II SA/Go 490/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi J. O. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., znak: [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej J. O. kwotę [...] ([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2024 r. nr [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej jako - kpa), art. 93 ust. 2a. 3, 4, 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, dalej jako - u.g.n.) po rozpoznaniu zażalenia J. O. na postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...].03.2024 r.. znak [...] opiniujące pozytywnie proponowany podział nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], oznaczonej numerem ewidencyjnym gruntu [...] z obrębu [...] o pow. 0,9010 ha, stanowiącej własność J. O., polegający na wydzieleniu działek nr: [...] o pow. 0.7010 ha oraz [...] o pow. 0.2000 ha w sposób pokazany na mapie ze wstępnym projektem podziału nieruchomości stanowiącej załącznik do postanowienia, Samorządowe Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że wnioskiem z dnia [...].10.2023 r. (uzupełnionym dnia: [...].02.2024 r.) J. O. wystąpił o wstępne zaopiniowanie projektu podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. 0,9010 ha, polegający na wydzieleniu działek nr [...] o pow. 0.7010 ha oraz nr [...] o pow. 0,2000 ha, w sposób pokazany na załączonej do wniosku mapie ze wstępnym projektem podziału nieruchomości. Postanowieniem nr [...] z dnia [...].12.2023 r. Wójt Gminy [...] pozytywnie zaopiniował proponowany podział nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem nr [...] z dnia [...].02.2024 r. uchyliło w całości powyższe postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Na wezwanie organu wnioskodawca uzupełnił wniosek o uproszczony wypis z rejestru gruntów Starosty [...] dotyczący działek nr [...] i [...] obrębu [...], gmina [...]. Organ ustalił, że teren planowanego podziału położony jest poza obszarem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazanym na wstępie postanowieniem z dnia z dnia [...].03.2024 r.. znak [...] Wójt Gminy [...] zaopiniował pozytywnie proponowany podział nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], oznaczonej numerem ewidencyjnym gruntu [...] z obrębu [...] o pow. 0,9010 ha, stanowiącej własność J. O.. Organ pierwszej instancji wskazał, że w wyniku planowanego podziału zostaną wydzielone działki nr: [...] o pow. 0,7010 ha – zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi, z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej nr [...] - działka ewid. nr [...] obręb [...], [...] o pow. 0.2000 ha - przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, objętej księgą wieczystą nr [...], stanowiącej działkę ewid. nr [...] obręb [...]. z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej nr [...]. W myśl art. 93 ust. 2a u.g.n. wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0.3000 ha jest dopuszczalne pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości. Zgodnie z art. 93 ust. 4 u.g.n. oraz § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004r. Nr 268 poz. 2663) należało wydać postanowienie opiniujące pozytywnie projekt podziału. Załącznikiem do postanowienia jest mapa w skali 1:500 z zaznaczonym wstępnym projektem podziału nieruchomości. Od powyższego postanowienia Wójta Gminy [...] J. O. wniósł zażalenie. W uzasadnieniu zażalenia strona podała, że z pisma Kierownika Wojewódzkiej Inspekcji Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego wynika, iż korekta wykazała, że część dobudowanej werandy znajduje się na działce skarżącego. Kolegium przedstawiło stan prawny sprawy i wskazało, że zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n.. podziału nieruchomości można dokonać. jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. W myśl art. 93 ust. 2 u.g.n., zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95 (art. 93 ust. 2a u.g.n.). Stosownie do art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.). Zgodnie z przepisami art. 94 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe prowadzi do wniosku, że co do zasady podział nieruchomości rolnej jest dopuszczalny tylko wtedy gdy w jego wyniku powstanie działka gruntu o powierzchni większej niż 0,3000 ha. Jednocześnie w art. 93 ust. 2a u.g.n. zostały wymienione przypadki warunkujące dopuszczalność podziału gruntu rolnego na działki mniejsze niż 0,3000 ha. Reasumując, możliwe jest dokonanie geodezyjnego podziału nieruchomości rolnej także, w sytuacji, gdy w jego wyniku powstanie działka o powierzchni mniejszej niż 0.3000 ha - ale pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że w wyniku planowanego podziału zostaną wydzielone działki: [...] o pow. 0.7019 ha - zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi, z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej nr [...] oraz działka [...] o pow. 0,2000 ha - przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, objętej księgą wieczystą nr [...], stanowiąca działkę ewid. nr [...] obręb [...]. z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej nr [...]. W tym stanie sprawy, zdaniem Kolegium, zasadnie organ I instancji zaopiniował pozytywnie proponowany podział nieruchomości objętej oznaczonej numerem ewidencyjnym gruntu [...] stanowiącej własność J. O., bowiem spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n. Odnosząc się do zarzutów zażalenia Kolegium stwierdziło, że nie zasługują one na uwzględnienie. Przede wszystkim skarżący zakwestionował postanowienie pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału działki, ponadto w uzasadnieniu zażalenia skarżący nie sprecyzował stanowiska i poprzestał na przedstawieniu zarzutów nie mających znaczenia w niniejszym postępowaniu. Na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] J. O. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Skarżący podniósł, że część dobudowanej werandy budynku mieszkalnego posadowionego się sąsiedniej działce znajduje się na jego nieruchomości. Skarżący stwierdził, że dokonano zaboru jego gruntów, wskazał że spotykają go przykre sytuacje ze strony sąsiadów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Na podstawie art. 119 pkt 3 w z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako - p.p.s.a.) sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Podstawę prawa materialnego zaskarżonego orzeczenia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Zgodnie a art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. W myśl art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5). Art. 94 ust. 1 stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać: jeżeli:1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem Sądu przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 są w szczególności przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DZ. U. 2025 poz. 418) oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DZ.U. 2022 poz. 1225) Pogląd taki prezentowany jest w orzecznictwie sadów administracyjnych oraz doktrynie (por. wyrok NSA z dnia 14 listopada 2006 r. sygn. akt 1333/05, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 czerwca 2014 sygn. akt II SA/Gd 124/14, WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r. sygn.. akt III SA/Po 817/07). Pojęcie "przepisy odrębne" użyte w art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. nie oznacza konkretnego, normatywnie określonego katalogu. Są to bowiem te same przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które stanowią podstawę do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Brak tych dokumentów skutkuje koniecznością dokonywania oceny dopuszczalności podziału nieruchomości w świetle tych przepisów, które będą adekwatne do sposobu zagospodarowania, na jaki wskaże właściciel wnioskujący o podział. Ocenie należy poddać możliwość zagospodarowania proponowanych do wydzielenia działek gruntu na cel zamierzony przez wnioskodawcę podziału, aby uniknąć sytuacji, w której po zatwierdzeniu podziału i zbyciu wydzielonych działek gruntu na odrębną własność okaże się, iż położenie i konfiguracja tych działek uniemożliwia ich zagospodarowanie przez nabywcę na cel, którym kierował się przy nabyciu tej działki gruntu. Pomimo więc braku planu miejscowego dokonywanie podziału nieruchomości powinno służyć wydzielaniu tylko takich działek gruntu, które będą mogły być zagospodarowane kontekście przepisów obowiązującego prawa (tak Wolanin, (w) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 2 wyd., art. 94 str. 567- 570). Przepisami odrębnymi w rozumieniu komentowanego przepisu są te przepisy, z których wynikają szczególny sposób zagospodarowania nieruchomości i ograniczenia w korzystaniu z nich, np. przepisy z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz prawa budowlanego (tak Ewa Bończak-Kucharczyk, LEX Komentarz do art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami) Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2011 r., II OSK 1333/05) wyjaśnił, że kwestie dotyczące skutków wydzielenia nowych działek powinny zostać uwzględnione na etapie podziału nieruchomości, aby nie wystąpiła sprzeczność z przepisami określającymi warunki techniczne. Należy zwrócić również uwagę na pogląd odmienny wyrażony przez WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 12 czerwca 2008 r. w sprawie II SA/Wr 111/08 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyrokach z dnia 24 lutego 2010 r. II SA/Kr 1802/09 oraz z dnia 23 lipca 2010 r. II SA/Kr 630/10, które to uznały, że przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n., nie są przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stanowiska tego Sąd rozpoznający niniejszą sprawę nie podziela. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę przepisy w.w. rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określają sposób prawidłowego zagospodarowania działki budowlanej. Podział nieruchomości zabudowanej powinien uwzględniać warunki wynikające z § 12 rozporządzenia, który to przepis dotyczy usytuowania budynku względem granicy z działką sąsiednią. Wskazać należy, że w badanej sprawie nie przeprowadzono analizy wnioskowanego podziału działki nr ewid. [...], która jest działką zabudowaną, pod względem zgodności z § 12 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002.r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto również zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na poczynienie ustaleń w zakresie odległości zabudowań znajdujących się na wydzielonej działce nr [...] od granicy z działką nr ewid. [...]. Zwrócić trzeba również uwagę, że powołując się na art. 93 ust. 2a u.g.n. i uzasadniając planowany podział działki nr ewid. [...] powiększeniem sąsiedniej działki nr ewid. [...] organ nie wyjaśnił statusu prawnego działki nr ewid. [...], a zatem w sprawie nie ustalono kto jest właścicielem tej nieruchomości, czy jest to nieruchomość zabudowana, jaka jest jej powierzchnia, a ponadto - czy zachodzą przesłanki do przyjęcia, że wydzielona działka nr [...] zostanie przeznaczona na powiększenie działki nr [...], tak jak tego wymaga powołany powyżej przepis. Akta sprawy, w obecnym stanie, nie dają podstaw do przyjęcia, że wydzielona działka nr [...] o powierzchni 0,2000 ha zostanie przeznaczona na powiększenie działki nr [...]. W świetle przedstawionych okoliczności Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem art. 7 oraz 77 § 1 kpa. W sprawie konieczne jest wyjaśnienie wskazanych powyżej okoliczności stanu faktycznego sprawy, które mają istotne znaczenie dla końcowego jej rozstrzygnięcia. Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 134 p.p.s.a. decyzje organów obydwu instancji zostały uchylone. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.