II SA/Bd 471/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Kloska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2017 r. sprawy ze skargi D. K., sp. O. w B. na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości 1. odrzuca skargę D. K., 2. oddala skargę sp.O. w B.. Decyzją z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...], Prezydent Miasta B. na podstawie art. 4 pkt 9b1 oraz art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, dalej powoływana jako u.g.n.) po rozpoznaniu wniosku E. sp. z o.o. w P.(dalej zwana inwestorem): ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...], o pow. [...] ha, obręb [...], zapisanej księdze wieczystej [...], poprzez udzielenie E. sp. z o.o. w P. zezwolenia na zajęcie części ww. nieruchomości, w celu realizacji inwestycji celu publicznego, zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta B. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nr [...] z dnia [...].04.2015 r., polegającej na budowie stacji transformatorowej 15/04 kV, linii kablowej SN, linii nn oraz złącz kablowych dla zasilania odbiorców zlokalizowanych przy ul. [...] w B.; określił termin udostępnienia nieruchomości na okres 7 dni roboczych, licząc od rozpoczęcia prac, o czym inwestor pisemnie poinformuje współużytkowników wieczystych nieruchomości; ustalił terytorialny zakres utrzymania na działce nr [...], obręb [...] dwóch kablowych linii elektroenergetycznych typu 3 x XRUHAKXS 1 x 120 mm2, ułożonych w dwóch rurach osłonowych typu AROT-SRS 0 160 mm o długości 21 metrów każda, oraz na prawie do swobodnego dostępu, dojścia i dojazdu do ww. urządzeń, celem ich konserwacji, napraw, wymiany na nowe, remontów, usuwania awarii, dokonywania przeglądów, prowadzenia inwestycji związanych z modernizacją i przebudową linii, a także obowiązku powstrzymywania się przez każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości obciążonej od takiego jej zagospodarowania, w tym sadzenia drzew, które uniemożliwiałoby wykonanie ww. działań; zobowiązał E. sp. z o.o. do doprowadzenia udostępnionej nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu i przeprowadzeniu odcinków linii elektroenergetycznej o długości 21 m każdy na działce nr [...], obręb [...]; zobowiązał użytkowników wieczystych nieruchomości do udostępniania części ww. nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii elektroenergetycznej; ustalił, że ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że stosownie do art. 124 ust. 3 u.g.n. miały miejsce rokowania, co wynika z tego, iż pismem z [...].08.2016 r. inwestor przekazał kopie pism skierowanych do pełnomocnika D. K. oraz do O. sp. z o.o. zawierające prośbę o podpisanie oświadczeń dotyczących wyrażenie zgody na ułożenie kabli w związku z realizacją inwestycji. O. sp. z o.o. nie udzieliła odpowiedzi na pismo w sprawie złożenia oświadczenia, natomiast pełnomocnik D. K. poinformował o możliwości odkupienia należącej do jego mocodawcy stacji transformatorowej, jednocześnie nie wyrażając zgody na ułożenie kabli na działce. Organ wskazał, że rokowania nie oznaczają konieczności osiągnięcia zgodnego stanowiska. Wystarczy wzajemne poinformowanie się obu stron o swoich stanowiskach i możliwym zakresie wzajemnych ustępstw celem zawarcia umowy lub innego satysfakcjonującego obie strony rozwiązania zasad korzystania z danej nieruchomości. Nadto, jeśli druga strona (właściciel) stanowczo sprzeciwia się wyraźnie wskazując, że tak zaproponowane warunki są nie do przyjęcia, lub nie zajmuje stanowiska, wówczas nie ma obowiązku prowadzenia dalszych rokowań, gdyż nie można wymagać od stron, aby niezależnie od propozycji drugiej strony była zmuszona do respektowania warunków drugiej strony lub prowadzenia rokowań dopóty, dopóki nie zmieni swojego stanowiska. Niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. Jeżeli zatem, mimo zaproponowania stanowisk, nie doszło do umowy, to tym samym właściciel nie wyraził zgody na wykonywanie prac. W trakcie dalszego rozpatrywania sprawy ustalono, że D. K. aktem notarialnym Rep. A nr [...] przekazał przysługujące mu osobiście udziały w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej działki O. sp. z o.o. w B. Organ wskazał, że w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości figurują dwie spółki O., tj. S.A. oraz sp. z o.o. Zgodnie z odpisem z krajowego rejestru sądowego nr [...] na podstawie uchwały nadzwyczajnego zgromadzenia akcjonariuszy z [...].01.2011 r. nastąpiło przekształcenie O. S.A. w O. sp. z o.o. Przedmiotowa zmiana formy prawnej nie została ujawniona w treści księgi wieczystej. Pismem z [...] .09.2016 r. wezwano O. S.A. do wyjaśnienia kwestii posiadania przez spółkę przymiotu strony w postępowaniu. W odpowiedzi D. K. poinformował, że podmiot w formie O. S.A. w chwili obecnej nie istnieje. Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody [...] złożyli D. K. oraz O. sp. z o.o. zarzucając organowi I instancji: 1. naruszenie następujących przepisów: art. 7, 77 § 1, 78 § 1, 80 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie i brak analizy zgromadzonego w aktach postępowania materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzenie niektórych z zawnioskowanych dowodów oraz brak wskazania, którym dowodom organ I instancji dał wiarę oraz na jakich dowodach oparł wydane w sprawie rozstrzygnięcie; art. 107 § 3 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i brak wskazania w uzasadnieniu uzasadnienia faktycznego i prawnego, w szczególności organ nie podał, na jakich dowodach oparł się, którym dowodom odmówił wiarygodności i mocy oraz dlaczego nie przeprowadził wszystkich wnioskowanych dowodów, w tym zeznań świadków, przesłuchania i konfrontacji D. K. i J. S., oraz dowodów z wnioskowanych dokumentów, art. 124 ust. 3 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji pomimo tego, że wnioskujący nie wykazał, że przeprowadził negocjacje z wszystkimi właścicielami nieruchomości, a w szczególności z O. sp. z o.o. i D. K., 2. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę skarżonej decyzji, polegający na ustaleniu, że: przed złożeniem wniosku o ograniczenie korzystania z części przedmiotowej nieruchomości prowadzone były negocjacje w celu wypracowania stanowiska w przedmiocie tego ograniczenia, podczas gdy negocjacji takich wnioskodawca nie prowadził, gdyż wskazywał jedynie swoje stanowisko oraz nie sporządził protokołu z rokowań, ograniczenie korzystania z części przedmiotowej nieruchomości jest uzasadnione z uwagi na interes publiczny, podczas gdy wszyscy przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na ul. P. mieli zapewnione dostawy energii elektrycznej, a organ I instancji nie zwrócił się o ustalenie ilości stacji trafo oraz czy wszyscy właściciele nieruchomości mają dostęp do stacji trafo niezbędnej do prowadzenia przez nich działalności gospodarczej. Decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 124 u.g.n., zgodnie z którym starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Warunkiem udzielenia zezwolenia jest realizacja celu publicznego zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Powyższe zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. Ponadto udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, bowiem dopiero brak stosownej zgody uzasadnia wszczęcie postępowania w sprawie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Jak wynika z regulacji art. 124 ust. 3 u.g.n., przesłanką uzasadniającą skierowanie wniosku o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości jest brak zgody podmiotów, którym przysługuje prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, inwestycja związana jest z realizacją celu publicznego, a wniosek pochodzi od podmiotu uprawnionego. Dokonując oceny spełnienia wymaganych prawem przesłanek do wydania przedmiotowej decyzji organ zauważył, że postępowanie wszczęte zostało na wniosek inwestora z dnia [...] czerwca 2015 r., na rzecz którego Prezydent Miasta B. dnia [...] .04.2014 r. wydał decyzję nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Z wnioskiem o wydanie przedmiotowej decyzji wystąpił podmiot uprawniony, o którym mowa w art. 124 ust. 2 u.g.n. Spełniona została także kolejna przesłanka niezbędna do ograniczenia w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości, bowiem wniosek został złożony w związku z realizacją inwestycji celu publicznego. Odnośnie przeprowadzenia rokowań organ odwoławczy wskazał, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażone zostało stanowisko, iż niemożność uzyskania zgody właściciela zachodzi wówczas, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. Przepisy art. 124 u.g.n. nie określają przy tym ani formy rokowań, ani też sposobu