II SA/Lu 821/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Jadwiga Pastusiak, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Protokolant Sekretarz sądowy Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r. sprawy ze skarg Kancelarii [...] z siedzibą w L. i L. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi. Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania A. S., [...] & W. oraz L. P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] kwietnia 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na: - remoncie, przebudowie, nadbudowie i rozbudowie w formie oficyn bocznych kamienicy mieszkalnej z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych w parterze i zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń z funkcji usługowej na mieszkalną, - remoncie i przebudowie budynku dawnej piekarni, obecnie budynku mieszkalnego, z możliwością zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń o funkcji mieszkalnej na usługi nieuciążliwe w parterze budynku, - budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego, - budowie parkingów nadziemnych i podziemnych, dróg dojazdowych wewnętrznych, zjazdu z ul. [...], chodników, miejsc postojowych na terenie, schodów terenowych, murów oporowych, ogrodzenia, elementów małej architektury, niezbędnych urządzeń budowlanych oraz realizacji zieleni ozdobnej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] (obr.: 36 - [...], ark. mapy: 2 położonej przy ul. [...], 7a, 7b w L.: pas drogowy - działka nr [...] (ul. [...] - droga gminna). W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy opisał stan prawny i faktyczny sprawy. Po rozpatrzeniu wniosku "[...] S.A. z siedzibą w L. z dnia [...] maja 2016 r. oraz jego korekty z dnia [...] listopada 2016 r., Prezydent Miasta L. wydał powyżej opisaną decyzję. Teren projektowanej inwestycji organ oznaczył na załączniku nr [...] do decyzji linią koloru czerwonego oraz literami ABCDEFGHIJK-A. Odnosząc się do zakresu i przedmiotu inwestycji organ administracji wyjaśnił, że obejmuje on m.in. remont, przebudowę, nadbudowę i rozbudowę w formie oficyn bocznych kamienicy mieszkalnej pod nr [...] 7b, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych w parterze budynku i zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń z funkcji usługowej na mieszkalną oraz remontu i przebudowie budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr [...] 7a z możliwością zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń o funkcji mieszkalnej na usługi nieuciążliwe w parterze budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego. Organ I instancji wyznaczył lub ustalił: 1/ nieprzekraczalną linię zabudowy oznaczając ją na załączniku graficznym nr [...] do decyzji, linią koloru niebieskiego, wprowadzając zakazy i nakazy w tej materii, szczegółowo opisane w decyzji, 2/ wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - max. 25,0% przy udziale powierzchni biologicznie czynnej - min. 30%, 3/ szerokość elewacji frontowej - nakazał zachowanie szerokości elewacji frontowej znajdującej się od frontu działki nr ew. 31 zgodnie ze stanem istniejącym, wyznaczonym parametrami budynku pod nr [...] 7a i jego istniejącymi elewacjami; odstąpił jednocześnie od ustalenia szerokości elewacji frontowej dla projektowanego budynku wielorodzinnego, 4/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (mierzone od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku): - dla nadbudowy istniejącego budynku pod nr [...] 7b - zgodnie ze stanem istniejącym, tj. na poziomie rzędnej 205,0 m n.p.m., - dla rozbudowy w formie oficyn istniejącego budynku pod nr [...] 7b; - dla oficyny zachodniej max. 17,20 m, lecz nie wyżej niż rzędna 205,0 m n.p.m.; - dla oficyny wschodniej max. 9,45 m. lecz nie wyżej niż rzędna 198,0 m n.p.m., - dla budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr [...] 7a - zgodnie ze stanem istniejącym, tj. 7,0 m, max. do rzędnej 195,70 m n.p.m., - dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w północnej części działki nr ew. 31 - max. 14.0 m, tj. do rzędnej 200.5 m n.p.m., 5) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) w odniesieniu do poszczególnych elementów zadania inwestycyjnego w drodze szczegółowego opisu tej cechy nowej inwestycji. Organ administracji zobowiązał ponadto inwestora do zaprojektowania w przyziemiu oficyny wschodniej przejścia komunikacyjnego w formie prześwitu, zachowującego idee dawnego ciągu komunikacyjnego przez obecną działkę nr ew. 31 od strony rzeki [...] w kierunku obecnej ul. [...] i [...] Równocześnie zakazał budowy ogrodzeń pełnych oraz z prefabrykatów betonowych z wyjątkiem prefabrykowanych podmurówek i elementów słupów, zalecając zwrócenie szczególnej uwagi na konieczność zachowania otwartych widokowo powiązań przestrzennych pomiędzy terenem nieruchomości, a doliną rzeki [...], a także od strony frontu działki (od strony ul. [...]) w kierunku dawnego zespołu klasztornego karmelitek bosych z kościołem p.w. [...] M. P.. Inwestor został poza tym zobowiązany do zachowania otwartego, z widokiem ponad budynkiem dawnej piekarni, zgodnego ze stanem istniejącym, pola ekspozycji dla dawnego zespołu klasztornego karmelitek bosych, z kościołem p.w. [...] M. P., pola usytuowanego w obszarze pomiędzy ul. [...] (front działki nr ew. 31), a zespołem klasztornym. Nakazał również organ utrzymanie idei pieszego ciągu komunikacyjnego pomiędzy doliną rzeki [...], a ul. [...]. Z. poza tym, aby architektura nowo projektowanych obiektów miała charakter współczesny, zharmonizowany z architekturą obiektów historycznych, istniejących w obrębie nieruchomości nr ew. 31 przy ul. [...], 7a, 7b, a także z architekturą sąsiedztwa. Decyzja zawiera również informację o objęciu terenu inwestycji ochroną konserwatorską, na mocy wpisu układu urbanistycznego do rejestru zabytków pod numerem [...], przez co, wszelkie prace przy zabytku wymagają uzgodnień z Miejskim Konserwatorem Zabytków w L. i uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity - Dz. U. z 2016 r., poz. 290). Obsługę komunikacyjną terenu organ ustalił od ul. [...] (drogi kategorii gminnej nr 106490L) - pas drogowy (działka nr ew. 26). Organ I instancji w toku postępowania dokonał uzgodnienia projektu decyzji z: 1) Z. L. - pismem z dnia [...].11.2016 r., znak: IU- [...], bez uwag, 2) Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. Zarząd Zlewni w P. - postanowieniem z dnia [...].12.2016 r., znak: [...], 3) Miejskim Konserwatorem Zabytków w L. - postanowieniem z dnia [...].01.2017 r., znak: [...], bez uwag. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podniósł brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji, co nakazuje rozstrzygnięcie sprawy zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity - Dz. U. z 2016 r., poz. 778 - u.p.z.p.), w drodze decyzji o ustaleniu warunkach zabudowy. Organ wyjaśnił, iż w oparciu o przepisy § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jak stwierdził, przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w decyzji. Organ I instancji uznał, że projektowane zadanie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi i spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a projekt decyzji uzyskał niezbędne uzgodnienia. W ocenie organu inwestycja nie narusza interesów osób trzecich. Prezydenta Miasta L. poinformował ponadto, iż w dniach [...] sierpnia 2016 r. oraz [...] września 2016 r. wpłynęły pisma właścicieli lokali przy ul. [...] w sprawie ustalenia minimalnej dopuszczalnej odległości pomiędzy istniejącym budynkiem mieszkalnym, a budynkiem nowo projektowanym, zakazu lokalizacji na dachu budynku urządzeń będących źródłem hałasu lub osłonięcia tych urządzeń przed hałasem oraz zastosowanie rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych zapewniających ochronę przed drganiami i hałasem sąsiednich nieruchomości, a także określenie minimalnej ilości miejsc postojowych, tj. 1,5 miejsca/1 mieszkanie. W dniu [...] sierpnia 2016 r. pismo złożyła również Spółka jawna [...] z siedzibą w L. przy ul. [...] sprzeciwiając się wydaniu decyzji z uwagi na wystąpienie zagęszczenia mieszkańców na niewielkim terenie, zacienienie istniejących budynków oraz utrudnienia w poruszaniu się zwiększonej ilości pojazdów. W odpowiedzi na powyższe uwagi, organ I instancji wyjaśnił, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego i stanowi promesę w zakresie możliwości realizacji danej inwestycji na danym terenie oraz ubiegania się przez inwestora o uzyskanie pozwolenia na budowę. Dlatego też wszelkie zagadnienia natury techniczno-budowlanej, o których mowa w tych pismach, uzyskują skonkretyzowanie najpierw w projekcie budowlanym inwestycji, następnie zaś w decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustalony zaś wskaźnik ilości miejsc parkingowych na 1 lokal mieszkalny jest zgodny z zasadami polityki parkingowej będącej załącznikiem do uchwały Rady Miasta L.. Odwołania od decyzji organu I instancji wnieśli: A. S., [...] W. oraz L. P. sprzeciwiając się projektowanej inwestycji oraz wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zdaniem A. S. zaskarżona decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. oraz art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. Naruszenie prawa materialnego wynika z niedostatecznego wyjaśniania i przeanalizowania przez organ zgromadzonego materiału dowodowego i dotyczy błędnych ustaleń w zakresie obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji (pkt 7.1 decyzji), bo pomijających obszar suchej doliny - wąwozu o szczególnych walorach krajobrazowych, jak i zachowanych niezwykle rzadkich form rzeźby terenu (jedynym sposobem dla realizacji tej obsługi będzie wybudowanie drogi wewnętrznej wyłącznie z wykorzystaniem wąskiego pasma terenu pomiędzy wschodnią ścianą istniejącego budynku [...] 7b wraz z projektowaną oficyną wschodnią i zachodnią granicą działki nr [...] - obszar suchej doliny). Obawy powyższe uzasadnia tym, że potencjalne zmiany rzeźby terenu wynikające z budowy drogi wewnętrznej nie zostały w żaden sposób ograniczone. Odwołujący za błędne uznał również wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (max. 25,0%) stosunku do powierzchni działki (1,0026 ha), w sytuacji, gdy dotychczasowa zabudowa ma zostać utrzymana (pow. 0,1080 ha); łączna dopuszczalna w świetle ustaleń decyzji powierzchnia zabudowy to ok. 0,1426 ha. W ocenie wnoszącego odwołanie, organ w niedostatecznym stopniu przeanalizował ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, czego dowodzi stwierdzenie, że inwestycji nie dotyczą zakazy, nakazy i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu wynikające z potrzeb ochrony środowiska, podczas gdy zadrzewienia na działce nr ew. 31 w części zlokalizowanej poza północną elewacją budynku [...] 7 stanowią obszar lęgowy prawnie chronionych gatunków ptaków. Uważa więc, zapadłą decyzję za sprzeczną w tym zakresie (pkt 4) z art. 3 i 4 ustawy ochronie przyrody. Odwołanie kwestionuje ponadto ustalenia wynikające z lit. m) decyzji odnoszące się do zaleceń architektonicznych dla nowych obiektów poprzez nakaz ich zharmonizowania z architekturą obiektów historycznych w obrębie działki nr ew. 31 i architekturą sąsiedztwa. Obawia się powstania budynku potencjalnie spiczasto-trójkątnego, który swoją bryłą będzie rażąco odstawał od architektury sąsiadujących obiektów, stanowiąc swoistą negatywną architektoniczną dominantę wśród otaczającej zabudowy, zaburzając tym samym ideę kontynuowania prestiżowej zabudowy śródmiejskiej. [...] zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1/ art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. polegające na wydaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, pomimo znacznych rozbieżności pomiędzy parametrami istniejącej w granicach analizy zabudowy w zakresie urbanistycznym i formy architektonicznej obiektów budowlanych, a parametrami zabudowy zaproponowanymi przez inwestora, podkreślając, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej, której określenie należy do obowiązków organu właściwego do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Planowane obiekty zostały zaprojektowane w nowoczesnej stylizacji architektonicznej, przez co zdecydowanie kontrastują od sąsiedniej zabudowy. 2/ art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu stronom zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwianiu sprawy, jak również sporządzenia uzasadnienia faktycznego decyzji z pominięciem faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. L. P. zarzucił decyzji organu I instancji naruszenie: 1/ art. 104 i 107 k.p.a. poprzez pominięcie i nieuwzględnienie wniosków właścicieli sąsiedniej nieruchomości, tj. ul. [...] oraz pominięcie w decyzji ustalenia minimalnej dopuszczalnej odległości pomiędzy istniejącymi budynkami, a budynkiem nowoprojektowanym, zakazu lokalizacji na dachu budynku urządzeń będących źródłem hałasu lub wymogu osłonięcia tych urządzeń poprzez zastosowanie rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych zapewniających taką ochronę, w sytuacji, gdy wydana z pominięciem tych warunków decyzja oraz jej późniejsza realizacja wpłynie negatywnie nie tylko na estetykę istniejącego już budynku, ale pogorszy również warunki bytowe mieszkańców; 2/ art. 107 i art. 109 § 1 k.p.a. poprzez niedopełnienie wymogów formalnych decyzji oraz doręczenie orzeczenia bez stanowiących jej integralną część załączników: 1) załącznika graficznego do decyzji z oznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, 2) części tekstowej analizy obszaru, 3) części graficznej analizy, czym uniemożliwiono stronie zapoznanie się z rzeczywistą treścią decyzji oraz odniesienia się do przyjętych w niej warunków zamierzenia inwestycyjnego, 3/ naruszenie warunków wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 75. poz. 690 z 2002 r. z późn. zm.) w zakresie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez brak analizy oddziaływania projektowanego obiektu na sąsiednią istniejącą już zabudowę, co dotyczy przesłaniania (§ 13 ust. 1 rozporządzenia) i zacieniania (§ 60 rozporządzenia); analiza spełnienia minimalnych wymagań w zakresie zacieniania jest niezbędna w odniesieniu do terenów zabudowanych, 4/ art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zakresie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, m.in. poprzez przyjęcie w pkt 7.2 decyzji zaniżonego wskaźnika wymaganej liczby miejsc postojowych na 1 lokal mieszkalny, przewidywanej dla projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Pełnomocnik inwestora złożyła pismo procesowe, podnosząc bezzasadność zarzutów oraz wnosząc o utrzymanie zaskarżonej decyzji w mocy. Rozpatrując złożone odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wyjaśniło, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydawana jest tylko i wyłącznie na wniosek inwestora. Istotne jest to, że organ właściwy do jej wydania nie jest bezwzględnie związany żądaniami wniosku, a granice tego związania wyznaczają jedynie rodzaj inwestycji i jej funkcja. Oznacza to, iż organ nie jest związany wartościami parametrów podanych przez inwestora dotyczącymi np. wysokości obiektu budowlanego, ilości kondygnacji, powierzchni zabudowy itd. Może zatem dokonać ich ustalenia w sposób odbiegający od żądania wniosku, lecz znajdujący oparcie w ustaleniach faktycznych sprawy, tzn. w wynikach analizy obszaru. Podstawę prawną decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity - Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.) oraz przepisy aktu wykonawczego do wymienionej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Organ odwoławczy wyjaśnił, że art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza zasadę, w myśl której określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku w drodze decyzji o warunkach zabudowy art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Z woli ustawodawcy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest jednak możliwe tylko wówczas, gdy ma miejsce łączne spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej; 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (...), jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ odwoławczy stwierdził, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadzający zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", zmianę zagospodarowania terenu uzależnia od określonej funkcji terenu, na którym ma być realizowana inwestycja oraz określonych cech zagospodarowania sąsiedniego terenu właśnie według tej zasady, zapewniając zachowanie ładu przestrzennego w danym terenie, tj. takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość. Podniósł, iż na organie uprawnionym do wydania decyzji o warunkach zabudowy ciąży obowiązek sporządzenia analizy obszaru. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Ust. 2 ww. przepisu wskazuje sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego, a mianowicie wyznacza się je na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, przy czym przez pojęcie "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę - § 2 pkt 5 rozporządzenia. Zdaniem organu II instancji, przytoczone przepisy prawa materialnego dowodzą, że organ który ma wydać decyzję o warunkach zabudowy, mając na względzie obowiązek ustalenia granic obszaru analizowanego, powinien zachować te wymogi oraz precyzyjnie wskazać sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki; informacje te powinny znaleźć się w części tekstowej analizy i wynikać z wyznaczenia na mapie. Obszar analizowany należy zatem wyznaczać dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach w równych odległościach od centrum działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (aktualnie orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszcza inny sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego, wymagając jedynie aby działka inwestora znajdowała się w granicach tego obszaru). W omawianej sprawie organ I instancji wyznaczył granice obszaru analizowanego zgodnie z wymogami § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, w pkt II analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu określił szerokość "frontu działki", która wynosi 25,0 m, zakreślając granice obszaru analizowanego wokół terenu inwestycji w równych odległościach 75,0 m od jego granic, utrzymując, iż jest on niezbędny i wystarczający do ustalenia parametrów i wymagań dla nowej zabudowy. Po wyznaczeniu na mapie granic obszaru analizowanego organ jest zobowiązany do ustalenia, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na wyznaczonych działkach położonych w obszarze analizowanym i jakie pełnią funkcje, tzn. w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy, tj. linię zabudowy, wielkość powierzchni, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrię dachu, czego wymaga § 1 cytowanego rozporządzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wyznaczenie minimalnego obszaru analizowanego poprzez ustalenie jego granic w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia nie budzi zastrzeżeń, a zamieszczenie informacji w tym zakresie w części tekstowej analizy czyni zadość wymogom prawa. Pogląd ten organ odwoławczy wywiódł z faktu położenia działki inwestycyjnej w Śródmieściu miasta L. o zwartej zabudowie, stanowiącej punkt odniesienia dla mającej powstać nowej zabudowy. W pkt I-IV analizy organ dokonał opisu obszaru działki oraz sąsiadującej z nią zabudowy, natomiast w pkt VI powołując się na jej wyniki wyznaczył/ustalił parametry cech nowej zabudowy wymagane przepisem § 1 wymienionego rozporządzenia. I tak w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy wyznaczył jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przepis ust. 2 stanowi: W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Zgodnie z ust. 3 - Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Natomiast ust. 4 dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ zwrócił w tej sytuacji uwagę na zróżnicowane linie istniejące w obszarze analizy zabudowy, co oddaje jej załącznik graficzny, toteż nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w głębi wnioskowanej działki, pomiędzy budynkiem mieszkalnym na działce nr ew. [...], a budynkiem szpitala na działce nr ew. [...], na granicy będącego w opracowaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Doliny rzeczne" - w uzgodnieniu z Wydziałem Planowania Urzędu Miasta L.. Jednocześnie organ I instancji zakazał inwestorowi: - sytuowania zabudowy w, i wzdłuż istniejącej zachodniej linii regulacyjnej ul. [...], na odcinku E-F wyznaczonym w granicach terenu inwestycji, odpowiadającemu frontowi działki nr ew. 31 przy ul. [...], 7a, 7b, - sytuowania zabudowy pomiędzy istniejącą zachodnią linią regulacyjną ul. [...] i elewacjami: zachodnią i południową istniejącego budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr ul. [...], a także pomiędzy wschodnią elewacją tego budynku i wschodnią granicą działki nr ew. 31 (na styku z działką nr ew. [...] - terenem dawnego zespołu klasztornego), - rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod adresem ul. [...], - zachowanie na działce nr ew. 31 historycznej linii zabudowy wyznaczonej elewacjami istniejącego budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr ul. [...]. W konsekwencji nieprzekraczalną linię nowej zabudowy oznaczył linią koloru niebieskiego na załączniku nr [...] do decyzji. Organ odwoławczy wskazał, że § 5 rozporządzenia dotyczy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, który wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Jednakże w oparciu o ust. 2 ww. przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jak wynika z analizy obszaru wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek kształtuje się w przedziale 18,1% - 99,7% dając średnią wartość tego wskaźnika w wysokości 50,1%. Organ wyznaczył wartość tego parametru na poziomie wnioskowanym przez inwestora, tj. w wysokości 25% przy udziale powierzchni biologicznie czynnej max. 30,0%. Treść § 6 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki (terenu inwestycji) wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ ustalił, że szerokość elewacji frontowych obiektów znajdujących się w obszarze analizy (wzdłuż ul. [...]) zawiera się w granicach od 12,0 m do 62,0 m i średnio wynosi 27,2 m. Nakazał zachowanie szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki nr ew. 31, zgodnie ze stanem istniejącym, nie ustalając jednocześnie szerokości elewacji frontowej dla budynku projektowanego, dla którego miejsce lokalizacji znajdować się będzie w głębi działki. Przy wyznaczaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki § 7 rozporządzenia nie pozostawia organom swobody, co do sposobu jej określania. Zgodnie z ust. 1 zasadą jest wyznaczanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Organ może przyjąć w drodze wyjątku średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym, tylko wówczas jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (ust. 3). Organ w pkt 3 lit. d) decyzji wyznaczył wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; - dla nadbudowy istniejącego budynku pod nr . ul. [...] - zgodnie ze stanem istniejącym, tj. na poziomie rzędnej 205,0 m n.p.m., - dla rozbudowy w formie oficyn istniejącego budynku pod nr . ul. [...]: - dla oficyny zachodniej - max. 17,20 m, lecz nie wyżej niż rzędna 205,0 m n.p.m. z kaskadowo-tarasowym, tzn. w układzie stopniowanym, obniżająco w kierunku południowym. - dla oficyny wschodniej - max. 9,45 m, lecz nie wyżej niż rzędna 198,0 m n. p. m., - dla budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr ul. [...] zgodnie ze stanem istniejącym -7,0 m tj. do rzędnej max. 195,70 m n.p.m.. - dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w północnej części działki nr ew. 31, sytuowanego pomiędzy ustaloną linią zabudowy na załączniku graficznym nr [...] do decyzji, a północną elewacją istniejącego budynku przy ul. [...] - max. 14,0 m, tj. do rzędnej 200,5 m n/p. m. Ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ zakazał sytuowania urządzeń technicznych w obrębie dachów istniejących w granicach działki nr ew. 31 budynków historycznych: ul. [...] i [...] 7b. Natomiast wysokości górnych krawędzi urządzeń technicznych sytuowanych w obrębie budynków nowoprojektowanych nie powinny przekraczać rzędnych wysokości kalenic podanych dla każdego budynku indywidualnie. Organ administracji dokonał ponadto ustalenia geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) na podstawie § 8 rozporządzenia. Parametr ten ustalił odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. I tak: 1/ dla nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego pod nr ul. [...] ustalił dach wielopołaciowy o nachyleniu połaci do 25°, z kalenicą usytuowaną osiowo do elewacji południowej i północnej budynku, z dopuszczeniem możliwości podniesienia wysokości kalenicy o 1,0 m w stosunku do stanu istniejącego, tj. do rzędnej 209,0 m n.p.m., z kierunkiem kalenicy zachowującym kierunek istniejący, tzn. równolegle do elewacji: południowej i północnej tego budynku i zbliżony do prostopadłego w stosunku do frontu działki, 2/ dla składników rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego po nr ul. [...]7b: - dla oficyny zachodniej - dach płaski z kalenicą na wysokości maksymalnej określonej rzędną 205,0 m n.p.m., w układzie stopniowanym, z obniżeniem w kierunku południowym, - dla oficyny wschodniej - dach płaski z kalenicą na wysokości maksymalnej określonej rzędną 198,0 m n.p.m., 3/ dla budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) - dach wielopołaciowy, o kącie nachylenia połaci 23° (zgodnie ze stanem istniejącym) z kalenicą usytuowaną osiowo do elewacji południowej i północnej tego budynku (zgodnie ze stanem istniejącym), z kierunkiem kalenicy zachowującym kierunek istniejący, tzn. równolegle do linii elewacji: południowej i północnej tego budynku i zbliżony do prostopadłego w stosunku do frontu działki, 4/ dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w północnej części działki nr ew. 31 sytuowanego pomiędzy ustaloną linią zabudowy na załączniku graficznym nr [...] do decyzji, a północną elewacją istniejącego budynku pod nr ul. [...] - dach plaski o kalenicy na wysokości maksymalnej odpowiadającej rzędnej 200,5 m n.p.m. Organ administracji nakazał jednocześnie zaprojektowanie w przyziemiu oficyny wschodniej przejścia komunikacyjnego w formie prześwitu, zachowującego idee dawnego ciągu komunikacyjnego przez obecną działkę nr ew. 31, od strony doliny rzeki [...] w kierunku ul. [...] i [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w świetle przytoczonych przepisów prawa materialnego oraz ustalonego stanu faktycznego i prawnego sprawy nie dopatrzyło się naruszenia prawa w takim zakresie, aby zaskarżona decyzja podlegała usunięciu z obrotu prawnego. Tym samym nie uwzględniło motywów i zarzutów zawartych w odwołaniach, uznając je bądź za niezasadne (np. naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity - Dz. U, z 2015 r., poz. 1422), bądź za przedwczesne z uwagi na etap procesu inwestycyjnego (m.in. obawy o wygląd architektoniczno-estetyczny przyszłej inwestycji, zwłaszcza nowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego niepasujący do istniejącej zabudowy, a przez to naruszający ład przestrzenny). Wskazało na enigmatyczność uzasadnienia decyzji organu I instancji, jednakże w całokształcie rozpatrywanej sprawy uznało, że okoliczność ta nie miała wpływu na wynik rozstrzygnięcia. Nie odpowiada bowiem prawdzie zarzut braku poczynienia przez organ ustaleń faktycznych (patrz część tekstowa i graficzna analizy obszaru), czy też prawnego uzasadnienia dla pozytywnego załatwienia wniosku inwestora. To właśnie stan faktyczny sprawy uprawniał organ do ustalenia warunków zabudowy dla projektowanego zamierzenia. W ocenie organu odwoławczego ustalenia te, ponad wszelką wątpliwość wskazują, iż projektowane zamierzenie nie narusza art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., tak w zakresie kontynuacji funkcji, jak i przepisów odrębnych. Szczegółowe ustalenia analizy obszaru i warunki określone w decyzji przeczą też zarzutowi naruszenia art. 11 k.p.a., bo wyjaśniają stronom postępowania zasadność przesłanek, którymi kierował się przy załatwianiu sprawy. Przypomniało jednocześnie, że decyzja o warunkach zabudowy nie pozwala na podjęcie prac budowlanych, gdyż rozstrzyga ona li tylko o możliwości realizacji projektowanego przedsięwzięcia na danym terenie, w kontekście kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie określa wobec powyższego, konkretnego miejsca lokalizacji inwestycji, czy odległości planowanego obiektu od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Na podobnej zasadzie nie odnosi się do warunków techniczno-budowlanych inwestycji, w tym instalacji konkretnych urządzeń i zabezpieczeń przed ich oddziaływaniem na mieszkańców. Nie ma zatem prawnych podstaw do zamieszczenia takich postanowień w treści decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego nie odpowiada prawdzie jeden z zarzutów, że strona nie mogła zapoznać się z załącznikami stanowiącym integralną część decyzji (art. 10 § 1 k.p.a.), gdyż organ I instancji zapewnił stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, umożliwiając składanie stosownych wniosków i wnoszenie żądań. Tylko zatem wykazanie, iż brak doręczenia załączników do decyzji uniemożliwił podjęcia przez stronę stosownych czynności procesowych, mających wpływ na wynik sprawy, stanowi podstawę do uchylenia decyzji; strony takich dowodów nie wskazały. Organ II instancji wskazał, że zgodnie utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym na tym etapie postępowania inwestycyjnego brak jest podstaw do badania oddziaływania inwestycji na środowisko, zwłaszcza gdy inwestycja nie jest zaliczona do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w myśl przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 71). Ponadto na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego organ nie musi badać wpływu inwestycji na przyrodę w świetle przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie środowiska (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 2134). Tym niemniej organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę z urzędu bada tę okoliczność i stosownie do poczynionych ustaleń wprowadza do decyzji stosowne ograniczenia w przedmiocie terminu prowadzenia prac budowlanych. Organ budowlany będzie badać zagadnienie ilości miejsc postojowych w odniesieniu do projektu budowlanego, z uwzględnieniem polityki określonej przez władze miasta. Organ odwoławczy podkreślił, iż rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków techniczno-budowlanych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) w myśl utrwalonego poglądu sądów administracyjnych i doktryny nie stanowi przepisów odrębnych w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., co podniesiony zarzut nakazuje uznać za całkowicie chybiony, podobnie jak i powoływanie się na plan miejscowy dotyczący innej części miasta L., niż objęta omawianą sprawą. Skargi na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, [...] & W. oraz L. P.. [...] & W., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych, zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na niewłaściwym zastosowaniu tego przepisu i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. pomimo, że decyzja ta nie spełnia wymagań określonych w tym przepisie z powodu znacznych rozbieżności pomiędzy parametrami istniejącej w granicach analizy zabudowy w zakresie urbanistycznym i formy architektonicznej obiektów budowlanych, a parametrami zabudowy zaproponowanymi inwestora. W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że organy administracji naruszyły zasadę kontynuacji funkcji zabudowy. Mianowicie, w decyzji organ I instancji stwierdził, że zakres inwestycji obejmuje m.in. lokalizacje nieuciążliwej funkcji usługowej, jednakże działalność ta nie została bliżej scharakteryzowana. Tym samym - zdaniem skarżącej - nie jest wiadome, w jaki sposób będą wykorzystywane nieruchomości, na których prowadzona będzie ta działalność usługowa. Ponadto, planowana działalność usługowa nie jest zgodna z dotychczasowym wykorzystaniem terenu. Dodatkowo, budowa parkingów nadziemnych i podziemnych, dróg dojazdowych wewnętrznych, zjazdu z ul. [...], chodników, miejsc postojowych na terenie, schodów terenowych, murów oporowych, ogrodzenia, elementów małej architektury i niezbędnych urządzeń budowlanych również narusza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa bowiem narusza ład przestrzenny. Skarżąca przypomniała, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Skarżąca zwróciła uwagę, że przedmiotem postępowania administracyjnego było wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zarówno dla nowej inwestycji, która dopiero ma powstać, jak i inwestycji polegającej na remoncie, przebudowie, nadbudowie i rozbudowie w formie oficyn bocznych kamienicy mieszkalnej pod nr [...] 7b oraz remoncie i przebudowie budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr [...] 7a. Nieruchomość objęta wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest nieruchomością zabudowaną, na której znajdują się obiekty mieszkalne, i na których obecnie nie jest prowadzona działalność gospodarcza. W takich okolicznościach sprawy badając i ustalając, czy planowana przez inwestora inwestycja będzie spełniała wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie można nie dostrzegać i nie brać pod uwagę stanu już istniejącego na przedmiotowej nieruchomości, a więc już istniejących zabudowań ich rodzaju, charakteru prowadzonej w nich działalności, czyli dotychczasowej funkcji tego terenu. Zdaniem skarżącej, organ II instancji pominął dotychczasową funkcję terenu, która była jedynie mieszkalna i dopuścił prowadzenie bliżej nieokreślonej działalności gospodarczej. Dodatkowo, budowa parkingów nadziemnych i podziemnych, dróg dojazdowych wewnętrznych, zjazdu z ul. [...], chodników, miejsc postojowych na terenie, schodów terenowych, murów oporowych, ogrodzenia, elementów małej architektury i niezbędnych urządzeń budowlanych również narusza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, bowiem narusza ład przestrzenny. Planowana inwestycja w postaci budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego nie będzie odpowiadała charakterystyce urbanistycznej dotychczasowej zabudowy, bowiem budynek ten swoją formą znacznie odbiega od dotychczasowej zabudowy. Ponadto, budowa parkingów nadziemnych i podziemnych, dróg dojazdowych wewnętrznych, zjazdu z [...], chodników, miejsc postojowych na terenie, schodów terenowych, murów oporowych ogrodzenia i elementów małej architektury, prowadzić będzie do znaczącego zwiększeni intensywności wykorzystania terenu i naruszy ład urbanistyczny. Należy bowiem zauważyć, że obszar będący przedmiotem decyzji, jest silnie zabudowany i budowa nowych obiektów, szczególności dróg, chodników, parkingów i budynku mieszkalnego wielorodzinnego zwiększy dyskomfort dotychczasowych, jak i nowych mieszkańców. L. P., działający przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych, zaskarżonej decyzji zarzucił: I./ naruszenie przepisów postępowania w sposób istotnie wpływający na wynik sprawy, tj. - art. 7, art. 75, art. 77, art. 78, art. 80 k.p.a. poprzez brak wnikliwego zbadania i rozważenia wszystkich okoliczności sprawy i zgromadzonego materiału dowodowego, przeprowadzenia wymaganej w sprawie analizy, która obejmowałaby wpływ zjawiska "przesłaniania" oraz przeprowadzenia stosownych pomiarów i opracowania analizy graficznej w obszarze projektowanej inwestycji, jej wpływu na zacienienie budynku oraz lokali mieszkalnych już istniejących w tym obszarze; nie odniesienie się w decyzji do wszystkich zarzutów odwołania i w znacznej części pominięcie stanu faktycznego sprawy; - art. 104 i 107 k.p.a. poprzez pominięcie i nieuwzględnienie w decyzji wydanej w wyniku odwołania, jak i przez organ I instancji, wniosków właścicieli sąsiedniej nieruchomości (ul [...] 15) złożonych w toku prowadzonego postępowania (z dnia [...] sierpnia 2016 r. oraz [...] września 2016 r.) pozostających w związku z przyjętymi warunkami zabudowy, obejmującymi sąsiednią nieruchomość oraz pominięcie w wydanej w dniu [...] kwietnia 2017 r. decyzji, warunków ustalenia minimalnej dopuszczalnej odległości pomiędzy istniejącymi budynkami, a budynkiem nowoprojektowanym w sposób uwzględniający uwarunkowania wynikające z istniejącej zabudowy tej nieruchomości; pominięcie zakazu lokalizacji na dachu budynku urządzeń będących źródłem hałasu lub wymogu osłonięcia tych urządzeń poprzez zastosowanie rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych zapewniających taką ochronę; zaniechanie przeprowadzenia przez organ niezbędnych do oceny wydanych warunków zabudowy ustaleń w zakresie analizy zjawiska "przesłaniania" oraz przeprowadzenia stosownych do jego oceny pomiarów i opracowania analizy graficznej wpływu planowanej rozbudowy na "zacienienie" istniejących w sąsiedztwie budynku oraz znajdujących się w nich lokali mieszkalnych; pominięcie tych analiz na mapie w sytuacji, gdy wydana decyzja oraz jej realizacja wpłynie negatywnie nie tylko na estetykę istniejącego już budynku mieszkalnego, ale pogorszy warunki bytowe jej mieszkańców, a w konsekwencji oddziaływanie inwestycji do której przysługuje prawo własności inwestorowi nie ograniczy się wyłącznie do działek objętych projektowaną inwestycją; - art. 107 i art. 109 § 1 k.p.a. poprzez niedopełnienie wymogów formalnych wydanej w sprawie decyzji oraz pozbawienie strony możliwości zapoznania się z przyjętymi w tych dokumentach, stanowiących załączniki do decyzji, istotnymi warunkami projektowanej zabudowy i zamierzonej inwestycji oraz doręczenie stronie decyzji bez stanowiących jej integralną część tych załączników w postaci: 1) załącznika graficznego z oznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren zamierzonej inwestycji; 2) wyników analizy załącznik nr [...], część tekstowa oraz załącznika nr [...] część graficzna, czym uniemożliwiono stronie zapoznanie się z rzeczywistą treścią tej decyzji oraz odniesienie do przyjętych tam istotnych w sprawie warunków dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego; II./ w konsekwencji naruszenia wskazanych przepisów postępowania, także rażące naruszenie prawa materialnego poprzez; a/ naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, poprzez zaakceptowanie przez SKO, pomimo wskazanych odwołaniem uchybień decyzji, warunków zabudowy nie pozwalających na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy określonych i wymaganych dyspozycją powyższych przepisów; b/ naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 5 u.p.z.p. w związku z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.), w tym w szczególności - § 13 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, poprzez ustalenie zbyt małej odległości planowanego budynku od istniejących już budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, która to odległość nie zapewnia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; pominięcie wniosków stron oraz zaniechanie przeprowadzenia analizy dla zjawiska "przesłaniania" oraz przeprowadzenia stosownych pomiarów oraz opracowania analizy graficznej wpływu planowanej przez inwestora rozbudowy na zacienienie budynku oraz lokali mieszkalnych już istniejących; c/ naruszenie warunków wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez brak analizy w zakresie oddziaływania projektowanego obiektu na sąsiednią istniejącą już zabudowę, co dotyczy "przesłaniania" (§ 13 rozporządzenia ) i "zacieniania" (§ 60 rozporządzenia). Analiza spełnienia minimalnych wymagań w zakresie zacieniania, jest niezbędna w odniesieniu do terenów zabudowanych; pominięcie § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne (§ 18 ust. 2 rozporządzenia). W przyjętych w decyzji warunkach - pkt 7.2 decyzji - ustalono zaniżony wskaźnik wymaganej liczby miejsc postojowych na jeden lokal mieszkalny, przewidywanej dla projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; przyjęcie współczynnika 0,6 miejsca na 1 lokal mieszkalny spowoduje znaczące ograniczenia komunikacyjne i trwałe problemy z parkowaniem. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego powtórzył argumenty wskazane w zarzutach. Ponadto podkreślił, że organ rozpoznając odwołanie pominął, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wpływa na dalsze etapy oraz przebieg procesu inwestycyjnego. Zgodnie z zasadą prawidłowej budowy określonej przepisami ustawy Prawo budowlane (art. 5 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane - Dz.U. z 2016 r. poz. 290) obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej (art. 5 ust 1 pkt 9 p.b.). Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu warunkuje dalej możliwość uzyskania oraz treść decyzji takich jak pozwolenie na budowę. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może ograniczać możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Może to mieć wpływ na jej ekonomiczne parametry np. jakość życia mieszkańców, powodować spadek albo wzrost wartości nieruchomości. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowią podstawę dla sporządzanych następnie projektów budowlanych, które są weryfikowane pod względem ich zgodności właśnie z warunkami określonymi w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowani terenu (art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b.). Rozstrzygnięcie zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mają znaczenie prejudycjalne w sprawach o udzielenie pozwolenia na budowę. Pełnomocnik skarżącego wskazał, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., określa zasadniczy wymóg jaki musi spełniać projektowana na terenie nieobjętym planem projektowana nowa zabudowa, określony jako zasada dobrego sąsiedztwa. Jej zachowaniu i uszczegółowieniu służą przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Podstawowym wymogiem dla ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest, w myśl § 3 tego rozporządzenia, prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, w którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest m.in., gdy decyzja ta jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie natomiast z § 18 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2012 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne (§ 18 ust. 2 rozporządzenia). Nadto przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. w