I SA/Ol 313/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Andrzej Brzuzy (sprawozdawca) Sędziowie sędzia WSA Jolanta Strumiłło asesor WSA Anna Janowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 15 listopada 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi W. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 9 czerwca 2023 r., nr 2801-IEE.7192.49.2023 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Pismem z 28 grudnia 2022 r. W. S. (dalej jako: "zobowiązany", "strona", "skarżący") na podstawie art. 110u §1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, ze zm.), dalej jako: "u.p.e.a.", wniósł do Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. (dalej jako: "NUS", "organ egzekucyjny") zarzuty do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w O. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], zarzucając organowi egzekucyjnemu nieprawidłowe sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Zarzuty odnosiły się bezpośrednio do operatu szacunkowego, określającego wartość zajętej nieruchomości. Strona podniosła w nich naruszenie art. 110r §1 u.p.e.a. poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. nieuwzględnienie granic nieruchomości, w szczególności ich przebiegu i kształtu, nieuwzględnienie budynków gospodarczych znajdujących się na działkach [...] i [...], ilości zadrzewień wszystkich działek, powierzchni wód oraz upraw, działki nr [...], która w części północno-wschodniej nie nadaje się do użytku, ponieważ jest zanieczyszczona odpadami budowlanymi wielkogabarytowymi, informacji niezbędnych przy oszacowaniu nieruchomości rolnych, tj. powierzchni, klasie gruntów ornych, łąk, pastwisk, wód oraz o obszarze zasiewów i upraw. Postanowieniem z 28 lutego 2023 r. NUS oddalił wniesione przez stronę zarzuty. Z podjętego przez organ egzekucyjny rozstrzygnięcia oraz z przedłożonych wraz ze skargą akt administracyjnych wynika, że NUS prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego m. in. w oparciu o własne tytuły wykonawcze nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z ww. nieruchomości należącej do zobowiązanego w udziale 10/200, w udziale 95/200 do M. S. (dalej jako: "uczestnik postępowania") oraz w udziale 95/200 do G. S. (dalej jako: "uczestnik postępowania"). W skład tej nieruchomości wchodzą działki nr [...], [...], [...], [...]oraz [...] położone w O. przy ul. [...] i ul. [...]. Obwieszczeniem z 2 czerwca 2021 r. organ egzekucyjny poinformował uczestników toczącego się postępowania egzekucyjnego o wyznaczonym terminie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Protokołem z 12 października 2021 r. NUS zakończył opis i oszacowanie nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony 2 marca 2021 r. przez wyznaczonego na podstawie art. 110s §1 u.p.e.a. rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 4.840.000,00 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 4.660.000,00 zł. Wskutek zgłoszonych zarzutów w sprawie przeprowadzonego opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości następnie uznanych przez NUS 14 grudnia 2022 r. przeprowadzone zostały czynności, z których sporządzono dodatkowy protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Na podstawie operatu szacunkowego z 22 września 2022 r. w sporządzonym protokole dodatkowym opisano nieruchomość i oszacowano jej wartość na kwotę 5.704.000,00 zł. Kopię protokołu zobowiązany odebrał osobiście 14 grudnia 2022 r. Rozstrzygając w przedmiocie wymienionych na wstępie zarzutów, NUS stwierdził, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego sporządzony 22 września 2022 r. jest prawidłowy, pełny, aktualny i rzetelny. W ocenie organu egzekucyjnego procedura szacowania przedstawiona zarówno w tym dokumencie, jak i w wyjaśnieniach zawartych w piśmie z 26 stycznia 2023 r., w których rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów została przez niego zobrazowana w sposób wystarczający i zrozumiały. NUS wskazał, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.), dalej jako: "u.g.n.", zaś organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, do której potrzebne są wiadomości specjalne. Zgłoszone przez stronę zarzuty zostały powtórzone we wniesionym przez nią zażaleniu na postanowienie NUS. Dodatkowo zobowiązany podniósł, że w jego ocenie wartość nieruchomości została zawyżona, zaś NUS błędnie przyjął, że do oceny operatu szacunkowego upoważniona jest tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy operat ten jest dowodem w sprawie i podlega ocenie na podstawie art. 77 §1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775, ze zm.), dalej jako: "k.p.a.". Zdaniem strony czynności dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości dokonano z naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742), dalej jako: "rozporządzenie z 29 maja 2014 r.". Zobowiązany zarzucił, że wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego do analizy transakcje znacznie różnią się od wycenianej nieruchomości, a przyjęta do wyceny działek cena jest za wysoka. W dalszej części zażalenia zobowiązany podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy oraz organ egzekucyjny nie wzięli pod uwagę okoliczności w postaci uchwał Rady Miasta O. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia [...] (z [...], nr [...] oraz z [...], nr [...], dalej jako: "uchwała Rady Miasta"), których podjęcie zasadniczo wpływa na wycenę nieruchomości. Po rozpatrzeniu zażalenia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej jako: "DIAS", "organ odwoławczy") postanowieniem z 9 czerwca 2023 r. rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego utrzymał w mocy. DIAS stwierdził, że zażalenie nie zasługiwało na akceptację. Podkreślił, że NUS po uwzględnieniu opinii rzeczoznawcy z 26 stycznia 2023 r. szczegółowo odniósł się do wskazywanych przez stronę kwestii. Następnie ocenił, że w analizowanej sprawie opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości został dokonany zgodnie z przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej 22 września 2022 r. w formie operatu szacunkowego, który to operat stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zaznaczył, że oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona, to jest posiadająca odpowiednią licencję rzeczoznawcy majątkowego (uprawnienia nr [...]). Osoba ta szczegółowo wskazała zasady, według których sporządziła wycenę, zbierając uprzednio dane, umożliwiające dokładne określenie wartości szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawcza podał, według jakich metod i technik dokonał wyceny (podejście porównawcze do wartości gruntów, a wartość zabudowy metoda odtworzeniowa z uwzględnieniem stopnia zużycia). W operacie szacunkowym rzeczoznawca podał, na podstawie jakich konkretnych transakcji oparto wycenę. DIAS wskazał, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów administracyjnych organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Podkreślił, że przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego oznacza, że organ egzekucyjny w ramach narzędzi w jakie został wyposażony przepisami prawa dokonuje oceny opinii biegłego pod kątem jej przydatności jako dowodu w sprawie. Obowiązkiem tego organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia czy jest on jasny, logiczny i spójny czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. Tym samym organ administracji, oceniając operat jako dowód w sprawie, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych. Kontrola formalna tego dowodu jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. Ewentualnej oceny prawidłowości sporządzenia dodatkowego operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nadto organ odwoławczy wywiódł, że poza zakresem analizy organów egzekucyjnych, a także sądów administracyjnych jest również kwestia zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Następnie DIAS podał, że wskutek analizy operatu szacunkowego dokonanej wyłącznie pod względem formalnym stwierdził, że dokument ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zwrócił uwagę, że po otrzymaniu podania z 28 grudnia 2022 r. organ egzekucyjny wystąpił do autora kwestionowanego operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do zgłoszonych przez stronę zarzutów. Ponadto NUS ustalił, że budynki przy ul. [...] - działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] nie są ujęte w gminnej ewidencji zabytków oraz nie są wpisane do rejestru zabytków województwa warmińsko-mazurskiego. Organ egzekucyjny uwzględnił też inne uwagi do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zakresie opisu budynków. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 26 stycznia 2023 r. zreferowanym na s. 7-8 decyzji wskazał, że zastrzeżenia zobowiązanego są niezasadne. W ocenie DIAS organ egzekucyjny dokładnie wyjaśnił stan faktyczny sprawy. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił konkretny zakres analizy nieruchomości podobnych oraz zebrał dane o transakcjach do porównań. Przedmiotem analizy objęto rynek transakcji w zakresie kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej. W celu ustalenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy ustalił najkorzystniejszy sposób użytkowania nieruchomości. Zaznaczył również, że samo niezadowolenie zobowiązanego z opinii biegłego czy też jego subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami jest niewystarczające do skutecznego podważenia wiarygodności operatu szacunkowego. Z kolei, jak słusznie zauważył organ egzekucyjny, ewentualnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, zaś zobowiązany jako uczestnik postępowania miał możliwość złożenia organowi egzekucyjnemu przeciwdowodu z takiej opinii. Reasumując organ podniósł, że operat szacunkowy z 22 września 2022 r. jako prawidłowy pod względem formalnym ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez NUS dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zaznaczył też, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zdaniem DIAS niezrozumiałe jest dążenie strony do obniżenia wartości nieruchomości. Na rynku nieruchomości bowiem istnieje tendencja, że właściciele nieruchomości dążą do określenia jak najwyższej wartości szacowanej, a przy sprzedaży nieruchomości podczas pierwszej licytacji publicznej wartość jej wynosi trzy czwarte oszacowanej wartości nieruchomości (udziału w nieruchomości). Końcowo DIAS wyjaśnił, że powoływana przez stronę uchwała Rady Miasta w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza objęcia zajętej nieruchomości zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie wskazuje również daty, kiedy taki plan miałby zostać uchwalony. Z reguły proces ten jest długotrwały. Tym samym dopóki plan zagospodarowania przestrzennego nie zostanie uchwalony, to nie kształtuje on nowego stanu zajętej nieruchomości. Jednocześnie wskazał, że organ egzekucyjny o podjętej uchwale Rady Miasta O. poinformuje w obwieszczeniu o licytacji potencjalnych nabywców. W skardze do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Olsztynie strona zaskarżyła postanowienie DIAS w całości, wniosła o uchylenie postanowień wydanych w obu instancjach, a także o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono: Naruszenie prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy, tj. 1. art. 110u §1 u.p.e.a. polegające na uznaniu, że wniesione zarzuty co do opisu i oszacowania nieruchomości nie podlegają uwzględnieniu, zaś sam operat sporządzony jest w sposób prawidłowy i może stanowić podstawę do określenia wartości nieruchomości, 2. art. 110r § 1 pkt 9 u.p.e.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa, pomimo że przystąpienie przez Gminę O. do sporządzenie na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest istotną okolicznością mającą wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości; Naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. 1. art. 7, art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania strony do władzy publicznej i wydanie przedmiotowego postanowienia bez całkowitego wyjaśnienia sprawy, 2. art. 7, art. 77 §1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez: - nieodniesienie się do argumentacji podniesionej w zażaleniu od postanowienia organu I instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu postanowienia, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez stronę oraz ograniczenie oceny operatu jedynie do kwestii formalnych, - niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w szczególności odnoszących się do uchwały Rady Miasta O. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przyjęcie, że jego uchwalenie nie wpłynie na wyceną nieruchomości, podczas gdy z uzasadnienia do uchwały wynika, że tereny, na których leży nieruchomość są terenami cennymi przyrodniczo predysponowanymi do objęcia ochroną, dla których Gmina O. podjęła działania w celu ustanowienia użytków ekologicznych jako formy ochrony przyrody. Autor skargi w pierwszej kolejności wskazał, że organ powinien zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego przy uwzględnieniu zaistniałej sytuacji dotyczącej przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania terenu na terenie objętym zajęciem. Organ egzekucyjny, nie weryfikując wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę, przyjął bardzo zawyżoną wartość nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania nie uwzględniono tak ważnej kwestii jak ujęcie terenów podlegających zajęciu jako przeznaczonych do objęcia ochroną. Jednocześnie NUS sporządzając protokół opisu i oszacowania nieruchomości ponownie nie zamieścił w nim informacji na temat budynku gospodarczego znajdującego się na działce nr [...] oraz nr [...]. Brak tych informacji stanowi naruszenie art. art. 110r §1 u.p.e.a. w zw. z §2 i §3 rozporządzenia, których treść przytoczono w skardze. Podniósł m. in., że w opisie budynków znajdujących się na ww. działkach brakuje wskazania w jakie instalacje i urządzenia są one wyposażone, brakuje również wskazania jakie jest przeznaczenie budynków. Ponadto strona zaznaczyła, że przyjęte przez rzeczoznawcę do analizy transakcje znacznie odbiegają powierzchnią, usytuowaniem terenu (różnica wysokości poziomów), brakiem zajęcia powierzchni przez torfowisko, dostępem do drogi asfaltowej, uzbrojeniem terenu lub możliwością jego uzbrojenia, dostępem do wodociągów i kanalizacji do nieruchomości dłużnika. Skarżący podniósł, że ponieważ są jeszcze inne prawem przewidziane możliwości nabycia udziału niż tylko w drodze licytacji, znając zaś realną cenę jego udziału w nieruchomości nie może pozwolić na pozostawienie w obrocie prawnym operatu, w którym 10% nieruchomości jest warte 570.400,00 zł. Dąży więc do ustalenia prawidłowej wyceny udziału. Tym bardziej, że większa część nieruchomości nie nadaje się do uprawiania, a tym bardziej zamieszkania. Odpowiadając na skargę DIAS podtrzymał dotychczas prezentowane stanowisko w sprawie oraz wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 1 §2 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli sądu jest zgodność zaskarżonego postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jego wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego postanowienia lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 §1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2023 r. poz. 1634, ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Wyjaśnienia na wstępie wymaga, że sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest m. in. postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Przedmiotem kontroli sądu jest postanowienie DIAS utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego o oddaleniu zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W pierwszej kolejności wskazać należy, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięć organów administracyjnych w tej sprawie stanowiły przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zgodnie z treścią art. 110u §1 zd. 