IV SA/Po 489/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Donata Starosta ( spr. ) Protokolant st. sekr. sąd. Krystyna Pietrowska . po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2012r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] maja [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunty wydzielone pod drogę oddala skargę Starosta P. (dalej Starosta albo organ I instancji) decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] września 2009 r.) wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2 i 3, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.), ustalił na rzecz A. Spółka z o.o. (dalej strona, odwołujący albo skarżący) odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł stanowiącej należność za nieruchomość wydzieloną pod drogi, przejętą na rzecz Gminy K., położoną w K., oznaczoną numerami [...] o pow. [...] ha oraz [...] o pow. [...] ha, ark. mapy [...], obręb K., zapisaną w księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte z inicjatywy strony dnia [...] października 2008 r. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r., nr [...], Wójt Gminy K. działając na wniosek strony zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], stanowiącej własność strony. W następstwie dokonanego podziału wydzielono m.in. działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha pod drogę gminną. Z przesłanego przez Urząd Gminy K. wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K., stanowiącego załącznik graficzny do Uchwały Rady Gminy K. z dnia [...].06.2002r. oraz przekazanej informacji o terenie wynika, że działka nr [...] wydzielona została pod drogę lokalną (ścięcie narożne) oznaczoną symbolem [...], natomiast działka nr [...] stanowi część projektowanej drogi lokalnej oznaczonej symbolem [...]. W odniesieniu do w/w działek będących przedmiotem niniejszego postępowania nastąpił skutek prawny przewidziany w art. 98 ust. 1 ugn, co oznacza, że z mocy prawa stały się własnością Gminy K. W niniejszej sprawie nie doszło do zawarcia ugody pomiędzy stroną a Gminą K. odnośnie wysokości odszkodowania za wydzielone pod drogi działki gruntu nr [...] i [...] położone w K., co udokumentowane zostało protokołem z rokowań z dnia [...] października 2008 r. Z tego też względu Starosta podjął czynności zmierzające do ustalenia odszkodowania na rzecz strony na podstawie art. 98 ust. 3 ugn według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy E. B. sporządziła [...] kwietnia 2009 r. operat szacunkowy określając wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. Wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określono jako iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki i ich powierzchni. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do analizy nieruchomości o cechach zbliżonych do nieruchomości, z której wydzielono wyceniane działki, tj. niezabudowane przeznaczone pod aktywizację gospodarczą o dużych powierzchniach. Analizą objęto 13 cen transakcyjnych nieruchomości zlokalizowanych na terenie gminy K., T. P. i S. L., zbytych w ciągu dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Badanie rozszerzono na gminę T. P. i S. L., które uznane zostały za rynki równoległe pod względem położenia i rozwoju gospodarczego z uwagi na małą ilość transakcji na terenie gminy K. Z powodu wzrostu cen nieruchomości w 2007 roku oraz w pierwszym kwartale 2008 roku, dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu w wysokości 1% w skali miesiąca do końca marca 2008 r. przy zerowym trendzie w pozostałych miesiącach. Spośród analizowanych transakcji najniższą cenę ([...] zł/m2) zanotowano w Z., gmina S. L. Dotyczyła ona nieruchomości o powierzchni [...] ha i uzbrojeniu niepełnym w zasięgu. Natomiast najwyższą cenę ([...] zł/m2) osiągnięto za nieruchomość położoną w K., o pow. [...] ha i uzbrojeniu pełnym w zasięgu. Cena średnia wyniosła [...] zł/m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 4 cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych oraz wyznaczono ich wagi w wysokości: lokalizacja — 25%, wielkość działki przed podziałem — 25%, uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej — 30%, dojazd, dostępność komunikacyjna — 20%. Rzeczoznawca majątkowy przyjęła, że wyceniana nieruchomość charakteryzuje się bardzo dobrą lokalizacją, dużą wielkością, uzbrojeniem częściowym w zasięgu oraz korzystnym dojazdem. Z uwagi na powyższe, wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, według stanu na dzień [...] sierpnia 2006r. i przeciętnych cen z dnia [...] kwietnia 2009r. została określona na łączną kwotę [...] zł (tj. [...] zł/m2). Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] kwietnia 2010 r.), Wojewoda W. (dalej Wojewoda albo organ II instancji), na skutek odwołania wniesionego od decyzji z dnia [...] września 2009 r. przez Wójta Gminy K. (dalej Wójt) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ II instancji stwierdził, że podziału przedmiotowej nieruchomości dokonano w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi K. - tereny działalności gospodarczej, uchwalony uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] marca 1998 r., nr [...] i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa P. nr [...], poz. 132, zmieniony uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] czerwca 2002 r., nr [...]