I SA/Go 311/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Niedzielski Sędziowie Sędzia WSA Anna Juszczyk-Wiśniewska (spr.) Asesor WSA Damian Bronowicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 października 2021 r. sprawy ze skargi G.R. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę w całości. Skarżąca, G.R. – dalej zwana Stroną, Skarżącą - wniosła skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej– dalej zwany DIAS -z [...] października 2019 r., utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z [...] września 2019 r., którym uznano za nieuzasadnione, wniesione pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r. (uzupełnionym pismem błędnie datowanym na dzień [...] września 2019 r.), zarzuty do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności nieruchomości, położonej w [...] (działka nr [...]), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], a w konsekwencji odmówiono uwzględnienia wniosku o ustalenie wartości nieruchomości na kwotę 1.300.000,00 zł. Rozstrzygnięcia organów zapadły na tle następującego stanu faktycznego i prawnego sprawy. Naczelnik Urzędu Skarbowego– dalej zwany NUS - na podstawie własnych tytułów wykonawczych prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku Strony. Wezwaniem z dnia [...] listopada 2017 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości położonej w [...], przy ul. [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...]. Pismem z dnia [...] marca 2018 r. L.S. został zawiadomiony o zajęciu udziału Strony. W toku prowadzonej egzekucji, NUS postanowieniem z dnia [...] marca 2018r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego A.P. do dokonania wyceny zajętego udziału, wskazując jednocześnie termin dokonania oszacowania wartości udziału nieruchomości na dzień [...] kwietnia 2018 r., od godz. 8:00. Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] maja 2018 r. operat szacunkowy nieruchomości - wyceny udziału Strony we współwłasności w/w nieruchomości. W dniu [...] maja 2018 r. NUS sporządził zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania. Organ egzekucyjny w dniu [...] czerwca 2018 r. rozpoczął i ukończył opis i oszacowanie w/w nieruchomości wraz z udziałem Strony, sporządzając na tę okoliczność protokół. W protokole opisu i oszacowania nieruchomości w pkt 1.8 "Określenie wartości nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości)" organ egzekucyjny stwierdził, że wartość nieruchomości określono na podstawie operatu szacunkowego, wyceny rzeczoznawcy majątkowego, który określił wartość nieruchomości w wysokości 903.940,00 zł, natomiast wartość udziału Strony we współwłasności tej nieruchomości (wynoszącego 1/4) na kwotę 225.985,00 zł, zaś operat szacunkowy nieruchomości stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. Jak wynika z treści w/w protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przy zakończeniu czynności Strona była nieobecna. Pismem z dnia [...] lipca 2018 r. Strona zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu w/w pisma Skarżąca podniosła, że nie zgadza się z sumą oszacowania wartości nieruchomości, uznając ją za zaniżoną. W jej ocenie, wartość całej nieruchomości to 1.300.000,00 zł ze względu na miejsce położenia (skrzyżowanie ulic [...]) oraz ze względu na znajdujące się miejsca postojowe, co czyni punkt handlowy atrakcyjnym. W konsekwencji powyższego, NUS pismem z dnia [...] lipca 2018 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z dnia [...] sierpnia 2018 r. Następnie NUS wydał w dniu [...] sierpnia 2018 r. postanowienie, w którym nie uwzględnił wniesionych przez Stronę zarzutów. W wyniku rozpatrzenia wniesionego przez Stronę zażalenia, DIAS, postanowieniem z dnia [...] października 2018 r. uchylił zaskarżone postanowienie organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Powodem uchylenia postanowienia było stwierdzenie DIAS, że operat szacunkowy wyceny nieruchomości budził wątpliwości co do wiarygodności wyceny. Organ wskazał, m.in. że wartość nieruchomości w części mieszkalnej budynku została określona na podstawie informacji uzyskanych od Strony, rzeczoznawca nie uzyskał bowiem do nich dostępu. Oględzin i pomiaru biegły dokonał wyłącznie na parterze budynku, gdzie został dopuszczony. Organ wskazał, że aby dokonać rzetelnej oceny rzeczoznawca winien był przeprowadzić oględziny lokali znajdujących się na wszystkich kondygnacjach. Ponadto organ wskazał, że z treści operatu nie wynika z jakich przyczyn cząstkowe powierzchnie gruntu przyporządkowano do wyceny części handlowej i części mieszkaniowej budynku. W konsekwencji powyższego pismem z dnia [...] kwietnia 2019 r. organ egzekucyjny wyznaczył A.P. do dokonania w dniu [...] maja 2019 r. dodatkowego oszacowania wartości udziału Skarżącej we współwłasności przedmiotowej nieruchomości. W dniu [...] czerwca 2019 r. rzeczoznawca sporządził aneks do operatu szacunkowego wyceny przedmiotowej nieruchomości, w którym wartość działki nr [...] określił na 106.580,00 zł, w tym udziału zobowiązanej na 26.645 zł, zaś wartość budynku na 695.080,00 zł, w tym udziału zobowiązanej na 173.770 zł. W dniu [...] lipca 2019 r., opierając się na tak sporządzonym operacie, organ egzekucyjny przeprowadził opis i oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości, spisując na tę okoliczność protokół. Strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności nieruchomości, kwestionując określoną przez biegłego wartość nieruchomości. Na wezwanie organu egzekucyjnego z dnia [...] sierpnia 2019 r., w piśmie z dnia [...] sierpnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy udzielił wyjaśnień co do wniesionych zarzutów. Po uzyskaniu wyjaśnień, postanowieniem z dnia [...] września 2019 r. NUS uznał, wniesione przez Stronę zarzuty do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości za nieuzasadnione, a w konsekwencji odmówił uwzględnienia wniosku o ustalenie wartości nieruchomości na kwotę 1.300.000,00 zł. Nie zgadzając się z wydanym rozstrzygnięciem, pismem z dnia [...] września 2019 r. Skarżąca wniosła zażalenie, w którym ponownie zarzuciła zaniżenie przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] października 2019 r. DIAS utrzymał w mocy zaskarżonej postanowienie. W ocenie organu odwoławczego, NUS postanowieniem z dnia [...] września 2019r. trafnie rozstrzygnął w kwestii zgłoszonych przez Stronę zarzutów do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, a dotyczących prawidłowości ustaleń dokonanych w aneksie nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. do operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2018 r. W ocenie organu II instancji zaskarżone postanowienie wydane zostało zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z ustawą - Kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawą o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i zawiera ocenę wniesionych przez Stronę zarzutów. Organ odwoławczy wskazał, że analiza merytorycznej zawartości aneksu nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. do operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2018 r. (stanowiącego integralną część protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, spisanego w dniu [...] lipca 2019 r.), zdaniem DIAS prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W aneksie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, wartość rynkową całej nieruchomości na kwotę 801.660 zł, w tym udziału Strony na kwotę 200.415,00 zł. Ustalona wartość rynkowa stanowiła sumę wartości części nieruchomości pełniącej funkcję handlową (204.330 zł) oraz wartości rynkowej nieruchomości w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową (597.330 zł). Dalej organ podkreślił, że w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, dokonał oszacowania wartości części nieruchomości pełniącej funkcję handlową, stosując w tym celu podejście dochodowe i metodę inwestycyjną (służącą określaniu wartości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy) oraz technikę kapitalizacji prostej (mającej zastosowanie przy określaniu wartości stałych lub zbliżonych dochodów rocznych z nieruchomości, możliwych do uzyskania w długim okresie czasu). Oszacowanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, będącego procesem, w którym obliczona wartość rynkowa wynika z możliwości generowania dochodów wypracowanych na bazie posiadanego majątku przez przedsięwzięcie gospodarcze (na bazie dotychczasowych dochodów lub dochodów przewidzianych w przyszłości), polegało na: - określeniu - przy uwzględnieniu stanu technicznego i wieku budynku, powierzchni użytkowej, położenia oraz jego standardu - potencjalnego czynszu, możliwego do osiągnięcia z najmu lub dzierżawy nieruchomości w wysokości 30,00 zł/1m2 p.u.; - obliczeniu potencjalnego i efektywnego dochodu brutto na kwotę 29.412,00 zł i 26.471,00 zł; - obliczeniu dochodu operacyjnego na kwotę 22.068 zł, - określeniu wielkości stopy dyskontowej na poziomie 10,80%, - a w konsekwencji obliczeniu wartości nieruchomości. I tak wartość rynkową części nieruchomości pełniącej funkcję handlową (obejmującą część gruntu działki nr [...] o pow. 73 m2 wraz z częścią budynku o funkcji handlowej), ustaloną w oparciu o wolnorynkowe czynsze z lokalnego rynku, rzeczoznawca określił na kwotę 204.330 zł. Przy czym, powierzchnia działki przypisana funkcji handlowej określona została z proporcji powierzchni użytkowej części handlowej budynku do powierzchni użytkowej całego budynku. Przy określaniu natomiast wartości rynkowej nieruchomości w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, zastosowane zostało podejście porównawcze i metoda porównania parami, polegające na dokonaniu szacowania przedmiotowej nieruchomości poprzez porównanie jej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ze względu na cechy różniące te nieruchomości, wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Z uwagi na to, że na rynku lokalnym nie notowano transakcji sprzedaży całych obiektów wielolokalowych, kierując się wytycznymi Banku [...] w sprawie wyceny wartości nieruchomości przyjmowanych do zabezpieczenia spłaty kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz uaktualnionych wartości nieruchomości w okresie kredytowania, rzeczoznawca odniósł się do rynku sprzedaży lokali mieszkalnych notowanych na lokalnym rynku, typując w tym celu trzy grupy lokali na poszczególnych kondygnacjach wg kryterium powierzchni (tj. parter – w I grupie lokal o pow. zadowalającej 50 m2; I piętro - w I grupie lokal o pow. zadowalającej 42,43 m2, w III grupie lokal o pow. niezadowalającej 85,95 m2; II piętro - w II grupie 2 lokale o pow. pośredniej 58,42 m2 i 59,70 m2). Suma uśrednionych wartości jednostkowych, przyjętych do porównania lokali na poszczególnych kondygnacjach, skorygowana - z uwagi na brak zainteresowania nabyciem całego obiektu - o współczynnik 0,85, dała rzeczoznawcy wartość części nieruchomości (obejmującej część gruntu działki nr [...] o powierzchni 263 m2 wraz z częścią budynku o funkcji mieszkaniowej o powierzchni użytkowej 296,50 m2) w kwocie 597.330 zł. Przy czym, powierzchnia działki przypisana funkcji mieszkaniowej ustalona została z proporcji powierzchni użytkowej części mieszkaniowej budynku do powierzchni użytkowej całego budynku. Suma wartości części nieruchomości pełniącej funkcję handlową w kwocie 204.330 zł oraz wartości nieruchomości w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową w kwocie 597.330 zł dała natomiast wartość rynkową całej nieruchomości (tj. gruntu działki nr [...] o powierzchni 336 m2 wraz z budynkiem) w kwocie 801.660 zł (w tym udział 1/4 części nieruchomości wyniósł 200.415 zł). Przy tym, wartość samej działki o powierzchni 336 m2 (obliczona jako iloczyn jej powierzchni całkowitej tj. 336 m2 i uśrednionej ceny jednostkowej, i przyjętych do porównania działek tj. 317,20 zł) wyniosła 106.580,00 zł (w tym udział 1/4 części - 26.645 zł), zaś wartość budynku 695.080,00 zł (w tym udział 1/4 części - 173.770 zł). Dalej organ wskazał, że kwestionowany przez Stronę aneks do operatu, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z treści § 55 ust. 2 i § 56 ust 1 pkt 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji zdaniem organu potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu i metodach wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Zatem, w ocenie organu sporządzony dla potrzeb sprawy aneks do operatu szacunkowego został prawidłowo oceniony przez organ egzekucyjny tak pod względem wiarygodności, jak i jego poprawności, a sformułowane przez Stronę zarzuty zażalenia z przytoczonych wyżej powodów oraz z uwagi na fakt, iż Skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu mogącego podważyć trafność i wiarygodność opinii, organ uznał za chybione. Ponadto, wbrew stanowisku Strony, na dzień sporządzenia operatu i aneksu do tego operatu strych stanowił poddasze nieużytkowe, czyli pomieszczenie, które ze względu na niespełnienie norm prawa budowlanego, nie mogło zostać, jakby tego chciała Skarżąca, zaliczone do powierzchni użytkowej budynku. Nie oznaczało to jednak - co wynika z wyjaśnień biegłego, udzielonych w związku z wniesionymi zarzutami - że w wycenie nieruchomości fakt istnienia podpiwniczenia i strychu nie został uwzględniony. Określona wartość części mieszkalnej budynku obejmowała wartość lokali z przynależnymi komórkami lokatorskimi i częściami wspólnymi budynku, w tym strychu, na co wskazują przyjęte przez biegłego do porównania, notowane na lokalnym rynku, lokale mieszkalne - wskazane w pkt. 5.2. na stronie 22 operatu szacunkowego - które poza częścią mieszkalną posiadają komórki lokatorskie w piwnicy, a cena sprzedaży tych lokali obejmuje także komórki lokatorskie oraz części wspólne w budynku i w gruncie działki na której wybudowany jest budynek mieszkalny. Bardziej szczegółowy opis tych lokali biegły zawarł w pkt. 4.1 operatu pod pozycjami nr 2,14,15. Wyceniając część mieszkalną budynku uwzględnił on fakt, że poszczególne lokale mieszkalne posiadają komórki przynależne w piwnicy oraz, że posiadają udział w częściach wspólnych, do których zalicza się między innymi pomieszczenie strychowe. Wbrew temu również, co twierdzi Skarżąca, rzeczoznawca ocenił stan budynku jako średni (a nie zły), stwierdzając przy tym jedynie, że układ przestrzenno-funkcjonalny mieszkań oraz standard wykończenia niektórych lokali jest zły. Nadto, rzeczoznawca nie stwierdził, że budynek wymaga remontu kapitalnego, lecz wskazał, jakie jego elementy wymagają remontu. Wbrew podniesionym przez Stronę zarzutom, biegły wziął pod uwagę uzbrojenie budynku i jego lokalizację. Wyceniana nieruchomość nie posiada miejsc parkingowych - pozostające w jej sąsiedztwie miejsca parkingowe stanowią własność Gminy Miejskiej [...]. Na podwórko nieruchomości nie ma natomiast możliwości wjazdu samochodem, ponieważ podwórko znajduje się poniżej poziomu dróg i chodników znajdujących się w jego sąsiedztwie i można na nie jedynie zejść po znajdujących się na posesji schodach. Końcowo, organ zauważył, iż sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Dlatego też, proste wyliczenie przez Stronę ceny 1m2 nieruchomości w wysokości 2.700 zł, nie stanowi żadnej podstawy do dokonania wyceny nieruchomości na poziomie ok. 1.300.000 zł. Podstawą do dokonania wyceny jest bowiem operat szacunkowy wraz z aneksem, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który przy wycenie nieruchomości brał pod uwagę wszelkie okoliczności mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. W świetle przytoczonych wyżej okoliczności, w ocenie organu odwoławczego brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego aneksu do operatu szacunkowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a Strona nie przedstawiła przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego. W okolicznościach sprawy określenie wartości zajętej nieruchomości organ uznał jako dokonane bez naruszenia obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, również tych zawartych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), dalej jako: "k.p.a.". Skargę na powyższe postanowienie wniosła Skarżąca. W uzasadnieniu skargi wskazała, że jej zdaniem rzeczoznawca oraz Urząd Skarbowy nie zbadał wszystkich materiałów i dowodów w sprawie wnoszonych w odwołaniach i niewłaściwie ocenił zebrany i wnoszony materiał w tej sprawie lub w ogóle nie wziął pod uwagę wnoszonych dowodów, tj. kwestia powierzchni piwnic oraz strychu jak również ustalenie kwestii stanu technicznego budynku. W ocenie Skarżącej przy kwestiach spornych konieczne jest sporządzenie operatu przez inną osobę – rzeczoznawcę – w celu porównania wyceny i wydania pośredniej opinii w sprawie. W tej sytuacji jeden i tylko jeden rzeczoznawca jest wyrocznią i decyduje o wysokości czyjegoś majątku, jest to niesprawiedliwe. Dalej Skarżąca wskazała, że w aneksie do wyceny nieruchomości rzeczoznawca ograniczył się tylko do wskazań organu II instancji nie biorąc pod uwagę wskazówek Strony lub roszczeń. Do wyceny wzięto pod uwagę tylko akty notarialne pojedynczych lokali gdyż takie były tylko dostępne, które w pełni nie odzwierciedlają wolnego rynku. Strona ponownie wniosła o wycenę porównawczą oraz wycenę powierzchni piwnic i strychu, które to powierzchnie po remoncie mogą być przeznaczone do użytkowania, np. usługowe, handlowe itp. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy 8 grudnia 2020 r. postanowieniem I SO/Bd 2/20 wyłączył sędziów Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku od orzekania w niniejszej sprawie. Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem sygn. akt III FW 4/21 z dni 12 maja 2021 r. do rozpoznania sprawy wyznaczył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Na wstępie należy dodatkowo zauważyć, że sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. W wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonego postanowienia stwierdzić należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, że zostało ono wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania. Wobec braku naruszeń prawa nie było podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie w sprawie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości o numerze księgi wieczystej [...] stanowiącego integralną część protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] lipca 2019 r. Skarżąca w zarzutach neguje prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z dnia [...] lipca 2019 r. Zdaniem Strony rzeczoznawca oraz organ nie zbadał wszystkich materiałów i dowodów w sprawie i niewłaściwie ocenił zebrany materiał dowodowy lub w ogóle nie wziął pod uwagę kwestii powierzchni piwnic oraz strychu które to powierzchnie po remoncie mogą być przeznaczone do użytkowania np. jako lokale usługowe, handlowe. W ocenie Strony nie zostały wzięte pod uwagę ustalenia kwestii stanu technicznego budynku. W ocenie Strony przy spornych kwestiach konieczne jest sporządzenie operatu przez innego rzeczoznawcę w celu porównania wycen i wydania pośredniej opinii. Zdaniem Strony skorzystanie z operatu tylko jednego rzeczoznawcy jest niesprawiedliwe. Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17, Lex nr 2496122). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy, dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego wraz z jego aneksem bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość. W niniejszej sprawie przedmiotowy operat szacunkowy uzupełniony aneksem nr [...] został wykonany przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek wykonania czynności szacunku nieruchomości. Bezsporne jest, że mgr A.P. jest uprawnionym rzeczoznawcą. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z zasadami ich wyceny. Sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określa rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742) stanowi, że: 1) jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków (§ 1 rozporządzenia); 2) jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczbę kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 2 rozporządzenia); 3) opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów ornych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów (§ 3 rozporządzenia); 4) jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste (§ 4 rozporządzenia). W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy dokładnie oznaczyć nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji i jej poszczególne składniki oraz wskazać ich rzeczywistą wartość. W związku z tym przy opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają na mocy art. 18 u.p.e.a. zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W ocenie sądu, wbrew zarzutom skargi, wszystkie te warunki zostały spełnione. Rzeczoznawca opisał szczegółowo położenie nieruchomości (lokalizacja i otoczenie), dokonał badania ksiąg wieczystych, uwzględnił wypis z rejestru gruntów oraz stan techniczno - użytkowy. Operat szacunkowy uzupełniony aneksem zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie przedstawiono szczegółowo uwarunkowania prawne wyceny, uwzględniono rodzaj wartości rynkowej, wybierając podejście i metodę wyceny rzeczoznawca dokonał podziału nieruchomości na dwie części funkcjonalne: funkcja handlowa i funkcja mieszkaniowa. Względem pierwszej, przyjął podejście dochodowe i metodę inwestycyjną. Względem drugiej natomiast, jej wartość określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Wybór tego podejścia i metody został uzasadniony, a następnie w sposób przejrzysty odniesiony do uwarunkowań prawnych i faktycznych szacowanej nieruchomości z odpowiednim uzasadnieniem poszczególnych elementów wyceny. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości części nieruchomości pełniącej funkcję handlową, stosując w tym celu podejście dochodowe i metodę inwestycyjną (służącą określaniu wartości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy) oraz technikę kapitalizacji prostej (mającej zastosowanie przy określeniu wartości stałych lub zbliżonych dochodów rocznych z nieruchomości , możliwych do uzyskania w długim okresie czasu). Natomiast wartość części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową poprzedzono analizą transakcji na rynku nieruchomości. Analiza transakcji pozwala dla ustalenia wartości rynkowej gruntu na wybór podejścia porównawczego, gdyż znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Z uwagi, że na rynku lokalnym znaleziono transakcje nieruchomości podobnych, do ustalenia wartości rynkowej gruntów zastosowano metodę porównywania parami. Ponieważ na lokalnym rynku nie notowano transakcji sprzedaży całych obiektów wielolokalowych, rzeczoznawca kierując się wytycznymi Banku [...] w sprawie wyceny wartości nieruchomości przyjmowanych do zabezpieczenia spłaty kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz uaktualnionych wartości nieruchomości w okresie kredytowania, rzeczoznawca odniósł się do rynku sprzedaży lokali mieszkalnych. Obiektami porównawczymi były lokale mieszkalne notowane na lokalnym rynku. Suma uśrednionych wartości jednostkowych, przyjętych do porównania lokali na poszczególnych kondygnacjach skorygowana – z uwagi na brak zainteresowania nabyciem całego obiektu – o współczynnik 0,85, dała rzeczoznawcy wartość części nieruchomości (obejmującej część gruntu działki [...] o powierzchni 263 m2 wraz z częścią budynku o funkcji mieszkaniowej o powierzchni użytkowej 296,5 m2 w kwocie 597.330 zł. Przy czym powierzchnia działki przypisana funkcji mieszkaniowej ustalona została z proporcji powierzchni użytkowej części mieszkaniowej budynku do powierzchni użytkowej całego budynku. Suma wartości części nieruchomości pełniącej funkcję handlową w kwocie 204.330 zł oraz wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową w kwocie 597.330 zł dała wartość rynkową całej nieruchomości (tj. gruntu działki nr [...] o powierzchni 336 m2 wraz z budynkiem) w kwocie 801.660 zł (w tym udział ¼ nieruchomości wyniósł 200.4165 zł). Przy tym wartość samej działki o powierzchni 336 m2 wyniosła 106.580- zł (w tym udział ¼ części – 26.645 zł), zaś wartość budynku 695.080 zł (w tym udział ¼ - 173.770 zł). Aneks do operatu zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu i metodach wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Wyliczenia oraz wnioski wynikające z operatu szacunkowego są jasne i logiczne. Dodać także należy, że organy obu instancji – nie wkraczając w zakres wiadomości specjalnych - dokonały wnikliwej oceny operatu szacunkowego i jego aneksu, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Trafnie w efekcie organy przyjęły prawidłowość kwestionowanego przez Skarżącego operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom, biegły wziął pod uwagę uzbrojenie budynku i jego lokalizację. Wyceniana nieruchomość nie posiada miejsc parkingowych - pozostające w sąsiedztwie miejsca parkingowe - stanowią własność Gminy Miejskiej [...]. Na podwórko nieruchomości nie ma możliwości wjazdu samochodem, ponieważ podwórko znajduje się poniżej poziomu dróg i chodników znajdujących się w jego sąsiedztwie i można na nie jedynie zejść po znajdujących się na posesji schodach. Wbrew stanowisku Strony, na dzień sporządzenia operatu i aneksu do tego operatu strych stanowił poddasze nieużytkowe, czyli pomieszczenie, które ze względu na niespełnienie norm prawa budowlanego nie mogło zostać zaliczone do powierzchni użytkowej budynku. Z wyjaśnień biegłego udzielonych w związku z wniesionymi zarzutami wynika, że w wycenie nieruchomości fakt istnienia podpiwniczenia i strychu został uwzględniony. Określona wartość części mieszkalnej budynku obejmowała wartość lokali z przynależnymi komórkami lokatorskimi i częściami wspólnymi budynku, w tym strychu, na co wskazują przyjęte przez biegłego do porównania, notowane na lokalnym rynku, lokale mieszkalne – wskazane w pkt. 5.2 na stronie 22 operatu szacunkowego – które poza częścią mieszkalną posiadają komórki lokatorskie w piwnicy, a cena sprzedaży tych lokali obejmuje także komórki lokatorskie oraz części wspólne w budynku i w gruncie działki na której wybudowany jest budynek mieszkalny. Szczegółowy opis tych lokali biegły zawarł w pkt 4.1 operatu pod pozycjami 2,14,15. Wyceniając część mieszkalną budynku uwzględnił on fakt, że poszczególne lokale mieszkalne posiadają komórki przynależne w piwnicy oraz, że posiadają udział w częściach wspólnych, do których zalicza się między innymi pomieszczenie strychowe. Również zgodzić należy się z organem, że proste wyliczenie przez Skarżącą ceny 1 m2 nieruchomości w wysokości 2.700 zł nie stanowi podstawy do dokonania wyceny nieruchomości na poziomie 1.300.000 zł. Podstawą do dokonania wyceny jest operat szacunkowy wraz z aneksem, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który przy wycenie nieruchomości brał pod uwagę wszelkie okoliczności mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Skarżąca oprócz twierdzeń nie przedstawiła przeciwdowodu mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego. Dodatkowo należy wskazać na ugruntowany w orzecznictwie sądowym pogląd, że sąd administracyjny jak i organ administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekiwałby skarżący. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n, który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Jeśli więc strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy w/w art. 157 u.g.n. (por. wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, czy też z 24 października 2018 r., sygn. akt II FSK 3220/16). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie, nie przeprowadzono takiej oceny, która mogłaby podważać sporządzony operat. Trafnie w tej sytuacji należało uznać przedłożony w sprawie operat szacunkowy uzupełniony aneksem za sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Konieczną w tym miejscy jest również uwaga, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12 czy z 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14). Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Zdaniem sądu, wnioski organu wysnute na tym tle zasługiwały na akceptację. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.