II SA/Łd 153/25

Dnia 16 maja 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Asesor WSA Marcin Olejniczak, , Protokolant Starszy asystent sędziego Marcelina Niewiadomska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2025 roku sprawy ze skargi K. Ł. i D. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 24 grudnia 2024 roku znak: SKO.4120.242,243.24 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Zduńska Wola z dnia 16 kwietnia 2024 roku, znak: GP.6730.16.2023.KB, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu solidarnie na rzecz skarżących K. Ł. i D. Ł. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. MR II SA/Łd 153/25 Uzasadnienie Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga K. Ł. i D. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z 24 grudnia 2024 r. (znak: SKO.4120.242,243.24) utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Zduńska Wola z 16 kwietnia 2024 r. (znak: GP.6730.16.2023.KB), ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 - 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130, ze zm.) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Z akt sprawy wynika, że 22 marca 2023 r. B. M. wystąpiła do Prezydenta Miasta Zduńska Wola z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr ewid. [...], obręb [...], gm. Miasto Z.. Wniosek został zmodyfikowany przez inwestora 28 czerwca 2023 r. Sprawa była już przedmiotem postępowania przed organami administracji obu instancji oraz Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Łodzi. Decyzją z 8 sierpnia 2023 r. organ ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Powyższe rozstrzygnięcie zostało poddane kontroli instancyjnej, w wyniku której Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji (decyzja z 22 września 2023 r.). W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania Prezydent Miasta Zduńska Wola decyzją z 16 kwietnia 2024 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, wskazując na łączne spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu wnieśli K. Ł. i D. Ł. zarzucając: I. obrazę przepisów prawa materialnego, a mianowicie: 1) wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nieprawidłowe zastosowanie regulacji dotyczących ustalania warunków zabudowy i błędne założenie, iż obowiązujące przeznaczenie działki umożliwia ustalenie warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji, która zakłada realizację budynku w bezpośrednim sąsiedztwie granicy z nieruchomością przyległą, podczas gdy istniejący układ przestrzenny działek sąsiadujących ze sobą wyklucza możliwość zmiany obecnej zabudowy, biorąc pod uwagę wysokie ryzyko wpływu na ograniczenie użytkowania nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...]; 2) wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 8 § 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji odstępującej od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym dotyczących warunków zabudowy nieruchomości położonych przy ul. [...] w Z.; 3) naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez zezwolenie na lokalizację planowanego budynku usługowo-mieszkalnego w granicach nieruchomości jedynie na podstawie istniejącej zabudowy w najbliższym otoczeniu działki nr [...], mimo braku podstaw do ustalenia daty po wstania tejże zabudowy oraz braku informacji o wydanych w tym zakresie odpowiednich decyzjach administracyjnych, uwzględniając ówczesny stan faktyczny i prawny. II. obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a mianowicie: 1) wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 § 1, art. 78 § 1 i 2, art. 84 § 1, art. 80 oraz 81 a § 1 k.p.a. szczególnie poprzez: a) brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego na skutek niewystarczającej weryfikacji stanu prawnego i faktycznego, co skutkowało brakiem właściwego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, co zaowocowało wydaniem decyzji bez dokonania odpowiednich ustaleń faktycznych na obszarze nieruchomości; b) oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na materiale niekompletnym, z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów i brakiem rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący, w szczególności poprzez brak ustalenia podstawy prawnej leżącej u zasadności wydania decyzji o pozwoleniu na zabudowę nieruchomości sąsiednich (leżących w promieniu 50 m); c) brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, co doprowadziło Prezydenta Miasta Zduńska Wola, do poczynienia w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i ustaleń faktycznych; d) zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść strony skarżącej, co stanowiło oczywiste naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu strony, a w rezultacie doprowadziło do wydania wadliwej decyzji; e) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie przedstawienia dowodów potwierdzających faktyczne aspekty, które stanowią podstawę decyzji, co uniemożliwia właściwe zapoznanie się z motywami działania organu pierwszej instancji, zrozumienie tych motywów, a w rezultacie ustosunkowanie się do nich w rzeczowy i wyczerpujący sposób. Decyzją z 22 maja 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez K. Ł. i D. Ł. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Prawomocnym wyrokiem z 11 września 2024 r., II SA/Łd 503/24, uchylono zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że organ odwoławczy przytoczył niemal w całości treść analizy urbanistycznej bez dokonania jej merytorycznej oceny czy weryfikacji, natomiast nie zawarł ustosunkowania się do konkretnych zarzutów odwołania, które zresztą zostały następnie powielone jako zarzuty w skardze. Powyższe uzasadnienie - w ocenie sądu - jako ogólnikowe i lakoniczne nie spełniło wymogów art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 i nie pozwala na przyjęcie, iż organ odwoławczy zrealizował wynikającą z art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, to jest, że na skutek wniesionego odwołania ponownie rozpatrzył sprawę w jej całokształcie, z jednoczesnym rozważeniem zarzutów podniesionych w odwołaniu, do których organ odwoławczy winien odnieść się w sposób szczegółowy. W wyniku ponownego rozpatrzenia powyżej opisanego odwołania wspomnianą na wstępie decyzją Kolegium utrzymało w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że działka nr ewid. [...] stanowiąca teren inwestycji przylega do drogi wewnętrznej - działki nr ewid. [...] skomunikowanej z drogą publiczną-gminną (ul. [...]) na odcinku ok 12,5 m. Organ lokalizacyjny dokonując analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalił, że trzykrotna szerokość frontu działki objętej planowaną inwestycją wynosi 37,5 m (12,5 m x 3), co przesądziło o tym, iż minimalny promień obszaru analizowanego winien wynosić 50 m wokół terenu inwestycji. Tak wyznaczony obszar jest wystarczający do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Autor analizy przeanalizował wszystkie budynki zlokalizowane na poszczególnych działkach ewidencyjnych. Analizę sporządzono na aktualnej kopii mapy zasadniczej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:1000. Na analizowanym terenie stwierdzono występowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w tym budynki mieszkalno-usługowe, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy usługowej, w tym budynki oświaty, a także budynki gospodarcze, garażowe i gospodarczo-garażowe oraz obiekty infrastruktury technicznej. Ponadto w granicach terenu analizy zlokalizowane są tereny elektroenergetyki oraz grunty niezabudowane. Planowana inwestycja obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, wobec czego należy uznać, że dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie warunków zabudowy. Do analizy w zakresie gabarytów budynków organ pierwszej instancji przyjął wszystkie budynki znajdujące się w zakreślonym obszarze. Przy ustalaniu warunków zabudowy nie pominięto faktu, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie bliźniaczej, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, czy też budynki gospodarcze, garażowe i budynki gospodarczo - garażowe różnią się względem siebie, co do parametrów i cech zabudowy. Te odmienności były brane pod uwagę przez organ lokalizacyjny przy ocenie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wymagania dla planowanej inwestycji ustalono w następujący sposób: - na analizowanym terenie linia zabudowy jest nieregularna. Historycznie linia zabudowy wzdłuż ul. [...] kształtowała się bez pośrednio przy linii rozgraniczającej ww. drogę, wobec czego przyjęto przebieg obowiązującej linii zabudowy od drogi powiatowej ul. [...] w linii rozgraniczającej teren inwestycji z drogą. Od strony drogi wewnętrznej zlokalizowane są głównie budynki gospodarczo-garażowe, które nie tworzą jednolitej linii zabudowy, wobec czego nieprzekraczaną linię zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce sąsiedniej o nr ewid. [...], tj. w odległości 13,5 m od drogi powiatowej ul. [...]; - z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że na obszarze analizowanym wartość w/w wskaźnika dla całego obszaru analizowanego przyjmuje wartość od 0,16 do 0,50, średnia - 0,32. W obszarze analizowanym powierzchnie działek, jak i powierzchnie istniejącej zabudowy są znacznie zróżnicowane i kształtują się od 77 m² do 12574 m² po wierzchni poszczególnych nieruchomości oraz od 15 m² do 2021 m² powierzchni istniejącej zabudowy. Planowana inwestycja polega na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej o powierzchni nowej zabudowy ok.160 m² przy wnioskowanym wskaźniku zabudowy 0,50, na terenie inwestycji o powierzchni ok. 332 m². Działka o nr ewid. [...] będąca terenem objętym wnioskiem jest pod względem powierzchni jedną z najmniejszych działek występujących w obszarze analizowanym. W bezpośrednim sąsiedztwie działka o nr ewid. [...], mając na uwadze powierzchnię nieruchomości (399 m²) oraz powierzchnię istniejącej zabudowy (199 m²), jest najbardziej zbliżona do terenu objętego planowaną inwestycją. Dla przedmiotowej działki wskaźnik zabudowy wynosi 0,50 i jest to największa wartość występująca w obszarze analizowanym. W związku z powyższym, za maksymalną wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dopuszcza się wartość niewykraczającą poza istniejące wskaźniki występujące w obszarze analizowanym, tj. do 0,50 - zgodnie z wnioskiem inwestora, natomiast za wartość minimalną przyjmuje się średnią wynikającą z obszaru analizowanego, tj. od 0,32. Nie naruszy to ładu przestrzennego w obszarze analizowanym; - z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że szerokość elewacji frontowej budynków waha się od 3,5 m do 35,0 m, co daje średnią ok. 14,0 m. Uwzględniając tolerancję 20% otrzymano parametr o wartości od 11,0 m do 17,0 m. W obszarze analizowanym szerokości elewacji frontowej są znacznie zróżnicowane. Przy wyznaczeniu dla planowanej inwestycji szerokości elewacji frontowej należy przyjąć wartości umożliwiające realizację zamierzenia budowlanego. Wnioskowana maksymalna szerokość elewacji frontowej równa jest istniejącej szerokości frontu terenu inwestycji, tj. ok. 12,6 m, natomiast minimalna szerokość elewacji frontowej, tj. od 8,0 m, uwzględnia ewentualne odległości budynku od granicy działki zgodnie z treścią wniosku oraz z załączonym wstępnym zagospodarowaniem terenu. W związku z tym, iż wnioskowane szerokości elewacji frontowej nie wykraczają poza istniejące wartości występujące w obszarze analizowanym, za wartość maksymalną dopuszcza się szerokość zbliżoną do średniej wynikającej z obszaru analizowanego, tj. do 12,6 m, natomiast za wartość minimalną dopuszcza się szerokość elewacji frontowej nieznacznie odbiegającą od minimalnej średniej z obszaru, tj. od 8,0 m - zgodnie z wnioskiem inwestora. Uzasadnionym jest zatem przyjęcie szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy innej niż wynikającej ze średnich wartości. Dopuszczone parametry umożliwią realizację planowanej inwestycji. Nie wpłynie to negatywnie na ład przestrzenny w obszarze analizowanym; - w obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej są znacznie zróżnicowane i przyjmują wartości od 2,0 m do 16,5 m. Wpływ na zróżnicowanie ww. parametrów ma niewątpliwie różnorodność funkcji zabudowy występujących na obszarze analizowanym, gdyż w obszarze znajdują się budynki mieszkalne, mieszkalno-usługowe, gospodarcze, garażowe, gospodarczo-garażowe, usługowe, w tym usługi oświaty oraz obiekty infrastruktury technicznej. Dla planowanej inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, zgodnie z wnioskiem inwestora, wymagana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi od 7,5 m do 10,5 m. W związku z tym, aby wprowadzić do przestrzeni prawidłowo zaprojektowany budynek o określonej funkcji należy utrzymać charakter projektowanej zabudowy przy określaniu gabarytów i formy architektonicznej obiektu. W obszarze analizowanym budynki gospodarcze, garażowe, gospodarczo-garażowe i obiekty infrastruktury technicznej swoimi cechami i parametrami odbiegają od pozostałej zabudowy. Ich wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej kształtuje się od 2,0 m do 3,0 m, a średnia tychże budynków wynosi ok. 2,5 m. Natomiast w obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych, mieszkalno-usługowych i usługowych, których parametry nawiązują do planowanej inwestycji, przyjmują wartości od 3,5 m do 16,5 m. Średnia: ok. 10,5 m. Powyższe jednoznacznie wskazuje, iż uwzględnienie również parametrów budynków gospodarczych, budynków garażowych i budynków garażowo-gospodarczych wpłynie niekorzystnie na kształtowanie się ładu przestrzennego, co w konsekwencji spowoduje wypaczenie kształtu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wobec powyższego, dla planowanej inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, za wartość minimalną przyjmuje się średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynikającą z istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, tj. od 7,5 m - zgodnie z wnioskiem inwestora, natomiast za wartość maksymalną przyjmuje się średnią wynikającą z wysokości budynków mieszkalnych, mieszkalno-usługowych i usługowych występujących w obszarze analizowanym, tj. do 10,5 m – zgodnie z wnioskiem inwestora. Dopuszczone wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie wykraczają poza istniejące wartości występujące w obszarze. Nie wpłynie to negatywnie na ład przestrzenny w obszarze analizowanym; - w obszarze analizowanym budynki o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej znajdujące się w sąsiedztwie terenu inwestycji to budynki o dachu płaskim (od 0° do 10°) i dwuspadowym (30°) o kierunku głównej kalenicy równoległej do frontu terenu. W związku z tym, iż geometria dachu planowanych budynków stanowiących przedmiot wniosku nawiązuje do geometrii dachów budynków występujących w obszarze analizowanym, dla projektowanych budynków przyjęto dach płaski o kącie nachylenia od 0° do 10° lub dach dwuspadowy o kącie nachylenia do 30°; kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu terenu dla dachu dwuspadowego - równoległy, dla dachu płaskiego - nie ustala się. Z uwagi na fakt, iż przyjęto dla planowanej inwestycji dach płaski, nie ustalono dla niego kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu. Nie wpłynie to negatywnie na ład przestrzenny w obszarze analizowanym; - w obszarze analizowanym wysokości kalenicy przyjmują wartości od 2,5 m do 21,5 m - średnia ok. 8,5 m. Dla planowanej inwestycji wymagana wysokość budynków wynosi od 10,0 m do 10,5 m - zgodnie z wnioskiem inwestora. Analogicznie jak przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji, w obszarze analizowanym budynki gospodarcze, garażowe, gospodarczo-garażowe i obiekty infrastruktury technicznej swoimi cechami i parametrami odbiegają od pozostałej zabudowy. Wysokości tych budynków kształtują się od 2,5 m do 6,5 m, a średnia tychże budynków wynosi ok. 3,5 m. Zaś w obszarze analizowanym średnia wysokość budynków mieszkalnych, mieszkalno-usługowych i usługowych, których parametry nawiązują do planowanej inwestycji wynosi ok. 11,5 m. W obszarze analizowanym wysokości kalenicy wykazują znaczne zróżnicowanie. Zatem w celu zachowania ładu przestrzennego na wyznaczonym obszarze analizowanym i kontynuacji funkcji terenu, należy przyjąć parametry utrzymujące charakter projektowanej zabudowy. Wobec powyższego, mając na uwadze również fakt, iż dla planowanej inwestycji przyjęto m.in. dach płaski o maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 10,5 m, za wartość maksymalną dopuszcza się wysokość budynku zbliżoną do średniej wynikającej z wysokości budynków mieszkalnych, mieszkalno-usługowych i usługowych występujących w obszarze analizowanym oraz mieszczącą się w wartościach występujących w obszarze analizowanym, tj. do 10,5 m - zgodnie z wnioskiem inwestora. Za wartość minimalną przyjmuje się natomiast średnią wynikającą z istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, tj. od 8,5 m. Ponadto, analizując dodatkowo parametry budynków o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, czyli funkcji tożsamej z projektowaną inwestycją, w obszarze budynki te przyjmują wartości od 7,5 m do 10,5 m, zatem przyjęte ww. wartości nie wykraczają poza istniejące wysokości budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nie wpłynie to negatywnie na ład przestrzenny w obszarze analizowanym. Obsługa komunikacyjna odbywać się będzie poprzez istniejący zjazd z drogi gminnej ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną - działkę nr ewid. [...], na której ustanowiona jest służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu. Teren inwestycji (działka nr ewid. [...]) wyposażony jest w przyłącze wodociągowe. Zaopatrzenie w energię elektryczną odbywać się będzie poprzez projektowane przyłącze stosownie do oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia dla obiektu budowalnego do sieci dystrybucyjnej nr [...] z 30 maja 2023 r. Ścieki odprowadzane będą w oparciu o projektowane przyłącze do sieci kanalizacji sanitarnej stosownie do opinii gestora sieci znak: [...] z 28 marca 2023 r. Gospodarowanie, gromadzenie i wywóz odpadów komunalnych - zgodnie z Regulaminem utrzymania czystości i porządku na terenie miasta Z.. Zagospodarowanie wód opadowych i roztopowych odbywać się będzie w granicach terenu objętego wnioskiem zgodnie z obowiązującymi przepisami. Stosowane rozwiązania muszą zabezpieczać tereny sąsiednie przed zalewaniem wodami deszczowymi. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej funkcji. Ponadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1326). Na działce nr ewid. [...] występują grunty rolne zabudowane - Br-RIVb. Zatem warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym również został spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, co potwierdzają m.in. przeprowadzone w sprawie uzgodnienia. Teren planowanej inwestycji nie znajduje się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r., poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, ani też w strefie kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, czy strefie bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Reasumując Kolegium stwierdziło, że planowana na działce nr ewid. [...] inwestycja spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z czym możliwe jest ustalenie warunków zabudowy. Następnie Kolegium obszernie odniosło się do zarzutów odwołania, które uznało za nieuzasadnione. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi D. Ł. i K. Ł. zarzucili organowi naruszenie: 1. naruszenie prawa materialnego tj.: - art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe zastosowanie regulacji dotyczących ustalania warunków zabudowy, polegające na błędnym założeniu, iż obowiązujące przeznaczenie działki umożliwia ustalenie warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji, która zakłada realizację budynku w bezpośrednim sąsiedztwie granicy z nieruchomością przyległą, podczas gdy istniejący układ przestrzenny działek sąsiadujących ze sobą wyklucza możliwość zmiany obecnej zabudowy, biorąc pod uwagę wysokie ryzyko wpływu na ograniczenie użytkowania nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], - § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez zezwolenie na lokalizację planowanego budynku mieszkalnego w granicach nieruchomości jedynie na podstawie istniejącej zabudowy w najbliższym otoczeniu działki nr [...], mimo braku podstaw do ustalenia daty powstania tejże zabudowy oraz braku informacji o wydanych w tym zakresie odpowiednich decyzjach administracyjnych, uwzględniając ówczesny stan faktyczny i prawny; 2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. poprzez: - brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego na skutek niewystarczającej weryfikacji stanu prawnego i faktycznego, co skutkowało brakiem właściwego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w niniejszej sprawie i zaowocowało wydaniem decyzji bez dokonania odpowiednich ustaleń faktycznych na obszarze nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich, w szczególności nieprzeanalizowanie wpływu realizacji inwestycji na nieruchomości sąsiednie, w tym na możliwość korzystania z drogi oraz nasłonecznienie działki, - brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, co doprowadziło do utrzymania w mocy decyzji Prezydenta Miasta Zduńska Wola, pomimo poczynienia przez niego całkowicie dowolnych ustaleń faktycznych; - zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść strony skarżącej, co stanowiło oczywiste naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu strony, a w rezultacie doprowadziło do wydania wadliwej decyzji; 3. naruszenie przepisów postępowania mający istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Zduńska Wola z dnia 17 grudnia 2013 r. podczas gdy istniała konieczność jej uchylenia. Wobec postawionych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że organ nie dokonał należytej analizy stanu faktycznego nieruchomości sąsiedniej, co uniemożliwiło właściwe określenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Istotnym elementem jest istniejący budynek na działce nr [...], który znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanego przedsięwzięcia. Odległość między budynkami jest niewielka, co stanowi istotną przeszkodę dla ewentualnej rozbudowy lub nadbudowy budynku inwestora. Ponadto, obecność drogi dojazdowej na teren nieruchomości, o szerokości 2,35 metra, dodatkowo utrudnia możliwość dokonania zmian w planowanej zabudowie. W konsekwencji, planowana inwestycja mogłaby znacząco zakłócić funkcjonowanie nieruchomości sąsiedniej, co stanowi istotne naruszenie zasad ustalonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego też, decyzja organu jest wadliwa i podlega uchyleniu. Zdaniem skarżących, parametry i lokalizacja budynków nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków oraz przepisów przeciwpożarowych, co wynika z przepisów § 13, 60, 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Realizacja planowanej inwestycji doprowadzi do stanu sprzecznego z w/w przepisami, czego jednak organ nie przeanalizował. W ocenie strony w rozważanej sprawie organ administracji nie przeprowadził niezbędnego dowodu dotyczącego przeprowadzenia wizji lokalnej przedmiotowej nieruchomości, co zdaniem stron, miałoby istotne znaczenie dla poprawnego rozstrzygnięcia sprawy, Przeprowadzenie wizji lokalnej pozwoliłoby na ocenę potencjalnego wpływu planowanej inwestycji na tereny sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej oraz umożliwiłoby ustalenie zasadności oraz dopuszczalności wydania decyzji, jak również jej ostatecznego kształtu. Ponadto skarżący podnieśli, że pomimo treści uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 11 września 2024 r., uzasadnienie decyzji organu nie przekonuje wystarczająco skarżących. Pomimo obszerności uzasadnienia treść decyzji jest niezgodna z przepisami, stąd nie może się ostać. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia wyeliminowanie obydwu tych decyzji z obrotu prawnego. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie stała się decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z 24 grudnia 2024 r. (znak: SKO.4120.242,243.24) utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Zduńska Wola z 16 kwietnia 2024 r. (znak: GP.6730.16.2023.KB), ustalającą na wniosek B. M. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr ewid. [...], obręb [...], gm. Miasto Z.. Materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1130) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Należy wskazać, że z dniem 24 września 2023 r. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, została zmieniona na podstawie art. 1 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie których innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688). Zgodnie jednak z art. 59 ust. 1 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Następnie wskazać należy, że poza sporem pozostaje fakt, że na obszarze, na którym planowana jest inwestycja brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stąd też konieczne stało się uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższy obowiązek wynika bezpośrednio z treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na wniosek inwestora. Organ prowadząc postępowanie o ustalenie warunków zabudowy ma obowiązek zbadania zgodności złożonego wniosku z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych, a także z przepisami aktów wykonawczych, wydanych na podstawie tych ustaw. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że każdej decyzji organu administracyjnego należy stawiać wszystkie wymagania wynikające z powyżej przywołanych przepisów, jak konieczność respektowania zasady legalizmu i prawdy obiektywnej (art. 6 i art. 7 k.p.a.), zasady prowadzenia postępowania w sposób wzbudzający zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), zasad należytego informowania stron i przekonywania, tj. wyjaśniania przesłanek podjętych rozstrzygnięć (art. 9 i 11 k.p.a.), z którymi wiążą się wymogi w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego i motywowania stanowiska organu (art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.). Odnosi się to również do decyzji organu odwoławczego. Ze względu na wyrażoną w art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego rozstrzygnięcie organu drugiej instancji jest co do zasady takim samym aktem stosowania prawa, jak rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, a działanie organu drugiej instancji nie ma charakteru kontrolnego, lecz jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu organu pierwszej instancji (patrz np. wyrok NSA z dnia 30 października 2019 r., II OSK 3040/17 i powołane tam orzecznictwo). Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; (6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze (a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zgodnie z ustanowioną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą dobrego sąsiedztwa, zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest od możliwości dostosowania planowanej zabudowy do cech zagospodarowania sąsiedniego. Warunek ten jest spełniony wówczas, gdy funkcje oraz parametry i cechy zabudowy dotychczasowej mogą tworzyć harmonijną całość z planowaną inwestycją. Wymóg kontynuacji cech i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozostawia miejsce na pewne odstępstwa, jednakże pod warunkiem zachowania harmonii i ładu przestrzennego. Ocena dopuszczalności lokalizacji określonej inwestycji na oznaczonym terenie wymaga w każdej indywidualnej sprawie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w ramach którego podstawowe znaczenie ma analiza urbanistyczno-architektoniczna. Analiza ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Innymi słowy sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z 16 stycznia 2023 r., IV SA/Po 936/12, wyrok NSA z 5 maja 2022 r., II OSK 691/22). Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w brzmieniu sprzed 24 września 2023 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy przy tym rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Nie bez znaczenia pozostaje także okoliczność, iż wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 11 września 2024 r., II SA/Łd 503/24, uchylono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z 22 maja 2024 roku i wskazano, że uzasadnienie wskazanej decyzji jest ogólnikowe i lakoniczne, nie spełnia w ocenie Sądu wymogów art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 i nie pozwala na przyjęcie, iż organ odwoławczy zrealizował wynikającą z art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, to jest że na skutek wniesionego odwołania ponownie rozpatrzył sprawę w jej całokształcie, z jednoczesnym rozważeniem zarzutów podniesionych w odwołaniu, do których organ odwoławczy winien odnieść się w sposób szczegółowy. Z uwagi na treść art. 153 ustawy p.p.s.a. zależy zatem podkreślić, że zarówno organ administracji jak i sąd, rozpoznając sprawę ponownie, obowiązane są zastosować się do oceny zawartej w uzasadnieniu wyroku. Związanie to dotyczy również wskazań co do dalszego postępowania, w przypadku uchylenia poprzedniej decyzji lub postanowienia ze względu na naruszenie przepisów procesowych w zakresie dotyczącym wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Weryfikując prawidłowość wyznaczenia przez autora analizy urbanistycznej i zaakceptowanego przez organy frontu terenu inwestycji warto przypomnieć, że prawidłowe i rzetelne ustalenie szerokości frontu działki a w ślad za tym obszaru analizowanego jest podstawowym obowiązkiem organu w prowadzonym postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia frontem działki określa się tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jednocześnie należy przyznać, że wykładnia w/w przepisu nie jest w orzecznictwie i literaturze jednolita. W szczególności często przyjmuje się, że o zakwalifikowaniu danej części działki jako frontu nie decyduje fizyczne "przyleganie" do drogi publicznej, lecz wybór przez inwestora szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej np. poprzez drogę wewnętrzną. Należy jednak podkreślić, że wyznaczanie frontu danej inwestycji i obszaru analizy zawsze musi uwzględniać uwarunkowania i okoliczności konkretnej sprawy. W niniejszej sprawie wnioskodawczy w piśmie z 4 maja 2023 r. wskazała, że zjazd na działkę nr [...] odbywa się z działki nr [...] i w załączeniu złożyła kopię aktu notarialnego, z którego wynika ustanowienie służebności gruntowej. Powyższą okoliczność odnotował autor analizy urbanistycznej i przyjął, że front terenu objętego wnioskiem wynosi ok. 12,5 m. Wobec powyższej konstatacji nie sposób zrozumieć na jakiej podstawie następnie w zaskarżonej decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy od 8 do 12,6 m. A podkreślenia tu wymaga, iż pojęcie "szerokość elewacji frontowej" należy interpretować jako odległość w linii prostej łączącą dwa najdalej oddalone od siebie punkty w elewacji budynku widocznej od strony frontu działki (por. m.in. wyrok WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., II SA/Bd 752/19). Opisana wyżej niekonsekwencja organu jest niezrozumiała i powinna być wyjaśniona w ponownie prowadzonym postępowaniu: czy doszło tylko do omyłki pisarskiej czy jednak nie ustalono w istocie, gdzie znajduje się front działki w okolicznościach niniejszej sprawy. Niezależnie od dostrzeżonego błędu logicznego (co do zasady nie ma możliwości ustalenia szerokości elewacji frontowej większej niż front działki) należy także podkreślić, że niewątpliwe ustalenie prawidłowo frontu działki może mieć wpływ na wyznaczenie obszaru analizy urbanistycznej i ewentualnie jej wyników. Omówiona powyżej problematyka ma dalsze przełożenie na kolejną wątpliwość składu orzekającego – czy na pewno logicznie organ ustalił kierunek głównej kalenicy dachu jako równoległy w stosunku do frontu terenu, skoro obecnie zaistniała niepewność co do umiejscowienia tego frontu. Również i ta okoliczność wymaga wyjaśnienia. W tych okolicznościach nadal aktualny więc pozostaje zarzut wobec organów administracji, iż nie dość wnikliwie zbadano niniejszą sprawę. Powyższe odnosi się w szczególności do skąpych rozważań organów w przedmiocie ustalenia wybranego wskaźnika powierzchni zabudowy. W niniejszej sprawie ten parametr dla nowej zabudowy ustalono na wzór bezpośrednio sąsiadującej działki nr [...], która w obszarze analizowanym posiada najwyższy wskaźnik (0,50). Tymczasem z analizy wynika, że średnia wartość tego parametru w obszarze analizowanym wynosi 0,32. Nie do zaakceptowania jest stanowisko, że dla zachowania ładu przestrzennego wystarczy, by określony parametr jedynie występował (choćby jednostkowo) w obszarze analizowanym. Przeczy temu treść regulacji, określonej rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która formułuje zasady ustalania wskaźników zabudowy, niedopuszczając tak dalekiej swobody. Wspomniane rozporządzenie ustanawia zasadę, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się na podstawie średnich wartości występujących na obszarze analizowanym. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Taki stan prawny nie oznacza jednakże, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących na obszarze analizowanym. Odstępstwo od parametrów średnich powinno być uzasadnione przekonującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Co do zasady, za nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych na obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (por. wcześniej przywołany wyrok NSA o sygn.. II OSK 2842/21 oraz wyrok z 26 maja 2020 r., II OSK 2990/19). Na aprobatę nie zasługuje także sposób ustalenia w zaskarżonej decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównej kalenicy. Należy tu przypomnieć, że analizowane rozporządzenie stanowi, iż w decyzjach o warunkach zabudowy wyznaczane parametry to wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokość głównej kalenicy, powyższe rozporządzenie nie posługuje się pojęciem "wysokości budynku". Ponadto w tym konkretnym stanie faktycznym, przy istniejącej zabudowie w najbliższym sąsiedztwie, stosując sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, określony w rozporządzeniu organ przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jest zobowiązany odnieść się do tej najbliższej zabudowy, która jest niezbędna dla zachowania kontynuacji wysokości zabudowy, zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. ustalić ją jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z analizy urbanistycznej znajdującej się w aktach sprawy, wynika, że teren inwestycji graniczy bezpośrednio z działką nr [...], zabudowaną zabudową mieszkaniowo-usługową o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki 6 m oraz wysokości głównej kalenicy 7,5 m. Kolejna sąsiednia działka nr [...] ma zabudowę o wysokości 4,5 m. Z przeciwnej strony terenu inwestycji znajduje się – oddzielony drogą wewnętrzną - blok wielorodzinny o wysokości 16,5 m. Zdaniem sądu projektowana inwestycja nie stanowi przedłużenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej na działkach sąsiednich. Wykładnia językowa zwrotu "przedłużenie" użytego w § 7 ust. 1 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich, za które należy uznać działki zabudowane położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Podkreślić trzeba, że pojęcie "działka sąsiednia" zawarte w powyższym przepisie ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany" i oznacza bliskie sąsiedztwo. Natomiast wyrażenie "obszar analizowany" oznacza także tzw. dalsze sąsiedztwo (podobnie w wyroku WSA w Poznaniu z 26 października 2017 r., II SA/Po 454/17 i w wyroku WSA w Opolu z 7 maja 2018 r., II SA/Op 52/18). Dlatego odstąpienie od zasady ustalonej w § 7 ust. 1 rozporządzenia wymagało szczegółowego uzasadnienia zarówno w analizie, jak i w decyzjach organów orzekających, co nie miało miejsca w rozpoznawanej sprawie. Dodatkowo trzeba zaznaczyć, że w decyzji organu I instancji ustalono "wysokość budynku", które to pojęcie nie zostało unormowane w omawianym rozporządzeniu. Kolejny zarzut dotyczy nieprawidłowo ustalonej linii zabudowy. Organ błędnie ustalił dwie linie zabudowy: obowiązująca i nieprzekraczalną, chociaż pojęcia "nieprzekraczalna linia zabudowy" oraz "obowiązująca linia zabudowy" są tożsamej treści. Pojęcie "obowiązująca linia zabudowy" użyte w § 4 analizowanego rozporządzenia oznacza wytyczenie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. Ustalenie linii zabudowy po pierwsze, służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego, po wtóre, ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. Wyznaczenie linii nowej zabudowy nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Innymi słowy, linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji. Z tych powodów w niniejszej sprawie nie sposób ustalić więcej niż jednej linii zabudowy, skoro działka inwestorki graniczy tylko z jednej strony droga publiczną. Ponadto należy pamiętać, że lokalizacja planowanego obiektu w dużej odległości od granicy pasa drogowego nie jest powiązana z kwestią ustalenia linii zabudowy, która reguluje tylko maksymalne zbliżenie do drogi publicznej, a nie oddalenie od niej (por. wyrok NSA z 7 października 2020 r., II OSK 2145/20; wyrok NSA z 22 stycznia 2021 r., II OSK 2389/20; wyrok WSA w Poznaniu z 20 maja 2021 r., II SA/Po 941/20). Jeszcze odnośnie do całej analizy i projektu decyzji należy podkreślić, że w aktach niniejszej sprawy nie ma dowodu na okoliczność, iż dochowano wymogów przewidzianych w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym miejscu zauważyć należy, iż w orzecznictwie (por.m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 27 marca 2008 r., II SA/Gd 574/07) wyrażane są poglądy, iż zarówno autorstwo urbanisty lub architekta w zakresie projektu decyzji, jak i dowód potwierdzający członkostwo takiej osoby w samorządzie urbanistów lub architektów powinny być udokumentowane w aktach sprawy. W aktach braku jest natomiast dowodu, że dana osoba wpisana jest na taką listę (zob. też teza 6 komentarza do art. 50 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do którego odsyła teza 3 do art. 60 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - T. Bąkowski. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Zakamycze 2004). Nie wiadomo więc czy wymóg określony w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został zachowany. Zgodnie z poglądami doktryny, które Sąd podziela, wymóg przynależności osoby sporządzającej projekt decyzji do właściwego samorządu zawodowego należy do grupy przepisów szczególnych, poszerzających wymogi k.p.a. odnośnie procedury wydawania decyzji. Autorstwo urbanisty lub architekta powinno być zatem udokumentowane w aktach sprawy, gdyż niezachowanie obowiązku przewidzianego w tym przepisie jest naruszeniem prawa. Przechodząc do jednej z kolejnych przesłanek wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy należy wyjaśnić, że wbrew stanowisku organu odwoławczego nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na utratę ważności promesy od gestora sieci elektrycznej w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Dołączona w toku postępowania promesa gestora sieci energetycznej z 30 maja 2023 roku (znak: [...]) utraciła ważność - zgodnie z jej treścią - po roku od jej wydania. Tymczasem organ odwoławczy nie dostrzegł tej okoliczności i nie wezwał wnioskodawczyni do uzupełnienia koniecznej dokumentacji i przedłożenia aktualnego zapewnienia dostaw energii elektrycznej do planowanej inwestycji. W konsekwencji należy uznać, że Kolegium wydając decyzję 24 grudnia 2024 roku utrzymało w mocy decyzję organu I instancji przy braku formalnego wykazania spełnienia, w odniesieniu do planowanej inwestycji, warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającego na tym, że "istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego". W myśl przywołanego art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W praktyce obrotu dopuszcza się "gwarancje" przybierające postać – tak jak w kontrolowanej sprawie – jednostronnego oświadczenia gestora sieci. Jednakże takie oświadczenie, w razie jego sporządzenia z zastrzeżeniem końcowego terminu obowiązywania ("ważności"), musi być aktualne ("zachowywać ważność") także w postępowaniu odwoławczym, a dokładniej: w dacie wydawania decyzji przez organ odwoławczy – co w kontrolowanej sprawie, w odniesieniu do oświadczenia wystawionego przez P. S.A. Oddział w Ł. nie zostało dochowane. Podkreślania tu wymaga, iż wymóg podjęcia przez Kolegium działań mających na celu uzyskanie aktualnego zapewnienia gestorów sieci energetycznej znajduje oparcie we właściwie rozumianej zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.) – zgodnie z którą organ odwoławczy ponownie merytorycznie rozpoznaje i rozstrzyga daną sprawę w jej całokształcie, usuwając też w miarę potrzeby, w granicach zakreślonych przez art. 136 § 1 k.p.a., ewentualne uchybienia w wyjaśnieniu sprawy popełnione przez organ pierwszej instancji (por. wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., II OSK 3947/19). Wracając jeszcze do poprzedniego wyroku WSA w Łodzi zapadłego w niniejszej sprawie należy dostrzec, że obecnie Kolegium poświęciło więcej uwagi zarzutom postawionym w odwołaniu. Niemniej jednak - wobec wykazanych powyżej uchybień mogących mieć wpływ na wynik sprawy - nie zaważyło to na obecnym rozstrzygnięciu sądu. Natomiast odnosząc się do zarzutów skargi odnośnie zacienienia, lub zbliżenia do granicy działki skarżących, to należy wskazać, iż te zarzuty będą aktualne dopiero na etapie ewentualnego uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wskazane kwestie pozostają poza zakresem decyzji ustalającej warunki zabudowy. Nawiązując do zarzutu skargi nakierowanego na "pierwszeństwo słusznego interesu" należy dostrzec, że uprawnienia do zabudowy przysługują zarówno skarżącym jak i inwestorce. Niezrozumiały i pozbawiony podstaw prawnych jest zarzut braku ustalenia daty powstania zabudowy w otoczeniu inwestycji, skoro kluczowy jest stan istniejący w dacie rozstrzygania. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. W ocenie Sądu, ostatecznie należało uznać, że organy nie poddały odpowiedniej analizie całokształtu okoliczności sprawy i wniosku inwestora w odniesieniu do wszystkich istotnych kwestii, których wyjaśnienie i potwierdzenie uprawniałoby do wydania decyzji o warunkach zabudowy ustalającej takie wskaźniki i parametry planowanej zabudowy, jak w niej wskazane. Stanowiło to istotne naruszenie prawa materialnego w zakresie wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w powiązaniu z wcześniej przywołanymi przepisami postępowania. Waga i charakter stwierdzonych uchybień były tego rodzaju, że w sprawie zaszły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wskazane przez Sąd naruszenia w zakresie procesowego mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro świadczą o braku wszechstronnego rozpatrzenia wszystkich okoliczności sprawy. Doprowadziło to do wydania decyzji bez należytego oparcia takiego rozstrzygnięcia w analizie stanu faktycznego i obwiązujących przepisach prawa, powodując również naruszenie przywołanych przepisów prawa materialnego. W ramach ponownie przeprowadzonego postępowania organy będą zobowiązane uwzględnić i wyjaśnić wszystkie istotne kwestie, wynikające z wykładni prawa i wytycznych, które Sąd przedstawił w niniejszym uzasadnieniu. Postępowanie dowodowe powinno zostać powtórzone w całości, włącznie z ponowioną analizą urbanistyczną i wymaganymi uzgodnieniami. Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 powoływanej ustawy p.p.s.a. ds