II SA/Po 718/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi A. B. i M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia (...) nr (...) II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących kwotę (...) zł (...) tytułem zwrotu kosztów postępowania III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ M. Kwiecińska /-/ T. Świstak /-/ A. Łaskarzewska Decyzją z dnia (...) maja 2010 r., nr (...), Burmistrz P., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), odmówił A. i M. B. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego wolnostojącego na terenie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), arkusz mapy (...), położonej w W., gm. P. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wskazano, że w dniu (...) listopada 2009 r. A. i M. B. zwrócili się do organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego wolnostojącego na terenie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), arkusz mapy (...), położonej w W., gm. P. Sporządzona następnie analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu wykazała, że planowana inwestycji nie spełnia wymagań określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji istniejącej zabudowy oraz braku konieczności uzyskania zgody na zmianę sposobu przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zdaniem organu, na terenie analizowanym nie ma działki lub terenu zabudowanego w sposób podobny do zabudowy planowanej przez wnioskodawców, którą stanowi w istocie zespół czterech domów. Jak bowiem wskazał organ, z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy, wystąpiono również dla działek sąsiadujących. Podkreślono, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w powyższych okolicznościach skutkowałoby powstaniem zupełnie nowej jakości na terenie analizowanym, co wkraczałoby w materię zastrzeżoną dla miejscowych planów zagospodarowania. Organ I instancji wskazał następnie, że przedmiotowa działka stanowi grunt rolny klasy RIIIb, RIVb i RIVa o powierzchni 1.0190 ha, który wymaga odrolnienia w przypadku realizacji planowanej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A. i M. B., wnosząc o jej uchylenie. Zdaniem skarżących organ I instancji dopuścił się naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wadliwe zakreślenie terenu poddanego analizie oraz braku uzasadnienia jej zakresu. W dalszej kolejności podniesiono, iż w decyzji powołano się na zasadę dobrego sąsiedztwa, przy czym nigdzie w przepisach nie określono dokładnie co to znaczy "dobre sąsiedztwo" i jaka musi być odległość między sąsiadami, aby możliwe było określeni wszelkich parametrów nowej zabudowy. Wskazano, że we wsi Wójtostwo znajduje się zabudowa zagrodowa i jednorodzinna dostępna z tej samej drogi publicznej. Stąd powiększenie obszaru poddanego analizie umożliwiłoby ustalenie parametrów planowanej inwestycji. Podkreślono, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie może zostać uzależnione od wielkości planowanej inwestycji oraz podniesiono, że obszar objęty wnioskiem nie przekracza 5000 m2, w związku z czym teren nie wymagał uzyskania zgody na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej. Decyzją z dnia (...) sierpnia 2010 r., nr (...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza P. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcie podtrzymano stanowisko organu I instancji, że wydanie w przedmiotowej sprawie decyzji w zakresie i w formie, w jakich wystąpili o to wnioskodawcy i właściciele działek sąsiednich, doprowadziłoby do stworzenia nowego ładu przestrzennego, co wykracza poza zakres decyzji o warunkach zabudowy. Organ II instancji podkreślił, że w jego ocenie analiza urbanistyczna została przygotowana w oparciu o prawidłowo wyznaczony, na stosownej mapie, obszar. Podkreślono, że zgodnie z wynikami sporządzonej analizy niemożliwe stało się określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji istniejącej funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania analizowanego terenu. Wskazano również, że w sytuacji, gdy przedmiotowa działka stanowi grunty rolne i nie doszło dotąd do zmiany przeznaczenia terenu, niemożliwe stało się wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Skargę na powyższą decyzję wnieśli w dniu 11 października 2010 r. do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu A. i M. B. reprezentowani przez radcę prawnego M. M. wnosząc o jej uchylenie jak i uchylenie poprzedzającej ją decyzji Burmistrza P. Zaskarżonym decyzjom zarzucono naruszenie zasad ogólnych postępowania administracyjnego, a w szczególności art. 6, 7, 8, 9 i 12 kpa, jak również naruszenie art. 2 i 7 Konstytucji RP oraz art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu skargi, skarżący, w powołaniu na bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, wyjaśnili znaczenie konieczności zachowania w postępowaniu administracyjnym zasady prawdy obiektywnej, pogłębiania zaufania obywateli do organów państwowych oraz zasady udzielenia informacji. W opinii skarżących przedmiotowe postępowanie w sposób ewidentny naruszyło powyższe zasady. Podniesiono również, iż ustalony w sposób arbitralny i "spłycony" w uzasadnieniu stan faktyczny i nie mógł posłużyć organom państwowym do dokonania prawidłowej subsumcji pod określone normy prawa materialnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko oraz wniosło o jej oddalenie. Pismem procesowym z dnia (...) grudnia 2010 r. pełnomocnik skarżących uzupełnił skargę z dnia z dnia 11 października 2010 r. podtrzymując prezentowany uprzednio zarzut dotyczący wadliwego wytyczenia obszaru analizowanego o którym mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez jego zawężenie. Zanegowano jednocześnie stwierdzenie Burmistrza, iż jedyne dalsze sąsiedztwo dla przedmiotowej działki stanowi zabudowa zagrodowa, gdyż najbliższe zabudowania (działki nr (...) i (...)) stanowią wyłącznie budynki mieszkalne. Skarżący wskazali również, iż w uprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowe tereny były częściowo przeznaczone pod zabudowę mieszaną, tj. mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową. Natomiast w aktualnie obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P. teren, którego dotyczy wniosek przeznaczony jest pod tereny osadnicze dopuszczające lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W związku z czym wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy spełniłoby wymóg kontynuacji funkcji terenu, jak również zrealizowałoby politykę przestrzenną gminy. Ponadto skarżący stwierdzili, iż podejmując rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie organ I instancji nie powinien był brać pod uwagę innych spraw przezeń procesowanych w odniesieniu do działki nr (...). Organ jest bowiem związany treścią wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i nie może powoływać się na rozmiar inwestycji oraz fakt, iż wystąpiono również o wydanie warunków zabudowy na sąsiednie działki. Zdaniem skarżących organ II instancji dokonał niewłaściwej i niekonsekwentnej wykładni art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez zastosowanie wykładni uniemożliwiającej w istocie wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podtrzymano, że przedmiotowe postępowanie dotyczy jedynie zmiany zagospodarowania terenu poprzez budowę jednego obiektu budowlanego. Skarżący wskazali również, że organ odwoławczy nie rozpoznał ponownie sprawy w pełnym zakresie podtrzymując jedynie stanowisko organu I instancji. Wyjaśniono, iż zgodnie z treścią przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz. U. z 2004 r., nr 12, poz. 1266 ze zm.), zgody na tzw. "odrolnienie" wymagana jest wyłącznie w sytuacji, gdy użytki role klas I – III na zwartym obszarze projektowym przekraczają 0, 5 ha, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie. Wskazano wreszcie również na szereg uchybień proceduralnych, których miały dopuścić się organy administracji rozstrzygające przedmiotową sprawę, a które wpłynęły na treść rozstrzygnięć organów. Skarżący w szczególności podnieśli zarzut m naruszenia art. 79 kpa poprzez niezawiadomienie stron o przeprowadzeniu oględzin terenu, co uniemożliwiło im wykonywanie prawa do aktywnego udziału w postępowaniu dowodowym. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia rozważenia prawidłowości rozstrzygnięć Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. utrzymującego w mocy rozstrzygnięcie Burmistrz P. odmawiającego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego wolnostojącego na terenie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), arkusz mapy (...), położonej w W., gm. P. W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jak podkreśla się w doktrynie przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjny ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06. LEX nr 322329). Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego dokoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07), przy czym granica wyznaczonego terenu, z każdej strony działki nie może być mniejsza niż 50 metrów. W praktyce zastosowanie powyższego przepisu sprowadza się do wyznaczenia okręgu, którego promień wynosi co najmniej 50 metrów, a środkiem którego jest nieruchomość, na której planowana jest inwestycja. Równocześnie mieć należy na względzie, jak prawidłowo wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 585/08 LEX 486229, że obszar przyjęty do analizy – o ile przy jego ustaleniu zostanie wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa, może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki. Nie należy bowiem zapominać, że rolą organu administracji prowadzącego postępowanie jest określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Tym samym prawidłowe rozstrzygnięcie dotyczące warunków zabudowy musi zawierać uzasadnienie, co do przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Wyjaśnienia powyższe nie mogą przy tym ograniczać się jedynie do stwierdzenia, iż obszar ten został wyznaczony "zgodnie z § 3 rozporządzenia". Innymi słowy treść decyzji musi zawierać wyjaśnienia, wskazujące stronom, dlaczego, w danej sprawie, przyjęto do analizy taki, a nie inny teren. Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy, wskazać należy, że zarówno w zaskarżonej decyzji jak i w poprzedzającej ją decyzji organu I instancji organy nie wyjaśniły zasadności wielkości obszaru przyjętego do analizy. Jak wynika z analizy załącznika graficznego analizy, dołączonego do decyzji z dnia (...) maja 2010 r., dla wydania decyzji o warunkach zabudowy sporządzona została analiza funkcji i cech zagospodarowania przestrzennego, w wielkości trzykrotnej szerokości frontu działki nr (...), a więc 240 m. Równocześnie, jak zasadnie podnosili skarżący już na etapie postępowania odwoławczego, najbliższa, zabudowana budynkiem mieszalnym działka znajduje się w odległości 290 m. od nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zarówno Kolegium, jak i organ I instancji nie uzasadnili jednakże zawężenia terenu objętego analizą, ograniczając się jedynie do twierdzenia, że jest ona zgodna z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Jak wyżej wskazano, brak wyjaśnienia przesłanek, jakimi kierował się organ zakreślając teren objęty analizą, nie spełnia wymogów rzetelnej procedury administracyjnej. W szczególności brak wyjaśnienia przesłanek leżących u podstaw wytyczenia obszaru analizowany narusza dyspozycję art. 107 § 3 kpa, jak i podważa zasadę pogłębiania zaufania obywateli do działań administracji publicznej wyrażoną w art. 8 kpa. Podkreślenia równocześnie wymaga, że zarówno w decyzji organu I instancji, jak i w zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wskazano, że najbliższą zabudowę, w stosunku do działki objętej wnioskiem, stanowi zabudowa zagrodowa. Tymczasem, zdaniem skarżących, twierdzenie powyższe jest wadliwe, gdyż najbliższe, w stosunku do działki objętej wnioskiem, zabudowania, stanowią budynki mieszkalne na działkach nr (...) i (...). Sąd podkreśla, że dla prawidłowego rozpatrzenia przedmiotowej sprawy niezbędne jest ustalenie przez organy administracji publicznej charakteru zabudowy na przedmiotowych działkach. Wyjaśnienie powyższej kwestii umożliwi bowiem w pierwszym rzędzie wykazanie, czy zasadnie zawężony został teren objęty analizą. Ponadto ewentualne uznanie, że zabudowa znajdująca się na działkach nr (...) i (...) stanowi zabudowę mieszkalną, pozwoli wykazać, czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym rozważenie powyższej kwestii będzie miało kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia powstałego sporu. Dodatkowo podkreślić należy, że wbrew twierdzeniom Kolegium, załącznik graficzny załączony do decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, nie spełniał warunków określonych przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a którą jest kopia mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopia mapy katastralnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000. Jak wynika z załączonej mapy, obszar analizowany wytyczono na mapie w skali 1:2000, a więc z naruszeniem przepisów rozporządzenia. Odnosząc się do podnoszonego przez skarżących zarzutu wadliwego zastosowania przez organy administracji art. 7 ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wskazać należy w pierwszej kolejności, że zgodnie z ust. 2 pkt. 1 powyższej ustawy przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Jak wynika, z wypisu z rejestru gruntów, sporządzonego w dniu (...) lutego 2010 r. (k. 22 akt administracyjnych), działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudów, składa się z gruntów ornych klasy RIIIb (0,4196 ha), gruntów ornych klasy RIVb (0,0720 ha) oraz gruntów ornych klasy RIVa (0,5274 ha). Zdaniem skarżących, z uwagi na fakt, że grunty klasy RIIIb nie przekraczają wielkości 0,5 ha, realizacja przedmiotowej inwestycji nie wymaga zgody na ich odrolnienie. Sąd wskazuje, że redakcja art. 7 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie pozwala jednoznacznie wykazać, czy powierzchnia zwartego obszaru projektowanego do przeznaczenia na cele nierolnicze, o którym mowa w powyższym przepisie, odnosi się wyłącznie obszaru na którym ma zostać zrealizowana przedmiotowa inwestycja (działka objęta wnioskiem), czy też obejmuje zarówno obszar działki, na której realizowana ma być planowana inwestycja, jak i teren innych sąsiednich działek, tworzących w całości, ścisły kompleks działek o charakterze rolnym, który może być przeznaczony na cele nierolnicze. I tak w orzecznictwie sądów administracyjnych spotkać można pogląd przemawiający za koniecznością przyjęcia pierwszego z powyższych stanowisk (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 711/08, LEX 529550) jak i stanowiska obejmujące konieczność szerokiego interpretowania pojęcia "zwartego obszaru projektowanego" (wyrok WSA w Warszawie z dnia 09 października 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 697/08, LEX 533153). W przedmiotowej sprawie bezspornym pozostaje, że organy administracji publicznej nie wykazały, czy u podstaw stwierdzenia, że działka wymaga zgody na odrolnienie leżało przyjęcie, że to działka objęta wnioskiem spełnia warunki opisane w art. 7 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czy też zgoda właściwego Ministra jest wymagana z uwagi na zlokalizowanie działki w kompleksie działek o charakterze rolnym, który może być przeznaczony na cele nierolnicze. Sąd wskazuje, że brak uzasadnienia motywów powyższego rozstrzygnięcia uniemożliwia dokonanie kontroli legalności zapadłych decyzji, a w konsekwencji wypowiedzenia się do zasadności odmowy udzielenia decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na niespełnienie wymagań w zakresie uzyskania decyzji o przeznaczeniu gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Odnosząc się natomiast do zaprezentowanego, w piśmie procesowym z dnia (...) grudnia 2010 r., zarzutu dotyczącego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności art. 75 kpa, Sąd wskazuje, że zarówno przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi, jak i przepisy postępowania administracyjnego nie wymagają, od organów właściwych w sprawie ustalenia warunków zabudowy, powiadomienia stron postępowania o dokonaniu oględzin nieruchomości poprzedzających sporządzenie analizy funkcji i zagospodarowania terenu. Nie są to bowiem oględziny, o których stanowi art. 85 § 1 kpa, lecz jedna z czynności przygotowawczych biegłego przed sporządzeniem opinii. Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 61 § 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a więc z naruszeniem przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy poprzez oraz z naruszeniem art. 7, 77 § 1, 80 oraz art. 107 § 3 kpa, a więc z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć na wynik sprawy poprzez niedostateczne uzasadnienie przesłanek, jakimi kierował się organ przy wytyczaniu obszaru poddanego analizie, niwyjaśnieniu charakteru zabudowy sąsiadującej z działką objętą wnioskiem oraz niewystarczającego uzasadnienia decyzji w zakresie uznania, że działka objęta wnioskiem wymaga uprzedniej zgody na odrolnienie. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji zobowiązane są do uwzględnienia wytycznych Sądu w zakresie wytyczenia obszaru poddanego analizie, ustalenia charakteru zabudowy sąsiadującej z nieruchomością objętą wnioskiem, jak również uzasadnienia decyzji w zakresie nie spełnienia przez nieruchomość objętą wnioskiem warunku uzyskania zgody na zmianę sposobu przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza P. z dnia (...) maja 2010 r., nr (...). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 powyższej ustawy. /-/ M. Kwiecińska /-/ T. Świstak /-/ A. Łaskarzewska