II SA/Bd 1210/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie sędzia WSA Leszek Tyliński sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 lutego 2024 r. sprawy ze skargi E. S., M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] lutego 2021 r., nr [...] Wójt Gminy I. orzekł o ustaleniu E. S. i M. S. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł, w związku ze sprzedażą na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] marca 2017 r., Rep. A nr [...] niezabudowanej działki gruntu położonej w obrębie J. , gmina I., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0936 ha, z tytułu wzrostu jej wartości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na skutek wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] marca 2021 r., znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, która to decyzja następnie została uchylona w całości wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bd 667/21. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że dostrzegł nieścisłości, niejasności i niespójności operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy do operatu zawartych w piśmie z dnia [...] grudnia 2020 r., które wymagały wyjaśnienia. Ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] lipca 2022 r., znak: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Decyzją z dnia [...] lutego 2023 r. nr [...] Wójt Gminy I. orzekł o ustaleniu E. S. i M. S. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł w związku ze sprzedażą wyżej opisanej działki. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2023 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję. Wójt Gminy I. w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, decyzją z dnia [...] czerwca 2023 r., znak: [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977) w związku z uchwałą Rady Gminy I. Nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości J. (uchwała opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa K.-P. poz. 699 z dnia [...] lutego 2016 r.) oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 z późn. zm.), art. 60 pkt 7, art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. z 2022 r., poz. 1634 z późn. zm.) oraz art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2022 r., poz. 2651 z późn. zm.), orzekł o ustaleniu E. S. i M. S. jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie [...]zł. w związku ze sprzedażą aktem notarialnym z dnia [...] marca 2017 r., Rep. A nr [...] niezabudowanej działki gruntu położonej w obrębie J. gmina I., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0,0836 ha, z tytułu wzrostu jej wartości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji wskazał, iż w związku ze zbyciem przez strony działki, na terenie której, w dacie jej zbycia obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości J. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2016 r., poz. 699) podjęty uchwałą nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. Rady Gminy I., a od daty wejścia w życie powyższego planu nie upłynęło 5 lat, wartość nieruchomości wzrosła, z urzędu zostało wszczęte postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości. W stanie na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] usytuowana jest na terenie oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 19MN/U o przeznaczeniu - zabudowa mieszkalna jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Działka ta powstała na skutek podziału działki nr [...], obręb J. o pow. 1,4974 ha, zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy I. z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...]. Poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Gminnej Rady N. w I. z dnia [...] listopada 1987r. (Dz. Urz. Woj. B. Nr [...], poz. 6 ze zm.) w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy I. utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r., a nieruchomość znajdowała się na terenie o przeznaczeniu pod grunty rolne. Wójt wskazał, że do dnia opracowania nowego planu, nieruchomość użytkowana była jako teren rolniczy. W uzasadnieniu decyzji orzekający organ I instancji podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2022 r. obliczył, że wartość rynkowa szacowanej działki nr [...] przed opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego wynosi [...] zł. Nastąpił wzrost jej wartości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. W. opłaty planistycznej, przy zastosowaniu stawki procentowej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na 30% dla działki nr [...] wynosi [...] zł. Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dowód przedstawiony przez rzeczoznawcę jest logiczny, spójny, wiarygodny, nie zawiera braków w zakresie wymaganych prawem elementów, ponadto nie zawiera niejasności, pomyłek czy błędów liczbowych. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, do wyceny w okresie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, ponieważ podczas badania rynku odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, natomiast po wejściu planu w życie przyjęto podejście porównawcze metodę porównywania parami, ponieważ rynek nieruchomości o dużej powierzchni pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług jest bardzo słabo rozwinięty - odnotowano tylko kilka transakcji. Do wyceny nieruchomości przed wejściem planu w życie wybrano 12 transakcji o powierzchniach od 0,5057 ha do 4,2100 ha. Po wejściu planu miejscowego w życie wybrano 3 transakcje nieruchomościami o powierzchniach 0,3032 ha, 0,5094 ha i 1,0100 ha. Rzeczoznawca wyjaśnił w operacie, że zróżnicowanie metod szacowania nieruchomości przed i po wejściu planu w życie wynikało z ilości transakcji jakie miały miejsce w analizowanym okresie. W ocenie organu, kwestia ta została wystarczająco wyjaśniona przez biegłego, a ponadto nie budzi wątpliwości podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym, w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, czy przyjętych współczynników korygujących, zdaniem organu I instancji nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika jednak aby skarżący w toku postępowania administracyjnego wystąpił o taką ocenę (por. Wyrok WSA w Poznaniu z 8.12.2022 r., I SA/Po 69/22, LEX nr 3450825). W opinii organu, operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie został skutecznie podważony obiektywnym przeciwdowodem. W odwołaniu od powyższej decyzji E. S. i M. S. wnieśli o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych wraz z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego, zarzucając: 1. obrazę art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez organ wydający zaskarżoną decyzję poprzez ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie [...]zł w związku ze sprzedażą działki o nr [...] pomimo upływu 5 letniego terminu na zgłoszenie roszczenia o zapłatę opłaty planistycznej od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości J., uchwalonego uchwałą Rady Gminy nr [...] z dnia [...] lutego 2016 r., tj. pomimo zaistnienia przesłanki negatywnej ustalenia opłaty wskazanej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, 2. obrazę art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy wartość nieruchomości nie uległa zwiększeniu w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 3. obrazę art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie nakładów odwołujących na nieruchomość, wpływających na stan i wartość nieruchomości, a nie pozostających w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co miało wpływ na zasadność oraz wysokość ustalonej opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości, 4. obrazę art. 7 kpa art. 77 § 1 kpa przez organ wydający zaskarżoną decyzję poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy w zakresie ustaleń dotyczących wartości nieruchomości przed wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego wprowadzeniu, jej stanu oraz nakładów poniesionych przez odwołujących na nieruchomość, zaniechanie zgromadzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, w tym w zakresie zobowiązania biegłego do udzielenia wyjaśnień i wyznaczenia rozprawy administracyjnej, podczas gdy z uwagi na niepełność i niejasność w zakresie sporządzonej na kanwie sprawy opinii tj. operatu szacunkowego przez biegłego co do przyjętej przez biegłego metodologii i sposobu wyceny wartości nieruchomości, w tym w szczególności co do przyjętej przez biegłego odmiennej metody szacowania wartości nieruchomości przed wprowadzeniem w życie planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu, a także co do sfery zgromadzenia przez biegłego materiału dowodowego, zaniechanie przeprowadzenia oględzin nieruchomości z udziałem odwołujących przed sporządzeniem niniejszego operatu, nadto brak uwzględnienia i uzupełnienia przez biegłego opinii w zakresie podniesionych zastrzeżeń do opinii pierwotnej w uzasadnieniu wyroku Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 stycznia 2022r. sygn. akt II SA/Bd 667/21, na kanwie niniejszej sprawy, pozostawały okoliczności wymagające wyjaśnienia istotne dla rozstrzygnięcia w sprawie, co miało istotny wpływ na ustalenia w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, zarówno co do zasady jak i wysokości wzrostu, 5. obrazę art. 7 kpa, art. 8 kpa art. 77 § 1 kpa poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, stanu i wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu oraz ustalenia czy okoliczność uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego miała wpływ na wartość nieruchomości, zaniechanie przeprowadzenia jakichkolwiek czynności celem weryfikacji złożonego operatu szacunkowego, w tym przeprowadzenia