I SA/Wa 989/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Skiba (spr.), Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Lenart, sędzia WSA Monika Sawa, po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Z.K. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z [...] lutego 2021 r. nr [...] Minister Rozwoju, Pracy i Technologii, po rozpatrzeniu odwołania Z. K. (dalej jako skarżący), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r. nr [...]. Decyzja Ministra Rozwoju wydana została w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny: Nieruchomość położona w obrębie [...], gminie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha została objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...], z dnia [...] grudnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] oraz zatwierdzeniu podziału nieruchomości, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z dnia [...] września 2020 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł: w pkt 1 o przyjęciu wartości nieruchomości stanowiącej uprzednio własność: Z.K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gmina [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], w której w dziale IV uwidocznione zostały hipoteka umowna zwykła, hipoteka umowna kaucyjna oraz hipoteka umowna ustanowione na rzecz Banku [...] w [...] na łączną kwotę [...] zł, w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz Z. K., w wysokości [...] zł, zaś w pkt 3 o odmowie powiększenia odszkodowania o równowartość 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania jej zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.) powoływanej dalej jako: "specustawa drogowa". Od powyższej decyzji skarżący złożył odwołanie, zarzucając organowi I instancji, iż do ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość przyjął wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Rozpoznając złożone odwołanie organ odwoławczy ocenił sporządzony w sprawie operat z dnia [...] marca 2020 r. rzeczoznawcy majątkowego L. Z. i uznał, że zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109 ze zm.) przywoływanego dalej jako: "rozporządzenie z 2004 r." Nie jest także obarczony wadami powodującymi naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na względzie przeznaczenie nieruchomości ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uznawał za zasadne przyjęcie do porównania nieruchomości nabywanych na cele drogowe. Biegły wyczerpująco wyjaśnił także przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Sporządzona przezeń opinia opiera się tym samym na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz adekwatnym ustaleniu współczynników korygujących. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego przyjęcia przez biegłego cech rynkowych oraz ich wag mających wpływ na wartość, w szczególności dotyczących lokalizacji organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.) dalej przywołanego jako u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast w myśl art. 154 § 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając m.in. cechy nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wskazać należy także, że przepis art. 153 u.g.n. nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Jeżeli zatem biegły w toku wyceny uzna, iż jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie tej cechy do analizy, czy też nawet literalne wskazywanie o jej nieprzydatności. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego maja charakter specjalistyczny. Stąd ani strona, ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Zatem dobór cech rynkowych należy do wyłącznej kompetencji biegłego rzeczoznawcy. W odniesieniu do braku wyceny wskazanego w odwołaniu krzewu [...], organ wskazał, że zakrzaczenia znajdujące się na działce numer [...] (w tym krzew o nazwie [...]) nie przedstawiają wartości użytkowej. Biorąc powyższe pod uwagę rzeczoznawca wskazał, iż nie szacował odrębnie ich wartości - wartość zakrzaczeń została bowiem uwzględniona w wartości gruntu. Powyższe wyjaśnienia autora operatu organ odwoławczy w pełni podzielił. Na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii Z. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając jej naruszenie: - prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 134, art.153 ust. 1, art.154 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j .Dz.U. z 2020 r., poz 65 ze zm.),zwanej dalej: u.n.g. i § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. poprzez oparcie ustaleń decyzji na operacie w zakresie szacowania nieruchomości wywłaszczonej nie spełniającym warunków wymienionych w powołanych przepisach, w szczególności na źle dobranym zbiorze nieruchomości podobnych, albowiem zasadnicze znaczenie dla prawidłowego wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości ma przyjęcie do wyliczenia adekwatnych co do rodzaju i położenia transakcji dotyczących nieruchomości