VII SA/Wa 781/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Elżbieta Granatowska (spr.), Sędziowie: sędzia WSA Michał Podsiadło, asesor WSA Szczepan Borowski, , Protokolant: referent Radosław Fijałkowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi E. R. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 21 lutego 2025 r. nr 455/OPO/2025 w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno - budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę Decyzją z dnia 21 lutego 2025 r. Nr 455/OPO/2025, Wojewoda Mazowiecki, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm., dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania E. R. od decyzji Starosty Powiatu G. Nr [...] z dnia [...] września 2024 r., znak: [...], zatwierdzającej projekt zagospodarowania działki obejmujący działkę nr ewid. [...] w obrębie ewid. [...]. Pilawa oraz projekt architektoniczno-budowlany budynku gospodarczo-garażowego oraz udzielającej pozwolenia na budowę dla B. Ś., obejmującego budowę budynku gospodarczo-garażowego na działce nr ewid. [...] w obrębię ewid [...], P., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. W dniu 17 lipca 2024 r., inwestor B. Ś., złożył wniosek o pozwolenie na budowę budynku gospodarczo-garażowego na działce nr ewid. [...] w obrębie ewid. [...], P. Pismem z dnia 31 lipca 2024 r. Starosta G. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania. W dniu 20 sierpnia 2024 r. wpłynęło pismo E. R.j, zawierające zastrzeżenia w sprawie ww. inwestycji. W dniu 3 września 2024 r., do organu I instancji wpłynęło oświadczenie inwestora B. Ś.. Pismem z dnia 5 września 2024 r., Starosta G. zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi dokumentami. W dniu 24 września 2024 r. wpłynęło do organu pismo E. R.. Decyzją Nr [....] z dnia [...] września 2024 r., znak: [...], Starosta G. zatwierdził projekt architektoniczno-budowlany budynku gospodarczo-garażowego oraz udzielił pozwolenia na budowę dla B. Ś. obejmującego budowę budynku gospodarczo-garażowego na działce nr ewid. [...] w obrębie ewid. [...], P. Od powyższej decyzji, z zachowaniem ustawowego terminu dla stron postępowania odwołanie wniosła E. R. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Wojewoda Mazowiecki wskazał, że w myśl art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego "Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: 1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, 2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi; 3. kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego, w tym dołączenie: a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b; c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, d) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; 4. posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 5. (uchylony)". Organ wskazał, że przedmiotowe zamierzenie dotyczy budowy budynku gospodarczo-garażowego na działce nr [...] w miejscowości P. Dla działki inwestycyjnej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Nr XXXVI.245.2021 Rady Miejskiej w P. z dnia 29 czerwca 2021 r. W ocenie organu, projekt budowlany jest zgodny z zapisami ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z rysunkiem planu - 5m od ul. [...]. Projektowany budynek usytuowano w granicach działki, zgodnie z § 7 pkt 4 mpzp. Spełniono warunek kolorystyki elewacji oraz dachów. Powierzchnia biologicznie czynna - 43,4 %, spełniono warunek min. 30% powierzchni działki budowlanej. Wskaźnik powierzchni zabudowy - 36,1%, spełniono warunek, zgodnie z mpzp maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy 50%. Intensywność zabudowy wynosi 0,61, zgodnie z mpzp minimalna intensywność zabudowy 0,1, natomiast maksymalna 0,9. Wysokość projektowanego budynku wynosi 4,69 m, zgodnie z mpzp maksymalna wysokość zabudowy dla garaży i budynków gospodarczych wynosi 7 m. Kąt nachylenia dachu 20 stopni, zgodnie z mpzp przy realizacji połaci dachowych budynków stosowanie kąta nachylenia połaci wynoszącego od 0° do 45°. Liczba miejsc postojowych - 1 m.p. na podjeździe i 1 m.p. w projektowanym budynku, zgodnie z mpzp minimum 1,5 miejsca na lokal mieszkalny, warunek spełniony. Na etapie postępowania odwoławczego Wojewoda Mazowiecki stwierdził, iż dokumentacja projektowa zawiera braki i postanowieniem Nr 1417/OPO/2024 z dnia 10 grudnia 2024 r., zlecił Staroście G. przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, w terminie 30 dni od dnia otrzymania niniejszego postanowienia, mającego na celu uzupełnienie dokumentacji projektowej poprzez wykazanie zgodności projektowanego zamierzenia budowlanego z § 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725), który