rozprawy administracyjnej pomimo złożonych licznych zastrzeżeń przez pełnomocnika odwołujących, nadto wskazanego w poprzedniej decyzji SKO z dnia [...] kwietnia 2023 r. niewystarczającej weryfikacji przez organ, podnoszonych zastrzeżeń do operatu, przyjmując a quo ocenę operatu jako logiczny, spójny, pełny i wiarygodny w sposób tożsamy i tożsamo uzasadniony z oceną i uzasadnieniem oceny operatu dokonaną na kanwie wydanej uprzednio wydanej decyzji, zaniechawszy podjęcia jakichkolwiek działań zmierzających do rzeczywistej weryfikacji dokonanej uprzednio oceny dowodu, tym samym przeprowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników, co znajduje wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a co miało istotny wpływ na ustalenia w zakresie wzrostu wartości nieruchomości zarówno co do zasady jak i wysokości wzrostu, 6. obrazę art. 8 § 1 kpa, art. 80 kpa, art. 84 § 1 kpa poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów w zakresie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego oraz wyjaśnień i odpowiedzi biegłego na zastrzeżenia, dokonanie wybiórczej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i zaniechanie wyczerpującego wyjaśnienia przyczyn i podstaw dokonanej przez organ oceny opinii biegłego, 7. obrazę art. 89 § 1 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, podczas gdy w sprawie zachodziła konieczność wyjaśnienia niespójności i niejasności w zakresie sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, co miało wpływ na błędne przyjęcie wartości nieruchomości, tym samym ustalenie opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości, 8. obrazę art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie przeprowadzenia procedury weryfikacji sporządzonego w sprawie przez biegłego operatu szacunkowego, co skutkowało przekroczeniem granicy swobodnej oceny dowodów i uznaniem sporządzonej w sprawie opinii za wiarygodną, w sytuacji podnoszonych wątpliwości w zakresie metodologicznym i wyróżnianych nieruchomości porównawczych oraz cech rynkowych przez biegłego, 9. błąd w ustaleniach stanu faktycznego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrostu wartości nieruchomości pomiędzy datą sprzed a po uchwaleniu planu pozostającej w związku przyczynowym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] sierpnia 2023 r., [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium zwróciło uwagę, że celem określenia podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia w 2016 r. planu miejscowego i zbycia działki nr [...] w 2017 r. było, na zlecenie organu, sporządzenie operatu szacunkowego z dnia [...] października 2022 r. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności działki nr [...], powstałej z podziału działki nr [...], dla przeznaczenia w planie miejscowym ogólnym z 1987 r. i sposobu wykorzystania w okresie braku planu (od [...] stycznia 2004 r. do [...] marca 2016 r.), przyjmując w tym zakresie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, bowiem podczas badania rynku odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi. Dla przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego z dnia [...] lutego 2016 r., rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami, bowiem rynek nieruchomości o dużej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług jest słabo rozwinięty i odnotowano tylko kilka transakcji. Autor operatu szacunkowego zaznaczył, że zbyta działka o nr [...], będąca przedmiotem niniejszego postępowania, na dzień [...] marca 2016 r., nie istniała, a powstała z podziału działki o nr [...], zatwierdzonego decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. Analizą rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym (dla wyceny nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), rzeczoznawca przyjął transakcje z terenu gminy I., z okresu od 2016-2017 roku, podobnie jak analizą rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (dla wyceny nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dla analizowanego okresu przyjęto trend czasowy na poziomie 0%. W operacie, dla nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, wytypowano cechy, które wpływają na poziom cen rynkowych jak również określono ich wagi, i tak: • położenie nieruchomości - 30 %, • bonitacja i zdolność produkcyjna gleby - 20 %, • różnorodność rodzajów użytków glebowych - 20 %, • jakość drogi dojazdowej - 20 %, • wielkość - 10%. W operacie, dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wytypowano cechy, które wpływają na poziom cen rynkowych jak również określono ich wagi, i tak: • lokalizacja ogólna - 40 %, • wielkość działki - 20 %, • dojazd - 25 %, • ograniczenia i uciążliwości - 15 %. Do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczaniem usług, rzeczoznawca majątkowy wziął następujące nieruchomości: 1. nieruchomość