. Zgodnie z tym planem przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest częściowo pod tereny działalności gospodarczej o szczególnym nasyceniu zielenią z prawem zabudowy mieszkaniowej, częściowo pod drogę z obustronnymi pasami zieleni o szerokości 20 m oraz częściowo pod drogę dojazdową. Wójt postanowieniem z [...] czerwca 2006 r. pozytywnie zaopiniował proponowany podział nieruchomości wskazując, że jest on zgodny z ww. planem. Z porównania wyrysu z planu miejscowego z mapą projektu podziału przedmiotowej działki wynika, że działka nr [...] oraz działka nr [...] przeznaczone zostały pod budowę drogi lokalnej (ulicy lokalnej) oznaczonej w planie symbolem [...] dla działki nr [...] a dla działki [...] symbolem [...]. Wojewoda poddał analizie sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy z dnia 22 kwietnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. Podzielił pogląd rzeczoznawcy, zgodnie z którym z uwagi na fakt, że w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę sporadycznie zawierane były akty notarialne nieruchomościami przeznaczonymi pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących oraz z uwagi na fakt, że transakcje te nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych, wartość rynkową szacowanej nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi, określono zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.), jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielono działki pod nowe drogi publiczne i powierzchni działki. Dokonując językowej wykładni tego przepisu należy uznać, że wolą ustawodawcy jest aby ust. 1 tego paragrafu był stosowany w pierwszej kolejności, dopiero jednak w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne możliwe jest zastosowanie ust. 2 tego paragrafu. Prawidłowym trybem postępowania w przedmiotowym przypadku jest dokonanie analizy rynku pod kątem występowania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero w wypadku ustalenia braku takich transakcji możliwe jest zastosowanie ust. 2 pkt 1 tego paragrafu. W ocenie Wojewody w sprawie trafnie przyjęto, że analiza rynku (w gminie K. i gminach sąsiednich) wykazała, że brak jest cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że w związku z wyczerpującym uzasadnieniem, nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego, przesłanka z §36 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. została spełniona, a zastosowanie ust. 2 pkt. 1 tego paragrafu należy uznać za uzasadnione. Na podstawie zebranych z rynku lokalnego transakcji, biegły ustalił, że ceny nieruchomości porównywanych kształtowały się w przedziale od [...] do [...] zł/m2. Dla potrzeb opracowania tego operatu rzeczoznawca przeanalizował transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod aktywizację gospodarczą zlokalizowanymi na terenie gminy K., T. P. i S. L., które zostały zbyte w ciągu dwóch lat poprzedzających datę wyceny. W ten sposób wartość rynkowa dla działki nr [...] została określona na kwotę [...] zł, a dla działki nr [...] została określona na kwotę [...] zł. Ustalenia te oraz fakt, że zdaniem organu II instancji wycena z [...] kwietnia 2009 r., została wykonana prawidłowo powodują, że omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (dalej WSA) na powyższą decyzję z dnia [...] kwietnia 2010 r. wniósł Wójt podkreślając, że przedmiotowe działki przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej w K. pod drogę lokalną (ścięcie narożne) oznaczoną symbolem [...] (dz. nr ewid. [...]) oraz pod drogę lokalną oznaczoną symbolem [...] (dz. nr ewid. [...]). Wójt podkreślił, że przedstawił organom stosowny wykaz aktów notarialnych, informując, że we wskazanych aktach notarialnych cena 1 m2 przewidzianego na inwestycje drogowe kształtowała się w granicach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Dlatego nie podziela poglądu, że wskazane te transakcje dotyczące wykupów nieruchomości na drogi nie spełniają ustawowego warunku określenia wartości rynkowej nieruchomości. Gdyby przyjąć pogląd rzeczoznawcy, że żadna transakcja dotycząca wykupu gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nie jest transakcją rynkową, to w rozporządzeniu z 2004 r. nie znalazłby się przepis zawarty w §36. Wójt zauważył również, że Wojewoda w identycznym stanie prawnym i faktycznym uchylił decyzję Starosty wskazując, że jest faktem powszechnie znanym, że w ostatnich 2 latach poprzedzających wycenę, w powiecie poznańskim odnotowano przynajmniej kilkaset transakcji spełniających kryteria umożliwiające zastosowanie §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., dlatego odmowa zastosowania tego przepisu jest niezrozumiała. Biorąc pod uwagę, że już wcześniej Wojewoda uchylając decyzje Starosty wielokrotnie wskazywał w uzasadnieniu na istnienie znacznej liczby transakcji pod drogi w powiecie poznańskim, Starosta powinien z urzędu korygować błędne założenia w operatach szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców. Wyrokiem z dnia [...] października 2010 r., sygn. akt II SA/Po 392/10, WSA uchylił decyzję z dnia [...] kwietnia 2010 r. W uzasadnieniu Sąd podzielił stanowisko organów orzekających co do konieczności zastosowania w warunkach niniejszej sprawy sposobu określania wartości nieruchomości według metody określonej w §36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r. uznając, że