porównywalnych; - naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności poprzez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa operatu szacunkowego sporządzonego w celu wyceny nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową, podczas gdy operat ten wskazuje oczywiste braki, jest niezupełny i powinien budzić wątpliwości. - nie zastosowanie § 55 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. poprzez brak wskazania podstaw prawnych zastosowanych wyliczeń drzewostanu znajdującego się na wywłaszczanej nieruchomości. - naruszenie §3 ust 2,§ 4 ust 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. polegające na tym, że w operacie nie przedstawiono cech nieruchomości podobnych mających wpływ na poziom cen transakcyjnych tych nieruchomości. - naruszenie art.21 ust 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, który stanowi, Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. 2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 18 specustawy drogowej oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a tej ustawy, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolej jest co do zasady wartość rynkowa, a więc kwota jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu z 2004 r. Zgodnie więc z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji." Ustęp 2 § 36 stanowi zaś, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ustępie 3 § 36 unormowano tryb zasady ustalania wartości rynkowej nieruchomości, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia, "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". Do tej ostatniej jednostki redakcyjnej § 36 odwoływała się rzeczoznawca majątkowy L.Z. w sporządzonym na potrzeby postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną decyzją, operacie szacunkowym z [...] marca 2020 r., a to z uwagi na przeznaczenie przejętej nieruchomości pod drogę publiczną klasy ekspresowej w aktualnym w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] listopada 2016 r., które to przeznaczenie jest tożsame z celem, na jaki została przeznaczona zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ( budowa drogi publicznej ekspresowej). Studium było w tym przypadku miarodajne dla czynienia w tym zakresie ustaleń, ze względu na treść art. 154 ust. 2 u.g.n.. W oparciu o analizę rynku lokalnego (obejmującego gminę i powiat) oraz regionalnego (obejmującego województwo) - z uwagi na brak odpowiedniej liczby transakcji na rynku lokalnym, spełniającym kryterium podobieństwa – rzeczoznawca wyodrębnił 12 transakcji nieruchomościami drogowymi zrealizowanymi w latach 2018 -2019 (str. 15 operatu), najbardziej podobnych do wycenianej z punktu widzenia cech rynkowych rzutujących na jej wartość, takich jak lokalizacja, przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, infrastruktura dla drogi, gdzie ceny jednostkowe kształtowały się odpowiednio na poziomie od 14 zł/m2 do 40 zł/m2. Biegły szczegółowo opisał stan nieruchomości na dzień [...] grudnia 2019 r., uwzględniając jej status prawny, lokalizację, czynniki środowiskowe, parametry fizyczne oraz przeznaczenie w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się przy tym, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Tym samym, szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego (por. wyroki NSA z: 14 czerwca 2018 r. sygn. akt I OSK 1751/16, 10 lipca 2018 r. sygn. akt I OSK 1583/17, 13 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 830/17 oraz 19 czerwca 2019 r. sygn. akt I OSK 2252/17 i I OSK 2253/17). Tak też uczynił biegły w przedmiotowej sprawie. W oparciu o dane dotyczące nieruchomości drogowych, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej oszacował wartość przejętego gruntu (działki nr [...]) na kwotę [...] zł - przy cenie jednostkowej [...] zł/m2. Skarżący nie kwestionuje samej metodologii szacowania nieruchomości, podważa natomiast wycenę, przede wszystkim z punktu widzenia doboru transakcji porównawczych. Ponadto, w jego ocenie, na potrzeby wyceny błędnie określono skalę ocen dla cechy rynkowej "lokalizacja ogólna". Odnosząc się do tych zarzutów zauważyć wypada, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To on zatem jako profesjonalista, dysponujący wiedzą fachową o sytuacji na rynku obrotu nieruchomościami, a także o cechach różniących nieruchomości i rzutujących na ich cenę, jest wyłącznie władny do decydowania jaki rynek i jaka ilość transakcji na nim zrealizowana jest miarodajny dla oszacowani nieruchomości. Przy założeniu oczywiście adekwatnej ilości tych transakcji z punktu widzenia stosowanej metody. Stąd w powyższym zakresie kontrola organu administracji publicznej sporządzonego operatu, ograniczona może być jedynie do ustalenia, czy przy zastosowanym podejściu porównawczym, wskazywane przezeń nieruchomości można uznać za podobne do wycenianej, z punktu widzenia definicji nieruchomości podobnych sformułowanej w art. 4 