VI SA/Wa 89/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Borowiecki (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski Sędzia WSA Danuta Szydłowska Protokolant st. sekr. sąd. Eliza Mroczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2016 r. sprawy ze skargi E.L. na uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego oddala skargę w całości Zaskarżoną uchwałą z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], Komisja Egzaminacyjna II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (dalej także: "Komisja Egzaminacyjna II Stopnia", "Komisja Odwoławcza" lub "organ odwoławczy"), działając na podstawie art. 74h § 1, § 9 i § 12 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 164 ze zm.) w związku z art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm. - dalej: "k.p.a."), utrzymała w mocy uchwałę Komisji Egzaminacyjnej nr 2 do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w W. (dalej także: "Komisji Egzaminacyjnej nr 2") w sprawie ustalenia negatywnego wyniku egzaminu notarialnego złożonego przez E. Ł. (dalej także: "skarżąca" lub "strona skarżąca"). Zaskarżona uchwała została wydana w następującym stanie faktycznym. Uchwałą z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...], Komisja Egzaminacyjna nr 2 - działając na podstawie art. 74f § 1 ustawy - Prawo o notariacie - stwierdziła, że skarżąca E. Ł. uzyskała wynik negatywny z egzaminu notarialnego. Z akt administracyjnych niniejszej sprawy wynika, że skarżąca z pierwszej części egzaminu notarialnego, stanowiącej zestaw pytań testowych, uzyskała 80 punktów, co dało podstawę do uzyskania oceny dobrej. Z kolei, z drugiej części egzaminu notarialnego, obejmującej dwa projekty aktów notarialnych, strona skarżąca otrzymała ocenę niedostateczną (przy czym za projekt pierwszego aktu notarialnego obie oceny cząstkowe były dostateczne, a za projekt drugiego aktu notarialnego obie oceny cząstkowe - niedostateczne). Natomiast, jeśli chodzi o trzecią część egzaminu - opinii prawnej, skarżąca otrzymała ocenę bardzo dobrą. Druga część egzaminu notarialnego obejmowała sporządzenie dwóch projektów notarialnych. Pierwszy z tych projektów miał udokumentować umowę sprzedaży wolnego od obciążeń prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku. W akcie notarialnym miała zostać ustanowiona hipoteka na zabezpieczenie spłaty kredytu. Zdający miał uzupełnić brakujące elementy kazusu według własnego uznania i sporządzić projekt aktu notarialnego, bez konieczności zamieszczania podpisów. Obowiązkiem zdającego było również wskazanie dokumentów, niezbędnych do dokonania czynności i opisanie ich w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Projekt powinien zawierać także wnioski o dokonanie wpisów w księgach wieczystych, obejmujące wszystkie dane wymagane przepisami k.p.c., a także wymieniać wysokość pobranego wynagrodzenia notariusza oraz należnych podatków i opłat, do pobrania których jest zobowiązany notariusz. Obaj Egzaminatorzy oceniający opracowanie pierwszego projektu akt notarialnego wystawili oceny dostateczne i wytknęli skarżącej następujące uchybienia: błędny tytuł aktu notarialnego; brak zaznaczenia zrzeczenia się prawa do odebrania depozytu; brak adnotacji w przedmiocie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku wybudowanego w 2009 r.; brak pouczenia z art. 5 ustawy prawo budowlane; nieprawidłowe określenie przedmiotu sprzedaży (nieruchomość); hipotekę ustanowiono bezwarunkowo przy braku informacji dlaczego ustanowiono hipotekę zwykłą, a nie kaucyjną oraz ustanowiono ją na nieruchomości, a nie na prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku; błędne określenie wnioskodawców oraz błędna kolejność wniosków; wpis hipoteki miał nastąpić przed wpisem prawa użytkowania gruntu i własności budynku; brak danych dotyczących umowy kredytu. Jeśli chodzi o projekt drugiego aktu notarialnego, to zadanie dotyczyło księgi wieczystej. W projekcie aktu notarialnego Skarb Państwa i John T. mieli znieść współwłasność opisanej szczegółowo w kazusie nieruchomości w ten sposób, by Skarb Państwa stał się właścicielem działki gruntu zabudowanej wspomnianym budynkiem niemieszkalnym o wartości rynkowej 600.000 zł, a John T. stał się właścicielem działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym o wartości rynkowej 1.400.000 zł, która stanowić miała jego majątek osobisty. Zniesienie współwłasności miało zostać dokonane z dopłatą na rzecz Skarbu Państwa w kwocie 400.000,00 zł, która miała zostać zapłacona przez Johna T. przed sporządzeniem tej umowy, z jego majątku osobistego. W dalszej części projektu powyższego aktu, Skarb Państwa nabytą w wyniku zniesienia współwłasności działkę zabudowaną budynkiem niemieszkalnym miał sprzedać Gminie Jabłonna z przeznaczeniem na muzeum, za cenę niższą od jej wartości rynkowej. Zdająca miała uzupełnić brakujące elementy według własnego uznania i sporządzić projekt aktu notarialnego, bez konieczności zamieszczania podpisów, przy czym Skarb Państwa i gmina reprezentowane miały być przez ustawowe organy. W projekcie należało określić wszystkie należne podatki, opłaty i wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oraz wskazać dokumenty niezbędne do dokonania czynności i opisać je w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Obaj Egzaminatorzy oceniający opracowanie projektu drugiego aktu notarialnego wystawili oceny niedostateczne. Pierwszy z Egzaminatorów (notariusz J.S.), zwróciła uwagę na następujące braki i błędy skarżącej: brak przywołania zezwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków; wprowadzenie oświadczenia Wójta Gminy, iż na zawarcie umowy sprzedaży nie jest wymagana żadna zgoda, w szczególności kontrasygnata skarbnika gminy; w opisie przywołanej decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki gruntu, skarżąca wskazała jako organ ją wydający, starostę; wprowadzenie oświadczenia Johna T., że przysługujący mu udział stanowi jego majątek osobisty, bez żadnych wyjaśnień; wprowadzenie stwierdzenie, że John T. jest (w pracy) niedosłyszący; brak wskazania podstaw obniżenia ceny; błędny wniosek o "przeniesienie wpisu własności" - nieruchomości nabytej w drodze umowy zniesienia współwłasności; błędnie obliczone opłaty sądowe. Z kolei, drugi Egzaminator (Sędzia Sądu Apelacyjnego Z. C.), wytknął: błędne wskazanie, że decyzja zatwierdzająca projekt podziału została wydana przez starostę, podczas gdy winna być wydana przez wójta gminy (art. 92-99 ustawy o gospodarce nieruchomościami); niezrozumiałe oświadczenie starosty, że "nie ma świadectwa charakterystyki energetycznej" - budynek opisany w akcie winien posiadać takie świadectwo (art. 5 ust. 3-7 Prawa budowlanego); błędną treść oświadczenia wójta gminy (pkt 8 aktu str. 12), że "nie jest wymagana dla umowy sprzedaży żadna zgoda, w szczególności nie jest wymagana kontrasygnata skarbnika", podczas gdy gmina kupuje nieruchomość, na co jest niezbędna uchwała rady gminy w sprawie nabycia nieruchomości (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz kontrasygnata skarbnika gminy lub osoby przez niego upoważnionej - art. 46 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym; niewłaściwe sformułowanie wniosku o wpis - dotyczący działki numer 44/2 nabywanej przez Johna T.; brak odniesienia się do stanu prawnego działki 44/3 stanowiącej drogę publiczną; brak pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na sprzedaż nieruchomości (art. 13 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami); brak opisu budynków. Powyższą uchwałę Komisji Egzaminacyjnej nr 2 skarżąca zaskarżyła, składając odwołanie do Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia. W odwołaniu skarżąca zakwestionowała oceny z projektów pierwszego i drugiego aktu notarialnego. Uchwałą z dnia [...] stycznia 2011 r. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia utrzymała w mocy w/w uchwałę Komisji Egzaminacyjnej nr 2. Skarżąca, nie zgadzając się z rozstrzygnięciem organu odwoławczego wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wyrokiem z dnia 7 czerwca 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił powyższą skargę. W wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej wniesionej przez stronę skarżącą, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 19 czerwca 2013 r. uchylił powyższy wyrok WSA w Warszawie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu NSA wskazał, że w istocie rzeczy skarga zdającej nie została w sposób prawidłowy rozpoznania przez WSA w Warszawie, albowiem - jak uznał sąd kasacyjny - rozstrzygając sprawę, Sąd pierwszej instancji nie odniósł się do zarzutów skarżącej, zaś sporządzone uzasadnienie wyroku uniemożliwia dokonanie kontroli jego trafności, a tym samym również prawidłowości rozstrzygnięcia komisji odwoławczej. Rozpoznając sprawę ponownie, WSA w Warszawie wyrokiem z dnia 28 października 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2108/13, uchylił zaskarżoną uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia z dnia 21 stycznia 2011 r. W uzasadnieniu wyroku WSA w Warszawie wyjaśnił, że podstawowym zarzutem, który zadecydował o uchyleniu zaskarżonej uchwały Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia było naruszenie przez ten organ art. 15 k.p.a. oraz § 5 ust. 2 pkt. 1 i ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 16 lipca 2009 r. w sprawie komisji egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 45), pozostających w związku z art. 74h ustawy - Prawo o notariacie, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, przejawiające się w sformułowaniu przez komisję odwoławczą nowych zarzutów, których nie podniosła komisja egzaminacyjna pierwszego stopnia, co doprowadziło do przekroczenia granic odwołania i w konsekwencji do zaniżenia oceny z drugiej części egzaminu notarialnego. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Komisja Egzaminacyjna II Stopnia. W wyniku rozpoznania powyższej skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 maja 2015 r., sygn. akt II GSK 873/14, oddalił skargę kasacyjną Komisji Egzaminacyjnej ll Stopnia. W uzasadnieniu wydanego wyroku NSA w pełni podzielił pogląd WSA, co do związania komisji odwoławczej zakresem odwołania. W wyniku ponownego rozpoznania odwołania strony skarżącej od uchwały Komisji Egzaminacyjnej nr 2 do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w W. w sprawie ustalenia egzaminu notarialnego z dnia [...] czerwca 2010 r., Komisja Egzaminacyjna II Stopnia - działając na podstawie art. 74h § 1, § 9 i § 12 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie w związku z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - utrzymała w mocy w/w uchwałę organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, dokonując oceny pierwszego projektu aktu notarialnego sporządzonego przez skarżącą na egzaminie notarialnym, zarzucił, iż wskazany w owym projekcie aktu notarialnego tytuł umowy "Umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku stanowiącego odrębną nieruchomość" - jest częściowo nieprecyzyjny, albowiem prawidłowo powinna to być umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynku. W ocenie organu odwoławczego, również posłużenie się skrótem "Nieruchomość" na oznaczenie prawa użytkowania wieczystego działki gruntowej i prawa własności znajdującego się na tym gruncie budynku nie jest poprawne i zważywszy na kodeksową definicję nieruchomości (art. 46 § 1 k.c.) - wprowadza w błąd. Zdaniem organu odwoławczego, koniecznym jest rozróżnienie rodzaju prawa (w tym wypadku użytkowania wiecznego i własności - art. 232 § 1 k.c. i art. 235 § 1 k.c.) od ich przedmiotu (w tym wypadku gruntu i budynku - art. 46 § 1 k.c.). W konsekwencji, organ odwoławczy zarzucił, iż użyta przez stronę skarżącą definicja doprowadziła do pomieszania praw i ich przedmiotu. Ponadto, organ odwoławczy zauważył, że przy ustanowieniu hipoteki (§ 5, str. 12 projektu aktu notarialnego) wskazano ogólnie na "nieruchomość" bez odwołania się do opisu zawartego w § 1 tego projektu, co nie współgra także z treścią art. 66 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Organ odwoławczy uznał bowiem, że skarżąca mogła w taki sposób, jak w projekcie aktu, opisać przedmiot prawa użytkowania wieczystego (działka gruntowa) oraz prawa własności (budynek), ale nie same te prawa (tj. prawo użytkowania wieczystego i prawo własności). Komisja Egzaminacyjna II Stopnia stwierdziła, że powyższe uchybienia i niedokładności, jakkolwiek nie są znaczące, to jednak uzasadniają obniżenie oceny z celującej do poziomu oceny bardzo dobrej (rzecz jasna, przy założeniu, że w pozostałym zakresie sporny projekt aktu notarialnego nie byłby dotknięty błędami i brakami). Innymi słowy, organ odwoławczy uznał, że ze względu na ciężar gatunkowy wskazanych powyżej błędów, nie mogłaby zostać wystawiona ocena wyższa, niż ocena bardzo dobra. Dokonując oceny pierwszego projektu aktu notarialnego, organ odwoławczy stwierdził ponadto, iż - wbrew stanowisku skarżącej - w owym projekcie należało powołać dokument w postaci świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, który został wybudowany w 2009 r. na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Organ odwoławczy uznał, że tłumaczenie skarżącej, jakoby przedmiotowy budynek nie został oddany do użytku, są niezasadne, skoro w projekcie spornego aktu notarialnego (na stronie 7) skarżąca powołała się na dokument w postaci wypisu z rejestru budynków, z którego wynika, że na działce nr 4/1 posadowiony jest murowany budynek. Organ odwoławczy uznał zatem, że skoro budynek został ujawniony w rejestrze budynków, to poprzedzić go musiało dopuszczenie do użytkowania w trybie art. 54 ustawy - Prawo budowlane. W tej sytuacji, organ odwoławczy uznał, że jednym z dokumentów koniecznych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku było właśnie świadectwo jego charakterystyki energetycznej. Organ odwoławczy stwierdził, że skutki wskazanego błędu nie mogło złagodzić oświadczenie przedstawiciela nabywcy, że wyraża zgodę na zawarcie umowy bez tego świadectwa, skoro ustawodawca nie przewidział odstępstw w tej materii. Organ odwoławczy dodatkowo zauważył, że zgodnie z art.5 ust. 6 ustawy - Prawo budowlane, świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe Informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy, w rozumieniu k.c. Dokonując oceny pierwszego projektu aktu notarialnego, organ odwoławczy zauważył ponadto, iż z uwagi na brak zgody Fundacji "Rok nadziei" na wykreślenie hipoteki oraz osób uprawnionych do jej reprezentacji, zgodnie z art. 99 ust. 1 i ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wykreślenie hipoteki wpisanej na rzecz owej Fundacji mogło nastąpić na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego kwoty zabezpieczonej hipotecznie oraz dowodu wpłaty tej kwoty do depozytu sądowego, ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem, przy czym oświadczenie w tej materii powinno być złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem (art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Organ odwoławczy stwierdził, że skarżąca przywołała dokumenty w postaci prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz pokwitowanie przelewu tej kwoty na konto depozytowe sądu (str. 8-9), ale - jak zauważył organ - brakuje dokumentu w postaci oświadczenia użytkownika wieczystego o zrzeczeniu się odebrania tej kwoty z powrotem, z podpisem notarialnie poświadczonym (wymóg z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), co oznacza, że sąd wieczysto-księgowy, pomimo stosownego wniosku, nie mógłby dokonać wpisu wykreślenia hipoteki. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia podkreśliła, że powyższy brak został zauważony przez organ pierwszej instancji, a nie tylko przez Komisję Odwoławczą (jak to sugeruje uzasadnienie wyroku NSA), a zatem organ odwoławczy uznał, że realizując wskazania WSA w Warszawie - mógł przy ponownym rozpoznaniu odwołania skarżącej wziąć wskazany powyżej błąd pod uwagę przy ocenie projektu pierwszego aktu notarialnego. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia uznała, że wprawdzie powyższe dwa braki nie wpływają na ważność i skuteczność udokumentowanych projektem czynności prawnych, to jednak, zdaniem organu odwoławczego, mają one na tyle istotne znaczenie, że uzasadniają obniżenie oceny po pół stopnia za każdy z nich, czyli per saldo z oceny bardzo dobrej do oceny dobrej, tym bardziej, że - jak zauważył organ odwoławczy - według zadania, zamiarem nabywcy było nabycie prawa użytkowania wieczystego i prawa własności bez obciążeń, gdy tymczasem bez opisanego wyżej oświadczenia o zrzeczeniu się odebrania depozytu nie mogło nastąpić wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz Fundacji. Natomiast, jak wskazał organ odwoławczy, brak dokumentu w postaci świadectwa charakterystyki energetycznej budynku ma swoje konsekwencje na gruncie instytucji wady fizycznej rzeczy sprzedanej. Organ odwoławczy wskazał ponadto, że również - jeśli chodzi o ustalenie hipoteki na rzecz banku – skarżąca dopuściła się istotnych błędów przy rozpracowaniu instytucji hipoteki, wniosków wieczysto-księgowych i opisu umowy kredytu, które to błędy uzasadniają obniżenie oceny z dobrej do dostatecznej. Mając na względzie powyższe, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia uznała, że brak jest podstaw do podniesienia oceny za opracowanie pierwszego projektu aktu notarialnego z poziomu oceny dostatecznej. Dokonując z kolei oceny drugiego projektu aktu notarialnego sporządzonego przez skarżącą na egzaminie notarialnym, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła, że skarżąca sporządzając wspomniany projekt, dopuściła się naruszenia art. 13 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez niepowołanie w nim pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa wpisanej do rejestru zabytków. Organ odwoławczy zauważył, że naruszenie powyższego przepisu skutkuje nieważnością czynności prawnej. Organ odwoławczy uznał, że wspomniane uchybienie stanowi naruszenie ustawy i ze względu na niewskazanie innej sankcji winno być traktowane jako przyczyna uznania czynności prawnej za nieważną zgodnie z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego (organ przywołał na potwierdzenie stanowiska publikacje: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. G. Bieńka, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007, s. 96, a także Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. J. Szachułowicza, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 60 oraz Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod red. D. Pęchorzewskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009 r., s. 58-59). Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła ponadto, że strona skarżąca, sporządzając wspomniany drugi projekt aktu notarialnego, dopuściła się również naruszenia art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), albowiem nie powołała w tym projekcie aktu notarialnego uchwały rady gminy określającej zasady nabywania nieruchomości przez gminę lub uchwały rady gminy zezwalającej na nabycie nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył wprawdzie, że w doktrynie podnosi się, iż naruszenie przez wójta gminy wskazanej wyżej uchwały lub dokonanie czynności prawnej mimo braku takiej uchwały nie skutkuje nieważnością czynności prawnej (por. P. Chmielnicki /w:/ Komentarz do ustawy o samorządzie gminnym, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007, s. 222), niemniej - jak stwierdziła komisja - niepowołanie owej uchwały stanowi jednak naruszenie prawa polegające na uchybieniu dyspozycji art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym, a niepowołanie tej uchwały w akcie notarialnym stanowi naruszenie art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie w zw. z art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła również, że strona skarżąca, sporządzając drugi projekt aktu notarialnego, dopuściła się także naruszenia art. 46 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnymi z uwagi na niepowołanie w tym projekcie kontrasygnaty skarbnika gminy (głównego księgowego budżetu). Organ odwoławczy zauważył wprawdzie, że co do skutków naruszenia obowiązku uzyskania kontrasygnaty skarbnika gminy przez wójta, zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie, w chwili składania przez skarżącą spornego egzaminu notarialnego, nie było zgodności, niemniej - powołując się na orzecznictwo - organ odwoławczy uznał, iż wobec opłacenia przez gminę całej ceny, brak kontrasygnaty skarbnika na zawarcie umowy sprzedaży stanowi naruszenie przez wójta gminy art. 46 ust. 3 lub ust. 4 ustawy o samorządzie gminnym, co w konsekwencji stanowi naruszenie art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie w zw. z art. 46 ust. 3 lub ust. 4 cyt. ustawy o samorządzie gminnym, choć może, ale nie musi skutkować nieskutecznością umowy objętej projektem aktu notarialnego. Odnosząc się jednocześnie do argumentacji strony skarżącej, iż cała cena została zapłacona przez gminę przed zawarciem umowy, organ odwoławczy stwierdził, że fakt zapłacenia ceny stanowi zdarzenie o charakterze faktycznym i nie stanowi czynności prawnej. Organ wskazał, że spełnienie świadczenia bez podstawy prawnej skutkuje powstaniem obowiązku jego zwrotu (art. 405 i n. Kodeksu cywilnego). Komisja Egzaminacyjna II Stopnia podniosła, iż zapłacenie przez gminę ceny winno więc wynikać z zobowiązania, które mógł wykreować np. protokół z rokowań sporządzony między gminą a Skarbem Państwa przed zawarciem umowy. Organ odwoławczy stwierdził, że obowiązkiem notariusza w takiej sytuacji jest dokonanie sprawdzenia, czy procedura zaciągnięcia zobowiązania do zapłaty ceny przed zawarciem umowy sprzedaży została przeprowadzona prawidłowo, a więc z kontrasygnatą skarbnika lub z odmową jej wydania (art. 80 § 2 i art. 81 ustawy - Prawo o notariacie). Zdaniem organu odwoławczego, brak kontrasygnaty skarbnika gminy, w świetle przedstawionych opinii doktryny, mógłby skutkować bezpodstawnością świadczenia gminy, obowiązkiem zwrotu ceny i możliwością odstąpienia przez strony od umowy wzajemnej, jaką jest sprzedaż (art. 493 k.c.). Dokonując oceny drugiego projektu aktu notarialnego sporządzonego przez skarżącą, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła jednocześnie, że strona skarżąca, sporządzając wspomniany projekt, dopuściła się naruszenia polegającego na powołaniu przez nią, jako organu wydającego decyzję zatwierdzającą projekt podziału, starosty w miejsce wójta gminy. Organ odwoławczy uznał więc, że błąd skarżącej polega na niezastosowaniu art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. W tej sytuacji, zdanie organu odwoławczego, wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości prze starostę stanowi naruszenie art. 19 i 20 k.p.a. i daje zarazem podstawę do stwierdzenia jej nieważności, zgodnie z art. 156 § 1 pkt 1 k.p.a. Według organu odwoławczego, nieważność decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości prowadzi z kolei do nieważności umowy zawartej w oparciu o taką decyzję, ze względu na rozporządzenie nieistniejącą rzeczą (wydzieloną geodezyjnie działką gruntu). Zdaniem organu odwoławczego, okoliczność wydania decyzji administracyjnej przez nieuprawniony organ winna być przez notariusza dostrzeżona i zbadana, i stanowić - co do zasady - podstawę odmowy dokonania czynności notarialnej (art. 81 ustawy - Prawo o notariacie). Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła również, że strona skarżąca, sporządzając drugi projekt aktu notarialnego, dopuściła się także naruszenia polegającego na braku odniesienia się w akcie notarialnym do stanu prawnego działki numer 44/3, która zgodnie z treścią kazusu egzaminacyjnego od 1990 r. wchodzi w skład ul. Wiejskiej stanowiącej gminną drogę publiczną. Zdaniem organu odwoławczego, powyższy fakt powinien prowadzić skarżącą do wniosku, iż działka ta może stanowić drogę publiczną. Organ odwoławczy podniósł, iż podstawą nabycia tej działki mógł być zarówno przepis art. 12 ust. 5 obowiązującej w 1990 r. ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zgodnie z którym grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodziły na własność Skarbu Państwa lub gminy, jak i przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, który stanowił, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu (faktycznym) Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia uznała, że ustalenie stanu faktycznego winno znaleźć swoje odzwierciedlenie w dacie decyzji zatwierdzającej projekt podziału (noszącej datę 1990 r. lub wcześniejszą), a także we wskazaniu organu wydającego tę decyzję (rejonowego organu rządowej administracji ogólnej lub - w zależności od daty wydania - terenowego organu administracji państwowej) oraz we wniosku wieczystoksięgowym zawartym w projekcie aktu notarialnego. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia odnosząc się z kolei do zarzutu sporządzenia drugiego projektu aktu notarialnego z naruszeniem polegającym na zamieszczeniu w owym projekcie niezrozumiałego oświadczenia starosty, że "nie ma świadectwa charakterystyki energetycznej" dla budynku niemieszkalnego z uwagi na obowiązek posiadania takiego świadectwa – uznała, że zarzut ten nie znajduje wprawdzie uzasadnienia w przepisach, niemniej - jak zauważyła komisja odwoławcza - zamieszczenie takiego oświadczenia starosty, przy braku obowiązku uzyskiwania świadectwa charakterystyki energetycznej dla zabytku i nieodniesienie się w projekcie aktu notarialnego do tej kwestii w stosunku do zbycia budynku mieszkalnego każe jednak wątpić, czy skarżąca w chwili składania egzaminu znała wystarczająco przepisy dotyczące obowiązku uzyskiwania świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła również, że strona skarżąca, sporządzając drugi projekt aktu notarialnego, dopuściła się także naruszenia polegającego na niewłaściwym sformułowaniu wniosku wieczystoksięgowego o wpis w zakresie działki numer 44/2 z uwagi na użycie przez skarżącą sformułowania, iż stawający wnoszą o "odłączenie działki o nr ew. 44/2 i przeniesienie wpisu własności na rzecz John Tomson, syn John i Barbara, PESEL 79032011111". Organ odwoławczy uznał, że sformułowanie użyte przez skarżącą jest wysoce niepoprawne, gdyż wniosek winien zawierać wniosek o odłączenie działki numer 44/2, założenie dla niej nowej księgi wieczystej, a także wniosek o wpis w niej własności na rzecz Johna T. W konsekwencji, organ odwoławczy uznał, że błąd skarżącej jest ewidentny a więc winien skutkować obniżeniem oceny o 1 punkt. Organ odwoławczy zarzucił ponadto, że skarżąca nie zawarła w drugim projekcie aktu notarialnego opisu budynku. Niemniej, organ odwoławczy zauważył, iż zarzut ten został sformułowany jedynie w ocenie SSA Z.C. Zdaniem organu, skarżąca słusznie podnosi, że opis w umowie budynku znajdującego się na gruncie, będącym przedmiotem własności zbywcy, nie jest wymagany w przepisach dotyczących wpisów wieczystoksięgowych. Niemniej, organ odwoławczy wskazał, że brak opisu budynku w umowie sprzedaży skutkować może jedynie pozbawieniem kupującego roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (art. 556 k.c.) lub powstaniem takich nieuzasadnionych roszczeń w przypadku, gdy gmina o wadach budynku wiedziała, a Skarb Państwa nie byłby w stanie tego wykazać (art. 557 k.c.). Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła również, że strona skarżąca, sporządzając drugi projekt aktu notarialnego, dopuściła się naruszenia polegającego na nieodniesieniu się do kwestii zaliczenia nabywanej przez Johna T. działki numer 44/2 wraz z budynkiem mieszkalnym do jego majątku osobistego. Organ odwoławczy zauważył wprawdzie, że John T. w projekcie aktu notarialnego zapewnia, że przysługujący mu udział we współwłasności nieruchomości stanowi jego majątek osobisty, jednak - jak uznał organ - notariusz, jako osoba zaufania publicznego obciążona ustawowym obowiązkiem dbania o uzasadnione prawa osób trzecich (art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie) winien ustalić także wszelkie okoliczności, których strona może nie być świadoma. Ponadto, zdaniem organu odwoławczego, notariusz winien ustalić także pochodzenie kwoty dopłaty wnoszonej przez Johna T., gdyż, jeśli dopłata ta pochodzi z jego majątku wspólnego z Anną T. może ona zgłosić do takiej czynności swój sprzeciw (art. 361 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) lub winna wyrazić na nią zgodę w przypadku, gdyby nieruchomość ta miała wejść do majątku wspólnego (art. 37 k.r.o.). Organ zauważył, że ta ostatnia sytuacja jednak nie może w omawianej kwestii mieć miejsca, albowiem - zgodnie z kazusem egzaminacyjnym - nabywana nieruchomość ma wejść do majątku osobistego Johna T. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła ponadto, że skarżąca, sporządzając drugi projekt aktu notarialnego, dopuściła się naruszenia polegającego na omyłkowym umieszczeniu w treści projektu aktu informacji, iż John T. jest osobą niedosłyszącą, gdy tymczasem zgodnie z treścią kazusu egzaminacyjnego John T. był osobą głuchoniemą. Organ odwoławczy, powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2001 r., sygn. akt III CZP 36/01, wskazał, że nieważny jest testament osoby głuchej lub głuchoniemej, jeżeli w treści sporządzonego przez notariusza dokumentu brak wzmianki o dopełnieniu przez niego obowiązku przekonania się, że treść dokonanej czynności jest dokładnie znana i zrozumiała dla testatora (art. 87 § 1 pkt 2 w związku z art. 92 § 3 zdanie drugie ustawy - Prawo o notariacie. Tymczasem, jak zauważył organ odwoławczy, w projekcie spornego aktu notarialnego brak jest wzmianki o sposobie nawiązania kontaktu z Johnem T. i sposobie przekonania się przez notariusza, iż osoba ta zrozumiała treść czynności notarialnej i że jest ona zgodna z jej wolą. Organ odwoławczy uznał, że nie sposób zgodzić się z twierdzeniem strony skarżącej, że istnieje możliwość powołania biegłego. Organ zarzucił, że skarżąca ograniczyła się w spornym projekcie aktu notarialnego do stwierdzenie, że John T. używa aparatu słuchowego i nie zachodzi konieczność przywołania biegłego, zaś na końcu projektu aktu stwierdziła jedynie, że notariusz przekonała się, że akt został zrozumiały przez Johna T. Uzasadniając z kolei zarzut błędnego pobrania opłat sądowych, organ odwoławczy powołał się na regulacje zawarte w art. 42 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 44 ust. 1 punkt 1, 3 i 4 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W konsekwencji, organ odwoławczy uznał, iż pomijając błąd rachunkowy, przyjąć trzeba, że zarówno podstawa prawna naliczenia opłaty sądowej została niewłaściwie wskazana, jak i kwoty tej opłaty zostały podane w niewłaściwych kwotach. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zarzuciła ponadto, że skarżąca nie wyjaśniła podstaw do obniżenia ceny. W ocenie organu odwoławczego, zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy po obniżonej cenie, bez wyjaśnienia wskazanej wyżej okoliczności, może wskazywać na brak spełnienia wymogów obniżenia ceny, o których mowa w art. 14 ust. 5 i art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji, zdaniem komisji odwoławczej, stanowi to naruszenie ustawy i na zasadzie art. 58 § 1 k.c. winno stanowić podstawę do uznania, że umowa zawarta bez tego zezwolenia, zgody lub przy innym naruszeniu przepisów ustawy - jest nieważna. Mając na względzie powyższe, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia stwierdziła, że spośród zarzutów sformułowanych przez egzaminatorów, a których zdająca nie zakwestionowała w swoim odwołaniu, zarzuty dotyczące naruszenia art. 13 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, naruszenia art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnymi oraz naruszenia polegającego na braku wyjaśnienia podstaw do obniżenia ceny - winny skutkować uznaniem umowy sprzedaży objętej opiniowanym aktem notarialnym za nieważną, zaś zarzut dotyczący powołania przez stronę skarżącą, jako organu wydającego decyzję zatwierdzającą projekt podziału, starosty w miejsce wójta gminy (błędne niezastosowanie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) winien skutkować uznaniem zarówno umowy zniesienia współwłasności, jak i umowy sprzedaży, jako zawartych na podstawie nieważnej decyzji podziałowej, za nieważne. Z kolei, jak uznał organ odwoławczy, spośród zarzutów egzaminatorów skierowanych do opiniowanego projektu drugiego aktu notarialnego, jedynie zarzut dotyczący świadectwa charakterystyki budynków i zarzut dotyczący opisu budynku zasługują na częściowe uwzględnienie, z zastrzeżeniem, że skarżąca nieprawidłowo opisała sytuację zwolnienia sprzedawcy budynku będącego zabytkiem z obowiązku uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej, co winno skutkować obniżeniem oceny o 0,5 punktu, oraz z zastrzeżeniem, że brak opisu budynku będącego zabytkiem może skutkować wzajemnymi roszczeniami stron z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, co winno skutkować obniżeniem oceny o 0,5 punktu. Odnosząc się do pozostałych zarzutów egzaminatorów skierowanych do opiniowanego projektu drugiego aktu notarialnego, których skarżąca nie zakwestionowała w swoim odwołaniu, organ odwoławczy uznał, że zarzut dotyczący brak odniesienia się do działki numer 44/3, stanowiącej drogę), zarzut dotyczący wadliwie sformułowanego wniosku wieczystoksięgowego oraz zarzut dotyczący błędnie obliczonej opłaty sądowej, jako nieskutkujące nieważnością czynności notarialnej objętej projektem aktu, winny skutkować obniżeniem oceny o 1 stopień każdy. Ponadto, odnosząc się do zarzutu egzaminatorów dotyczącego naruszenia art. 46 ust. 3 i ust. 4 ustawy o samorządzie gminnym, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia stwierdziła, że choć niedochowanie obowiązku uzyskania przez wójta gmina kontrasygnaty skarbnika nie skutkuje nieważnością umowy sprzedaży, to jednak niewystąpienie o nią stanowi przejaw naruszenia prawa i w związku z tym nieustosunkowanie się przez skarżącą w projekcie umowy do tego obowiązku winno skutkować obniżeniem jej oceny o 1 punkt. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia, oceniając natomiast zarzut egzaminatorów dotyczący nieodniesienia się w sporządzonym projekcie drugiego aktu notarialnego do kwestii zaliczenia nabywanej przez Johna T. działki nr 44/2 wraz z budynkiem mieszkalnym do jego majątku osobistego, uznała, że brak należytej staranności notariusza w ocenie sytuacji prawno-majątkowej małżonka, zbywającego udział we współwłasności nieruchomości z majątku osobistego, oraz brak wyjaśnienia źródła pochodzenia spłaty, stanowi naruszenie art. 80 ustawy - Prawo o notariacie. Organ odwoławczy zauważył jednocześnie, że w przypadku świadomego lub nieświadomego złożenia nieprawdziwego oświadczenia zbywcy, iż jego udział w przedmiotowej nieruchomości stanowi jego majątek osobisty, skutkować mogłoby utratą przez Skarb Państwa, będący drugą stroną powyższej czynności prawnej, praw z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W związku z tym, organ odwoławczy uznał, iż powyższy brak w pracy egzaminacyjnej winien skutkować obniżeniem oceny o 2 punkty. Komisja Egzaminacyjna II Stopnia uznała, że oddzielnym zagadnieniem jest sprawa wadliwego przyjęcia przez stronę skarżącą, iż John T. jest osobą niedosłyszącą, zamiast - jak w kazusie egzaminacyjnym - że jest osobą głuchoniemą. Zdaniem organu odwoławczego, trudno się zgodzić ze skarżącą, że przepisy prawne regulują obydwie sytuacje jednakowo. Są one zdeterminowane nie tyle brzmieniem przepisu, co stanem faktycznym. I tak, jak zauważyła komisja odwoławcza, z osobą niedosłyszącą notariusz może porozumieć się mówiąc głośniej niż zazwyczaj i uzyskać potwierdzenie, że zrozumiała treść aktu notarialnego oraz że jest ona zgodna z jej wolą. Z kolei, w przypadku osoby głuchoniemej takiej możliwości nie ma. Z jednakowych przepisów wynikają więc różne normy regulujące zachowanie notariusza i wynikający z tego obowiązek zamieszczenia różnego rodzaju informacji w akcie notarialnym. Organ odwoławczy uznał, że poza wszelką dyskusją jest też kwestia możliwości przywołania biegłego w zakresie języka migowego, o ile strona czynności notarialnej takim językiem się posługuje, co - zdaniem organu - również winno znaleźć, a nie znalazło swojego wyrazu w projekcie aktu sporządzonego na egzaminie notarialnym przez skarżącą. W konsekwencji, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia uznała, że z przedstawionego stanu prawnego i faktycznego wynika, że choć do ocen egzaminatorów wkradły się pewne nieścisłości, to popełnienie części pozostałych błędów przez skarżącą (niepowołanie pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa wpisanej do rejestru zabytków, niepowołanie uchwały rady gminy określającej zasady nabywania nieruchomości przez gminę lub uchwały rady gminy zezwalającej na nabycie nieruchomości, powołanie przez skarżącą, jako organu wydającego decyzję zatwierdzającą projekt podziału, starosty w miejsce wójta gminy, brak wyjaśnienia podstaw do obniżenia ceny sprzedawanej gminie działki, nieodniesienie się do kwestii zaliczenia nabywanej przez Johna T. działki numer 44/2 wraz z budynkiem mieszkalnym do jego majątku osobistego oraz kwestia wadliwego przyjęcia przez skarżącą, iż John T. jest osobą niedosłyszącą), stanowiących - każdy z osobna - błędy dyskwalifikujące pracę oraz liczba mniejszych błędów i ich waga skutkuje tym, że niezależnie od błędów popełnionych przez egzaminatorów, niedostateczne oceny otrzymane przez stronę skarżącą od obojga egzaminatorów za projekt drugiego aktu notarialnego - były prawidłowe. Ponadto, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia, powołując się na wyjaśnienia Przewodniczącej Komisji Egzaminacyjnej nr 2 zawarte w piśmie z dnia 17 września 2010 r., które dotyczyły warunków w dniach egzaminu notarialnego - uznała, iż brak jest podstaw do uznania, że warunki, w jakich był przeprowadzony sporny egzamin, miały negatywny wpływ do tego stopnia, że skarżąca nie była przez to w stanie uzyskać oceny pozytywnej z egzaminu notarialnego. Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, iż brak jest jakichkolwiek podstaw do podwyższenia stronie skarżącej oceny za pierwszy akt notarialny oraz drugi akt notarialny, a w konsekwencji - brak jest podstaw do podwyższenia oceny z części egzaminu składającej się z zadań polegających na opracowaniu projektów aktów notarialnych i tym samym - do zmiany oceny końcowej egzaminu notarialnego, który otrzymała strona skarżąca. Pismem z dnia 7 grudnia 2015 r. skarżąca wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na w/w uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia z dnia [...] listopada 2015 r. Wnosząc o uchylenie w całości zarówno zaskarżanej uchwały Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia, jak i utrzymanej nią w mocy uchwały Komisji Egzaminacyjnej Nr 2 do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w W. z dnia [...] czerwca 2010 r. w sprawie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, strona skarżąca zarzuciła organowi odwoławczemu: I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 74e § 2 ustawy - Prawo o notariacie w związku z art. 156 § 1 k.p.a. - poprzez to, że Komisja Egzaminacyjna II Stopnia, opierając się na bezzasadnych zarzutach egzaminatorów - notariusz J. S. i SSA Z. C., niewłaściwie oceniła prawidłowość zastosowanych przeze skarżącą przepisów prawa i umiejętność ich interpretacji i w konsekwencji błędnie zaniżyła ocenę ze sporządzonych przez skarżącą projektów obu aktów notarialnych, a także poprzez podtrzymanie błędnego zabiegu członków Komisji Egzaminacyjnej Nr 2 podwójnego odjęcia punktów za ten sam zarzut; II. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu strony skarżącej, a także poprzez wielokrotne pominięcie w zaskarżanej uchwale kwestii, które przemawiają na korzyść strony skarżącej. W uzasadnieniu skargi, strona skarżąca, podtrzymując w zakresie powyższych zarzutów stanowisko wyrażone przez nią w odwołaniu z dnia 22 lipca 2010 r., zarzuciła, iż Komisji Egzaminacyjna II Stopnia w zaskarżonej uchwale z dnia [...] listopada 2015 r. w spornych kwestiach powiela stanowisko wyrażone przez organ odwoławczy w uchylonej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchwale z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...]. W pierwszej kolejności strona skarżąca wskazała, iż nie zgadza się z wystawioną oceną za projekt pierwszego aktu notarialnego. Strona skarżąca zarzuciła, że - wbrew twierdzeniem Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia - rozróżniła ona oba rodzaje prawa (prawo użytkowania wieczystego i własność) od przedmiotu (w tym wypadku gruntu i budynku), a więc przyjęta przeze nią definicja "Nieruchomości" nie wprowadza w błąd. Strona skarżąca uznała, że Komisja Egzaminacyjna II Stopnia pominęła fakt, że obaj egzaminatorzy - członkowie Komisji Egzaminacyjnej nr 2, pominęli bądź nie zauważyli kwestii przemawiającej na korzyść skarżącej, a mianowicie fakt, iż przez użycie słowa "Nieruchomość" w projekcie pierwszego aktu notarialnego skarżąca zastosowała powyższą definicję. Skarżąca zauważyła, że nie ma przepisów zabraniających stosowania definicji w aktach notarialnych. W konsekwencji, skarżąca uznała, że stosowanie w całej pracy słowa "Nieruchomość", w rozumieniu zdefiniowanym na początku projektu aktu, świadczy o tym, że sporządzając sporny akt notarialny, skarżąca dążyła do tego, aby był on przejrzysty i zrozumiały, do czego obliguje notariusza art. 80 § 1 ustawy - Prawa o notariacie. Ponadto, strona skarżąca zarzuciła, że Komisja Egzaminacyjna II Stopnia nie odniosła się do podniesionej przez nią w odwołaniu z dnia 22 lipca 2010 r. kwestii odmowy sporządzenia aktu notarialnego z powodu braku świadectwa charakterystyki energetycznej. Skarżąca wskazała, że ponieważ z kazusu egzaminacyjnego nie wynikało, aby zbywca dostarczył notariuszowi świadectwo charakterystyki energetycznej, strona uznała, że ma miejsce sytuacja, w której zbywca żąda udokumentowania umowy przez notariusza w formie aktu notarialnego nie posiadając przedmiotowego świadectwa (niezależnie od powodów braku tego dokumentu). Skarżąca odwołała się ponownie do załączonej do odwołania z dnia 22 lipca 2010 r. opinii na temat charakteru prawnego świadectw charakterystyki energetycznej w świetle nowelizacji ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. - Prawo budowlane, sporządzonej przez Prof. Marka Szydło. Strona skarżąca zauważyła, że w opinii tej wynika, że: "Przekazanie przez zbywcę na rzecz nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową nie stanowi przesłanki ważności umowy cywilnoprawnej przenoszącej własność wspomnianych nieruchomości lub przenoszącej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu". Skarżąca zauważyła jednocześnie, że z jej treści wynika ponadto, że "to notariusz stwierdzi brak istnienia świadectwa. Brak taki nie będzie mógł raczej stanowić przyczyny do odmowy sporządzenia aktu notarialnego, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z konstytucyjną zasadą nieograniczania prawa własności" (M. Gabriel, Świadectwo energetyczne budynku - wymóg naszego członkostwa w UE, "Nieruchomości" Nr 6 z 2006 r., s. 3). W tej sytuacji, strona skarżąca stwierdziła, iż nie zgadza się ze stanowiskiem Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia, że w projekcie aktu notarialnego należało powołać dokument w postaci świadectwa charakterystyki energetycznej. Strona skarżąca zaznaczyła jednocześnie, że zamieszczony przez nią w projekcie pierwszego aktu notarialnego zapis: "Jan Wiatrak oświadcza, że nie posiada świadectwa charakterystyki energetycznej w rozumieniu art. 5 ustawy z 7 lipca z 1994 r. - Prawo budowlane dla budynku posadowionego na Nieruchomości, zaś Ewa Miś w imieniu Spółki oświadcza, że wyraża zgodę na zawarcie umowy bez tego świadectwa" (vide: strona 10, § 1 ust. 6 projektu aktu notarialnego), został dostosowany do przyjętego przez skarżącą stanu faktycznego uzupełnionego zgodnie z zaleceniem kazusu egzaminacyjnego. W konsekwencji, zdaniem skarżącej, uznać należy zatem, że strona uczyniła zadość ciążącemu na notariuszach obowiązkowi czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Ustosunkowując się z kolei do zarzutu braku pouczenia nabywcy o treści art. 5 ustawy - Prawo budowlane, strona skarżąca zarzuciła Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia, że nie wskazała ona na przepisy, z których wynikałby obowiązek dokonania pisemnej wzmianki przez notariusza w treści aktu co do dokonania ustnego pouczenia strony o treści tego artykułu. Strona skarżąca, powołując się zarówno na regulacje prawne warunkujące wpis hipoteki do księgi wieczystej, a także na orzecznictwo, stwierdziła, że dla rozstrzygnięcia problemu ustanowienia hipoteki przez użytkownika wieczystego, który nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej, decydujące znaczenie ma nie samo sformułowanie warunku, a kolejność złożenia wniosków do księgi wieczystej. Strona skarżąca zarzuciła, że Komisja Egzaminacyjna II Stopnia nie odniosła się do przedstawionego w odwołaniu z dnia 22 lipca 2010 r. argumentu, iż strony nie muszą powtarzać warunku, który i tak wynika z przepisów bezwzględnie obowiązujących (tzw. warunek prawny - conditio iuris - i tak wiąże strony). Ponadto, strona skarżąca podniosła, iż zgodnie z kryteriami oceniania, opisanymi w art. 74e § 2 ustawy - Prawo o notariacie, niewłaściwym jest podwójne obniżenie oceny przez egzaminatora - notariusz J. S. za ten sam błąd w dwóch jednakowych zarzutach (strona zauważyła, że egzaminator ten uznał w jednym miejscu opinii, że nastąpiła "Błędna kolejność wniosków", podnosząc jednocześnie w innym miejscu, iż "Wpis hipoteki nie może nastąpić przed wpisem wieczystego użytkowania gruntu i własności budynku - wpis konstytutywny"). Skarżąca zarzuciła również, że rozpoznając przedmiotową sprawę, błędnie zinterpretowano przepis art. 6262 § 5 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego, w myśl którego wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Z tego względu, zdaniem strony skarżącej, w projekcie pierwszego aktu notarialnego zarówno sprzedający, który jest użytkownikiem wieczystym do czasu konstytutywnego wpisu nabywcy do księgi wieczystej, chcąc aby dokonano sprostowania oznaczenia nieruchomości w dziale I-O, jak i Ewa Miś, która działa w imieniu kupującej spółki pod firmą "Ewa Miś spółka komandytowa" z siedzibą w Warszawie - osoby prawnej, na rzecz której wpis ma nastąpić, są upoważnieni do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Według skarżącej, z treści przedmiotowego przepisu, wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, nie wynika, aby zbiorcze przywołanie osób składających na podstawie umowy - oraz załączonych dokumentów - wniosek o dokonania wpisów w księdze wieczystej było błędem. Skarżąca uznała, że wbrew zarzutom, prawidłowo określiła wnioskodawców, na co zwróciła