II SA/Ke 176/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 czerwca 2016r. sprawy ze skarg [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2015 w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargi. Decyzją z dnia 16 grudnia 2015r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania E. H. oraz K. H. i K. H., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia 16 września 2015r. znak: [...], wydaną w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia 16 września 2015r.Wójt Gminy K.: 1) ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. o powierzchni 0,45 ha, oznaczonej numerem 172/1, obręb 20, dla której Sąd Rejonowy we W. prowadzi księgę wieczystą nr [...], wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej: - E. H. - w kwocie 487,00zł; - K. H.- w kwocie 487,00zł; - K. H. - w kwocie 487,00zł oraz 2) orzekł, że ustaloną w punkcie 1 opłatę współwłaściciele obowiązani są wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Gminy K., wskazany w decyzji, 3) do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła E. H., działająca w imieniu własnym oraz K. H. i K. H., zarzucając, że w sprawie nie zostały spełnione jednocześnie wszystkie warunki ustawowe konieczne do ustalenia opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, utrzymując w mocy zakwestionowaną decyzję organu I-szej instancji, wskazało, że postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015r. poz. 1774). W myśl art. 4 pkt 11 przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Art. 144 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. W myśl zaś art. 143 ust. 2 ustawy przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Zgodnie zaś z treścią art. 145 ust. 1 i 2 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Opłata adiacencka jest zatem wyrazem partycypowania właścicieli nieruchomości w kosztach budowy tych urządzeń i ma charakter obligatoryjny (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 14 stycznia 2003r. sygn. akt I SA 2293/02), z którego Gmina nie ma prawa zrezygnować. Zgodnie z przepisami art. 146 ust. 1, 1 a, 2 i 3 ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przewidziane przepisem art. 146 ust. 1 ustawy ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej zależy zatem, od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Do powstania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej nie wystarczy zatem wybudowanie urządzeń technicznych z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Dopiero wzrost wartości nieruchomości na skutek ww. działań powoduje, że gmina może zrealizować swoje uprawnienie do naliczenia i pobrania opłaty adiacenckiej. O tym, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej przesądza opinia rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia i po jego wybudowaniu. Zgodnie z § 1 uchwały Rady Gminy K. z dnia 2 grudnia 2011r. Nr X/44/2011 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej ( Dz. U. Woj. Św. z 2012r. poz. 151), ustalona została stawka procentowa, opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, z ograniczeniem do inwestycji w zakresie wodociągów i kanalizacji sanitarnej, w wysokości 30 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Na terenie miejscowości P. Gmina K. zrealizowała kanalizację, część sieci, na podstawie pozwolenia na budowę Starosty z dnia 9 lutego 2004r. oraz pozostałą część, w oparciu o pozwolenie na budowę z dnia 26 października 2012r. Część instalacji (I etap budowy) wybudowana w 2004r. przebiega na działce nr 206, wzdłuż nieruchomości nr 172/1, stanowiącej współwłasność E., K. i K. H.. Pozostała instalacja wykonana została w znacznej odległości od ww. nieruchomości nr 172/1, na podstawie odrębnej decyzji nr [...] Starosty z dnia 26 października 2012r. znak: [...], którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz sieci wodociągowej, przewidzianych do realizacji na działkach nr: 189, 222, 212/4, 212/7, 213/1, 213/2, 213/6, 214/1, 216, 218/1, 220/1, 220/3, 221/1, 221/2, 210/2, 195, 206, 279 położonych w m. P., gm. K.. Wówczas wykonano pozostałą część sieci kanalizacyjnej, w tym także fragment sieci położonej na działce nr 206, prostopadle linią prostą wynoszącą ok. 3 m do granic działki nr 172/1. Okoliczność ta znajduje oparcie także w załączniku graficznym decyzji o pozwoleniu na budowę. Analizując zakres inwestycji określony w