II SA/Rz 1471/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie WSA Paweł Zaborniak AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2023 r. sprawy ze skargi Z. J. i J. J. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 11 października 2022 r. nr N-III.7570.2.31.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości - skargę oddala - II SA/Rz 1471/22 UZASADNIENIE Wojewoda Podkarpacki decyzją z 11 października 20222r. nr N-III.7570.2.3 1.2022, po rozpatrzeniu odwołania Z. J. i J. J., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z 23 lutego 2022 r. nr BGM-VI.435.318.2019.MJ w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość oznaczona w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta [...], Obr. [...], jako działka nr [...] o pow. 0,0003 ha, stała się własnością Gminy Miasto [...] na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] września 2019 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.. "Rozbudowa Układu Komunikacyjnego ulic: [...]" oraz decyzji Wojewody [...] z [...] października 2020 r. nr [...], którą organ II instancji uchylił w części i orzekł w tym zakresie co do istoty sprawy, a w pozostałej części utrzymał w mocy. Po przeprowadzeniu postępowania Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] marca 2021 r. ustalił odszkodowanie na rzecz Z. i J. J. za przejęcie prawa własności ww. nieruchomości gruntowej. W wyniku odwołania Z. J. i J. J. Wojewoda [...] decyzją z [...] sierpnia 2021 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez: organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazał na wady operatu szacunkowego, wynikające z niewłaściwie przyjętego przeznaczenia, jakie posiadała działka nr [...] na dzień wydania decyzji zrid tj. na dzień [...] września 2019 r. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...], uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z [...] lipca 2000 r. działka położona jest w obszarze oznaczonym jako droga zbiorcza. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta [...] decyzją z 23 lutego 2022 r. nr BGM-VI.435.318.2019.MJ w pkt 1 ustalił odszkodowanie za prawo własności www. nieruchomości w wysokości 2 610,00 zł na rzecz dotychczasowych właścicieli, tj.: Z. J. oraz J. J. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W decyzji wskazano, że wypłaty ustalonego odszkodowania dokona Gmina Miasto [...], jednorazowo w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta [...] odwołali się Z. J. i J. J., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 7 w związku z art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji podstaw wyceny nieruchomości, kryteriów przyjętych do ustalenia jej wartości przez rzeczoznawcę, a w szczególności metody wyceny, przez co nie można dokonać prawidłowej oceny rzetelności ustalonego odszkodowania, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia zasady praworządności, naruszając słuszny interes strony. Kolejno strony odwołujące się zarzuciły naruszenie przepisu art. 130 ust. 2 z związku z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie decyzji na opinii wydanej przez biegłego wyceniającego nieruchomość w sposób nieodpowiadający jej rzeczywistej wartości rynkowej. Zdaniem stron odszkodowanie powinno być słuszne co wg orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego oznacza, że musi być ono sprawiedliwe, rozumiane jednocześnie jako odszkodowanie ekwiwalentne. Opisaną na wstępie decyzją z 11 października 2022r. Wojewoda Podkarpacki, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000, dalej: k.p.a.), utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Organu I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że materialno-prawną podstawę wydania decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176, z późń. zm., dalej ustawa zrid) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, z późn. zm., dalej: u.g.n.), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej: rozporządzenie. Po przytoczeniu treści art. 12 ust. 4 i art. 18 ustawy zrid, a także art. 130 ust. 2, art. 131 ust. 1, art. 134 ust. 1, ust. 3, art. 135, art. 154 u.g.n. Wojewoda wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy z 6 grudnia 2021 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. J. (uprawnienia nr [...]), w którym wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości została określona na łączną kwotę 2.610 zł. Rzeczoznawca ustalił, że działka nr [...] nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] działka położona w terenach oznaczonych jako "droga zbiorcza". Biegły w przedmiotowym operacie dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi, gdzie odnotowano kilkanaście transakcji kupna sprzedaży w latach 2019-2021. Dokonując analizy rynku nieruchomości, do porównań wybrał 