ich dokumentowania. Celem rokowań jest zawarcie umowy, które następuje po osiągnięciu porozumienia co do wszystkich jej składników. Z tego względu należy moment rozpoczęcia rokowań wiązać z chwilą, w której jedna ze stron wystąpi do drugiej strony z inicjatywą zawarcia określonej umowy. Rokowania nie oznaczają składania oświadczeń woli, lecz mają charakter przygotowawczy, a ich przedmiotem mogą być wszystkie składniki przyszłej umowy. Koniec rokowań następuje w przypadku, gdy adresat propozycji milczy albo wyraża sprzeciw, bądź strony uznały wzajemnie sobie przedstawione warunki za niemożliwe do przyjęcie, lub kiedy właściciel stawia coraz to nowe warunki udzielenia zgody. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że inwestor dołączył dokumenty z przeprowadzonych rokowań, wskazujące na brak stosownej zgody ze strony skarżącej na wykonanie prac oraz oświadczenia pozostałych współużytkowników, którzy zgodzili się na realizację inwestycji na przedmiotowej działce. Materiał został uzupełniony o pismo inwestora do Prezydenta Miasta B. z [...] lipca 2016 r. (znak: [...]) dotyczące braku zgody O. sp. z o.o., do którego dołączono dokumenty z przeprowadzonych czynności, tj. pismo inwestora do O. sp. o.o. z [...].06.2016 r. zawierające prośbę o podpisanie oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykonanie prac wraz z formularzem ww. oświadczenia, pismo pełnomocnika z [...].07.2016 r. z oświadczeniem o braku zgody na ułożenie kabla, zawierające ofertę kupna już istniejącej trafostacji stanowiącej własność O. sp. z o.o., a także pismo pełnomocnika z [...] .08.2016 r. z informacją, że w toku niniejszego postępowania jest ustanowiony pełnomocnikiem zarówno O. sp. z o.o. jak i D. K. Inwestor prowadził wcześniejsze rozmowy ze spółką O. i jej reprezentantem celem uzyskania zgody na realizację inwestycji. Powyższe potwierdza oświadczenie ww. spółki z [...] .06.2014 r., z którego w sposób wyraźny wynika, że O. sp. z o.o. nie wyraziła zgody na wykonanie prac. Stanowisko powyższe również zostało wyrażone w informacji przesłanej do inwestora drogą elektroniczną [...] .06.2014 r., w której D. K. wypowiedział się jako reprezentant ww. spółki. Nadto w toku sprawy przeprowadzono oględziny nieruchomości, na które stawił się D. K., działający również w imieniu własnym, podczas których nie wyraził zgody na realizację przedmiotowej inwestycji na ww. działce. Zgodnie z oświadczeniem o objęciu udziałów oraz umową przeniesienia własności nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynków z [...] .01.2016 r. D. K. wniósł aportem do spółki O. między innymi przysługujące mu udziały w przedmiotowej nieruchomości. Wobec powyższego na obecnym etapie sprawy współużytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości jest O. sp. z o.o., a nie D. K. Organ wskazał, że stanowisko skarżącego, iż inwestycja nie ma charakteru inwestycji celu publicznego, nie znajduje uzasadnienia, bowiem ta kwestia została już przesądzona w ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta B. z [...].04.2014 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w której szczegółowo określono zarówno zakres inwestycji, jak i działki, na których ma ona zostać zlokalizowana, w tym przedmiotową działkę. Wobec powyższego przedmiotem niniejszego postępowania nie było ustalenie, czy zamierzenie i przebieg planowanej inwestycji jest celowe, ale czy zachodzą przesłanki wymienione w art. 124 ust. 1 u.g.n. W kwestii podniesionego przez stronę faktu złożenia wniosku o ustanowienie służebności Wojewoda wskazał, że trwały administracyjny tytuł prawny do nieruchomości, jaki powstaje na podstawie decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., i służebność przesyłu ustanawiana na podstawie art. 3051 K.c., to dwa różne tytuły prawne, z których przedsiębiorca może korzystać według swego wyboru, przy czym uzyskanie jednego z nich wyklucza potrzebę uzyskania drugiego. Wcześniejsze rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności przesyłu w postępowaniu cywilnym nie stanowi kwestii prejudycjalnej w sprawie o wydanie decyzji na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. Również wydania decyzji na wskazanej podstawie ustawodawca nie uzależnił od uprzedniego ustanowienia służebności przesyłu. Skargi na powyższą decyzję złożyli D. K. oraz O. sp. z o.o. w B. zarzucając jej: naruszenie przepisów postępowania: a) art. 7, 77 § 1, 78 § 1 i 80 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie i brak analizy zgromadzonego materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzenie niektórych z zawnioskowanych dowodów, a w następstwie czego organy wydające skarżone decyzje nie wskazały, którym dowodom dał wiarę, oraz na jakich dowodowych oparł wydane w sprawie rozstrzygnięcie; b) art. 107 § 3 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i brak wskazania w uzasadnieniu skarżonej decyzji uzasadnienia faktycznego i prawnego, a w szczególności tego, że organ nie podał, na jakich dowodach oparł się, którym dowodom odmówił wiarygodności i mocy, oraz dlaczego nie przeprowadził wszystkich wnioskowanych dowodów w tym z zeznań świadków, przesłuchania i konfrontacji D. K. i J. S.; c) art. 124 ust. 3 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji pomimo tego, że wnioskujący nie wykazał, że przeprowadził negocjacje z wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości położonej, a w szczególności z O. sp. z o.o. i D. K.; 2. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę skarżonej decyzji, a polegający na ustaleniu, że: a. przed złożeniem wniosku o ograniczenie korzystania z części nieruchomości, a także w toku niniejszego postępowania, prowadzone były negocjacje i ustalenia w celu wypracowania stanowiska w przedmiocie tegoż ograniczenia, podczas gdy negocjacji takich wnioskodawca nie prowadził, gdyż wskazywał on jedynie swoje stanowisko, którego w żadnym zakresie nie chciał zmieniać, a także brak jest protokołu rozbieżności rokowań; b. ograniczenie korzystania z części nieruchomości jest uzasadnione z uwagi na pewnego rodzaju interes publiczny, jakim jest zaopatrzenie przedsiębiorców w energię elektryczną, która umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej, podczas gdy w chwili składania wniosku w niniejszej sprawie wszyscy przedsiębiorcy mieli zapewnione dostawy energii elektrycznej, a organ wydający skarżoną decyzję nie zbadał w ogóle tej okoliczności - w tym nie zwrócił się o ustalenie położenia i ilości stacji trafo, oraz do wszystkich współwłaścicieli w celu podania, czy mają oni dostęp do źródeł energii elektrycznej niezbędnej dla prowadzenia przez nich działalności gospodarczej. Ponadto skarżący wnieśli o uzupełnienie postępowania dowodowego poprzez przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka J. Ł. na okoliczność prowadzonych rozmów dotyczących dostarczania energii elektrycznej na nieruchomości oraz prowadzonych negocjacji na temat ograniczenia korzystania z tejże nieruchomości i przesłuchania stron - konfrontacji D. K. oraz J. S. na okoliczność prowadzonych rozmów dotyczących dostarczania energii elektrycznej na nieruchomości oraz prowadzonych negocjacji na temat ograniczenia korzystania z tejże nieruchomości. W uzasadnieniu skarżący wskazali m.in., że ustawodawca w treści art. 124 u.g.n. nie określa formy prowadzenia rokowań, jednakże spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia oznacza taką sytuację, w której pomimo prowadzonych rozmów nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124. Niemożność uzyskania zgody właściciela lub użytkownika wieczystego oznacza więc sytuację, gdy właściciel nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań albo sprzeciwił się wyrażaniu zgody, albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. Przedmiotem rokowań jest uzyskanie zgody na czasowe zajęcie nieruchomości i pozostawienie na niej wybudowanych ciągów, przewodów i urządzeń oraz ustalenie warunków takiej zgody, w szczególności co do terminu zajęcia w celu przeprowadzenia prac budowlanych oraz kwestie szkód powstałych w związku z przeprowadzonymi pracami, w tym obowiązki w zakresie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a także zasady korzystania z nieruchomości w celu usunięcia awarii i konserwacji urządzeń i przewodów. Pomimo, że wyżej wskazany artykuł nie określa formy rokowań ani ich treści, te powinny być udokumentowane co najmniej na piśmie. Przede wszystkim zaproszenie do rokowań i kolejne propozycje oraz zaproszenia na kolejne spotkania powinny być kierowane na piśmie, z prowadzonych w trakcie rokowań spotkań powinno się sporządzać protokoły, wszelkie rozmowy i kontakty podejmowane w związku z prowadzonymi rokowaniami powinny być dokumentowane notatkami służbowymi. Przenosząc powyższe rozważania na kanwę niniejszego postępowania wskazać należy, że organy nie zbadały, czy rokowania były w ogóle faktycznie prowadzone. Sam fakt wysłania wezwania na rokowania nie potwierdza tej okoliczności. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga D. K. podlegała odrzuceniu, natomiast skarga O. sp. z o.o. jako niezasadna podlegała oddaleniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie do art. 50 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej przywoływana jako P.p.s.a.), uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny, prokurator, Rzecznik Praw Obywatelskich, Rzecznik Praw Dziecka oraz organizacja społeczna w zakresie jej statutowej działalności, w sprawach dotyczących interesów prawnych innych osób, jeżeli brała udział w postępowaniu administracyjnym. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowo administracyjnym, jeżeli ustalenie co do braku legitymacji skarżącego jest rezultatem badania jego interesu prawnego, w rozumieniu art. 50 § 1 P.p.s.a., sąd administracyjny powinien wydać wyrok oddalający skargę, a nie postanowienie o odrzuceniu skargi. Jednak odrzucenie skargi uznać należy za dopuszczalne, gdy brak legitymacji skargowej jest ewidentny (vide postanowienie NSA z 13.06.2007 r., II FSK 1337/06, LEX nr 384145). Z uwagi właśnie na to, że brak legitymacji skargowej po stronie skarżącego D. K. był ewidentny, z uwagi na to, że nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości, jego skarga na podstawie art. 58 § 1 pkt 6 P.p.s.a. podlegała odrzuceniu. Przechodząc do skargi O. sp. z o.o. stwierdzić trzeba, że była ona niezasadna. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 124 ust. 1 i 3 u.g.n. Zgodnie z ust. 1 "Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego". Natomiast ust. 3 stanowi, że "Udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań". W niniejszej sprawie bezspornie wniosek został złożony przez podmiot (inwestora), zgodnie z art. 124 ust. 2 u.g.n., który stanowi, że starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, udziela zezwolenia z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. Okoliczność ta nie była kwestionowana na żadnym etapie postępowania. Skarżąca kwestionowała przede wszystkim dwie okoliczności, tj. zaprzeczała, że doszło do rokowań w rozumieniu ust. 3 oraz że planowana inwestycja nie ma racjonalnego uzasadnienia, co skutkuje stwierdzeniem braku interesu publicznego w jej realizacji. Odnosząc się do drugiego z ww. zarzutów w pełni podzielić należy pogląd organu, że z uwagi na istnienie w obrocie prawnym ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...].04.2014 r., nr [...], o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego obejmującego planowaną w analizowanej sprawie inwestycję, zarzut ten był oczywiście niezasadny. Organ nie miał bowiem możliwości kwestionowania tej okoliczności i zgodnie z art. 124 ust. 1 zd. 2 u.g.n. zasadnie ustalił, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości winno nastąpić zgodnie z ostateczną decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nie można również podzielić poglądu skarżącej, że nie odbyły się rokowania, o jakich mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n. Podkreślenia wymaga, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia rokowań ani ich formy. Pojęcie to występuje również w prawie cywilnym (choć obecnie zastąpione terminem "negocjacje"), gdzie oznacza przygotowania do zawarcia umowy. Celem rokowań jest zawarcie umowy, które następuje po osiągnięciu porozumienia co do wszystkich jej składników (por. K. Piasecki (w:) Kodeks cywilny. Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz, Zakamycze 2003). Z tego względu należy moment rozpoczęcia rokowań wiązać z chwilą, w której jedna ze stron wystąpi do drugiej strony z inicjatywą zawarcia określonej umowy poprzez złożenie oświadczenia wyrażającego wolę zawarcia umowy. W orzecznictwie przyjmuje się, że spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n., oznacza taką sytuację, w której pomimo prowadzonych rozmów, nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 u.g.n. W orzecznictwie wypracowany też został pogląd, zgodnie z którym niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy w ogóle nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z 7.10.2009 r., sygn. akt IV SA/Po 381/09, wyrok WSA w Warszawie z 1.12.2011 r., I SA/Wa 1657/11, Lex Nr 1150740, wyroki WSA w Rzeszowie z 3.09.2014 r., II SA/Rz 542/14, z 12.08.2014 r., II SA/Rz 543/14, https://cbois.nsa.gov.pl). Ustawodawca w żaden sposób nie formalizuje momentu zakończenia rokowań. Zatem rokowania mogą być zakończone w dowolnym czasie, chociażby w przypadku, gdy w ocenie którejkolwiek ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia (wyrok NSA z 7.09.2016 r., I OSK 87/16, LEX nr 2167332). Podkreślenia przy tym wymaga to, że organ nie ma uprawnień do prowadzenia ustaleń, co było przyczyną nieosiągnięcia pozytywnego wyniku rokowań (vide wyrok WSA w Białymstoku z 22.11.2016 r., II SA/Bk 542/16, LEX nr 2165418). W rozpoznawanej sprawie, jak wynika z dołączonych do akt dokumentów, takie rokowania miały miejsce. Wynika to z treści następujących dokumentów: - oświadczenia z [...] .06.2014 r. O. S.A. (podpisanego przez D. K.), w którym nie wyraża zgody dla E. sp. z o.o. na wykonanie spornej inwestycji; - pisma (maila) z [...] .06.2014 r. O. sp. z o.o. do Firmy [...] (projektanta inwestycji), z którego wynika, że spółka nie wyraża zgody na przedmiotową inwestycję; - pisma (odpowiedzi) inwestora z [...] .07.2016 r. oraz pisma inwestora z [...].07.2016 r., z których wynika, że nie wyraża on zgody na propozycję skarżącej odnośnie możliwości odkupienie trafostacji. Dokonując analizy powyższych dokumentów należy wziąć pod uwagę, że adw. [...] był w toku postępowania administracyjnego pełnomocnikiem zarówno D. K., jak i skarżącej O. sp. z o.o., więc jego działania dotyczą obu tych podmiotów. Należy ponadto uwzględnić to, że, jak wynika z odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego z [...].10.2015 r., w dniu [...].02.2011 r. doszło do przekształcenia O. S.A. w O. sp. z o.o. Mając na uwadze powyższe nie ulega wątpliwości, że pisma kierowane do O. S.A. odnosiły skutek również wobec nowej spółki z o.o., która przejęła w całości spółkę akcyjną, tym bardziej że osobą uprawnioną do reprezentowania obu spółek był D. K. i to on podpisywał w ich imieniu pisma. Z powyższego wynika, że miały miejsce rokowania w rozumieniu art. 124 ust. 3 u.g.n. pomiędzy inwestorem a skarżącymi, w tym O. sp. z o.o. Strony przekazały sobie wzajemnie swoje stanowiska, tj. inwestor dokonał zapytania o zgodę na realizację przedmiotowej inwestycji, a skarżąca nie wyraziła na to zgody i ponadto zaproponowała inwestorowi odkupienie należącej do niej trafostacji, na co z kolei inwestor nie wyraził zgody. Biorąc zatem pod uwagę wcześniejsze rozważania dotyczące charakteru i sposobu rozumienia rokowań w trybie art. 124 ust. 3 u.g.n. należy jednoznacznie stwierdzić, że takowe miały miejsce, co powoduje uznanie, iż zarzuty skargi w tym zakresie nie były zasadne. Sąd dostrzega przy tym błędy popełnione podczas rokowań, ponieważ ich część była prowadzona nie przez inwestora, czy występującego w jego imieniu projektanta, lecz przez podmioty zainteresowane realizacją inwestycji. Okoliczność ta jednak nie miała znaczenia z uwagi na to, że, jak wcześniej wskazano, miały również miejsce rokowania bezpośrednio pomiędzy inwestorem a skarżącą spółką. Na koniec należy wskazać, że decyzja wydana na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. powinna określać przedmiot ograniczenia i jego terytorialny zakres, w tym jednoznacznie wskazywać przebieg inwestycji przez nieruchomość. Tylko bowiem wobec takiej części obszaru nieruchomości może być wydana decyzja o zezwoleniu na czasowe jej zajęcie, który to obszar jest niezbędny dla posadowienia na nim tych urządzeń oraz wykonania związanych z tym posadowieniem robót budowlanych (por. Marian Wolanin (w:) J. Jaworski, A. Prusaczek, A. Tułodziecki, M. Wolanin "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2009 oraz wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2009 r., I OSK 664/08, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 3 września 2014 r. II SA/Rz 542/14 - dostępne na stronie https://cbois.nsa.gov.pl). Te warunki spełnia decyzja organu I instancji, Sąd oddalił wnioski dowodowe zawarte w skardze, ponieważ dotyczyły one dowodów, które w świetle art. 106 § 3 P.p.s.a. były niedopuszczalne. Mając na uwadze powyższe skarga podlegała, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddaleniu.