I SA/Ol 13/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Ryszard Maliszewski (sprawozdawca) Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Górska sędzia WSA Andrzej Brzuzy po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 17 lutego 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi R. P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...], nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. R. P. (dalej jako strona, zobowiązana, skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej WSA) w Olsztynie skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej (dalej DIAS) z [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i szacowania wartości nieruchomości. Naczelnik Urzędu Skarbowego (dalej NUS, organ egzekucyjny), w oparciu o własne tytuły wykonawcze wystawione wobec skarżącej o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (karty oznaczone nr 1, tom 1 akt organu), prowadzi egzekucję z nieruchomości należącej w udziale 1/2 do G. P. (syna skarżącej - sprawa sygn. akt I SA/Ol 14/22) oraz w udziale 1/2 do I. P. (jego żony), stanowiącej działkę nr [...]/1 o powierzchni [...] mkw., zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej [...] mkw., położoną w miejscowości S. [...], gmina O., dla której Sąd Rejonowy [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Egzekucja z ww. nieruchomości prowadzona jest na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego Wydział [...] Cywilny z 7 listopada 2016 r. sygn. akt [...] (k. 2). Wskazanym wyrokiem Sąd Okręgowy uznał za bezskuteczną wobec Skarbu Państwa - NUS umowę dożywocia z 11.03.2014 r., na mocy której zobowiązana przekazała na rzecz syna prawo własności ww. nieruchomości oraz umowę darowizny z 2.06.2014 r., na mocy której syn darował żonie udział wynoszący 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości. Wyrokiem z 12 lipca 2017 r. sygn. akt [...] Sąd Apelacyjny [...] Wydział [...] Cywilny, oddalił apelacje pozwanych (k. 3). Zawiadomieniem z 6.12.2018 r. nr [...] organ egzekucyjny dokonał zajęcia ww. nieruchomości. Zawiadomienie zostało doręczone zobowiązanej 13.12.2018 r. (k. 12). Odrębnym zawiadomieniem z 6.12.2018 r. nr [...] NUS zajął część spośród innych nieruchomości wymienionych w pkt I lit. d) wyroku Sądu Okręgowego Wydział [...] Cywilny z 7 listopada 2016 r. sygn. akt [...] (k. 33). Ogólna kwota dochodzonych należności wyniosła 355.943,22 zł, w tym 177.880 zł należności głównej, 150.135,02 zł odsetek i 27.928,20 zł kosztów egzekucyjnych. Na zlecenie NUS z 26.09.2019 (k. 40, t. 1) rzeczoznawca majątkowy M. K. sporządził 30.01.2020 r. operat szacunkowy ww. nieruchomości (k. 12, t. 2). Zawiadomieniem z 6.10.2020 r. organ egzekucyjny poinformował wszystkich uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (k. 80, t. 1). Zawiadomienie zostało skarżącej doręczone 9.10.2020 r.. Protokołem z 1.12.2020 r. nr [...] organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości nr [...]/1. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 769.000 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 172.700 zł. Podstawę sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 30.01.2020 r.. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz operat szacunkowy zostały doręczone skarżącej 4.12.2020 r. (k. 73). Pismem z 14.12.2020 r. skarżąca zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (k. 86). Zarzuciła: 1. niespełnienie wymogów art. 110s § 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.) wobec niewskazania, czy ujawniona w dziale III Księgi Wieczystej służebność przesyłu ustanowiona na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego, pozostaje w mocy i zalicza się na cenę nabycia, czy określona wartość nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględnia wpis ograniczonego prawa rzeczowego; 2. w odniesieniu do przyjętych transakcji porównawczych (działki nr [...]/2 położonej w T., działki [...]/3 położonej w S. oraz działki nr [...]/4 położonej w U.) biegły zastosował różne wskaźniki przeliczeniowe dla określenia wartości nieruchomości - dla określenia wartości nieruchomości wykorzystał jako nośnik wartości 1 mkw. powierzchni użytkowej. Ponadto transakcja dotycząca działki nr [...]/3 została użyta także w operacie szacunkowym określającym wartości działki nr [...]/4 , ale powierzchnia użytkowa oraz liczba kondygnacji jest odmienna; 3. operat szacunkowy nie jest już ważny, został sporządzony w styczniu 2020 r., doręczony w grudniu 2020 r.. Operat jest ważny jedynie 3-4 miesiące po wykonaniu. Wniesiono w tym punkcie o przeprowadzenie postępowania w oparciu o rzetelny operat szacunkowy i uwzględnienie powyższych zarzutów, a wobec rażących wad operatu - o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o badanie poprawności operatu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto zacytowała odpowiedź Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2014 r. (być może chodzi o pismo nr BO-4660-15/14) i wyrok NSA z 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12. Wniosła "by uznać, że ta dodatkowa opinia (operat szacunkowy)" nie będzie miarodajnym wyznacznikiem wartości przedmiotu wyceny z uwagi na rażące błędy i wady. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił swoje stanowisko z 28.12.2020 r. oraz 18.01.2021 r. w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości ww. działki (k. 102 i 118). Aneksem z 26.01.2021 r. (k. 13, t. 2) rzeczoznawca skorygował operat szacunkowy z 30.01.2020 r. obniżając wartość szacowanej nieruchomości do kwoty 723.000 zł, w tym wartość gruntu 172.700 zł. Powyższe nastąpiło z powodu błędu przy transformacji i przetwarzaniu danych skutkującego wygenerowaniem błędnej liczby kondygnacji i w konsekwencji innej wartości powierzchni użytkowej budynku, co wynika wprost z pisma rzeczoznawcy z 4.09.2021 r. (k. 157, t. 1). Postanowieniem z [...]2021 r. NUS uznał zgłoszony przez skarżącą zarzut w zakresie błędnego przyjęcia danych porównawczych dotyczących działki [...]/3 za zasadny (k. 124). Pismem z 7.06.2021 r. (k. 132) NUS zwrócił się do Gminy O. o wywieszenie w siedzibie jednostki obwieszczenia z 8.01.2021 r. nr [...] (k. 131) o wyznaczeniu terminu dodatkowego opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. O terminie organ zawiadomił wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego. Zawiadomienie zostało doręczone skarżącej 9.06.2021 r. (k. 135). Rzeczoznawca majątkowy potwierdził 4.08.2021 r. aktualność operatu szacunkowego z 30.01.2020 r. oraz aneksu z 26.01.2021 r. (k. 14, t. 2). Protokołem z 4.08.2021 r. nr [...] organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości na kwotę 723.000 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 172.700 zł (k. 148, t. 1). Protokół z dokonanych czynności, aneks do operatu szacunkowego oraz klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego doręczono skarżącej 9.08.2021 r.. Pismem z 14.08.2021 r. (data nadania w urzędzie pocztowym: 18.08.2021 r.) skarżąca wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (k. 151). Powtórzyła zarzuty i wnioski z poprzedniego pisma w sprawie zarzutów podnosząc w pkt 3, że dodatkowy operat jest z 4.08.2021 r., a ponadto zacytowała odpowiedź Prezesa NSA z 28 maja 2014 r. i wyrok NSA z 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12. Powtórzono wnioski "by uznać, że ta dodatkowa opinia (operat szacunkowy)" nie będzie miarodajnym wyznacznikiem wartości przedmiotu wyceny z uwagi na rażące błędy i wady, oraz dodano wniosek o "dopuszczenie opisu i oszacowania przez innego biegłego rzeczoznawcę". Rzeczoznawca majątkowy przesłał wyjaśnienia z 4.09.2021 r. w sprawie złożonych zarzutów. Podał, że z powodu błędu przy transformacji i przetwarzaniu danych skutkującego wygenerowaniem błędnej liczby kondygnacji i w konsekwencji innej wartości powierzchni użytkowej budynku, w aneksie z 26.01.2021 r. obniżył wartość nieruchomości (k. 157). NUS postanowieniem z [...] r. nr [...] uznał zarzuty na przeprowadzone czynności w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości za niezasadne (k. 160). Powołał w sentencji art. 17 § 1, art. 110u § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427), dalej: u.p.e.a.. W uzasadnieniu organ ocenił, że sporządzone przez rzeczoznawcę