argumentacja rzeczoznawcy i na jej podstawie ustalenia organu w tej części są uzasadnione. W ocenie Sądu, rozpoznając odwołanie Wójta organ odwoławczy naruszył przepisy postępowania, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd wyjaśnił, że organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje stanowisko, w szczególności, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji ustalenia okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, nakazuje uznać, że doszło przy jej wydaniu do naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Obowiązek sporządzenia rzetelnego uzasadnienia decyzji wiąże się z wyrażoną w art. 11 kpa zasadą przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć, zwłaszcza tych, które nakładają na strony określone obowiązki. Chodzi o to, aby adresaci decyzji wykonali nałożone na nich obowiązki bez zbędnej zwłoki nie w obliczu groźby przymusu, ale w przekonaniu, że obowiązki są zgodne z prawem. Zdaniem WSA, nie można uznać, że Wojewoda dokonał wyczerpującej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, której wyrazem byłoby uzasadnienie zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy ograniczył się do przytoczenia przepisów prawa (art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 zd. 2, art. 130 ust. 2, art. 156, art. 154 ust. 1, art. 175 ust. 1 ugn oraz § 36 ust. 1 i 2 pkt 1 i 2, § 4 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r.). Ponadto wyraził stanowisko, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogę, który podlega ocenie organu, jednakże sam nie dokonał rzetelnej i wyczerpującej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, który stał się podstawą ustalenia odszkodowania. Wprawdzie trafnie uzasadnił stanowisko, dlaczego w niniejszej sprawie powinien znaleźć zastosowanie przepis § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r., ale następnie jedynie lakonicznie odniósł się do samej treści operatu. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawiera oceny, czy przyjęte do porównania nieruchomości łączy z przedmiotowymi nieruchomościami jakiekolwiek podobieństwo w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Określenie wartości działek zgodnie z §36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r. dokonuje się w podejściu porównawczym. Tym samym Wojewoda powinien był ocenić, czy przyjęte do porównania działki mają cechy podobieństwa z działkami nr 978/48 i 978/50. Art. 4 pkt 16 ugn stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Powinno się przy tym do porównania przyjąć – jak stanowi przepis art. 130 ust. 1 ugn – transakcje nieruchomościami podobnymi do przedmiotowych nieruchomości według ich stanu w dniu wydania decyzji o podziale. Tymczasem organ II instancji sprowadził rozważania w tym zakresie do podania, że "przyjęcie do porównań transakcji przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą spowodowane było faktem braku wystarczającej ilości na rynku lokalnym transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi, zatem wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego organ II instancji uznaje za rzetelne i wyczerpujące". Dalej zaprzeczając wcześniej zajętemu stanowisku, że organ powinien dokonać oceny operatu jak każdego dowodu w sprawie, Wojewoda stwierdził, że "organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły". Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 § 1 kpa) w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji. To organ orzekający jako gospodarz postępowania powinien dokonać oceny sporządzonej opinii biegłego, tj. w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Wątpliwości Sądu wzbudził fakt, że w operacie do porównania przyjęto nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod aktywizację gospodarczą, zlokalizowane w gminach K., S. L. i T. P. Tymczasem doświadczenie życiowe wskazuje, że nieruchomości o takim przeznaczeniu mają znacząco większą wartość niż nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Jednocześnie w opisie nieruchomości o najniższej cenie transakcyjnej podano (k. 125 operatu), że nieruchomość położona w Złotowie, gmina S. L. o pow. [...] m2 jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z kolei działka o najwyższej cenie transakcyjnej o pow. [...] m2 położona w K. również miała przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną. Z operatu nie wynika jakie cechy (poza wielkością, ceną i lokalizacją) miały uwzględnione działki. Nie wiadomo, czy były zlokalizowane przy drodze oraz czy były uzbrojone, a jeśli tak w jakimi zakresie. Cechy te mają zaś wpływ na ustalenie, czy nieruchomości można uznać za podobne. Formułując wiążące wskazania WSA wskazał, że Wojewoda ponownie rozpoznając sprawę powinien dokonać oceny sporządzonego operatu, zwłaszcza ustalenia, czy nieruchomości, których transakcje uznano jako podobne w istocie spełniają wymóg podobnych. W oparciu o przepis art. 136 kpa organ odwoławczy z urzędu powinien przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. W ocenie Sądu wystarczające może się okazać uzupełniające przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat celem wyjaśnienia, jakie to argumenty i przesłanki przemawiają za przyjęciem przez biegłego do porównania wskazanych w operacie nieruchomości. Jak wynika ze str. 13 operatu biegły analizą objął nieruchomości przeznaczone pod aktywizację gospodarczą. Tymczasem przeznaczenie nieruchomości sprzed podziału zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego było znacznie szersze. Należy więc ustalić jakie cechy wpływają na fakt, że to właśnie wskazane przez biegłego nieruchomości można uznać za spełniające wymóg nieruchomości podobnych. Decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] maja 2011 r.) Wojewoda uchylił decyzję z dnia [...] września 2009 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji wyjaśnił, że z uwagi na wytyczne zawarte w uzasadnieniu wyroku WSA z dnia [...] października 2010 r. oraz upływ terminu ważności operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2009 r., działając w trybie art. 136 kpa zwrócił się do organu I instancji o uzupełnienie dowodów i materiałów w sprawie przez potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego aktualności operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy udzielając odpowiedzi w piśmie z dnia [...] marca 2011 r. odmówił aktualizacji operatu wskazując, że przeprowadzona analiza sytuacji panującej na rynku nieruchomości nie pozwala na potwierdzenie jego aktualności. Wobec tego Wojewoda stwierdził, że organ administracji nie może orzec o ustaleniu odszkodowania bez aktualnego operatu szacunkowego. W przypadku odmowy ze strony rzeczoznawcy aktualizacji operatu, konieczne jest sporządzenie nowej wyceny nieruchomości. Sporządzenie operatu szacunkowego na etapie postępowania przed organem II instancji naruszałoby obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadę dwuinstancyjności. W takim przypadku strona nie mogłaby odwołać się od rozstrzygnięcia, które pojawiło się dopiero na etapie postępowania odwoławczego, a o którym nie orzeczono w niższej instancji. Decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] marca 2012 r.) Starosta działając na podstawie art. 104 kpa, art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, 129 ust. 5 pkt 1, 130, 132 ust. la, 2 i 3, 134 ugn w pkt 1 ustalił na rzecz strony odszkodowanie w łącznej kwocie 378.533,00 zł, stanowiącej należność za nieruchomość wydzieloną pod drogi, przejętą na rzecz Gminy K., położoną w K., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb K., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha oraz działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisaną w księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. W pkt 2 organ I instancji postanowił, że ustalone powyżej odszkodowanie wypłacone zostanie przez Gminę K. na rzecz strony jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Jednocześnie organ I instancji wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie należności stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu Starosta wyjaśnił, że zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego dla nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działki nr [...] i [...], który został wykonany w dniu [...] grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. W celu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zawartych w latach 2009-2011 na terenie gminy K. oraz gmin sąsiednich i podobnych rodzajowo z powiatu poznańskiego i stwierdził, że rynek taki istnieje, wobec czego operat szacunkowy sporządzono w oparciu o §36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. Z uwagi na stosunkowo nieliczną bazę transakcji spełniających warunek podobieństwa, wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując do analizy nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne, stanowiące przedmiot prawa własności, zlokalizowane w gminie K. oraz sąsiednich i podobnych gminach powiatu poznańskiego, zbyte w okresie 2 lat poprzedzających datę wyceny. Oceniając operat szacunkowy Starosta uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku regionalnym. W ocenie Starosty operat został sporządzony zgodnie z wymaganiami art. 175 ust. 1 ugn. Starosta przyjął zatem operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r. sporządzony w niniejszym postępowaniu jako podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz strony w kwocie [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...] marca 2012 r. pismem z dnia [...] kwietnia 2012 r. wniosła strona zarzucając powyższej decyzji błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za jej podstawę, polegający na niewłaściwym uznaniu przez Starostę, że odszkodowanie za nieruchomość odwołującego, wydzieloną pod drogi, a przejętą na rzecz Gminy K., wynosi [...] złotych oraz wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Staroście. W uzasadnieniu odwołujący zwrócił uwagę, że niezrozumiałą rzeczą jest, dlaczego operat z 2009 roku, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania na rzecz odwołującego opiewał na kwotę niemalże [...] wyższą, aniżeli operat sporządzony pod koniec 2011 roku, w oparciu o który Starosta przyznał odszkodowanie w wysokości [...] zł. Wartość nieruchomości określona została według stanu z dnia 28 sierpnia 2006 roku, a jedynie poziom cen określany był według daty sporządzenia operatu. Nie jest możliwym, aby ceny przedmiotowych nieruchomości tak drastycznie spadły w przeciągu zaledwie dwóch lat. Oznacza to bowiem, że w czasie największej fali kryzysu globalnego poziom cen nieruchomości gruntowych był znacznie wyższy, aniżeli w chwili obecnej. Takie wywodzenie jest sprzeczne z zasadami logicznego rozumowania, a nadto nie jest do pogodzenia z zasadami współżycia społecznego. Mimo dość korzystnych atrybutów (położenie, sąsiedztwo, itp.), cena metra kwadratowego nieruchomości skarżącego została ukształtowana na niskim poziomie, tj. [...] zł/m2. Starosta przyjął powyższy operat bezkrytycznie, nie zwracając uwagi na fakt, że w 2009 i 2011 roku sporządzono w tej samej sprawie dwa operaty, różniące się tak znacznie poziomem cen, a w konsekwencji odszkodowaniem. Tym samym organ I instancji błędnie ustalił stan faktyczny przyjęty za podstawę decyzji i niewłaściwie uznał, że odszkodowanie za nieruchomość odwołującego, wydzieloną pod drogi, a przejętą na rzecz Gminy K., wynosi [...] złotych. Decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia 16 maja 2012 r.) Wojewoda utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] marca 2012 r. W uzasadnieniu organ II instancji dokonując wykładni znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów ugn oraz rozporządzenia z 2004 r. wskazał, że za podstawę oszacowania rzeczoznawca majątkowy przyjął grunty przeznaczone na cele drogowe z obszaru gminy K. oraz gmin sąsiednich w zakresie transakcji zawartych w ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających moment wyceny tj. w latach 2009-2011. W Gminie K. rzeczoznawca odnotował 6 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi. Ceny gruntów wahały się od [...] zł/m2 w obrębie Głuchowo do [...] zł/m2 za grunt położony przy ul. P. w K. Różnica cen pomiędzy skrajnymi transakcjami odzwierciedla ich położenie, stopień zurbanizowania sąsiedztwa, powierzchnię w aspekcie możliwości inwestycyjnych oraz położenie szczegółowe w aspekcie dostępności komunikacyjnej. Ostatecznie po przeanalizowaniu rynku tego typu nieruchomości występujących w gminach sąsiednich tj. T. P., D., R., L., P. oraz S. L. rzeczoznawca uznał, że transakcje z gminy K. spełniają w największym stopniu warunek podobieństwa w zakresie takich atrybutów jak położenie, stan prawny, przeznaczenie czy sposób korzystania. Uzasadniając wybór transakcji do porównań rzeczoznawca bardzo szczegółowo opisał przyczyny ze względu na które odrzucił inne transakcje nieruchomościami drogowymi występujące w gminach sąsiednich. Wskazał, że m.in. odrzucił transakcje gruntami o mieszanym przeznaczeniu, tj. takie które były przeznaczone w części pod drogi, a w części pod inny cel. Transakcje z gminy D. oraz R. zostały odrzucone z uwagi na fakt, że nie spełniały one warunku podobieństwa (w dwóch przypadkach miały one mieszane przeznaczenie a transakcja odnotowana w Gminie R. znacznie odbiega cenowo od pozostałych transakcji tego typu nieruchomościami). Z bazy transakcji nieruchomościami wyłączone zostały również nieruchomości z gminy P. i S. L., gdyż gminy te cechują się jednymi z najwyższych cen w powiecie poznańskim, co jest spowodowane bądź lokalizacją (P. stanowi łącznik między W. Parkiem Narodowym a R. Parkiem Krajobrazowym), bądź wysoką atrakcyjnością gminy S. L.. Odnosząc się do przeprowadzonej przez rzeczoznawcę analizy i ostatecznie przyjęcia przez niego do porównań nieruchomości położonych w gminie K. należy stwierdzić, że biegły dokonał bardzo szerokiej analizy rynku transakcji nieruchomościami drogowymi. Jego wyjaśnienia dotyczące doboru nieruchomości należy uznać za trafne i zgodne z powszechną wiedzą na temat lokalnego rynku nieruchomości tego typu. Nie dziwi więc fakt, że rzeczoznawca dobierając transakcje do porównań uznał, że transakcje występujące na terenie gminy K. będą w najpełniejszy sposób spełniać wymóg nieruchomości podobnych. Należy bowiem stwierdzić, że rynki gmin sąsiadujących z Miastem P., znacznie różnią się od siebie. Dlatego też dobór transakcji występujących na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość, będąca przedmiotem postępowania odszkodowawczego, wydaje się jak najbardziej trafny. Nieruchomości przyjęte za podstawę wyceny są to grunty zlokalizowane w gminie K., wszystkie przyjęte do analizy działki stanowią własność Skarbu Państwa bądź własność jednostek samorządu terytorialnego, wszystkie też stanowią drogi publiczne. Spośród 6 zgromadzonych transakcji rzeczoznawca wybrał 3, które uznał za najbardziej podobne do wycenianej. Jedna z przyjętych nieruchomości położona jest w K. a dwie pozostałe w Plewiskach, niemniej jak zaznaczył rzeczoznawca majątkowy, niewielka różnica w położeniu została skorygowana atrybutem "położenie", a ponadto nie jest to kryterium determinujące cenę z uwagi na podobne lokalizacje. Do podstawowych atrybutów rynkowych wpływających na ceny biegły zaliczył: położenie, położenie szczegółowe, sąsiedztwo oraz powierzchnię. Powyższym cechom przypisał następujące wagi: położenie - 15 %, sąsiedztwo - 35 %, powierzchnia działki - 30 %, położenie szczegółowe - 20 %. Powierzchnia wycenianej nieruchomości (obu działek) została określona jako "mniej korzystna", natomiast z porównywanych nieruchomości dla dwóch działek ten atrybut został określony jako "mniej korzystny" a dla jednej z nich jako "optymalny". Położenie nieruchomości wycenianej (obu działek) określono jako "korzystne", a położenie szczegółowe jako "dobre". Działki porównywane natomiast cechę położenie miały określone jako "korzystne" (jedna działka) oraz "średnio korzystne" (dwie działki) . Położenie szczegółowe dla działek porównywanych zostało natomiast określone jako "dobre" (dwie działki) oraz "przeciętne" (jedna działka). Cecha określona jako "sąsiedztwo" dla wycenianych działek wskazana została jako "średnio korzystne" a dla działek porównywanych jako "średnio korzystne", "korzystne" oraz "mniej korzystne". Podsumowując powyższe Wojewoda stwierdził, że nieruchomości, które zostały przyjęte do porównań, pomimo istniejących niewielkich różnic w przypisaniu poszczególnych atrybutów, spełniają wymóg nieruchomości podobnych. Biegły utworzył trzy pary nieruchomości podlegających wycenie. I tak wartość wycenianych nieruchomości została określona na następującej wysokości: [...] zł/m2, [...] zł/m2, [...] zł/m2. Wartość 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości wycenia się poprzez uzyskanie średniej arytmetycznej z cen wyżej wymienionych, co w efekcie dało kwotę [...] zł/m2. Tak uzyskana kwota pomnożona przez powierzchnię działki nr [...] tj. [...] m2 dała kwotę [...] zł, a za działkę nr [...] o powierzchni [...] m2 kwotę [...] zł. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu Wojewoda wyjaśnił, że wcześniej sporządzony operat szacunkowy z 22 kwietnia 2009 r. autorstwa E. B. utracił swą aktualność, nie mógł więc stanowić dowodu w ponownie prowadzonym postępowaniu. Z uwagi na powyższe konieczne stało się sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. wzięto pod uwagę transakcje nieruchomościami z okresu 2 lat poprzedzających datę sporządzenia tego operatu, oparto się więc na transakcjach, które nie mogły być już wzięte pod uwagę przy sporządzaniu nowego operatu. Zwrócenia uwagi wymaga również fakt, że E. B. zastosowała inną metodę wyceny, tj. metodę korygowania ceny średniej, natomiast M. S. zastosował metodę porównywania parami. Poza tym lata 2009-2011 to okres stabilizacji cen nieruchomości we wszystkich sektorach rynku. Gwałtowny wzrost cen nieruchomości nastąpił w 2006 r. i trwał do połowy 2008 (a więc w okresie objętym analizą rynku w operacie autorstwa E. B.). Wzrost cen był spowodowany korzystną sytuacją gospodarczą kraju, korzystnymi prognozami rozwojowymi, a także zachowaniem sektora bankowego oferującego nisko oprocentowane kredyty hipoteczne oraz elastyczne warunki ich zaciągania. W drugiej połowie 2008 r. zaczęły pojawiać się pierwsze symptomy kryzysu gospodarczego. Początek 2009 r. to okres utrzymującego się kryzysu gospodarczego oraz zawirowań na rynku finansowym. Rok 2009 przyniósł ostatecznie wyhamowanie trendów wzrostowych i stabilizację na rynku nieruchomości. Rok 2010 nie przyniósł widocznych zmian na rynku. Rok 2011 nie przyniósł również zmian dotychczasowej sytuacji i tendencji na rynku. Powyższe spowodowało stabilizację na rynku nieruchomości. Tak dokonana analiza sytuacji rynku nieruchomości wskazuje i wyjaśnia przyczyny dla których istnieje różnica w wycenie nieruchomości będącej przedmiotem tego postępowania dokonanej w 2009 r. a wycenie dokonanej w 2011 r. Odnosząc się zaś do wątpliwości zgłoszonych przez Wójta, a dotyczących ustalenia odszkodowania w oparciu o operat autorstwa M. S. z [...] grudnia 2011 r., a nie w oparciu o operat z [...] października 2011 r. tego samego rzeczoznawcy, należy wskazać, w ślad za wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego przedstawionymi w jego piśmie z [...] stycznia 2012 r., że operat z [...] października 2011 r. zawierał błędy, które dyskwalifikowały jego wartość dowodową. Skoro sam rzeczoznawca majątkowy stwierdził błąd w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym (błąd w mapach transakcyjnych), który doprowadził do oszacowania w oparciu o błędne oceny to organ administracji nie może uznać takiego dokumentu za dowód w sprawie i dokonać jego oceny. Rzeczoznawca majątkowy dokonał więc ponownego oszacowania nieruchomości i dołączył do akt sprawy nową wycenę, w oparciu o którą dokonano ustalenia odszkodowania. Skargę do WSA pismem z dnia [...] czerwca 2012 r. wniosła strona kwestionując decyzję z dnia [...] maja 2012 r. w całości oraz zarzucając jej naruszenie: 1) naruszenie art. 98 ust. 3 ugn, przez błędne ustalenie wysokości odszkodowania na rzecz skarżącego, 2) § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia z 2004 r., przez błędne ustalenie wartości nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, 3) art. 7 kpa i 8 kpa, przez rażące naruszenie zasady praworządności, uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu stron, a także zasady sprawiedliwości społecznej oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, 4) art. 80 kpa, przez błędną ocenę operatu szacunkowego przez organ II instancji. Mając na uwadze powyżej sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie decyzji z dnia [...] maja 2012 r. oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] marca 2012 r., a także o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący zwrócił uwagę, że w 2009 roku Starosta ustalił odszkodowanie w niniejszej sprawie na kwotę [...] zł. Tym samym, operat z 2009 roku, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącego opiewał na kwotę niemalże [...] zł wyższą, aniżeli operat sporządzony pod koniec 2011 roku, w oparciu o który Starosta przyznał odszkodowanie w wysokości [...] zł, a Wojewoda i potwierdził je w zaskarżonej decyzji. Nie jest możliwym i zgodnym z doświadczeniem życiowym, aby w tej samej sprawie na przestrzeni dwóch lat, organ publiczny wydał decyzje tak znacznie odbiegające kwotowo. Taka próba interpretacji stanu faktycznego prowadzi wyłącznie do stwierdzenia, że w czasie największej fali kryzysu globalnego poziom cen nieruchomości gruntowych był znacznie wyższy, aniżeli w chwili obecnej. Podnoszona przez organ II instancji stabilizacja poziomu cen po fali kryzysu nie może oznaczać obniżenia ceny metra kwadratowego nieruchomości. Jest to bowiem sprzeczne z zasadami logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Mając powyższe na względzie należy dojść do przekonania, że w niniejszej sprawie naruszeniu uległ §36 ust. 1 i 4 rozporządzenia z 2004 r., przez błędne ustalenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną. Dobierając materiały do sporządzenia operatu, rzeczoznawca posłużył się sześcioma transakcjami nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne. Jednakże wybrał on zupełnie skrajne transakcje, wobec czego finalnie średnia arytmetyczna z cen wziętych pod uwagę dała zaniżoną kwotę metra kwadratowego nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania. Tym samym, organ II instancji nie dokonał analizy operatu szacunkowego pod względem prawidłowości, rzetelności i adekwatności, czym naruszył art. 80 kpa, przyznając jednocześnie, że to na organie administracyjnym spoczywa ciężar oceny wiarygodności otrzymanej opinii (k. 4-8 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...], Wojewoda wniósł o jej oddalenie jako niezasadnej (k. 12 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Złożona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w rozpoznawanej sprawie była decyzja z dnia [...] maja 2012 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie o ustalenie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogi, przejętą na rzecz gminy K., położoną w K., oznaczoną w ewidencji gruntów jako obręb K., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] ha oraz działka nr [...] o powierzchni [...] ha. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd miał na względzie, że wyrokiem z dnia [...] października 2010 r., sygn. akt II SA/Po 392/10, WSA uchylił decyzję z dnia [...] kwietnia 2010 r. utrzymującą w mocy pierwotną decyzję z dnia [...] września 2009 r. ustalającą na rzecz skarżącego odszkodowanie za opisaną powyżej nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną. Zgodnie z art. 153 ppsa, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Artykuł 153 ppsa ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Nieprzestrzeganie tego przepisu w istocie podważałoby obowiązującą w demokratycznym państwie prawnym zasadę sądowej kontroli nad aktami i czynnościami organów administracji i prowadziło do niespójności działania systemu władzy publicznej. Związanie oceną prawną wyrażoną w wyroku (uzasadnieniu orzeczenia) oraz wynikającymi z niej wskazaniami co do dalszego postępowania oznacza, że organ nie może formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się jemu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się do wskazań w zakresie dalszego postępowania przed organem administracji publicznej (wyrok NSA z dnia 30 lipca 2009 r., sygn. akt II FSK 451/08, lex nr 526493, wyrok NSA z dnia 23 września 2009 r., sygn. akt I FSK 494/09, lex nr 594010, wyrok WSA z dnia 14 stycznia 2010 r., sygn. akt I SA/Wr 1591/09, lex nr 559604, wyrok NSA z dnia 13 lipca 2010 r., sygn. akt I GSK 940/09, lex nr 594756). Dlatego w razie wnoszenia kolejnych skarg z powodu niewłaściwego wykonania zapadłego wyroku uwzględniającego skargę, sąd administracyjny jedynie weryfikuje sposób wywiązania się organów ze skierowanych do nich wskazań, nie wnika on natomiast w materię objętą zakresem wcześniejszych ocen (wyrok WSA z dnia 21.04.2010 r., sygn. akt II FSK 2129/08, lex nr 596261). WSA w wyroku z dnia [...] października 2010 r. zwrócił uwagę na konieczność dokonania przez organ II instancji pogłębionej oraz rzetelnej oceny materiału dowodowego podkreślając konieczność dokonania dokładnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Formułując wiążące wskazania WSA nakazał Wojewodzie dokonanie oceny sporządzonego operatu, a zwłaszcza ustalenia, czy nieruchomości, których transakcje uznano jako podobne w istocie spełniają wymóg podobnych. W oparciu o przepis art. 136 kpa organ odwoławczy powinien z urzędu przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Organ II instancji kierując się powyższymi wskazaniami oraz biorąc pod uwagę upływ terminu ważności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, pismem z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] zwrócił się do organu I instancji o uzupełnienie dowodów i materiałów w sprawie przez potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego aktualności sporządzonego operatu szacunkowego, stosownie do art. 156 ust. 4 ugn. Z uwagi na pismo rzeczoznawcy majątkowego E. B. z dnia [...] marca 2011 r. odmawiające potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2009 r. organ II instancji decyzją z dnia [...] maja 2011 r. uchylił decyzję z dnia [...] września 2009 r. wskazując na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Operat ten został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. dnia [...] grudnia 