I SA/Wa 1340/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi I. S. i E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] - po rozpatrzeniu odwołania I. S. i E. S. - utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Na wniosek E. i I. małżonków S. - właścicieli nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, Prezydent Miasta P. ostateczną decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki od nr [...] do nr [...]. W wyniku tego podziału działki o nr [...], nr [...]i nr [...] - przeznaczone pod budowę drogi gminnej - przeszły z mocy prawa na własność Gminy Miasto P. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna tj. z dniem [...] maja 2014 r. Natomiast działka nr [...] o pow. [...] ha, wydzielona pod poszerzenie drogi krajowej, przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Działka nr [...] położona jest na terenie dla którego plan ustala jako przeznaczenie podstawowe – zabudowę usługową. Zaś działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] położone są na terenie dla którego plan ustala jako przeznaczenie podstawowe – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działka nr [...] położona jest na terenie dla którego plan ustala jako przeznaczenie podstawowe – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Podstawą podziału był obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu "[...]" w P., przyjęty Uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] czerwca 2004 r. Nr [...] ogłoszoną w Dz. Urz. Wojew. [...] z dnia [...] sierpnia 2004 r. nr [...], poz. [...] oraz postanowienia Prezydenta Miasta P. z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...]. Pismem z dnia [...] sierpnia 2015 r. Prezydent Miasta P. zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania administracyjnego, a następnie po jego przeprowadzeniu, decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł od E. S. i I. S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...]. Na skutek odwołania złożonego przez I. i E.S., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] uchyliło ww. decyzję w całości i przekazał sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu SKO wskazało, że powołując się na sporządzony w sprawie operat organ pierwszej instancji nie dokonał jego oceny. Ponadto do uiszczenia opłaty zobowiązał małżonków S. solidarnie - na co brak jest podstawy prawnej. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł od E. S. i I. S. z tytuł wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul [...] spowodowanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha w ten sposób, że zapłata należności w całości przez jednego ze współmałżonków zwalnia drugiego z tego obowiązku, a w części – zwalnia drugiego w uiszczonej części. Opłatę ustalono na 10% wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z §1 uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...]). W uzasadnieniu organ wskazał na przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Natomiast jeżeli w wyniku podziału wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne, do określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi. Działki nr [...] o pow. [...]ha, nr [...]o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...]ha z przeznaczeniem pod budowę drogi gminnej przeszły z mocy prawa na własność Gminy Miasto P. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Działka nr [...] o pow. [...] ha wydzielona pod poszerzenie drogi krajowej przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Następnie Prezydent wyjaśnił, że stawkę procentową opłaty ustala rada miasta w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. W P. Rada Miasta uchwałą z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 10% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale. Wskazał też, iż pismem z dnia [...] marca 2016 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów strony zawartych w odwołaniu od decyzji z dnia [...] grudnia 2015 r. oraz uwag Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2016 r. Pismem z dnia [...] marca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy M. K. odpowiedziała na stawiane zarzuty. W dalszej części uzasadnienia organ wyjaśnił, że według operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] października 2015 r. wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po podziale wartość nieruchomości wyniosła [...] zł. Przy czym biegła przyjęła do obliczeń wartość gruntu tylko dla części działki, dla której plan wyznacza funkcję mieszkaniową jednorodzinną - na którą składa się wartość działek nr [...], nr [...], nr [...]i nr [...]. Przy wycenie nie uwzględniono wartości działek nr [...], nr [...] i nr [...], które zostały wydzielone pod budowę drogi gminnej i przeszły z mocy prawa na własność Gminy Miasto P. oraz działki nr [...] wydzielonej pod poszerzenie drogi krajowej, która przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Nie uwzględniono też wartości działek nr [...] i nr [...] - przeznaczonych pod zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - gdyż ich wartość nie uległa zmianie, przed podziałem i po podziale mają taką samą wartość. Powierzchnia gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną została obliczona jako różnica pomiędzy powierzchnią działki nr [...] a powierzchnią działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]i nr [...]. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Organ wskazał ponadto, iż wobec braku ułamkowych udziałów we współwłasności małżeńskiej, brak jest podstaw prawnych do obciążania małżonków należnością w stosunku do posiadanych udziałów. Od powyższej decyzji I. S. i E. S. złożyli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. - wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania. Podnieśli, że zaskarżona decyzja została wydana przed zakończeniem postępowania przez SKO, a tym samym strona została pozbawiona możliwości złożenia skargi do WSA (na poprzednią decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2016 r.). Wskazali ponadto na naruszenia postępowania i błędy w decyzji – łącznie 27 zarzutów tj. m.in.: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. - brak obciążenia każdego ze współwłaścicieli kwotą odpowiadającą udziałowi w prawie własności nieruchomości; - brak dokonania przez organ oceny operatu szacunkowego; - brak ustosunkowania się do zarzutów zawartych w piśmie z dnia [...] kwietnia 2016 r.; - zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało podpisane przez osobę nieuprawnioną, tym samym każda kolejna czynność w sprawie jest nieważna; - zlecenie sporządzenia operatu biegłemu nastąpiło przed wszczęciem postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej; - zostali pozbawieni możliwość rozłożenia opłaty na raty; - naruszona została zasada czynnego udział stron w postępowaniu – organ uniemożliwił stronom wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów; - w operacie biegła przyjęła niewłaściwe nieruchomości porównawcze; - biegła dokonała błędnego opisu stanu nieruchomości wycenianej i podobnych, błędnie dobrała metody wyceny; - biegła nie uzasadniła wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości, a nieruchomości przyjęte do porównań nie są podobne do nieruchomości wycenianej, o innej powierzchni; - biegła nie uwzględniła ograniczeń i obciążeń nieruchomości wycenianej - [...]planuje na działkach postawić urządzenia elektroenergetyczne; - ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca błędnie wziął pod uwagę wzrost wartości nieruchomości spowodowany miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o który dokonano podziału nieruchomości. Rzeczoznawca nie wykazał, że istnieje związek przyczynowo skutkowy między podziałem nieruchomości, a rzekomym wzrostem wartości nieruchomości; - operat nie został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie zawiera on wszystkich niezbędnych i kompletnych elementów; - operat uległ dezaktualizacji. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...]utrzymało zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P. w mocy. W uzasadnieniu wskazało, że w sprawie bezsporne jest, iż na wniosek małżonków S. będących właścicielami nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...], Prezydent Miasta P. zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na dziesięć działek o numerach od [...]do [...]. Decyzja ta stała się ostateczna. Poza sporem jest również, że w dniu, gdy powyższa decyzja stała się ostateczna (tj. w dniu [...] maja 2014 r.) obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz okoliczność, iż ustalenie opłaty nastąpiło w okresie 3 lat od tej daty. Ponadto przesłanka wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, została wykazana na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., w którym określiła ona wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...]zł, zaś po podziale [...] zł - z czego wynika, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o [...]zł. Kolegium wyjaśniło, że organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pod względem formalnym, uznając przedstawioną w nim wycenę za zgodną z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami orz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego a zatem właściwą do ustalenia opłaty. Podkreśliło, iż w trakcie prowadzonego postępowania Prezydent Miasta P., mając na uwadze liczne zarzuty wobec operatu, zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów dotyczących określenia wartości nieruchomości w sporządzonym operacie. W odpowiedzi biegła w piśmie z dnia [...] marca 2015 r. szczegółowo ustosunkowała się do tych zarzutów i przedstawiła swoje wyjaśnienia. Wyjaśniła motywy zastosowania metody i techniki szacowania nieruchomości: wskazała, iż do wyceny nieruchomości przed podziałem - z uwagi na liczbę zanotowanych na rynku transakcji sprzedaży nieruchomości charakteryzujących się dużą powierzchnią gruntu - zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, natomiast do określenia wartości nieruchomości po podziale – mając na uwadze ilość danych o cechach i cenach nieruchomości podobnych – zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ponadto wyjaśniła pojęcie "nieruchomości podobnej" oraz wskazała powody rozszerzenia badanego rynku na inne obręby P. niż obręb [...]: powodem była zbyt mała liczba transakcji sprzedaży nieruchomości powyżej [...] ha. Podkreśliła, iż różnice pomiędzy nieruchomościami wycenianymi a porównawczymi zostały uwzględnione w procesie wyceny przy zastosowaniu każdej z przyjętych metod. W dalszej części uzasadnienia Kolegium podniosło, że mając na uwadze liczne zarzuty odwołania, dokonało wnikliwej analizy zarówno operatu, jak i wyjaśnień biegłej uznając, iż wycena została sporządzona w sposób prawidłowy, jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości i zgodny z powołanymi przepisami. Przedłożony operat jest poprawny i nie budzi zastrzeżeń organu z punktu widzenia wiarygodności i mocy dowodowej. Został on sporządzony przez osobę posiadającą specjalistyczną wiedzę, w sposób rzetelny, logiczny, bez wad merytorycznych, spełnia wymogi zawarte zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca wyczerpująco scharakteryzowała i prawidłowo wyceniła nieruchomość zarówno w stanie przed podziałem, jak i po podziale, a wycena została sporządzona wszechstronnie i rzetelnie oraz zgodnie z wymogami cytowanej ustawy oraz rozporządzenia. Wartość dowodowa sporządzonej w tym przypadku wyceny nie może zatem zostać skutecznie podważona. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że stanowią one w istocie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, które wymagają wiedzy specjalnej. Zarzuty te nie mogą stanowić podstawy do oceny, iż operat szacunkowy - będący podstawowym dowodem w sprawie - jest nieprawidłowy. Podkreślił, że zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość - zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. Znajomość rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego w danym okresie popytu i podaży na danego rodzaju nieruchomości, to wiedza specjalna rzeczoznawcy majątkowego, której nie posiadają organy administracji, ani Sąd. Kolegium podkreśliło, iż ocena operatu szacunkowego przez osoby nieposiadające wiedzy specjalnej z zakresu szacowania nieruchomości nie może być zupełna. Powołując się na art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W sytuacji, gdy skarżący nie zakwestionowali skutecznie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego: nie przedłożyli bowiem ani opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ani własnej kontrwyceny nieruchomości - brak było dowodu przeciwnego mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie Prezydenta Miasta P. i tym samym brak było podstaw do wyliczenia opłaty adiacenckiej w innej wysokości. Odnosząc się do zarzutu naruszenia zasad współżycia społecznego Kolegium podkreśliło, że opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości z faktu przeprowadzenia jej podziału, który to podział zwiększa wartość rynkową nieruchomości. Powołało w tym miejscu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2007r. sygn. akt I OSK 1443/06, w którym Sąd wskazał, iż obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje, jeśli określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości, powstałej na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi jest np. podział nieruchomości. Zdaniem organu również zarzut przedwczesnego wydania decyzji przez organ I instancji jest nieuzasadniony, albowiem decyzja Kolegium z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] została doręczona stronom w dniu [...] lutego 2016r., a organowi I instancji w dniu [...] lutego 2016r. Skarżący w dniu [...] marca 2016 r. zaskarżyli przedmiotową decyzję do WSA w Warszawie. Jednakże organ I instancji zobligowany był do ponownego rozpoznania sprawy, bowiem zgodnie z art. 61 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - wniesienie skargi do Sądu nie wstrzymuje wykonania aktu lub czynności. Ponadto - wbrew zarzutom skarżących - materiał dowodowy potwierdza, że byli oni informowani o podejmowanych przez organ czynnościach (m.in. o wszczęciu postępowania, powołaniu rzeczoznawcy, o dacie przeprowadzenia oględzin nieruchomości), a w trakcie toczącego się postępowania w zawiadomieniach z dnia 30 listopada 2015r. i 30 marca 2016r. byli informowani o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z operatem i wyjaśnieniami biegłej (pismo z [...] listopada 2015r. i [...] marca 2016r.), z czego zresztą skorzystali. Kolegium uznało także, iż prawidłowo organ I instancji ustalił opłatę adiacencką łącznie od E. i I. S.. Po zawarciu małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje bowiem tzw. ustawowy ustrój majątkowy, czyli wspólność majątkowa małżeńska, która ma charakter bezudziałowy (art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli Iwona S. z i E S.. W skardze ponowili zarzuty podniesione w odwołaniu wskazując, że są one nadal aktualne. Podnieśli, iż zarzuty te nie zostały poddane jakiejkolwiek analizie, a Kolegium podtrzymało jedynie stanowisko organu pierwszej instancji. Zarzucili ponadto, że SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wielokrotnie podkreśla, iż nie posiada wiedzy specjalistycznej z zakresu sporządzonej przez rzeczoznawcę opinii, jednak w innym jej fragmencie stwierdza, że organ ma prawo i obowiązek wnikliwie zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna, czy biegły zastosował właściwą metodę szacowania. Do skargi załączyli opinię ekspertów Naczelnej Organizacji Technicznej z dnia [...] maja 2016 r. dotyczącą operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w P. przy ul. [...] oznaczonej nr [...]. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skarga jest nieuzasadniona a wydane w sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji są prawidłowe. W niniejszej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia z dnia [...] maja 2016 r. w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięcie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147). Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ponadto w myśl art. 146 ust. 1a ww. ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 ustawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że na skutek wniosku skarżących dokonany został podział nieruchomości stanowiącej ich własność, położonej w P. przy ul. [...] i oznaczonej jako działka nr [...], na działki od nr [...] do [...]. Jak wynika z akt sprawy decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] maja 2014 r. Nie ulega również wątpliwości, że w tym czasie obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), na podstawie której ustalono opłatę w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości. Podnoszone przez skarżących zarzuty - zarówno na etapie postępowania przed organami administracji publicznej jak i w skardze do Sądu - sprowadzają się w zasadzie do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia [...] października 2015 r., na podstawie którego została ustalona wartość nieruchomości przed i po dokonanym podziale. W tym miejscu wyjaśnić należy, że ww. operat szacunkowy sporządzony został na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przepis art. 154 ww. ustawy stanowi, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie biegła rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości przed podziałem w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami natomiast po podziale - w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny zbadała rynek działek niezabudowanych w obrębie [...] w latach 2014-2015. Z uwagi zaś na zbyt małą liczbę transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych o powierzchni powyżej 0,30 ha zdecydowała o poszerzeniu badanego rynku na inne obręby P. Dokładnie scharakteryzowała nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, m.in. lokalizacja, powierzchnia, dojazd, uzbrojenie - zarówno w jej stanie sprzed podziału, jak i po podziale. Określając wartość nieruchomości przed podziałem biegła przeanalizowała 6 transakcji sprzedaży działek o powierzchni powyżej [...]ha, zaś po podziale - 19 transakcji o powierzchni poniżej [...]ha. Na podstawie analizy rynku lokalnego, podobnych rynków równoległych oraz przy uwzględnieniu preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości, wyznaczyła katalog cech rynkowych (lokalizacja ogólna i szczegółowa, powierzchnia, uzbrojenie, walory użytkowe, możliwości inwestycyjne) oraz określiła ich wagi. Dla wyliczenia wartości nieruchomości przed podziałem do porównań przyjęła 3 nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Zdaniem Sądu wycenę tę należy ocenić jako sporządzoną w sposób rzetelny oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera on braków czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną. Odnosząc się natomiast do podnoszonych przez skarżących zarzutów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania. Powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu współczynników korygujących. Organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również zobowiązany jest ocenić, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko, co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od wielu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W tym miejscu warto także wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14 stwierdził, że jeśli strona postepowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 kpa, a które z nich wymagają wiadomości specjalnych - aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale także do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Dopiero, gdy wyjaśnienia biegłego organ uzna za wystarczające (w ramach art. 80 kpa), może oczekiwać od strony postępowania - kwestionującej opinię o wartości nieruchomości - poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1a ustawy. Przy czym zauważyć należy, że organ odwoławczy działa jako organ o charakterze reformacyjnym, co znaczy, iż powinien ponownie merytorycznie rozpoznać sprawę w jej całokształcie. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 kwietnia 2001 r. sygn. IV SA 501/99, wyrok NSA z dnia 15 października sygn. V SA 3872/00). W tym zakresie nie można zatem zarzucić organom orzekającym w sprawie, braku oceny sporządzonego w sprawie operatu. Podkreślenia ponadto wymaga, iż w związku z licznymi zarzutami skarżących odnośnie sporządzonej opinii, Prezydent Miasta P. pismem z dnia [...] marca 2016 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do tych zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy M. K. odpowiedziała na stawiane zarzuty pismem z dnia [...] marca 2016 r. - wyjaśniając zastosowane w nim metody wyceny. Powyższe implikuje stwierdzenie, że organy orzekające w sprawie wykonały wskazany obowiązek - bowiem oceniły sprawę w jej całokształcie. Rozważyły zgłoszone przez skarżących zarzuty i ustosunkowały się do nich – opierając się na wyjaśnieniach biegłej oraz dokonując samodzielnej ich oceny, w ramach art. 80 kpa, dokonały też oceny operatu szacunkowego pod kontem logiczności, spójności i zupełności. Załączona natomiast do skargi opinia Naczelnej Organizacji Technicznej pozostaje bez wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] Po pierwsze opinie tę skarżący przedstawili dopiero wraz ze skargą do Sądu, nie była ona znana organom w dacie orzekania, a po drugie nie jest to opinia o której mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Również pozostałe zarzuty skarżących nie znajdują aprobaty Sądu. Organy orzekające w sprawie prawidłowo przeprowadziły postępowanie, zgromadziły niezbędny materiał dowodowy oraz wydały swoje rozstrzygnięcia w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ponadto rzetelnie i wyczerpująco uzasadniły swoje stanowiska w sprawie – zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Podnoszona przez skarżących kwestia obciążenia każdego ze współwłaścicieli kwotą odpowiadającą udziałowi tego współwłaściciela, także nie stanowi o naruszeniu obowiązujących przepisów. Jak słusznie wyjaśnił organ odwoławczy małżeńska wspólność majątkowa, a taką jest własność nieruchomości skarżących, ma charakter bez udziałowy. Nieruchomość taka "wchodzi" do ich majątku wspólnego na zasadzie współwłasności łącznej. Brak jest zatem podstaw do obciążenia każdego z nich odrębnie. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.