II SA/Bk 148/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 05 maja 2011 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa U.-A. A. Sp. z o.o. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę.- Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 17 pkt 1 i art. 127 § 2 kpa, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 i art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.) oraz § 3 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do sześciu budynków) o wysokości do XIV kondygnacji nadziemnych wraz z parkingami podziemnymi, nadziemnymi z dopuszczeniem części usługowo – handlowej w parterach (usługi nieuciążliwe, np. gabinety lekarski, stomatologiczne, fryzjer, sklepy), na części działki o nr ewid. gr. 236/7 położonej przy ul. K. w B., z infrastrukturą techniczną i projektowanym zjazdem z ul. K. (działka nr ewid. gr. 251/2). U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Z wnioskiem do Prezydenta Miasta B. o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wystąpił w dniu 7 kwietnia 2009 r. K. P. (wniosek był uzupełniany i korygowany w dniu 15 kwietnia 2009 r., 15 lipca 2010 r., 18 listopada 2010 r.). Jako, że wnioskowany do zabudowy teren znajduje się na obszarze objętym uchwałą intencyjną nr L/580/05 Rady Miejskiej Białegostoku z dnia 28 listopada 2005 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla Białostoczek (rejon ul. Kombatantów, l Armii Wojska Polskiego), organ I instancji na podstawie art. 62 ust.1 w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, postępowanie w sprawie zawiesił na okres 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku t.j. do dnia 7 kwietnia 2010 r. Ponieważ w okresie trwania zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podjęto przedmiotowe postępowanie. Następnie decyzja z dnia 14 grudnia 2010 r. ustalono warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie: ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, zagospodarowania terenów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych, linie rozgraniczające teren inwestycji. W uzasadnieniu podano, że dokonana analiza terenu dowiodła, iż planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od tej decyzji wniosło Przedsiębiorstwo "[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w B. żądając jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W odwołaniu zarzucono, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do nieuwzględnienia uzasadnionych interesów odwołującej się spółki, posiadającej nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez działkę należącą do inwestora. Podniesiono również zarzut naruszenia art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy, poprzez stwierdzenie, że spółka nie ma interesu prawnego, który zasługiwałby na ochronę w świetle prowadzonego postępowania. Zarzucono także naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 7 kpa, poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz nieprzeprowadzenia postępowania dowodowego w niezbędnym zakresie, co skutkowało pominięciem okoliczności faktycznych wynikających ze złożonych oświadczeń, które w sposób dostateczny dowodzą, że w niniejszej sprawie zachodzą szczególne okoliczności uzasadniające przyznanie spółce uzasadnionej ochrony prawnej, jako osobie trzeciej, posiadającej nieodpłatną służebność gruntową, polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez działką należącą do inwestora. W uzasadnieniu odwołania podano, że nieruchomość objęta wnioskiem jest obciążona służebnością na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest obecnie odwołująca się spółka. Przedmiotowa nieodpłatna służebność gruntowa polega na prawie przechodu i przejazdu przez działkę należącą do inwestora, do stacji transformatorowej usytuowanej na nieruchomości obciążonej. W ocenie spółki, ustalone warunki zabudowy uniemożliwią właścicielowi nieruchomości władnącej korzystanie ze wspomnianej stacji transformatorowej, która jest niezbędna dla prowadzenia wszelkiej działalności na nieruchomości władnącej (zapewnienie ciągłej dostawy energii elektrycznej). Uwzględnienie przedmiotowego wniosku o ustalenie warunków zabudowy byłoby dopuszczalne dopiero z chwilą zniesienia przedmiotowej służebności, tymczasem brak jest przesłanek do żądania przez właściciela nieruchomości obciążonej zniesienia służebności bądź też zmiany jej treści lub sposobu wykonywania. Stąd, wobec istnienia służebności, wydanie zaskarżonej decyzji pozostaje w sprzeczności z przepisami ustawy, które nakazują określać w decyzji o warunkach zabudowy, warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy kwestionowane rozstrzygnięcie i w uzasadnieniu podało, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwala na stwierdzenie, iż w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania spełnione są wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie można zatem odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W szczególności, powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może być wskazana przez kwestionującą spółkę okoliczność, że teren objęty wnioskiem jest obciążony służebnością na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest obecnie skarżąca. SKO podało, że zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Taka informacja została zresztą zawarta w zaskarżonej decyzji. Oznacza to, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie powoduje jakichkolwiek zmian w sferze praw rzeczowych tak w odniesieniu do inwestora jak i w stosunku do osób trzecich. Organ odwoławczy podkreślił, że skoro spółce, jako użytkownikowi wieczystemu nieruchomości oznaczonej nr 236/6 przysługuje służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, do stacji transformatorowej usytuowanej na tej działce, to wydanie zaskarżonej decyzji w niczym nie zmienia praw spółki w tym zakresie. Z kolei okoliczność, że nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym nie stanowi przeszkody do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia warunków zabudowy dokonuje się w oderwaniu od praw rzeczowych przysługujących do nieruchomości objętej wnioskiem. Na etapie ustalenia warunków zabudowy nawet wnioskodawca nie musi się legitymować prawem do terenu objętego wnioskiem. Dopiero występując o udzielenie pozwolenia budowlanego musi się wykazać prawem do nieruchomości, na której zamierza realizować inwestycję. Z uwagi na powyższe organ odwoławczy uznał za bezzasadny zarzut naruszenia art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane. W ocenie Kolegium, zaskarżona decyzja nie jest też dotknięta żadnymi innymi wadami, mogącymi skutkować jej uchylenie. Postępowanie, poprzedzające jej wydanie, zostało przeprowadzone zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego. Treść rozstrzygnięcia odpowiada wymogom określonym w art. 54 ustawy, zaś decyzja zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z decyzją tą nie zgodziło się Przedsiębiorstwo "[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w B. i wniosło skargę do sądu administracyjnego. W skardze zarzucono naruszenie: - art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do nieuwzględnienia uzasadnionych interesów skarżącej posiadającej nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez działkę należącą do inwestora, - 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapewniającym ochronę interesów osób trzecich, poprzez stwierdzenie, że skarżąca nie ma interesu prawnego, który zasługiwałby na ochronę w świetle postępowania przeprowadzonego przez organ I i II instancji, - art. 77 § 1 w zw. z art. 7 kpa mających istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz nieprzeprowadzania postępowania dowodowego w niezbędnym zakresie, co skutkowało pominięciem okoliczności faktycznych wynikających ze złożonych oświadczeń, które w sposób dostateczny dowodzą, że w przedmiotowej sprawie zachodzą szczególne okoliczności, uzasadniające przyznanie skarżącej uzasadnionej ochrony prawnej jako osobie trzeciej posiadającej nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez działkę należącą do inwestora i oddalenie wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Wskazując na powyższe naruszenia wniesiono o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez uchylenie decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Ewentualnie wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu skargi podano, że realizacja przedmiotowej inwestycji pozbawi skarżącą spółkę możliwości wykonywania przysługującej jej służebności, gdyż uniemożliwi dostęp do stacji transformatorowej, który to dostęp jest niezbędny. Jako, że decyzja o warunkach zabudowy winna określać warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich, stąd wobec istnienia służebności wydanie tej decyzji pozostaje w sprzeczności z treścią art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Pełnomocnik skarżącej spółki dołączył do akt decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] stwierdzającą wygaśnięcie decyzji ustalającej warunki zabudowy, z uwagi na wejście w życie w dniu 3 kwietnia 2011 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia co do terenu objętego inwestycją są inne niż ustalenia decyzji o warunkach zabudowy (art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Teren planowanej inwestycji w planie został określony symbolem 2U, UC, P, jako przeznaczony pod usługi, w tym lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz produkcję wraz z urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. W piśmie procesowym z dnia 27 kwietnia 2011 r., w związku z treścią powyższej decyzji, pełnomocnik wniósł o uchylenie kwestionowanego rozstrzygnięcia SKO. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zarzuty i argumenty w niej podniesione nie podważają legalności kwestionowanej decyzji. W pierwszej kolejności wskazać należy, że fakt wydania decyzji przez Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] stwierdzającej wygaśnięcie decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do sześciu budynków) o wysokości do XIV kondygnacji nadziemnych wraz z parkingami podziemnymi, nadziemnymi z dopuszczeniem części usługowo – handlowej w parterach (usługi nieuciążliwe, np. gabinety lekarski, stomatologiczne, fryzjer, sklepy), na części działki o nr ewid. gr. 236/7 położonej przy ul. K. w B., z infrastrukturą techniczną i projektowanym zjazdem z ul. K. (działka nr ewid. gr. 251/2), utrzymanej w mocy kwestionowaną w sprawie niniejszej decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., nie ma znaczenia dla postępowania sądowoadministracyjnego. W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu sąd administracyjny w zakresie swojej kognicji ocenia zaskarżony akt lub czynność jedynie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tych aktów. Powoływanie się przez skarżącą spółkę na okoliczność wydania decyzji wygaszającej decyzję organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy, która to okoliczność powstała po wydaniu zaskarżonych rozstrzygnięć, nie ma znaczenia dla oceny ich legalności. Tym bardziej, że zgodnie z treścią art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia, natomiast rozstrzygnięcie wydane w przedmiocie wygaśnięcia decyzji jest rozstrzygnięciem wydanym w nowej sprawie (vide: B. Adamiak, J. Borkowski, Komentarz do Kodeksu postępowania administracyjnego, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2006, s. 787 oraz wyrok NSA z 7 lipca 1988 r., II SA 1676/87, pub. ONSA 1989/2/60). Prawdopodobnie wygaśnięcie decyzji organu I instancji doprowadzi do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego stanowiącej przedmiot zaskarżenia w sprawie niniejszej. Niemniej jednak na datę orzekania pozostaje ona w obrocie prawnym, co obligowało Sąd do oceny jej legalności. Przechodząc do tej oceny stwierdzić należy, że kwestionowane rozstrzygnięcie nie narusza prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie, wobec braku na terenie inwestycji, na datę orzekania przez organy, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1 w/w ustawy, określającym pozytywne przesłanki jej wydania. A mianowicie z treści tego przepisu wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich – art. 54 ust. 2 ustawy. Określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy dokonane zostało w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), wydanym na postawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy. Stosownie do przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. W rozpoznawanej sprawie ustalenie warunków zabudowy przeprowadzone zostało zgodnie z powołanymi przepisami ustawy i rozporządzenia wykonawczego. Przed wydaniem decyzji organ sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. W sposób zgodny z treścią § 4 - 8 omawianego rozporządzenia przyjęto też na przedmiotowej działce obowiązującą linię zamierzonej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi tej elewacji jej gzymsu lub attyki, wysokość w kalenicy dachu oraz rodzaj i geometrię dachu. Analiza ta wykazała, że na przedmiotowym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna do 4 kondygnacji nadziemnych oraz w bliskim sąsiedztwie wnioskowanego terenu występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami o wysokości do 16 kondygnacji. Jest to budynek w trakcie realizacji, nawiązujący formą, bryłą i gabarytem do projektowanej zabudowy. Stwierdzić zatem należy, że realizacja wnioskowanej inwestycji nie naruszy warunku dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nadto Sąd oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznał, że spełnione zostały w rozpoznawanej sprawie pozostałe warunki dopuszczalności tej decyzji zawarte w pkt 2-5, tzn. teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma dostęp do drogi publicznej, istnieje możliwość zapewnienia wystarczającej infrastruktury technicznej, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Za przepisy odrębne Sąd uznał przepisy: ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78 ze zm.), ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. nr 62, poz. 627 ze zm.), ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880 ze zm.), ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. nr 207, poz. 2016 ze zm.), ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzania raportu oddziaływania na środowisko (Dz. U. nr 257, poz. 2573). Na wyżej wymienione przepisy wskazują ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy. Uwzględnienie tych przepisów następuje we właściwym etapie procedury inwestycyjnej. I tak w szczególności przepisy prawa budowlanego powinny być uwzględnione dopiero na etapie projektowania i realizacji inwestycji. Dlatego też stwierdzić należy, że legalności kwestionowanej decyzji nie podważa główny zarzut skargi dotyczący tego, że realizacja przedmiotowej inwestycji narusza interesy skarżącej spółki gdyż pozbawi ją możliwości wykonywania przysługującej jej służebności polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez działkę, na której ma być zrealizowana inwestycja, do stacji transformatorowej, tj. - art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego i art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uwagi na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy, stwierdzić należy że zarzut ten jest przedwczesny. W kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja a mianowicie wskazano na treść art. 5 ustawy - Prawo budowlane z którego wynika, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej tj. w sposób zapewniający: bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby poprzez odpowiednie odprowadzanie ścieków oraz gromadzenie i usuwanie odpadów, odpowiednie usytuowanie budynków oraz towarzyszących urządzeń – z zachowaniem strefy ich oddziaływania mieszczącej się na własnej działce, odpowiednie ukształtowanie terenu działki – w sposób umożliwiający odprowadzenie wód opadowych na działki sąsiednie. Nakazano również uwzględnić fakt, że działka na której ma być realizowana planowana inwestycja obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika) nieruchomości o nr geodezyjnym 236/6. Decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce gruntu, wskazanej we wniosku inicjującym postępowanie w sprawie, projektowanej inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Nie determinuje jednak takiego pozwolenia w tym sensie, że bezwzględnie nie obliguje właściwego organu do jego udzielenia. Pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Z uwagi na powyższe w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie korzystać z argumentów dotyczących ewentualnego pozbawienia możliwości wykonywania przysługującej służebności. Wielokrotnie sądy administracyjne w sprawowanym w tym zakresie orzecznictwie stwierdziły, że takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA z dnia 22 czerwca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 650/04, Lex nr 186655; wyrok WSA z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 713/05, Lex nr 190610; wyrok WSA z dnia 3 marca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 233/05, Lex nr 222277). Tym bardziej, że zgodnie z treścią art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co oznacza, iż wydanie takiej decyzji nie powoduje jakichkolwiek zmian w sferze praw rzeczowych tak w odniesieniu do inwestora jak i w stosunku do osób trzecich. Słusznie zatem stwierdził organ odwoławczy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki obciążonej służebnością gruntową, polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez tę działkę, w niczym nie zmienia uprawnień skarżącej spółki, jako użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej - nie pozbawia jej prawa przechodu i przejazdu, ani nie ogranicza tego prawa. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 7 i 77 § 1 kpa podać należy, że skarżąca spółka naruszenia tej regulacji upatruje w zaniechaniu zbadania przez organy wpływu planowanej inwestycji na wykonywanie służebności. Jak już wykazano powyżej ustalenia w tym zakresie wykraczają poza materię postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy, dlatego też zarzut ten należy uznać za bezzasadny. Bezzasadnym pozostaje również zarzut naruszenia art. 107 § 1 kpa i zarzut dotyczący braku ustosunkowania się przez organ odwoławczy do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu. W ocenie Sądu, zarówno uzasadnienie decyzji organu I jak i II instancji odpowiada wymogom wskazanym w art. 107 § 1 kpa a organ odwoławczy w sposób wyczerpujący ustosunkował się do zarzutów odwołania. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr. 153, poz. 1270 ze zm.).