pozwoleniu z dnia 26 października 2012r. organ stwierdził, że obejmuje on fragment sieci kanalizacyjnej doprowadzonej do działki nr 172/1. Organ podkreślił, że w dniu 26 października 2012r. Starosta wydając decyzję nr 20/2012 o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę sieci kanalizacyjnej w P. dla inwestora Gminy K. udzielił także pozwolenia na budowę fragmentu sieci kanalizacyjnej na działce 206, na wysokości działki nr 172/1, do jej granic. Nie ma zatem racji strona zarzucając w odwołaniu, iż wprawdzie przedmiotowy odcinek kanalizacji został faktycznie wykonany, ale bezprawnie. Organ wskazał, że w aktach sprawy znajduje się mapa zasadnicza z geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą sieci kanalizacyjnej i wodociągowej podpisana i wpisana do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z dnia 25 lipca 2013r., która dowodzi, że sieć kanalizacyjna została doprowadzona do granicy nieruchomości i działka nr 172/1, położona w P. ma stworzone warunki do podłączenia do mediów - wodociągu i kanalizacji. Nadto z protokołu końcowego odbioru robót, spisanego w K. w dniu 11 października 2013r., w sprawie odbioru robót tj. sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami do posesji dla m. P., wykonanej przez Komunalny Usługowy Zakład Gospodarczy w K. w obiekcie P., gm. K., wynika, że przedmiotowe roboty rozpoczęte zostały w dniu 3 grudnia 2012r., a zakończone zostały w dniu 10 października 2013r. Organ podkreślił, że zawiadomieniem z dnia 15 października 2013r.(data wpływu) Wójt Gminy K. zgłosił zakończenie budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Zdaniem organu, zgromadzony w sprawie materiał dokumentuje, w sposób wystarczający, że zostały stworzone warunki podłączenia nieruchomości, stanowiącej współwłasność E. H., K. H. i K. H., do wybudowanej sieci kanalizacyjnej. W niniejszej sprawie obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstał na skutek wybudowania urządzeń technicznych z udziałem jednostek samorządu terytorialnego oraz udokumentowania wzrostu wartości wskazanych nieruchomości na skutek realizacji ww. inwestycji. W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2013r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, uzupełniony w dniu 20 października 2014r. wykazujący wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej tj. konkretnie sieci kanalizacji sanitarnej. Zgodnie z jego treścią, przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa tj. działka o nr ewidencyjnym 172/1, położona we wsi P., w gminie K., o powierzchni ogólnej 0,45 ha, będąca współwłasnością E. H. oraz K. H. i K. H.. Wartość nieruchomości przed wykonaniem kanalizacji rzeczoznawca określił na kwotę 23.130,00 zł, a po wykonaniu kanalizacji na kwotę 28.000,00 zł. Różnica wartości rynkowej działki gruntu zurbanizowanego przed i po założeniu sieci kanalizacyjnej, stanowiąca podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej, wyniosła 4. 870,00 zł. Wycena wartości działki została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Do analizy porównawczej celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed wykonaniem sieci kanalizacyjnej przyjęte zostały trzy nieruchomości gruntowe położone we wsiach K., W. i Ł., na których w chwili sprzedaży nie funkcjonowała jeszcze sieć kanalizacyjna. Również do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej już po wykonaniu sieci kanalizacyjnej rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości gruntowe, położone we wsiach S. i K., a więc wsiach, w których została założona sieć kanalizacyjna, a odnalezione tam działki zbyte na wolnym rynku w okresie ostatnich kilkudziesięciu miesięcy, po wykonaniu w tych wsiach kanalizacji. W ocenie Kolegium, przedłożony operat nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym, jak też merytorycznym i stanowi dowód na to, że wartość nieruchomości nr 172/1, na skutek inwestycji tj. budowy sieci kanalizacji gminnej, zrealizowanej przez Gminę K., wzrosła. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został określony w operacie na kwotę 4.870,00 zł. Tym samym 30 % wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa § 1 cyt. uchwały Rady Gminy K. z dnia 2 grudnia 2011r. Nr X/44/2011, odpowiada kwocie 1.461,00 zł i stanowi opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obciążającą E. H., K. H. i K. H.. Zaskarżona decyzja została wydana przed upływem 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Ponadto w dniu stworzenia warunków obowiązywała uchwała rady gminy o której mowa w art. 146 ust. 2 cyt. ustawy, tj. uchwała w przedmiocie określenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło m.in., że nie ma racji strona skarżąca wnosząc o przeprowadzenie dowodu na okoliczność wykonania przykanalika na jej działce. Wykonanie przedmiotowego odcinka kanalizacji potwierdził organ I – szej instancji w uzasadnieniu badanej decyzji. Strona sama potwierdziła w odwołaniu, że fragment kanalizacji na wysokości działki nr 172/1 został faktycznie wykonany. W tych okolicznościach nie ma uzasadnionej potrzeby przeprowadzenia dowodu na okoliczność potwierdzenia wykonania przykanalika. Z akt sprawy, w tym z przedłożonej przez organ I instancji dokumentacji technicznej wynika, w sposób jednoznaczny, że w 2013r. został wykonany odcinek kanalizacji na wysokości działki nr 172/1. Organ wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej nie zależy od wykonania przyłączenia działki do sieci kanalizacji. Przepisy ustawy wprost wskazują, że przesłanką nałożenia takiej opłaty jest samo stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie zaś z przepisami art. 5 ust.1 pkt. 2 ustawy z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych; przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wnieśli E. H., K. H. oraz K. H., zarzucając decyzji organu odwoławczego naruszenie: - art. 6 K.p.a. przez naruszenie zasady legalności działania, - art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. przez zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności stanu faktycznego, - art. 8 K.p.a. "przez prowadzenie przez organ wyższego stopnia postępowania niestarannie i niezgodnie z przepisami prawa, nastąpił brak prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa", - art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie oceny materiału dowodowego obiektywnie i rzetelnie oraz stwierdzenie jego udowodnienia, - art. 78 § 1 K.p.a. poprzez brak obiektywizmu do stron, zostało zaniechane przeprowadzenie dowodu mające znaczenie dla sprawy, - art. 81 K.p.a. przez świadome zaniechanie faktu, że nie wszystkie okoliczności faktyczne zostały udowodnione, gdyż nie zostały stronie udostępnione, - art. 77 w zw. z art. 7 i art. 8 i art. 9 K.p.a. przez zaniechanie czynności zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego, - art. 128 K.p.a., - art. 136 K.p.a. W uzasadnieniu skarg skarżący podnieśli, że działka nr 172/1 jest użytkiem rolnym, o czym świadczą liczne dowody zgromadzone w sprawie. W związku z powyższym, nie mają w sprawie zastosowania przepisy o opłacie adiacenckiej. Skarżący zarzucili sprzeczność decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z decyzją o warunkach zabudowy, z której wynika, że działka nr 172/1 ma warunki do podłączenia do infrastruktury technicznej m.in. kanalizacji sanitarnej, a ponadto posiada zapis, że jest przeznaczona na cele rolne zgodnie z danymi w ewidencji gruntów. Nadto skarżący zarzucili, że Kolegium nie dokonało oceny operatu szacunkowego, który - w ich ocenie - został sporządzony nieprawidłowo. Podkreślili, że rzeczoznawca zbierał dowody przed wszczęciem postępowania w sprawie. Zdaniem skarżących, rzeczoznawca "zbierał dowody nielegalnie, więc nie mają żadnej mocy dowodowej (...)". Zlecenie dostał dopiero po wszczęciu postępowania. Rzeczoznawca przy sporządzeniu operatu nie zastosował wytycznych z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż: zmienił przeznaczenie nieruchomości wbrew zapisowi w rejestrze gruntów, "świadomie wprowadził w błąd, że zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa to to samo - zaprzeczył rozporządzeniu o ewidencji gruntów i budynków", zlekceważył ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych (...). W dalszej części uzasadnienia skarg skarżący zakwestionowali prawidłowość postępowania prowadzonego przez Kolegium. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargi nie są zasadne. Zgodnie z art. 1, art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016r. poz. 718), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania jeżeli miało lub mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa). Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja nakładająca na skarżących, jako współwłaścieli działki oznaczonej w ewid. nr 172/1, o pow. 0,45 ha położonej w P., gmina K., obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej. Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy art. 143-148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 782), zwanej dalej u.g.n. Ustawową definicję "opłaty adiacenckiej" zawiera art. 4 pkt 11 u.g.n. stanowiąc, że należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. W art. 144 ust. 1 u.g.n. ustalono regułę, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 143 ust.1 u.g.n. przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio". Z kolei stosownie do art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Zgodnie zaś z art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Zgodnie z art. 146 ust. 1 - 3 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Treść powołanych przepisów określa zatem przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, którymi są: stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej, wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową tego urządzenia, zachowanie dla wydania decyzji ustalającej terminu trzyletniego (który należy liczyć od dnia stworzenia warunków), obowiązywania w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową. W orzecznictwie podkreśla się, że opłata adiacencka jest wyrazem partycypowania właścicieli nieruchomości w kosztach budowy tych urządzeń i ma charakter obligatoryjny, z którego Gmina nie ma prawa zrezygnować (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 14 stycznia 2003r., sygn. akt I SA 2293/02). O ile zatem zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciel nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji), niezależnie od tego, czy skorzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 października 2015r., sygn. akt II SA/Gd 379/15). Zdaniem Sądu, w sprawie niniejszej organy prawidłowo ustaliły, że doszło do wybudowania gminnej sieci kanalizacyjnej i stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości ozn. nr 172/1 do tej sieci, które wpłynęło na wzrost wartości działki skarżących. Jedynie dla porządku wskazać należy, że z mocy art. 133 Ppsa Sąd orzeka na podstawie akt administracyjnych przedłożonych przez organ, nie dokonuje własnych ustaleń faktycznych, a jedynie ocenia czy ustalenia organu zostały poczynione w zgodzie z procedurą administracyjną oraz czy znajdują one potwierdzenie w przedłożonych Sądowi aktach administracyjnych. Wbrew zarzutom skargi, ustalenia faktyczne poczynione przez organ znajdują potwierdzenie w materiale dowodowym, a materiał ten został oceniony z zachowaniem reguł wynikających z art. 80 K.p.a. W związku z powyższym, ustalony przez organ stan faktyczny Sąd uznaje za własny. Z akt sprawy niniejszej wynika, że Gmina K. na terenie P. zrealizowała część sieci kanalizacyjnej, na podstawie pozwolenia na budowę Starosty z dnia 9 lutego 2004r. oraz pozostałą część na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 26 października 2012r. (k.1-2 i 14-17 akt adm.). Część instalacji (I etap budowy) wybudowana w 2004r. przebiega na działce nr 206, wzdłuż nieruchomości nr 172/1, stanowiącej współwłasność skarżących. Pozostała instalacja wykonana została w znacznej odległości od działki nr 172/1, na podstawie odrębnej decyzji nr [...] Starosty z dnia 26 października 2012r. Rozstrzygnięciem tym zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz sieci wodociągowej, przewidzianych do realizacji na działkach nr: 189, 222, 212/4, 212/7, 213/1, 213/2, 213/6, 214/1, 216, 218/1, 220/1, 220/3, 221/1, 221/2, 210/2, 195, 206, 279 położonych w P., gmina K. (k.14-17 akt adm.). Wykonano wówczas pozostałą część sieci kanalizacyjnej, w tym także fragment sieci położonej na działce nr 206, prostopadle linią prostą wynoszącą ok. 3 m do granic działki nr 172/1, co potwierdza załącznik graficzny do decyzji o pozwoleniu na budowę ( k.14-15 akt adm.). W świetle powyższego trafnie organ wskazuje, że Starosta wydając decyzję nr 20/201 dniu 26 października 2012r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę sieci kanalizacyjnej w P. dla inwestora Gminy K. udzielił także pozwolenia na budowę fragmentu sieci kanalizacyjnej na działce 206, na wysokości działki nr 172/1, do jej granic. Słusznie również organ argumentuje, że mapa zasadnicza z geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą sieci kanalizacyjnej i wodociągowej podpisana i przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z dnia 25 lipca 2013r.dowodzi, że sieć kanalizacyjna została doprowadzona do granicy nieruchomości, a w konsekwencji działka nr 172/1 ma stworzone warunki do podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (k.19-20 akt adm.). Z kolei z protokołu końcowego odbioru robót z dnia 11 października 2013r. wynika, że roboty zostały rozpoczęte w dniu 3 grudnia 2012r., a zakończone w dniu 10 października 2013r. (k.27 akt adm.). Wójt Gminy K. zgłosił zakończenie robót budowlanych do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 15 października 2013r. (data wpływu do organu), co potwierdza zawiadomienie z 15 października 2013r. ( k.28 akt adm.). Ponieważ u.g.n. nie zawiera definicji pojęcia "stworzenia warunków do podłączenia", ustalenia w tym zakresie należy poczynić, zgodnie z art. 148b ust. 1 u.g.n., na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego tymi odrębnymi przepisami są regulacje zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane oraz ustawie z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Jak wskazuje się w orzecznictwie, dla urządzeń kanalizacji sanitarnej datą stworzenia warunków podłączenia do urządzeń kanalizacyjnych będzie data zgłoszenia do użytkowania takiego urządzenia (art. 54 ustawy Prawo budowlane), co wynika również z treści przepisu art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 19 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 1155/13, LEX nr 1443694 oraz powołany wyżej wyrok WSA w Gdańsku). Zdaniem Sądu nie ma w związku z tym podstaw do kwestionowania okoliczności, że zaistniały warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, a w związku z tym podnoszone w tym zakresie zarzuty skarg uznać należy za nieuzasadnione. Za niezasadne należy uznać również pozostałe zarzuty skarg. Co do zarzutu dotyczącego wadliwości operatu szacunkowego należy wskazać, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzenia infrastruktury technicznej. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że jak każdy dowód w sprawie operat szacunkowy podlega ocenie przez organ, z zastosowaniem reguł wyrażonych w art. 80 K.p.a. W wyroku z dnia 21 października 2014r., sygn. akt I OSK 345/13 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że operat szacunkowy jest specyficznym dowodem zawierającym wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związanym z techniką wyceny. Zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania, czy zawiera on wyjaśnienie dlaczego takie a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właścicieli nieruchomości co do wartości nieruchomości. Z kolei w wyroku z dnia 6 sierpnia 2015r.,sygn.akt I OSK 2751/13 Sąd ten wskazał, że operat ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., tak więc podlega ocenie jak każdy środek dowodowy, jednak poza zagadnieniami należącymi do wiadomości specjalnych, gdyż tej materii organ nie bada. Zatem tylko wówczas, gdyby istotne okoliczności mające wpływ na wysokość szacunku zostały przedstawione w opinii w sposób uniemożliwiający dokonanie oceny operatu, czy w sposób odbiegający od wymogów prawnych, jawnie sprzeczne z faktami, były nielogiczne czy niezgodne z zasadami doświadczenia, można byłoby jego wnioski podważyć. Stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaprezentowane w tych orzeczeniach, skład orzekający podziela. Jak wynika z operatu szacunkowego z dnia 12 listopada 2013r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (k.33-54 akt adm.), uzupełnionego w dniu 20 października 2014r.(k. 91 akt adm.) biegły wykazuje wzrost wartości nieruchomości skarżących na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej tj. sieci kanalizacji sanitarnej. Z operaty wynika, że wartość nieruchomości przed wykonaniem kanalizacji rzeczoznawca określił na kwotę 23.130,00 zł, a po wykonaniu kanalizacji na kwotę 28.000,00 zł. Różnica wartości rynkowej działki gruntu zurbanizowanego przed i po założeniu sieci kanalizacyjnej, stanowiąca podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej, wyniosła zatem 4. 870,00 zł. Lektura operatu szacunkowego dowodzi, że wycena wartości działki została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Do analizy porównawczej celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed wykonaniem sieci kanalizacyjnej przyjęte zostały trzy nieruchomości gruntowe położone we wsiach K., W. i Ł., na których w chwili sprzedaży nie funkcjonowała jeszcze sieć kanalizacyjna. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej już po wykonaniu sieci kanalizacyjnej rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości gruntowe, położone we wsiach S. i K., a więc miejscowościach, w których została założona sieć kanalizacyjna, a działki zbyte na wolnym rynku w okresie ostatnich kilkudziesięciu miesięcy, po wykonaniu w tych miejscowościach kanalizacji (k. 46-47 akt adm.). Kolegium dokonało oceny tego operatu z zastosowaniem reguł wyrażonych w art. 80 K.p.a., czemu dało wyraz w uzasadnieniu decyzji. W tym miejscu wskazać trzeba, że zarzuty skarg dot. zbierania przez rzeczoznawcę dowodów przed wszczęciem postępowania w sprawie nie mogły odnieść zamierzonego skutku. W orzecznictwie wskazuje się, że sporządzenie operatu szacunkowego (w całości) przed formalnym wszczęciem postępowania jest uzasadnione względami ekonomiki procesowej. Gdyby bowiem ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania w sprawie. Przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wymagają w toku wyceny udziału właścicieli szacowanych nieruchomości, czy też innych osób posiadających interes prawny. Opinia rzeczoznawcy sporządzana jest przez niego samodzielnie, zasadniczo na podstawie posiadanych dokumentów urzędowych, ewidencji i innych rejestrów oraz wizji lokalnej (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 lipca 2009r., sygn. akt II SA/Ol 581/09, wyrok NSA z dnia 5 lutego 2014r., sygn. akt I OSK 948/12). Odnosząc się do zarzutu, że działka nr 172/1 jest użytkiem rolnym, a w związku z tym nie mają w sprawie zastosowania przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej, Sąd stwierdza, że nie jest on zasadny. Jak wynika z art. 143 ust. 1 u.g.n. z zakresu przedmiotowego objętego Rozdziałem 7 wyłączone są nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 u.g.n., który stosuje się odpowiednio stanowi, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli działka figuruje w rejestrze ewidencji gruntów jako użytek rolny lub leśny lecz zostały dla niej ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie stanowi ona nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne i leśne w rozumieniu art. 92 ust. 2 u.g.n., co oznacza, że nie znajduje też zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 143 ust. 1 in fine (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Po 272/14). W rozpoznawanej sprawie pozostaje niesporne, że dla działki skarżących nr 172/1, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków symbolem Br i R ostateczną decyzją z dnia 23 maja 2012r. Wójt Gminy K., na wniosek skarżących, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr 172/1 (k.151a akt adm.). Z części tekstowej wynika, że inwestycja dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a nie zagrodowej. Na mapie stanowiącej załącznik do decyzji, teren działki oznaczono symbolem B - tereny mieszkaniowe, a pozostałą część działki niezabudowanej oznaczono symbolem Bp. W Analizie Urbanistyczno – Architektonicznej podano, że w sąsiedztwie nieruchomości znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej oraz zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. W związku z powyższym, słusznie organ wskazuje w odpowiedzi na skargi, że ustalenia te pozwalają na zastosowanie przepisów o opłacie adiacenckiej, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości ustalone zostały warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (teren mieszkaniowy). Trafnie również organ podnosi, że dla ustalenia warunków zabudowy wymagane jest, stosowanie do art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym m.in. aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla projektowanego zamierzenia budowlanego. W tych okolicznościach brak jest podstaw do stwierdzenia sprzeczności w ustaleniach decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o opłacie adiacenckiej. Reasumując, skoro dla działki nr 172/1 wydane zostały warunki zabudowy na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nadto decyzja ta nie dotyczyła zabudowy zagrodowej, nie znajduje zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 143 ust. 1 in fine u.g.n. Skoro podniesione w skargach zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy Ppsa.