II SA/Ol 152/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas sędzia WSA Ewa Osipuk po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 maja 2025 r. sprawy ze skargi Gminy M. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia 15 stycznia 2025 r., nr WIN-III.7581.69.2024.KT Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej: "Wojewoda"), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta E. (dalej: "strona skarżąca") od decyzji Starosty E. (dalej: "Starosta") z dnia 8 października 2024 r. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 660 995,00 zł za nieruchomości położone w obrębie [...], gmina Miasto E., oznaczone jako działki nr: A o pow. 0,0167 ha (dalej: "działka nr A"), B o pow. 0,0011 ha (dalej: "działka nr B"), C o pow. 0,0229 ha (dalej: "działka nr C"), D o pow. 0,0045 ha (dalej: "działka nr D"), które stały się z mocy prawa własnością Gminy Miasto E., na podstawie decyzji Starosty z dnia 12 lutego 2024 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, z rygorem natychmiastowej wykonalności - utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 8 października 2024 r. W uzasadnieniu wyjaśniono, że działki nr: A, B, C, D objęte zostały ostateczną decyzją Starosty z dnia 12 lutego 2024 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Po przeprowadzeniu postępowania odszkodowawczego, Starosta decyzją z dnia 8 października 2024 r. orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności wyżej opisanych nieruchomości i ograniczone prawa rzeczowe, w pkt 2 orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji o 5% wartości nieruchomości, zaś w pkt 3 zobowiązał stronę skarżącą do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz osób, którym przysługuje odszkodowanie za wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych (podpunkt a), wypłaty odszkodowania pomniejszonego o kwotę zrzeczenia się należnego odszkodowania przysługującego Powiatowi E. (podpunkt b). Wojewoda dokonując kontroli zaskarżonej decyzji stwierdził, że Starosta rozstrzygając o wysokości odszkodowania za prawo własności przejętej z mocy prawa nieruchomości, nie dopuścił się naruszenia przepisów mających wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto E. nieruchomości stanowiły operaty szacunkowe sporządzone 15 maja 2024 r. na zlecenie Starosty przez rzeczoznawcę majątkowego. Wojewoda wskazał, że zgodnie z opisem nieruchomości, według stanu na dzień 12 lutego 2024 r., tj. na dzień wydania decyzji Starosty o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, działka nr: - A była zabudowana zabudową związaną z usługami oświaty nauki i kultury oraz prowadzeniem usług publicznych wraz z elementami zagospodarowania terenu związanymi z obsługą istniejącej zabudowy; teren działki obejmował elementy zagospodarowania terenu związane z obsługą zabudowy, tj. ogrodzenie z siatki w ramach stalowych w betonowym cokole z fundamentem, ogrodzenie z przęseł i słupków stalowych osadzonych w gruncie, furtka z elementów stalowych, chodnik o nawierzchni z kostki betonowej, rynna betonowa, konstrukcje reklamowe, zadrzewienia (wierzba, lipa, brzoza) oraz trawnik na całej powierzchni z wyłączeniem chodnika; - B była niezabudowana, stanowiła teren komunikacyjny wraz z elementami zagospodarowania terenu związanymi z obsługą istniejącej zabudowy, tj. ogrodzenie z przęseł i słupków stalowych osadzonych na betonowej podmurówce z fundamentem, ogrodzenie z przęseł i słupków stalowych osadzonych w betonowej podmurówce z fundamentem, brama o konstrukcji stalowej, droga betonowa, znak drogowy, trawnik na części przejmowanej działki; - C była zabudowana w części zabudową związaną z usługami oświaty nauki i kultury; działka stanowiła teren komunikacyjny wraz z elementami zagospodarowania terenu związanymi z obsługa istniejącej zabudowy, tj. ogrodzenie z przęseł i słupków stalowych osadzonych w gruncie, furtka z elementów stalowych, chodnik betonowy, murek, baner reklamowy, schody z kostki betonowej, nasadzenia roślin ozdobnych oraz trawnik na części przejmowanej działki; - D była zabudowana zabudową związaną z usługami oświaty nauki i kultury; teren działki obejmował elementy zagospodarowania terenu związane z obsługą zabudowy, tj. ogrodzenie z przęseł i słupków stalowych osadzonych w gruncie oraz trawnik na całej powierzchni przejmowanej działki. Badając przeznaczenie planistyczne biegły ustalił, że przedmiotowe działki nie są objęte zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły jako cechę rynkową mającą wpływ na wartość nieruchomości przyjął wartość inwestycyjną (100%). Dokonał również charakterystyki przejętej cechy oraz po zbadaniu rozkładu trendu czasowego na analizowanym rynku skorygował współczynnikiem zmiany ceny w czasie. Wartość 1 m2 prawa własności gruntu (koszt nabycia gruntu) obliczona jako średnia arytmetyczna z wartości obliczonych w trzech parach porównawczych wyniosła 1 251,23 zł. Wartość gruntu została zatem określona na kwotę 565 556,00 zł. W następnej kolejności biegły oszacował wartość nasadzeń znajdujących się na działce nr C na łączną kwotę 1 196,00 zł, a wartość zadrzewień na kwotę 343,00 zł. Z kolei wartość trawników na przedmiotowych działkach została określona na kwotę 3 166,00 zł. Wartość znajdujących się na gruncie obiektów budowlanych określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego i oszacowano na łączną kwotę 90 734,00 zł. Wartość odtworzeniowa nieruchomości została określona na łączną kwotę 660 995,00 zł. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy określił wartość ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na rzecz dwóch podmiotów co do działki nr A, na łączną kwotę 4 598,00 zł. W trakcie postępowania odwoławczego Wojewoda zwrócił się do biegłego o ustosunkowanie się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego znajdujących się w odwołaniu strony skarżącej. W odpowiedzi biegły wskazał, że nieruchomości wyceniane mają wartość inwestycyjną na poziomie 1, czyli korzystną. Same działki wydzielone w następstwie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego charakteryzują się nieregularnym i wydłużony kształtem. Nie można jednak pominąć faktu, iż zostały wydzielone z działek zabudowanych. Działki te, posiadają wszystkie parametry umożliwiające ich racjonalną zabudowę i zagospodarowanie terenu, tj. maksymalne wykorzystanie powierzchni pod zabudowę, możliwość zagospodarowania terenu wokół budynku, dostęp do drogi publicznej, lokalizacja. Zdaniem Wojewody, charakterystyka cechy rynkowej jaką stanowi "Wartość inwestycyjna" została zakwalifikowana prawidłowo. Dodatkowo Wojewoda wyjaśnił, że działki stanowiące przedmiot wyceny zlokalizowane są na obszarze zachodniej części miasta E., w którym rozmieszczona jest przede wszystkim zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o wysokim stopniu intensywności (zarówno od północy jak i od południa) oraz zabudowa usługowa związana z obsługą miasta (usługi miastotwórcze - lokalizacja usług publicznych, usług oświaty oraz usług społeczno-gospodarczych), centralny ośrodek miasta (CENTRUM) oraz lokalizacja najważniejszych instytucji państwowych i samorządowych. Nieruchomości stanowiące przedmiot wyceny, położone są w otoczeniu osiedla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z zabudową usługową oraz instytucji publicznych (m.in. szkoła, basen). Nieruchomości zabudowane są budynkami związanymi przede wszystkim z obsługą oświaty i usług publicznych, jednakże należy zauważyć, że w przypadku potencjalnego zbycia przedmiotowych nieruchomości stanowiłyby one atrakcyjną przestrzeń dla inwestycji deweloperskich oraz usług związanych z obsługą istniejącej zabudowy mieszkaniowej - działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a uwarunkowania w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego umożliwiają szeroki zakres potencjalnej zabudowy. Rzeczoznawca majątkowy ograniczył dobór nieruchomości przede wszystkim do zabudowy związanej z usługami nieuciążliwymi, co wynika m.in. ze specyfiki przedmiotowego terenu. Zabudowa w granicach działek nr E, F, G, H, z których wydzielone zostały działki stanowiące przedmiot wyceny obejmuje budynki w których mieszczą się usługi związane z edukacją (budynki oświaty nauki i kultury oraz sportowe), budynki o funkcji związanej z pobytem osób (zapewniające opiekę i wychowanie uczniom w okresie pobierania nauki poza miejscem stałego zamieszkania) oraz usług publicznych. Wojewoda wskazał również, że strona skarżąca w toku postępowania przedstawiła kontroperat. Zdanie organu, kontroperat stanowi dokument prywatny, organ nie może więc uznać go za wymaganą przepisem opinię biegłego. Ponadto Starosta przeanalizował niniejszy kontroperat i słusznie wskazał, że zawiera on błędy i niespójności, wobec czego nie może stanowić dowodu w sprawie. W ocenie Wojewody, opinia biegłego będąca podstawą ustalenia odszkodowania nie budzi zastrzeżeń. Operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie organu I instancji nie zawierają nieprawidłowości czy uchybień mogących mieć wpływ na wynik końcowy wyceny. Zawierają wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami prawa. Z ich treści wynika, że właściwie określony został przedmiot i cel wyceny, wybrano właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, a także prawidłowo określono przeznaczenie planistyczne. W operatach przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie elementy wynikające z opisu stanu faktycznego. Przedmiotowe operaty szacunkowe oparte są na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu poprawek korygujących. W konsekwencji tylko one mogły zostać przyjęte jako dowód w sprawie i stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Na powyższą decyzję strona skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: a) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.) – dalej jako: "k.p.a." poprzez: - błędną ocenę sporządzonych przez biegłego operatów i przyjęcie, że doszło do prawidłowego ustalenia nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy część przyjętych przez niego nieruchomości do analizy porównawczej miało powierzchnię porównywalną do działki, z której wydzielono wywłaszczoną działkę na realizację inwestycji drogowej; - poprzez skupienie się wyłącznie na porównaniu operatu szacunkowego przygotowanego przez organ I instancji z operatem przedstawionym przez stronę skarżącą, pomimo formułowania przez stronę skarżącą własnych zarzutów względem operatu przygotowanego na zlecenie organu; - poprzez zmarginalizowanie operatu szacunkowego przedstawionego przez stronę skarżącą; - poprzez zaniechanie zgromadzenia pełnego materiału dowodowego w sprawie, tj. nieuzyskanie stanowiska biegłego co do zarzutów strony skarżącej zawartych w odwołaniu; b) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów stawianych przez stronę skarżącą względem operatu szacunkowego przygotowanego na zlecenie organu; c) art. 15 k.p.a. poprzez: - przeprowadzenie postępowania jedynie w kierunku weryfikacji decyzji organu I instancji; - przeprowadzenie postępowania w stosunku do działki nr I, która nie była przedmiotem postępowania przed organem I instancji; - nieprzeprowadzenie postępowania w stosunku do działki nr C, która była przedmiotem postępowania przed organem I instancji; d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Ponadto wyjaśnił, iż w jego ocenie sporządzone w niniejszej sprawie przez biegłego operaty szacunkowe mogły zostać przyjęte jako dowód w sprawie, w związku z tym organ nie widział potrzeby występowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie organ wniósł o rozpoznanie skargi w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm. – zwanej: "p.p.s.a."). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Skarga nie jest zasadna. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym usunięcie jej z obrotu prawnego. Sąd nie stwierdził jakichkolwiek uchybień dających podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji, ewentualnie do stwierdzenia jej nieważności, a podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty okazały się bezzasadne. Na wstępie wyjaśnić należy, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowania sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym złożył Wojewoda, a strona skarżąca nie sprzeciwiła się temu wnioskowi w przepisanym terminie. Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana za wywłaszczoną nieruchomość regulują: ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 311) – dalej: "specustwa drogowa", ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz (obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji) rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) – dalej: "rozporządzenie z dnia 5 września 2023 r.", które szczegółowo określają tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Natomiast z poszczególnych regulacji zawartych w u.g.n. wynika, że wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu. Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 5 września 2023 r. oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (zob. wyroki NSA: z dnia 30 stycznia 2020 r., I OSK 1215/18, z dnia 21 stycznia 2016 r., I OSK 1126/14, z dnia 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej: "CBOSA"). Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2022 r., I SA/Po 853/21, CBOSA). Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 25 kwietnia 2018 r., II SA/Gd 3/18, CBOSA). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy na zlecenie Starosty sporządził w dniu 15 maja 2024 r. operaty szacunkowe, który stały się podstawą do ustalenia odszkodowania za przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto E. nieruchomości. Zdaniem Sądu, organy obu instancji zasadnie uznały, że brak jest podstaw do zakwestionowania mocy dowodowej sporządzonych operatów. Sporządzonym operatom nie można zarzucić naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, czy też niespójności bądź niepełności. W rozpoznawanej sprawie organy dokonały oceny operatów szacunkowych i zasadnie stwierdziły, że mogą one stanowić dowód w sprawie. W konsekwencji dowód ten był podstawą do określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Operaty szacunkowe zostały sporządzone i podpisane przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji były aktualne, nie zawierały niejasności, czy braków. Rzeczoznawca w operatach z dnia 15 maja 2024 r. szczegółowo opisał stan przedmiotowych nieruchomości, ustalił również przeznaczenie przejętych działek, wyczerpująco oraz logicznie uzasadnił wybór metody wyceny i ustalił współczynniki korygujące, ze względu na różnice dotyczące cech rynkowych przyjętych do porównania nieruchomości. Rzeczoznawca obliczył średnią wartość jednostkową m2 nieruchomości, zaś uzyskane wyniki przeprowadzonych obliczeń znalazły odzwierciedlenie we wnioskach końcowych operatów. Prawidłowo również rzeczoznawca zastosował przepis art. 135 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 135 ust. 2 u.g.n.). Ponadto w piśmie z 29 listopada 2024 r. rzeczoznawca w sposób szczegółowy odniósł się do złożonych przez stronę skarżącą zastrzeżeń do operatu, wyjaśniając z jakich względów nie może ich uwzględnić; biegły odniósł się do kwestii trendu czasowego i jego wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Wyjaśnił również czym w świetle przepisów u.g.n. są nieruchomości podobne i podkreślił, że pojęcia podobieństwa nie można mylić z pojęciem tożsamości. Podstawę do przeprowadzenia analizy stanowi określony rynek nieruchomości, a zwłaszcza ceny i cechy nieruchomości podobnych. Wyczerpująco podał również z jakich powodów przyjął do porównania określone nieruchomości. Niezasadny jest zatem zarzut strony skarżącej, że organ zaniechał zgromadzenia pełnego materiału dowodowego poprzez nieuzyskanie stanowiska biegłego na temat przedstawionych przez stronę skarżącą zarzutów odwołania. W ocenie tutejszego Sądu, sporządzone w sprawie operaty szacunkowe, stanowiące podstawę rozstrzygnięcia, nie zawierają nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Spełniają one bowiem wszelkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 5 września 2023 r. oraz opierają się na rzetelnych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Operaty nie zawierają także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Mając to na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena, stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania, nie budzi zastrzeżeń, a przeprowadzona przez organy ocena dowodowa operatów szacunkowych jest rzetelna, wyczerpująca i nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to przyznać sporządzonym operatom pełną mocą dowodową oraz przyjęcie ich za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Tym samym, nie sposób podzielić zarzutu strony skarżącej, iż rozpatrując odwołanie Wojewoda nie odniósł się do zarzutów kierowanych pod adresem operatów, a skupił się na porównywaniu operatu i kontroperatu przedłożonego przez stronę skarżącą. Merytoryczne odnoszenie się do zawartości operatu nie było konieczne z ww. względów. Przypomnieć raz jeszcze należy, że gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd, nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (zob. wyrok WSA w Warszawie z 3 września 2022 r., sygn. akt I SA/Wa 2059/21, CBOSA). Natomiast, gdy strona w toku prowadzonego postępowania zapozna się z operatem i uważa, że jest on wadliwy, to powinna samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., I OSK 2460/20, CBOSA). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależała jednak od inicjatywy strony, zaś w niniejszej sprawie strona skarżąca z uprawnienia tego nie skorzystała. W tej sytuacji Sąd uznał, iż w rozpoznawanej sprawie organy wyjaśniły stan faktyczny i okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Wobec powyższego, orzekając w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość organy administracji nie naruszyły przepisów postępowania, a w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez brak wszechstronnej, wnikliwej oceny materiału dowodowego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie motywów podjętego rozstrzygnięcia. W sprawie nie doszło także do naruszenia zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 k.p.a. Zgodzić się należy ze stroną skarżącą, że zachowanie zasady dwuinstancyjności wymaga nie tylko podjęcia dwóch kolejnych rozstrzygnięć przez dwa właściwe w sprawie organy, ale konieczne jest, aby rozstrzygnięcia te zapadły w wyniku przeprowadzenia przez każdy z tych organów postępowania merytorycznego tak, aby dwukrotnie oceniono dowody i przeanalizowano wszystkie istotne okoliczności sprawy. W rozpoznawanej sprawie warunki te zostały spełnione, co wprost wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.