położoną w S. , o powierzchni 1,0100 ha, sprzedaną [...] lipca 2016 r., za cenę [...] zł/m˛, 2. nieruchomość położoną w miejscowości C., o powierzchni 0,5094 ha, sprzedaną [...] stycznia 2017 r., za cenę [...] zł/m˛, 3. nieruchomość położoną w S. , o powierzchni 0,3032 ha, sprzedaną [...] marca 2017 r., za cenę [...] zł/m˛. Uwzględniając powyższe, wartość rynkowa działki numer [...] dla stanu przed wejściem w życie planu miejscowego określono na kwotę [...]złotych, a po wejściu w życie planu miejscowego określono na kwotę [...]złotych. Według Kolegium, nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego są podobne do nieruchomości wycenianej, a sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie. Organ odwoławczy uznał przedłożony w sprawie operat za sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w sposób przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, który umożliwił zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę opinii, szczególnie tych, które pochodzą z obszaru jego wiedzy specjalnej. Kolegium stwierdziło, iż operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Odnosząc się do uwag strony postępowania zawartych w odwołaniu, Kolegium wskazało, że termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 upzp, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Względem nakładów jakie strony potencjalnie poniosły na przedmiotową nieruchomość, Kolegium podkreśliło, że powołany w sprawie operat szacunkowy wskazywał jedynie wzrost wartości wynikający z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem jakiekolwiek nakłady stron na ich nieruchomość pozostają obojętne dla wzrostu wartości w przedmiotowym postępowaniu. Szersze odniesienie się do tego zarzutu jest niemożliwe, bowiem odwołujący nie wskazali jakie ewentualnie nakłady ponieśli i nie przedłożyli żadnych dowodów w tej kwestii. Na potrzeby wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przeprowadził jej oględziny, co dokumentuje protokół z dnia [...] lipca 2020 r. i zdaniem Kolegium nie było przesłanek, by uznać, że oględziny wymagają ponowienia. Wbrew stanowisku stron, rzeczoznawca majątkowy uzasadnił w pełni wybór metod szacowania. Ponadto zwrócono uwagę, że do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędnym byłoby przedłożenie kontroperatu, sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Takiego operatu strony w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyły oraz nie przedstawiły żadnych argumentów, które pozwalałyby na uznanie ustalonej opłaty za nienależną. W skardze do Sądu E. S. i M. S. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi zaskarżonej decyzji zarzucając: 1. obrazę art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust 3 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie przez organ w mocy decyzji Wójta Gminy I. ustalającej opłatę planistyczną w sytuacji, gdy wydana została po upływie 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2. obrazę art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 36 st. 4 u.p.z.p. w sytuacji, gdy nie zostały spełnione przesłanki ustawowe do ustalenia opłaty, tj., nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 3. obrazę art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdy wysokość opłaty planistycznej ustalona w decyzji nie odpowiada i wykracza ponad 30% współczynnik wzrostu nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 4. obrazę przepisów prawa materialnego tj. art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. polegającą na błędnym uznaniu przez organ I instancji, że stanowiąca wycenę nieruchomości opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i wystarczająca do wydania decyzji, w sytuacji gdy wbrew obowiązkom wynikającym z cytowanego przepisu, z treści opinii rzeczoznawcy (operatu) nie wynika, czy strony transakcji porównawczych wskazanych w operacie były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i prezentowały zgodny cel zawarcia umowy jak również z załączonego operatu, na którym oparto zaskarżone orzeczenie nie wynika, czy upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, co miało wpływ na treść zaskarżonego w sprawie orzeczenia, 5. naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie polegające na zaniechaniu przez organ przeprowadzenia procedury weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego, przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy na kanwie niniejszej sprawy: istniały uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, podnoszone i wykazane przez stronę skarżącą, m.in. dotyczące prawidłowości i zasadności metodologii i podejścia przyjętego przez biegłego, jak również podstaw i prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych, a co za tym idzie czynników korygujących oraz kryteriów i wag oceny, co spowodowało błędne uznanie dokonania przez organ prawidłowej oceny materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w sytuacji gdy ocena nadana została przez organ a quo, 6. obrazę przepisów postępowania tj. art. 89 kpa przez organ II instancji polegającą na błędnym uznaniu, że w sprawie nie zachodziła potrzeba przeprowadzenia rozprawy administracyjnej przez wydaniem decyzji przez organ I instancji, czego domagali się skarżący tj. przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego celem jego przesłuchania i wyjaśnienia podnoszonych zastrzeżeń i wątpliwości co do sporządzonego przez biegłego operatu, w sytuacji gdy złożony w sprawie operat pozostawał kwestionowany przez skarżących, w szczególności w zakresie jego niejasności co do przyjętego stanu nieruchomości w dacie przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także przyjętej metodologii i podejścia przez biegłego i nieruchomości porównawczych, w tym zasad ich doboru i kryteriów oraz wagi ocen, a także niepełności m.in. z uwagi na brak przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez wydaniem opinii i uwzględnienia nakładów na nieruchomość, w tym także doprowadzenia przyłączy do nieruchomości, a odpowiedzi pisemne biegłego na zastrzeżenia podnoszone przez strony pozostawały lakoniczne i ogólnikowe, zasadne pozostawało tym bardziej mając na uwadze zasadę działania organu w sposób budzący zaufanie do stron postępowania, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, 7. obrazę przepisów prawa procesowego tj. art. 7 kpa w zw. z art. 77 kpa przez organ II instancji poprzez uznanie, że organ I instancji prawidłowo wyjaśnił wszystkie okoliczności niniejszej sprawy, w sytuacji gdy na kanwie prowadzonego postępowania nie wyjaśniono w żaden sposób, jakie nakłady poniosły strony przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ustalono czy biegły dokonując wyceny wziął pod uwagę te okoliczności jak również nie wynika z operatu, czy działki były uzbrojone w przyłącza czy też nie, co miało wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, 8. naruszenie art. 7 kpa w zw. art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 80 kpa przez organ wydający zaskarżoną decyzję, polegające na przekroczeniu przez organ granicy swobodnej oceny dowodów polegającej na uznaniu, że organ I instancji przeprowadził postępowanie w sposób wnikliwy i wszechstronny, jak również przyjęciu za prawidłową ocenę złożonego w sprawie operatu szacunkowego, w sytuacji zaniechania przeprowadzenia rozprawy administracyjnej i wysłuchania biegłego, weryfikacji opinii przez biegłego, w tym przez organizację zawodową, jak również powołania innego biegłego celem sporządzenia operatu szacunkowego, przy braku szczegółowego odniesienia się do zastrzeżeń do operatu podnoszonych przez stronę, w tym co do przyjętej metodologii, podstaw i sposobu doboru nieruchomości porównawczych, ustaleń co do stanu nieruchomości wycenianej, zastosowanych wag i kryteriów oceny, a także przede wszystkich wydania opinii przy braku przeprowadzenia oględzin nieruchomości z udziałem stron, co doprowadziło do niewyjaśnienia przez organ stanu faktycznego w sprawie oraz niewyjaśnienia wątpliwości zaistniałych na kanwie niniejszej sprawy, 9. polegające na nieuzasadnionym i przedwstępnym nadaniu waloru wiarygodności i prawidłowości materiałowi dowodowemu zgromadzonemu w sprawie, w szczególności sporządzonemu operatowi szacunkowemu, co miało wpływ na błędne uznanie ustaleń dotyczących wartości nieruchomości za prawidłowe, a w następstwie błędne uznanie prawidłowości ustalenia opłaty planistycznej od nieruchomości i utrzymanie decyzji Wójta Gminy I. w mocy, 10. art. 7 kpa w zw. art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 80 kpa, polegające na uznaniu ustalonej opłaty planistycznej przez organ i instancji za prawidłową, w sytuacji gdy ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego nie wynikało, czy biegły uwzględnił wpływ innych czynników takich jak nakładów właścicieli, uzbrojenia nieruchomości niezwiązanych z faktem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości, co miało wpływ na uznanie spełnienia przesłanek do wyliczenia opłaty planistycznej, nadto opłaty w wysokości ustalonej przez organ I instancji za prawidłową 11. obrazę art. 7 kpa w zw. art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 80 kpa polegające na przekroczeniu granicy swobodnej oceny dowodów polegające na uznaniu, że w sprawie nie zachodziła potrzeba ponownego przeprowadzenia oględzin nieruchomości, podczas gdy mając na uwadze zastrzeżenia podnoszone przez strony do operatu, w tym wskazujące na przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości jako pozostającego w związku przyczynowo - skutkowym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a strony wskazywały na poczynione nakłady i zmianę stanu nieruchomości