IV SA/Wa 117/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 marca 2015 r. sprawy ze skargi T. G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość -oddala skargę- Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] marca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...]: - ustalającą odszkodowanie na rzecz odwołującego się – T. G., w wysokości 92 665,00 zł, z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 1,5589 ha oraz nr [...] o pow. 0,0172 ha, położonej w gminie R., obręb [...], przeznaczonej na budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]), - powiększającą tak ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 4 633,25 zł, - zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W odwołaniu T. G. zarzucił, iż operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia odszkodowania, przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego J. M., został sporządzony w sposób nieprawidłowy, z naruszeniem przepisów prawa oraz z naruszeniem zasad i standardów wyceny. Zakwestionował przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny oraz naruszenie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie braku analizy rynku regionalnego, do której zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy w procesie szacowania nieruchomości przejętych pod drogi. Odwołujący się podniósł również, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny w oparciu o ceny gruntów rolnych, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod budowę drogi krajowej i jej wartość powinna zostać określona na poziomie cen jakie uzyskują nieruchomości położone w obrębie miasta [...]. Wskazał nadto, że zaskarżona decyzja narusza konstytucyjne prawo właściciela do uzyskania słusznego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Do odwołania załączył tabelę zawierającą zbiór cen transakcyjnych nieruchomości nabywanych na cele drogowe, które jego zdaniem, powinny stanowić podstawę wyceny przedmiotowego gruntu. Organ odwoławczy ponownie rozpoznając sprawę w jej całokształcie stwierdził, że podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 1,5589 ha i nr [...] o pow. 0,0172, położonej w gminie R., obręb [...], stanowi operat szacunkowy z dnia [...] października 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (uprawnienia nr [...]). Biegły ten ustalił, że działki nr [...] i nr [...] powstały z podziału działki zabudowanej, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiącej grunty rolne zabudowane, pastwiska, grunty orne, łąki, nieużytki i teren zakrzaczony. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni asfaltowej. Na przedmiotowej działce znajduje się kanalizacja drenarska, która nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach inwestycji drogowej. Na nieruchomości znajduje się drzewostan opisany na stronie 6 operatu szacunkowego. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do kwestii nieuwzględnienia w wycenie realizacji melioracji szczegółowej (drenażu łąk). Podał też, że z treści wpisu w dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla tej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w A. IV Wydział Ksiąg Wieczystych wynika, iż przedmiotowa nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym w postaci dożywotniej służebności osobistej oraz prawem użytkowania 30 arów gruntu. Jednakże, jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy, prawo to nie wpływa na wartość rynkową działek i nie podlega wycenie. Ustalono, że Gmina R. nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy R. obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienione uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia 1 lipca 2008 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "C3" - tereny rolnicze. Mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 6,08 zł/m2 do 126,29 zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 49,18 zł/m2. Na stronie 21 operatu szacunkowego biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) - brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec tego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Takie zwiększenie o 50% zostało zastosowane. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. W celu określenia wartości rynkowej gruntu biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.  Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy R. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 24.473,65 zł/ha. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni 2,4946 ha, położona w gminie R., obręb nr [...] – [...], która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą gruntową. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni 2,2809 ha, położona w gminie R., obręb nr [...]. Działka ta stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych oraz zabudowy zagrodowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą utwardzoną. Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Cechy działek wycenianych zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,43, Wartość 1 ha wycenianych działek określono zatem w wysokości 34 997,32 zł. Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działkę nr [...], położonej w gminie R., obręb [...] na kwotę 81 836,00 zł, zaś oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 903,00 zł. Wartość drzewostanu na działce nr [...] wynosiła 2 888,00 zł. Wartość pszenicy ozimej na działce nr [...] wyniosła 7 038,00 zł. Zatem ogólną wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustalono na kwotę 91 762,00 zł, a działki nr [...] - 903,00 zł. Minister ocenił, że wobec spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Wojewoda [....] prawidłowo podwyższył odszkodowanie o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowych działek (pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] lutego 2013r., znak [...]). Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkowy analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W pismach z dnia [...] września 2013 r. i z dnia [...] października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy transakcji na tym rynku, obejmującej lata 2011- 2012, przedstawiono 9 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie z te nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane, 4 ze wskazanych nieruchomości stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni od 59 m2 do 65 m2, 2 kolejne miały powierzchnię 416 m2 i 436 m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła 2205 m2. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast (B., S., C., G.), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno - turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...]. Przy piśmie z dnia [...] lutego 2014 r. Wojewoda [...] dostarczył, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe. Analiza tych danych wykazała, iż jedna z odnotowanych transakcji dotyczy nieruchomości nabytej na podstawie umowy darowizny (nieruchomość oznaczona jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], o łącznej pow. 0,0529 ha, położona w gminie D., obręb [...]). W przypadku innej nieruchomości rokowania odnośnie ceny nie zostały jeszcze zakończone (nieruchomość oznaczona jako działka [...] o pow. 0,0095 ha, położona w obrębie K., gmina [...]). Nie mogłyby one zatem stanowić nieruchomości porównawczych. Pozostałe odnotowane transakcje dotyczyły działek o stosunkowo niewielkich powierzchniach od 12 m2 do 567 m2, tylko jedna z działek posiada większą powierzchnię 1789 m2. Przedmiotowe nieruchomości położone są w niewielkich odległościach od centrów miast (S. i N. , położone blisko B., B. i O., położone blisko S., W. położona przy granicy miasta Z.) lub w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych (działki nr [...], nr [...] i nr [...] położone we wsi D.), na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (działka nr [...] położona we wsi N.). Wśród nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku znalazła się także nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], położona w obrębie S. Jak wynika z opisu wieś S. przy granicy z [...] Parkiem Narodowym, zachodnia część wsi położona na złożach kruszywa budowlanego - aktualnie wydobywanego. Na badanym rynku odnotowano również transakcję dotyczącą działki nr [...] położonej w miejscowości [...] oraz transakcje dotyczące działek położonych w miejscowościach N.i N.. Miejscowość B. położona jest wzdłuż drogi krajowej nr [...] relacji [...] – [...], która stenowi ważny szlak komunikacyjny. Miejscowości N. i N. leżą natomiast w bliskiej odległości od tej drogi. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. oraz Wojewodę [...] - organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na prawidłowe ustalenie odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Za bezsporne Minister przyjął przeznaczenie rolne wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjętym uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienionym uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. Takie też było otoczenie wycenianych nieruchomości, co potwierdziła dodatkowo dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym. Minister podał, że jak wynika z treści przytoczonych wyżej przepisów, rzeczoznawca majątkowy przeprowadzając wycenę nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia treści art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwanej też dalej u.g.n.). Obowiązkiem biegłego jest zbadanie czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n., konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w przywołanym § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W takim przypadku w pierwszej kolejności uzasadnione będzie przyjęcie do porównań z nieruchomością wycenianą nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Dopiero brak transakcji nieruchomościami drogowymi uprawnia rzeczoznawcę majątkowego do posłużenia się przy wycenie segmentem rynku o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Nie bez znaczenia, w warunkach rozpatrywanej sprawy, pozostaje treść § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który wyraźnie wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy analizą obejmuje nie tylko rynek lokalny, ale też regionalny odpowiadający danej nieruchomości. Każda nieruchomość jest nierozerwalnie związana z obszarem, na którym się znajduje. Nie można jej przenieść na obszar innego rynku. Zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania szacunkowego nie zawierają definicji rynku lokalnego i regionalnego. Ponieważ ustawodawca nie przewidział definicji i ww. pojęć, ich znaczenie zostało o kreślone w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Minister powołał się na wyroki NSA. Wskazał, że w wyrokach z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/2012 oraz z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt I OSK 1255/11 (dost. CBOSA), Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. W uzasadnieniu cyt. wyroku odniesiono się do treści art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa - Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590. Z tych regulacji prawnych wyprowadzano wniosek, że pod pojęciem rynku lokalnego odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Podkreślił, że stanowisko judykatury w tym zakresie jest ugruntowane (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt II SA/Bd 626/09, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 537/08, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1204/08.) Przy poszukiwaniu transakcji porównawczych rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do zbadania rynku lokalnego i ewentualnie regionalnego. Z tego Minister wywiódł, że nie jest możliwe rozszerzenie analizy rynku na krajowy rynek nieruchomości, o wnosił wnioskodawca, a w konsekwencji przyjęcie do porównania nieruchomości położonych w sąsiednim województwie, przejętych np. pod budowę obwodnicy [...]. Minister zaznaczył, że biegły przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości, obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowiskiem, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Minister stwierdził, że w celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Biegły stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje na to, że nie można je uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Skoro przedmiotem wyceny są działki położone w strefie terenów rolniczych, których otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa zagrodowa, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo. W ocenie organu odwoławczego, przyjęcie przez biegłego jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie wpłynęło negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny. Szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2013 r. oraz w piśmie z dnia [...] września 2013 r., a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonały organ odwoławczy, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym terenu województwa [...]. Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań prawidłowo przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Wybrane transakcje nieruchomościami rolnym pochodziły z rynki lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach 2011-2012. Z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej Z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym, tj. w okolicach oddalonego B., położonego przy drodze łączącej [...] z [...]. Stąd wybór transakcji porównawczych uznać należy za prawidłowy. Zauważyć należy, że punktem wyjścia do poszukiwań nieruchomości podobnych nie może być cena, jaką uzyskuje się za nieruchomości rolne na analizowanym rynku. Innymi słowy błędem jest oszacowanie nieruchomości w ten sposób, który powoduje, że dobór nieruchomości porównawczych determinowany jest z góry założoną ceną. Wobec tego, w ocenie Ministra, dokonana analiza rynku nieruchomości drogowych województwa podlaskiego dokonana przez biegłego jak i przez organ wojewódzki objęła także nieruchomości wskazane w załączniku do rozpatrywanego odwołania, pod kątem ich przydatności do wyceny przedmiotowego gruntu. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. rozporządzenia). Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia – w ocenie organu - wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tym samym zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny Minister uznał za bezzasadne. Wyjaśnił, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości tej nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). We wniesionej skardze T. G. zaskarżonej decyzji zarzucił: I. naruszenie prawa procesowego poprzez naruszenie: 1. art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art 84 § 2 K.p.a. przez oparcie rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w zw. ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, 2. art. 7 w zw. z art. 80 K.p.a. przez błędną ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, 3. art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 K.p.a. przez nieprawidłowe ocenienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę w wyniku nieprzeprowadzenia z urzędu dowodu z opinii biegłego, nieskierowania opinii do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców, 4. art. 77 § 4 K.p.a. przez żądanie od strony dowodu na potwierdzenie okoliczności znanych organowi z urzędu i poprzez niezwrócenie uwagi strony na te fakty, mimo iż organ z urzędu posiadał informacje o nieprawidłowościach we wszystkich operatach szacunkowych, co bez inicjatywy dowodowej strony powinno sprawić, że poweźmie on wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a co za tym idzie, podejmie kroki w celu ich usunięcia poprzez dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii innego biegłego sądowego lub z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, 5. art. 107 § 1 i 3 K.p.a. przez nieprawidłowe sporządzenie decyzji polegające na: 1. niewskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych o nierzetelności wszystkich operatów sporządzonych w ramach inwestycji Obwodnicy [...], 2. niewyjaśnieniu w uzasadnieniu istoty sprawy, a powołanie się jedynie na wyjaśnienia rzeczoznawcy oraz na prawidłowość stanowiska organu I instancji, 3. nieodniesieniu się do wszystkich zarzutów wskazywanych przez skarżącego w odwołaniu oraz w toku postępowania, 6. art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 K.p.a. przez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub zaniechanie skierowania operatu do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wartości nieruchomości lub prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania polegające na przyjęciu, że kwestionując ustalenia opinii biegłego skarżący powinien przedłożyć jako dowód operat szacunkowy, który odmiennie określałby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co miało istotny wpływ na treść decyzji, 7. w konsekwencji naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji organu I. instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia Wojewody w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców) i oceny dowodu z opinii biegłego stanowiącej operat szacunkowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, art. 15 K.p.a. w zw. z art. 78 Konstytucji RP poprzez nierozpatrzenie ponownie istoty sprawy, a ograniczenie się do dokonania oceny prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji, II. naruszenie prawa materialnego poprzez naruszenie: 1. art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nieprzydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniona w postępowaniu winna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory, 2. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości, 3. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości, 4. art. 154 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z powyżej wskazanych popełnionymi błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda - przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku, 5. art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją wskazanych, popełnionych błędów metodologicznych, 6. § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), 7. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami, 8. w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie. Wobec wskazanych zarzutów skarżący wniósł o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia w celu ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego i sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego spoza województwa podlaskiego, 2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. 3. dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. na okoliczność błędów w operacie szacunkowym nieruchomości, które powodują, że operat ten nie mógł zostać użyty jako podstawa ustalenia wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, 4. dołączenie do niniejszej sprawy akt postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy J. M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej działającą przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju i dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach tego postępowania na okoliczność, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszym postępowaniu został sporządzony nierzetelnie oraz przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu, 5. dopuszczenia dowodu z dokumentów dołączonych do skargi na okoliczności w niej wskazane. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i w całości poparł argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie Sąd oddalił wnioski dowodowe zgłoszone przez skarżącego w pismach procesowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a. uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest nadto związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skład orzekający w niniejszej sprawie, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji - w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy - doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżonej decyzji nie wydano z naruszeniem przepisów postępowania, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czy też z naruszeniem przepisów prawa materialnego mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej, ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki, mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] października 2013 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa, a biegłego za uprawnionego do jej sporządzenia. W ocenie Sądu, trafnie przyjęły organy obu instancji, że operat szacunkowy z dnia [...] października 2013 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Do wątpliwości skarżącego biegły odniósł się dodatkowo na piśmie. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. o udzieleniu Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad w W. - właściwemu zarządcy drogi, zezwolenia na realizację inwestycji drogowej i zatwierdzeniu projektu budowlanego na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie Obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...])". Przeznaczenie przedmiotowej wywłaszczonej nieruchomości - na którą składały się działki nr [...] o pow. 1,5589 ha oraz nr [...] o pow. 0,0172 ha, położone w gminie R., obręb [...] - zostało określone w oparciu o ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [... czerwca 2000 r., zmienione uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "C3" - tereny rolnicze. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegły oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć bowiem zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R. - przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze, o czym już była mowa. Wobec tego biegły przy dokonywaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wycenę tę należało natomiast oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego aktu (z powiększeniem o 50 % orzeczonym przez organ I. instancji). Powiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., dokonano z uwagi na uzewnętrznienie swojej woli przez wnioskodawcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia inwestorowi. Analiza cen nieruchomości drogowych w rozpatrywanej sprawie była przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną, przewidzianą w ust. 3 § 36 tego rozporządzenia. Wobec tego biegły dokonując analizy rynku, trafnie zawarł zarówno charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również sporządził szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...]. W ocenie Sądu, analiza ta spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, aby uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową, stanowiło naruszenie prawa. Zasadnie zatem do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. Przy wycenie wywłaszczonej nieruchomości uwzględniona też została wartość drzewostanu na działce nr [...] oraz wartość pszenicy ozimej na działce nr [...]. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 ww. rozporządzenia). Biegły przedstawił wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Mając to na uwadze, w oparciu o 12 transakcji działkami położonymi w gminie R. (których ceny wahały się od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha – średnio 24.473,65 zł/ha), ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. położenie – waga 50%, dostępność komunikacyjna – waga 20%, rodzaj użytków - waga 15% oraz poziom kultury rolnej – waga 15%. Następnie ocenił cechy działek wycenianych. Cena średnia działki 14/1 została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36. Wartość 1 ha gruntu tej działki określił ostatecznie na kwotę 80.691 zł. Z kolei wartość 1 ha działki [...] i [...] ustalił na kwotę 122.326 zł i 10.168 zł, przy zastosowaniu współczynnika korygującego wysokości 1,43. Wbrew zarzutom skargi, organ odwoławczy trafnie zatem: 1. nie uwzględnił drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. wyjaśnił, iż koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa. Według informacji uzyskanych z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w B. Biura Terenowego w S., w powiecie [...] dofinansowanie drenowania łąk z budżetu Państwa wynoszą 80 % kosztu inwestycji. Należna odpłatność właściciela gruntu po zakończeniu inwestycji jest rozkładana na raty: na 3 lata przy kwocie do 1000,00 zł oraz na 15 lat przy kwocie powyżej 1001,00 zł. Na terenie gminy [...] w obrębie J[ melioracja drenarska była wykonana latach 1987 - 1989 oraz 1992 - 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, a zatem nie podlegała odrębnej wycenie. Organ podzielił tę argumentację. Jednocześnie podał, że właściwe funkcjonowanie melioracji drenarskiej na pozostałej części działki, z której wydzielona została szacowana nieruchomość, zapewnia natomiast wykonawca inwestycji. Nie doszło zatem do naruszenia art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; 2. zastosował art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Właściwie określono przedmiot i zakres oceny oraz wybrano technikę i metodę szacowania. W operacie opisane zostały wyceniane nieruchomości. Do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. Właściwie wyjaśniono przyczyny wyboru tej metody. Po uwzględnieniu analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy R., w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 24.473,65 zł/ha. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również i opisał działkę, która uzyskała najniższą cenę jednostkową, a stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą gruntową. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni 2,2809 ha, położona w gminie R., obręb nr [...]. Działka ta stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych oraz zabudowy zagrodowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą utwardzoną. Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%.Cechy działek wycenianych zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,43, Wartość 1 ha wycenianych działek określono zatem w wysokości 34 997,32 zł. 3. uznał, że biegły prawidłowo i w sposób pełny sporządził analizę rynku nieruchomości, nie naruszając art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Minister ocenił, że opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Minister podał, że szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2013 r. oraz w piśmie z dnia [...] września 2013 r., a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę Podlaskiego, przekonały organ odwoławczy o tym, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Wobec tego stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; 4. uznał, że biegły prawidłowo zastosował art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez właściwe zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Minister dokonując oceny przedmiotowego operatu wyjaśnił, że wybrane transakcje nieruchomościami rolnym pochodziły z rynki lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach 2011-2012. Podał, że z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, iż odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi natomiast na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym, tj. w okolicach oddalonego B. , położonego przy drodze łączącej [...] z [...]. Stąd wybór transakcji porównawczych Minister zasadnie uznał za prawidłowy. Stwierdził także, iż punktem wyjścia do poszukiwań nieruchomości podobnych nie może być cena, jaką uzyskuje się za nieruchomości rolne na analizowanym rynku. Innymi słowy błędem jest oszacowanie nieruchomości w ten sposób, który powoduje, że dobór nieruchomości porównawczych determinowany jest z góry założoną ceną. Nadmienić należy, że dokonana analiza rynku nieruchomości drogowych województwa podlaskiego dokonana przez biegłego jak i organ wojewódzki objęła także nieruchomości wskazane w załączniku do rozpatrywanego odwołania, pod kątem ich przydatności do wyceny przedmiotowego gruntu; 5. nie stwierdził, aby doszło do naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości. Dobór cech je charakteryzujących oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Ich wnikliwa, dogłębna ocena wymaga wiedzy specjalistycznej, której organy nie posiadają, podobnie jak i Sąd rozpatrujący sprawę. Wiążące stanowisko w tym zakresie może przedstawić jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Do niej jednak skarżący o stanowisko w sprawie się nie zwracał. Negatywna opinia Komisji Arbitrażowej co do operatu sporządzonego dla innej wywłaszczanej nieruchomości, też objętej tą inwestycją, nie mogła znaleźć zastosowania w rozpatrywanej sprawie zwłaszcza, że pochodzi z okresu po wydaniu zaskarżonej decyzji (z [...].04.2014 r.). Sytuacja tycząca działek objętych nią oraz działek będących przedmiotem niniejszej sprawy może się bowiem diametralnie różnić; 6. przyjął, że nie zostały naruszone § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.); 7. przyjął, że gołosłowny jest zarzut naruszenia art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami; Wszystkie te ustalenia organu Sąd uznaje za trafne i usprawiedliwione. W świetle uprzednich wyjaśnień, nie można podzielić stanowiska skarżącego, że doszło do naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez przyznanie odszkodowania, które nie może zostać uznane za słuszne. Argumentacja skargi nie znalazła wobec tego potwierdzenia. W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie także uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 K.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Nie naruszyły też artykułów: 75, 80 oraz 136 K.p.a., co zarzuciła skarga. Biegły na wezwanie organu stanowisko swe uściślił, odnosząc się do argumentacji wnioskodawcy, kwestionującej sporządzony operat. W pismach z dnia [...] września 2013 r. i z dnia [..] października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. Odnosząc się do zarzutów skargi należy także zauważyć, że na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy nie wpłynął fakt, iż wskazanemu biegłemu wymierzona została kara dyscyplinarna. Nastąpiło to bowiem w wyniku sporządzenia innego operatu majątkowego w innej sprawie i pozostaje bez związku z tym postępowaniem sądowoadministracyjnym. Za nieusprawiedliwiony Sąd uznał nadto zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 K.p.a. w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 K.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 K.p.a. Z kolei w myśl art 24 § 1 pkt 6 K.p.a., biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu, z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Przywołać należy również art. 176 ugn, z którego wprost wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. M., w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. Z uwagi na to, że postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej przeciwko J. M. nie dotyczyło jego opinii sporządzonej w niniejszej sprawie, brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu skargi w tym zakresie. Zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów o wyłączeniu biegłego byłby zasadny, gdyby przed sporządzeniem operatu (np. z związku z wejściem biegłego na szacowaną nieruchomość) zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Tym samym, w ocenie Sądu, biegły mógł sporządzić na zlecenie organu operat szacunkowy, a w konsekwencji Sąd oddalił wnioski dowodowe skarżącego. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn). Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) należało orzec jak w sentencji.