I SA/Wa 353/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant Referent stażysta Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2019 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z [...] grudnia 2018 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania M. G. od decyzji Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2018 r., nr [...] ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że na wniosek M. G. Prezydent [...] decyzją z [...] lipca 2016 r., nr zatwierdził podział działki nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...] na działki: nr [...], [...] i [...]. Decyzja stała się ostateczna [...] lipca 2016 r. W dniu [...] stycznia 2018 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W dniu [...] lutego 2018 r. uprawniony rzeczoznawca K. P. sporządziła operat szacunkowy, zgodnie z którym wartość nieruchomości po podziale wzrosła o kwotę [...] zł. Decyzją z [...] sierpnia 2018 r., nr [...] Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu tej decyzji organ wskazał, że operat szacunkowy jest spójny, logiczny i wiarygodny oraz sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jak wynika z operatu wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale wartość trzech działek: nr [...], [...] i [...] łącznie wynosi [...] zł. W wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Wysokość stawki opłaty adiacenckiej - 30 % - ustalona została na podstawie uchwały Rady Miasta [...] z [...] stycznia 2008 r., nr [...]. M. G. w odwołaniu zakwestionowała prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego zarzucając organowi, że nie dokonał właściwej jego oceny, jako środka dowodowego. Podniosła, że biegły błędnie opisał stan faktyczny nieruchomości w zakresie jej dostępu do drogi publicznej, jak również uzbrojenia w energię elektryczną. Zarzuciła, że operat szacunkowy nie uwzględnia zamierzonego w trwających obecnie pracach planistycznych przeznaczenia części nieruchomości pod przedłużenie ulicy [...], ani obciążającej nieruchomość służebności związanej z infrastrukturą przesyłową. Pismem z [...] października 2018 r. pełnomocnik skarżącej uzupełnił wniesione odwołanie zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7 i 77 kpa w zw. z art. 80 kpa i art. 84 kpa, poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, a w szczególności sporządzonego w sprawie operatu, który oparty był na błędnym doborze nieruchomości podobnych, jak i wadliwych ustaleniach faktycznych dotyczących przeznaczenia nieruchomości, jej dostępu do mediów oraz drogi publicznej. Pełnomocnik podniósł również zarzut naruszenia art. 9 kpa w zw. z art. 9 i 81 kpa, poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w sprawie, gdyż z przyczyn obiektywnych nie mogła ona wziąć udziału w oględzinach nieruchomości przeprowadzonych przez rzeczoznawcę. Rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] przytoczyło treść art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 t.j., zwanej dalej u.g.n.) podkreślając, że podstawową przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości wynikający z jej podziału. Z tego względu ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 98a ust. 1 zd. 3 w zw. z art. 146 ust. 1a u.g.n.), w której określone jest, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości i jaka była wielkość tego wzrostu. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Organ podkreślił, że obligatoryjnym i najważniejszym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Kolegium uznało za niezasadne zarzuty dotyczące wadliwości operatu. Wyjaśniło, że problematyka wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej reguluje dział IV, rozdział 1 (art. 149-159) u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 - dalej jako rozporządzenie). Kolegium wyjaśniło, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając, w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 150 ust. 1 pkt 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Organ zaznaczył, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 u.g.n.). Kolegium wyjaśniło, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Kolegium zaznaczyło, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia). W ocenie Kolegium, biegła sporządzając operat szacunkowy prawidłowo zastosowała wyżej wskazane wytyczne, jak również właściwie opisała metodologię przeprowadzonej wyceny, w sposób pozwalający na jej ocenę. Z operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa szacowanych nieruchomości określona została w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na porównaniu szacowanej nieruchomości do co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Biegła, wyceniając nieruchomość, przedstawiła w operacie zestawienie kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi, dokonanych na rynku lokalnym, z których część rzeczywiście dotyczyła nieruchomości znacznie mniejszych. Organ wskazał, że nieruchomości