uwagę w odwołaniu z dnia 22 lipca 2010 r. W odpowiedzi na skargę Komisja Egzaminacyjna II Stopnia wniosła o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanych przepisów cyt. ustawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (vide: art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. - dalej także: "p.p.s.a."). Wyraźnie wskazać należy w niniejszej sprawie, że zgodnie z przepisem art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Przyjmuje się zgodnie, że ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla tego sądu oraz organu administracji publicznej zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że organ administracji jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach, a tym bardziej w orzeczeniach organów administracyjnych wydanych w innych sprawach (por. m.in. J. P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wydanie 5, LexisNexis, Warszawa 2012, s. 398; podobnie: T. Woś /w:/ T. Woś (red.), H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wydanie 4, LexisNexis, Warszawa 2011, s. 691-692 i cyt. tam wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2006 r., sygn. akt VI SA/Wa 2320/05, LexPolonica nr 402781). Nawet w przypadku sporu co do stanu faktycznego, będącego podstawą subsumcji prawa, a więc i oceny prawnej lub odmiennej interpretacji prawa albo nawet możliwości niezgodności oceny sądu z prawem obowiązującym, zapatrywania prawne wynikające z oceny prawnej sądu mają moc wiążącą do czasu, aż wyrok zostanie wzruszony w przewidzianym do tego trybie. Odmienna ocena materiału dowodowego stanowi prawnie niedopuszczalną polemikę z prawomocnym wyrokiem sądu administracyjnego (tak również: wyrok NSA z dnia 7 grudnia 1999 r., sygn. akt I SA 1089/99, niepublik.). Przez ocenę prawną, o której mowa w art. 153 p.p.s.a., rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencję oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. Niewątpliwie, ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak i kwestii zastosowania określonego przepisu prawa, jako podstawy do wydania właśnie takiej decyzji. Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego ciążący na organie administracji oraz sądzie, może być wyłączony tylko w przypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego, a także po wzruszeniu wyroku. Pamiętać należy przy tym, że ocena prawna, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a., to wyjaśnienie przez sąd istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku, a więc nie tylko sama wykładnia w ścisłym tego słowa znaczeniu (tak m. in. /w:/ wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2004 r., sygn. akt IV SA 3103/02). Należy ponadto wskazać, że ponowne rozpoznanie sprawy przez sąd administracyjny ogranicza się do kontroli, czy organy administracji prawidłowo uwzględniły wytyczne zawarte w poprzednim wyroku, a także oceny ewentualnych nowych okoliczności, które zaistniały już po wydaniu wyroku. Te natomiast kwestie, które były już przedmiotem oceny sądu i co do których sąd nie dopatrzył się uchybień w działaniu organu administracji, ponownie oceniane być nie mogą. Warto zauważyć, iż Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 426/08, stwierdził jednoznacznie, że związanie samego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a., oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku (por. także: M. Jagielska, J. Jagielski i R. Stankiewicz /w:/ Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, po red. R. Hausera i M. Wierzbowskiego, 2 wydanie, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2013, s. 592 i powołane tam orzecznictwo). Mając na względzie powyższe, należy zauważyć, że w niniejszej sprawie Komisja Egzaminacyjna II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego, rozstrzygając w dniu [...] listopada 2015 r., bezwzględnie związana była oceną prawną i wskazaniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 października 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2108/13. W tej sytuacji, wskazać trzeba więc, iż w przedmiotowym wyroku z dnia 28 października 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, ustosunkowując się do zarzutów skarżącej zawartych w skardze na poprzednio wydaną w niniejszej sprawie uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] - stwierdził wyraźnie, iż Komisja Egzaminacyjna II stopnia jest związana granicami odwołania i nie powinna rozpatrywać innych zarzutów, niż podniesione w odwołaniu. W konsekwencji, WSA w Warszawie przyjął, że stanowisko komisji odwoławczej może zatem dotyczyć jedynie zasadności poszczególnych zarzutów podniesionych w odwołaniu. Komisja odwoławcza, jak wskazał WSA, nie jest uprawniona do sformułowania nowych zarzutów, dotyczących pracy będącej przedmiotem odwołania. W wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej od powyższego wyroku, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 maja 2015 r., sygn. akt II GSK 873/14, oddalając skargę organu odwoławczego, w pełni podzielił pogląd WSA w Warszawie co do związania komisji odwoławczej zakresem odwołania. NSA wskazał, że nie jest zatem dopuszczalna sytuacja, w której Komisja Egzaminacyjna II Stopnia uzna za trafne zarzuty zdającego co do istnienia wad będących przyczyną negatywnej oceny jego pracy, ale jednocześnie wskaże nowe jej wady i na tej podstawie utrzyma w mocy uchwałę o negatywnym wyniku egzaminu. Zdaniem NSA, nie jest także dopuszczalna sytuacja, gdy komisja odwoławcza uzna zarzuty odwołania co do wad pracy za nietrafne, ale dodatkowo wskaże na inne jeszcze jej wady i oceni całą pracę ponownie, biorąc pod uwagę zarówno wady wskazane przez egzaminatorów, jak i wady dodatkowe przez siebie wykryte i na tej podstawie uzna wystawione oceny za trafne. Przy takim działaniu komisji odwoławczej, jak zauważył NSA, nie wiadomo bowiem, czy gdyby organ ten nie postawił pracy dodatkowych zarzutów, to ocena pracy zostałaby utrzymana, czy też złagodzona. Stanowisko Komisji musi być jednoznaczne, co do przyczyn utrzymania w mocy skarżonej uchwały, a przyczyny te muszą mieścić się w granicach zakreślonych zarzutami podniesionymi w odwołaniu. NSA stwierdził jednocześnie, że zauważenie w uzasadnieniu uchwały komisji odwoławczej dodatkowych wad pracy, jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy wady te nie zaważyły na ocenie pracy dokonanej przez ten organ, albowiem Komisja Egzaminacyjna II stopnia orzeka o zarzutach podniesionych w odwołaniu i ocenia, czy wady wskazane przez egzaminatorów uzasadniały wystawioną ocenę, oraz czy zasadne były zarzuty strony skarżącej, kwestionujące wytknięte przez egzaminatorów uchybienia i ich znaczenie. W ocenie Sądu, analizowana pod tym kątem skarga E.Ł. nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona uchwała Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia oraz utrzymana nią w mocy uchwała Komisji Egzaminacyjnej nr 2 do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w W. w sprawie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego - nie naruszają prawa w sposób uzasadniający ich uchylenie. Strona skarżąca w złożonej skardze podnosi zarzuty naruszenia zarówno przepisów postępowania, w szczególności art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a., jak i przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 74e § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie. Sąd nie podzielił słuszności tych zarzutów. Ustosunkowując się do zarzutów strony skarżącej, należy na wstępie wskazać, że egzamin notarialny podlega zasadom określonym przepisami ustawy z dnia 14 lutego 1991 - Prawo o notariacie. Stosownie do art. 74 § 3 tejże ustawy, egzamin notarialny polega na sprawdzeniu przygotowania prawniczego osoby przystępującej do egzaminu do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza, w tym wiedzy i umiejętności jej praktycznego zastosowania z zakresu materialnego i procesowego prawa cywilnego, prawa rodzinnego i opiekuńczego, gospodarczego, prawa finansowego, prawa prywatnego międzynarodowego, Unii Europejskiej, konstytucyjnego, prawa o ustroju sądów i prokuratur, samorządu notarialnego oraz innych organów ochrony prawnej działających w Rzeczypospolitej Polskiej, a także warunków wykonywania zawodu notariusza i etyki tego zawodu zaś druga część egzaminu składa się z dwóch zadań polegających na opracowaniu projektów aktów notarialnych na podstawie opisanego przypadku - casusu (art. 74d § 3). Natomiast ocenę każdego z zadań stanowi średnia ocen cząstkowych przyznanych przez każdego członka komisji sprawdzającego pracę pisemną. Wskazać należy, że ustawa - Prawo o notariacie zawiera upoważnienie dla Ministra Sprawiedliwości do określenia w drodze rozporządzenia m.in. trybu i sposobu działania Komisji Odwoławczej (art. 74h § 14 pkt 4 ustawy). Minister Sprawiedliwości, na podstawie tej delegacji wydał rozporządzenie z dnia 16 lipca 2009 r. w sprawie komisji egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 45). W § 5 cyt. rozporządzenia został uregulowany sposób postępowania Komisji Odwoławczej. W przepisie art. 74h § 12 Prawo o notariacie podkreślano, że do postępowania przed Komisją Odwoławczą stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Odpowiednie stosowanie przepisów polega na tym, że niektóre z nich stosowane są wprost, inne ulegają modyfikacji, a jeszcze inne w ogóle nie mogą być stosowane, zaś ocena zakresu odpowiedniego stosowania przepisu powinna uwzględniać systematykę i cele regulacji w obrębie której dany przepis ma być odpowiednio zastosowany. Odpowiednie zastosowanie przepisów z jednej regulacji prawnej w innej regulacji w żadnym wypadku nie może niweczyć rozwiązań przyjętych w regulacji, w której te przepisy mają być stosowane. Zgodnie z art. 74e § 2 Prawo o notariacie oceny rozwiązania każdego z zadań z części egzaminu notarialnego dokonują niezależnie od siebie dwaj członkowie komisji, biorąc pod uwagę w szczególności zachowanie wymogów formalnych, zastosowanie właściwych przepisów prawa i umiejętność ich interpretacji, poprawność zaproponowanego przez zdającego sposobu rozstrzygnięcia problemu. Zdaniem Sądu, uchwała Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia, podjęta po rozpatrzeniu odwołania, tworzy nowy stan prawny, który musi pozostawać w zgodzie z odpowiednimi unormowaniami ustawowymi, w szczególności z przepisami ustawy - Prawo o notariacie, określającymi cel egzaminu notarialnego i kryteria oceny. Związanie organu odwoławczego zakresem zaskarżenia i treścią podniesionych zarzutów, nie oznacza braku kompetencji do dokonania kompleksowej oceny zaskarżonej pracy egzaminacyjnej, w szczególności do oceny, jakie znaczenie dla końcowego rezultatu postępowania mają uwzględnione (w razie stwierdzenia ich zasadności) zarzuty osoby odwołującej się. Według Sądu, w rozpatrywanej sprawie Komisja Egzaminacyjna II stopnia procedowała w ramach zaskarżonej części egzaminu i w ramach zarzutów podniesionych przez skarżącą. Fakt, że działając w takich ramach organ całościowo spojrzy na pracę egzaminacyjną, nie oznacza wyjścia poza granice odwołania, gdyż w ramach zarzutów odwołania kontrola polega na dokonaniu oceny, z uwzględnieniem wszystkich elementów, które maja wpływ na taką ocenę zaskarżonej części pracy. W ocenie Sądu, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia, podejmując sporną uchwałę z dnia 17 listopada 2015 r., nie naruszyła przepisu art. 153 p.p.s.a., uwzględniając zarówno ocenę prawną, jak i wskazania zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 października 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2108/13. Należy stwierdzić jednocześnie, że zauważając w uzasadnieniu wydanej uchwały dodatkowe wady pracy skarżącej, Komisja Odwoławcza wyraźnie podkreśliła, że wady te nie zaważyły na ocenie pracy dokonanej przez ten organ. Niewątpliwie, należy uznać, że uchwała w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego nie ma charakteru uznaniowego, co wpływa na zakres kontroli sądowoadministracyjnej takiego rozstrzygnięcia. W wyroku z dnia 19 czerwca 2013 r., wydanego w sprawie sygn. akt II GSK 319/12, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że decyzje w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu radcowskiego należy zakwalifikować do grupy decyzji związanych. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę pogląd ten podziela wskazując, że przytoczony wyrok dotyczy, co prawda wyniku egzaminu radcowskiego, jednakże ze względu na analogiczne rozwiązania przyjęte w ustawie Prawo o notariacie, pogląd wyrażony w tym wyroku zachowuje aktualność na gruncie tej sprawy. Podsumowując ten wątek stwierdzić należy, że kontrolując uchwałę Komisji Egzaminacyjnej w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego, Sąd czyni to według zgodności z prawem, kwalifikując tę uchwałę do grupy decyzji związanych, nie zaś według uznania administracyjnego. Należy zauważyć, iż skarżąca otrzymała z projektu aktów notarialnych w ramach drugiej części egzaminu ocenę niedostateczną. W ramach tej części egzaminu należało sporządzić dwa projekty aktów. Za pierwszy z nich skarżąca otrzymała ocenę dostateczną, zaś za projekt drugiego aktu notarialnego ocenę niedostateczną. Przy czym zauważenia wymaga, że oboje egzaminatorzy sprawdzający pracę ocenili opracowanie projektu drugiego aktu notarialnego na ocenę niedostateczną. W toku postępowania administracyjnego, jak również w skardze do Sądu, skarżąca zakwestionowała negatywny wynik egzaminu zawodowego, wskazując na uchybienia komisji popełnione w zakresie dokonanej przez nią oceny poprawności wykonanego przez skarżącą zadania egzaminacyjnego, tj. sporządzenia projektów aktów notarialnych. W zaskarżonej uchwale Komisja Egzaminacyjna II Stopnia opisała zakwestionowane prace skarżącej, wskazując na uchybienia, które w jej ocenie, nie kwalifikowały zadań na ocenę pozytywną (w pierwszym projekcie aktu notarialnego na ocenę dobrą natomiast w drugim projekcie aktu notarialnego na ocenę dostateczną). Nie dokonując oceny pracy skarżącej, lecz wyłącznie mając ją na uwadze, jako stan faktyczny sprawy, należy podzielić argumentację Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia, co do istotnych jej stwierdzeń. Sąd uznał, że wnioski Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia zostały wyciągnięte po przeprowadzeniu postępowania w oparciu o istniejący materiał dowodowy w sprawie i właściwie uzasadnione. Trafne, zdaniem Sądu, wywody merytoryczne zawarte w zakwestionowanej uchwale pozwalają na pominięcie i nieprzytaczanie w tym miejscu ponownie argumentów dotyczących mankamentów projektów aktów notarialnych sporządzonych przez skarżącą. W ocenie Sądu, uzasadnienie zaskarżonej uchwały wskazuje na to, że oceny rozwiązań zaproponowanych przez skarżącą zostały dokonane w aspekcie zachowania wymogów formalnych, prawidłowości zastosowanych przepisów prawa i umiejętności ich interpretacji. Należy uznać, że egzamin zawodowy stanowi formę weryfikacji umiejętności zawodowych kandydata. Niewątpliwie, egzamin notarialny ma sprawdzić przygotowanie kandydata do samodzielnego dokonania czynności notarialnych. Prowadzenie przez notariusza praktyki zawodowej wymaga posiadania odpowiedniej wiedzy teoretycznej oraz umiejętności praktycznych, dających gwarancję należytego wykonywania zawartych zobowiązań, tzn. wykonywania ich zgodnie z określonymi standardami merytorycznymi. Należy przypomnieć jedynie, że w rozpatrywanej sprawie skarżąca, projektując sporne akty notarialne dopuściła się szeregu uchybień, które - jak słusznie przyjął organ odwoławczy - uniemożliwiły pozytywną ocenę drugiego projektu aktu notarialnego oraz podniesienie oceny pierwszego projektu aktu notarialnego opracowanych w ramach egzaminu notarialnego. Jeśli chodzi o projekt pierwszego aktu notarialnego, niewątpliwie podstawowymi jego mankamentami były: - wskazanie w projekcie aktu notarialnego częściowo nieprecyzyjnego tytuł umowy; - niepoprawne posłużenie się skrótem "Nieruchomość" na oznaczenie prawa użytkowania wieczystego działki gruntowej i prawa własności znajdującego się na tym gruncie budynku, co z uwagi na kodeksową definicję nieruchomości (art. 46 § 1 k.c.) wprowadzało w błąd; - brak powołania w projekcie aktu notarialnego dokument w postaci świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, który został wybudowany w 2009 r. na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie; - brak dokumentu w postaci oświadczenia użytkownika wieczystego o zrzeczeniu się odebrania kwoty z depozytu sądowego, które to oświadczenie winno być złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem (vide: wymóg z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), zaś konsekwencją tego błędu zdającej było to, że sąd wieczysto-księgowy - pomimo stosownego wniosku - nie mógłby dokonać wpisu wykreślenia hipoteki; - zbyt skrótowe opisanie umowy kredytu, z uwagi na pominięcie istotnych postanowień dotyczących wysokości kwoty zabezpieczenia i oprocentowania (por. art. 69 ust. 2 pkt 5 i 6 ustawy - Prawo bankowe), a także niewystarczające ustanowienie hipoteki, która zabezpieczała jedynie kapitał; - błędne ustanowienie hipoteki bezwarunkowo, co sprzeczne jest z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 245 § 2 k.c. i art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece; - wadliwe, zbiorcze przywołanie w § 6 projektu aktu notarialnego osób składających wnioski wieczysto-księgowe, gdy tymczasem prawidłowo należało wskazać, który z poszczególnych kontrahentów składa konkretnie wnioski w danym przedmiocie (vide: art. 6262 § 5 k.p.c.). Ze względu na powyższe istotne błędy skarżącej, należy podzielić stanowisko Komisji Odwoławczej, iż brak było podstaw do wystawienia pierwszemu projektowi aktu notarialnego oceny wyższej, niż ocena dostateczna. Zdaniem Sądu, waga i wpływ na ocenę pracy poszczególnych mankamentów pierwszego projektu aktu notarialnego zostały szczegółowo i wszechstronnie wyjaśnione w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały, co uwzględnia zarówno ocenę prawną, jak i wytyczne zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 października 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2108/13, potwierdzone następnie przez NSA w orzeczeniu z dnia 6 maja 2015 r., wydanym w sprawie sygn. akt II GSK 873/14. Sąd zgodził się także ze stanowiskiem Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia w zakresie przyczyn wystawienia oceny niedostatecznej za drugi projekt aktu notarialnego sporządzony na egzaminie przez skarżącą. Jeśli chodzi o sporny projekt drugiego aktu notarialnego, niewątpliwie podstawowymi jego mankamentami były: - naruszenie regulacji prawnej wyrażonej w art. 13 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na niepowołanie w tym projekcie aktu notarialnego pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa wpisanej do rejestru zabytków, co - jak słusznie zauważył organ odwoławczy - skutkowało nieważnością czynności prawnej, zgodnie z art. 58 § 1 k.c.; - naruszenie art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), z uwagi na niepowołanie w tym projekcie aktu notarialnego uchwały rady gminy określającej zasady nabywania nieruchomości przez gminę lub uchwały rady gminy zezwalającej na nabycie nieruchomości; organ odwoławczy słusznie zauważył jednocześnie, że niepowołanie wspomnianej uchwały w akcie notarialnym stanowi również naruszenie art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie; - naruszenie art. 46 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnymi, z uwagi na niepowołanie w tym projekcie kontrasygnaty skarbnika gminy (głównego księgowego budżetu), co w konsekwencji stanowi jednocześnie naruszenie art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie; - naruszenie polegające na powołaniu w projekcie aktu, jako organu wydającego decyzję zatwierdzającą projekt podziału, starosty w miejsce wójta gminy, co świadczy o błędzie polegającym na niezastosowaniu art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; organ odwoławczy słusznie przy tym podkreślił, że okoliczność wydania decyzji administracyjnej przez nieuprawniony organ winna być przez notariusza dostrzeżona i zbadana, albowiem okoliczność ta stanowi - co do zasady - podstawę odmowy dokonania czynności notarialnej (vide: art. 81 ustawy - Prawo o notariacie); - naruszenie polegające na braku odniesienia się w akcie notarialnym do stanu prawnego działki numer 44/3, która zgodnie z treścią kazusu egzaminacyjnego od 1990 r. wchodzi w skład ul. Wiejskiej stanowiącej gminną drogę publiczną, co - jak słusznie zauważył organ odwoławczy - winno prowadzić skarżącą do wniosku, iż działka ta może stanowić drogę publiczną; - zawarcie w treści projektu aktu notarialnego niezrozumiałego oświadczenia starosty, że "nie ma świadectwa charakterystyki energetycznej", co ewidentnie świadczyło o tym, iż skarżąca w chwili składania egzaminu nie znała wystarczająco przepisów dotyczących obowiązku uzyskiwania świadectw charakterystyki energetycznej budynków; - niewłaściwe sformułowanie wniosku wieczystoksięgowego o wpis w zakresie działki numer 44/2, z uwagi na użycie przez skarżącą niepoprawnego sformułowania; - naruszenie polegającego na nieodniesieniu się do kwestii zaliczenia nabywanej przez Johna T. działki numer 44/2 wraz z budynkiem mieszkalnym do jego majątku osobistego, co jest o tyle istotne, o ile zważy się, że notariusz, jako osoba zaufania publicznego obciążona ustawowym obowiązkiem dbania o uzasadnione prawa osób trzecich (art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie), winien ustalić także wszelkie okoliczności, których strona może nie być świadoma; - naruszenie polegające na omyłkowym umieszczeniu w treści projektu aktu informacji, iż John T. jest osobą niedosłyszącą, gdy tymczasem zgodnie z treścią kazusu egzaminacyjnego John T. był osobą głuchoniemą, a to z kolei ma o tyle znaczenie, o ile zauważy się, że w projekcie spornego aktu notarialnego brak jest wzmianki o sposobie nawiązania kontaktu z Johnem T. i sposobie przekonania się przez notariusza, iż osoba ta zrozumiała treść czynności notarialnej i że jest ona zgodna z jej wolą; - błędne pobranie opłat sądowych (błąd rachunkowy), a także niewłaściwie wskazana podstawa prawna naliczenia opłaty sądowej; - brak wyjaśnienia podstaw do obniżenia ceny, co może świadczyć o naruszeniu regulacji, o których mowa w art. 14 ust. 5 i art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a co w konsekwencji - jak słusznie zauważyła Komisja Odwoławcza - mogło stanowić podstawę do uznania, że umowa zawarta z owym naruszeniem - jest nieważna na zasadzie art. 58 § 1 k.c.; Mając na względzie powyższe, Komisja Egzaminacyjna II Stopnia zasadnie stwierdziła, że spośród zarzutów sformułowanych przez egzaminatorów, a których zdająca nie zakwestionowała w swoim odwołaniu, zarzuty dotyczące naruszenia art. 13 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, naruszenia art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnymi oraz naruszenia polegającego na braku wyjaśnienia podstaw do obniżenia ceny - winny skutkować uznaniem umowy sprzedaży objętej opiniowanym aktem notarialnym za nieważną, zaś zarzut dotyczący powołania przez stronę skarżącą, jako organu wydającego decyzję zatwierdzającą projekt podziału, starosty w miejsce wójta gminy (błędne niezastosowanie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) winien skutkować uznaniem zarówno umowy zniesienia współwłasności, jak i umowy sprzedaży, jako zawartych na podstawie nieważnej decyzji podziałowej, za nieważne. W konsekwencji, zdaniem Sądu, uznać należy, że z przedstawionego stanu prawnego i faktycznego wynika, że choć do ocen egzaminatorów wkradły się pewne nieścisłości, to popełnione przez skarżącą błędy oraz ich waga dyskwalifikują pracę, skutkując tym, że niezależnie od pewnych błędów popełnionych przez egzaminatorów, niedostateczne oceny otrzymane przez stronę skarżącą od obojga egzaminatorów za projekt drugiego aktu notarialnego - były prawidłowe. Reasumując, organ odwoławczy prawidłowo przyjął, iż brak jest jakichkolwiek podstaw do podwyższenia stronie skarżącej oceny za pierwszy akt notarialny oraz drugi akt notarialny, a w konsekwencji - brak jest podstaw do podwyższenia oceny z części egzaminu składającej się z zadań polegających na opracowaniu projektów aktów notarialnych i tym samym - do zmiany oceny końcowej egzaminu notarialnego, którą otrzymała strona skarżąca. Zdaniem Sądu, stanowisko organu odwoławczego, co do wagi popełnionych przez skarżącą uchybień zostało uzasadnione, a wyciągnięte wnioski należy uznać za poprawne. W tej sytuacji, za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 74e § 2 ustawy - Prawo o notariacie, gdyż oceny projektów aktów notarialnych zostały wystawione zgodnie z tym przepisem. Reasumując, Sąd stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie postępowanie zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, a zgromadzony materiał dowodowy dawał podstawę do wydania uchwały ustalającej negatywny wynik z egzaminu notarialnego, któremu poddała się skarżąca. Rozstrzygnięcie Komisji Odwoławczej zostało uzasadnione w sposób odpowiadający prawu. Organ ten nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego, w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. Należy zaakcentować, że do ustawowych obowiązków notariusza należy czuwanie przy dokonywaniu czynności notarialnych nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 ustawy - Prawo o notariacie), udzielanie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 § 3 ustawy - Prawo o notariacie), odmowa dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem (art. 81 cyt. ustawy). Przy tak ukształtowanych obowiązkach ustawowych notariusza podstawową kwestią jest znajomość przepisów prawnych. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie organ wykazał, że praca skarżącej (drugi projekt aktu notarialnego), którą oceniono przez pryzmat kryteriów przewidzianych w art. 74e § 2 ustawy - Prawo o notariacie, nie zasługuje na ocenę pozytywną. Przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej uchwały wykazała, że Komisja Egzaminacyjna II Stopnia, rozpatrując odwołanie strony skarżącej, zastosowała się do reguł wynikających z art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. Należy wskazać, że organ odwoławczy oparł się na materiale dowodowym, zgromadzonym przez Komisję Egzaminacyjną nr 2 i poddał go gruntowej ocenie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały, która w sposób szczegółowy wyjaśnia powody jej podjęcia poprzez podanie szeregu argumentów o charakterze prawnym dotyczących prawidłowości kwestionowanych ocen obu projektów aktów notarialnych sporządzonych w ramach egzaminu notarialnego. Należy podkreślić, że ustawodawca wymaga od kandydata na notariusza zarówno posiadania wiedzy, jak i umiejętności jej praktycznego zastosowania, zaś egzamin polega na sprawdzeniu przygotowania prawniczego zdającego do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza. Wymóg ten jest oczywisty, skoro z istoty zawodu wynika, że notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (czynności notarialnych), w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania publicznego, zaś czynności notarialne, dokonane przez niego zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego (art. 1 § 1 oraz art. 2 § 1 i § 2 ustawy - Prawo o notariacie). Reasumując powyższe rozważania, Sąd podziela stanowisko Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia, że sporządzony projekt drugiego aktu notarialnego zawiera mankamenty, których nie tylko ilość, ale i waga stanowi o nieprawidłowym rozwiązaniu tego zadania pod względem materialnoprawnym, co dawało podstawę do wydania uchwały ustalającej negatywny wynik z egzaminu notarialnego. W ocenie Sądu, ocena rozwiązania zadania z części drugiej egzaminu notarialnego w zakresie sporządzenia drugiego projektu aktu notarialnego została dokonana w aspekcie zachowania wymogów formalnych, prawidłowości zastosowanych przepisów prawa i umiejętności ich interpretacji. W konsekwencji, zarzuty skargi w tym zakresie uznano za bezzasadne. Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. - orzekł, jak w sentencji wyroku.