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Według art. 110s §1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jest nim osoba fizyczna wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.). Przepis art. 110r §1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w §2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z 29 maja 2014 r. W myśl zaś art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3). Jednocześnie art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Z art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ponadto organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.(art. 77 §1 k.p.a.), następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.(art. 80 k.p.a.). Natomiast, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii (art. 84 §1 k.p.a.). Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest integralną częścią protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stanowi też wyłączny środek dowodowy, za pomocą którego organ egzekucyjny może wykazać wartość nieruchomości. Ustalenie tej okoliczności - istotnej w sprawie - wymaga wiadomości specjalnych, a więc opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., w omawianym przypadku operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zarówno organ egzekucyjny, jak i DIAS dokonali prawidłowej oceny operatu szacunkowego, bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, zawierał dokładne uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz cech mających wpływ na tę wartość. Operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości oznaczono nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji oraz wskazano jej wartość. Ze względu na fakt, że na wybranym rynku lokalnym odnotowano transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej do oszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości w stanie na dzień wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami (określenie wartości jednostkowej działek: [...], [...], [...], [...]- część użytkowa, działki [...] - część nieużytkowa). Określenie wartości działki jednostkowej [...] o powierzchni 2539 m2 (droga) nastąpiło zgodnie z §36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Celem określenia wartości odtworzeniowej budynków zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Rzeczoznawca przedstawił do porównania nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Uwzględniając okres, z jakiego biegły dokonał wyboru transakcji do porównań, należy stwierdzić, że żaden przepis prawa nie określa parametrów czasowych w tej materii. Wobec tego, zasadne było przyjęcie przedziału czasowego doboru transakcji (k. 93 akt administracyjnych, s. 43-49 operatu szacunkowego), tym bardziej, że biegły oparł się na transakcjach odnotowanych na rynku lokalnym, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym. Na uwadze należy mieć, że rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 pkt 1-8 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Zdaniem sądu przedział czasowy i sposób dokonania wyboru nieruchomości do oceny nie nasuwał wątpliwości. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budził wątpliwości, a opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy zawiera określenie podejścia, metody i techniki wyceny, rodzaju nieruchomości, jej wartości rynkowej i daty, na którą wartość tę określono. W treści operatu rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny. W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. Dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości położonych w podobnej lokalizacji. Operat zawiera dokumentację fotograficzną, kopie wypisów z Rejestru gruntów, kopię mapy ewidencyjnej, protokół badania ksiąg wieczystych nieruchomości. Został opatrzony pieczęcią i podpisem autora. Według sądu należy zgodzić się z oceną organów obu instancji, że operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości. Z przywołanych regulacji u.g.n. wynika, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jakimi kryteriami należy kierować się przy doborze nieruchomości podobnych wskazano w art. 4 pkt 16 u.g.n. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałujących na wartość nieruchomości. Zatem także dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12; z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). Wskazania również wymaga, że do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 §1, 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyroki: WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17; NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21), a także zweryfikować treść operatu szacunkowego celem ustalenia czy jest on jasny, logiczny i spójny czy nie zawiera błędów (także rachunkowych). W przypadku stwierdzenia braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii i z tego uprawnienia skorzystał w niniejszej sprawie. Zasadnie wystąpił do rzeczoznawcy z prośbą o ustosunkowanie się do zarzutów do opisu i oszacowania zgłoszonych przez stronę w piśmie z 28 grudnia 2022 r. (k. 102 akta administracyjnych). W piśmie z 26 stycznia 2023 r. (stanowiącym załącznik do pisma - k. 104 akt administracyjnych) rzeczoznawca szczegółowo odniósł się do kwestii podniesionych w zarzutach. Natomiast organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Także sąd administracyjny nie posiada kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeśli dokument ten spełnia wymogi formalne. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ egzekucyjny zakwestionuje jego prawidłowość. W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Sąd ocenił, że wobec niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organy nie miały podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Jeśli zaś skarżący uważał, że operat sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, sam powinien przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia ww. operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź też przedstawić inną wycenę nieruchomości dokonaną w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla tożsamego celu wyceny (wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16). Działania takie nie zostały jednak przez stronę podjęte. Wobec nieprzedstawienia dowodów mogących podważyć operat szacunkowy, samo subiektywne przekonanie strony co do nieprawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o jego wadliwości. Ponadto sąd stwierdził, że rację ma organ odwoławczy przyjmując, że uchwała Rady Miasta o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza objęcia zajętej nieruchomości zmienionym miejscowym planem. Dopóki plan zagospodarowania przestrzennego nie zostanie uchwalony, to nie kształtuje on nowego stanu zajętej nieruchomości. Zdaniem sądu, nie kwestionując, że prowadzenie przez właściwy organ prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może wpływać na decyzje potencjalnych nabywców nieruchomości, trzeba mieć przede wszystkim na uwadze, że dopóki plan zagospodarowania przestrzennego nie zostanie uchwalony, to nie kształtuje on stanu nieruchomości, zatem przywoływana przez skarżącego okoliczność nie może być oceniona jako powodująca istotną zmianę tego stanu. Ponownie należy podkreślić, że zarówno organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, nie mają podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które ma biegły. Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego i ma walor dokumentu urzędowego. Wiąże się z nim zatem domniemanie autentyczności i prawdziwości (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2007r., sygn. akt I OSK 351/06). Zdaniem sądu argumentacja przedmiotowego operatu, sposób analizy, zastosowane metody i wnioski nie budzą wątpliwości. Dlatego też dokonując oceny przedmiotowego operatu organy egzekucyjne uprawnione były do uznania jego rzetelności i pełności oraz ustalenie braku podstaw do kwestionowania przyjętych w nim rozważań i wartości. Ocena ta mieściła się w ramach swobodnej oceny tego dowodu. Z tych przyczyn jako niezasadne jawią się zarzuty skargi co do naruszenia powołanych w niej przepisów prawa materialnego, tj. art. 110u §1 u.p.e.a – polegające na uznaniu, że wniesione zarzuty co do opisu i oszacowania nieruchomości nie podlegają uwzględnieniu, zaś sam operat sporządzony jest w sposób prawidłowy i może stanowić podstawę do określenia wartości nieruchomości oraz art. 110r § 1 pkt 9 u.p.e.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa, pomimo że przystąpienie przez Gminę O. do sporządzenie na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest istotną okolicznością mającą wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie DIAS przyjął zatem prawidłowo, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Tym samym jako niezasadne należało uznać zarzuty skargi w zakresie naruszenia art. 7, art. 8 k.p.a. oraz art. 7, art. 77 §1 w zw. z art. 80 k.p.a. Skoro strona bezsprzecznie mając taką możliwość nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości weryfikacji oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia zawarte w operacie. Ponadto to, że strona nie zgadza się przyjętym przez organ stanowiskiem (a jej stanowisko ma jedynie charakter polemiczny) nie przesądza jeszcze o tym, że jego działania jawią się jako sprzeczne z ww. przepisami prawa. Podsumowując stwierdzić należy, że organy egzekucyjne obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie, ustaliły wszystkie istotne okoliczności sprawy i prawidłowo zastosowały zarówno przepisy prawa materialnego, jak i prawa procesowego. Przeprowadzona przez sąd w rozpoznawanej sprawie kontrola nie wykazała również, aby zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je rozstrzygnięcie wydane zostały z naruszeniem prawa, w stopniu obligującym do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Uzasadnienie zaskarżonego rozstrzygnięcia zawiera prawidłowo ustalony stan faktyczny oraz ocenę prawną przyjętych ustaleń ze szczegółowym wskazaniem przepisów prawa. Sąd, nie będąc jednocześnie związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, nie dopatrzył się również innych błędów w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia ani też naruszeń przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z przytoczonych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę. Orzeczenia przywołane w niniejszym uzasadnieniu dostępne są na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl.