II SA/Bd 812/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski ( spr. ) Sędzia WSA. Małgorzata Włodarska Protokolant Justyna Straka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2009r. sprawy ze skargi A. W., Z. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. oddala skargę, 2. umarza postępowanie w przedmiocie wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Prezydent Miasta B. powołując się na art. 36 ust. 3 i 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139, ze zm.) oraz art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717, z późn. zm.), art. 39 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591, z późn. zm.) oraz uchwałę Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu obejmującego fragment osiedla [...] w B. ograniczonego ulicami [...] oraz skarpą południową i zabudową wielorodzinną (Dz. Urz. Woj. Kuj. - Pom. Nr 89, poz. 1013) decyzją [...] z [...] ustalił w stosunku do Z. i A. W. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości zbytej przez nich nieruchomości. Opłata została ustalona na kwotę 72.919,53 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że w dniach od 17 czerwca 2003 r. do 30 kwietnia 2004 r. na podstawie 85 aktów notarialnych nastąpiła sukcesywna sprzedaż udziałów w wysokości wynoszącej łącznie 536124/564541 części we własności gruntu przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni 3907 m2 na rzecz 85 osób fizycznych. Zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego i zasadnym było stosowanie do art. 36 ust. 4 ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości działek w wysokości 30 % na podstawie ww. uchwały. Nadto organ wskazał na zwiększenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, i że właściciel zbył ją i istniała podstawa do pobrania jednorazowej opłaty w wysokości uwzględniającej dane zawarte w "operacie szacunkowym". Operat opracowany został przez biegłego do spraw szacowania nieruchomości i określał wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu z uwzględnieniem aktualnego przeznaczenia terenu. Wskazano, że przed zmianą planu działki przeznaczone były stosownie do ustaleń miejscowego planu zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [....] (Dz. U. Woj. Bydg. Nr 17, poz. 258) pod tereny zieleni miejskiej, a obecnie stosownie do postanowień obowiązującego aktualnie planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Odwołanie wnieśli Z. i A W. zarzucając naruszenie art. 36 ust. 7 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. poprzez nieuwzględnienie przedawnienia roszczenia o zapłatę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oraz art. 6, 7 i 8 kpa poprzez nienależyte wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i wydanie decyzji pomimo przedawnienia roszczenia oraz niepodjęcie wystarczających i niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy czym naruszono zasadę zaufania strony do organów administracji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] (...) na podstawie art. 36 ust. 3 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. w zw. z art. 85 ust. 1 ww. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. oraz art. 138 §1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem Kolegium odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ decyzja jest zgodna z prawem. Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., stanowiącego formę tzw. opłaty planistycznej, sprowadza się do uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: 1/ zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2/zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zamiany. Oba te warunki zostały spełnione. Wskazano, że organ pierwszej instancji przeprowadził dowód w postaci opinii biegłego, który sporządził operat szacunkowy niezbędny dla obliczenia 30 % wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ zapewnił także stronie czynny udział w sprawie oraz zagwarantował wypowiedzenie się, co do całości zebranego materiału dowodowego. Zdaniem Kolegium nie można podzielić wywodów odwołania o zastosowaniu instytucji przedawnienia, o której mowa w art. 36 ust. 7 w zw. z art. 36 ust. 6 ustawy. Wszczęcie postępowania nastąpiło przed dniem 11 lipca 2003 r., to jest przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) i przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Mając to na względzie Prezydent Miasta B. prowadził ponownie postępowanie w oparciu o treść art. 85 ust. 1 tej ustawy, który nakazuje do spraw wszczętych, a nie zakończonych decyzją ostateczną stosowanie przepisów dotychczasowych. Wszczęcie postępowania w sprawie nastąpiło w dniu 2 marca 2001 r. na podstawie złożonego wniosku przez A. i Z. W., a fakt późniejszego wszczęcia postępowania przez organ nie ma żadnego znaczenia z tego względu, że postępowanie raz już wszczęte nie może zostać wszczęte po raz kolejny. Należy więc uznać, że postępowanie nie było prowadzone z naruszeniem zasady praworządności określonej w art. 6 kpa oraz z naruszeniem pozostałych zasad Kodeksu. Zdaniem Kolegium nawet gdyby przyjąć argumentację strony, że postępowanie wszczęte zostało później, to jest z dniem doręczenia postanowienia o jego wszczęciu z dnia 28 września 2004 r., to po pierwsze i tak nie upłynąłby 5-letni termin przedawnienia, o którym mowa wyżej, a po drugie z uwagi na zmianę przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym niemożliwe byłoby uwzględnienie poczynionych nakładów na nieruchomości przed jej zbyciem. Wskazano, że wprawdzie postępowanie administracyjne zostało wszczęte, gdy obowiązywała regulacja art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to jednak organ wydawał kwestionowaną decyzję już po uchyleniu treści ust. 2 dotyczącego możliwości obniżenia opłaty o wartość dokonanych nakładów. Przepis ten utracił moc obowiązującą na podstawie art. 10 pkt 4 lit. a noweli z dnia 28 listopada 2003 r.(Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492) z dniem 22 września 2004 r. Nowela nie zawierała przepisów intertemporalnych, a zatem organy orzekające, zgodnie z przepisem art. 6 kpa, działając na podstawie przepisów prawa obowiązujących w chwili wydania decyzji, powinny uwzględnić uchylenie przepisów, z którego skarżący wywodzą swoje prawo do obliczania nakładów. Organ pierwszej instancji nie mógł przyjąć, że wszczęcie postępowania w sprawie nastąpiło po wejściu w życie noweli, to bowiem nie pozwoliłoby na obliczenie nakładów podniesionych przez stronę na nieruchomości. Skoro jednak, z korzyścią dla skarżących, organ pierwszej instancji przyjął, że uchylenie określonego w art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnienia nie może naruszać nabytego przed dniem 22 września 2004 r. prawa do pomniejszenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to Kolegium w dążeniu do niepogarszania sytuacji prawnej skarżących musi uwzględnić ten pogląd, ponieważ jest on zgodny z przepisami prawa i słuszny. Wskazano, że w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości dla celów naliczenia opłaty ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wynika z nich, że wyceny wartości nieruchomości dla powyższego celu dokonuje się przy zastosowaniu określonego podejścia, którego wybór uwarunkowany jest doborem parametrów w procesie szacowania nieruchomości. Wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą skorygowania ceny średniej, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość tą koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Zastosowana przez biegłego metoda oraz przejęta argumentacja wskazują na obiektywne wystąpienie wzrostu wartości zbytej nieruchomości w wyniku zmiany planu. Nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko strony wskazujące, na naruszenie art. 36 ust. 6 w zestawieniu z art. 36 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy te przesądzają o tym, że w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tej nieruchomości po stronie gminy z mocy prawa powstaje uprawnienie do wystąpienia z roszczeniem do zbywcy o uiszczenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 przywołanej ustawy. Wszczęcie postępowania w tej sprawie nastąpiło w trybie art. 36 ust. 10 tej ustawy i żądanie to obliguje organ do wydania decyzji w sprawie. Tym samym należy uznać, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 3 tej ustawy i tym samym został dochowany termin do pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez skarżących. Wykładnia tego przepisu w zakresie 5-letniego terminu dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewidział ustawodawca. Użyte w tych przepisach słowo "wnoszenie" roszczeń, gdy te są wymagane w trybie publicznoprawnym oznacza nic innego jak wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie. Argumentacja ta potwierdza, że nieuprawniony jest zarzut, iż przedmiotowa opłata winna być w terminie 5 lat ustalona w drodze decyzji administracyjnej. W tym stanie rzeczy zarzuty strony należało uznać za bezzasadne i wobec tego Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W złożonej na powyższą decyzję skardze A. i Z. W. zarzucili: błąd w ustaleniach faktycznych, rażące naruszenie zasad postępowania, rażące naruszenie prawa materialnego przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sygn. akt [..] w całości i umorzenie postępowania; oraz zasądzenia kosztów postępowania wg norm przepisanych; a także wstrzymania wykonalności zaskarżonych decyzji do czasu wyczerpania sądowego trybu postępowania. Wg skarżących przez niewłaściwą wykładnię przepisu art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym SKO powiela błędy Prezydenta B., bezkrytyczne i tendencyjnie pomijając oczywiste i rażące uchybienia, które zaważyły na wydaniu decyzji sprzecznej z prawem. SKO pomija ustalenie faktyczne fundamentalne dla wymiaru renty planistycznej. Chodzi o faktyczne sukcesywne sprzedanie przez skarżących udziałów w przedmiotowej nieruchomości gruntowej w okresie od 17 czerwca 2003 r. do 30 kwietnia 2004 r. w drodze 85 umów notarialnych. Prezydent Miasta Bydgoszczy i SKO pomijają doniosłe znaczenie faktyczne i prawne tej bezspornej okoliczności. Zgodnie z art. 36 ust. 9 ustawy, prezydent ustala opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego – umowy o zbyciu nieruchomości lub jej udziału. Wskazano, że Prezydent Miasta B. otrzymał 85 takich wypisów w okresie do 17 czerwca 2003 r. do 30 kwietnia 2004 r., jednakże nie ustalił opłaty w drodze decyzji niezwłocznie i indywidualnie dla każdej z poszczególnych transakcji. Brak takiego wyszczególnienia z podaniem konkretnych oznaczeń nieruchomości, wielkości udziałów i wyliczeń uniemożliwia ocenę prawidłowości wydanej decyzji i kontroli podstaw jej wydania. Wg skarżących uzasadnienia obu decyzji nie zawierają istoty sprawy, czyli rachunkowego wyliczenia konkretnej opłaty planistycznej. Decyzje mają charakter zbiorczy, co jest sprzeczne z art. 36 ust. 8 i 9 i nielogiczne. Decyzje te są wyrazem arogancji władzy i pogwałcenia prawa stron do rzetelnego i praworządnego postępowania administracyjnego. Dalszą konsekwencją rażącego naruszenia art. 36 ust. 8 i ust. 9 ustawy jest stwierdzenie, że środek dowodowy w postaci zbiorowego operatu szacunkowego jest bezprzedmiotowy jako abstrakcyjny i nieprzydatny, bowiem na podstawie operatu nie można ustalić prawidłowości obliczeń opłaty planistycznej dla każdej z transakcji z osobna i zaskarżone decyzje są nie do zweryfikowania w trybie nadzoru sądowego. Zdaniem skarżących pominięto przepis z art. 36 ust. 4 ustawy, z którego wynika, że wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień zbycia nieruchomości, w tym przypadku udziału we współwłasności nieruchomości, a zaskarżone decyzje nie wskazują ani żadnego konkretnego dnia zbycia, ani wielkości sprzedanego udziału. Zbiorcze obliczenie opłaty jest też z tego samego powodu błędne w części dotyczącej pomniejszenia opłaty o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właścicieli nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dniem zbycia nieruchomości. Zaskarżone decyzje w ogóle nie wskazują dat zbycia poszczególnych udziałów, w związku z czym nie można skontrolować, które z nakładów zostały uwzględnione w danych okresach i w jaki sposób oraz czy prawidłowo zostały zwaloryzowane. Zdaniem skarżących bezprzedmiotowe jest powoływanie przez SKO faktu wszczęcia postępowania o pobranie opłaty, gdyż z faktem tym ustawa w art. 36 w ogóle nie wiąże żadnych skutków prawnych, wpływających na pobranie opłaty. Wg skarżących błędna jest wykładnia art. 36 ust. 6 i ust. 7 ustawy zawarta w zaskarżonej decyzji, że przepisy te przesądzają o tym, że w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tej nieruchomości po stronie gminy z mocy prawa powstaje uprawnienie do wystąpienia z roszczeniem do zbywcy o uiszczenie jednorazowej opłaty. Wykładania taka jest oczywiście niedorzeczna, nie znajduje oparcia w przytoczonych przepisach prawa. Godzi w istotę władztwa decyzyjnego w stosunkach administracyjno - prawnych. Wymiar i pobranie opłaty planistycznej nie jest "uprawnieniem gminy do wystąpienia z roszczeniem" lecz wyrażonym wprost w art. 36 ust. 9 obowiązkiem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do ustalenia opłaty w drodze decyzji bezzwłoczne po otrzymaniu wpisu aktu notarialnego. Skarżących polemizowali też z poglądem SKO, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 3 ustawy i tym samym został dochowany termin do pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez skarżących. Wskazali, że w przepisie z art. 36 ust. 3 ustawy nie ma w ogóle mowy o terminie pobrania opłaty planistycznej ani też o wszczęciu postępowania w tym nieistniejącym tu terminie. Do terminu wszczęcia postępowania ustawa w ogóle się nie odnosi i nie wiąże w tym żadnych skutków prawnych. SKO powołuje się na przepis prawa z rażącą jego obrazą, a Prezydent B. uchybił terminowi do ustalenia i pobrania opłaty planistycznej. W pisemnej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie z uwagi na uchybienie terminu do jej złożenia. Występujący na rozprawie pełnomocnik organu wycofał się z tego zarzutu i wniósł o oddalenie skargi powołując się na uzasadnienie zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Na wstępie tej części uzasadnienia, przechodząc do oceny zasadności skargi i legalności zaskarżonej decyzji należy przede wszystkim stwierdzić – w związku ze stanowiskiem organu zawartym w dopiero co wspomnianej pisemnej odpowiedzi na skargę, że kwestia dochowania przez skarżących terminu do złożenia skargi na zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bydgoszczy z dnia [...] (...), która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z [...] (nr [...]) była już przedmiotem badania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 listopada 2008 r. zakończonym wydaniem stosownego postanowienia, w którym Sąd nie dopatrzył się uchybienia terminu. Przechodząc zaś do dalszych wywodów niniejszej części uzasadnienia wypada zauważyć, że stosownie do art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie natomiast z treścią art. 134 § 1 i art. 133 § 1 zd. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Z akt sprawy wynika natomiast, że w dniu 29 września 1999 r. na podstawie art. 26 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, z późn. zm.) Rada Miasta Bydgoszczy podjęła uchwałę Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu stanowiącego fragment osiedla [...] B. ograniczonego ulicami [...] oraz skarpą południową i zabudową wielorodzinną. Jest okolicznością bezsporną, nigdy nie kwestionowaną przez skarżących, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa położna w Bydgoszczy przy ul. [...] oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] znajduje się na terenie objętym powyższą uchwałą. Uchwała ta zgodnie z jej § 8 stanowiącym, że wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia, została ogłoszona w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym Województwa [,...] Nr [...], pod poz. [....] z dniem 13 grudnia 1999 r. Oznacza to, że przedmiotowa uchwała Rady Miasta B. weszła w życie z dniem 28 grudnia 1999 r. Powyższa konstatacja była konieczna w związku z podnoszonym w skardze - a także i wcześniej w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji zarzutem - naruszenia przepisu art. 36 ust. 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Z akt sprawy wynika natomiast, że wszczęcie postępowania nastąpiło w dniu 2 marca 2001 r. na podstawie złożonego wniosku przez skarżących A. i Z. W. Wniosek zawiera żądanie wydania decyzji w sprawie określenia opłaty planistycznej. Wniosek ten dotyczył między innymi ww. działek. Nadto z akt wynika, że w dniu 30 września 2004 r. skarżącym doręczono postanowienie Prezydenta Miasta B. z dnia [...] o wszczęciu postępowania. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie wyrażono pogląd, że wskazany w art. 36 ust. 6 ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. termin jest zachowany, jeżeli przed upływem tego terminu liczonego od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ dokona pierwszej czynności zmierzającej do ustalenia należnej opłaty (vide między innymi np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 lutego 2007 r. –IV SA/Wa 696/06, z dnia 23 czerwca 2006 r.- IV SA/Wa 21177/05, z dnia 18 marca 2007 r.- IV SA/Wa 40/05, wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2007 r. –II OSK 935/06, wyrok NSA z dnia 7 października 2005 r. – II OSK 93/05). W ocenie Sądu w świetle danych wynikających z akt sprawy nie budzi więc wątpliwości, że termin ów został przez organ zachowany i zarzut przedawnienia jest oczywiście chybiony. Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 36 ust. 9 ww. ustawy z 7 lipca 1994 r., bowiem przepis ten ma wyłącznie charakter instrukcyjny. Jego celem jest jedynie zdyscyplinowanie organu do dochodzenia należności. Brak bezzwłocznego ustalenia opłaty nie pozbawia organu uprawnienia do dochodzenia tej należności, jak to ma miejsce w odniesieniu do terminu z przywołanego już art. 36 ust. 6 tej ustawy. O instrukcyjnym charakterze przepisu art. 36 ust. 9 ustawy wypowiadały się sądy administracyjne również wielokrotnie (np. wyroki WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2005 r.- IV SA/Wa 40/05, z dnia 10 marca 2006 r. – IV SA/Wa 2265/05, czy z dnia 11 października 2006 r. – IV SA/Wa 1352/06). Ustaleń dotyczących wzrostu wartości nieruchomości organ dokonał stosownie do treści art. 37 ust. 14 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 149-159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) wydanego w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 159 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów tych wynika, że wyceny wartości nieruchomości dokonuje uprawniony rzeczoznawca przy zastosowaniu określonego podejścia, którego wybór uwarunkowany jest doborem parametrów w procesie szacowania wartości nieruchomości. Wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje – stosownie do ww. przepisów -rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cechach nieruchomości podobnych. Jak wynika z akt sprawy w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy uzasadniając w sposób przekonywujący swoje stanowisko zastosował podejście porównawcze, metodą skorygowania ceny średniej, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość tą koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się natomiast, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Zastosowana przez biegłego metoda oraz przyjęta argumentacja wskazują w sposób jednoznaczny– w ocenie Sądu - na obiektywne wystąpienie wzrostu wartości zbytej nieruchomości w wyniku zmiany planu, a zawarty w aktach sprawy operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi przewidziane wskazanymi powyżej przepisami. Zasadnie więc organ dokonał stosownych ustaleń i naliczeń w oparciu o ten dokument. Chybione są również wywody skargi wskazujące na konieczność ustalenia opłaty "indywidualnie dla każdej z przeprowadzonych transakcji". Obowiązek taki nie wynika bowiem z przepisów prawa w szczególności z przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (vide m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lutego 2009 r. –II SA/Gd 705/08). Uznając więc, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przez organ prawa, Sąd na podstawie art. 151 w zw. z art. 145 § 1 i 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.