IV SA/Po 830/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Bożena Popowska (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi [...] sp.j. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania, oddala skargę Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. znak [...] Starosta P. ustalił odszkodowanie na rzecz [...] A. O. Spółka Jawna z siedzibą w L., za przejęcie nieruchomości w Z., oznaczoną geodezyjnie jako: działka nr [...] o pow. [...] ha oraz działka nr [...] o pow. [...] ha, obręb Z, arkusz mapy [...], zapisaną w księdze wieczystej KW nr [...], jako własność [...] A. O Spółka Jawna z siedzibą w L, która przeszła na własność Gminy S, w łącznej kwocie [...] zł i określił termin wypłaty odszkodowania. W ustawowym terminie odwołanie od ww. decyzji Starosty P. wniósł przedstawiciel [...] A. O. Spółka Jawna z siedzibą w L. Pani R.H. Strona postępowania zaskarżyła przedmiotową decyzję, albowiem przyznana kwota odszkodowania nie uwzględnia podatku od towarów i usług. Ponadto, zarzuciła jej naruszenie art. 134 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, iż ustalone odszkodowanie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy ustalił, że decyzją z dnia [...] października 2009 r. Starosta P. zezwolił na realizację inwestycji drogowej - budowa ulicy P. w Z., gmina S., powiat p., województwo wielkopolskie. Na zlecenie Starosty P., został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Pana M.S. operat szacunkowy w celu ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy Pan M.S., w sporządzonym przez siebie w dniu [...] listopada 2011 r., operacie szacunkowym, określił wartość rynkową działek nr [...] oraz [...] na łączna kwotę [...] zł. Sposób wyceny biegły oparł na § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 21.09.2004 r.). Do porównań rzeczoznawca przyjął transakcje z lat 2009 - 2011. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowych rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W dniu 3 stycznia 2012 r. w siedzibie Starostwa Powiatowego w P. przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem: pełnomocnika [...] A. O. Spółka Jawna z siedzibą w L. - Pana P.S. oraz rzeczoznawcy majątkowego Pana M.S. Pomimo prawidłowego zawiadomienia na rozprawę na stawił się przedstawiciel Burmistrza Miasta i Gminy S. Podczas rozprawy [...] A. O. Spółka Jawna z siedzibą w L. oświadczył, iż nie zgadza się z wyceną przedstawioną w operacie szacunkowym, albowiem spółka nabywając przedmiotową nieruchomość w 2004 r. zapłaciła za nią cenę wyższą niż cena ustalona w operacie szacunkowym. W związku z tym zakwestionowano rynkowy charakter wyceny. W odpowiedzi na te uwagi, rzeczoznawca majątkowy Pan M.S. stwierdził, że analiza charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości została sporządzona na potrzeby wykonania operatu szacunkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przechodząc do rozpatrzenia sprawy, organ odwoławczy wskazał na wymogi zasady dwuinstancyjności. Kierując się tymi wymogami organ odwoławczy w pierwszej kolejności ustalił obowiązujący stan prawny. Postępowanie mające na celu nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej ustawa z 10.04.2003 r.), a ponadto na podstawie art. 23 ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn). Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z 10.04.2003 r., nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem w którym decyzja zezwalająca na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Według art. 12 ust. 5 ustawy z 10.04.2003 r., do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z 10.04.2003 r., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości wywłaszczonej określa rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy, na którego podstawie organ I instancji ustala odszkodowanie za wywłaszczenie. Stosownie do treści art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Art. 134 ust. 2 stanowi natomiast, iż przy określaniu wartości rynkowej; nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W myśl art. 175 ust. 1 ugn, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, (...) zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Z powyższego wynika zatem, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien odpowiadać również wymogom określonym w przepisach wykonawczych, to jest w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy podniósł, że rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii pod względem przepisów prawa. Zatem to na organie administracji spoczywa obowiązek traktowania opinii rzeczoznawcy jak każdego innego dowodu w sprawie i stosownie do art. 80 Kpa uzasadniania jego dopuszczenia bądź odrzucenia. W tym celu organ odwoławczy poddał analizie operat szacunkowy sporządzony dnia 21 listopada 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana M.S., w oparciu o przepisy cytowanych aktów prawnych. Zdaniem organu, na potrzeby wyceny określono właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. Pan M.S. oparł swoją wycenę na § 36 ust. 1 rozporządzenia, a