takie były przedmiotem wyceniania zarówno na etapie ustalania wartości nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale. Uwzględnienie takich nieruchomości w operacie nie powoduje więc zniekształcenia rzeczywistej wartości nieruchomości, a sam dobór nieruchomości dla potrzeb wyceny pozostaje zaś z mocy prawa w gestii biegłego rzeczoznawcy. Kolegium stwierdziło, że biegła nie mogła opierać przeznaczenia nieruchomości na ewentualnym rezultacie trwających prac nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1b u.g.n. biegły dokonując szacowania nieruchomości przed podziałem bierze pod uwagę jej stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a szacując nieruchomość po podziale bierze pod uwagę jej stan na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Prawidłowo więc biegła przyjęła w operacie zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w momencie wydania decyzji o podziale i uzyskania przez nią waloru ostateczności. Za niezasadne organ uznał zarzuty nieuwzględnienia przez biegłą położenia szacowanej nieruchomości na terenie zagrożenia powodziowego, skoro przyjęła ona najniższą wartość współczynnika korygującego odnoszącego się do ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomościami. Przyjmując występowanie ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości prowadzących do ustalenia najniższej wartości tego współczynnika biegła uwzględniła konieczność doprowadzenia urządzeń infrastruktury technicznej do nieruchomości, w kontekście czego nawet ewentualne błędne ustalenie przez biegłą, że do nieruchomości doprowadzona jest energia, nie podważa zasadności przyjętej przez nią wartości tego współczynnika korygującego. Wbrew twierdzeniom skarżącej, w operacie biegła dostrzegła i opisała ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z utworzenia na niej służebności gruntowanych związanych z infrastrukturą przesyłową (str. 9 operatu). Jako niezasadne organ uznał także zarzuty odwołania dotyczące niewłaściwego uwzględnienia dojazdu do nieruchomości, skoro biegła przyjęła najniższą możliwą wartość współczynnika korygującego odnoszącego się do dostępu do drogi publicznej, wyjaśniając to pośrednim dostępem szacowanej nieruchomości do drogi publicznej za pomocą drogi gruntowej przebiegającej przez grunty prywatne. Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z prawem. Wprawdzie organ odwoławczy dostrzegł brak w uzasadnieniu decyzji Prezydenta merytorycznego odniesienia się do treści operatu, co stanowi naruszenie art. 107 § 3 kpa, jednakże wobec prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i jego przydatności do wydania decyzji, dostrzeżone naruszenie przepisów postępowania nie miało, zdaniem Kolegium, wpływu na wynik postępowania. Wobec ustalenia w operacie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po podziale i przed jego dokonaniem na kwotę [...] zł. wysokość należnej opłaty adiacenckiej wynosi [...] zł. Zdaniem Kolegium odwołująca się nie wykazała niemożności uczestnictwa w oględzinach nieruchomości przeprowadzonych [...] lutego 2018 r., gdyż załączona przez nią dokumentacja medyczna, wskazująca na istniejące schorzenia i plan zabiegów podejmowanych w ramach terapii, nie zawiera informacji o hospitalizacji, wizytach lekarskich czy zabiegach medycznych, które mogłyby uniemożliwić jej udział w oględzinach nieruchomości, o których została prawidłowo zawiadomiona już [...] stycznia 2018 r. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] grudnia 2018 r., skargę złożyła M. G. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, w związku z wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości jest w pełni uzasadnione pomimo, że operat szacunkowy z uwagi na liczne wady, pozostaje niespójny, nielogiczny, niewiarygodny oraz niezgodny z obowiązującymi przepisami, przez co nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej i nie daje podstaw do twierdzenia, że w okolicznościach niniejszej sprawy zaistniał warunek określony w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n., tj. doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału; 2. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, poprzez nienależyte rozpoznanie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, a w konsekwencji nieuzasadnione przyjęcie, że operat jest spójny, logiczny i wiarygodny oraz zgodny z obowiązującymi przepisami podczas, gdy dokonanie prawidłowej i wyczerpującej oceny przedmiotowego operatu powinno prowadzić do wniosku, że jest on obarczony licznymi wadami i zawiera szereg nieścisłości, w tym m.in.: nie zawiera wyjaśnienia wyboru podejścia oraz metody wyceny, opiera się na niewłaściwym doborze nieruchomości uwzględnionych do porównania, jak również niewłaściwym ustaleniu cech różniących je od nieruchomości wycenianej, a w konsekwencji nie daje podstaw do twierdzenia, że w okolicznościach niniejszej sprawy zaistniał warunek określony w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n., tj. doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału; - art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 kpa, poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji; - art. 138 § 1 pkt. 1 kpa, poprzez jego błędne zastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy wadliwej decyzji Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2018 r. podczas, gdy organ I instancji dopuścił się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, a wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] grudnia 2018. r. oraz decyzji Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2018 r. Ponadto, wniosła o zwrot kosztów postępowania sądowoadministracyjnego, w tym zwrot kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Wyżej wskazane zarzuty skarżąca rozwinęła w uzasadnieniu skargi. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje : Skarga nie jest zadana. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi przepisy art. 98a u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust.1). Zgodnie z art. 98 ust 1b ustawy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W niniejszej sprawie ustalenie wartości nieruchomości po podziale przyjęto, jako sumę wartości rynkowej działek wydzielonych z nieruchomości nr [...], a objętych decyzją podziałową. W konsekwencji ustalenie wartości nieruchomości po podziale nastąpiło z zachowaniem dyspozycji art. 98a ust. 1b u.g.n., obowiązującym w dacie orzekania przez organy obydwu instancji. Okolicznością niesporną w sprawie jest to, że podział nieruchomości położonej w [...] dzielnicy [...], w rejonie ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ew. nr [...] został dokonany na wniosek M. G. - właścicielki nieruchomości. Niesporne jest także, że w dacie, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywał akt prawa miejscowego, określający stawkę procentową opłaty adiacenckiej na terenie [...] należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem - w wymiarze 30% (uchwała Rady [...] z [...] stycznia 2008 r., nr [...]). Niesporne jest także, że dochowany został trzyletni termin wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia tej opłaty określony w art. 98a ust. 1 u.g.n. Istotą sporu jest natomiast to, czy sporządzony przez biegłą operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy i mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zważyć należy, że opinia biegłego rzeczoznawcy o wartości nieruchomości, jak wynika to z art. 146 ust. 1a u.g.n jest kluczowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Operat jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i to rzeczoznawca, stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania, uwzględniając cel wyceny i stan nieruchomości. W samym procesie szacowania rzeczoznawca związany jest przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzenia Rady Ministrów z 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu wykonany dla potrzeb postępowania operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, rozporządzenia, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Został sporządzony w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia, określenie nieruchomości, które stanowiły punkt odniesienia dla dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń, określenie współczynników korygujących. Przedstawiona opinia jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Autorka operatu dokonując wyceny uwzględniła, w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w studium oraz stan nieruchomości. Operat przedstawia jednoznacznie wnioski z wyceny. Z operatu wynika, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). Zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani Sąd nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. akt: I OSK 1894/12). Dostrzec należy, że skarżąca mimo szeregu zastrzeżeń co do prawidłowości sporządzonego operatu, nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ustawy. Skoro organ uznał operat za prawidłowy, to nie miał podstaw do kierowania go do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). Skarżąca w toku postępowania nie przedłożyła także kontroperatu. Jak wynika z operatu szacunkowego biegła K. P. określiła wartość rynkową szacowanych nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy czym pod pojęciem nieruchomości podobnych należy rozumieć nie nieruchomości identyczne (np. co do powierzchni, objęcie lub nie nieruchomości decyzją o warunkach zabudowy) z nieruchomością wycenianą, ale takie, które posiadają cechy do niej zbliżone i które można ocenić przy zastosowaniu współczynników korygujących, co też w niniejszej sprawie zostało przez biegłą uczynione. Wobec tego chybione są zarzuty, że wycena nie opiera się o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 ust. 16 u.g.n., bowiem przyjęte do porównań nieruchomości mają inną powierzchnie niż nieruchomość wyceniana oraz, że co do niektórych działek wydano decyzje o warunkach zabudowy, a co do innych taka decyzja nie była wydana. Natomiast, jak wyżej wskazano, dobór nieruchomości przez biegłą, to wiadomości specjalne, a w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Natomiast brak wyjaśnienia przez biegłą dlaczego dokonała wyceny w określonym podejściu i określoną metodą, a nie w innym podejściu i przy zastosowaniu innej metody, nie może z tej przyczyny skutkować uznaniem, że operat jest wadliwy, skoro zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Chybiony jest zarzut skargi, że biegła powinna uwzględnić w procesie wyceny projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z k.10 opinii dla przedmiotowego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z [...] października 2006 r. nieruchomość szacowana położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegła wskazała także, że decyzją z [...] września 2015 r. ustalono dla nieruchomości warunki zagospodarowania terenu oraz zabudowy polegające na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Niezasadne są także zarzuty skarżącej dotyczące nieuwzględnienia przez biegłą położenia szacowanej nieruchomości na terenie zagrożenia powodziowego, skoro przyjęła ona najniższą wartość współczynnika korygującego odnoszącego się do ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomościami. Przyjmując występowanie ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości prowadzących do ustalenia najniższej wartości tego współczynnika, biegła uwzględniła konieczność doprowadzenia urządzeń infrastruktury technicznej do nieruchomości, w kontekście czego nawet ewentualne błędne ustalenie przez biegłą, że do nieruchomości doprowadzona jest energia, nie podważa zasadności przyjętej przez nią wartości tego współczynnika korygującego. Odnośnie kształtu działek, dostępu do drogi publicznej oraz ustanowienia służebności biegła wyjaśniła, że działka przed podziałem posiadała kształt wydłużonego prostokąta (k.8-9 operatu). Po podziale działka [...] ma kształt prostokąta. Ma ona zapewniony dostęp do ul. [...] przez działkę nr [...] (stanowiącej drogę wewnętrzną), której wnioskodawczyni jest współwłaścicielką. Natomiast działka nr [...] także ma kształt prostokąta i dostęp do ul. [...] przez działkę nr [...] oraz przez służebność ustanowioną na działce nr [...]. Ponadto na działce zostanie utworzona służebność gruntowa prawa przejścia i przejazdu oraz ułożenia mediów wzdłuż południowej granicy działki. Z kolei działka nr [...] także o prostokątnym kształcie ma dostęp do ul. [...] przez działkę nr [...] oraz przez służebność ustanowioną na działkach nr [...] i [...]. Wobec tego, wbrew twierdzeniom skarżącej, biegła dostrzegła i opisała ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z utworzenia na niej służebności gruntowanych. Nie sposób także podzielić zarzutów skargi, że kształt działki przed podziałem był o wiele korzystniejszy, niż działek po podziale, skoro przed i po podziale miały one kształt prostokątny. Niezasadne są także zarzuty odnoszące się do niewłaściwego uwzględnienia w operacie dojazdu do nieruchomości, skoro biegła przyjęła najniższą możliwą wartość współczynnika korygującego odnoszącego się do dostępu do drogi publicznej, wyjaśniając to dostępem szacowanej nieruchomości do drogi publicznej za pomocą drogi gruntowej przebiegającej przez grunty prywatne. Biegła opisała to na k. 9 opinii. Wbrew twierdzeniom skargi biegła poddała analizie rynek obrotu niezabudowanymi nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie m. [...], ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...], a nie tylko w [...], co wynika z k. 12 operatu. Podsumowując uznać należy, że dokonana przez organ ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego nie została skutecznie przez skarżącą podważona. Wycena rzeczoznawcy wykazała, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem zatwierdzonego podziału nieruchomości. Zważyć należy, że chociaż operat jest jednym z podstawowych dowodów w sprawie i podlega ocenie organów i sądu, to jednakże zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale w oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyrok NSA z 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12). Analiza akt administracyjnych zgromadzonych w kontrolowanym postępowaniu nie uzasadnia zarzutu skarżącej, co do naruszenia przez organy art. 98a ust. 1 u.g.n., a także art. 7 w zw. z art. 77 § 1, art. 80 kpa i art. 138 § 1 pkt 1 kpa. Podobnie, jako nieuzasadniony, ocenić trzeba zarzut naruszenia art. 6 w zw. z art. 7 i art. 8 kpa. Stan faktyczny i prawny sprawy został przez organy orzekające wyjaśniony w stopniu pozwalającym na jej rozstrzygnięcie. Kolegium dokonało prawidłowej oceny operatu szacunkowego i wyjaśniło dlaczego może stanowić on podstawę do wydania decyzji. Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a, orzekł jak w sentencji wyroku.