niezwiązaną z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, w tym uzbrojenie nieruchomości, 12. obrazę przepisów prawa procesowego tj. art. 107 § 1 i § 3 kpa przez organ II instancji, polegającą na uznaniu za prawidłową decyzję organu I instancji, który mimo obowiązkowi wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy nie pochylił się nad istotnymi dla rozstrzygnięcia sprawy okolicznościami i jedynie uznał, że organ mógł przyjąć za wystarczający dowód w sprawie opinię biegłego rzeczoznawcy, nie zważając, że skarżący ją kwestionowali co do prawidłowości przyjętej metodologii i niewskazania w operacie wszystkich elementów, którym operat winien odpowiadać zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co miało wpływ na uznanie wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy przez organ i dokonanej oceny operatu szacunkowego za prawidłową, 13. błąd w ustaleniach stanu faktycznego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrostu wartości nieruchomości pomiędzy datą sprzed a po uchwaleniu planu, pozostającej w związku przyczynowym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu podniesionych zarzutów skarżący zwrócili uwagę, że organ wydający zaskarżoną decyzję utrzymując w mocy decyzję organu I instancji zaniechał wszechstronnego zbadania i wyjaśnienia okoliczności sprawy, w tym przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, czy też weryfikacji operatu szacunkowego złożonego w aktach, w tym przez organ zawodowy, jak również powołania innego biegłego, uznając za przeprowadzone przez organ I instancji postępowania dowodowe za wnikliwe i kompletne oraz wszechstronne zbadanie i ustalenie okoliczności sprawy celem jej załatwienia, a także dokonaną przez organ I instancji ocenę złożonego w sprawie operatu szacunkowego za prawidłową, w sytuacji, gdy na kanwie niniejszej sprawy pozostawały niewyjaśnione okoliczności, w tym w szczególności związane z ustaleniami stanu nieruchomości w czasie sprzed i po dacie wejścia w życiu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący podnosili, że czynili na nieruchomość nakłady, że została ona w międzyczasie uzbrojona, a sporządzona przez biegłego opinia nie odzwierciedla poczynionych we wskazanym zakresie przez biegłego ustaleń. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 upzp, wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem jest czynnikiem wpływającym na ustalenie wysokości opłaty planistycznej przy wzroście wartości nieruchomości albo odszkodowania przy obniżeniu jej wartości. Tymczasem w sytuacji, gdy to skarżący jako właściciele nieruchomości posiadając najszerszą wiedzę co do jej stanu w dacie przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmian stanu nieruchomości w czasie mogących mieć wpływ na zmianę jej wartości, z uwagi na brak przeprowadzenia oględzin przez biegłego przez wydaniem opinii, co organ uznał wadliwie za zbyteczne, nie mieli możliwości uczestniczyć w oględzinach i wskazać oraz wyjaśnić sporządzającemu opinię w jakim stanie przez dany okres czasu pozostawała nieruchomość i jakie zaistniały na niej zmiany mogące mieć wpływ na ustaloną wartość. Jednocześnie organ uznając dokonaną przez organ i instancji ocenę operatu szacunkowego za prawidłową, zdaniem skarżących, nie uwzględnił, że de facto przeprowadzona została ona w sposób a quo pomimo licznych podnoszonych przez skarżących zastrzeżeń do operatu, przyjętej przez biegłego metodologii, zasad i podstaw doboru podejścia, a także nieruchomości porównawczych, które jak skarżący podnosili nie odpowiadają cechom nieruchomości wycenianej, jak również kryteriów i wag ocen, na podstawie których biegły dokonał porównań nieruchomości porównawczych z wycenianą pomimo, że sporządzone przez biegłego pisemne odpowiedzi na zastrzeżenia pozostawały wysoce ogólnikowe, w znacznym zakresie nie udzielając nawet odpowiedzi na zadane przez skarżących pytania i podnoszone wątpliwości, co uzasadniało powzięcie wątpliwości wobec rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego i działań mających na celu jego weryfikacje, w tym m.in. przeprowadzenie rozprawy administracyjnej czego organ zaniechał, powołania innego biegłego, czy też zlecenia weryfikacji operatu przez organ zawodowy. Jednocześnie skarżący podnosili zastrzeżenia i wątpliwości co do zastosowanej przez biegłego metodologii i podejścia na potrzeby wyceny nieruchomości, które nie zostały wyjaśnione tym bardziej w sytuacji gdy biegły zastosował w ramach podejścia porównawczego odmienną metodę wyceny wartości nieruchomości przez uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwalenia, a przyczyny zastosowania odmiennych metod, nie zostały w żadnym zakresie uzasadnione i wyjaśnione przez biegłego również w odpowiedzi na zastrzeżenia, podczas gdy na konieczność powyższego, przy ocenie pierwotnego operatu szacunkowego