2011 r. Rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dokonując wyceny gruntu wydzielonego pod drogę publiczną rzeczoznawca majątkowy zasadnie wyłączył z analizy grunty o mieszanym przeznaczeniu, biorąc pod uwagę 6 transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi. Odwołując się do definicji nieruchomości podobnej o której stanowi art. 4 pkt 16 ugn, biegły rzeczoznawca zasadnie odrzucił transakcje podobne ze względu na lokalizację, jednak o cenie jednostkowej znacznie odbiegającej od pozostałych oraz transakcje z gminy P. i S. L., w których ceny nieruchomości są jednymi z najwyższych w powiecie poznańskim. Operat został poddany gruntownej ocenie przez organy obu instancji, które działając w oparciu o wytyczne zawarte w wyroku WSA z dnia [...] października 2010 r. prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sąd miał przy tym na uwadze, że mocą §1 pkt 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2011 r., nr 165, poz. 985), z dniem 26 sierpnia nowelizacji uległ §36 rozporządzenia z 2004 r. Po tej zmianie wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne określa się przyjmując ich stan z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości dzielonej z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości dzielonej zgodnie z art. 154 ugn (§ 36 ust. 1 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia z 2004 r.). Jeżeli jednak na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia z 2004 r.). Sytuacja taka wystąpiła w niniejszym postępowaniu. Nie ulega przy tym wątpliwości, że z uwagi na brak przepisów przejściowych w powyżej przywołanym rozporządzeniu nowelizującym, nowe brzmienie §36 rozporządzenia z 2004 r. znajdowało zastosowanie również do toczących się postępowań administracyjnych. Przemawia za tym zasada praworządności działania organów administracji publicznej, której jednym z przejawów jest konieczność wydawania przez organy administracji rozstrzygnięć opartych na podstawie prawnej istniejącej w momencie ich podejmowania (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29.06.2012 r., sygn. akt II SA/Gd 184/12, baza orzeczeń NSA). Operat szacunkowy powinien był zatem być zgodny z nowym stanem prawnym. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w skardze do WSA z dnia [...] czerwca 2012 r. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę uznał je za niezasadne. Skarżący wnosząc o uchylenie decyzji z dnia [...] maja 2012 r. wskazał na dużą różnicę pomiędzy wysokością odszkodowania ustaloną w pierwotnym operacie szacunkowym, sporządzonym w 2009 r. oraz operacie sporządzonym w grudniu 2011 r. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. wartość rynkowa nieruchomości określana jest przez przyjęcie jej stanu z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a jej przeznaczenia zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Tymi kryteriami kierował się biegły rzeczoznawca opracowując operat z grudnia 2011 r., w którym wskazał, że wartość rynkową szacowanych działek określił według stanu z dnia [...] sierpnia 2006 r. (data wydania decyzji podziałowej), poziomu cen z dnia [...] grudnia 2011 r. (data przygotowania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy dużo uwagi poświęcił na analizę rynku nieruchomości w latach 2009-2011. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd organu II instancji zgodnie z którym przeprowadzona analiza sytuacji na rynku nieruchomości, kiedy to w 2009 r. nastąpiło ostateczne wyhamowanie trendów wzrostowych oraz stabilizacja, w wystarczający sposób wyjaśnia przyczyny dla których powstała różnica w wycenie będącej przedmiotem tego postępowania w 2009 r. i w 2011 r. Skarżący niezasadnie upatruje w powstałej różnicy wysokości odszkodowania naruszenia ochrony praw obywateli, skoro wynika ona z czynników obiektywnych, a mianowicie zmiany poziomu cen nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem obu operatów szacunkowych. Jako niezasadny należało ocenić zarzut Skarżącego dotyczący wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego skrajnych cenowo transakcji nieruchomościami celem oszacowania wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną. Biegły wskazując na dobór nieruchomości, działając w oparciu o art. 4 pkt 16 ugn w przekonujący sposób wskazał na takie ich cechy jak położenie, stopień zurbanizowania, sąsiedztwa, powierzchnię w aspekcie możliwości inwestycyjnych oraz położenie szczegółowe. Poza tym, do bezpośrednich porównań przyjęte zostały trzy nieruchomości nie zawierające skrajnych cen za 1 m2 powierzchni. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd miał na uwadze, że pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił konieczność sporządzenia operatu z grudnia 2011 r., pomimo przygotowania wcześniejszego operatu z października 2011 r. Rzeczoznawca w wiarygodny sposób wyjaśnił, że w trakcie przygotowywania operatu szacunkowego z października 2011 r. pracował dysponując błędnym materiałem geodezyjnym. Doprowadziło to do oszacowania w oparciu o nieprawidłowe oceny, czego skutkiem była zaniżona wartość szacowanej nieruchomości. Organy obu instancji w prawidłowy sposób podejmując rozstrzygnięcie w sprawie uwzględniły operat szacunkowy z grudnia 2011 r., a nie z października 2011 r. Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270) oddalił skargę.