II SA/Go 474/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Ruszyński Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Piątek (spr.) Sędzia WSA Krzysztof Rogalski Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2025 r. sprawy ze skarg T. K. i J. D. na decyzję [...] w [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2025 r., znak: [...] Wójt Gminy [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej jako k.p.a.) ustalił warunki zabudowy na rzecz C. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] dla inwestycji projektowanej na terenie składającym się z działek o nr ewid. [...] obręb ewid. nr [...] - [...], gm. [...] polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej [...] o mocy do 5 MW oraz magazynów energii o łącznej mocy do 50 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że wnioskiem z dnia [...] stycznia 2025 r. C. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji wskazanej wyżej. Wniosek zawierał niezbędne elementy, które zostały określone zgodnie z art. 52 ust. 1 i 2 i art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej jako u.p.z.p.). W związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego inwestycją dla realizacji planowanej inwestycji niezbędne było ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Dalej organ powołał się na art. 59 ust. 1 u.p.z.p. oraz wyjaśnił, że w dniu 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688). Na mocy ww. zmiany ustawy przepis art. 14 ust. 6a pkt 2 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca: niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych: a) na użytkach rolnych klasy l-III i gruntach leśnych; b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej, c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW - następuje na podstawie planu miejscowego. Zgodnie zaś z art. 58 ww. ustawy zmieniającej do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, zmiana zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 14 ust. 6a pkt 2 ustawy zmienianej w art. 1, może nastąpić również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast art. 59 ust. 2 cyt. ustawy stanowi, że do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 W brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 a i ust. 1 a ustawy zmienianej w art. 1. Organ I instancji zauważył, że Studium uwarunkowań i kierunków gminy [...] (uchwała nr XX71/229/2020 z dnia [...] września 2020 r.) na dzień wydania niniejszej decyzji nie utraciło mocy i powyższe uzasadniało przeprowadzenie procedury oraz przywołanie orzecznictwa zgodnie z u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, sprzed zmiany przepisów, która weszła w życie 24 września 2023 r. Dalej organ I instancji szeroko przytaczając orzecznictwo stwierdził, że przedsięwzięcie polegające na budowie infrastruktury umożliwiającej produkcję energii z odnawialnych źródeł energii, tj. energii słonecznej, stanowi instalację odnawialnego źródła energii, co rodzi dalsze konsekwencje w postaci braku konieczności weryfikacji, czy zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. odstąpiono od przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przewidzianej w z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.), w ww. zakresie. Następnie wskazał, że pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3-6 u.p.z.p. w niniejszej sprawie zostały spełnione. Przedmiotowe postępowanie toczyło się z udziałem wnioskodawcy oraz wszystkich pozostałych stron postępowania. Wykaz stron został sporządzony na podstawie danych pobranych z geoportalu [...], prowadzonego na podstawie ewidencji gruntów i budynków przez [...] (dostęp z dnia [...].02.2025 r.). Do wykazu stron zostały zaliczone nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji. Powierzchnia terenu zajęta systemami fotowoltaicznymi o powierzchni wyznaczanej po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów wyniesie maksymalnie 2,43 ha. Na podstawie wypisu z ewidencji gruntów ustalono, iż nieruchomość objęta wnioskiem w sprawie stanowi teren oznaczony symbolami: - działka nr ewid. [...] - RIVb- "grunty orne", PsV - "pastwiska trwałe" o łącznej powierzchni 1,77 ha; - działka nr ewid. [...] - PsV - "pastwiska trwałe" o łącznej powierzchni 0,66 ha. Powierzchnia terenu inwestycji w metrach kwadratowych - 24300. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Projektowane zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p., a inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Decyzja organu I instancji wymagała uzgodnień, w trybie art. 106 k.p.a., tj. - art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. ze [...], odnośnie ochrony gruntów rolnych - postanowienie z [...] lutego 2025 r., znak: [...] - uzgodniono pozytywnie; - art. 53 ust. 4 pkt 2a u.p.z.p. z [...], pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych - organ nie wypowiedział się w ustawowym terminie (zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie uważa się za dokonane); - art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. z [...] w [...]. w zakresie melioracji wodnych - organ nie wypowiedział się w ustawowym terminie (zgodnie z art. 53 ust. 5 w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane); - art. 53 ust 4 pkt 2 u.p.z.p. w odniesieniu do obszarów objętych ochroną konserwatorską projekt niniejszej decyzji został uzgodniony z [...] - organ nie wypowiedział się w ustawowym terminie (i tak jak wskazano powyżej - uzgodnienie uważa się za dokonane) Dalej organ I instancji wskazał, że pismem z dnia [...] lutego 2025 r. T. i W. K. podali, że: 1. Odległość farmy fotowoltaicznej powinna wynosić co najmniej 100 m od budynku mieszkalnego ze względu na głośny inwerter. 