II SA/Gl 717/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka,, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.),, Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Protokolant Marta Guzik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi I. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję, 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 2 860 (dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta G. działając na wniosek I. K. i A. K. zatwierdził podział działki nr 1 o pow. 0,5804 ha. W wyniku podziału powstały działki nr 2 o pow. 0,1020 ha, nr 3 o pow. 0,1001 ha, nr 4 o pow. 0,1001 ha, nr 5 o pow. 0,1002 ha, nr 6 o pow. 0,1026 ha oraz nr 7 o pow. 0,0754. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] r. Zawiadomieniem z dnia 15 kwietnia 2013r. Prezydent Miasta G. poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. w dniu 16 sierpnia 2013r. Decyzją z dnia [...]r. nr [...]Prezydent Miasta G. działając na podstawie art. 98a. art.148 ust.1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2014r., poz.518 z późn. zm. dalej: "u.g.n.") ustalił dla I. i A. K. opłatę adiacencką w wysokości 14 759zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, który przy obliczaniu tego wzrostu zastosował podejście porównawcze z użyciem metody korygowania ceny średniej dokonując wyceny działki powstałej po podziale, a przeznaczonej pod dojazd. Natomiast do ustalenia wartość działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zarówno przed podziałem jak i po podziale zastosował metodę porównywania parami. Organ szczegółowo opisał sposób wyliczenia tych wartości oraz uznał, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo z uwzględnieniem norm wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przedmiotowym rozstrzygnięciem nie zgodzili się I. K. oraz A. K., w imieniu których odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł W. N. W odwołaniu zarzucili błędne przyjęcie stanu nieruchomości po podziale, przyjęcie cech rynkowych i ich wag bez jakiejkolwiek analizy, przyjęcie zróżnicowania wagowego cech, których stany są takie same dla wszystkich nieruchomości, błąd polegający na wadliwym określeniu rozstępu cenowego przy wycenie działki nr 7 oraz zaniechanie aktualizacji cen ze względu na upływ czasu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r. znak: [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013, poz. 267 z późn. zm. dalej: "k.p.a."), oraz art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu przyjętego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że w jego ocenie dopuszczalne jest dokonywanie wyceny w sposób jaki uczynił to rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowej sprawie, bowiem każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Natomiast zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1m2 nieruchomości przed dokonaniem podziału. Zatem regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągnięcia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku. W ocenie Kolegium operat szacunkowy jest logiczny i nie zawiera niejasności oraz pomyłek w obliczeniach. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli I. K. i A. K. zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że zachodzi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości oraz art. 153 ust. 1 powołanej ustawy i § 3 ust. 2 oraz § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, że operat szacunkowy spełnia wymogi powołanych przepisów. Nadto zarzucili naruszenie przepisów postępowania tj. art.7 art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz nie ustosunkowanie się do dowodów wskazanych w odwołaniu. W uzasadnieniu skarżący powtórzyli argumentację zawartą w treści odwołania kwestionując wartość dowodową sporządzonego na potrzeby tego postępowania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę SKO w K. w całości podtrzymało dotychczasowe stanowisko zawarte w treści zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi. W toku postępowania sądowego pełnomocnik skarżących wnosił i wywodził jak w skardze, akcentując zwłaszcza naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie ustosunkowanie się do argumentów odwołania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Przeprowadzone przez Sąd badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2014r. poz. 518 z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 98a w ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z art. 98a ust. 1 ustawy wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 3 ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 2 października 2012r. sygn. akt II OSK 1058/11 LEX nr 1234113, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 23 października 2008r.,sygn. akt II SA/Gl 739/08, LEX nr 510789, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2010r., sygn. akt I SA/Wa 2000/09, LEX nr 606525). Ustawodawca dopuścił w art. 156 § 4 ustawy posługiwanie się operatem po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które to potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności operatu przez sporządzającego go rzeczoznawcę jest zatem jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po analizie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby rozpoznawanej sprawy Sąd stwierdził, że został on sporządzony w dniu 16 sierpnia 2013r. i brak jest w nim jakiejkolwiek adnotacji, że przedłużona została jego ważność. Zatem należało przyjąć, że przedmiotowy operat szacunkowy utracił swoją ważność z dniem 16 sierpnia 2014r. Natomiast organ odwoławczy zaskarżoną decyzję wydał w dniu [...] 2015r. to oznacza, że w chwili rozpoznawania sprawy dokonał oceny nieaktualnego już operatu szacunkowego z którego uczynił podstawę swoich ustaleń. Tym samym naruszył art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. Uchybienie to jest uchybieniem istotnym, gdyż nie ma możliwości rozstrzygnięcia, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Aby przejść do oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy dłużej niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia wpierw należało uzyskać stanowisko autora operatu szacunkowego, co do jego aktualności ( por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 stycznia 2015r. sygn. akt I SA/Wa 2796/13 LEX nr 1747152). W tej sytuacji zdaniem Sądu bezprzedmiotowym stało się odnoszenie do zarzutów skargi dotyczących treści operatu szacunkowego, który jak wskazano wyżej utracił swoją ważność. Jako zasadny należało natomiast uznać zarzut skargi dotyczący nie odniesienia się przez organ odwoławczy do wszystkich zarzutów podniesionych w treści odwołania. Należy wskazać, że stosownie do treści art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Zatem prawidłowe uzasadnienie rozstrzygnięcia powinno umożliwiać stronie zapoznanie się z motywami, którymi kierował się organ, a także kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia przez sąd. Treść uzasadnienia winna obrazować szczegółowy tok rozumowania organu, które doprowadziło do wydania konkretnego rozstrzygnięcia, oraz wskazywać i wyjaśniać przesłanki faktyczne, jakimi kierował się organ podejmując konkretne rozstrzygnięcie. Uzasadnienie decyzji wydawanej przez organ odwoławczy winno nadto zawierać szczegółowe ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Brak w uzasadnieniu zaskarżanej decyzji ustaleń oraz jakiegokolwiek rozważenia okoliczności związanych z przedmiotem postępowania stanowi naruszenie dyspozycji art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Wadliwe uzasadnienie decyzji nie pozwala również na ocenę, czy przy jej wydaniu organ nie dopuścił się dowolności lub zaniechania przy wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy. Niewątpliwie w niniejszej sprawie skarżący w odwołaniu podniósł szereg zarzutów dotyczących operatu szacunkowego wskazując na konkretne uchybienia, tymczasem organ odwoławczy ograniczył się w uzasadnieniu wydanej decyzji do wskazania, że przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek jest dopuszczalną metodą wyceny a działki przyjęte do porównań są podobne, powtarzając w pozostałym zakresie ustalenia dokonane przez organ I instancji. W tej sytuacji brak ustosunkowania się przez organ drugiej instancji do podnoszonych w odwołaniu kwestii, jest uchybieniem, które niewątpliwie mogło mieć istotnym wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art.145 § 1 pkt 1a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 1 oraz art. 209 powołanej ustawy.