny i wadliwy w praktyce wycen dobór nieruchomości porównywalnych. Całkowicie niejasne są kryteria podstawy do wyciągniętych wniosków dotyczących znaczenia cech i ich wag. Niezrozumiałe tłumaczenie w operacie, że zostały one przyjęte na podstawie badań preferencji potencjalnych kontrahentów nie jest możliwym do zweryfikowania. Lokalne biura nie miały i nie mają praktycznie od dłuższego czasu w swych ofertach tego typu działek inwestycyjnych. Pojedyncze oferty nie mogą nikomu dać obrazu jakichkolwiek zachowań i korelacji. A przecież rzeczoznawca doskonale wie, że wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej na rynku przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,. na podstawie obserwacji zachowań potencjalnych nabywców nieruchomości. Oczywiście pierwszy, analityczny - najbardziej miarodajny sposób pomiaru wag uzależniony jest od dysponowania bazą danych zawierającą odpowiednią liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji tynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych - jak w rozpatrywanym przypadku, należy posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych. Natomiast analiza preferencji nabywców nieruchomości przy tak ubogim w badanej lokalizacji kilku rodzajowo podobnych nieruchomości jest absolutnym nonsensem, rzeczoznawca więc powinien przyjąć więc do badania rynki nawet dalej położone, jednak o podobnych wskaźnikach ekonomicznych i podobnym poziomie cen. Tymczasem analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości w operacie (tabela 1) mają cenę średnią 97,48 zł (przy cenie max. 187,10 zł/ 1 m kw cenie min 24,51 zł/ 1 m kw). Natomiast w aneksie ceny [...] w tabeli 1 -mają cenę średnią 862,53 zł (przy cenie max. 2782,39 zł/ 1 m kw i cenie min 1.0.53 zł/ 1 m kw). Już tylko zestawienie tych cen dyskwalifikuje przeniesienie wagi z rynku [...] na rynek [...] pokazując na absurd niepotrzebnie sporządzonego (zresztą postfactum aneksu), mimo, że nie sposób zbadać rzetelności i trafności doboru do tej analizy samych nieruchomości (np. pod względem przeznaczenia) ani poprawności wyliczeń - przez osobę nieposiadająca wiadomości specjalnych, to nie można negować, że we [...] cecha ta może mieć 20% wpływ na ceny. Jednak przedstawienie jednego z najbardziej dynamicznie rozwijających się miast Polski - [...], w którym rynek deweloperski jest wiodącym w regionie z niespełna 30 tysięcznym miasteczkiem jest przesadą. W [...] dopiero powstaje i zaczyna się rozwijać pierwotny rynek mieszkaniowy, gdy w tym samym czasie [...] jest u szczytu kolejnego boomu. Niezrozumiałym jest bowiem przyjmowanie z jednej strony przez rzeczoznawcę, rynków zbliżonych do rynku [...] np. rynku [...] dla innego rodzaju cech, a innego rynku zupełnie oderwanego i w żadnej mierze nie podobnego jak rynek [...] dla innego zbioru cech. Rzeczoznawca wskazuje, że [...] rynek tego typu nieruchomości cechuje się dużym stopniem rozwoju, dużą liczbą transakcji, znaczną konkurencyjnością i uznać nleży, że odzwierciedla typowe zachowania i preferencje uczestników rynku tego typu nieruchomości (...) wnioski z przeprowadzonej analizy na [...] rynku nieruchomości zostały przeniesione na lokalny ([...]-[...]), słabo rozwinięty rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Jak zatem można przenieść wnioski z rynku cechującego się dużym stopniem rozwoju, transakcji i konkurencyjnością na rynek który tych cech nie posiada. Skoro rynek [...] nie jest rozwinięty, to wskaźnik intensywności zabudowy nie powinien mieć większego znaczenia w przeciwieństwie do rynku rozwiniętego i niejako ograniczonego, gdzie każdy metr2 nieruchomości i wskaźnik ten powinien być jak najw\ zsz wybudować więcej na mniejszym ograniczonym już obszarze. Wobec powyższego pełnomocnik strony wnosi o uchylenie decyzji na podstawie art. 145 § 1ppsa pkt 1 lit a, ewentualnie lit c. Wobec bezzasadności i bezcelowości postępowania tj. brak wzrostu wartości nieruchomości, skarżący wnoszą o umorzenie postępu podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. w związku z art. 105 §1 k.p.a. Ponadto, na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. wnoszę o zwrot zastępstwa procesowego według norm określonych odrębnymi przepisami z opłatą skarbową. W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki sąd administracyjny zważył: Skarga nie może zostać uwzględniona. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie obejmuje kwestię zasadności ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, obejmującej dwie działki nr [...] i nr [...],[...], obręb [...], w [...] przy ul. [...], w łącznej powierzchni [...] ha na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], dla wyodrębnionego terenu, położonego przy ul. [...], w [...] w [...] zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. (Dz. U. Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r., poz. [...]). Zdaniem skarżących w sprawie nie nastąpił bowiem wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu. Trzeba przede wszystkim powiedzieć, że stosownie do treści przepisu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej. Ocena zaskarżonego aktu administracyjnego odbywa się według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, z uwzględnieniem stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm. dalej jako "p.p.s.a.") w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas uchyla skarżoną decyzję w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność lub niezgodność z prawem. Ustawa stanowi zatem, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W celu dokonania oceny zaskarżonej decyzji według tych kryteriów należy wskazać materialnoprawne podstawy, które legły u jej podstaw. Wynikają one z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Według zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania. Z kolei art. 37 ust. 12 u.p.z.p. stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy tej ustawy stanowią (w art. 7), że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady określenia wartości nieruchomości zostały zawarte w rozdziale 1 ("Określanie wartości nieruchomości") Działu IV ("Wycena nieruchomości") powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w jej przepisach art. 149-159. Według definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17). W myśl art. 149 u.g.n. przepisy Działu IV "Wycena nieruchomości" rozdziału 1 "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przepis art. 153 ust. 1 ustawy stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do treści art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca wskazuje dalej, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub takiej decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Doprecyzowuje tę zasadę przepis art. 155 ustawy, stanowiąc, m.in., że: przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Z kolei w świetle § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć należy, że skarżący twierdzą, że w sprawie w ogóle nie zaistniała podstawa do ustalenia tzw. opłaty planistycznej, albowiem wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, zaś sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy nie powinien stanowić dowodu w sprawie, gdyż budzi wątpliwości. W konsekwencji zaś organ II instancji nie dokonał dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nie zebrał i nie ocenił wyczerpująco całego materiału dowodowego. Trzeba zatem wskazać, że ustalenie tzw. opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. następuje w sytuacji spełnienia łącznie następujących przesłanek: 1) uchwalenie lub zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, 3) wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, wykazany stosownym operatem szacunkowym. W niniejszej sprawie (o czym była mowa wcześniej) sporną okolicznością jest kwestia wzrostu wartości nieruchomości, którą organy obu instancji stwierdziły na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Sąd nie podzieli wątpliwości skarżących w tym zakresie. Zdaniem sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Zarzuty skargi dotyczą nieprawidłowości w ustaleniu kręgu nieruchomości podobnych (str. 57 akt administracyjnych) oraz wadliwe przypisanie wag cenionym na rynku atrybutom nieruchomości. Podkreślić należy, że rzeczoznawca w operacie wskazał, że "w wyniku analizy (rynku przyp. sądu) odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości o przeznaczeniu zabudowy wielorodzinnej na terenie miejscowości [...]. Są to rzadko występujące w obrocie nieruchomości. Ilość transakcji nie pozwoliłaby na przeprowadzenie procesu rzetelnej wyceny przedmiotowej nieruchomości – dlatego zdecydowano się na poszerzenie rynku o nieruchomości z miasta [...], stanowiącego bardzo podobny rynek nieruchomości do miasta [...]. Po odrzuceniu transakcji nieruchomościami o cechach zanadto odbiegających od nieruchomości wycenianej oraz o cenach transakcyjnych znacznie wykraczających poza ceny średnie, jako bazę transakcyjną do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęto 19 transakcji, których zestawienie zawiera tab. nr 1". W ocenie sądu nie budzi wątpliwości, że kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania leżą w gestii autora operatu. Dlatego też zarzuty skargi, zdaniem sądu w składzie orzekającym, nie mogą odnieść zamierzonego skutku. Należy przypomnieć, że w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dotyczące nieruchomości podobnych, przy czym to biegły-rzeczoznawca określa cechy "nieruchomości podobnych" w operacie. W kontrolowanym postępowaniu rzeczoznawca ujął te cechy we wskazanej wcześniej tabeli. Zdaniem sądu zawarty w skardze zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 175 ust. 1 i art. 174 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 oraz § 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny jest bezpodstawny. Operat stanowiący podstawę ustalenia wysokości należności nie zawierał bowiem wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę wskazanych przez skarżących przepisów. Ustawodawca w przepisie art. 154 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zarówno orzecznictwo jak i piśmiennictwo są zgodne, iż wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest dokonywanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości według zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. (por.: Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Komentarz pod red. G. Bieniek, St. Kalus, Z. Marmaj i E. Mzyk, Wyd. LexisNexis, nr 3, str. 531 i nast.). W przypadku, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z 12 marca 2020 r., I OSK 305/20). Jeśli wartość nieruchomości (zmiana jej wartości) jest określona przez uprawnionego rzeczoznawcę, kwestionowanie przez skarżącą tej okoliczności i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą merytorycznych kwalifikacji należy uznać, co do zasady, za wątpliwe. Samo subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej nieobciążaniem jej opłatą na rzecz gminy, co do nieprawidłowości sporządzonej celu naliczenia opłaty wyceny, bez przedstawienia organom, w toku postępowania administracyjnego, weryfikowalnych dowodów, musi być uznane za niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu (tu: wraz z aneksem do niego). Jeśli więc wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna ona przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwala regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z brzmienia tego artykułu wynika, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu (por. wyrok NSA z 30 kwietnia 2020 r., I OSK 1181/19). Nie można również (jak tego chce autor skargi) wymagać od organu, aby przeprowadzał kolejny dowód z biegłego (opinia rzeczoznawcy to przecież opinia biegłego) w sytuacji, gdy uznaje jej prawidłowość. Dlatego zarzuty skargi i w tym zakresie należy uznać za nieuzasadnione. W tej sprawie skarżący, dążąc do podważenia operatu szacunkowego/aneksu stanowiącego podstawę wydania decyzji, nie wykazali w tym zakresie własnej inicjatywy dowodowej na etapie postępowania administracyjnego. Nie przedstawili organowi kontrdowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie, ani nie zwrócili się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny spornego operatu. Organ uznając natomiast, że operat z aneksem, doprecyzującym istotne kwestie nie budzi wątpliwości nie miał obowiązku zwrócenia się do rzeczoznawczy o udzielenie wyjaśnień w zakresie podnoszonych przez skarżących okoliczności, czy też wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Odmowa wiarogodności operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalna w ramach art. 80 kpa, jednakże wyłącznie w przypadkach oczywistych, gdyby strona postępowania wykazała, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, dyskwalifikujące jego walory dowodowe. W kontrolowanym postępowaniu, zdaniem sądu, nie sposób uznać, że skarżący skutecznie wykazali, iż przy sporządzaniu operatu/aneksu, który stanowił podstawę ustalenia wysokości należności, doszło do naruszenia prawa albo by operat zawierał oczywiste błędy, dyskwalifikujące jego walor dowodowy dla wyniku postępowania. Podkreślenia wymaga, że dla wycenianej nieruchomości w dacie sporządzania umów przedwstępnych – z dnia [...] sierpnia 2017 r. istniał plan zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] lipca 2008 r. (nr [...]) w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [...] i w tym planie nieruchomość ta znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem MU2 – tereny zabudowy mieszanej mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Wskaźniki zabudowy dla tego terenu określa tabela, zawarta w § 13 ust. 2 uchwały w pkt. 2 tabeli, poz. 7) maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy: -1,5. Natomiast w dacie sporządzenia umowy przenoszącej własność nieruchomości (3 lipca 2018 r.)obowiązywał "nowy" plan – uchwała Rady Miasta [...] z dnia z dnia [...] kwietnia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w [...] w [...], obowiązujący od dnia [...] maja 2018 r., w zw. z uchwałą intencyjną nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. W tym planie działki objęte transakcją, znajdują się na terenie 1MW/U. Wśród ustaleń obowiązujących dla tego terenu (§ 13 ust. 2), dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy istotne jest to, że maksymalna intensywność zabudowy wynosi 3,50. W operacie rzeczoznawca w prawidłowy sposób uzasadnił wybór podejścia oraz metody wyceny nieruchomości. Zdaniem sądu wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym zakresie są rzeczowe, logiczne i spójne. W sporządzonym operacie wskazał, że mając na uwadze cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeprowadzoną analizę rynku, najlepiej oddające wartość rynkową przedmiotu wyceny będzie dokonanie jej w podejściu porównawczym. Powołując się na treść § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny wytłumaczył, iż wybór metody jest determinowany m.in. stopniem rozwoju lokalnego rynku nieruchomości podobnych i w konsekwencji liczbę transakcji, które na tym rynku zaistniały w określonym czasie. Stwierdził, że analiza rynku i zgromadzone dane - obejmujące niewielką ilość transakcji wolnorynkowych - wykazały słabo rozwinięty rynek lokalny tego typu nieruchomości w [...], co umożliwiło zastosowanie metody porównywania parami po odniesieniu do porównywanych nieruchomości w [...]. Ustalone transakcje na rynku rzeczoznawca ujął w tabeli nr 1. Jak wyjaśnił "na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną stwierdzono korelację między ceną za 1 m2 takiego gruntu a wysokością maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy działki. Korelacja ta jednak nie jest liniowa tzn. wzrost wysokości współczynnika nie jest wprost proporcjonalny do wzrostu ceny transakcyjnej za 1m2 takiej działki. Wynika to z faktu, że pomimo potencjalnie większej możliwości zagęszczenia zabudowy na działce, nie jest możliwe w pełni wykorzystanie przez deweloperów współczynnika, z uwagi na inne ograniczenia planistyczne (konieczność zapewnienia miejsc parkingowych, powierzchni biologicznie czynnej, itp." Kontrolując postępowanie trzeba także dodać, że organ odwoławczy, po raz pierwszy rozpoznając sprawę decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r. uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] czerwca 2019 r., ustalającą tzw. rentę planistyczną, a w motywach tej decyzji podniesiono (między innymi), że skoro w obu planach (poprzednim i obecnym) przeznaczenie nieruchomości jest identyczne, to organ winien rozważyć, czy w ogóle istnieje podstawa prawna do ustalenia "renty planistycznej". W związku z tym organ ponownie rozpoznając sprawę zlecił rzeczoznawcy aneks do operatu, który został sporządzony [...] października 2019 r. Biegły napisał w nim, że "został (aneks – przyp. Sądu) opracowany w celu przedstawienia szczegółowej analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę mieszkaniową wielorodzinną. Analiza ta stanowi rozszerzenie w stosunku do analizy zawartej w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2019 r. i ma na celu wykazanie, w jakim stopniu cena rynkowa "wskaźnik intensywności zabudowy" wpływa na zmianę cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną" (k.108 akt adm.). W tabeli 2 tego aneksu rzeczoznawca wskazał transakcje najbardziej podobne, celem oceny w jakim stopniu cecha "intensywności zabudowy"(s. 106) wpływa na wzrost nieruchomości. Następnie rzeczoznawca wskazał na wykresie, że zmienna "wskaźnik intensywności zabudowy" wyjaśnia w przybliżeniu w 20 % zmienność innej zmiennej, czyli jednostkowej ceny transakcyjnej nieruchomości. W konkluzji autor dochodzi do wniosku, że w trakcie opracowywania operatu szacunkowego z dn. [...] kwietnia 2019 r. dot. określenia wartości nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha (.....) przyjęto wagę cechy rynkowej "wskaźnik intensywności zabudowy" na poziomie 20%". Jak wyjaśnił rzeczoznawca wyceniana nieruchomość to nieruchomość niezabudowana przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Są to rzadko występujące w obrocie nieruchomości. W wyniku analizy lokalnego rynku podobnych nieruchomości (obszar miast [...] i [...]) odnotowano tylko kilkanaście tego typu transakcji. W celu przeprowadzenia rzetelnej analizy, która skutkowałaby ustaleniem, w jakim stopniu cecha rynkowa "wskaźnik intensywności budowy" wpływa na zmianę cen transakcyjnych nieruchomości należałoby wyodrębnić spośród zbioru transakcji takie, w których cechą najbardziej różnicującą ich ceny transakcyjne byłaby cecha "wskaźnik intensywności zabudowy", natomiast pozostałe cechy byłyby do siebie w takim stopniu podobne, że nie wpływałyby w sposób znaczący na ceny transakcyjne nieruchomości. Wykonanie takiej analizy na zbiorze 19 transakcji było niemożliwe, ponieważ nie udało się odnaleźć odpowiedniej ilości transakcji o wystarczającym stopniu podobieństwa, a różniących się tylko cechą "wskaźnik intensywności zabudowy". Na potrzeby przeprowadzenia rzetelnej analizy, która skutkowałaby ustaleniem, w jakim stopniu cecha rynkowa "wskaźnik intensywności zabudowy" wpływa na zmianę cen transakcyjnych nieruchomości dokonano analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na terenie miasta [...].[...] rynek tego typu nieruchomości cechuje się dużym stopniem rozwoju, dużą liczbą transakcji, znaczną konkurencyjnością i uznać można, że odzwierciedla typowe zachowania i preferencje uczestników rynku tego typu nieruchomości - w tym także na innych terytorialnie rynkach. Wnioski z przeprowadzonej analizy na [...] rynku nieruchomości zostały przeniesione na lokalny ([...]-[...]), słabo rozwinięty rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną". Mając powyższe na uwadze uznać należy, że skoro biegły uzasadnił (także w aneksie) w rzetelny sposób wybór podejścia oraz metody wyceny nieruchomości nie ma podstaw do ich kwestionowania pod względem merytorycznym. Jeśli chodzi o dobór "nieruchomości podobnych", to wymaga podkreślenia, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Tymczasem treść zarzutów skargi nie zawiera jasno sformułowanych uwag popartych specjalistyczną wiedzą, opierając się tym samym na przypuszczeniach, które sprowadzają się do wniosku, że inny dobór nieruchomości pozwoliłby na osiągnięcie innego wyniku szacowania. Ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny jednak mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Uwagi te odnoszą się zarazem do przypisywania wagi poszczególnym atrybutom nieruchomości oraz opisu nieruchomości. Nie powinno bowiem budzić wątpliwości, że wyboru zespołu cech rynkowych oraz poziomu wskaźników korygujących cenę ze względu na obrane cechy rynkowe również dokonuje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 585/17). Biegły wyjaśnił, z jakiego względu dokonał analizy rynku [...] sprzedaży nieruchomości i wskazał z jakiego względu nie ma przeszkód, aby wyniki tej analizy przenieść na stan faktyczny tej sprawy. (k. 108 – p.3). Tym samym nie sposób podzielić zarzutu skargi o niedopuszczalnym przeniesieniu rynku [...], na rynek [...]. Jak już wcześniej wskazano, opinia biegłego (tu: rzeczoznawcy majątkowego) sporządzona jest w na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem wszelkich reguł dotyczących postępowania dowodowego, wskazanych w k.p.a. Stąd też opinia taka, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por.m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień. Jak wcześniej wskazano tak się właśnie w kontrolowanym postępowaniu, na skutek orzeczenia SKO, stało. W ocenie sądu organ odwoławczy (rozpoznając sprawę po raz drugi) prawidłowo i wyczerpująco - dokonał analizy oraz oceny sporządzonego operatu szacunkowego i aneksu. Trafnie organ II instancji doszedł do przekonania, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie wskazuje okoliczności sprawy konieczne do oceny adekwatności tego dowodu do okoliczności rozpatrywanej sprawy. Sąd podziela stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym analizowany operat szacunkowy wyjaśnia, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń. Zawiera treści umożliwiające zweryfikowanie toku i podstawy rozumowania rzeczoznawcy, które doprowadziło go do określonych ustaleń determinujących wysokość opłaty planistycznej, o czym była szerzej mowa wcześniej. Jednocześnie, zdaniem sądu, niezasadny jest zarzut naruszenia art. 7 kpa. Z obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego przez organy określonego w art. 77 k.p.a. nie można wyprowadzać wniosku o przerzuceniu całego ciężaru dowodowego w sprawie na organ. W sytuacji bowiem, w której organ w ramach swobodnej oceny dowodów wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nienasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1933/08). Tym bardziej, że w orzecznictwie podkreśla się, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Dalej, odnosząc się do zarzutów skargi trzeba powiedzieć, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. posługuje się pojęciem wzrostu wartości nieruchomości, a ten jest niezależny od kwoty sprzedaży. Jeśli, ktoś zbywa nieruchomość poniżej war-tości, to nie jest argument, który miałby uzasadniać uwzględnienie skargi. Tym bar-dziej nie podlegają weryfikacji przesłanki tak ustalonej kwoty i ekwiwalentność świadczeń. Dlatego nie ma znaczenia dla wyniku postepowania okoliczność za jaka kwotę nieruchomość miała być zbyta (np. według umowy przedwstępnej) lub została zbyta rzeczywiście. Odnosi się to także do przypisywania wagi poszczególnym atrybutom nieruchomości oraz opisu nieruchomości. Nie powinno bowiem budzić wątpliwości, że wyboru zespołu cech rynkowych oraz poziomu wskaźników korygujących cenę ze względu na obrane cechy rynkowe również dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Na koniec można dodać, że w orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.