2. Potencjalne zagrożenie dla zdrowia związane z polami elektromagnetycznymi. 3. Negatywny wpływ na estetykę krajobrazu. 4. Obniżenie wartości nieruchomości. 5. Zagrożenie dla lokalnej fauny i flory. 6. Potencjalne zagrożenie dla środowiska. W piśmie z dnia [...] lutego 2025 r. J. D. poinformowała, że z działką, na której ma powstać farma fotowoltaiczna graniczy 21 działek, w tym 3 działki w bezpośrednim sąsiedztwie, są to działki o numerach [...]. Na wyżej wymienionych 21 działkach zamierza wybudować 21 domów jednorodzinnych, prace są już na końcowym etapie i na dniach wystąpi o pozwolenie na budowę. Rozpoczęcie prac budowlanych zaplanowane jest na pierwszą połowę 2025 roku. W piśmie tym J. D. wyraziła swoje obawy związane z budową tak dużej inwestycji podając, że będzie miała problem ze sprzedażą wybudowanych domów. Tego typu farmy nie powstają przy działkach budowlanych, przy samej granicy tych dziatek, tylko na otwartej przestrzeni, w dalekim sąsiedztwie, w minimalnej odległości 100 m od zabudowań. Według załączonej mapy panele mają być postawione przy samej granicy jej działek, w taki sposób że będą praktycznie tuż za płotem. Dodatkowo zwróciła uwagę, że zarówno ona, jak i mieszkańcy [...] konstrukcja będzie burzyć estetykę krajobrazu, niepewność wpływu inwestycji na zdrowie, utratę wartości domów w okolicy czy dźwięki wydawane przez pracującą instalację. Konieczna może być ochrona akustyczna od stacji transformatorowej, inwerterów i magazynów energii. Zauważyła, że jest to dopiero pierwszy etap tej inwestycji, a kolejne etapy mogą ją powiększyć znacznie i tak naprawdę nie wiadomo, jaki będzie finalny wynik i jaki obszar będzie zagospodarowany. Z powodu wysokiej temperatury, która wytworzy się nad panelami fotowoltaicznymi, mogą chorować pszczoły i przez to umierać. Tak duże inwestycje infrastrukturalne, w tym z zakresu energetyki, powinny pozostawać w zgodzie z ładem przestrzennym a nie być usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie działek, na których mają powstać domy mieszkalne. Planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa. W piśmie z [...] lutego 2025 r. T. i W. K., uzupełniając swoje stanowisko stwierdzili, że jak wykazały względy bezpieczeństwa przeciwpożarowego, ochrony zdrowia, ochrony przyrody, w tym rzadkich gatunków zwierząt i roślin, przemawiają za istotnym społecznym interesem ochrony tego miejsca. Istotne jest usytuowanie stacji transformatorowych i linii przesyłowych, gdzie nie od dziś widomo, że wytwarzają pole elektromagnetyczne niekorzystnie wpływające na zdrowie ludzi i zwierząt. Nie jest w interesie gminy pomniejszać jej walory krajobrazowe, mieszkalne i zdrowotne oraz pomniejszać wartość nieruchomości na terenie gminy. Użyteczność i ekologiczność farm fotowoltaicznych zaczyna być na świecie kwestionowana, więc społeczny zysk z tejże inwestycji jest bardzo dyskusyjny. Farmy fotowoltaiczne powodują zakłócenia lokalnych ekosystemów, utratę siedlisk przez lokalną faunę i florę. Po demontażu instalacji przywrócenie ekosystemu do stanu pierwotnego zajmuje długie lata. Ich zdaniem powinny być przeprowadzone szerokie społeczne konsultacje wśród mieszkańców gminy z referendum włącznie. Nie tylko bowiem właściciele sąsiednich działek mają interes prawny w przeciwstawianiu się proponowanej zmianie użytkowania terenu, ale cała społeczność gminy i okolic. W interesie Wójta, jako dobrego gospodarza, leży szczególna dbałość o gminę i jej mieszkańców ze wszystkimi jej walorami. Odnosząc się do powyższej argumentacji, organ I instancji wyjaśnił, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, lecz decyzją związaną, co wynika z treści art. 56 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, Jeżeli zamierzenie inwestycyjne Jest zgodne z przepisami odrębnymi. Tym samym w sytuacji spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ zobligowany jest do wydania na rzecz inwestora decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto organ zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2023 r., poz. 1094 z późn. zm.), dla tego typu przedsięwzięć wymagane Jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W związku z powyższym Wójt Gminy [...] w dniu dnia [...] listopada 2024 r. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, w której stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla planowanego przedsięwzięcia. Zawiadomienie o prowadzonym postępowaniu, o zebranym materiale dowodowym oraz o wydaniu ww. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zostało dostarczone stronom poprzez wywieszenie obwieszczenia na tablicach informacyjnych miejscowości [...] oraz na stronie BIP Urzędu Gminy [...]