II SA/Lu 48/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 maja 2012 r. sprawy ze skargi E. P. i K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta L. decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. ustalił dla K. P. P. i E. J. P., byłych właścicieli działki nr [...] o powierzchni 583 m2, położonej w L., przy Al. S., jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 25.200,00 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu tej decyzji podniesiono, że w dniu 17 listopada 2005 r. Rada Miasta L. uchwałą nr 825/XXXV/2005 przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 9 stycznia 2006 r. Nr 2, poz. 17), w którego § 76 ustalono stawkę procentową opłaty, o której stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu planu w życie K. P. P. i E. J. P. aktem notarialnym z dnia 7 maja 2008 r. zbyli działkę nr [...]. Ponieważ zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III spełniony został unormowany w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek konieczny do podjęcia postępowania administracyjnego o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W oparciu o operat szacunkowy sporządzony [...] grudnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wyliczono, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł 84.000,00 zł., co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej 30 % stanowi kwotę opłaty w wysokości 25.200,00 zł. Dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu organ porównał jego zapisy i treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w L. Nr XV/91/86 z dnia 30 grudnia 1986r. Według tego planu przedmiotowa działka do dnia [...] grudnia 2003 r. położona była w obszarze oznaczonym symbolem III D 2R – tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania, ustalenia realizacyjne – kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. Przed uchwaleniem miejscowego planu z 2005r. grunt nie był użytkowany i zgodnie z ewidencją gruntów stanowił grunt rolny o symbolu – R, stanowił przyszły teren inwestycyjny oczekujący na zmianę funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego. Po przyjęciu nowego planu działka znalazła się w obszarze oznaczonym symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą; zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych. Na obszarze tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuścił lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej. Zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] znalazła się w obszarze oznaczonym symbolem KDW - droga wewnętrzna oraz w strefie polityki przestrzennej lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 - X3, strefie podmiejskiej - Y3, strefie ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B. - SOK 4a i strefie ochrony krajobrazu otwartego – EZ. Odnosząc się do zastrzeżeń podnoszonych wobec operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości działki organ podkreślił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Może jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobą, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie organu operat zasad tych nie narusza. Został sporządzony zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50,55,56,57 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jest przejrzysty i staranny. Znajdują się w nim wszystkie elementy wymagane przez prawo, co świadczy o kompletności dokumentu. Wnioski przedstawione w operacie wydają się być spójne i logiczne. Operat został wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Poprawnie określono przedmiot i cel wyceny. Zdaniem organu biegły poprawnie przywołał podstawy formalne i prawne wyceny. W sposób obszerny i dokładny dokonał analizy rynku nieruchomości, określił stan nieruchomości i otoczenia oraz jej faktyczny sposób wykorzystania czy przeznaczenie w planie miejscowym. Z analizy transakcji nieruchomościami, które rzeczoznawca wybrał do porównania z działką nr [...] wynika, że zostały wybrane prawidłowo, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej, zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy szacowaniu wartości nieruchomości w obu przypadkach, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Metoda zastosowana przez rzeczoznawcę, zdaniem organu, nie budzi wątpliwości i została obszernie uzasadniona. W obu przypadkach rzeczoznawca dokonał analizy rynku lokalnego. Określenie wartości nieruchomości w oparciu o faktyczne jej wykorzystanie zostało wykonane przy założeniu, że przed uchwaleniem planu nieruchomość była wykorzystana jako grunt rolny nieużytkowany stanowiący potencjalny teren inwestycyjny. Biegły stwierdził również, że na terenie Miasta L. nie istnieje odrębny rynek dróg wewnętrznych. Udzielił on także kompletnej i wyczerpującej odpowiedzi na postawione mu w toku postępowania zarzuty, które organ ocenił następnie jako niezasadne. Okoliczności powyższe w ocenie organu I instancji czynią rozstrzygniecie decyzji w pełni zasadnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. utrzymało powyższą decyzję w mocy. W obszernych wywodach uzasadnienia Kolegium podzieliło argumenty organu I instancji, zarówno co do celowości ustalenia samej opłaty jak i prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Także ten organ uznał, że podstawą ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu był stan jej faktycznego wykorzystania, a to z powodu odmiennego jej przeznaczenia w planie poprzednim i uchwalonym w 2005r. Kolegium doszło do wniosku, ze nie ma w sprawie zastosowania art. 87 ust.3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według którego jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995r., przepisu art. 37 ust.1 zd.2 w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości o którym mowa w art. 36 ust.4 stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r., a Wniosek powyższy Kolegium oparło na porównaniu przeznaczenia działki w poprzednim planie i faktycznego sposobu wykorzystywania działki po tracie jego mocy wywodząc, że zarówno w pierwszym jak i w drugim działka była określona jako grunt rolny. Kolegium nie podzieliło zarzutu stron według których wartość działki po uchwaleniu planu obniżyła się. Dotyczy to zwłaszcza zastrzeżenia sprowadzającego się do stwierdzenia, ze w poprzednim planie na obszarze przeznaczonym pod tereny upraw polowych i ogrodniczych możliwa była budowa realizacja domu mieszkalnego jako siedliska rolniczego. O możliwości zabudowy działki przy braku planu zagospodarowania przestrzennego decyduje bowiem decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a inwestycja musi spełnić szereg wymagań określonych przepisami. Organ podkreślił, że rolniczego charakteru działki nie przekreśla fakt zapłaty w 2003r. kwoty 180 zł za m2 z tytułu odszkodowania za przejecie części działki pod poszerzenie Alei S. Według Kolegium zapłata ceny wyższej, niż wartość działki była podyktowana specyficznym charakterem transakcji, gdzie chodziło o inwestycje celu publicznego, a ponadto transakcja ta miała miejsce w 2003r., podczas, gdy sprzedaż działki przedmiotowej nastąpiła w 2008r. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego K. P. i E. P. zarzucili organowi odwoławczemu oparcie orzeczenia na wadliwie ustalonym stanie faktycznym, a w szczególności bezkrytycznym przyjęciu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, jako jedynego dowodu dla ustalenia wzrostu wartości działki i pominięcie dowodów innych wskazywanych przez stronty, zwłaszcza wysokości odszkodowań wypłacanych w 2003r. za wywłaszczenie gruntów przy inwestycjach związanych z poszerzeniem Alei S., gdzie ceny za 1m2 oscylowały w granicach 180 zł. W ocenie skarżących nie jest przekonujące stanowisko Kolegium, według którego powyższa cena podyktowana była koniecznością szybkiej realizacji inwestycji drogowej w ramach środków pozyskanych z Unii Europejskiej. W ich ocenie wartość gruntu określona w 2003r. jest jej faktyczną wartością także obecnie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zmianami ) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Słusznie organy uznały za właściwe określenie wartości nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu w dniu 17 listopada 2005r. w oparciu o art. 37 ust. 1 zd.2 ustawy, według którego wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W rozpoznawanej sprawie jest bezspornym, że w myśl zapisów Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego, zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w L. Nr XV/91/86 z dnia 30 grudnia 1986r. ( k.26 ) przedmiotowa działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem "III D 2 R" - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania. Ustalenia realizacyjne dla tego terenu obejmowały kontynuację produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych oraz uściślenie struktury przestrzennej i sposobu użytkowania do ustalenia na etapie miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego. Według protokołu z oględzin nieruchomości z dnia [...] grudnia 2010r. .działka ta jest nieużytkowana, znajdują się na niej drzewa owocowe oraz zakrzaczenia. Brak jest wjazdu na działkę, od południa i zachodu sąsiaduje z gruntami niezabudowanymi i niezagospodarowanymi, od północy z pojedyńczą zabudową usługowo – mieszkalną. Z rejestru gruntów wynika z kolei, że działka stanowi grunt rolny R II i R IIIa. W piśmie z dnia [...] października 2010r. skarżący wyjaśnili, że przed uchwaleniem planu działka była ogrodzona, uzbrojona wzdłuż Alei S., sąsiadująca