I SA/Po 443/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie WSA Izabela Kucznerowicz WSA Waldemar Inerowicz (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 11 października 2022 r. sprawy ze skargi D. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 1 kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] prowadzi wobec D. K. (dalej jako: "zobowiązana" lub "skarżąca") postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego [...] z 15 lutego 2017 r., nr [...] i [...], obejmujących zaległości z tytułu podatku od towarów i usług za styczeń i luty 2013 r. W dniu 29 lipca 2020 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia należącej do zobowiązanej i jej męża P. K. (w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej) nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] lokal [...] dla której Sąd Rejonowy [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] Zawiadomienie o zajęciu zostało doręczone zobowiązanej 3 sierpnia 2020 r. Wobec braku zapłaty przez zobowiązaną i jej męża zaległości objętych ww. tytułami wykonawczymi, organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowieniem z 23 września 2020 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego W. G. do oszacowania zajętego składnika majątku. Operat szacunkowy został sporządzony przez wyznaczonego rzeczoznawcę w dniu 27 listopada 2020 r. Obwieszczeniem z 9 grudnia 2020 r. organ podał do publicznej wiadomości, że 29 stycznia 2021 r. zostanie ukończony opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W dniu 29 stycznia 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...], na podstawie operatu szacunkowego z 27 listopada 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę, przystąpił do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości lokalowej nr [...], położonej w P. przy [...]. Organ egzekucyjny określił wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...]zł (w tym wartość udziału w gruncie nieruchomości wspólnej [...] zł, wartość budynków i budowli [...] zł). Protokół doręczono zobowiązanej i jej mężowi oraz Naczelnikowi Pierwszego Urzędu Skarbowego [...] w dniu 17 maja 2021 r. Pismem z 28 maja 2021 r. zobowiązana wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W argumentacji zarzutów zobowiązana podniosła, że wybudowanie w sąsiedztwie jej nieruchomości obiektów o standardzie premium wpłynęło na wzrost wartości jej nieruchomości. Ponadto zaznaczyła, że nieruchomość jest położona ścisłym centrum [...] W związku z powyższym za całkowicie nielogiczne i nieznajdujące potwierdzenia w rzeczywistości zobowiązana uznała fakt, że nieruchomość, którą nabyła w 2009 r. za [...] zł, w zupełnie innym sąsiedztwie obiektów budowlanych, po 11 latach, straciła na wartości i aktualnie jest niższa o prawie 50% od pierwotnej ceny zakupu. Zobowiązana zarzuciła, że spadek wartości nieruchomości z dnia zakupu do wartości ustalonej przez organ egzekucyjny w żaden sposób nie został uzasadniony w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę. Brak jest bowiem pogłębionej analizy porównawczej wartości rynkowej szacowanego lokalu z obiektami o podobnym standardzie położonymi w tej samej lokalizacji. W przekonaniu zobowiązanej, operat powinien być sporządzony w oparciu o tzw. podejście dochodowe. Zaznaczyła, że metodyka wyceny nieruchomości wskazuje, że jest to jedyna metoda wyceny stosowana w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych, a więc takich jakie mogą przynosić dochód i stanowić przedmiot najmu. W piśmie z 3 sierpnia 2021 r. rzeczoznawca majątkowy W. G. odnosząc się do powyższych zarzutów wskazał, że opis nieruchomości, w szczególności jej stan i lokalizacja, zostały zawarte w operacie szacunkowym, a wynikające z niego oceny atrybutów przedmiotu wyceny uwzględniono dokonując oszacowania wartości. Rzeczoznawca stwierdził, że pismo dotyczące zarzutów zawiera szerokie cytaty ze sporządzonego opisu i nie kwestionuje jego prawidłowości. Oszacowania nieruchomości dokonano według stanu aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (25 listopada 2020 r.), a więc uwzględniającego istniejące w tym terminie uwarunkowania lokalizacyjne i sąsiedztwo. Rzeczoznawca zaznaczył, że oszacowania wartości nieruchomości dokonuje się w następstwie analizy rynku nieruchomości, w tym przypadku w szczególności w następstwie analizy cen transakcyjnych podobnych lokali, które były przedmiotem sprzedaży w przeszłości, możliwie nieodległej od daty wyceny. Cena zakupu lokalu ustalona ponad 10 lat temu nie była przedmiotem analizy. W ramach sporządzonego operatu nie badano także tendencji zmian cen w okresie od nabycia przez zobowiązaną nieruchomości do dnia wyceny. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] postanowieniem z 6 grudnia 2021 r., nr [...], uznał za nieuzasadnione zarzuty z 28 maja 2021 r. na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 29 stycznia 2021 r. W motywach rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – w skrócie: "u.g.n.") jednoznacznie wynika, że biegły ma wyłączną kompetencję do wyboru sposobu wyceny nieruchomości. Sposób wyceny nie może zostać zatem narzucony biegłemu przez organ lub jakikolwiek inny podmiot. Organ stwierdził, że z operatu szacunkowego wynika, że do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze ze względu na fakt, że w wyniku analizy rynku możliwe okazało się uzyskanie informacji o transakcjach sprzedaży podobnych lokali. W poszczególnych etapach analizy rynku biegły badał ceny transakcyjne lokali użytkowych ostatecznie tworząc zbiór nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, a więc nieruchomości spełniających kryteria zamieszczone w art. 4 pkt 16 u.g.n. Biegły wskazał ponadto, że w ramach analizy otrzymanego wyniku wyceny w podejściu porównawczym posiłkowo wykorzystał podejście dochodowe (elementy tego podejścia), co doprowadziło do tożsamego wyniku. Uwzględniając powyższe biegły w całości podtrzymał sporządzony w ramach postępowania egzekucyjnego operat szacunkowy. Organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 u.g.n., a w związku z tym mógł on stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jednocześnie organ zaznaczył, że nie ma kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Analiza treści operatu szacunkowego wykazała, że zawiera on wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera istotnych niejasności, pomyłek czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. Oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona - rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W konkluzji organ egzekucyjny stwierdził, że opis nieruchomości ujęty w protokole w przejrzysty sposób określa nieruchomości oraz ich rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 479 ze zm. – w skrócie: "u.p.e.a."). W zażaleniu z 20 grudnia 2021 r. zobowiązana wniosła o uchylenie powyższego postanowienia, zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 153, art. 154 i art. 155 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie przy doborze metodologii wyceny nieruchomości, co miało wpływ na zaniżenie wartości nieruchomości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z 1 kwietnia 2022 r., nr [...], utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że kwestionowane przez zobowiązaną oszacowanie wartości nieruchomości, rzekomo na zaniżonym poziomie w stosunku do cen rynkowych, zostało dokonane zgodnie z przepisami art. 110r i art. 110s u.p.e.a. oraz w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742 – w skrócie: "rozporządzenie MF"). Organ zaznaczył, że w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym z 27 listopada 2020 r., wartość rynkowa nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, a wynikało to z przeprowadzonej wcześniej analizy rynku, która wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilkanaście transakcji podobnych nieruchomości. Biegły ustalił następujące kryteria wyboru nieruchomości podobnych: położenie w środkowej, bądź pośredniej części miasta [...], przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość lokalowa o funkcji użytkowej (handel, usługi), lokal usytuowany w nowym budynku, bądź w budynku po rewitalizacji, lokale położone na parterze/w przyziemiu, z dogodnym dostępem dla klientów, wielkość powierzchni przedmiotu wyceny oraz liczebność zbioru transakcji nieruchomości podobnych ograniczono do lokali nie przekraczających 20 m2 - 60 m2. W ocenie organu odwoławczego, sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, a rzeczoznawca podał według jakich metod i technik dokonał wyceny oraz dlaczego do analizy rynku przyjął takie, a nie inne transakcje. W związku z tym organ nie podzielił twierdzenia zobowiązanej, że dokonana wycena nie odzwierciedla wartości rynkowej lokalu. Organ zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 3 sierpnia 2021 r. wskazał, że zobowiązana nie zakwestionowała prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, dokonanego według stanu aktualnego na dzień 24 listopada 2020 r. W tej dacie uwzględniono istniejące uwarunkowania lokalizacyjne i sąsiedztwo. W ramach analizy otrzymanego wyniku wyceny w podejściu porównawczym rzeczoznawca posiłkowo wykorzystał elementy podejścia dochodowego, które doprowadziło do tego samego wyniku. Ponadto organ II instancji zwrócił uwagę, że w złożonych zarzutach z 28 maja 2021 r. zobowiązana wskazała, że samodzielnie zleciła sporządzenie operatu szacunkowego, jednak do zażalenia nie został załączony taki dokument. W konkluzji organ II instancji stwierdził, że zarówno operat szacunkowy z 27 listopada 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. G. oraz protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 29 stycznia 2021 r. sporządzone zostały w oparciu o obowiązujące przepisy prawa w sposób wyczerpujący i rzetelny. Organ odwoławczy nie dopatrzył się naruszenia przepisów art. 153, art. 154 i art. 155 u.g.n., a wobec tego stwierdził brak podstaw do kwestionowania rzetelności i prawidłowości sporządzonej w sprawie opinii. W skardze z 9 maja 2022 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca, reprezentowana przez doradcę podatkowego, wniosła o uchylenie powyższego postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, a także o zasądzenie od organu kosztów postępowania. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie art. 153, art. 154 i art. 155 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie przejawiające się w doborze niewłaściwej metodologii wyceny spornego lokalu, co w znaczny sposób wpłynęło na jego wartość poprzez jej zaniżenie. W argumentacji skargi skarżąca stwierdziła, że w protokole i operacie szacunkowym brakuje pogłębionej analizy porównawczej wartości rynkowej szacowanego lokalu z obiektami o podobnym standardzie położonymi w tej samej lokalizacji. Skarżąca uznała za niewystarczające ustalenie wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie jednego operatu szacunkowego. Takie podejście, jej zdaniem, ogranicza organ egzekucyjny do zastosowania tylko jednej metody ustalenia, która - bez porównania z innymi operatami - może nie oddawać obiektywnej wyceny wartości szacowanej nieruchomości. W przekonaniu skarżącej, właściwym jest sporządzenie operatu w oparciu o tzw. podejście dochodowe. Metodyka wyceny nieruchomości wskazuje, że jest to jedyna metoda wyceny stosowana w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych, a więc takich jakie mogą przynosić dochód i stanowić przedmiot najmu. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie wskazać należy, że sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. - w skrócie: "p.p.s.a."). W toku sądowej kontroli zaskarżonego postanowienia, przeprowadzonej na podstawie kryterium zgodności z prawem, w kontekście zarzutu sformułowanego przez skarżącą, kluczową i najistotniejszą sporną kwestią w niniejszej sprawie, jest ocena zasadności stanowiska organu egzekucyjnego w kwestii uznania za nieuzasadniony zarzutu na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącej, operat szacunkowy, który stanowił podstawę dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z 29 stycznia 2021 r. został sporządzony w sposób wadliwy z uwagi na niewłaściwy dobór przez biegłego metodologii wyceny nieruchomości, co w znaczny sposób wpłynęło na zaniżenie wyceny wartości nieruchomości. Według przeciwnego stanowiska organu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, a zatem ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Zaznaczenia wymaga, że art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu zostało wydane rozporządzenie MF. Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W myśl art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają, na mocy art. 18 u.p.e.a., zastosowanie przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm. – w skrócie: "k.p.a."), zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021., poz. 555), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (por. wyrok WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 833/17 – wszystkie orzeczenia powołane w niniejszym wyroku dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ponadto wyjaśnić należy, że organ egzekucyjny dokonuje oceny opinii biegłego w ramach narzędzi, w jakie został wyposażony przepisami prawa. Obowiązkiem organu jest przede wszystkim zbadanie, czy operat zawiera wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną (por. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21). Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i następne u.g.n.). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podkreślić należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zatem w razie zastrzeżeń odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, skarżący może skorzystać z uprawnienia zwracając się do tej organizacji celem dokonania oceny od strony merytorycznej. Wychodząc z powyższych założeń Sąd stwierdza, że organ egzekucyjny, a następnie organ odwoławczy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego słusznie uznając, że spełnia on wymogi formalne, a zatem ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W kwestii sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organy wskazały, że został on wykonany przez uprawnioną do tego osobę - rzeczoznawcę majątkowego W. G.. W operacie szacunkowym z 27 listopada 2020 r. biegły określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, a wynikało to z przeprowadzonej wcześniej analizy rynku, która wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilkanaście transakcji podobnych nieruchomości. Biegły ustalił następujące kryteria wyboru nieruchomości podobnych: położenie w środkowej, bądź pośredniej części miasta P. (obszar ograniczony ulicami: [...] - [...] - [...] - rzeka [...] - [...] - [...]), przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość lokalowa o funkcji użytkowej (handel, usługi), lokal usytuowany w nowym budynku, bądź w budynku po rewitalizacji, lokale położone na parterze/w przyziemiu, z dogodnym dostępem dla klientów, wielkość powierzchni przedmiotu wyceny oraz liczebność zbioru transakcji nieruchomości podobnych ograniczono do lokali nie przekraczających 20 m2 - 60 m2. Wartość rynkową prawa własności lokalowej (lokalu nr [...] położonego przy ul. [...] w P.) zapisanej w księdze wieczystej nr [...] wraz ze związanym z nim udziałem [...] w nieruchomości wspólnej zapisanej w księdze wieczystej nr [...] według stanu i cen aktualnych na dzień dokonanej wyceny, tj. 27 listopada 2020 r., biegły określił na kwotę [...]zł. Według biegłego średnia cena transakcyjna nieruchomości w okresie 2 lat poprzedzających dokonanie wyceny wyniosła [...] zł/m2. Co istotne w realiach rozpoznawanej sprawy, w pkt 13 operatu "Uzasadnienie wyniku" (str. 26) biegły wprost wskazał, że ponieważ lokal ma typowo komercyjny charakter, w ramach weryfikacji wyniku wyceny zbadał uzupełniająco poziom rynkowych stawek czynszu możliwych do osiągnięcia w zbliżonych lokalach (lokalach usługowo-handlowych o niewielkiej powierzchni położonych w okolicy [...] w P.). Stawki najmu wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 miesięcznie, wynosząc średnio [...] zł/m2. Przy założeniu takiego poziomu czynszu, przeciętnego poziomu pustostanów oraz wydatków operacyjnych i stopy kapitalizacji na poziomie 6,0% wartość nieruchomości określona posiłkowo w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną również osiągnie poziom [...] zł. Zdaniem biegłego stanowi to dodatkowe potwierdzenie trafności otrzymanego wyniku wyceny. Ponadto należy zaznaczyć, że także w piśmie z 3 sierpnia 2021 r., rzeczoznawca majątkowy W. G. ustosunkowując się do zgłoszonych przez skarżącą zarzutów, wskazał, że opis nieruchomości, w szczególności jej stan i lokalizacja, zostały zawarte w operacie szacunkowym, a wynikające z tego opisu oceny atrybutów przedmiotu wyceny uwzględniono dokonując oszacowania wartości. Rzeczoznawca podkreślił, że oszacowania nieruchomości dokonał według stanu aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 25 listopada 2020 r., a więc uwzględniającego istniejące w tym terminie uwarunkowania lokalizacyjne i sąsiedztwo. Rzeczoznawca zaznaczył również, że cena zakupu lokalu, którą skarżąca zapłaciła w 2009 r., nie była przedmiotem analizy w opinii. W ramach sporządzonego operatu biegły nie badał także tendencji zmian cen w okresie od nabycia przez zobowiązaną nieruchomości do dnia wyceny. W kontekście powyższych jednoznacznych zapisów operatu szacunkowego z 27 listopada 2020 r. i treści pisma biegłego z 3 sierpnia 2021 r., za całkowicie chybione należy uznać podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 153, art. 154 i art. 155 u.g.n. Zdaniem Sądu, skarżąca całkowicie bezpodstawnie zarzuca, że w protokole i operacie szacunkowym brakuje pogłębionej analizy porównawczej wartości rynkowej szacowanego lokalu z obiektami o podobnym standardzie położonymi w tej samej lokalizacji. Za niezasadne uznać należy twierdzenie skarżącej, że w sprawie właściwe byłoby sporządzenie operatu w oparciu o tzw. podejście dochodowe, gdyż metodyka wyceny nieruchomości wskazuje, że jest to jedyna metoda wyceny stosowana w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych, a więc takich jakie mogą przynosić dochód i stanowić przedmiot najmu. Sąd podkreśla, że w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym [...] biegły posiłkowo dokonał wyceny nieruchomości także za pomocą metody dochodowej, a więc metody wnioskowanej przez skarżącą, i stwierdził, że otrzymany za pomocą tej metody wynik stanowi dodatkowe potwierdzenie trafności wyniku wyceny nieruchomości dokonanej metodą podejścia porównawczego i korygowania ceny średniej. Ponadto Sąd zauważa, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są władne aby w ramach postępowania egzekucyjnego odnosić się do zasadności doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, czy też czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości dla oceny wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej i pozostają w gestii rzeczoznawcy majątkowego, a nie organów administracyjnych. Jednocześnie należy zaznaczyć, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy powinien mieć na uwadze, że ustalona przez niego wartość rynkowa nieruchomości, musi odpowiadać definicji w art. 151 u.g.n. Rzeczoznawca ma pewną dowolność w wyborze metod i technik szacowania po to, by mógł osiągnąć pożądany wynik. Jednocześnie decyduje w pewnym zakresie o tym, na jakich transakcjach rynkowych oprze swoją wycenę, co dotyczy nie tylko zasięgu terytorialnego tych transakcji, ale też czasu, w jakim miały one miejsce. Czas ten nie może być zbyt odległy od chwili sporządzania wyceny, ponieważ zachodzące zmiany mogą powodować wahania koniunktury i cen na rynku nieruchomości. Jednakże, gdy nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może, uwzględniając dłuższy okres, wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od wyceny, ale nie może przy tym praktycznie pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywalne bowiem powinny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (por. wyrok WSA w Warszawie z 22 kwietnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 225/08). W niniejszym przypadku biegły oparł swoją wycenę na analizie 11 transakcji dokonanych w bliskiej lokalizacji [...] w P., w okresie od maja 2019 r. do maja 2020 r., a zatem miały one miejsce w ciągu niecałych dwóch lat przed datą, na którą oceniano wartość rynkową nieruchomości (25 listopada 2020 r.). Przy czym biegły dokonał istotnego zastrzeżenia, że uwzględnił przyjęty na podstawie analizy rynku fakt, że od marca 2020 r. ceny nieruchomości uległy stabilizacji (str. 18 operatu). Zdaniem Sądu, przyjęcie powyższego przedziału czasowego doboru transakcji jest uzasadnione. Tym bardziej, że biegły opiera się na dokonanych na rynku transakcjach, może więc korzystać jedynie z danych dotyczących nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym. Sąd stwierdza, że zgłoszone przez skarżącą zastrzeżenia, co do prawidłowości sporządzenia operatu dotyczą kwestii merytorycznych. W tym kontekście należy zaznaczyć, że sąd administracyjny, podobnie jak organy administracji, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekuje skarżąca. Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Stanowisko organu wyrażone w treści rozstrzygnięcia zasługuje na akceptację. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budzi wątpliwości. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. G., zawiera określenie przedmiotu, metody i celu wyceny, rodzaj nieruchomości, jej wartość rynkową i datę, na którą wartość tę określono. W treści operatu wskazano zakres i uwarunkowania wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne. Rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny. W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. W przedstawionej analizie rynku nieruchomości dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości w zbliżonej lokalizacji. Zestawienie objęło transakcje za lata 2019-2020. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Operat zawiera sposób obliczenia z uwzględnieniem współczynników korygujących. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. W podsumowaniu sądowej kontroli zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie odpowiada prawu, albowiem przy jego wydaniu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i procesowego, które mogłyby lub miały istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 3 i art. 120 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.