. Żadna ze stron nie złożyła żądań, uwag i odwołania od decyzji. Wyjaśniając natomiast kwestię potencjalnego obniżenia wartości nieruchomości, organ I instancji podkreślił, że ma żadnych dowodów, ani też ekspertyz potwierdzających, że taka inwestycja może wpływać na wartość nieruchomości sąsiednich. Tym samy nie może mieć również wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto nie ma żadnego przepisu prawa, który by mówił, że odległość farmy fotowoltaicznej powinna wynosić co najmniej 100 m od budynku mieszkalnego. W decyzji o warunkach zabudowy nie określa się dokładnej lokalizacji obiektu na działce budowlanej. Jest to przedmiotem postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, gdzie przedkłada się kompletny projekt budowlany, którego częścią jest projekt zagospodarowania terenu. Projekt budowlany musi powstać w oparciu o warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i to właśnie w tym dokumencie określone są szczegółowe odległości budynków od innych obiektów terenowych. Zatem wszelkie odległości zabudowy od granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych wynikają z przepisów prawa budowlanego, których projektant musi przestrzegać na etapie sporządzanie projektu budowlanego. Jednocześnie Wójt zauważył, że pkt 4.1. decyzji wskazuje, że inwestycję należy zaprojektować zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.), rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku (Dz. U. z 2019 r., poz. 2448 z późn. zm.) oraz rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. z 2014 r., poz. 112 ze zm.). Sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. powierzono osobie uprawnionej zgodnie z art. 5 pkt 4 u.p.z.p., tzn. posiadającej dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie gospodarki przestrzennej. Od decyzji organu I instancji odwołanie wnieśli W. K. i T. K., w którym podnieśli, że działka na której ma powstać farma fotowoltaiczna bezpośrednio graniczy z ich działką [...] i budynkiem mieszkalnym, w którym mieszkają. Dom jest usytuowany 12m od granicy działki i ma bezpośredni widok na działkę na której ma powstać farma fotowoltaiczna. Zwrócili uwagę, że tego typu farmy nie powstają w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych. Powstające tego typu farmy fotowoltaiczne generują energię oraz hałas, z pracujących inwertorów, instalacji i magazynów energii. Farmy tego typu nie powstają w bliskim sąsiedztwie budynków mieszkalnych, ale minimum 100 m od istniejących zabudowań. Planowana inwestycja burzy estetykę krajobrazu i ma negatywny wpływ na zdrowie. Inwestycja tego typu powinna pozostać w zgodzie z ładem przestrzennym a nie być usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych. Planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa. Odwołanie wniosła również J. D., w którym powtórzyła argumentację zawartą we wcześniejszym piśmie z dnia [...] lutego 2025 r. Decyzją z dnia [...] lipca 2025 r., nr [...][...] w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Uzasadniając swoje stanowisko organ w pierwszej kolejności wyjaśnił, że w niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, sprzed zmiany przepisów, która weszła w życie 24 września 2023 r. Dalej organ powołując się na treść art. 59 ust. 1, art. 52 ust. 1 i 2 w z. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. podał, że wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. Organ jest obowiązany zatem rozpoznać sprawę w granicach wyznaczonych treścią wniosku i jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa (spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p.) nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Tym samym ani organ administracji publicznej, ani tym bardziej pozostałe strony postępowania nie mają jakichkolwiek uprawnień do modyfikowania wniosku inwestora bez jego zgody. Powszechnie przyjęte w doktrynie i orzecznictwie jest, że charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy przesądza, że nie jest ona prostą promesą do uzyskania pozwolenia na budowę, co oznacza, że nie gwarantuje uzyskania pozwolenia na budowę. Nie rodzi praw do terenu, nie może zatem niczyich praw do danego terenu w sposób niedozwolony naruszać. Jeżeli wnioskodawca wskazuje teren, którego ustalenie warunków zabudowy ma dotyczyć, a organ ustali, że teren ten i rodzaj przyszłego zainwestowania (objętego wnioskiem) spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, jego powinnością jest warunki te ustalić, niezależnie od tego czy wnioskodawca spełnia warunki by w przyszłości uzyskać pozwolenie na budowę dla zamierzenie objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Żadne przepisy nie uzależniają też ustalenia warunków zabudowy od zgody, woli czy też intencji właścicieli sąsiednich nieruchomości co do przebiegu czy lokalizacji przyszłej inwestycji. Ponadto decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Oznacza to, że po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p., organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, a ustawodawca nie pozostawił w tym zakresie organowi żadnej swobody. Również zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Jednocześnie, w myśl art. 61 ust. 3 u.p.z.p. przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (dalej jako u.o.z.e.). Kolegium zauważyło, że w obowiązującym od 29 sierpnia 2019 r. brzmieniu art. 61 ust. 3 u.p.z.p. dodano zwrot "a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii". Zatem art. 61 ust. 3 u.p.z.p. w zakresie, w jakim dodano to kolejne odstępstwo od zasady zawartej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nie budzi wątpliwości, ponieważ w przypadku odnawialnych źródeł energii przepis wprost odsyła do definicji odnawialnego źródła energii zawartej w odrębnej ustawie. Z art. 2 pkt 13 u.o.z.e. wynika zaś, że instalacją odnawialnego źródła energii jest instalacja stanowiąca wyodrębniony zespół: a) urządzeń służących do wytwarzania energii opisanych przez dane techniczne i handlowe, w których energia jest wytwarzana z odnawialnych źródeł energii, lub, b) obiektów budowlanych i urządzeń stanowiących całość techniczno-użytkową służący do wytwarzania biogazu rolniczego. Według zaś art. 2 pkt 22 tej ustawy odnawialne źródło energii to odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, energię hydrotermalną, hydroenergię. energię fal, prądów i pływów