wskazywał już w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 stycznia 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w sprawie II SA/Bd 668/21. Wobec powyższego, w ocenie skarżących, nie sposób uznać za prawidłowe przyjęcie przez organ opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości w wysokości [...] zł. Na kanwie sprawy pozostawały wątpliwości zarówno co do stanu, a co za tym idzie i wartości nieruchomości prezentowanej przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego wejściu w życie, jak również związku zmiany i wzrostu wartości nieruchomości z uchwaleniem przedmiotowego planu. W odpowiedzi na skargę organ, wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej p.p.s.a.), uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie. Pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust.1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.; dalej: "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana, bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty ma charakter obligatoryjny. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dla zachowania tego terminu wystarczające jest bowiem wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera zaś żadnych regulacji odnośnie do terminu wydania decyzji w sprawie (por. wyrok NSA z 27 września 2016 r., sygn. II OSK 3161/14, wyrok NSA z 24.11.2016, II OSK 2502/15 i z dnia 6 grudnia 2012 r. II OSK 1394/11, CBOSA). W rozpoznawanej sprawie plan miejscowy przyjęty został uchwałą Rady Gminy Inowrocław nr XIV/123/2016 z dnia 18 lutego 2016 r., opublikowaną 26.02.2016 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom poz. 699 z 2016 r.). Skarżąca zbyła działkę nr [...] o pow. 0,0836 ha w dniu [...] marca 2017 r., czyli przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia [...] lipca 2020 r. W świetle powyższego, zachowany został 5-letni termin do zgłoszenia przez gminę roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia m.p.z.p. Nie było zatem podstaw do umorzenia postępowania. W celu naliczenia odpowiedniej wysokości opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, biegły rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym wskazuje stopień wzrostu wartości nieruchomości. Kwotę wzrostu wartości nieruchomości należy pomnożyć przez stawkę procentową przyjętą w uchwale o wprowadzeniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym w zasadzie środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Oszacowanie nieruchomości w drodze operatu sporządzanego przez uprawnionego rzeczoznawcę odbywa się w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje, zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. Również co zasady, zgodnie z art. 154 u.g.n., wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Przepis art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje sposób dokonywania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a., z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n. normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Taka ocena została wyrażona przez organy w niniejszej sprawie, a Sąd podziela stanowisko, że wydany operat nie zawiera tego typu nieścisłości, czy błędów, które dyskwalifikowałyby jego wartość dowodową. Na potrzeby niniejszego postępowania sporządzono bowiem operat z [...] października 2022 r. Tym samym zarzuty w skardze oparte na ocenie Sądu zawartej w wyroku z dnia [...].01.2022 r., dotyczące opinii z [...].07.2020 r. nie mogą być uwzględnione. Po sporządzeniu operatu z października 2022 r. biegły ustalił, że przed uchwaleniem planu wartość nieruchomości wynosiła 5 530,00, a po uchwaleniu planu miejscowego – [...] zł., wyjaśniając w piśmie z dnia [...] grudnia 2022 r. wątpliwości, które zgłosili skarżący w piśmie z [...].11.2022 r. Biegły też wskazał, co należy podzielić, że ponowne przeprowadzenie oględzin nie jest uzasadnione, gdyż stan nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwalonego planu nie zmienił się. Należy również podkreślić, że kryterium oceny wzrostu wartości działki po uchwaleniu planu wiąże się tylko z tą okolicznością a nie innymi, jak np. zmianą wartości wskutek podziału działki czy poczynionymi nakładami. Sporna działka zawierająca się w obszarze nr [...] o powierzchni 1,4974 ha przed uchwaleniem planu stanowiła teren rolniczy. Nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Po uchwaleniu planu nastąpił podział działki nr [...] zatwierdzony w dniu [...] sierpnia 2016 r. W wyniku podziału powstała działka nr [...] o pow. 0,0836 ha, usytuowana na terenie oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 19MN/U o przeznaczeniu - zabudowa mieszkalna jednorodzinna, z dopuszczeniem usług. Poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr [...] Gminnej Rady N. w I. z dnia [...] listopada 1987 r. (Dz. Urz. Woj. B. Nr [...], poz. 6 ze zm.) w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy I. utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r., a nieruchomość znajdowała się na terenie o przeznaczeniu pod grunty rolne. Powyższe okoliczności determinują ocenę przeznaczenia gruntów w poszczególnych okresach. Do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędnym byłoby przedłożenie kontroperatu, sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Takiego operatu strona w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyła, a prezentowane zarzuty przemawiające za takim rozwiązaniem, są gołosłowne. Mając na względzie przedmiot zarzutów skarżących, koniecznym jest poczynienie jeszcze uwag natury ogólnej co do charakteru i istoty operatu szacunkowego, jako dowodu, w ramach którego określana jest wartość nieruchomości, przy zastosowaniu zasad określonych w dziale IV u.g.n. Niewątpliwie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie organu jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa). Skoro operat szacunkowy stanowi jedyny dopuszczany przez prawo dowód określający wartość nieruchomości, a zatem wpływa bezpośrednio na treść decyzji organu, to jego wartość dowodowa powinna zostać oceniona przez organ. Jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 kpa wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest więc odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy bowiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej Sądu (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2659/19 - dostępny na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, a zatem również strona postępowania, kwestionująca prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, w sytuacji, gdy nie zaistniały podstawy do wzbudzenia u organu wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3148/18; wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21 – dostępne jw.). Z powyższego wynika, że operat szacunkowy, jako dokument zawierający oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, może być weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia, nie przez Sąd czy organ (nie mających specjalistycznej wiedzy w tym zakresie), lecz przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Ocena operatu w zakresie obejmującym wiadomości specjalne, a więc dotyczące samej metodologii i sposobu szacowania nieruchomości, została zatem przekazana przez ustawodawcę do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i dokonywana jest w oparciu o art. 157 ust. 1 u.g.n., a nie art. 80 kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Sądy administracyjne nie są więc władne do dokonywania oceny tych zagadnień w postępowaniu, które wymagają wiedzy specjalistycznej, jednakże Sąd zobowiązany jest do oceny formalnej, pod względem spójności logicznej, braku pomyłek oraz niejasności (por. wyrok WSA: w Szczecinie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1325/12, we Wrocławiu z dnia 17 stycznia 2019 r., II SA/Wr 757/18; wyrok NSA z dnia 15 maja 2018 r. II FSK 2970/17). Ocena operatu szacunkowego może zatem dotyczyć oceny z punktu widzenia cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej, według kryteriów prawnych, formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera ewidentnych błędów, braków w zakresie wymaganych prawem elementów, niejasności, które podważają jego wartość dowodową, czy nie jest sprzeczny z przepisami prawa bądź z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. To, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy, nie oznacza, że może on działać całkowicie dowolnie. Operat powinien więc zawierać niezbędne informacje i wyjaśnienia pozwalające na poddanie go kontroli według wskazanych kryteriów oceny operatu, tj. kryterium logiczności, jasności, spójności, kompletności, zgodności z przepisami i wiarygodności. Skoro operat szacunkowy w sposób bezpośredni wpływa na treści decyzji organu administracji musi on poddawać się kontroli, a więc zawierać informacje pozwalające zweryfikować jego rzetelność i wiarygodność, a tym samym wartość dowodową. Niezasadne są w ocenie Sądu zarzuty podnoszone przez skarżących dotyczące braku wykazania podobieństwa nieruchomości. Nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne. Różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównań niwelowane są przez noty korygującej, które zostały zastosowane i opisane w operacie szacunkowym, przy czym opis ten należy łączyć z opisem uwzględnianych cech nieruchomości. Biegły wyjaśnił też przyczyny zastosowania określonego podejścia j metodologii badania wartości nieruchomości, racjonalnie swój wybór uzasadniając Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a. Na marginesie zaznaczenia wymaga, że niniejsza sprawa, na podstawie art. 15 zzs(4) ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.