12 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, spełniających w jego opinii kryterium podobieństwa, których zestawienie zamieścił w tabelach na stronie 9 operatu szacunkowego. W wyniku analizy biegły stwierdził, że średnia cena gruntów przeznaczonych pod drogi wynosiła 194,02 zł/m2 Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma lokalizacja (waga - 30 %), dostępność komunikacyjna (waga - 30 %), otoczenie (waga - 20 %), oraz stan zagospodarowania (waga - 20 %). Obliczając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości biegły określił wartości współczynników korygujących odzwierciedlających ocenę szacowanego gruntu w aspekcie cech rynkowych, w następstwie czego określił wartość 1 m2 gruntu na kwotę 325,86 zł/ m2, co ostatecznie pozwoliło na określenie wartości rynkowej działki nr [...] na kwotę 978, zł, natomiast wartość składników budowalnych określono na kwotę 1 632 zł. Oceniając trafność opinii biegłego B. J. Wojewoda uznał, że mogła być ona podstawą do ustalenia odszkodowania z tytułu przeznaczenia nieruchomości pod drogi. Analiza treści opinii operatu szacunkowego nie wykazała nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. W ocenie organu II instancji wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o prawidłowo ustalone przeznaczenie wycenianej nieruchomości, przyjmując ceny transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda porównywania parami najbardziej oddaje wartość wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny ww. metodą. Reasumując uznano, iż operat szacunkowy z 6 grudnia 2021r. sporządzony przez biegłego B. J. spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda powołał się na treść art. 154 ust. 1 u.g.n. i wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem to autor operatu w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu — do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Przedłożony przez stronę operat szacunkowy zamówiony i sporządzony we własnym zakresie, może skutkować powstaniem zastrzeżeń co do operatu sporządzonego z urzędu, a wówczas rzeczą organu jest ocena tego stanu rzeczy i ewentualne żądanie wyjaśnień czy zlecenie sporządzenia nowego operatu. Jednakże odwołujący nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie takiego operatu szacunkowego, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Z. J. i J. J. wnieśli skargę na decyzję Wojewody Podkarpackiego z 11 października 2022 r., nr N-III.7570.2.31.2022, wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy Prezydentowi Miasta [...] do ponownego rozpoznania. Ponadto Skarżący wnieśli o zawieszenia niniejszego postępowania do czasu rozpatrzenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Ich zdaniem wniosek o zawieszenie uzasadniony jest faktem, iż równocześnie złożony został wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego postępowania. Wniosek o zwrot uzasadniony jest faktem, że inwestor zmienił pierwotne plany i przedmiotowa działka nie została wykorzystana na cele określone w decyzji o wywłaszczeniu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podkarpacki wniósł o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 10 października Sąd postanowił oddalić wniosek o zawieszenie postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2492). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej: P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Jednocześnie w ramach prowadzonej kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). Po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach Sąd doszedł do przekonania, że skarga podlega oddaleniu. Sąd nie dopatrzył się po stronie Organów I oraz II instancji uchybień przepisom postępowania i prawa materialnego, które miałyby wpływ lub istotny wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się w pierwszej kolejności do argumentacji skargi należy wskazać, że zdaniem Sądu rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy nie zależy od wyniku postępowania administracyjnego, jakie toczy się w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Sąd w niniejszym postępowaniu kontrolował prawidłowość ustalonego na rzecz Skarżących odszkodowania za odjęcie prawa własności na potrzeby wyżej wskazanej inwestycji drogowej. Ustalenie odszkodowania za przejęcie prawa własności nie stanowi przeszkody w domaganiu się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, stosownie do art.140 ust. 1 u.g.n. Z tego powodu Sąd na rozprawie oddalił wniosek Skarżących o zawieszenie przedmiotowego postępowania. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja wraz z decyzją Organu I instancji odpowiadają prawu a przepisy prawa materialnego, które regulują sposób ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości zostały zastosowane prawidłowo. Zgodnie z art. 12 ust. 4f ustawy zrid, odszkodowanie za nieruchomości wywłaszczone na potrzeby realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Jak wynika z art. 12 ust. 5 ustawy zrid, do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy zrid. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (tak art. 18 ust. 1 ustawy zrid). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Co do zasady, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości - art. 134 ust. 1 u.g.n. Natomiast jak stanowi art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z art. 135 ust. 1 u.g.n. wynika, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Jak stanowi art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać treści normy wyrażonej w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z powołanym przepisem wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy zrid określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Należy zaznaczyć, iż w myśl końcowej treści § 36 ust. 1 rozporządzenia nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zdaniem Sądu w okolicznościach niniejszej sprawie nie zachodzą podstawy pozwalające na zakwestionowanie wyceny przyjętej w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosował metodę porównania parami w podejściu porównawczym, przy czym należy pamiętać, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W oparciu o zbiór transakcji podobnych ustalono wartość rynkową nieruchomości przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Skarżący kwestionowali tak przyjętą metodę wyceny podnosząc w odwołaniu, że ceny rynkowe na przedmiotowym terenie oraz w jego najbliższym otoczeniu znacznie przewyższają kwotę odszkodowania. Wyceniany teren znajduje się w [...] a zaproponowana cena jest niezgodna z rzeczywistymi cenami rynkowymi. Zarzuty w tym zakresie podtrzymał pełnomocnik Skarżących na rozprawie. W ocenie Sądu rzeczoznawca prawidłowo ustalił wartość nieruchomości stosownie do przeznaczenia działki od drogę zbiorczą w oparciu o podejście porównawcze, stosując metodę porównania parami metodę. Teren nieruchomości nie jest objęty obwiązującym planem zagospodarowania przestrzennego a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowo wydzielona działka o nr [...] znajduje się w obszarze oznaczonym jako droga zbiorcza. Uwzględnienie drogowego przeznaczenia wycenianej działki, przewidzianego w studium pozostaje w zgodzie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w wersji obowiązującej na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Nie zachodziły wbrew zarzutom skarżących podstawy do uwzględnienia przy wycenie nieruchomości przeznaczenia terenu znajdującego się w pobliżu, czy też otaczającego bezpośrednio wycenianą nieruchomość. Należy w tym przypadku kierować się treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia, obowiązującego na dzień wydania zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 1816/13, z dnia 5 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 1395/13 oraz z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15). Dopiero zatem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Przyjmuje się w orzecznictwie, że wprawdzie studium nie jest dokumentem planistycznym, a jedynie wskazuje kierunek działań w zakresie zagospodarowania przestrzennego, to jednak rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nie może pomijać jego zapisów (zob. wyrok NSA z 23 maja 2023 r., I OSK 870/23, LEX nr 3565519 i powołane tam orzecznictwo). Ponadto powołany wyżej art. 154 ust. 2 u.g.n. uprawnia do uwzględnienia zapisów studium przy określaniu przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Zatem Skarżący niezasadnie kwestionują przyjęty sposób przeznaczenia działki. Z przyczyn przedstawionych powyżej rzeczoznawca, działając w oparciu o art. 154 ust. 2 u.g.n. miał podstawy do wyceny nieruchomości na podstawie porównania transakcji podobnymi nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Biegły realizując przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, na stronach 8-9 i 14-17 przeprowadził charakterystykę rynku nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę drogową, dokonał zestawienia wystarczającej liczby dwunastu transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę drogową z terenu Miasta [...]. Na dokonaną w ten sposób wycenę działki nie mogły mieć wpływu powoływane na rozprawie przez pełnomocnika Skarżących decyzje o warunkach zabudowy. Jak argumentował pełnomocnik w latach 2001, 2004 i 2008 na działkę nr [...] zostały wydane warunki zabudowy dopuszczające na tej działce zabudowę mieszkaniową i usługową z dopuszczeniem usług komercyjnych. Decyzje te dotyczyły działki nr [...] przed podziałam na potrzeby realizacji ww. inwestycji drogowej. Działka nr [...] o pow. 0,0343 ha w wyniku podziału podzieliła się na działkę nr [...] o pow. 0,0340 i działkę nr [...] o pow. 0,0003ha. Zatem przeznaczenie działki nr [...] o pow. 3 m2 należało ustalić w oparciu o stosowne zapisy Studium odnoszące się do przeznaczenia tego konkretnie terenu. Decyzje o warunkach zabudowy dotyczyły bowiem działki Skarżących istniejącej przed podziałem o powierzchni 343 m2 a zatem o wiele większego obszaru niż wyceniana działka. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy zrid, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W tym względzie Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w razie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (por. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 1926/16; wyrok NSA z dnia 4 października 2017 r., sygn. akt I OSK 759/17). Skoro w hipotezie art. 18 ust. 1 nawiązuje się do odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, to należy uwzględnić treść normy prawnej zawartej w tym ostatnim przepisie. W myśl art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Ustalenie odszkodowania dotyczy zatem nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4. W przepisie art. 12 ust. 4 jest zaś mowa o nieruchomościach lub ich częściach, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Unormowaniu temu towarzyszy przepis art. 12 ust. 1, zgodnie z którym decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Z uwagi na odesłanie zawarte w art. 12 ust. 4 ustawy, odnotować należy, że wedle art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości lub ich części według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Z przepisów tych wynika, że w razie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która to część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem według art. 18 ust. 1 ustawy chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny również w następujących wyrokach: w wyroku z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1659/16, w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2200/16, w wyroku z dnia 6 czerwca 2017r., sygn. akt I OSK 2620/16. Zatem zdaniem Sądu przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego wycena odpowiada dyspozycji art. 18 ustawy zrid. Należy w tym miejscu przypomnieć, że ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę, co wynika z art. 84 § 1 k.p.a. i art. 156 ust. 1 u.g.n. W świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści takiego operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (tak m.in. WSA we Wrocławiu w wyroku z 3 sierpnia 2021 r., o sygn. II SA/Wr 272/21, LEX). Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd uznał, że Organy obu instancji miały pełne podstawy do tego, aby przyjąć wartość prawa własności wywłaszczonej nieruchomości w postaci działki nr [...] wraz z wartością odtworzeniową budowlanych składników majątkowych, przy uwzględnieniu opinii rzeczoznawcy majątkowego z 6 grudnia 2021 r. Zarówno decyzja Organu I instancji, jak i zaskarżona decyzja zostały wydane terminie ważności operatu szacunkowego, wynikającego z art. 156 ust. 3 u.g.n. Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości, które mogłyby skutkować odmową uznania wiarygodności ww. operatu szacunkowego. W jego treści biegły czytelnie przedstawił przedmiot wyceny, jej cel, opisał nieruchomość podając jej charakterystyczne a istotne dla wyceny cechy, podał w sposób prawidłowy bo uwzględniający zapisy Studium sposób przeznaczenia oraz budowlane składniki majątkowe. Przedstawił charakterystykę rynku nieruchomościami gruntowymi nabytymi pod drogi, przedstawił również obiektywnie weryfikowalne zestawienie transakcji nieruchomościami stanowiącymi podstawę wyceny. W tym zestawieniu objęto wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Dokument zawiera określenie wartości gruntu, określenie wag cech rynnowych, analizę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, wskazanie nieruchomości przyjętych do porównania, ocenę cech nieruchomości wycenianej, porównanie cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, jak również określenie wartości odtworzeniowej budowlanych składników majątkowych. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest poprawny pod względem formalnym, czyli zgodny z regułami określonymi w u.g.n i w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Ponadto, opiera się na prawidłowych i rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Zatem Sąd zobligowany był podzielić stanowisko Wojewody, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy mógł być podstawą dla ustalenia odszkodowania na rzecz Skarżących. Z tych przyczyn Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 P.p.s.a. O kosztach postępowania przez WSA nie orzeczono z uwagi na art. 200 P.p.s.a.