pkt 16 u.g.n., a także czy przyczyny doboru takich, a nie innych transakcji, zostały przez rzeczoznawcę należycie wyjaśnione. Takiej też kontroli operatu organy, w tym Minister, dokonały, zwracając przy tym trafnie uwagę, że przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych, nie oznacza, że muszą być one pod każdym względem identyczne z wycenianą. Wskazuje na to choćby treść art. 153 ust. 1 u.g.n., stanowiąc o korygowaniu w podejściu porównawczym ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Cech różnicujące wartość nieruchomości (związane z lokalizacją i sąsiedztwem) zostały przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z [...] marca 2020 r. wskazane (str. 17 operatu). Mając zatem powyższe na uwadze, jak też uwzględniając, że nieruchomością podobną (choć nie koniecznie identyczną) jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.) - a charakteryzującymi się tego rodzaju cechami są nieruchomości wyselekcjonowane przez rzeczoznawcę - to z punktu widzenia kryterium podobieństwa trafności ich doboru w operacie podważyć nie można. Powyższe dostrzegał także Naczelny Sąd Administracyjnym w wydanym w sprawie wyroku z 28 marca 2019 r. I OSK 1357/17, podnosząc, że operat ów odnosi się do różnych czynników determinujących wartość szacowanej nieruchomości, zawiera również ustalenia w zakresie stanu nieruchomości, nie ograniczając ich tylko do jednego z wymaganych przepisami prawa elementów. Pomimo zatem pewnych różnic pomiędzy tymi nieruchomościami a nieruchomością wycenianą, brak jest uzasadnionych podstaw do zakwestionowania podobieństwa tych nieruchomości. Porównywalność nie oznacza bowiem identyczności parametrów, lecz wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś tych cech zależy w konkretnym przypadku od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. W sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z art. 157 u.g.n. przedstawić ocenę prawidłowości operatu dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców. Nie można przy tym przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy tylko strona kwestionuje operat, zwłaszcza ograniczając się w tym zakresie jedynie do własnych zarzutów i argumentów. Organy orzekające w sprawie, a także sąd wojewódzki, nie mogą dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, wyboru cech i przydzielenia odpowiednich wag tym cechom, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem lub spadkiem wartości konkretnej nieruchomości itp. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy, jak i Sąd nie są uprawnione (por. wyroki NSA: z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt I OSK 1532/15; z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13; z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13). Z powyższych względów zarzuty sformułowane w skardze Sąd uznał za niezasadne. Przedmiotem wyceny była działka wyodrębniona w związku z planowaną realizacją inwestycji drogowej. Rzeczoznawca odniósł się do podniesionych przez skarżącego zastrzeżeń dotyczących właściwego doboru tych nieruchomości w obszernej odpowiedzi złożonej w toku postępowania administracyjnego ( pisma z dnia [...] lipca 2020 r. oraz z dnia [...] sierpnia 2020 r.) W świetle informacji zawartych w operacie szacunkowym oraz tych wyjaśnień, przyjęte do porównania nieruchomości uznać należy za podobne. Cena nabycia nie jest więc cechą podobieństwa nieruchomości. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania zostały przeznaczone na cele drogowe i znajdują się na terenie województwa [...]. W ocenie Sądu zarzut skarżącego o nieopisaniu przez biegłego należycie transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania również nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawca majątkowy w zgodzie wymogami § 55, § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Prawidłowo przestawił sposób dokonywania wyceny nieruchomości, tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Operat jest spójny, czytelny i logiczny, nie zawiera niejasności. Brak było zatem podstaw do uznania by nie spełniał on wymagań ustawowych. Skarżący wskazując ten zarzut ograniczył się do wskazania, że rzeczoznawca majątkowy nie opisał nieruchomości przyjętych do porównania w sposób umożliwiający ich identyfikację. Rzeczoznawca umieścił jednak w tabeli dane dotyczące nieruchomości podobnych przyjętych do porównania, takie jak: data transakcji, gmina, obręb, nr działki, powierzchnia, cena m2, Zatem taki opis nieruchomości podobnych umożliwia zweryfikowanie ustaleń rzeczoznawcy majątkowego dotyczącego cech "lokalizacja szczegółowa", "lokalizacja ogólna" i "sąsiedztwo". Trzeba stwierdzić, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Przynajmniej w świetle poczynionych ustaleń brak na tę okoliczność wiarygodnych dowodów, mogących podważyć ustalenia biegłego. Dlatego zarzuty skargi odnoszące się do powyższych kwestii należy uznać za niezasadne. Wartość odtworzeniową znajdujących się na gruncie części składowych w postaci drzew [...] biegły oszacował na kwotę [...] zł w oparciu o wartość użytkową surowca drzewnego, co znajdowało oparcie w treści art. 135 ust.5 u.g.n. Powyższy przepis stanowi, iż przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Natomiast, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. W tym miejscu należy podnieść że biegły błąd w opisie nasadzeń skorygował w trakcie trwającego postępowania (vide pismo z [...] sierpnia 2020 r.) wskazując, że w operacie winny być wskazane [...] jako nasadzenia, a nie [...]. Ten błąd w opisie nie ma jednak wpływu na prawidłowość ustalenia wartości nasadzeń, gdyż na stronie 21 operatu prawidłowo dokonano oszacowania wartości surowca pozyskanego z [...]. Ponadto, podkreślić też trzeba, iż pojęcie drzewostanu, którego nie definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z wydawnictwami specjalistycznymi oraz encyklopedycznymi oznacza: zespół większej liczby drzew rosnących na pewnej powierzchni leśnej w odpowiednim zagęszczeniu i zwarciu koron, wzajemnie na siebie oddziałujących (vide: A. Nowak, "Wycena nieruchomości leśnych", Educcatera Olsztyn 2010, Encyklopedia Popularna PWN Warszawa, grudzień 1983, Ilustrowana Encyklopedia Popularna, wyd. Kraków 2010 oraz Otwarta Encyklopedia Leśna www. wiki.lasypolskie.pl/doku.php). Biegły, posiłkując się danymi z cennika z Nadleśnictwa [...] obowiązującego w dacie sporządzania operatu, dotyczącymi ceny netto 1 m3 drewna tartacznego [...] z rynku lokalnego, pomniejszonego o koszty pozyskania i zrywki, dokonał wyceny [...] sztuk drzew olchy znajdujących się na przejmowanej działce. Postąpił zatem zgodnie z zasadami wyceny określonymi w art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za niezasadne tym samym należy uznać zarzuty dotyczące braku wyceny przez biegłego rośliny o nazwie [...]. Biegły w trakcie postępowania wskazał, że powyższe zakrzaczenia nie przestawiają wartości użytkowej ani ozdobnej, a ich wartość została uwzględniona w wartości gruntu. Brak było zatem podstaw do ich odrębnego szacowania. Nie są także do przyjęcia zarzuty naruszenia reguł postępowania administracyjnego, tj. naruszenia art. 7, 77 §1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wydane w niniejszej sprawie decyzje poprzedzone zostały przeprowadzeniem wyczerpującego postępowania dowodowego, które wyjaśniło podnoszone wątpliwości, a przygotowany operat szacunkowy spełniał wszystkie ustawowe wymogi. Umożliwiono też stronie zapoznanie się z tym materiałem dowodowym i zajęcie w stosunku do niego własnego stanowiska. Na zarzuty strony biegły szeroko odniósł się w pismach z dnia [...] lipca 2020 r i z [...] sierpnia 2020 r. Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, stwierdzić należy, iż skoro podstawą ustalenia odszkodowania była wartość rynkowa nieruchomości ustalona w zgodzie z szczegółowymi, poprawnie zastosowanymi przepisami prawa materialnego, to nie można mówić o naruszeniu konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Podkreślić należy, że w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004/7/66, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie", który – w ocenie Trybunału - ma bardziej elastyczny charakter. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji, dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie następuje na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, a odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne (uzasadnienie wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02 oraz z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10). Z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP nie wynika, by prawo własności miało charakter absolutny. Dopuszczalne jest ograniczenie prawa własności ze względu na ważny interes publiczny. Treść prawa własności i zakres ochrony tego prawa, zamykają się w określonych przez prawo granicach, mających swą podstawę w przepisach Konstytucji, w szczególności w zasadzie dobra ogółu, a zatem dobra wszystkich właścicieli (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 maja 1991 r., sygn. akt K 1/91, OTK 1991/1/4). Jeszcze raz podkreślenia wymaga okoliczność, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd jak i organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1843/13). Mając na względzie powyższe argumenty, nie stwierdzając naruszenia prawa skutkującego uznaniem skargi za zasadną Wojewódzki Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw prawnych do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - oddalił skargę. Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Przewodniczącego Wydziału I WSA w Warszawie, wydanego w oparciu o art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), w związku z zarządzeniem Prezesa NSA z dnia 16 października Wszystkie przywołane orzeczenia dostępne w bazie CBOiS www. nsa.gov.pl.