z działkami siedliskowymi i zabudowaniami mieszkalnymi. Posiada bezpośredni zjazd z drogi krajowej nr [...] i była wykorzystywana do umieszczenia reklam. Nigdy skarżący nie wskazywali, aby działka była wykorzystywana w sposób inny niż rolniczy. Trafnie w tej sytuacji Kolegium uznało, że nie ma podstaw do przyjęcia, aby jej wartość określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym 30 grudnia 1986r. była większa, niż określona przy uwzględnieniu faktycznego jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Stąd też nie było podstaw do zastosowania art.87 ust.3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w L. Nr 825/XXXV/2005 z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. – część III (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2006 r. Nr 2, poz. 17), przedmiotowa działka znajduje się na obszarze oznaczonym jako "tereny aktywności gospodarczej – AGc" z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych. Na terenach tych dopuszcza się m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej. Część działki nr [...] znajduje się natomiast w obszarze przeznaczonym pod tereny dróg wewnętrznych i oznaczony jest symbolem "KDW". Ponadto w świetle zapisów "nowego" planu obszar, na którym leży działka nr [...], znajduje się w strefach polityki przestrzennej: "X3" – strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, "Y3" – strefa podmiejska, "SOK 4a" – strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B. oraz "EZ" – strefa ochrony krajobrazu otwartego. Porównanie zapisów wspomnianych planów nie pozostawia wątpliwości co do zupełnie odmiennego przeznaczenia w nich przedmiotowej działki. Pkt 11 art.37 ustawy stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst. jedn. Dz. U z 2010r. Nr.102 poz. 651 ze zmianami ) opinię na piśmie o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. W orzecznictwie sądowadministracyjnym zgodnie uznaje się, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Skoro tak, to nie ulega wątpliwości, że podlega on swobodnej ocenie co do wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście innych dowodów, w tym wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez stronę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05, opubl. LEX nr 206473). Jest to oczywiste, skoro o ustaleniu opłaty decyduje wyłącznie organ administracji publicznej. To na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i ustalenia należnej opłaty (por. wyrok NSA z 4 października 2006 r. I OSK 417/06, Lex nr 281387 oraz wyrok NSA z 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych ). Stąd też, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, powinnością organu jest ocena operatu szacunkowego zarówno pod względem zgodności z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jak i prawidłowości przyjętych danych dotyczących szacowanej nieruchomości ( wyrok z dnia 5 marca 2009r. I OSK 292/08 CBOSA). Podkreślić jednak należy, że nawet przy tak określonych granicach kontrolnych, organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu szacunkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Oceny operatu pod tym względem może dokonywać natomiast organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych ( wyrok NSA z dnia 8 maja 2009r. I OSK 695/08 CBOSA, por. także wyrok NSA z dnia 15 października 2009r. I OSK 36/09 CBOSA ). Wbrew przekonaniu skarżących organy nie tylko nie przyjęły bezkrytycznie operatu, ale samodzielnie zbadały jego przydatność dla ustalenia opłaty, wnioski zamieszczając w uzasadnieniu decyzji. Co więcej, operat stanowiący oparcie dla ustalenia wartości nieruchomości był kolejnym, po zakwestionowaniu przez Kolegium treści poprzedniego, sporządzonego w 2008r. Przypomnieć należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (do stosowania której przy szacowaniu nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej, jak już wskazano, odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. W tym kontekście przyjęcie podejścia porównawczego i metody porównywania parami nie mogło zostać uznane za wadliwe. Co więcej właśnie podejście porównawcze w świetle art. 152 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jednym z dwóch ( oprócz podejścia dochodowego ) pozwalających na określenie wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 tej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust.3 wspomnianego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zmianami ), obowiązującego w dacie orzekania o opłacie, wycena nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, polega na określeniu wartości nieruchomości przez porównanie nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z operatu czytelnie wynika, jakimi kryteriami posługiwał się biegły, przyjmując określone nieruchomości do porównania z nieruchomością skarżących, zarówno przed jak i po zmianie planu. Ustalając wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, biegły ustalił cechy rynkowe, mające wpływ na ceny transakcyjne i ich zróżnicowanie na lokalnym rynku gruntów niezabudowanych opisanych w ewidencji gruntów jako R i Bp takie jak powierzchnia, rodzaj gruntów, sąsiedztwo, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, przeznaczenie w starym planie i lokalizacja. Biegły określił też zakresy kwotowe poprawek ze względu na cechy rynkowe dla analizowanego rynku gruntów niezabudowanych. Następnie utworzył zbiór cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej składających się z 31 nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, położonych w terenach dla których nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego. Z powyższych nieruchomości rzeczoznawca utworzył pary w ten sposób, że w każdej występuje nieruchomość szacowana i jedna z nieruchomości porównawczych. W dalszej kolejności rzeczoznawca uwzględnił różnice pomiędzy nieruchomością szacowaną, a nieruchomością porównawczą w każdej z utworzonych par, określił poprawki kwotowe dla ceny każdej z nieruchomości porównawczych, a wartość 1m2 powierzchni gruntu rzeczoznawca ustalił, jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen z poszczególnych par wziętych do porównań. Określonej w ten sposób wartości nie podważa podniesiony w skardze zarzut nie uwzględnienia odszkodowania jakie skarżący otrzymali w 2003r. w związku z przeznaczeniem działki nr [...], powstałej w wyniku działu działki nr 13/18, pod poszerzenie Alei S., a które wyniosło 180 zł za m2. Należy zauważyć, że jak już wspomniano, przy podejściu porównawczym badaniu podlegają nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z kolei przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny, położenie, przeznaczenie, sposób korzystania jest najbardziej do siebie zbliżony ( art.4 pkt.16 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Trudno uznać, aby w tym kontekście za nieruchomości podobne uznać działkę przeznaczoną na uprawy polowe i ogrodnicze oraz działkę, czy też jej część przeznaczoną na poszerzenie drogi publicznej ( por. wyrok NSA z dnia 21 marca 2012r. I OSK 487/11 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ). Słusznie odrzucono także argumentację skarżących, podniesioną w odwołaniu, a sprowadzającą się do stanowiska, według którego wyceny działki należało dokonać jako przeznaczonej pod zabudowę siedliskową. Wniosek ten miałby, zdaniem skarżących, mieć swoje uzasadnienie w treści poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego 30 grudnia 1986r. Przekonania tego nie sposób jednak podzielić. Ustalenia realizacyjne dla terenu upraw polowych i ogrodniczych na których znajdowała się przedmiotowa nieruchomość, przewidywały jedynie kontynuację produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. W żadnym razie nie sposób wywieść z nich możliwości budowy domu jednorodzinnego czy w ogóle stworzenia zabudowy siedliskowej, czego domagali się skarżący. Nie podali oni zresztą jakichkolwiek innych zapisów planu z 1986r., pozwalających przychylić się do ich opinii. Określając wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia po uchwaleniu planu rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości takie jak kształt nieruchomości, lokalizacja, ekspozycja i dojazd, dostępność mediów, występowanie strefy X, występowanie strefy Y2 i Y3, samodzielność działki budowlanej, powierzchnia nieruchomości i ustalił ich wagi. Także tutaj określono zakresy kwotowe poprawek ze względu na cechy rynkowe dla analizowanego rynku gruntów przeznaczonych pod tereny aktywności gospodarczej. Po porównaniu przedmiotowej nieruchomości z 39 nieruchomościami podobnymi rzeczoznawca uwzględnił różnice pomiędzy nieruchomością szacowaną, a nieruchomością porównawczą w każdej z utworzonych par i określił poprawki kwotowe dla ceny każdej z nieruchomości porównawczych. Wartość gruntu w odniesieniu do 1m2 powierzchni gruntu rzeczoznawca ustalił, jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen z poszczególnych par wziętych do porównań. W obu przypadkach dane zostały zamieszczone w tabelach pozwalających uchwycić podobieństwa i różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi dla celów sporządzenia operatu szacunkowego. Wzrost wartości sprzedanej nieruchomości rzeczoznawca obliczył stosując odpowiednie algorytmy. W tej sytuacji nie ma podstaw do zarzucenia organowi naruszenia zarówno przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego. Wobec powyższego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U z 2012r., poz. 270 ze zmianami ) skargę należało oddalić.