IV SA/Po 741/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Dybowski Sędziowie WSA Bożena Popowska WSA Donata Starosta (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 października 2011 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "A" Sp. z o. o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] maja [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2011 r., nr sprawy [...] (dalej decyzja z dnia 8 marca 2011 r.) Prezydent Miasta P. (dalej Prezydent albo organ I instancji) działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 r., nr 80, poz. 717, ze zm., dalej upzp) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2000 r., nr 98, poz. 1071, ze zm., dalej kpa) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z miejscami parkingowymi w parterze, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...], arkusz [...], obręb R., położonych przy ul. W. w P.. W uzasadnieniu organ I instancji ustalając stan faktyczny wskazał, że dnia [...] października 2010 r. "A" Sp. z o.o. (dalej zwana wnioskodawczynią, odwołującą albo skarżącą) złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z miejscami parkingowymi w parterze, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...], arkusz [...], obręb R., położonych przy ul. W. w P., Przedmiotem wniosku było wzniesienie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z 84 mieszkaniami, o wysokości 8 kondygnacji nadziemnych (do 25 m) oraz powierzchni zabudowy [...] m2. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wyniósł ok. 20,7%. Wymienione we wniosku działki mają łączną powierzchnię [...] m2 (dz. [...] - [...] m2, dz. [...] - [...] m2). Dotychczas opisany teren zabudowany jest budynkiem administracyjno - biurowym, 3 – kondygnacyjnym o płaskim dachu, powierzchni zabudowy ok. [...] m2. Wskaźnik zabudowy dla istniejącej zabudowy wynosił ok. 11%. Działki nr [...],[...], ark. [...], obręb R., położone w P. przy ul. W. leżą na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla celów wydania niniejszej decyzji organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w promieniu 138 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie z 2003 r.). Obszar analizy to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu inwestycji (3 x 28m). Za granicę frontową terenu przyjęto granicę z ul. W., przez którą planowana będzie obsługa komunikacyjna. Pozwala ona objąć teren tworzący urbanistyczną całość wydzielony z przestrzeni miejskiej od północy czteropasmową drogą krajową ul. H., od wschodu ul. W., od zachodu drogą krajową ul. S. Na podstawie przeprowadzonej analizy organ I instancji ustalił, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji przemysłowo - usługowej występującej w obszarze analizowanym. Biorąc pod uwagę większy kontekst urbanistyczny (wychodząc poza obszar analizy) wyraźnie widać jak poszczególne funkcje w tej części miasta oddzielone są od siebie siecią głównych dróg komunikacyjnych oraz rzeką Wartą. Od rozległego skrzyżowania głównych dróg ul. S. (przechodząca w ul. Z.) i ul. H. (zwane Rondo Starołęka) w kierunku południowym występują skończone urbanistycznie osiedla zabudowy wielorodzinnej blokowej dzielnicy miasta R. Na południowy wschód od Ronda Starołęka występują tereny poprzemysłowe stopniowo przekształcające się w usługowe. Ulica H. (czteropasmowa główna droga) stanowi bardzo zdecydowaną granicę dzielącą teren budownictwa mieszkaniowego od przemysłowego. Nie ma podstaw do przekraczania tej granicy, gdyż wprowadzenie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w niską zabudowę poprzemysłową złamie zasady dobrego sąsiedztwa, ładu przestrzennego oraz będzie rodzić konflikty wynikające z funkcjonowania zupełnie odmiennych terenów (hałas, zapachy, przejazdy samochodów ciężarowych, drgania itp.). Ponieważ brak w obszarze analizowanym budynków o funkcji podobnej do wnioskowanej, planowana inwestycja nie kontynuuje takich parametrów jak linia zabudowy (brak budynku mieszkalnego, który stanowiłby podstawę do wyznaczenia tego parametru - obiekty budowlane wzdłuż ul. W. sytuowane są chaotycznie w kilku szeregach zabudowy, obiekty w pierwszym szeregu zabudowy odsunięte są od ul. W. o 25 m, 30 m i 37 m) oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - zabudowa na analizowanym