IV SA/Po 272/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Tomasz Grossmann Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 października 2014 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2013 r, znak: [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącej Gminy [...] kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] Wójt Gminy [...], na wniosek E. P. (dalej jako Wnioskodawczyni) zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] oraz działka nr [...]. Pismem z dnia [...] lipca 2013 r. Wnioskodawczyni zwróciła się do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za działki nr [...] i [...] przejęte na własność Gminy [...] na poszerzenie drogi gminnej. Wyjaśniła że negocjacje z Wójtem zakończyły się niepowodzeniem. Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] Starosta [...], wskazując na art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 i art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., obecnie Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm., dalej jako u.g.n.) ustalił odszkodowanie w wysokości 22.450,00 zł na rzecz Wnioskodawczyni, za nieruchomości oznaczone numerami ewidencyjnymi [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,0525 ha, położone w [...], przejęte na własność Gminy [...] na podstawie ww. decyzji podziałowej Wójta (punkt pierwszy sentencji decyzji). Do wypłaty tak określonego odszkodowania zobowiązał Gminę [...] (punkt drugi sentencji decyzji). Określił, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w wypłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego (punkty trzeci i czwarty sentencji decyzji). Uzasadniając napisał, że podział nastąpił zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] oraz zgodnie z ustaleniami miejscowego planu uchwalonego przez Radę Gminy [...]. Starosta zaznaczył, że Wnioskodawczyni załączyła do wniosku swoje oświadczenie z 10 lutego 2010 r. o zrzeczeniu się odszkodowania za działki przejęte pod drogi. Ocenił, że oświadczenie jest nieobowiązujące, bowiem zostało sporządzone przed wydaniem decyzji podziałowej, zaś Gmina przystąpiła z Wnioskodawczynią do negocjacji. W dniu 21 października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy dostarczył operat szacunkowy, a po rozprawie administracyjnej przekazał wyjaśnienia na piśmie. Starosta przyjął wyjaśnienia i uznał sporządzony operat szacunkowy jako dowód, w oparciu o który można ustalić wysokość odszkodowania. Ocenił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi posługuje się biegły. Mógł tylko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. czy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Stwierdził, że operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, a także zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm., dalej jako Rozporządzenie). W odwołaniu od opisanej decyzji Wójt Gminy [...] (dalej jako Strona, Skarżący) wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i odmowę przyznania odszkodowania Wnioskodawczyni, lub uchylenie w całości decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zarzucił naruszenie w szczególności: 1. art. 129 ust. 5 pkt. 1 u.g.n. poprzez zobowiązanie Gminy do zapłaty odszkodowania w sytuacji gdy Wnioskodawczyni zrzekła się odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi, 2. art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że oświadczenie o zrzeczeniu się odszkodowania przez Wnioskodawczynię jest nieskuteczne w sytuacji, gdy termin uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli wygasa z upływem roku od jego wykrycia, a w sprawie takie oświadczenie zostało złożone dopiero 26 kwietnia 2013 r., 3. art. 7, art., 77, art. 80 i art. 84 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej jako kpa) poprzez niewyjaśnienie sprawy oraz brak oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, jego wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Uzasadniając podkreślił, że ceny nieruchomości przyjętych w operacie szacunkowym rażąco odbiegają od cen rynkowych nieruchomości na terenie Gminy, a także od cen przyjętych przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2012 r. dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej na terenie [...] działka nr 16 - dotyczącym tej samej nieruchomości. Organ I instancji mimo rażących rozbieżności pomiędzy obiema wycenami nie zajął w tej kwestii żadnego stanowiska. Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski, wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając napisał, że wniosek o ustalenie odszkodowania został zgłoszony przez byłą właścicielkę działek, a zatem przez osobę uprawnioną. Odszkodowanie za nieruchomość jest świadczeniem którego można się zrzec, jednak nie może ono nastąpić wcześniej, niż w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna (wyrok NSA z dnia 26 lutego 2008 r., I OSK 238/07). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości wywłaszczonej określa rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy, na którego podstawie organ pierwszej instancji ustala odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Stosownie do treści art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Art. 134 ust. 2 stanowi natomiast, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości, oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wojewoda podkreślił, że może wykorzystać operat szacunkowy do celu, dla którego został sporządzony, bowiem w dniu w którym wydał decyzję nie minął jeszcze okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, nie zaistniały również przesłanki dezaktualizacji operatu (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej - gruntu pod drogą - według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej, według cen na dzień sporządzenia operatu. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej określona została jako iloczyn 1 m2 gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę letniskową i powierzchni działki pod drogą (525m2) w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Dla określenia ceny 1 m2 działki przeznaczonej pod zabudowę letniskową przyjęto działki o atrybutach typowych dla działek znajdujących się na rynku. Zamieszczona w operacie analiza rynku nieruchomości oraz dobór metody wyceny wskazują przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównania i w sposób wyczerpujący uzasadniają wybór nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Sposób wyznaczenia rynku nieruchomości objętego analizą w celu wyceny nieruchomości został dostatecznie uzasadniony. Biegły zawarł w operacie wyjaśnienie dotyczące doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczoznawca wskazał, że na terenie Gminy nie odnotowano w okresie od października 2011 r. do dnia wyceny żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości drogowej. Rozszerzenie rynku do obszaru powiatu również nie przyniosło pozytywnych rezultatów, co w konsekwencji uniemożliwiło przeprowadzenie analizy kształtowania się cen i wycenę w oparciu o nieruchomości drogowe. Biegły uzasadnił zatem, dlaczego badaniem objęto grunty przeznaczone pod zabudowę rekreacyjną. Wojewoda ocenił, że organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe w sprawie, a operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest kompletny i odpowiedni dla celu, dla którego został sporządzony. Odnosząc się do operatu szacunkowego załączonego do odwołania Wojewoda wskazał, że obie wyceny zostały sporządzone dla innych nieruchomości. Przedmiotem wyceny w tych operatach szacunkowych były nieruchomości, które powstały wskutek tej samej decyzji podziałowej, jednakże każdy z nich stanowił wycenę innych działek, różniących się w szczególności powierzchnią, stanem oraz przeznaczeniem. Niniejsze postępowanie dotyczy odszkodowania za działki oznaczone numerami [...] i [...], a operat załączony do odwołania stanowi wycenę działek nr 16/11, 16/12, 16/13, 16/14. 16/15. 16/17. 16/19. 16/21, 16/22. Nadto operaty różnią się datą sporządzenia oraz celem sporządzenia wyceny, bowiem operat załączony do odwołania opracowano na potrzeby ustalenia opłaty pobieranej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Rzeczoznawca podkreślił w oświadczeniu z dnia 28 listopada 2013 r., że proces szacowania nieruchomości znacznie różni się od szacowania wartości odszkodowania za działki gruntu pod drogami. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Gmina wniosła o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji – w całości, i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zarzuciła naruszenie: 1. art. 129 ust. 5 pkt. 1, art. 130 ust 1, art. 134 ust. 1-2 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania, które odbiega rażąco od wartości rynkowej nieruchomości, oraz cen kształtujących się w obrocie nieruchomościami, a także nie uwzględnia położenia nieruchomości, 2. art. 7, art. 77, art. 80 i art. 84 kpa poprzez brak wyjaśnienia całości sprawy oraz brak oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, jego wiarygodności i przydatności do rozstrzygnięcia sprawy. Uzasadniając skargę Wójt podkreślił, że nieruchomości za które zostało ustalone odszkodowanie położone są w miejscowości [...] w odległości około 1 km od Jeziora [...] i około 0,5 km od Jeziora [...]. Dlatego też jest niezrozumiałym, dlaczego rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym do zestawienia zarejestrowanych transakcji tzw. reprezentatywnych wybrał aż 6 transakcji z innych miejscowości. Nadto rzeczoznawca, przyjmując do zestawienia zarejestrowanych transakcji próbę reprezentatywną nie zwrócił uwagi na istotny fakt tj. przyjął większość nieruchomości położonych zaledwie 100-400 m od jeziora, a nieruchomości za które zostało ustalone odszkodowanie znajdują się w odległości aż około 0,5 km od jeziora. Natomiast dla wysokości cen za 1 m2 nieruchomości ma znaczenie każde 100 m bliżej jeziora. Wójt wskazał transakcje wymienione w poz. 1-2, 4, 7, 9-10 operatu, podając szacunkową odległość każdej z tych nieruchomości od jeziora. Dodał, że również ceny sprzedaży nieruchomości położonych w [...] nie są reprezentatywne, ponieważ działki są położone bliżej jeziora niż nieruchomości za które zostało ustalone odszkodowanie i wskazał na transakcje wymienione w poz. 5 i 11-12. Wójt wskazał na obowiązek przekazywania aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości położonych na terenie gminy i przedstawił zestawienie 5 transakcji nieruchomości letniskowych, położonych w podobnej odległości od jeziora oraz jednej transakcji nieruchomości drogowej. Ocenił, że do transakcji reprezentatywnych można byłoby zaliczyć także trzy transakcje, wskazane w operacie w poz. 7-9. W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia 07 października 2014 r. Wnioskodawczyni stwierdziła, że warunkiem wydania decyzji podziałowej było podpisanie oświadczenia o zrzeczeniu się [odszkodowania] obu działek. Wnioskodawczyni podpisała oświadczenie z powodu braku wiedzy. W międzyczasie rozpoczęła się egzekucja opłat adiacenckich oraz planistycznych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Obie wydane w sprawie decyzje należało uchylić. Sąd podziela stanowisko strony skarżącej, że w toku postępowania w sposób wadliwy oceniono materiał dowodowy – operat szacunkowy, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Nie budzi wątpliwości i jest poza sporem, że postępowanie mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości, które zostały wydzielone pod drogi publiczne i przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego regulują przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji (oraz obecnie) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3 art. 98). Odesłanie do zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości oznacza między innymi, że odszkodowanie ustalane jest w postępowaniu prowadzonym przez właściwego terytorialnie starostę (art. 129 ust. 1 u.g.n.). W aktach sprawy znajduje się zarówno protokół z nieudanych negocjacji (k. 8) jak i stosowny wniosek do Starosty. Po wszczęciu postępowania Starosta postąpił prawidłowo, nie uznając oświadczenia Wnioskodawczyni o zrzeczeniu się odszkodowania za przedmiotowe działki. Sąd w pełni podziela pogląd, ugruntowany w orzecznictwie, że co do zasady istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne. Jednakże może to nastąpić dopiero wtedy gdy takie roszczenie powstaje, tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień przewidzianych w ust. 3 art. 98 u.g.n. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 22 stycznia 2013 r., II SA/Ol 1223/12 i wskazane tam orzecznictwo, w tym wyrok NSA z dnia z dnia 26 lutego 2008 r., I OSK 238/07, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach, na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako CBOSA). Poza sporem jest data oświadczenia: [...] lutego 2010 r., podczas gdy decyzja podziałowa została wydana później. W związku z tym uzgodnienia między stronami, dokonane przed uprawomocnieniem się a nawet przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, nie mogły mieć znaczenia dla oceny stosowania ust. 3 art. 98 u.g.n., bowiem wszelkie wcześniejsze postanowienia porozumienia (umów, uzgodnień) mają charakter deklaracji, czy ewentualnie umów przedwstępnych. Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość danego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, i przy uwzględnieniu w szczególności takich parametrów, jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość tę określa rzeczoznawca w operacie szacunkowym, na podstawie którego organ I instancji ustala odszkodowanie za wywłaszczenie (tu: przejęte z mocy prawa na własność Gminy) nieruchomości. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa Rozporządzenie. Sąd podkreśla, że w każdym przypadku ostatecznie to organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy w sprawie. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie – dowód z opinii biegłego (art. 84 kpa) – podlega ocenie organu administracji z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa (zob. wyrok NSA z 05 października 2009 r., I OSK 1444/08, CBOSA). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do ustalenia odszkodowania i określeniu jego wysokości decyduje właściwy organ. I to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania (analogicznie w odniesieniu do ustalania opłaty adiacenckiej – por. wyroki NSA: z 04.10.2006 r., I OSK 417/06, CBOSA; z 04.06.2009 r., I OSK 860/08, CBOSA). W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie oszacowaniem wartości nieruchomości, organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie. Również wyjaśnienia biegłego podlegają ocenie organu administracji. W rozpoznawanej sprawie, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl § 4 ust. 4 Rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W myśl § 36 ust. 1 w związku z ust. 4 i 6 Rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogi określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Sąd nie podziela poglądu organów administracji o prawidłowości operatu szacunkowego, z powodów wskazanych w skardze. Nie jest wiarygodne stwierdzenie o nie odnotowaniu na terenie Gminy oraz sąsiedniej gminy [...] żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości drogowej od października 2011 r. do dnia wyceny (październik 2013 r.), skoro Wójt wskazał w skardze na transakcję nieruchomości drogowej z [...] przeprowadzoną w [...] 31 stycznia 2013 r. przed notariuszem M. C. (repertorium A nr [...],. z ceną 3,85 zł/m2). Sąd podziela i ten argument skargi, że rzeczoznawca, decydując się na określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę rekreacyjną, postąpił błędnie koncentrując się na transakcjach działek położonych w innych miejscowościach, skoro Wójt w skardze wymienił aż 5 transakcji działek rekreacyjnych z tej samej miejscowości co działka wyceniana, i to przeprowadzonych tylko w okresie styczeń-wrzesień 2013 r. Co więcej, Wójt wymienił umowy sprzedaży tylko tych nieruchomości rekreacyjnych, które uznał za leżące w podobnej odległości od jeziora, co wyceniane działki gruntu. Doświadczenie życiowe wskazuje przy tym, że w przypadku działki rekreacyjnej położonej "nad jeziorem", właśnie odległość od jeziora stanowi istotną cechę działki. Co prawda biegły w operacie wymienił dostęp do jeziora jako element atrybutu "lokalizacja" i określił procentową wagę tego atrybutu (wagę cechy) na 30%, co stanowiło wagę największą spośród pięciu cech wziętych pod uwagę, to jednak połowa zarejestrowanych transakcji dotyczyła działek położonych w innych miejscowościach na terenie Gminy. Sąd nie jest władny potwierdzić lub wykluczyć, że transakcje wskazane przez Wójta w skardze są transakcjami reprezentatywnymi. Właściwy dobór działek gruntu jest domeną rzeczoznawcy majątkowego. Rzecz w tym, że Wójt uprawdopodobnił w skardze, że na terenie miejscowości [...] miała miejsce transakcja nieruchomości drogowej oraz uprawdopodobnił, że na terenie miejscowości [...] były zawierane umowy sprzedaży działek rekreacyjnych. Autor operatu nie uzasadnił w sposób należyty konieczności "poszerzenia" analizowanego rynku. Podniesione zastrzeżenia wobec treści operatu przesądzają, iż nie spełnia on wymogów stawianych opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), a co za tym idzie – nie mógł stanowić właściwej podstawy do ustalenia odszkodowania za przedmiotowe działki gruntu. Sąd podziela pogląd zawarty w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z dnia 20 czerwca 2013 r., II SA/Po 445/13 (CBOSA), że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Zasadą jest oparcie się na danych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero brak takich danych umożliwia rezygnację z tego podejścia, a przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Ponownie prowadząc postępowanie Starosta będzie miał obowiązek doprowadzić , aby nowy operat szacunkowy został sporządzony w zgodzie z ww. uwagami. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzający operat powinien wykorzystać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w razie potrzeby czyniąc użytek z uprawnienia zastrzeżonego przez ustawodawcę w art. 155 ust. 3 u.g.n. Na marginesie sąd zwraca uwagę na zasadność precyzyjnego określenia, kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a., uchylił decyzje organów obu instancji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. sąd określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 p.p.s.a., uwzględniając poniesiony przez stronę skarżącą wpis w wysokości 200 zł oraz wynagrodzenie reprezentującego ją radcy prawnego, ustalone na podstawie § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) w wysokości 240 zł.