do porównania przyjął grupę 8 transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z powiatu poznańskiego z okresu od 2009 r. do 2011 r. Wyceniając przedmiotową nieruchomość zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana na terenie dla którego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjęto przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Operat szacunkowy zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat ten jest więc w swojej treści spójny w zakresie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych im wag, a także zawiera opis i charakterystykę nieruchomości porównawczych. Pozwala to organowi prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Podsumowując, organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa, tym samym nie znaleziono podstaw do jego podważenia. Opinia biegłego jest spójna, logiczna, konsekwentna i wiarygodna. Tym samym organ odwoławczy przyznał rację Staroście Poznańskiemu, który oceniając operat szacunkowy wskazał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania. W odniesieniu do zarzutów podniesionych w odwołaniu przedstawiciela [...] A. O. Spółka Jawna z siedzibą w L., organ odwoławczy stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego konieczności uwzględnienia wartości podatku VAT przy określaniu wysokości odszkodowania za przejęte nieruchomości pod inwestycje drogowe, organ odwoławczy zauważył, iż kwestie związane z obowiązkiem podatkowym nie są przedmiotem postępowania odszkodowawczego. W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z 10.04.2003 r., wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Mając na uwadze powołany przepis, jak również brak innych przepisów zawartych w w/w ustawie i w ugn, legitymujących organ do powiększenia kwoty odszkodowania o wartość podatku VAT, organ odwoławczy nie uważa się za władny do orzekania w kwestiach istnienia bądź braku obowiązku podatkowego strony postępowania administracyjnego i nie widzi podstaw prawnych do zwiększenia odszkodowania z tego tytułu. Zatem, zdaniem organu odwoławczego, Starosta P. prawidłowo określił wartość odszkodowania za przejęcie przedmiotowej nieruchomości i słusznie nie uwzględnił podatku VAT. Również zarzutu naruszenia art. 134 ust 1 ugn poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, iż ustalone odszkodowanie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, organ odwoławczy nie uznał za uzasadniony. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie j zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. W związku z tym, obowiązkiem organu administracyjnego jest stosownie do art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyznanie odszkodowania odpowiadającego rynkowej wartości. Organ odwoławczy zgodził się z poglądem wyrażonym w wyroku WSA w Warszawie (wyrok z dnia 18 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 65/10, niepubl.), według którego obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i gdyby wygasłe prawo miało być przedmiotem czynności prawnej np. umowy sprzedaży, racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nią więcej niż wartość rynkowa, tylko dlatego, że zbywca jest podatnikiem VAT. Na powyższą decyzję skargę do WSA w Poznaniu wniósł pełnomocnik [...] A. O. Spółka Jawna z siedzibą w L. radca prawny K.K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1/ naruszenie art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, iż wartość przyznanego odszkodowania może być wyłącznie wartością netto i nie może uwzględniać podatku VAT; 2/ naruszenie art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami -poprzez błędne przyjęcie, iż wartość rynkowa nieruchomości jest wartością netto i nie może uwzględniać podatku VAT; 3/ naruszeniu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 roku o cenach, poprzez błędne przyjęcie, iż wartość przyznanego Skarżącej odszkodowania nie może zostać powiększona o podatek VAT; 4/ naruszenie art. 29 ust. 1 ustawy 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług poprzez błędne przyjęcie, iż podatek VAT będzie pomniejszał wartość przyznanego odszkodowania odpowiadającego wartości netto nieruchomości; 5/ naruszenie art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dn. 28.11.2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej tj. zasady neutralności podatku VAT oraz 6/ naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP tj. konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania. Po przedstawieniu stanu faktycznego, skarżąca Spółka uzasadniła swoje zarzuty, przedstawiając stan prawny w przedmiotowym zakresie. Argumentując zarzut naruszenia art. 134 ust. 1, art. 151 ust. 1 ugn oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach, Skarżąca podniosła, że wartość przyznanego odszkodowania nie jest wartością rynkową o której mowa l w art. 134 ust. 1 ugn. Rynkową wartość nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1 ugn, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Z kolei, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust 1 pkt. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach, ceną jest: "wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym". W związku z powyższym, nie ma żadnych wątpliwości, iż na gruncie obowiązujących przepisów użyte w art. 151 ust, 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcie "ceny" oznacza sumę wartości netto oraz kwoty podatku. Tym samym wartość rynkowa, o której mowa w art. 134 ust. 1 niniejszej ustawy, powinna uwzględniać wartość podatku VAT. Skarżący zwrócił uwagę, że podatek od towarów i usług (VAT) jest elementem cenotwórczym, który wpływa na wysokość ceny - powiększając ją. Podatek ten nie stanowi przy tym żadnego, bliżej nieokreślonego kosztu transakcji odliczanego od ceny towaru, a element zwiększający jej wysokość. W związku z cenotwórczym charakterem podatku VAT, Organ ustalając wartość odszkodowania, która ma odzwierciedlać rynkową wartość takiej transakcji, powinien uwzględnić ten podatek w wysokości odszkodowania. Podatek VAT jest bowiem integralną częścią ceny. Skoro ustawodawca w art. 151 ust. 1 ugn, określając czym jest wartość rynkowa nieruchomości, odwołał się wprost do pojęcia ceny, to w rozpatrywanym przypadku wartość odszkodowania powinna zawierać podatek VAT. Przeciwne stanowisko Organu stanowi tym samym naruszenie zarówno art. 134 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 ugn, jak również art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy o cenach. Odnośnie naruszenia art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług Skarżąca wskazała, że jest podatnikiem podatku VAT. W związku z tym, przeniesienie nieruchomości w trybie jaki został zastosowany w niniejszej sprawie wywołuje określone obowiązki po stronie Skarżącej, związane z odprowadzeniem tego podatku. Stanowisko Organu, który powołuje się w tym przypadku na art. 29 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług jest wewnętrznie sprzeczne. Organ z jednej strony stwierdza, że wartość odszkodowania to wartość netto nieruchomości bez podatku VAT (pierwsza część uzasadnienia). Z kolei rozpatrując kwestię podstawy opodatkowania na gruncie przepisów ustawy o VAT wskazuje, że wartość przyznanego odszkodowania jest wartością brutto ponieważ "należny podatek zawsze będzie pomniejszał wartość przyznanego odszkodowania". Zdaniem skarżącej, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest obrót. Obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Przepis art. 29 ust. 1 przewiduje zatem, iż podstawą opodatkowania jest obrót netto ("kwota należna pomniejszona o kwotę należnego podatku"). W związku z tym, podstawą do obliczenia podatku VAT powinna być wartość przyznanego odszkodowania jako kwota netto. Odszkodowanie zostało bowiem ustalone w wysokości netto. Rzeczoznawca nie uwzględniał wartości podatku przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Okoliczność ta została przyznana zarówno przez Organ l jak i II Instancji. Twierdzenie Organu II Instancji, że ustalona wartość netto nieruchomości nie stanowi obrotu, a więc nie jest tym samym podstawą opodatkowania, jest całkowicie sprzeczna z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W powyższym kontekście Skarżąca wyjaśniła też zarzut naruszenie zasady neutralności podatku VAT wynikającej z art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dn. 28.11.2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej oraz naruszenie zasady słusznego odszkodowania wynikającej z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. W ocenie Organu, Skarżąca od kwoty przyznanego wynagrodzenia netto powinna dodatkowo odjąć wartość podatku VAT. W związku z tym, koszt tego podatku dodatkowo umniejszałby rzeczywistą wartość otrzymanego odszkodowania. Taka interpretacja przepisów, jaką zastosował Organ, doprowadziłaby do sytuacji, że to podatnik (Skarżąca) jest obciążany podatkiem od towarów i usługi - co jest ewidentnie sprzeczne z zasadą neutralności podatku VAT. W praktyce, zasada neutralności oznacza, że podatnik podatku od towarów i usług, nie powinien być obciążany jego ekonomicznym ciężarem, jeżeli nie jest ostatecznym odbiorcą towaru. Tak więc, uznanie stanowiska Organu oznaczałoby faktyczne obciążenie podatkiem Skarżącej, a nie jej ostatecznego beneficjenta, co stoi w całkowitej sprzeczności z zasadą neutralności podatku VAT. W konsekwencji środki rzeczywiście postawione do dyspozycji Skarżącej w wyniku wypłaconego odszkodowania byłyby niższe od wartości rynkowej przejętej nieruchomości o wartość podatku VAT. Skarżąca wskazał także, iż przyjęcie takiego stanowiska Organu oznaczałoby również naruszenie wynikającej z art. 21 ust. 2 Konstytucji zasady słusznego odszkodowania. Skoro Skarżąca ma uzyskać odszkodowanie, które jest znacząco niższe od ceny rynkowej przejętej nieruchomości, to nie może ono zostać uznane za słuszne. W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego wskazuje się, że odszkodowanie słuszne musi być ekwiwalentne do wartości dobra wywłaszczonego, co oznacza, że powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia rzeczy, którą utracił. Podsumowując, Skarżąca podnosi, że dodatkowe umniejszenie wartości przyznanego odszkodowania (odpowiadającego wartości netto nieruchomości) o wartość podatku VAT jest całkowicie nieekwiwalentne do rzeczywistej wartości rynkowej przejętej nieruchomości. Skarżąca nie uzyskuje bowiem realnej wartości rynkowej nieruchomości, jaką mogła by uzyskać w przypadku jej sprzedaży z pominięciem trybu zastosowanego w niniejszej sprawie. W rozpatrywanym przypadku stanowi to ewidentne naruszenie konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania. W odpowiedzi na skargę, pełnomocnik uczestnika postępowania - Gminy S., w powołaniu na załączone pełnomocnictwo, wniósł o oddalenie skargi w całości. Uzasadniając powyższe wskazano, że zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ugn, podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest wartość rynkowa nieruchomości. Rynkowa wartość nieruchomości jako prawdopodobna cena możliwa do uzyskania w obrocie z tytułu sprzedaży własności nieruchomości wyznacza maksymalną wysokość odszkodowania za wywłaszczenie (a także maksymalną wysokość za wywłaszczenie wszystkich praw do danej nieruchomości). Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nie obejmuje kosztów, jakie należy ponieść w celu nabycia praw rzeczowych w drodze umowy, pozostaje bowiem w relacji do wartości nieruchomości, która od tych kosztów nie zależy. Koszty te (notarialne i podatkowe) stanowią odrębny od uzyskanej ceny element finansowy (zob. Komentarz E. Bończak-Kucharczyk do art. 134 ugn w LexOmega). W odpowiedzi podniesiono także, że w przepisie art. 134 ust. 1 ugn wskazane zostały kryteria, jakie należy uwzględnić określając wartość rynkową nieruchomości. Są to: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kryteria te stanowią wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych w celu ustalenia wartości nieruchomości dla określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. uwzględnia ww. kryteria, uznać go należy za kompletny, spójny oraz sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, stąd stanowiący podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności opisanej wyżej nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym, ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. W pierwszej kolejności należało wskazać, iż stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd podzielił ustalenia faktyczne organu II instancji czyniąc je integralną podstawą ustaleń własnych. Sąd stwierdza także, iż organ odwoławczy prawidłowo ustalił stan prawny sprawy. Do tej regulacji odniesie Sąd swoje rozważania w związku z zarzutami skargi. Niezależnie od sformułowania i argumentacji skargi, przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest tylko i wyłącznie kwestia dodania albo nie - do kwoty ustalonego odszkodowania - podatku VAT. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn, wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), który przesądza o tym, iż przy wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie, powyższy prepis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, które ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmuje się bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. Z powyższych powodów Sąd nie podziela zarzutu skargi, że wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują, co słusznie podkreślił organ II instancji. W ocenie Sądu, sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym, przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga fakt, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie- jak wskazano to powyżej - wartość rynkową. Pojęcia "wartość rynkowa" oraz "cena sprzedaży" nie są pojęciami tożsamymi. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i, gdyby przejęte przez Skarb Państwa prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. umowy sprzedaży), racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nieruchomość więcej niż wartość rynkowa, tylko dlatego, że zbywca jest podatnikiem VAT. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zwierać już w sobie podatek VAT. Tym samym należy uznać, że należny podatek zawsze będzie pomniejszał wysokość przyznanego odszkodowania, co znajduje potwierdzenie w treści art. 29 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącej spółki związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa. Podsumowując, brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Polskie prawo wywłaszczeniowe ogranicza wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości. Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki – jest to postulat, który należałoby skierować do ustawodawcy (patrz: wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1656/10; wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1644/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 183/11 oraz wyrok WSA w Poznaniu z 24 listopada 2011 r., sygn.. akt IV SA/Po 963/11 – nieprawomocny; opubl. cbois) Mając powyższe pod uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.