odniesieniu do lokalizacji inwestycji celu publicznego wprost wymaga, by decyzja o warunkach zabudowy określała warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy, między innymi, co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Pełnomocnik skarżącego podkreślił, że wprawdzie § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, będzie miał zastosowanie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, w którym organ określi liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, ale jest to kolejny etap, dla którego punktem odniesienia są właśnie ustalenia decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja nie spełnia także warunku zgodności z wymienionymi przepisami odrębnymi w tym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, m.in. poprzez brak przypuszczalnej na tym etapie postępowania i niezbędnej do określenia wymaganych warunków czy w zakresie oddziaływania projektowanego obiektu na sąsiednią istniejącą już zabudowę. Dotyczy to wskazywanych na każdym etapie postępowania przez właścicieli lokali sąsiedniej nieruchomości przy ul. [...] wymogu analizy "przesłaniania" (§ 13 rozporządzenia) i "zacieniania" (§ 60 rozporządzenia). Analiza spełnienia minimalnych wymagań w zakresie zacieniania, jest niezbędna w odniesieniu do terenów zabudowanych. Pomimo wniosków nie zostały przeprowadzone stosowne analizy, ani nie sporządzono opracowań przedstawiających wpływ nowej inwestycji oraz oceny realnej możliwość przesłaniania i zacieniania dla znajdujących się w sąsiedztwie budynków, w których nastąpić może ponadnormatywne ograniczenie naturalnego nasłonecznienia. Przy ustalaniu warunków zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej dla projektowanej inwestycji zawartych w tej decyzji (w pkt 7.2) zaniżony został, w stosunku do porównywalnych na terenie miasta L. lokalizacji inwestycji, wskaźnik wymaganej liczby miejsc postojowych przypadających na jeden lokal mieszkalny dla projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Przyjęcie współczynnika 0,6 miejsca /1 lokal mieszkalny spowoduje znaczące ograniczenia komunikacyjne i trwałe problemy z parkowaniem. Tytułem przykładu Uchwała Nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III dla obszaru położonego w rejonie ulic: [...], a zatem w obszarze o znacznie mniejszym natężeniu i skupieniu mieszkańców, przyjmuje je na poziomie znacznie wyższym. Ustala się tam wskaźniki parkingowe do obliczania zapotrzebowania inwestycji na miejsca postojowe dla samochodów osobowych: 1) budynki mieszkalne wielorodzinne: a) nie mniej niż 1 miejsce parkingowe na 1 lokal mieszkalny o powierzchni do 50 m2 , b) nie mniej niż 1,2 miejsca parkingowego na 1 lokal mieszkalny o powierzchni 50-70 m2 , c) nie mniej niż 1,5 miejsca parkingowego na 1 lokal mieszkalny o powierzchni powyżej 70 m2 (§ 6.1 ww Uchwały Rady Miasta). Realizacja przyjętego w tej decyzji wskaźnika na terenie objętym inwestowaniem na tym poziomie skutkować będzie w rzeczywistości tym, że 40% mieszkańców zmuszona będzie parkować poza terenem inwestycji. W konsekwencji pogorszy to jakość dotychczasowych warunków komunikacyjnych i życiowych oraz utrudnienia w poruszaniu się zwiększonej liczby pojazdów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniósł o oddalenie skarg i podtrzymało argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrola sądowoadministracyjna zaskarżonej decyzji sprowadza się do oceny, czy została ona wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przy tym sąd administracyjny rozpoznając sprawę rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2017 r., poz. 1369). Oznacza to, że Sąd zobowiązany jest z urzędu skontrolować, czy w sprawie doszło do naruszeń przepisów postępowania lub prawa materialnego. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity - Dz. U. z 2016 r., poz. 778 - u.p.z.p.), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich oraz do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Wyrażona w tym przepisie zasada swobody w zagospodarowaniu terenu wyznacza jednocześnie ograniczenia, do których należy konieczność takiego ukształtowania zabudowy, aby było ono zgodne z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy, a także, aby nie naruszało praw osób trzecich. Stosownie do przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem Sądu powinnością organu administracji jest ustalenie, czy spełnione są wszystkie przesłanki materialne, od których ustawa uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym wydana decyzja musi określać: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy przede wszystkim powiedzieć, że organ odwoławczy prawidłowo utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Zdaniem Sądu, ustalenia poczynione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w kontrolowanej decyzji były prawidłowe. Zgromadzony w aktach sprawy materiał dowodowy jest kompletny i pozwalał na przeprowadzenie prawidłowego postępowania administracyjnego. Sąd nie stwierdził też w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym uchybień proceduralnych, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Prawo materialne także zostało w sprawie zastosowane prawidłowo. W zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji w sposób prawidłowy i zgodnie z prawem wykazano i udowodniono, że opisana na wstępie planowana inwestycja znajduje się na terenie, na którym co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wykazano również, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestycja posiada bowiem dojazd do drogi gminnej do ul. [...]. Zarazem, zastrzeżeń Sądu nie budzi sposób wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzona na nim analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej przez uprawnionego architekta wynika, iż organ na jej podstawie prawidłowo zaakceptował i wyznaczył obszar analizowany, na podstawie którego dokonano analizy zabudowy i jej parametrów. W analizie organ administracji wskazał, że określił szerokość "frontu działki", która wynosi 25,0 m, zakreślając granice obszaru analizowanego wokół terenu inwestycji w równych odległościach 75,0 m od jego granic, utrzymując, iż jest on niezbędny i wystarczający do ustalenia parametrów i wymagań dla nowej zabudowy. W tym miejscu wskazać należy, że wyznaczenie granic obszaru analizy urbanistyczno-architektonicznej w myśl obowiązującego prawa nie następuje w sposób mechaniczny i zawsze taki sam, lecz może być zdeterminowany, zgodnie z przepisami, uzasadnionymi okolicznościami danej sprawy. W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wyznaczony został praktycznie równomiernie z każdej ze stron, obejmując działki tworzące określony układ urbanistyczny, podkreślając okoliczność ścisłego centrum i bardzo gęstej zabudowy. Sąd aprobuje ocenę organów, iż celem art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Jak jest napisane i uzasadnione w analizie urbanistyczno-architektonicznej, której ustalenia i tezy Sąd podziela, obszar analizowany został oznaczony (kolorem niebieskim), zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania teren w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na stanowiącej załącznik (mapowy) graficzny nr [...] kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, na której pokazano granicę obszaru przeznaczonego pod inwestycję oraz granice obszaru analizowanego. Działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy zlokalizowana jest w sąsiedztwie budynków mieszkalnych wielorodzinnych (oznaczonych kolorem brązowym), budynków handlowo - usługowych (oznaczonych kolorem pomarańczowym), budynków biurowych (oznaczonych kolorem żółtym), budynków kultu religijnego (oznaczonych kolorem niebieskim), budynków służby zdrowia (oznaczonych kolorem zielonym) oraz budynków gospodarczych i garaży (oznaczonych kolorem jasnozielonym). Do analizy przyjęto budynki, znajdujące się na 26 działkach z kwartału objętego analizą. Szczegółowe dane z tabeli znajdującej się w załączniku nr [...], przeniesiono do decyzji. Powyższa tabela wskazuje numer działki, powierzchnię zabudowy na tej działce w m2, powierzchnię działki w m2, wskaźnik procentowy zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej. Zdaniem Sądu załącznik nr [...] do decyzji o warunkach zabudowy, przedstawiający wyniki analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu sporządzony został zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania teren w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowo i prawidłowo powyższy załącznik opisał organ odwoławczy odnosząc się do poszczególnych zapisów § rozporządzenia, za którym wskazać należy, że w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy organ I instancji wyznaczył jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ administracji zwrócił uwagę na zróżnicowane linie istniejące w obszarze analizy zabudowy, toteż nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w głębi wnioskowanej działki (oznaczenie linią koloru niebieskiego na załączniku nr [...] do decyzji), pomiędzy budynkiem mieszkalnym na działce nr ew. [...], a budynkiem szpitala na działce nr ew. [...], na granicy będącego w opracowaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Doliny rzeczne" - w uzgodnieniu z Wydziałem Planowania Urzędu Miasta L.. Jednocześnie organ I instancji zakazał inwestorowi: - sytuowania zabudowy w, i wzdłuż istniejącej zachodniej linii regulacyjnej ul. [...], na odcinku E-F wyznaczonym w granicach terenu inwestycji, odpowiadającemu frontowi działki nr ew. 31 przy ul. [...], 7a, 7b, - sytuowania zabudowy pomiędzy istniejącą zachodnią linią regulacyjną ul. [...] i elewacjami: zachodnią i południową istniejącego budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr ul. [...], a także pomiędzy wschodnią elewacją tego budynku i wschodnią granicą działki nr ew. 31 (na styku z działką nr ew. [...] - terenem dawnego zespołu klasztornego), - rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod adresem ul. [...], - zachowanie na działce nr ew. 31 historycznej linii zabudowy wyznaczonej elewacjami istniejącego budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr ul. [...]. W pkt VI ppkt 3 wyników analizy określono wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wskazać należy, że § 5 rozporządzenia dotyczy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, który wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Jednakże w oparciu o ust. 2 powyższego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jak wynika z analizy obszaru wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek kształtuje się w przedziale 18,1% - 99,7% dając średnią wartość tego wskaźnika w wysokości 50,1%. Organ administarcji wyznaczył wartość tego parametru na poziomie wnioskowanym przez inwestora, tj. w wysokości 25%, przy udziale powierzchni biologicznie czynnej max. 30,0%. W pkt VI ppkt 4 wyników analizy określono szerokość elewacji frontowej. Treść § 6 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki (terenu inwestycji) wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ administarcji ustalił, że szerokość elewacji frontowych obiektów znajdujących się w obszarze analizy (wzdłuż ul. [...]) zawiera się w granicach od 12,0 m do 62,0 m i średnio wynosi 27,2 m. Nakazał zachowanie szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki nr ew. 31, zgodnie ze stanem istniejącym, nie ustalając jednocześnie szerokości elewacji frontowej dla budynku projektowanego, dla którego miejsce lokalizacji znajdować się będzie w głębi działki. W pkt VI ppkt 5 wyników analizy określono wysokość górnej granicy elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia zasadą jest wyznaczanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W. tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Organ administracji może przyjąć w drodze wyjątku średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym, tylko wówczas jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (ust. 3). Organ w pkt 3 lit. d) decyzji wyznaczył wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki szczegółowo dla wszystkich budynków; - dla nadbudowy istniejącego budynku pod nr [...] 7b - zgodnie ze stanem istniejącym, tj. na poziomie rzędnej 205,0 m n.p.m., - dla rozbudowy w formie oficyn istniejącego budynku pod nr . ul. [...]: - dla oficyny zachodniej - max. 17,20 m, lecz nie wyżej niż rzędna 205,0 m n.p.m. z kaskadowo-tarasowym, tzn. w układzie stopniowanym, obniżająco w kierunku południowym. - dla oficyny wschodniej - max. 9,45 m, lecz nie wyżej niż rzędna 198,0 m n.p.m., - dla budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) pod nr ul. [...] zgodnie ze stanem istniejącym - 7,0 m tj. do rzędnej max. 195,70 m n.p.m.. - dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w północnej części działki nr ew. 31, sytuowanego pomiędzy ustaloną linią zabudowy na załączniku graficznym nr [...] do decyzji, a północną elewacją istniejącego budynku przy ul. [...] - max. 14,0 m, tj. do rzędnej 200,5 m n.p.m. Ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ zakazał sytuowania urządzeń technicznych w obrębie dachów istniejących w granicach działki nr ew. 31 budynków historycznych: ul. [...] i [...] 7b. Natomiast wysokości górnych krawędzi urządzeń technicznych sytuowanych w obrębie budynków nowoprojektowanych nie powinny przekraczać rzędnych wysokości kalenic podanych dla każdego budynku indywidualnie. Organ administracji dokonał ponadto ustalenia geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) na podstawie § 8 rozporządzenia. Parametr ten ustalił odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. I tak: 1/ dla nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego pod nr ul. [...] ustalił dach wielopołaciowy o nachyleniu połaci do 25°, z kalenicą usytuowaną osiowo do elewacji południowej i północnej budynku, z dopuszczeniem możliwości podniesienia wysokości kalenicy o 1,0 m w stosunku do stanu istniejącego, tj. do rzędnej 209,0 m n.p.m., z kierunkiem kalenicy zachowującym kierunek istniejący, tzn. równolegle do elewacji: południowej i północnej tego budynku i zbliżony do prostopadłego w stosunku do frontu działki, 2/ dla składników rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego po nr ul. [...]7b: - dla oficyny zachodniej - dach płaski z kalenicą na wysokości maksymalnej określonej rzędną 205,0 m n.p.m., w układzie stopniowanym, z obniżeniem w kierunku południowym, - dla oficyny wschodniej - dach płaski z kalenicą na wysokości maksymalnej określonej rzędną 198,0 m n.p.m., 3/ dla budynku mieszkalnego (dawnej piekarni) - dach wielopołaciowy, o kącie nachylenia połaci 23° (zgodnie ze stanem istniejącym) z kalenicą usytuowaną osiowo do elewacji południowej i północnej tego budynku (zgodnie ze stanem istniejącym), z kierunkiem kalenicy zachowującym kierunek istniejący, tzn. równolegle do linii elewacji: południowej i północnej tego budynku i zbliżony do prostopadłego w stosunku do frontu działki, 4/ dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w północnej części działki nr ew. 31 sytuowanego pomiędzy ustaloną linią zabudowy na załączniku graficznym nr [...] do decyzji, a północną elewacją istniejącego budynku pod nr ul. [...] - dach plaski o kalenicy na wysokości maksymalnej odpowiadającej rzędnej 200.5 m n.p.m. W ocenie Sądu zlokalizowana w analizowanym obszarze zabudowa, pozwala na wykazanie spójności projektowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, a zlokalizowana w jego obrębie zabudowa, umożliwiła określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wskazać należy, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna, usługowa oraz handlowa, z którą koresponduje mieszkaniowa i usługowa funkcja realizowana przez planowane przedsięwzięcie. Zarazem, mając na uwadze związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, po ustaleniu istnienia funkcji usługowej i mieszkaniowej w obszarze analizowanym, organy nie mogły odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego. Odnosząc się do zarzutów skargi złożonej przez [...] dotyczących braku scharakteryzowania przyszłych usług, Sąd podziela stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawarte w wyroku 11 grudnia 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 1814/14, w myśl którego "(...) co do zabudowy usługowej brak jest jakiegokolwiek rozróżnienia, co oznacza, że budynki związane z wszelakimi rodzajami usług mieszczą się w tej kategorii. Tym samym mniejszego znaczenia nabiera czy w budynku będą mieściły się usługi np. hotelarskie, biurowe czy też związane z ochroną zdrowia. Te przykładowe rodzaje działalności należy traktować jako usługi i poszukiwać kontynuacji funkcji usługowej bez rozróżnienia rodzaju usług. Jeśli w obszarze analizowanym występują budynki z funkcją usługową (niezależnie jakiego dokładnie rodzaju usługi są wykonywane) będzie dopuszczalna co do zasady funkcja usługowa niezależnie od jej rodzaju". W kontrolowanej sprawie, ustosunkowując się do zarzutów skarżącej, Sąd stwierdza, że zasada dobrego sąsiedztwa, która została zdefiniowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie została naruszona. Jak podkreśla się w literaturze, przepis ten wprowadził do prawa polskiego zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość (Z. Niewiadomski red., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 508-509). Pojęcie zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa podobna do zabudowy planowanej przez inwestora. To podobieństwo nie oznacza wiernego kopiowana istniejącej zabudowy. Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. W orzecznictwie przyjmuje się, iż rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji zabudowy nie może być ograniczone do utożsamiania go z nakazem czy obowiązkiem kopiowania istniejącej zabudowy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. wyroki: NSA z dnia 18 czerwca 2008 r. sygn. akt II OSK 58/07, WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 269/07, WSA w Warszawie z dnia 20 grudnia 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 1060/07 i z dnia 12 grudnia 2008 r. sygn. akt VIII SA/Wa 446/08). Skarga skarżącego L. P. zawiera zarzut nieprzeprowadzenia wymaganej w sprawie analizy, która obejmowałaby wpływ zjawiska "przesłaniania" i "zacieniania" planowanej inwestycji na nieruchomość skarżącego. Zarzuty dotyczące przesłaniania lub zacienienia, z uwagi na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy należy uznać za przedwczesne. W kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja, a mianowicie wskazano, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej tj. w sposób zapewniający: zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby oraz określenie warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie. Decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce gruntu projektowanej inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Nie determinuje jednak takiego pozwolenia w tym sensie, że bezwzględnie nie obliguje właściwego organu do jego udzielenia. Pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy, ale w zgodzie z przepisami ustawy Prawo budowlane. Podnoszone zatem przez skarżącego okoliczności dotyczące funkcjonowania przyszłej inwestycji, nie dają podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 września 2017 r., sygn. akt II OSK 121/16, że ochrona osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może następować tylko w granicach określonych przepisami szczególnymi mającymi zastosowanie w tym postępowaniu. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich na etapie określania sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę (zobacz: wyrok NSA z 17 lipca 2015 r. II OSK 3052/13). Zaś takie kwestie jak przesłanianie czy zaciemnianie podlegają ocenie na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Materia ta jest bowiem uregulowana przepisami ustawy Prawo budowlane, w tym w wydanym na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422), które nie jest przepisem odrębnym w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Powyższe rozporządzenie ma zastosowanie w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, ponieważ po pierwsze - zostało wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, a po drugie - przemawia za tym przedmiot postępowania o ustalenie warunków zabudowy i tym samym jego odrębność od postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z dnia 7 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 2151/12, wyrok NSA z dnia 14 lipca 2016 r., sygn. akt II OSK 2797/14). Odnosząc się do zarzutu niedopełnienia przez organ I instancji wymogów formalnych wydanej w sprawie decyzji oraz pozbawienie strony możliwości zapoznania się z przyjętymi w tych dokumentach, stanowiących załączniki do decyzji, istotnymi warunkami projektowanej zabudowy oraz doręczenie stronie decyzji bez stanowiących jej integralną część tych załączników to wskazać należy, że doręczenie decyzji organu I instancji bez załącznika, tj. analizy tekstowej i graficznej istotnie należy traktować w kategoriach uchybienia procesowego. Nie jest to jednak uchybienie, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy i skutkować może uchyleniem wydanych w sprawie decyzji, jeżeli działanie organu w żaden sposób nie uszczupla praw strony, tj. gdy nie uniemożliwia jej wniesienia odwołania oraz złożenia dodatkowych wyjaśnień np. w toku postępowania odwoławczego. Odnosząc się do zarzutu pominięcia i nieuwzględnienie w decyzji wydanej w wyniku odwołania, jak i przez organ I instancji, wniosków właścicieli sąsiedniej nieruchomości (ul [...] 15) złożonych w toku prowadzonego postępowania pozostających w związku z przyjętymi warunkami zabudowy, oraz pominięcie warunków ustalenia minimalnej dopuszczalnej odległości pomiędzy istniejącymi budynkami, a budynkiem nowoprojektowanym w sposób uwzględniający uwarunkowania wynikające z istniejącej zabudowy tej nieruchomości, pominięcie zakazu lokalizacji na dachu budynku urządzeń będących źródłem hałasu lub wymogu osłonięcia tych urządzeń poprzez zastosowanie rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych zapewniających taką ochronę to wskazać należy, że powyższe kwestie ustalane będą na etapie uzyskania pozwolenia na budowę, a ponadto organ I instancji określił wysokości górnych krawędzi urządzeń technicznych sytuowanych w obrębie budynków nowoprojektowanych, które nie powinny przekraczać rzędnych wysokości kalenic podanych dla każdego budynku indywidualnie. Organy administracji architektoniczno-budowlanej będą związane ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Wśród kwestii, w których rozporządzenie w sprawie warunków technicznych odsyła do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, znajduje się określenie ilości miejsc postojowych. Wynika to z przepisów § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które statuują obowiązek określenia liczby miejsc postojowych już w decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma natomiast podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1129/08). Przepisami takimi nie są też z pewnością przepisy § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, § 18 ust. 1 nakazuje jedynie, by przy zagospodarowywaniu działki budowlanej urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Zatem określa jedynie, że miejsca postojowe należy urządzić w związku z realizacją inwestycji. Z kolei § 18 ust. 2 określa, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych (por.: wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 898/12 oraz wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 220/17). Określenie w kwestionowanej decyzji o warunkach zabudowy minimalnej ilości miejsc parkingowych nie narusza zatem powołanych powyżej przepisów prawa. Nie znajduje również uzasadnienia powoływanie się przez pełnomocnika skarżącego na Uchwałę Nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III dla obszaru położonego w rejonie ulic: [...] ustalającą wskaźniki parkingowe ponieważ powyższe wskazanie dotyczy zapisów w planie miejscowym, w którym zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p., miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien wskazywać w szczególności, minimalną liczbę miejsc do parkowania, w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji. Ponadto teren objęty planem i teren inwestycji leżą w innych częściach miasta, są to tereny nieporównywalne pod względem możliwości zagospodarowania. Podkreślić należy, że argumentacja dotycząca planowanego zwiększonego natężenie ruchu, które - zdaniem pełnomocnika skarżącego - spowoduje znaczne trudności dla właścicieli nieruchomości sąsiednich - dotyczy ich interesów faktycznych, a nie prawnych. W konkluzji końcowej Sąd stwierdza, że w toku kontrolowanego postępowania organ II instancji nie naruszył przepisów regulujących zasady gromadzenia i oceny materiału dowodowego, zawartych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Ustalając istotne dla sprawy fakty, organ nie naruszył zasady prawdy materialnej i swobodnej oceny dowodów obowiązującej w postępowaniu administracyjnym, która zapewnia organom prowadzącym postępowanie możliwości samodzielnego badania stanu faktycznego sprawy i swobodnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego. W sposób prawidłowy zostało także przez organy zinterpretowane i zastosowane prawo materialne. W tym stanie rzeczy Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu. Wobec tego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.