dokumenty uzupełniające operat szacunkowy są prawidłowe pod każdym względem, pełne, aktualne i rzetelne. Wobec tego nie ma potrzeby wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o zbadanie poprawności operatu. Pismem z 24.09.2021 r. skarżąca wniosła zażalenie na rozstrzygnięcie NUS, żądając uchylenia lub zmiany zaskarżonego postanowienia albo przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu zażalenia powtórzono zarzuty podnoszone w podaniach z 14.12.2020 r. oraz 14.08.2021 r.. DIAS postanowieniem z [...] r. utrzymał w mocy postanowienie NUS z [...] r.. Organ odwoławczy przedstawił w uzasadnieniu treść art. 17 § 1, art. 110m § 1, art. 110s § 1, art. 110u § 1 u.p.e.a., art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), dalej k.p.a., art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej u.g.n.). Zacytowano wyroki NSA z 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11, z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 1224/13, z 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13; z 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 611/13. Organ drugiej instancji powołał w uzasadnieniu wyrok WSA w Łodzi z 19 lipca 2011 r. sygn. akt II SA/Łd 583/11 i wskazał, że w operacie szacunkowym z 30.01.2020 r. zmienionym aneksem z 26.01.2021 r., rzeczoznawca majątkowy określił konkretny zakres analizy nieruchomości podobnych oraz zebrał dane o transakcjach do porównań. Ze względu na fakt, że na wybranym rynku lokalnym było kilka transakcji (rynek wtórny) sprzedaży nieruchomości podobnych, do oszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodą porównywania parami i mieszane, metodą pozostałościową. Decydując się na przyjęcie metody wyceny rzeczoznawca wziął pod uwagę charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne, a mianowicie: lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię działki, stan techniczny budynku, standard wykończenia, powierzchnie dodatkowe w budynku mieszkalnym niewliczone do powierzchni użytkowej. W tym celu, spośród kilku transakcji sprzedaży odnotowanych na wybranym rynku lokalnym w badanym okresie, do dalszej analizy wybrano te, które najbardziej zbliżone były do wycenianej nieruchomości pod względem analizowanych cech rynkowych. Proces wyceny dotyczący: opisu nieruchomości, analizy i charakterystyki rynku, zastosowanej metody i techniki wyceny, przyjętych nieruchomości porównawczych (wraz z danymi do analizy i opisem ich cech) oraz wyceny nieruchomości, został szczegółowo opisany w części 5-9 operatu szacunkowego z 30.01.2020 r., zmienionego aneksem z 26.01.2021 r. (strona 3 - 5), zawierającego klauzulę potwierdzającą aktualność operatu na 4.08.2021 r.. Na tym tle DIAS nie podzielił stanowiska strony, że dokument ten zawiera błędy i wady, i nie może stanowić podstawy do określenia wartości nieruchomości. Organ ocenił operat szacunkowy jako prawidłowy pod względem formalnym, mający wartość dowodową i dający podstawę dokonania przez NUS opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Natomiast dodatkowy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości uwzględnia dokonaną przez rzeczoznawcę korektę z 26.01.2021 r.. Organ odwoławczy stwierdził, że postępowanie przed organem pierwszej instancji zostało przeprowadzone prawidłowo. Zaznaczył na tle art. 157 ust. 1 u.g.n., że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Każdy może wystąpić z wnioskiem o taką ocenę. Skarżąca nie przedłożyła ponadto operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, ani też oceny operatu szacunkowego sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców. W ocenie DIAS prawidłowo NUS uznał, że operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a niejasności i pomyłki zostały wyjaśnione i sprostowane w toku wcześniejszego postępowania, wszczętego zarzutami z 14.12.2020 r.. Zarzuty zażalenia organ uznał za niezasadne. Ujawniona w księdze wieczystej służebność przesyłu nie wpływa znacząco na wartość nieruchomości zabudowanych, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Jak wyjaśnił rzeczoznawca służebność przesyłu miałaby większy wpływ na wartość nieruchomości niezabudowanej, dla której możliwość zagospodarowania z tego powodu mogłaby być w określonym stopniu ograniczona. Określenie wartości działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i letniskowym nastąpiło poprzez zastosowanie współczynnika korekcyjnego. Podkreślono, że omyłkowo wskazane błędne dane w zakresie liczby kondygnacji i powierzchni użytkowej budynku (działka [...]