terenie to wielkopowierzchniowe hale magazynowo - produkcyjne wysokie do ok. 16 m oraz budynki usługowo - biurowe trzykondygnacyjne. Natomiast wnioskodawczyni wystąpiła o budowę budynku o wysokości 8 kondygnacji nadziemnych (do 25 m). Planowana inwestycja nie nawiązuje do zabudowy sąsiedniej, w sposób określony w rozporządzeniu z 2003 r. Ponadto organ I instancji zauważył, że ze względu na bliskie sąsiedztwo ul. H. wg "Mapy akustycznej miasta P. program ochrony środowiska przed hałasem..." przyjęty Uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] października 2008 roku, wnioskowany teren znajduje się w strefie skażenia hałasem (generowanym przez ruch samochodowy i tramwajowy), przekraczającym dopuszczalne normy zgodne z przepisami rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. 2007 r., nr 120, poz. 826 ze zm.). W związku z powyższym Prezydent stwierdził, że wnioskowana inwestycja w obecnej formie nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. W odwołaniu z dnia [...] marca 2011 r. wnioskodawczyni wniosła o uchylenie decyzji z dnia [...] marca 2011 r. w całości oraz wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. W uzasadnieniu odwołująca zauważyła, że organ I instancji niezasadnie przyjął, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji przemysłowo-usługowej występującej na obszarze analizowanym. Powołując się na orzecznictwo sądowe odwołująca wskazała, że nie istnieją przeszkody do zgodnego z wnioskiem inwestora poszerzenia obszaru analizowanego ponad minimalny obręb określony w §3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. Odwołująca wskazała przy tym, że z posiadanych przez nią wiadomości wydawane są decyzje o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych dla działek, które są zlokalizowane po tej samej stronie ulicy H. i S. co działki, których dotyczy przedmiotowe postępowanie. Wobec tego dla odwołującej niezrozumiałym jest dlaczego dla znajdujących się po tej samej stronie ulicy H. i S. działek raz istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla najwyższego budynku w P., a drugi raz położenie na południowy wschód od Ronda S. ma sprawiać, że 9-kondygnacyjny budynek złamie zasadę dobrego sąsiedztwa, ładu przestrzennego oraz będzie rodzić konflikty. Podawane przez organ pierwszej instancji argumenty o "całości urbanistycznej" czy braku podstaw do przekraczania granicy jaką jest ulica H. są wyłącznie niczym nie popartymi stwierdzeniami, które trudno zweryfikować. Organ nie podał bowiem żadnych przepisów prawnych ani też nie wskazał żadnych orzeczeń czy literatury, która mogłaby uzasadnić zaprezentowane przez niego stanowisko. Należy podkreślić, że Miasto to złożony "organizm" łączący w sobie "mieszankę" różnych funkcji : mieszkalnej-usługowej-przemysłowej itd. Funkcje te często się przenikają i uzupełniają. Praktycznie nie ma "czystego" układu tylko zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub tylko zabudowy usługowej . W przypadku kolizji z hałasem, powstają ekrany akustyczne lub stosuje się szczególne rozwiązania materialowo-technologiczne zabezpieczające budynek mieszkalny przed hałasem. Zdaniem odwołującej wydana decyzja narusza postanowienia art. 6 kpa, gdyż wprowadza dowolne i nie znajdujące w innych postępowaniach (przywołane decyzje ustalające warunki zabudowy) ograniczenia. Poza tym, podana w uzasadnieniu argumentacja jako sprzeczna ze stanem faktycznym, logiką i doświadczeniem życiowym sprawia, że decyzja z dnia [...] marca 2011 r. narusza również art. 107 § 3 kpa. Decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] maja 2011 r.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] marca 2011 r. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zaskarżona decyzja jest zgodna zarówno z prawem materialnym, jak i procesowym. Zawiera ona wszystkie wymagane prawem załączniki. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona przez organ I instancji w sposób prawidłowy. Stan faktyczny sprawy został ustalony przez Prezydenta w sposób umożliwiający wydanie decyzji, a materiał dowodowy zebrany w sposób wyczerpujący i bez naruszenia art. 7 i 77 kpa. Ustosunkowując się do ponoszonego zarzutu dotyczącego wyznaczenia zbyt małego obszaru analizowanego SKO wskazało, że §3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. określa jego minimalną odległość. Przy czym nic nie stoi na przeszkodzie, by obszar analizowany był większy niż minimalny. Jednakże przy wyznaczaniu jego granic ponad minimalne rozmiary, należy wziąć pod uwagę, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno - architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie w poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Zatem, jeżeli organ wyznacza obszar większy niż minimalny, to powinien mieć na uwadze to, czy wskazany obszar będzie tworzył pewną całość urbanistyczną, nie może zaś zwiększać granic obszaru analizowanego jedynie w celu dotarcia do działki zabudowanej funkcją usługową. Zatem zwiększenie granic obszaru analizowanego do najbliższej zabudowy o funkcji mieszkaniowej nie może być nieracjonalnym poszukiwaniem takiej zabudowy, która uzasadniałaby dopuszczalność lokalizacji wnioskowanego budynku wielorodzinnego. Ponadto SKO zauważyło, że wskazane w art. 61 ust. 1 upzp warunki uzasadniające ustalenie warunków zabudowy dla danej inwestycji muszą być spełnione łącznie. Przy ich ocenie uwzględnia się jedynie obiekty istniejące w dniu sporządzania analizy. Przywołany przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp nie pozostawia bowiem wątpliwości, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowa (a nie będzie zabudowana) w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W konsekwencji bez związku dla prowadzonego postępowania pozostaje postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla innych działek, nawet położonych po tej samej stronie ulicy H. Nadto należy pamiętać, że zgodnie z art. 63 ust. 2 upzp, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Należy zauważyć, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi wynik analizy stanu rzeczywiście istniejącego w otoczeniu miejsca realizacji zamierzonej inwestycji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. (dalej WSA) z dnia [...] lipca 2011 r. wnioskodawczyni wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji z dnia 18 maja 2011 r. jako naruszającej prawo oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżąca podkreśliła, że nie kwestionuje właściwości ani treści przepisów zastosowanych przez organy obu instancji, tylko wnioski do jakich doprowadziło zarówno Prezydenta, jak i Kolegium ich zastosowanie. Pozostaje o tyle nieuzasadnione, że w innych znanych skarżącej postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy wnioski do jakich dochodzono na podstawie zastosowania tych samych przepisów były odmienne i prowadziły do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji korespondujących z zamierzeniem inwestycyjnym skarżącej. Jak wynika z powołanych i przedstawionych przez skarżącą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla znajdujących się po tej samej stronie ulicy H., w odległości około trzystu metrów z linii prostej, działek nr [...] oraz [...] ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 9-kondygnacyjnych budynków mieszkalnych z usługami na parterze oraz garażem podziemnym. Jednocześnie dla zlokalizowanych w odległości około pięciuset metrów od planowanej inwestycji działkach (w obrębie działek [...] i [...], obręb [...] z mapy [...]) została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla budynku, który w mediach był określany jako "Poznań F.". Ma to być 55-kondygnacyjny budynek wielofunkcyjny o wysokości 285 metrów. Większość jego powierzchni mają zajmować biura, na najwyższych kondygnacjach mają znaleźć się apartamenty. Na ostatniej obrotowej kondygnacji ma zostać zlokalizowana obrotowa restauracja z widokiem na P. W budynku zaplanowano też 5-gwiazdkowy hotel ze 170 pokojami, obiekty usługowo-handlowe oraz podziemny parking. Skarżąca zauważyła, że działki co do których miała zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy mają co prawda front o szerokości 28 m ale ich łączna powierzchnia wynosi [...] m2. Obok znajduje się kolejna nieruchomość należąca do skarżącej, stanowiąca działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, na której skarżąca również ubiega się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na wzniesieniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wszystkie te działki położone są na jednym z niewielu