IV SA/Wa 1362/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lipca 2015 r. sprawy ze skargi I. S.A. z siedzibą w J. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę - Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] sierpnia 2012 r. - zaskarżona skargą przez [...] S.A. z siedzibą w J. (obecnie [...] S.A.) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie - utrzymał w decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2011 r., którą ustalono odszkodowanie na rzecz wymienionej skarżącej i do jego wypłaty zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Stan sprawy przedstawia się następująco: Decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2008 r., zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z [...] listopada 2008 r., nieruchomość położona w Dzielnicy [...] m. W, w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] (poprzednio nr [...]) o pow. [...] ha, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (Trasa [...]) na odcinku: Al. [...] w W. - ul. [...] w M. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2011 r. ustalił na rzecz byłego właściciela [...] S.A. odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa opisanej wyże nieruchomości i zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda powołał się na przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz wskazał, że odszkodowanie ustalone zostało w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2010 r. opatrzony klauzulą potwierdzającą jego aktualność. Oceniając operat organ I instancji stwierdził, iż został on sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Od decyzji powyższej odwołanie do organu wyższego stopnia złożyła [...] S.A. wskazując, że organ wojewódzki ustalił odszkodowanie na podstawie błędnie sporządzonego operatu szacunkowego. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] sierpnia 2012 r - po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy - utrzymał decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] grudnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. D., zaktualizowany w dniu [...] grudnia 2011 r. Biegła ustaliła, iż nieruchomość usytuowana jest bezpośrednio przy Trasie [...], po jej południowej stronie. Grunt ten położony jest pomiędzy Centrum Handlowym [...] i Centrum Handlowym [...]. Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i stanowi część drogi lokalnej, równoległej do Trasy [...]. Część działki ma nawierzchnię asfaltową, część stanowi chodnik dla pieszych. Na wycenianym gruncie usytuowana jest reklama. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca dokonała analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod budowę dróg, tj. Trasy [...] i Trasy [...] na obszarze dzielnic W.: [...],[...],[...],[...] i [...] w okresie od II kwartału 2008 r. do 2010 r. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji z okresu dwóch lat, rozszerzono wybór transakcji o kilka miesięcy ponad dwa lata. Określenie wartości nieruchomości biegła dokonała przy uwzględnieniu jej położenia, otoczenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, dostępności komunikacyjnej i stanu jej zagospodarowania. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto zbiór 11 transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod budowę Trasy [...] oraz Trasę [...]. Ponadto biegła stwierdziła, iż ze względu na brak w obrocie tego rodzaju nieruchomości, co nieruchomość wyceniana, określono jej wartość odtworzeniową. Przechodząc do analizy poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, organ odwoławczy powołał się na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Wskazał przy tym, że rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 4 ww rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym jak wyceniana działka. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samy brak jest, zdaniem organu odwoławczego, podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie ustalonego odszkodowania, zwłaszcza, że strona nie przedstawiła w tym zakresie żadnego dowodu na poparcie swoich twierdzeń. Nie zgadzając się z rozstrzygnięciem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, [...] S.A. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzucono organowi naruszenia: 1) art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741) oraz § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przez nieprawidłowe przyjęcie, że nieruchomości gruntowe, których ceny transakcyjne wzięte zostały do porównań w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2010 r. były podobne do nieruchomości wycenionej; 2) § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia przez niezasadne przyjęcie prawidłowości określonego przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym rodzaju rynku i jego obszaru; 3) art. 18 w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., art. 128 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ustalenie w drodze utrzymania w mocy decyzji Wojewody na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego z [...] grudnia 2010 r. sporządzonej z naruszeniem art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia oraz § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia; 4) art. 138 § 2 K.p.a. przez jego niezastosowanie pomimo potrzeby dokładnego ustalenia stanu faktycznego niniejszej sprawy i przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znaczącej części; 5) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. przez błędną ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym przyjęciem określenia wartości nieruchomości; 6) art. 107 § 3 w zw. z art. 11 i art. 140 K.p.a. przez nierozpatrzenie wszystkich zarzutów odwołania skarżącej z [...] stycznia 2012 r., a w szczególności nieustosunkowanie się do argumentacji zawartej w odwołaniu w przedmiocie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W związku z tak sformułowanymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...]. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej - w odpowiedzi na skargę - wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 11 lutego 2013 r. (sygn. akt I SA/Wa 1936/12) uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wyjaśnił, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy M. D. dokonując analizy rynku nieruchomości nabywanych pod drogi ograniczyła zakres analizy jedynie do kilku dzielnic tj. [...],[...],[...],[...] oraz do położonej na obrzeżach W. miejscowości M. Tymczasem do przeprowadzonej analizy biegła powinna była przyjąć transakcje z rynku całego m. W. Powołano się przy tym na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt I OSK 1255/11, w którym stwierdzono, że dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań, to przestrzeń całego miasta, a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Inwestycje tego rodzaju służą bowiem całemu miastu. Natomiast nieruchomości, na których inwestycje te są zrealizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni całego miasta a nie tylko jego kilku dzielnic. Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości. Ponadto ograniczając badany rynek nieruchomości jedynie do kilku wybranych dzielnic biegła rozszerzyła jednocześnie analizę na okres dłuższy niż dwa lata wstecz wskazując na brak transakcji w tym czasie w wybranych przez nią dzielnicach. Przy czym jedynym uzasadnieniem dla powyższego był brak transakcji na badanym przez nią "ograniczonym" obszarze. Co do zasady przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata dopuszcza się jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Przy tak natomiast przyjętym rynku - ograniczonym do kilku dzielnic- nie wiadomo czy na terenie m. W. istniała odpowiednia ilość nieruchomości podobnych nabytych pod drogi publiczne. Zamiast zatem rozszerzać 2 letni okres analizy transakcji biegła powinna była rozszerzyć rynek na obszar całego miasta. W tym celu konieczna jest zatem dodatkowa analiza. Biorąc pod uwagę powyższe oraz okoliczność, że w sprawie niniejszej nakaz rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprowadzał się do obowiązku dokładnego przeanalizowania operatu szacunkowego, Sąd I instancji doszedł do przekonania, że zarówno zaskarżona decyzja, jak poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...], wydane zostały z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., które obligują organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, a także do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Poza tym wskazano, że organ odwoławczy uzasadniając swoje rozstrzygnięcie w ogóle nie odniósł się zarzutów strony zawartych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W tym zakresie dopuścił się zatem naruszenia przepisu art. 107 §3 K.p.a. Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez błędne przyjęcie, że organ dopuścił się naruszenia przepisów: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., dokonując jedynie pobieżnej oceny operatu szacunkowego; 2) art. 107 § 3 K.p.a. polegającego na braku uzasadnienia decyzji zgodnie z wymogami tego przepisu. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt I OSK 1224/13) uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania. Sąd II instancji uznał, że wniesiona skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem Sądu zasadny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. przez błędne przyjęcie, że organ dopuścił się naruszenia przepisów: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., dokonując jedynie pobieżnej oceny operatu szacunkowego, jak również nie uzasadniając swojego stanowiska. Zarówno art. 156 ust.1 jak i inne przepisy u.g.n. nie określają czym jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma treść i zawartość. Kwestie te reguluję wydane na podstawie delegacji zawartej w art. 159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Jak wynika z rozdziału 4 (§ 55-58) tego rozporządzenia chodzi o sporządzenie takiego dokumentu, który zawiera informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Nadto powinien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz na prawidłowym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynnika korygującego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych odnośnie szacowania nieruchomości i jest on dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Z dniem 26 sierpnia 2011 r. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uległa zmianie treść § 36 tego rozporządzenia. Do dnia 25 sierpnia 2011 r. ustęp 1 § 36 rozporządzenia nakazywał przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosowanie podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero przy braku możliwości ustalenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne możliwe było ustalanie wartości takiej nieruchomości w sposób określony w ustępie drugim tego paragrafu. Po zmianie stanu prawnego dokonanego na skutek wejścia w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Porównanie treści § 36 rozporządzenia przed jego zmianą jak i po zmianie pozwala stwierdzić, że zawsze przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne należało w pierwszej kolejności brać pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne wśród gruntów przyległych. W rozpoznawanej sprawie w sposób jednoznaczny ze sporządzonego [...] grudnia 2010 r. operatu szacunkowego, jak również jego aktualizacji z [...] grudnia 2011 r. wynika, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości drogowych zajętych pod trasę [...] w obrębie [...],[...],[...],[...] i M. a zatem ceny transakcyjne nieruchomości wśród gruntów przyległych. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo odczytał § 36 ust. 4 rozporządzenia zatem sporządzenie operatu jest zgodne z prawem. Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z tezą zawartą w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2009 r. w sprawie I OSK 695/08 stanowiącą, że organ prowadzący postępowanie a także sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Oceny takiej dokonały orzekające w sprawie organy odnosząc się do treści opinii i zawartych w niej wyjaśnień rzeczoznawcy, czego nie dostrzegł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wskazując w uzasadnieniu wyroku na występujące, w jego opinii, braki w tym zakresie. W uzasadnieniu wskazano także na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany w sprawie o sygn. I OSK 1255/11, w którym wyrażono pogląd, że "dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań, to przestrzeń całego miasta, a nie tylko poszczególnych jego dzielnic." Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w tym składzie zauważa, że pogląd ten został wyrażony po pierwsze w dacie obowiązywania rozporządzenia przed nowelizacją, po drugie na potrzeby konkretnej sprawy, której przedmiotem była wycena nieruchomości zajętych pod budowę węzła komunikacyjnego [...] u zbiegu al. [...] i [...], a więc działek położonych w prestiżowym centrum handlowo - biznesowym W. Taka sytuacja nie zachodzi w rozpoznawanej sprawie. Nieruchomość będąca jej przedmiotem położona jest na obrzeżach W. w dzielnicy T., przez którą przechodzi droga ekspresowa [...] w ciągu drogi krajowej nr [...]. Sąd lI instancji podkreślił, że stosownie do treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych - metody szacowania, która jest wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego nie może być przedmiotem oceny ze strony sądu ani organu. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Także rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca sporządzający operat przyjął do porównania 11 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi o tym samym znaczeniu strategicznym, jak i podobnej lokalizacji tzn. budowę trasy [...] i Mostu [...]. Natomiast jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca spółka ze swojego prawa wynikającego z ustawowej możliwości zakwestionowania ustaleń operatu szacunkowego nie skorzystała, tym samym godziła się na to, że ustalenia przedstawione w operacie szacunkowym wynikające z posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych nie mogą być zakwestionowane w późniejszym etapie postępowania dotyczącego wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania za tę nieruchomość. Uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji są wyczerpujące zawierają ocenę dowodu z operatu szacunkowego, jak również odnoszą się do wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących sporządzonej przez niego wyceny co czyni zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 107 K.p.a. w pełni uzasadniony. Wojewódzki Sąd Administracyjny - po ponownym rozpoznaniu sprawy - zważył co następuje; Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, ze zm.) - dalej w skrócie: P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zaś stosownie do art. 190 P.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd orzekający w sprawie, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, w tym będąc - zgodnie z art. 190 P.p.s.a. - związany wykładnią prawną dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt I OSK 1224/13), stwierdził że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W konsekwencji uznał, że decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] sierpnia 2012 r. i utrzymana nią w mocy decyzja Wojewody [...] z [...] grudnia 2011 r. nie naruszają prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Tym samym - w wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionych decyzji - nie stwierdzono przywołanych w zarzutach skargi naruszeń przepisów postępowania, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy i naruszenia prawa materialnego, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Sąd nie dopatrzył się także naruszeń, które byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu. W sprawie bezsporne jest, że nieruchomość, za którą ustalono odszkodowanie objęta została przywołaną w stanie sprawy decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2008 r. ustalającą lokalizację drogi dla inwestycji polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (Trasa [...]) na odcinku: Al. [...] w W. - ul [...] w M. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.) wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości. Stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organy administracyjne rozpoznające sprawę mają prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Zbadać - czy przedłożona im opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Naczelny Sąd Administracyjny, podzielając tezę zawartą w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2009 r. (sygn. akt I OSK 695/08), wskazał że organ prowadzący postępowanie, a także sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dalej należy też powtórzyć za Sądem II instancji, że stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Naczelny Sąd Administracyjny także podkreślił, że ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych - metody szacowania, która jest wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego nie może być przedmiotem oceny ze strony sądu ani organu. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Także rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, że w sprawie organy w zakresie ustalenia wartości nieruchomości skarżącej przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2008 r. i w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania oparły się na operacie szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. (posiadającego uprawnienia nr 1771), zaktualizowanym [...] grudnia 2011 r. Przedmiotowy operat stanowił więc podstawowy dowód w sprawie podlegający ocenie organów w kontekście przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a. i w tym zakresie Sąd - wbrew twierdzeniom skarżącej - nie dopatrzył się żadnych uchybień. Sąd oceniając postępowanie i operat w takich granicach jakie określił Naczelny Sąd Administracyjny, podzielił stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. I tak z akt sprawy, w tym operatu szacunkowego i decyzji wynika, że biegła ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest bezpośrednio przy Trasie [...], po jej południowej stronie. Grunt ten położony jest pomiędzy Centrum Handlowym [...] i Centrum Handlowym [...], czyli na obrzeżach W. w dzielnicy T., przez którą przechodzi droga ekspresowa [...] w ciągu drogi krajowej nr [...]. Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i stanowi część drogi lokalnej, równoległej do Trasy [...]. Część powierzchni ma nawierzchnię asfaltową, cześć stanowi chodnik dla pieszych. Na wycenianym gruncie usytuowana jest reklam. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady m. W. Nr [...] z [...] października 2006 r. znajduje się w pasie drogowym. Rzeczoznawca wyceniając ów grunt - stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. - dokonał wyboru podejścia (zastosował podejście porównawcze) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (zastosował metodę korygowania ceny średniej). Określenia wartości przedmiotowej nieruchomości biegła dokonała przy uwzględnieniu jej położenia, otoczenia, sposobu użytkowania, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, dostępności komunikacyjnej i stanu jej zagospodarowania. Przy wycenie dokonała analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod budowę dróg, tj. Trasy Mostu [...] i Trasy [...] na obszarze dzielnic W.: [...],[...],[...],[...] i M. w okresie od III kwartału 2008 r. do 2010 r. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji z okresu dwóch lat, rozszerzono wybór transakcji o kilka miesięcy ponad dwa lata. Ostatecznie do analizy porównawczej przyjęto zbiór 11 transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod budowę Trasy Mostu [...] oraz Trasę [...], zatem do porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone pod drogi o tym samym znaczeniu strategicznym jak i podobnej lokalizacji tzn. budowę trasy [...] i Mostu [...]. Wartość gruntu określono na kwotę [...] zł, zaś wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł i w takiej wysokości doszło do ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo odczytał § 36 ust. 4 rozporządzenia i operat jest zgodny z prawem. W sposób jednoznaczny ze sporządzonego [...] grudnia 2010 r. operatu szacunkowego, jak również jego aktualizacji z [...] grudnia 2011 r. wynika, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości drogowych zajętych pod trasę [...] w obrębie[...],[...],[...],[...] i M., a zatem ceny transakcyjne nieruchomości wśród gruntów przyległych. Zatem, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 lutego 2015 r. "przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne należało w pierwszej kolejności brać pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne wśród gruntów przyległych" i tak też uczyniono w sprawie. Przyjęto do porównania transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym jak wyceniana działka, nieruchomości porównawcze spełniają kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Również, za Sądem II instancji trzeba powtórzyć, że uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji są wyczerpujące, zawierają ocenę dowodu z operatu szacunkowego, jak również odnoszą się do wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących sporządzonej przez niego wyceny, co czyni zarzut naruszenia przez organ art. 107 K.p.a. w pełni niezasadny. Powyższe nie dawało podstaw do zakwestionowania prowadzonego postępowania, w tym sporządzonego na jego potrzeby operatu szacunkowego. Natomiast jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to zgodnie ze wskazaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n., jednak z prawa wynikającego z ustawowej możliwości zakwestionowania ustaleń operatu szacunkowego nie skorzystała, tym samym godziła się na to, że ustalenia przedstawione w operacie szacunkowym wynikające z posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych nie mogą być zakwestionowane w późniejszym etapie postępowania dotyczącego wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania za tę nieruchomość. Reasumując - w ocenie Sądu - operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę odpowiada wymogom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sprawa została wyjaśniona w sposób dający podstawy do ostatecznego jej rozstrzygnięcia, w poczynionych ustaleniach słusznie organ oparł się na dokonanej wycenie. Powyższe dowodzi więc, że zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji są zgodne z prawem. Innymi słowy nie stwierdzono, aby ich wydanie nastąpiło z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji zarzuty skargi należało uznać za bezzasadne. W tym stanie rzecz - Sąd na mocy art. 151 P.p.s.a. - oddalił skargę.