/3), przyjęte do wyceny przedmiotowej nieruchomości, zostały skorygowane przez rzeczoznawcę majątkowego w aneksie do operatu szacunkowego z 26.01.2021 r.. W związku z powyższym, podczas oceny zarzutów z 14.08.2021 r. organ egzekucyjny dysponował już prawidłowym, uaktualnionym operatem szacunkowym. Odnosząc się do kwestii terminu ważności operatu szacunkowego podkreślono, że operat szacunkowy dla niniejszej nieruchomości jest ważny i mógł być wykorzystywany w procesie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może być również wykorzystany po upływie ww. okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Taka właśnie sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Aktualizacji operatu szacunkowego z 30.01.2020 r. zmienionego aneksem z 26.01.2021 r., rzeczoznawca majątkowy dokonał 4.08.2021 r., sporządzając klauzulę potwierdzającą jego aktualność. W skardze do WSA w Olsztynie strona wniosła o uchylenie postanowień wydanych w obu instancjach i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowego. Zarzucono naruszenie art. 110u § 1 i art. 110s § 1 u.p.e.a. oraz art. 157 ust. 1 u.g.n., w związku z art. 80 k.p.a., poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie oraz naruszenie interesu prawnego strony, przez przyjęcie do ustalenia wartości nieruchomości wadliwego i nieaktualnego operatu szacunkowego. Zarzucono nieuwzględnienie przedstawionych w zażaleniu argumentów zwłaszcza w zakresie rażących błędów merytorycznych i wad operatu szacunkowego, co powinno skutkować nieuwzględnieniem operatu i powołaniem nowego biegłego oraz opracowaniem aktualnego operatu szacunkowego. Skarżąca powtórzyła zarzuty podnoszone w podaniach z 14.12.2020 r., 14.08.2021 r. oraz 24.09.2021 r., dotyczące służebności przesyłu, błędnych danych w zakresie liczby kondygnacji i powierzchni użytkowej budynku przyjętego do analizy, przyjęcia do wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz letniskowym tych samych transakcji oraz terminu ważności operatu szacunkowego. Podniosła, że opinia rzeczoznawcy majątkowego całkowicie dyskwalifikuje i podważa rzetelność rzeczoznawcy, a organ egzekucyjny powinien zlecić ponowną wycenę nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu lub zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o zbadanie poprawności operatu. Operat szacunkowy zawiera błędy i wady, w związku z tym nie może stanowić miarodajnego wyznacznika wartości zajętej nieruchomości. Skarżąca wskazała na wymienioną w opisanych wyżej zarzutach odpowiedź Prezesa NSA z 28 maja 2014 r. i powołany w piśmie wyrok NSA z 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12. Zażądała przeprowadzenia postępowania w oparciu o rzetelny operat szacunkowy, uwzględniający zgłoszone zarzuty. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Strona skarżąca uiściła wpis od skargi w kwocie 100 zł (k. 14 akt sądowych). Zarządzeniem z 31 stycznia 2022 r. Przewodniczący Wydziału I WSA w Olsztynie skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, w trybie uproszczonym, stosownie do brzmienia przepisu art. 119 pkt 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (k. 18). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstawy do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329), dalej: "p.p.s.a.", tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a.. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Rzeczoznawca majątkowy potwierdził 4.08.2021 r. aktualność operatu szacunkowego z 30.01.2020 r. oraz aneksu z 26.01.2021 r. (k. 14, t. 2). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 października 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 54/15). Należy przy tym mieć na uwadze, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organ egzekucyjny powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy. Taka ocena w niniejszej sprawie została przez organy dokonana. Podkreślenia wymaga natomiast, że organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (zob. np. wyrok NSA z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11 oraz wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., II SA/Gd 517/09). Sąd orzekający w niniejszej sprawie poglądy prezentowane w tych orzeczeniach w pełni podziela. W zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skarżąca podniosła kwestie: czy ujawniona w dziale III Księgi Wieczystej służebność przesyłu ustanowiona na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego, została uwzględniona przy określeniu wartość nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, czy przyjęta metodologia w odniesieniu w do przyjętych transakcji porównawczych (działki nr [...]/2 położonej w T., działki [...]/3 położonej w S. oraz działki nr [...]/4 położonej w U.), w której biegły zastosował różne wskaźniki przeliczeniowe dla określenia wartości nieruchomości – jest prawidłowa. Ponadto zarzuciła, że operat szacunkowy nie jest już ważny,gdyż został sporządzony w styczniu 2020 r.. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił swoje stanowisko z 28.12.2020 r. oraz 18.01.2021 r. w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości ww. działki (k. 102 i 118). Aneksem z 26.01.2021 r. (k. 13, t. 2) rzeczoznawca skorygował operat szacunkowy z 30.01.2020 r. obniżając wartość szacowanej nieruchomości do kwoty 723.000 zł, w tym wartość gruntu do 172.700 zł. Powyższe nastąpiło z powodu błędu przy transformacji i przetwarzaniu danych skutkującego wygenerowaniem błędnej liczby kondygnacji i w konsekwencji innej wartości powierzchni użytkowej budynku, co wynika wprost z pisma rzeczoznawcy z 4.09.2021 r. (k. 157, t. 1). W operacie szacunkowym z 30.01.2020 r. zmienionym aneksem z 26.01.2021 r., rzeczoznawca majątkowy określił konkretny zakres analizy nieruchomości podobnych oraz zebrał dane o transakcjach do porównań. Ze względu na fakt, że na wybranym rynku lokalnym było kilka transakcji (rynek wtórny) sprzedaży nieruchomości podobnych, do oszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodą porównywania parami i mieszane, metodą pozostałościową. Decydując się na przyjęcie metody wyceny rzeczoznawca wziął pod uwagę charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne, a mianowicie: lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię działki, stan techniczny budynku, standard wykończenia, powierzchnie dodatkowe w budynku mieszkalnym niewliczone do powierzchni użytkowej. W tym celu, spośród kilku transakcji sprzedaży odnotowanych na wybranym rynku lokalnym w badanym okresie, do dalszej analizy wybrano te, które najbardziej zbliżone były do wycenianej nieruchomości pod względem analizowanych cech rynkowych. Proces wyceny dotyczący: opisu nieruchomości, analizy i charakterystyki rynku, zastosowanej metody i techniki wyceny, przyjętych nieruchomości porównawczych (wraz z danymi do analizy i opisem ich cech) oraz wyceny nieruchomości, został szczegółowo opisany w części 5-9 operatu szacunkowego z 30.01.2020 r., zmienionego aneksem z 26.01.2021 r. (strona 3 - 5), zawierającego klauzulę potwierdzającą aktualność operatu na 4.08.2021 r.. Nie można zatem podzielić stanowiska skarżącej, że dokument ten zawiera błędy i wady, i nie może stanowić podstawy do określenia wartości nieruchomości. Organ ocenił operat szacunkowy jako prawidłowy pod względem formalnym, mający wartość dowodową i dający podstawę dokonania przez NUS opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Natomiast dodatkowy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości uwzględnia dokonaną przez rzeczoznawcę korektę z 26.01.2021 r.. Ujawniona w księdze wieczystej służebność przesyłu nie wpływa znacząco na wartość nieruchomości zabudowanych, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Jak wyjaśnił rzeczoznawca służebność przesyłu miałaby większy wpływ na wartość nieruchomości niezabudowanej, dla której możliwość zagospodarowania z tego powodu mogłaby być w określonym stopniu ograniczona. Określenie wartości działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i letniskowym nastąpiło poprzez zastosowanie współczynnika korekcyjnego. Podkreślono, że omyłkowo wskazane błędne dane w zakresie liczby kondygnacji i powierzchni użytkowej budynku (działka [...]/3), przyjęte do wyceny przedmiotowej nieruchomości, zostały skorygowane przez rzeczoznawcę majątkowego w aneksie do operatu szacunkowego z 26.01.2021 r.. W związku z powyższym, podczas oceny zarzutów z 14.08.2021 r. organ egzekucyjny dysponował już prawidłowym, uaktualnionym operatem szacunkowym. W kontekście powyższego wskazać też należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 151 ust. 1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W badanej sprawie Sąd nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów prawa. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Interpretacja art. 18 u.p.e.a. prowadzi zatem do wniosku, że stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednio oznacza, że stosuje się je tylko wówczas, gdy ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie reguluje danej kwestii, bądź reguluje ją niedostatecznie. Odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że przepisy tego kodeksu mogą być stosowane tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełniać, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wynika stąd konieczność selektywnego stosowania przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz niedopuszczalność ich stosowania w takich sprawach, które zostały uregulowane w sposób wyczerpujący w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym. W praktyce oznacza to, że tylko niektóre zasady postępowania administracyjnego można przenieść na grunt postępowania egzekucyjnego nie zmieniając ich brzmienia, inne należy stosować odpowiednio, jeszcze innych nie stosuje się w ogóle. W oparciu o ten przepis zachodzi więc podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio następujące zasady: wynikającą z art. 6 K.p.a. zasadę praworządności, wynikającą z art. 7 K.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 K.p.a. zasadę zaufania, zasadę udzielania informacji(art. 9 K.p.a.), zasadę przekonywania (art. 11 K.p.a.), zasadę szybkości i prostoty postępowania (art. 12 K.p.a.) oraz zasadę pisemnego załatwienia sprawy (art. 14 § 1 K.p.a.). Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest więc zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania, tutaj, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi w art. 110m – art. 110u u.p.e.a., posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w K.p.a. tylko w sytuacjach nieuregulowanych przepisami u.p.e.a. Z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie ustalił wartość zajętej nieruchomości. W konsekwencji , w świetle powyższych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, Sąd nie podzielił zarzutów skargi w przedmiocie naruszenia art. 110u § 1 i art. 110s § 1 u.p.e.a. oraz art. 157 ust. 1 u.g.n., w związku z art. 80 k.p.a.. Nie można podzielić argumentacji strony skarżącej w przedmiocie ustalenia wartości nieruchomości na podstawie wadliwego i nieaktualnego operatu szacunkowego. Skarżący nie ma prawa podważać wiarygodności sporządzonego przez eksperta dokumentu. Taki dokument może być zakwestionowany w określonym trybie. Skarżący tego nie uczynił. Brak było podstaw do kwestionowania przez Organ dokumentu z urzędu. Organ prawidłowo ocenił, że spełnił on wszystkie wymogi prawne. Ponadto ekspert potwierdził aktualność wyceny. A zatem zarzut co do rzekomych wad operatu szacunkowego jest całkowicie gołosłowny. Organ dokonał szacowania nieruchomości zgodnie z przepisami prawa. Miał zatem obowiązek uwzględnić operat przy szacowaniu nieruchomości. Brak było podstaw do powołania nowego biegłego oraz opracowania nowego operatu szacunkowego. Sumując, Sąd stwierdził, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a., a takiego naruszenia Skarżący nie wykazał w badanej sprawie. W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako nieuzasadnionej.