terenów w P., które z uwagi na przepisy Międzynarodowej Organizacji Lotnictwa Cywilnego pozwalają na sytuowanie bardzo wysokich budynków. Skarżąca podkreśliła przy tym, że nie domaga się ustalenia warunków zabudowy w oparciu o niezrealizowane jeszcze obiekty. Z uwagi jednak na przedstawione okoliczności faktyczne, w niniejszej sprawie zachodziła konieczność poszerzenia analizowanego obszaru do wskazanego we wniosku, aby objąć analizą obszary korespondujące swoim charakterem z tymi, na podstawie których ustalono warunki zabudowy dla przywołanego już planowanego w sąsiedztwie osiedla mieszkaniowego czy wieżowca. Na analizowanym obszarze tak samo jak na wielu innych mamy do czynienia z wygasaniem funkcji przemysłowych i stopniowym ich przejmowaniem przez funkcje usługowe i mieszkalne. Naturalnym sąsiedztwem dla wieżowca wydają się nie hale przemysłowe ale domy, w których znajdą mieszkania pracujący w nich ludzie. Z nieruchomości, której dotyczy przedmiotowe postępowanie została kilka lat temu wydzielona, bezpośrednio z nią sąsiadująca działka nr [...], dla której ustalono warunki zabudowy, wydano pozwolenie i zrealizowano inwestycję polegającą na budowie dyskontu spożywczego (niegdyś PLUS obecnie B.). Jest to zabudowa charakterystyczna dla funkcji mieszkaniowej, a nie przemysłowej. Dodatkowo skarżąca wskazała, że załączona do decyzji organu I instancji mapa, na której zaznaczono obszar podlegający analizie jest niezgodna z treścią tej decyzji. Z mapy tej wynika, że analizie podlegał inny (większy) obszar niż opisany w decyzji (k. 4-9 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w decyzji z dnia [...] maja 2011 r. (k. 15-16 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Złożona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Przedmiotem kontroli sądowej w rozpoznawanej sprawie była decyzja SKO z dnia [...] maja 2011 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta z dnia [...] marca 2011 r., odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z miejscami parkingowymi w parterze, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...], arkusz [...], obręb R., położonych przy ul. W. w P. Podstawową zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 upzp). Wymagania, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 upzp. Muszą one być spełnione łącznie, co oznacza, że uchybienie któremukolwiek z nich czyni wydanie pozytywnej decyzji niemożliwym (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004 r., str. 491). Pierwszym z tych wymogów określonym w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, istotnym w rozpoznawanej sprawie, jest konieczność dostosowania nowej zabudowy do charakterystyki urbanistycznej zabudowy już istniejącej. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 upzp jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 585/08, lex nr 486229, wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 972/09, lex nr 574191; Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004 r., str. 499-503). Elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 upzp, stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 upzp. Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 upzp) przez wskazanie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 ust. 2 upzp szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali. Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez normodawcę w rozporządzeniu z 2003 r. Stosownie do §3 ust. 1-2 rozporządzenia z 2003 r., celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ administracji powinien wyznaczyć wokół działki budowlanej obszar analizowany, którego granice należy wyznaczyć na kopii mapy zasadniczej o której stanowi art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wskazuje się w orzecznictwie, §3 rozporządzenia z 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, lex nr 488144, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 585/08, lex nr 486229). Poza tym, w uzasadnieniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wskazać nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierowały się organy administracji wyznaczając te granice (wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1872/06, lex nr 467129, wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, lex nr 488144). Organ administracji publicznej powinien zatem w każdym przypadku wyjaśnić zasadność przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. W konkretnej sprawie uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie (wyrok NSA z dnia 24 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 315/10, baza orzeczeń NSA). Decydującym dla poszerzenia obszaru analizowanego nie może być jednak dążenie do poszukiwania przez organ administracji takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 972/09, lex nr 574191). Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy, organy obu instancji prawidłowo przyjęły, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji istniejącej na analizowanym obszarze funkcji przemysłowo-usługowej. Obszar analizy zagospodarowany jest w sposób typowy dla terenów przemysłowych. Organ I instancji ustalił w tym zakresie, że wielkopowierzchniowe obiekty budowlane tworzą zamknięte układy na terenie zakładu przemysłowego z zabudową biurową w części frontowej. Planowana przez skarżącą zabudowa obejmująca zamierzenie wzniesienia budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie kontynuuje linii istniejącej zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. W takiej sytuacji zasadnym było wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, gdyż planowany przez skarżącą nowy budynek mieszkalny, znacznie wyższy od istniejących zabudowań, a ponadto spełniający odmienną funkcję, w istocie stanowiłby niczym nie uzasadnioną ingerencję w zastany ład przestrzenny. Jednym z argumentów podnoszonych przez skarżącą w niniejszym postępowaniu było zbyt wąskie wyznaczenie przez Prezydenta granic obszaru analizowanego. Zarzut ten okazał się jednak niezasadny. Organ I instancji działając na podstawie §3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. wyznaczył granice obszaru analizowanego biorąc pod uwagę trzykrotną szerokość frontowej granicy terenu inwestycji (3 x 28 m). Jednocześnie Prezydent wyjaśnił, że w ten sposób analizą został objęty teren tworzący urbanistyczną całość, wydzielony z przestrzeni miejskiej od północy czteropasmową drogą krajową ul. H., od wschodu ul. W., od zachodu drogą krajową ul. S.. W niniejszej sprawie nie zachodziły zatem przyczyny ku temu, aby obszar analizowany wykraczał poza wyraźnie zakreślone wskazanymi ciągami komunikacyjnymi tereny. Jak zauważyło Kolegium, celem wyznaczenia tego obszaru nie mogło być poszukiwanie takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby wniosek skarżącej mógł zostać uznany za uzasadniony. Wielkość obszaru analizowanego powinna służyć ustaleniu wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu i tylko z tego względu wielkość obszaru analizowanego może zostać poszerzona ponad minimalne wskaźniki zawarte w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. Odnosząc się natomiast do twierdzeń skarżącej dotyczących uprzedniego wydania decyzji o warunkach zabudowy dla innych przedsięwzięć inwestycyjnych obejmujących ten sam czy też zbliżony obszar zabudowy, Sąd w niniejszym postępowaniu nie czynił przedmiotem swoich rozważań przebiegu innych postępowań administracyjnych dotyczących tego terenu ani też doniesień prasowych na temat planowanego wzniesienia w tej samej okolicy 55-piętrowego wieżowca. Przedmiotem kontroli sprawowanej pod względem zgodności z prawem była w niniejszym postępowaniu decyzja z dnia [...] maja 2011 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie. Tak samo, uzasadnieniem dla wydania przez organ I instancji decyzji o warunkach zabudowy nie mogły być przedstawiane przez skarżącą zamierzenia wzniesienia na analizowanym obszarze innych obiektów spełniających funkcję mieszkalno-usługową. Organy obu instancji słusznie bowiem przyjęły, że analizie podlegał obecny sposób zagospodarowania terenu, a nie bliżej niesprecyzowane plany na przyszłość. Jako niezasadny należało uznać również ostatni z przytoczonych przez skarżącą zarzut, dotyczący wyznaczenia na kopii mapy obszaru analizowanego w inny sposób, aniżeli podlegającego analizie w decyzji. Obszar ten został wyznaczony na mapie jako odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej (3x28 m) i jako taki podlegał badaniu w części tekstowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę. MZ