morskich, energię otrzymywaną z biomasy, biogazu, biogazu rolniczego oraz z biopłynów. Jednocześnie Kolegium zauważyło, że zmieniając treść tego przepisu ustawodawca potwierdził, że instalacje odnawialnych źródeł energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy stanowią szczególne inwestycje, podobnie jak wskazane w tym przepisie linie kolejowe, obiekty liniowe i urządzenia infrastruktury technicznej, które co do zasady sytuowane są na częściach działek ewidencyjnych. Każdy krok w celu zwiększenia dostępności energii słonecznej ma fundamentalne znaczenie w transformacji polityki energetycznej i zmniejszenia uzależnienia od tradycyjnej energii, jak i ochronę klimatu. Wdrożenie technologii fotowoltaiki słonecznej i energii słonecznej termicznej daje szanse przynoszenia obywatelom i przedsiębiorstwom korzyści, tak w zakresie ochrony klimatu, jak i korzyści ekonomiczne. Wykorzystanie energii słonecznej, w połączeniu z efektywnością energetyczną, stanowi sposób na ochronę obywateli i przedsiębiorców przed zmiennością cen paliw kopalnych. Te fundamentalne wartości leżące u podstaw ograniczenia barier w rozwoju instalacji fotowoltaicznych w pełni uzasadniały odejście od zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustawowej zasady kontynuacji, mającej na celu zapewnienie ładu przestrzennego, z której wynikałaby dopuszczalność realizacji takich inwestycji tylko w sąsiedztwie zabudowy przemysłowej, jak również uzasadniają ustalenie warunków zabudowy tylko dla części działki ewidencyjnej. Dalej Kolegium podniosło, że będąca przedmiotem kontrolowanego postępowania inwestycja polega na zmianie sposobu zagospodarowania terenu i budowie elektrowni fotowoltaicznej o mocy do 4,0 MW. Planowane zamierzenie sprowadza się zatem do budowy infrastruktury umożliwiającej produkcję energii z odnawialnych źródeł energii, tj. energii słonecznej. Kolegium nie miało wątpliwości, że w przedmiotowej sprawy chodzi o realizację instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 u.o.z.e., służącej do wytwarzania energii słonecznej, opisanej przez dane techniczne i handlowe zawarte we wniosku, a więc ze źródła odnawialnego i niekopalnego. Przedsięwzięcie polegające na budowie infrastruktury umożliwiającej produkcję energii z odnawialnych źródeł energii tj. energii słonecznej, stanowi instalację odnawialnego źródła energii. Konsekwencją powyższego jest brak konieczności weryfikacji czy zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. Organ I instancji wskazał na powyższe w zaskarżonej decyzji. Tym samym zarzut odwołujących w zakresie spełniania przesłanki dobrego sąsiedztwa, Kolegium uznało za niezasadny. Jednocześnie Kolegium zauważyło, że przepis art. 61 ust. 3 u.p.z.p. nie zwalniał organu I instancji z badania pozostałych przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 3 – 6 u.p.z.p. i organ ten zobligowany był dokonać ich zbadania. W zakresie tych warunków wykazał: a) art. 61 ust. 1 pkt 3 - projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego; b) art. 61 ust. 1 pkt 4 - teren działki objętej planowanym zamierzeniem inwestycyjnym nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, stosownie do przepisów art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych; c) art. 61 ust. 1 pkt 5 - żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji inwestycji objętej niniejszą decyzją; d) art. 61 ust. 1 pkt 6 - f) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: - w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa wart. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1680 ze zm.), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 c) d) pkt 1 tej ustawy, - strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, - strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W oparciu o powyższe organ I instancji ustalił również rodzaj zabudowy: instalacja odnawialnego źródła energii; zakres inwestycji obejmie: budowę farmy fotowoltaicznej [...] o mocy do 5 MW oraz magazynów energii o łącznej mocy do 50 MW realizowanej w całości, bądź etapami, w tym m.in.: instalację modułów fotowoltaicznych o łącznej mocy do 5MW oraz w ilości do 20000 szt.; budowa magazynów energii, każdy ze stacją transformatorową 1 MW (do 50 szt.); budowę kontenerowych stacji transformatorowych (do 5 szt.); budowę inwerterów (do 70 szt.); linie kablowe średniego i niskiego napięcia; niezbędna infrastruktura techniczna; zagospodarowanie terenu. Ponadto organ ten dokonał ustaleń w zakresie warunków i szczegółowych zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych, w tym ustaleń dotyczących warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego: - inwestycję zaprojektować zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.), rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku (Dz. U. z 2019 ., poz. 2448 z późn . zm.) oraz rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. z 2014 r., poz. 112 ze zm.); - inwestycję realizować z uwzględnieniem wymogów zawartych w Rozporządzeniu Ministra Klimatu i Środowiska z 22 marca 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego (Dz. U. z 2023r., poz. 819 ze zm.), a także ustawie z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2023 r., poz. 1436 ze zm.); - nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji; - wielkość powierzchni zabudowanej farmą fotowoltaiczną - do 2,43 ha; - powierzchnia terenu inwestycji w metrach kwadratowych – 24300; - powierzchnia biologicznie czynna - min. 20% powierzchni terenu inwestycji. Organ I instancji podał również, iż planowane przedsięwzięcie zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 54a lit b Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019r., poz. 1839 ze zm.). Powierzchnia terenu zajęta systemami fotowoltaicznymi o powierzchni wyznaczanej po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów wyniesie maksymalnie 2,43 ha. Wskazał, że zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2023 r.. poz. 1094 z późn. zm.), dla tego typu przedsięwzięć wymagane jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W związku z powyższym Wójt Gminy [...] w dniu [...] listopada 2024 r. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, w której stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla planowanego przedsięwzięcia. Odnosząc się do odwołań Kolegium podniosło, że okoliczności w nim podnoszone nie mogły w realiach niniejszej sprawy stanowić podstawy wydania decyzji odmownej. Niewystarczające są ogólne zarzuty dotyczące negatywnego oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko i działki sąsiednie. Kwestie dotyczące oddziaływania na sąsiednią nieruchomość nie są przedmiotem rozpatrzenia w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, a podlegają weryfikacji dopiero w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, kolejnym etapem będzie zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada zatem warunków technicznych inwestycji, a jedynie określa w kontekście ładu przestrzennego, czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. Powyższe oznacza, że na obecnym etapie postępowania ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie obejmuje badania inwestycji w zakresie poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Nie jest zatem możliwe badanie przez organ poziomu immisji wytwarzanych przez planowaną inwestycję, w szczególności w zakresie hałasu. W postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie bada się również gospodarczego czy ekonomicznego wpływu planowanej inwestycji na sąsiedztwo, bo celem tego postępowania jest zgodność planowanej zabudowy z ładem przestrzenno- urbanistycznym, a nie ocena gospodarczego zamiaru inwestora i jego wpływu na działalności i aktywności sąsiadów. Jednocześnie Kolegium zauważyło, że decyzja organu I instancji zawiera w pkt 8 ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ustalając: "8.1. Realizację inwestycji najeży prowadzić w sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. 8.2. Projektowana inwestycja nie może utrudniać dostępu i korzystania z nieruchomości sąsiednich. 8.3. Decyzja niniejsza nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Inwestycję należy zrealizować zgodnie ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz U. z 2024 r., poz. 1087 z późn. zm.). 8.5. Należy stosować odpowiednie przepisy Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2023 r., poz. 822 z późn. zm.). 8.6.Projekt zagospodarowania terenu inwestycji oraz projekty budowlane obiektów należy uzgodnić w zakresie i formie wymaganej przepisami odrębnymi. Ustalenia te uznać należy za wystarczające na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Reasumując, zdaniem Kolegium zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa w tym zakresie oraz w odniesieniu się do zarzutów stron. W skardze do Sądu na decyzję [...] w [...] J. D., zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego w postaci: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy niezgodnej z zasadą dobrego sąsiedztwa. Jej zdaniem budowa farmy fotowoltaicznej o dużej powierzchni w bezpośrednim sąsiedztwie jej działek budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (bliźniaki), narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Inwestycja ta nie jest dostosowana do charakteru zabudowy w okolicy. W sąsiedztwie dominują lub mają dominować w przyszłości domy mieszkalne, a nie obiekty przemysłowe lub energetyczne. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki zabudowy mogą być ustalone, jeśli "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy". W przypadku farmy fotowoltaicznej trudno jest ustalić te wymagania, ponieważ jest to zupełnie inny rodzaj zabudowy niż mieszkalna. Naruszenie przepisów ustawy Prawo budowlane oraz innych aktów prawnych, które wymagają poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich. Farma fotowoltaiczna będzie generować odblaski (efekt lustra), które mogą negatywnie wpływać na komfort życia mieszkańców budowanych przeze mnie domów, a także stwarzać zagrożenie dla bezpieczeństwa (np. oślepianie kierowców i pieszych). Ponadto istnieje ryzyko, że duża inwestycja energetyczna obniży wartość nieruchomości budowlanych skarżącej; - art. 7 i 77 k.p.a., przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, gdyż organ administracji publicznej nie zbadał w należyty sposób, jak inwestycja wpłynie na działki skarżącej i przyszłą zabudowę. Nie wzięto pod uwagę zastrzeżeń strony i argumentów podniesionych w toku postępowania administracyjnego. Mając na względzie powyższe zarzuty, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ja decyzji Wójta Gminy [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skargę na tę samą decyzję [...] wniosła również T. K. wnosząc o jej uchylenie oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że organ I i II instancji dokonał niewłaściwej interpretacji prawnej przepisów odnoszących się do przedmiotowego przypadku, a mianowicie bezpodstawnie przyjął, że planowana inwestycja jest instalacją odnawialnego źródła energii podczas, gdy jest to zbiór urządzeń do produkcji, tj. przedsięwzięcie polegające na budowie infrastruktury umożliwiającej produkcję energii z odnawialnych źródeł energii, że inwestycja jest farmą fotowoltaiczną o mocy do 5 MW, podczas gdy projekt zakłada magazynowanie energii o łącznej mocy do 50 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. Podkreśliła, że magazyn energii stanowi integralną cześć instalacji fotowoltaicznej i jako jej osprzęt samodzielnie, bez paneli fotowoltaicznych, nie może spełniać swojej zaprojektowanej funkcji, czyli magazynowania i zarządzania energią wyprodukowaną przez panele fotowoltaiczne. Należało zatem potraktować inwestycję jako instalację wymagającą lokalizacji na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca podkreśliła, że w przypadku fotowoltaiki, która ma być realizowana na gruntach dwóch najniższych klas, w ogóle nie można wydawać warunków zabudowy. Ponadto instalacja o mocy łącznej jak wyżej, nie jest zwolniona z warunku dobrego sąsiedztwa, gdyż nie jest instalacją OZE, ale urządzeniami produkcyjnymi, które regule dobrego sąsiedztwa podlegają. Organ dokonał zatem niewłaściwej interpretacji przepisów w przedmiotowej sprawie i błędnie wywiódł o braku konieczności weryfikacji, czy zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi określone w art. 61 ust 1 u.p.z.p. Organ I instancji nie dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przewidzianej w art. 61 u.p.z.p. Również konieczne warunki określone w tym przepisie nie zostały spełnione. To na organie wydającym decyzję (Wójt) ciąży obowiązek określenia wymogów, które planowana inwestycja musi spełnić w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymogów dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja Wójta Gminy [...][...]ustalająca warunki zabudowy wymagała uzgodnień w trybie art 106 k.p.a. z [...] pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych, a także z [...] oraz z [...]. Przedmiotowe uzgodnienia nie zostały faktycznie dokonane. Organ zadowolił się przyjęciem domniemania uzgodnienia wobec upływu terminu 2 tygodnie od doręczenia właściwym organom wniosku o uzgodnienia. Faktycznie brak uzgodnienia przyjęto za pozytywne uzgodnienie dla koncepcji budowy central farmy fotowoltaicznej. Ponadto należy podkreślić, iż procedurę uproszczona -czas trwania uzgodnień do 14 dni nie stosuje się w powyższej sprawie, jak wynika z uzasadnienia projektu nowelizacji ustawy. Tryb ten stosuje się w przypadku zmiany planu ogólnego lub planu miejscowego, które nie wynikają z rozstrzygnięć czynionych przez gminę w ramach władztwa planistycznego. Decyzja środowiskowa Wójta nie była poprzedzona żadnymi konsultacjami społecznymi. Sposób jej ogłoszenia nie stworzył dla stron tj. właścicieli działek sąsiednich skutecznej możliwości obrony swoich praw. Przy istniejącym realnym zagrożeniu sanitarnym, zdrowotnym, estetycznym degradującym charakter zabytkowy, kulturalny, środowiskowy terenu organ zaniechał jakichkolwiek starań o opinie w tak ważnej dla gminy, obywateli i środowiska sprawie zadawalając sie domniemaniem 14-dniowym. Gmina nie ustaliła w studium instalacji fotowoltaiki. Dla wydania warunków zabudowy konieczna jest zgodność inwestycji z przepisami odrębnymi, które to nakazują zachowanie ładu przestrzennego, którego elementem jest zasada dobrego sąsiedztwa Biorąc pod uwagę zasady dobrego sąsiedztwa inwestycja mająca powstać wskutek przedmiotowych zaskarżanych decyzji narusza wszelkie jego wymogi we wszelkich zakresach. W swoim wywodzie [...] stwierdziło, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, więc nie może zatem niczyich praw do danego terenu w sposób niedozwolony naruszać. Organ bezzasadnie wyłączył zastosowanie zasady dobrego sąsiedztwa .Tymczasem podlega ona zastosowaniu i organ mógł, a czego nie zrobił, wydać decyzję o warunkach zabudowy tylko do takiej nowej inwestycji, która ze względu na funkcję i parametry będzie dostosowana do cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Tak duże powstające inwestycje infrastrukturalne w tym z zakresu energetyki, powinny pozostawać w zgodzie z ładem przestrzennym a nie być usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie domów mieszkalnych. Skarżąca podkreśliła, że planowane dwie inwestycje budowy farm fotowoltaicznych na działkach nr [...]oraz [...], stworzą inwestycję o powierzchni 54300 m2, wpis z ewidencji gruntów nie odpowiada stanowi faktycznemu, ponieważ są to grunty orne III klasy. Planowane inwestycje będą posiadały łącznie 44000 szt. modułów fotowoltaicznych, podczas pracy będzie bardzo duży hałas z pracujących inwertorów, pragnę nadmienić że budynek mieszkalny w którym mieszkam znajduje się zaledwie 12m od planowanych zainstalowanych paneli, dla tego jest przyjęta zasada że należy planować farmy fotowoltaiczne w odległości 100m od budynków mieszkalnych. Powstające farmy fotowoltaiczne na tak dużej powierzchni w tak bliskiej odległości od budynków mieszkalnych niosą dla mnie bardzo negatywne realne zagrożenie; bezpieczeństwa przeciwpożarowego, ochrony zdrowia, przyrody w tym rzadkich gatunków roślin i zwierząt. Farmy fotowoltaiczne powodują zakłócenia lokalnych ekosystemów, utratę siedlisk przez lokalną faunę i florę. Właściciele sąsiednich działek sprzeciwiają się powstawaniu proponowanej zmianie użytkowania terenu. W związku z zamierzoną tak istotną zmianą charakteru terenu powinni mieć wpływ na decyzje okoliczni mieszkańcy. Powyższa inwestycja nie spełnia zatem wymogów odległości, gdyż ta od farmy fotowoltaicznej powinna wynosić co najmniej 100m od budynku mieszkalnego ze względu na głośną pracę inwertorów, dlatego w Polsce proponowane są zalecenia dla biur projektowych do projektowanych inwestycji; stwarza realne zagrożenie dla zdrowia związane z polami elektromagnetycznymi; powoduje bezpośrednie zagrożenie pożarowe; ma negatywny wpływ na estetykę krajobrazu, powoduje obniżenie wartości nieruchomości; stwarza zagrożenie dla lokalnej fauny i flory; realne zanieczyszczenie środowiska. Zdaniem skarżącej wydane decyzje w sposób oczywisty naruszają art. 61 u.p.z.p. Ponadto nie nastąpiło łączne spełnienie przesłanek z art. 67 u.p.z.p. koniecznych do wydania zaskarżanych decyzji o warunkach zabudowy, co potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Działając w takich warunkach organ nie mógł uznać, iż zamierzona inwestycja spełnia warunki określone w u.p.z.p. Działanie organu nosi znamiona celowej ignorancji prawa, celem obejścia prawa w celu wydania decyzji na korzyść znajomego dla organu przedsiębiorcy, znajdującego sie w pozycji tzw. silniejszego z uwagi na pozycje i finanse jako potentata. Organ przy tym w długim wywodzie wskazuje na konieczność skracania procedur administracyjnych względem farmy fotowoltaicznej kierując się dobrem ochrony klimatu. Jedynym zatem dobro, które chce chronić organ to dobro klimatu nie uznając żadnych innych dóbr. Skarżąca jako właściciel swojej nieruchomości mam prawo chronić swoje dobra osobiste i prawo do spokojnego korzystania z działki, jeśli planowana inwestycja zakłóci ciszę, estetykę i bezpieczeństwo obraz obniży znacząco wartość jej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 7 października 2025 r., Sąd połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia wyżej wymienione sprawy i prowadzi je pod sygnaturą II SA/Go 474/25. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skarg. Na rozprawie w dniu 26 listopada 2025 r. skarżąca T. K. oraz uczestnik W. K. wnieśli jak w skardze, podnosząc, że na innej działce w najbliższym sąsiedztwie planowana jest kolejna inwestycja o takim samym charakterze. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zakresie swej właściwości sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej p.p.s.a.). W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja [...] w [...]z [...] lipca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z [...] kwietnia 2025 r. ustalającą warunki zabudowy na rzecz C.Sp. z o.o. z siedzibą w [...] dla inwestycji projektowanej na terenie składającym się z działek o nr ewid. [...]obręb ewid. nr [...] - [...], gm. [...] polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej [...] o mocy do 5 MW oraz magazynów energii o łącznej mocy do 50 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. Przepis art. 14 ust. 6a pkt 2 u.p.z.p. (obowiązujący od dnia 24 września 2023 r. na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688) stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca: niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych: a) na użytkach rolnych klasy l-III i gruntach leśnych; b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej, c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW - następuje na podstawie planu miejscowego. Zgodnie z art. 58 ww. ustawy zmieniającej do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, zmiana zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 14 ust. 6a pkt 2 ustawy zmienianej w art. 1, może nastąpić również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast art. 59 ust. 2 cyt. ustawy stanowi, że do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 a i ust. 1 a ustawy zmienianej w art. 1. Organy wskazały, że Studium uwarunkowań i kierunków gminy [...] (uchwała nr XX71/229/2020 z dnia [...] września 2020 r.) na dzień wydania decyzji nie utraciło mocy i powyższe uzasadniało zastosowanie przepisów u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, sprzed zmiany przepisów, która weszła w życie 24 września 2023 r. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. Organ jest obowiązany zatem rozpoznać sprawę w granicach wyznaczonych treścią wniosku i jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa (spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p.) nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego (zob. wyroki NSA z: 5 grudnia 2019 r., II OSK 195/18, 10 stycznia 2018 r. , II OSK 1137/17, 19 grudnia 2017 r., II OSK 696/16, www.orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej CBOSA). To wnioskodawca określa, dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest zatem ustalenie uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanego przedsięwzięcia - ram urbanistycznych, w jakich to przedsięwzięcie może być realizowane. Planowana inwestycja sprowadza się do budowy infrastruktury umożliwiającej produkcję energii z odnawialnych źródeł energii, tj. energii słonecznej. Organy zasadnie stwierdziły, że w sprawie mamy do czynienia z realizacją instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1361 – dalej u.o.z.e.) służącej do wytwarzania energii słonecznej, opisanej przez dane techniczne i handlowe zawarte we wniosku, a zatem ze źródła odnawialnego i niekopalnego. Kluczową kwestią w niniejszej sprawie jest wykładnia art. 61 ust. 3 u.p.z.p., który stanowi, że przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p., zatem dotyczących zasady dobrego sąsiedztwa i dostępu inwestycji do drogi publicznej, nie stosuje się m. in. do instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 u.o.z.e. W orzecznictwie wskazuje się, że rezultaty wykładni językowej i celowościowej art. 61 ust. 3 u.p.z.p. prowadzą do jednoznacznego wniosku, że intencją ustawodawcy było ułatwienie realizacji inwestycji w zakresie odnawialnych źródeł energii. Nie sprzeciwia się temu wnioskowi również rezultat wykładni systemowej, ponieważ przepisy u.p.z.p. w zakresie, w jakim są skierowane do lokalnego prawodawcy i dotyczą lokalnego porządku planistycznego nie mogą służyć do ustalenia treści normy dotyczącej wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Przepisy te, chociaż znajdują się w jednej ustawie, dotyczą dwóch odrębnych porządków – objęcia prawem miejscowym zagospodarowania przestrzennego oraz postępowania w przypadku braku takich przepisów (zob. wyrok NSA z dnia 27 maja 2025 r., II OSK 2653/22, CBOSA). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego aktualnie zdecydowanie dominuje stanowisko, zgodnie z którym jednoznaczna treść art. 61 ust. 3 u.p.z.p. nie pozwala na różnicowanie inwestycji odnawialnych źródeł energii w zależności od ich mocy (por. m. in. wyroki: z 22 listopada 2022 r., II OSK 2249/22, z 3 listopada 2022 r., II OSK 2130/22, z 12 października 2022 r., II OSK 1482/21, z 29 czerwca 2022 r., II OSK 1276/21, z 17 stycznia 2023 r., II OSK 2706/22, z 13 czerwca 2023 r., II OSK 964/23, z 11 stycznia 2023 r., II OSK 2619/22, z 1 marca 2023 r., II OSK 159/23). W powołanych powyżej wyrokach trafnie i wyczerpująco wskazuje się, że nie ma dostatecznych podstaw, aby przyjmować różną kwalifikację prawną w odniesieniu do projektowanych instalacji odnawialnych źródeł energii z uwagi na treść art. 10 ust. 2a u.p.z.p. czy art. 15 ust. 3 pkt 3a u.p.z.p. (zob. wyrok NSA z dnia 27 maja 2025 r., II OSK 2653/22, wyrok NSA z dnia 18 marca 2025 r., II OSK 432/24, CBOSA). Oznacza, to że w rozpoznawanej sprawie nie była wymagana ocena przesłanki dobrego sąsiedztwa oraz dostępu do drogi publicznej. Dalszą konsekwencją regulacji art. 61 ust. 3 u.p.z.p. jest zwolnienie z obowiązku przeprowadzania przez organ ustalający warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej urządzenia lub instalacje, o których mowa w tym przepisie, analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (zwanej potocznie "analizą architektoniczno-urbanistyczną") (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 lutego 2023 r., IV SA/Po 748/22, CBOSA). Dokonując sądowoadministracyjnej kontroli wydanej decyzji w pozostałym zakresie Sąd wskazuje, że zasadnie przyjęły organy obu instancji, że projektowana inwestycja spełnia pozostałe warunki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 3-6 u.p.z.p). Należy wskazać, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W sprawie została wydana przez Wójta Gminy [...] decyzja z dnia [...] listopada 2024 r. o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowego przedsięwzięcia, w której ww. organ stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla planowanego przedsięwzięcia. Inwestycja nie znajduje się na obszarze o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Organ I instancji zwrócił się także w trybie art. 106 k.p.a. o wymagane dla projektowego przedsięwzięcia uzgodnienia z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dl zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Nie wymaga natomiast zapotrzebowania na wodę, odprowadzania ścieków, w tym bytowych oraz na energię cieplną. Określono także w decyzji sposób postępowania z wodami opadowymi oraz odpadami stałymi. Należy wskazać, że zgodnie z art. 63 pkt 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi żadnej zmiany, a więc i ograniczeń, w sferze praw rzeczowych zarówno właściciela nieruchomości, dla której ustalono warunki zabudowy, jak i dla właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz osób, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe. Ograniczenie tych praw może nastąpić dopiero w fazie realizacji inwestycji, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę, które następuje w odrębnym postępowaniu od tego prowadzonego w sprawie warunków zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 24 maja 2022 r. II OSK 1186/19, CBOSA). W ocenie Sądu podniesione w złożonych skargach zarzuty dotyczące negatywnego oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko i działki sąsiednie nie mogły stanowić uzasadnionej podstawy wydania decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami Prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 20 lutego 2019 r., II OSK 818/17, wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2017 r., I OSK 1048/15, CBOSA). Oznacza to między innymi, że faktyczna przyszła odległość planowanej farmy fotowoltaicznej będzie przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego mającego na celu uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji. Należy dodać, że w punkcie 6 decyzji Wójta Gminy [...] z [...] kwietnia 2025 r. wskazano wymagania dotyczące zapewnienia ochrony interesów osób trzecich. Zważyć również trzeba, że z reguły każda inwestycja ma wpływ na sąsiednie nieruchomości, a konstytucyjna ochrona własności obejmuje również ochronę swobody zabudowy nieruchomości. W związku z tym mające zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, omówione wyżej regulacje zawarte w u.p.z.p. odnoszące się do relacji prawa zabudowy nieruchomości i prawa do korzystania z nieruchomości sąsiednich, nie pozostają w sprzeczności z wyrażoną w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP zasadą ochrony własności. Podsumowując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa materialnego czy procesowego, które powodowałoby konieczność wyeliminowania decyzji z obrotu prawnego. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargi.