II SA/Łd 879/24

Dnia 13 marca 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agata Sobieszek – Krzywicka, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk (spr.), Asesor WSA Beata Czyżewska, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 13 marca 2025 roku sprawy ze skargi B. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 24 września 2024 roku znak: SKO.4150.633.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Zgierz z dnia 29 sierpnia 2024 roku nr 404/2024, znak: ZU.6730.27.2024; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącego B. Z. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. ał 1. Zaskarżoną do tutejszego Sądu decyzją z dnia 24 września 2024 r. znak: SKO.4150.633.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Zgierz z dnia 29 sierpnia 2024 r. nr 404/2024 o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. 1. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia 29 maja 2024 r. nr 255/2024 Wójt Gminy Zgierz orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogową, zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków na działce nr ew. [...] w obrębie N., gmina Z. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunku wymienionego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 2. Rozpoznając dowołanie od powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazano, że faktycznie w obszarze analizowanym wyznaczonym w prawidłowych, aczkolwiek minimalnych, granicach nie ma zabudowy, co oznacza brak spełnionej zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto organ zauważył, że już około 26 m dalej znajdują się dwa budynki mieszkalne, które zapewne powstały w drodze legalnej procedury i mogłyby stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Jak podkreślono z istoty decyzji o warunkach zabudowy wynika, że ma ona określać dopuszczalny i zgodny z istniejącym na terenie analizowanym, sposób nowego zagospodarowania przedmiotowej działki. Działka inwestora położona jest na obszarze, dla którego w drodze indywidualnie uzyskiwanych decyzji kształtuje się mieszkaniowy sposób jego zagospodarowania co powinno mieć znaczenie dla tworzenia się pewnego rodzaju nowej jakości urbanistycznej. Organ stanął zatem na stanowisku, że rozważenia przez Wójta Gminy Zgierz w ponownym postępowaniu wymaga kwestia poszerzenia obszaru minimalnego i ewentualnie uwzględnienia tychże działek. 3. Następnie decyzją z dnia 29 sierpnia 2024 r. nr 404/2024 Wójt Gminy Zgierz po ponownym postępowaniu orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. 1. Według organu I instancji nie da się obronić tezy, by powiększenie obszaru analizowanego o działki zabudowane, zlokalizowane poza obszarem analizowanym, podyktowane mogło być zachowaniem zastanego ładu przestrzennego. Ład przestrzenny istniejący wokół działki skarżącego charakteryzuje się brakiem zabudowań. Wprawdzie poza obszarem analizowanym znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (działka nr [...]), jednak nie sposób przyjąć, by determinował on charakter tego obszaru. Dlatego nie można przyjąć, że planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna uzupełnia - kontynuuje istniejącą zabudowę. 2. Wymieniona działka co prawda otrzymała pozytywną decyzję, jednak wnioskodawca występował z wnioskiem o warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr ew. [...] i [...] w miejscowości Ł., co spowodowało, że obszar analizowany obejmował 52 m x 3 = 156 m. Tak wyznaczony teren pozwolił na realizację budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Natomiast w przypadku działki nr ew. [...] powstał budynek gospodarczy na zgłoszenie w Starostwie Powiatowym w Z. 3. Organ ustalił, że działka ma dostęp do drogi publicznej gminnej nr [...] (działka nr ew. [...]) poprzez drogi wewnętrzne działki nr ew. [...] i [...]. Projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia zgodnie z dostarczonymi przez wnioskodawcę pismami operatorów sieci. Obszar wyznaczony przez linie rozgraniczające teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. 4. Teren, na którym będzie realizowana inwestycja był przeznaczony pod uprawy połowę i ogrodnicze w obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. planie miejscowym - Uchwała Nr XXIII/213/93 z dnia 4 czerwca 1993 r. Rady Gminy Zgierz (Dz. U. Woj. Łódzkiego nr 7, poz. 78 z dnia 15 lipca 1993 r.) i zmiany do planu ogólnego zatwierdzone uchwałą Nr IV/39/94 z dnia 29 listopada 1994 r. Rady Gminy Zgierz (Dz. U. Woj. Łódzkiego Nr 14, poz. 131 z dnia 16 grudnia 1994 r.) zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 5. Planowana inwestycja, nie znajduje się na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa wart. 6, ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, w tym poza obszarem Parku [...] oraz jego otuliny. 6. Decyzja jest zgodna z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, ustawą z dnia 14 grudnia 2013 r o odpadach, ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne oraz ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. 7. Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. 8. Podsumowując organ I instancji stwierdził, że absolutnie nie widzi podstaw do poszerzenia obszaru analizy, który wyznaczony jest prawidłowo, a w którym to nie istnieje ani jedna działka sąsiednia zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W rezultacie, warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie został spełniony, co stanowi przesłankę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ stwierdził, że znaczne poszerzenie przyjmowanego do analizy obszaru, mające służyć niejako "poszukiwaniu" przez organ podobnie zagospodarowanych działek, prowadziłoby w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania zastanej przestrzeni. Oczekiwanie skarżącego prowadziłoby do powstania w niezabudowanym terenie zabudowy rozproszonej, nie wpisującej się w pojęcie zachowania ładu przestrzennego i sprzecznej z zasadą dobrego sąsiedztwa. W tego rodzaju sytuacji, na obszarze pozbawionym zabudowy, dla którego nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lokalizowanie zabudowy nie powinno być dopuszczalne, biorąc pod uwagę, że nie spełnia ona warunku określonego w art 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. 4. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł inwestor zarzucając: a. naruszenie przepisu postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, prowadzące do nieważności decyzji tj. art. 139 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na niekorzyść strony, co w konsekwencji daje podstawę do stwierdzenia, iż została wydana z rażącym naruszeniem prawa, o którym stanowi art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.; art. 64 w z w. z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieuprawnioną ingerencję organu w prawo własności skutkującą ograniczeniem prawa własności skarżącego bez ustawowego upoważnienia i z przekroczeniem koniecznych w demokratycznym państwie celów określonych Konstytucją; b. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię, co spowodowało, że wnioskowana inwestycja nie kontynuuje funkcji występującej w obszarze analizowanym oraz cech zagospodarowania terenu; c. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieuwzględnienie specyfiki terenu, pominięciu, iż na sąsiednich działkach tj. [...],[...] zostały ustalone warunki zabudowy przy wyznaczeniu obszaru analizowanego; d. art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędne określenie sąsiedztwa działki objętej wnioskiem przez przyjęcie, że w sąsiedztwie planowanej działki skarżącego nie znajdują się istniejące już działki o warunkach zbliżonych do skarżącego; e. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez nienależyte rozpatrzenie dowodów, skutkujące brakiem należytej oceny oddziaływania przedsięwzięcia oraz zaniechanie analizy dokumentów - wypisu z rejestru gruntów; map załączonych do akt sprawy; f. art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, wprowadzenie skarżącego w błąd w zakresie planowanych zmian zagospodarowania przestrzennego, składanych uwagach dotyczących projektowanych zmian; g. art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu rozstrzygnięcia; h. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niekompletność uzasadnienia faktycznego i prawnego. 1. Na podstawie powyższych zarzutów strona wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości ze względu na rażące naruszenie prawa określone w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. W sytuacji, gdyby organ nie podzielił poglądu skarżącego, alternatywnie wniósł w oparciu o treść art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. 5. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 24 września 2024 r. znak: SKO.4150.633.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. 1. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że teren inwestycji budowlanej położony jest na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. 2. Następnie przytoczył treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium stwierdziło, że wprawdzie nie widzi w sprawie konieczności "znacznego" poszerzenia obszaru analizowanego niemniej jednak kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy należy do zadań własnych gminy. Wynika to wprost z przepisu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Polityka przestrzenna to świadoma i celowa działalność władz, polegająca na racjonalnym kształtowaniu zagospodarowania przez właściwe użytkowanie przestrzeni zapewniające utrzymanie ładu przestrzennego i umożliwienie prawidłowego, efektywnego funkcjonowania systemu społeczno-gospodarczego danej jednostki. 3. Odnosząc się natomiast do argumentów strony organ wskazał, że prawo własności jest wartością chronioną normami rangi konstytucyjnej (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji RP), przy czym prawo to może być ograniczone na mocy ustawy (art. 64 ust. 3 i 233 ust. 3 Konstytucji). Właśnie ramami prawa materialnego wyznaczającymi zakres możliwości korzystania z własności (w tym statuującymi właściwe ograniczenia) są m.in. przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym świetle norma art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odgrywa istotne znaczenie, jako przepis określający ramy dopuszczalnej zabudowy działki w kontekście uprawnienia właściciela. 4. Kolegium ponadto wyjaśniło, że zgodnie z pouczeniem zawartym w decyzji środkiem zaskarżenia, które przysługuje stronie w ustawowym terminie jest odwołanie od decyzji. Wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji jest środkiem nadzwyczajnym i w przeciwieństwie do odwołania od decyzji, wniesienie wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej jest możliwe po ostatecznym zakończeniu postępowania administracyjnego. Natomiast w przypadku zbiegu odwołania i żądania stwierdzenia nieważności pierwszeństwo należy przyznać pierwszemu z tych trybów. Jeżeli zatem od decyzji wydanej przez organ I instancji zostało wniesione odwołanie, powinno ono być załatwione w trybie odwoławczym, który ma pierwszeństwo przed trybami nadzoru. Okoliczności wskazane w odwołaniu stanowiące ewentualną podstawę do stwierdzenia nieważności nie powodują bowiem, że takie pismo traci charakter odwołania. 5. W niniejszej sprawie strona podniosła zarzut rażącego naruszenia przepisu art. 139 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na niekorzyść skarżącego odwołującego się od decyzji Wójta Gminy Z. z dnia 29 sierpnia 2024 r. nr 404/2024 (art. 156 § 1 pkt. 2 k.p.a.). Kolegium podkreśliło, że zakaz reformationis in peius służy ochronie interesów strony, która odwołała się od decyzji. Jest jedną z fundamentalnych zasad prawa procesowego, stanowiącą doniosłą gwarancję dla składającego odwołanie. Podmiot składający odwołanie powinien bowiem pozostawać w usprawiedliwionym przekonaniu, że wniesione przez niego odwołanie, jeżeli nie okaże się skuteczne, spowoduje co najwyżej utrzymanie jej dotychczasowej sytuacji prawnej ustalonej zaskarżoną decyzją, w żadnym zaś przypadku nie doprowadzi do jej pogorszenia. Wydanie decyzji na niekorzyść strony możliwe jest jedynie, gdy zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub interes społeczny. Skorzystanie przez organ z tej instytucji winno ograniczać się do absolutnie wyjątkowych sytuacji. "Niekorzyść", o której mowa w przepisie to obiektywne pogorszenie sytuacji prawnej strony odwołującej się wskutek wydania decyzji przez organ odwoławczy. Kolegium stwierdziło jednak, że przepis ten nie ma zastosowania w sprawie. Zarzut ten dotyczy bowiem organu I instancji, który prowadzi postępowanie po uchyleniu poprzedniego rozstrzygnięcia, a ponadto decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta ma zatem rozstrzygać o tym, czy zabudowa na danym terenie jest w ogóle możliwa i jakie są jej dopuszczalne i porównywalne z sąsiednią zabudową parametry. W kontekście powyższego, zdaniem Kolegium, nie znajduje uzasadnienia zarzut strony naruszenia przepisu art. 139 k.p.a. 2. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł B.Z., reprezentowany przez adw. A.C. 1. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 7, 9, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez niewywiązanie się przez organ z obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności - przez nierozpatrzenie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i niedokonanie jego całościowej oceny, a także pominięcie dokumentów przedstawionych przez stronę, co doprowadziło do błędnego uznania braku podstaw do uchylenia decyzji nr 404/2024 Wójta Gmin Zgierz z dnia 29 sierpnia 2024 r. Organ w żadnej mierze nie dokonał analizy oddziaływania przedsięwzięcia na każdym etapie realizacji; nie wykazał analizy dokumentów tj. wypisu z rejestru gruntów, map załączonych do akt sprawy, zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego; nie uwzględnił położenia nieruchomości skarżącego; - poprzez nieuwzględnienie specyfiki terenu, pominięcie, iż na sąsiednich działkach tj. [...],[...] zostały ustalone warunki zabudowy przy wyznaczeniu obszaru analizowanego; 2. art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów; 3. art. 89 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy, mimo że zachodziła konieczność wyjaśnienia wszelkich rozbieżności, które wyłoniły się w toku postępowania, a miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia; 4. art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu rozstrzygnięcia, a jedynie sformułowanie lakonicznych twierdzeń w uzasadnieniu decyzji utrzymującej w mocy decyzję Starosty; 5. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niekompletność uzasadnienia faktycznego i prawnego. 2. Strona zarzuciła ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja nie spełnia warunków wynikających z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy, mimo braku przeciwwskazań na dokonanie przedsięwzięcia; 2. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania teren u w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieuwzględnienie specyfik i terenu, pominięcie, iż na sąsiednich działkach tj. [...],[...] zostały ustalone warunki zabudowy przy wyznaczeniu obszaru analizowanego; 3. art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., poprzez jego niezastosowanie, co doprowadziło do znacznego ograniczenia prawa własności, w sposób całkowicie nieuprawniony, czym naruszono podstawową zasadę konstytucyjną ochrony prawa własności. 3. Na podstawie powyższych zarzutów strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości z uwag i na naruszenie przepisów prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy oraz z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, o uchylenie decyzji organu I instancji w całości, nadto o zasądzenie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego. 4. W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że planowana inwestycja skarżącego uwzględnia rzeczywisty stan gruntów, w szczególności, że zgody na podobne inwestycję zostały wydane dla nieruchomości sąsiadujących. W ocenie skarżącego badania terenowe na obszarze inwestycji były wadliwe. Organ w lakonicznym uzasadnieniu nie dokonał prawidłowej analizy w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie przeprowadzał we własnym zakresie uzupełniającego postępowania dowodowego i w tym zakresie opierał się na materiale zgromadzonym przez organ dotychczas, nawet pominął, że od decyzji z dnia 8 sierpnia 2024 r. skarżący złożył odwołanie. 5. Zarzucając niekonsekwencję organu skarżący wskazał, że z jednej strony organ stwierdza, że stan nieruchomości skarżącego uzasadnia wydanie decyzji odmownej, a z drugiej strony nie przeprowadza jakichkolwiek czynności wyjaśniających. W świetle powyższego dostrzec należy występowanie rozbieżności między stwierdzeniami zamieszczanymi w dokumentacji zgromadzonej w trakcie prowadzenia postępowania, a argumentacją zamieszczoną w uzasadnieniu obu zaskarżonych decyzji. Treść uzasadnienia organu nie znajduje umocowania w zgromadzonym materiale dowodowym. Stwierdzenia zamieszczone w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego pozostają w opozycji do ustaleń zawartych w dokumentacji, na mapach. W konsekwencji organ nie odniósł się do zgromadzonego materiału dowodowego i nie przedstawił argumentacji przemawiającej za odmiennym odczytaniem zamieszczonych w nim informacji o sytuacji skarżącego ubiegającego się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji. Zdaniem strony organ nie miał podstaw do wydania decyzji odmownej, gdyż wszystkie warunki ustawowe zostały spełnione. 6. Strona podniosła dodatkowo, że dla działek sąsiadujących tj. o nr [...] i [...] - zostały wydane pozytywne decyzje w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Wskazała, że obszar analizowany stanowi fragment terenów zainwestowanych, o dominującej funkcji mieszkalnej (głównie zabudowa jednorodzinna o średniej intensywności zabudowy). W analizie pominięto konieczność omówienia formy architektonicznej zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze, obejmującym zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, uznając, że stan działek sąsiednich uniemożliwia określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W istocie w analizie nie sprecyzowano, na jakich konkretnie działkach zlokalizowanych w badanym obszarze występuje przeszkoda uniemożliwiająca wydanie pozytywnej decyzji w rozstrzyganej sprawie. Faktem jest, że do analizy została załączona mapa - bez wyjaśnienia wszak, której nieruchomości z obszaru analizowanego to dotyczy. W analizie nie opisano wskaźników dla większości działek położonych w obszarze analizowanym. Tymczasem godzi się zauważyć, że w omawianej analizie nie opisano w sposób wyczerpujący sposobu kształtowania się linii zabudowy wzdłuż drogi publicznej, tym bardziej nie poddano żadnej refleksji możliwości zastosowania zasadniczych sposobów wyznaczenia linii nowej zabudowy. 7. Skarżący zarzucił, że organ dokonał selektywnej oceny całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, bowiem nie odniósł się do wszelkich twierdzeń i zarzutów skarżącego podniesionych w odwołaniu. Organ naruszył art. 7, 9, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. nie podejmując we własnym zakresie wszechstronnych czynności wyjaśniających, a ponadto nie zajmując stanowiska wobec spostrzeżeń skarżącego ani nie podejmując inicjatywy dowodowej. Wskazane naruszenia nie tylko mogły mieć, ale z całą pewnością miały istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż w ich wyniku organ błędnie przyjął negatywny wpływ inwestycji. Organ nie wyjaśnił stronie zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy. Materiał zebrany w sprawie wykazuje również, że przedmiotem weryfikacji w postępowaniu winno być uwzględnienie sposobu wykonania prac na inwestycji, a tym samym czy istnieją przesłanki do podjęcia działań w myśl przepisów ustawy Prawo budowlane. 2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: 3. Skarga zasługiwała na uwzględnienie. 1. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny nie przejmuje sprawy do jej końcowego załatwienia, ale bada co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). 2. Wyjaśnić należy, że przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 P.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy wniosek w tym przedmiocie został złożony przez organ w odpowiedzi na skargę, o czym pełnomocnik strony skarżącej został zawiadomiony, ale nie zajął w tym względzie stanowiska. 3. Zaskarżoną do tutejszego sądu decyzją z dnia 24 września 2024 r. znak: SKO.4150.633.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Zgierz z dnia 29 sierpnia 2024 r. nr 404/2024 o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogową, zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków na działce nr ew. [...] w obrębie N. Gmina Z.. 4. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, [dalej: "u.p.z.p."]. 5. Wniosek wszczynający prowadzone postępowanie został złożony w dniu 10 stycznia 2024 r. Co prawda na mocy art. 1 pkt 55 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688), która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r., przepis art. 61 u.p.z.p. został znowelizowany, jednakże zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej "do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. 6. Stosownie do art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Co do zasady ustalanie zagospodarowania terenu winno następować w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest wyjątkiem. 7. Zgodnie zaś z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. 8. Nie jest w sprawie sporne, że przywołane wyżej decyzje wydane zostały po ustaleniu, iż działki, na których potencjalnie mają zostać zrealizowane zamierzenia budowlane znajdują się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, wobec brzmienia przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., determinowała konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. 9. Należy zauważyć, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze o prawie do realizacji konkretnej inwestycji w określonym miejscu, a jedynie wskazuje, czy taka inwestycja w danym miejscu jest możliwa. Zastępuje ona co do zasady miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na danym terenie, nie tworzy jeszcze żadnych praw do danego terenu ani nie upoważnia do rozpoczęcia prac budowlanych. Celem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzone przez inwestora zmiany w zagospodarowaniu terenu, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są dopuszczalne. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ odpowiedzialny za jej wydanie musi wydać pozytywną decyzję, jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie wymogi wynikające z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wtedy, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia choćby jednego ustawowego wymogu wynikającego z konkretnych norm prawnych (por np. wyrok NSA z 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11; wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2018 r., IV SA/Po 214/18; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). 10. Wydanie takiej decyzji jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a warunki jakie winna spełniać inwestycja określa szczegółowo przywołane wyżej rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy. Wskazując te warunki organ obowiązany jest mieć oczywiście na uwadze wymagania istniejącego ładu przestrzennego, a więc takiego ukształtowania przestrzeni, która tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe i kompozycyjno-estetyczne, tak jak regulują to przepisy art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 2 ust. 1 u.p.z.p. 11. Zgodnie z przywołanym już wyżej art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. 12. Odnosząc się do kwestii spełniania przesłanek określonych w art. 61 ust.1 u.p.z.p., to należy w pierwszej kolejności zauważyć, że nie jest kwestionowane w sprawie spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p., co znajduje potwierdzenie w aktach sprawy. Sąd dokonując kontroli zaskarżonych decyzji nie dopatrzył się co do zasady w powyższym zakresie nieprawidłowości, z zastrzeżeniem dotyczącym strefy kontrolowanej po obu stronach gazociągu, o czym niżej. 13. Natomiast sporną kwestią jest spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec tego przypomnieć należy, że podstawową przesłanką dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada kontynuacji funkcji zabudowy. Zasada ta oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym obszarze legalnego sposobu zagospodarowania terenu. Innymi słowy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinien być rozumiany w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy i w konsekwencji bezprzedmiotowe jest badanie kolejnych przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 2 do 5 u.p.z.p. Nieruchomość (teren) może, bowiem potencjalnie spełniać warunek dostępu do drogi publicznej jak i posiadać wystarczające uzbrojenie, a mimo to brak spełnienia kluczowej przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wykluczać będzie wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (wyrok NSA z 5.07.2022 r., II OSK 2013/19; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). 14. Biorąc pod uwagę brak spełnienia - w ocenie organu – przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a więc tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, organ wydał decyzję odmowną. Jak zauważył organ, wprawdzie poza obszarem analizowanym znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (działka nr [...]), jednak nie sposób przyjąć, by determinował on charakter tego obszaru. Dlatego nie można przyjąć, że planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna uzupełnia - kontynuuje istniejącą zabudowę. Organ uznał bowiem, że brak jest w obszarze analizowanym zabudowy, w oparciu o którą istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanych inwestycji, nadto brak jest podstaw do poszerzenia granic obszaru analizowanego. 15. W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest więc sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, w rozumieniu art. 5 u.p.z.p., przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a., obowiązek dokonania jej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. 16. Jak wynika z materiału aktowego, a mianowicie załączonej do analizy mapy zasadniczej w skali 1:1000, szerokość frontu działki wynosi 29 m, co oznacza, że trzykrotna szerokość frontu działki to 87 m. Wobec tego organ wyznaczył wokół terenu inwestycji obszar analizowany, przyjmując w tym zakresie wymagane ustawowe minimum. Na marginesie należy zauważyć, że organy popełniły błąd matematyczny, który w ocenie Sądu jest jedynie błędem literowym/rachunkowym. Zarówno z treści decyzji jak i analizy wynika bowiem, że według organów obszar analizowany jako trzykrotność szerokości frontu terenu to 29 m x 3 = 57 m, a nie 87 m. Załączniki graficzne do decyzji potwierdzają co prawda wielkość obszaru analizowanego w wymiarze 87 m, niemniej jednak decyzja oraz załączniki do decyzji nie są w takiej sytuacji zbieżne, jeśli chodzi o ustalenie wielkości obszaru analizowanego. Okoliczność ta nie ma jednak istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia przez Sąd niniejszej sprawy. 17. Przyjęcie przez organ minimalnej wielkości obszaru analizowanego (trzykrotna szerokość frontu działki - 87 m) skutkowało tym, że w obszarze poddanym analizie nie znalazła się działka zabudowana, pozwalająca na wyznaczenie parametrów dla planowanej przez skarżącego inwestycji, co z kolei skutkowało przyjęciem przez organy, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji obiektów znajdujących się na wyznaczonym obszarze analizowanym i nie jest możliwe pogodzenie tej funkcji z funkcją istniejącą. 18. Powyższe stanowisko organów przyjmujące taką wielkość obszaru analizowanego stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wywołuje jednak w ocenie Sądu uzasadnione wątpliwości, co wynika z następujących okoliczności. Podkreślić należy, że wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi samodzielną przesłankę do uchylenia decyzji obu instancji, a to z tej przyczyny, że dezaktualizuje wszystkie ustalenia co do parametrów zabudowy występującej na terenie obszaru analizowanego. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy i jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. 1. Nie można nie zauważyć, że w judykaturze akceptowane jest stanowisko, wedle którego organ nie ma obowiązku poszerzenia obszaru analizy celem odnalezienia zabudowy uzasadniającej uwzględnienie żądania wnioskodawcy. 2. Jednocześnie należy mieć na uwadze wyrażany w orzecznictwie pogląd, że obszar analizowany może być większy niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednakże dla takowego muszą zaistnieć szczególne okoliczności uzasadniające takie poszerzenie obszaru analizowanego (por. np. wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 r., II OSK 919/07). Z jednej strony ustawodawca ustanawia bowiem zasadę, że granice obszaru analizowanego nie mogą zostać określone w odległości mniejszej od trzykrotnej szerokości frontu działki i taki jest przede wszystkim cel zapisu aktualnego art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jednocześnie jednak pozwala na wyznaczenie go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku (por. przykładowo wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 r., II OSK 919/07). Ustawodawca nie wykluczył zatem prawnej możliwości wyznaczenia obszaru analizowanego większego aniżeli wskazane minimum. Jak wielokrotnie podkreślał Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in., takie względy jak istnienie zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Obszar analizowany należy zatem widzieć jako urbanistyczną całość (np. wyroki NSA z: 27 września 2017 r. II OSK 141/16; 26 października 2017 r. II OSK 2711/15; 22 marca 2017 r. II OSK 1840/15). Rozszerzenie granic obszaru analizowanego ponad trzykrotność frontu działki jest dopuszczalne również w przypadku zabudowy rozproszonej, gdy rozszerzenie granic obszaru analizowanego ma na celu dokładniejsze scharakteryzowanie występującej w tym obszarze zabudowy i jej funkcji, a w konsekwencji takie dopasowanie parametrów i funkcji planowanej zabudowy, aby stanowiła ona harmonijną całość z istniejącym otoczeniem. Obowiązkiem organu jest zatem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Przyjęcia obszaru większego niż minimalny, nie można bowiem traktować jako naruszenia prawa, jeśli znajduje to uzasadnienie w okolicznościach sprawy i nie będzie prowadzić do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z przepisu prawa materialnego. Wyznaczanie obszaru powinno mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa interpretowaną szeroko, nie można zatem formalistycznie ograniczać sposobu wyznaczenia takich granic, ponieważ racjonalność urbanistyczna może wymagać szerszego określenia granic celem wykazania spójności urbanistycznej z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Należy też pamiętać o proporcji pomiędzy wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadą wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a zasadą zachowania ładu przestrzennego wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz o stosowaniu wykładni celowościowej. Restrykcyjna, literalna redakcja art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od okoliczności i wymogów konkretnej sprawy (zob. wyrok NSA z 31 maja 2010 r., II OSK 860/09). 3. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy nie można pominąć kwestii, że skarżący powoływał się zarówno w odwołaniu, jak i w skardze na okoliczność, że wskutek złożonych przez niego wniosków o warunki zabudowy dla kolejnych działek sąsiednich, ustalono warunki zabudowy dla trzech inwestycji (m.in. na działkach [...] i [...]). Skarżący wskazywał ponadto, iż przyjęty przez organy obszar analizowany stanowi jedynie fragment terenów o dominującej funkcji mieszalnej w zabudowie jednorodzinnej. 4. Zdaniem Sądu nie można nie zauważyć, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia właśnie z sytuacją istnienia zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki (kierunku południowym), a nadto z dużymi odległościami między budynkami znajdującymi się na okolicznych działkach, z zabudową rozporoszoną, co mając na uwadze przytoczone wyżej orzecznictwo NSA uzasadnia rozszerzenie obszaru analizowanego. Ze względu na powyższe zdaniem Sądu wskazane wyżej okoliczności stanowią uzasadnioną podstawę do wyznaczenie obszaru analizowanego większego niż określone w przepisie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. minimum, co organ powinien wziąć pod uwagę z urzędu rozpoznając wniosek skarżącego. W ocenie Sądu znajdująca się w okolicy zabudowa pozwala na ustalenie parametrów zabudowy na dz. ewid. nr [...], a to z tego powodu, że w pobliżu wyznaczonego obszaru analizowanego na dz. ewid. nr [...] znajduje się zabudowa, która w ocenie Sądu pozwala na określenie wymagań dotyczących planowanej przez skarżącego inwestycji. Stanowisko takie potwierdza również znajdująca się w niewielkiej odległości zabudowa mieszkaniowa na dz. ewid. nr [...] i [...], co wynika z załączonej do analizy mapy. Taka zabudowa znajduje się także na działce [...], co wynika z treści decyzji organu I instancji. Nie budzi przy tym wątpliwości, że wyznaczenie parametrów nowej zabudowy i ustalenie kontynuacji funkcji może nastąpić jedynie w odniesieniu do zabudowy już istniejącej, jednak zdaniem Sądu przywołane wyżej okoliczności, w tym podnoszone przez skarżącego, mogą stanowić również dodatkowy argument przemawiający za wyznaczeniem obszaru analizowanego w odległości większej niż określona w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., co organ powinien wziąć pod uwagę rozpoznając wniosek skarżącego. Wszystkie wskazane wyżej okoliczności świadczą w ocenie Sądu o tym w sąsiedztwie działki skarżącego tworzy się swego rodzaju jakość urbanistyczna, która winna być uwzględniona przy wyznaczaniu obszaru analizowanego. Organ nie może bowiem ograniczać się automatycznie do wskazanego przez ustawodawcę minimum. Samo twierdzenie organu, że brak możliwości poszerzenia obszaru analizowanego o działki zabudowane zlokalizowane poza obszarem analizowanym, mając na uwadze przywołane wyżej okoliczności i zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w ocenie Sądu ostać się nie może. 19. Na marginesie już tylko należy w ocenie Sądu także zauważyć, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, w oparciu o jakie ustalenia organ stwierdził, że teren objęty wnioskiem nie leży w strefie kontrolowanej gazociągu (art. 61 ust. 1 pkt 6 lit. b u.p.z.p.). Zatem rozpoznając ponownie sprawę organ winien ocenić położenie nieruchomości skarżącego w stosunku do znajdującego się w obszarze analizowanym gazociągu w świetle §10 ust. 6 pkt 3b rozporządzenia Ministra Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie. 20. Reasumując: brak uwzględnienia przez organy wskazanych powyżej w uzasadnieniu okoliczności, które winny być wzięte pod uwagę z urzędu przy wyznaczeniu obszaru analizowanego stanowi o naruszeniu art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a jednocześnie stanowi o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1, art. 80, a w konsekwencji art. 107 § 3 K.p.a., co uzasadnia wyeliminowanie decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego. Z powyższych przyczyn skarga okazała się w pełni zasadna. 21. Rozpoznając ponownie sprawę organy uwzględnią powyższą ocenę prawną stosownie do art. 153 P.p.s.a., a obowiązkiem organu będzie przede wszystkim prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego i sporządzenie prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa. 22. Mając powyższe na uwadze sąd, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (pkt 1 sentencji wyroku). 23. O należnych skarżącemu kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 P.p.s.a. Na zasądzoną kwotę składa się wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 480 zł stosownie do § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.), uiszczony wpis sądowy od skargi w kwocie 500 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. dc