nakazuje poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, z uwzględnieniem istniejącej, jak i potencjalnej zabudowy na sąsiednich działkach, mając w szczególności na względzie § 13, § 57 i § 60 § 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.). W dniu 17 stycznia 2025 r. do organu wpłynęła odpowiedź na ww. postanowienie. Wojewoda Mazowiecki stwierdził, iż inwestor prawidłowo uzupełnił dokumentację projektową. Spełniono warunek przesłaniania i nasłonecznienia dla sąsiedniej zabudowy (potencjalnej i istniejącej), nie naruszając tym samym interesu osób trzecich. Projektowany budynek gospodarczo-garażowy zlokalizowany na dz. nr 486/16, nie narusza interesów osób trzecich, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Dalej organ wskazał, że organ zatwierdzający projekt budowlany nie sprawdza prawidłowości konkretnych rozwiązań projektowych oraz zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, gdyż ww. art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie daje mu takich uprawnień. Powyższy przepis pozwala jedynie na sprawdzenie zgodności z przepisami prawa w tym przepisami techniczno-budowlanymi projektu zagospodarowania terenu. Za zgodność projektu architektoniczno- budowlanego z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej odpowiada wyłącznie uprawniony i należący do izby samorządu zawodowego projektant. W ocenie organu II instancji, inwestor wypełnił wszystkie obowiązki nałożone przepisem art. 32 ust. 4 pkt 1 i 2 oraz art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Inwestor do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę dołączył wymagane prawem dokumenty, spełniając wymogi art. 35 ustawy Prawo budowlane, tj. projekt budowlany, sporządzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane zawierający wymagane opinie i uzgodnienia. Inwestor ponadto przedłożył prawidłowo wypełnione oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Odnosząc się do zarzutów wskazanych w odwołaniu, organ wskazał, iż projektowany budynek usytuowano w granicach działki, ponieważ zgodnie z § 7 pkt 4 mpzp "dopuszcza się lokalizowanie budynków w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy". Stosownie do treści § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.), w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 4, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. Jak już wcześniej wskazano - na etapie postępowania odwoławczego zlecono również przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, mającego na celu uzupełnienie dokumentacji projektowej poprzez wykazanie zgodności projektowanego zamierzenia budowlanego z § 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725), który nakazuje poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, z uwzględnieniem istniejącej, jak i potencjalnej zabudowy na sąsiednich działkach, mając w szczególności na względzie § 13, § 57 i § 60 § 271-273 warunków technicznych. Przeprowadzona analiza wykazała, iż projektowana inwestycja jest planowana od północnej strony działki sąsiedniej nr 488, dlatego nie powoduje zacienienia pozostałej części działki, sprowadzając cień na teren własnej posesji. Projektowana inwestycja nie powoduje ograniczeń z poszanowaniem interesów osób trzecich i umożliwia tym podmiotom skorzystanie z prawa zabudowy, w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Odnosząc się do kwestii przeznaczenia budynku, poruszonej w piśmie skarżącej z dnia 12 lutego 2025 r., Wojewoda Mazowiecki wskazał, iż nie jest uprawniony, aby domniemywać i podważać przeznaczenie projektowanego budynku. W przypadku użytkowania budynku niezgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę - właściwy jest organ nadzoru budowlanego do wyjaśnienia tej kwestii. Organ podkreślił, iż stosownie do art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na celu budowlane pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Norma ta kreuje, więc wolność budowlaną jako zasadę prawa wypływającą z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, ustanawiających nakaz poszanowania wolności i własności. Zgodnie zaś z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Wobec zasady wolności budowlanej wspomniana ochrona interesów osób trzecich w procesie inwestycyjnym nie może prowadzić do sytuacji, w której osoby trzecie, a nie inwestor-właściciel nieruchomości, na której ma powstać obiekt budowlany, decydować będą o dopuszczalności jego wybudowania czy miejscu posadowienia (vide m.in. wyroki NSA z 14 listopada 2007 r., II OSK 1489/06, WSA w Warszawie z 9 maja 2008 r., VII SA/Wa 223/08, WSA w Lublinie z 8 lipca 2008 r., II SA/Lu 211/08 i NSA z 2 marca 2010 r. II OSK 465/09). Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Nie wszystkie, jednakże interesy osób trzecich podlegają ochronie; chronione są wyłącznie interesy prawne, a nie są chronione interesy jedynie faktyczne. Wyznacznikiem zakresu, w jakim wydający decyzję organ ma obowiązek chronić uprawnienia osób trzecich, są przepisy prawa materialnego. Naruszenie interesu prawnego rozumiane jest jako naruszenie konkretnych norm prawa materialnego, obowiązujących w procesie inwestycyjnym (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt: IV SA 1492/98). Organ stwierdził, iż w zasadzie każda inwestycja powoduje uciążliwości i utrudnienia dla najbliższych sąsiadów. Jednakże, gdy w sprawie uzyskano wszelkie wymagane prawem uzgodnienia i opinie, to nie można stawiać skutecznego zarzutu, iż wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu i udzieleniu pozwolenia budowlanego jest niezgodna z prawem. Strona skarżąca winna mieć na względzie, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie ma charakteru uznaniowego. Jak wynika z treści art. art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem skoro inwestor spełnił w niniejszej sprawie wszystkie wymagania konieczne do udzielenia pozwolenia na budowę to organ I instancji nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. R., zaskarżając ją w całości i podnosząc zarzuty naruszenia 1. art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm. dalej jako: "pr.b.") oraz § 12 ust. 2 i ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm. dalej jako: "rozporządzenie") polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji bez dostatecznego sprawdzenia projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego pod kątem warunków techniczno-budowlanych i uciążliwości dla otoczenia oraz pomimo, że przedstawione przez inwestora projekt, zatwierdzony przez organ I instancji, jest niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, bowiem narusza moje uzasadnione interesy jako właścicielki działki nr 488, 2. art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. i art. 4 pr.b. oraz §12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia polegające na błędnym uznaniu, iż budynek, którego dotyczy pozwolenie na budowę (dalej: "budynek") jest odpowiednio usytuowany na działce nr 486/16, podczas gdy zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 3 6, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi, zaś budynek, którego dotyczy pozwolenie na budowę ma wysokość 4,69 m, co znacznie przekracza ww. warunek 3 m, 3. art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. polegające na błędnym uznaniu, iż budynek, jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz że został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr ewid. [...], pomimo iż projekt budowlany przewiduje, iż budynek ma stać bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej nr [...], w sytuacji gdy istnieje możliwość usytuowania budynku w większej odległości od granicy mojej działki, 4. art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. polegające na błędnym uznaniu, iż budynek jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz że został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr ewid. [...], pomimo iż taka lokalizacja budynku przy granicy działki (w granicy działek [...] i [...]), spowoduje konieczność odsunięcia się w przyszłości z budową budynku na działce nr [...] (wolnostojącego, nieprzylegającego do budynku) na odległość znacznie większą niż w przypadku lokalizacji spornego budynku na działce nr 486/16 tj. co najmniej 3 m od granicy, co stanowi naruszenie zasady poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich i ich prawa do zabudowy własnej działki oraz naruszenie zasady równości stron; 5. § 12 ust. 2 rozporządzenia oraz § 7 ust. 1 pkt 4 uchwały Nr XXXVI.245.2021 Rady Miejskiej w P. z dnia 29.06.2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta P. (dalej jako: "m.p.z.p") poprzez błędne przyjęcie, że sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, zawsze jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość, podczas gdy prawidłowa wykładnia ww. przepisów uwzględniająca również wytyczne przepisu art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. powinna prowadzić do uznania, iż niedopuszczalne jest sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, gdy sprzeciwia się temu interes właściciela działki sąsiedniej i nie przemawia za tym usprawiedliwiony i wyjątkowy interes inwestora; 6. § 12 ust. 2 rozporządzenia oraz § 7 ust. 1 pkt 4 m.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że w niniejszej sprawie - w przedmiotowym stanie faktycznym przepisy te zezwalają na usytuowanie budynku w granicy działki nr [...] i działki nr [...]; 7. art. 32 ust. 1 i 2 oraz art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji z naruszeniem konstytucyjnej zasady równego traktowania stron i zasady ochrony własności, w sytuacji gdy budynek może zostać posadowiony w inny sposób z poszanowaniem interesów i prawa właścicielki działki sąsiedniej; 8. art. 8 § 1 art. 9 k.p.a. w zw. z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez brak wskazania i wyjaśnienia, dlaczego nie jest możliwe usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią, tj. działką nr 488, a ponadto brak wyjaśnienia, dlaczego w okolicznościach niniejszej sprawy zachodzą uzasadnione przyczyny do posadowienia budynku przy granicy działki (w granicy działek [...] i [...]); 9. art. 7 k.p.a. i art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez uwzględnienie w sprawie jedynie interesu inwestora i naruszenie uzasadnionego interesu właściciela działki sąsiedniej nr [...], 10. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. poprzez zaniechanie uchylenia w całości pozwolenia na budowę, pomimo iż budynek nie jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz nie został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr ewid. [...], 11. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. poprzez utrzymanie w mocy pozwolenia na budowę, pomimo iż budynek nie jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz nie został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr ewid. [...]. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o uchylenie w całości decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie od organu na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że właściwą podstawę prawną do dokonania oceny możliwości realizacji budowy przy granicy stanowi treść przepisu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy, wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Inwestor, planując budowę budynku w granicy z działką skarżącej kierował się wyłącznie własnym interesem, w sytuacji gdy nie zostało wykazane, aby mógł być on spełniony jedynie przy takim usytuowaniu budynku. W ocenie skarżącej, potrzeby inwestora byłyby zaspokojone, gdyby ograniczył on zakres inwestycji przez usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy działek sąsiednich - od granicy mojej działki nr [...], co również byłoby zgodne z treścią § 12 ust. 2 i 4 rozporządzenia, a jednocześnie ograniczyłoby negatywny wpływ inwestycji na jej nieruchomość. W niniejszej sprawie organ w ogóle nie dostrzegł naruszenia interesu skarżącej, mylnie twierdząc, iż mogłaby zabudować swoją działkę w takim zakresie, jak obecnie planuje to inwestor, co nie byłoby możliwe. Posadowienie planowanego budynku na granicy zdeterminuje możliwość późniejszego zagospodarowania działki - planując budowę nowego budynku (wolnostojącego i nieprzylegającego do budynku inwestora) skarżąca będzie musiała odstąpić od granicy sąsiada co najmniej 3 m, a zachowując odstępstwa od pozostałych granic pozostanie niewiele miejsca na wybudowanie domu czy innego budynku. Wobec tego, zaskarżona decyzja narusza jej uzasadnione interesy, przysługujące jej prawo własności, jak również zasadę równości. Organ błędnie uznał, że w zaistniałym stanie faktycznym możliwe jest usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z moją działką, tj. działką nr [...] tylko i wyłącznie na tej podstawie, że przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta P. Przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają wprawdzie budowę budynku gospodarczo-garażowego w granicy, jednakże nie oznacza to, że inwestor w każdym przypadku może realizować budowę w taki sposób, zaś organ w każdym przypadku bez uprzedniego zweryfikowania sprawy jedynie na tej podstawie może wydać decyzję o pozwoleniu na budowę. W niniejszej sprawie inwestor nie przedstawił uzasadnionych przyczyn lokalizacji budynku w granicy działki, zaś taka lokalizacja inwestycji, narusza uzasadnione interesy właścicielki działki sąsiedniej nr [...] oraz utrudni korzystanie z działki sąsiedniej nr [...]. Ponadto, organ całkowicie pominął, fakt, iż zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy §13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi, zaś budynek ma wysokość 4,69 m, co znacznie przekracza ww. warunek 3 m. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż usytuowanie budynku jest sprzeczne z ww. przepisem, co uszło uwadze obydwu organów. O tym, że działka inwestora znajduje się w strefie zabudowy jednorodzinnej m.p.z.p. świadczą pośrednio wymogi zabudowy przytoczone przez organ na str. 3 uzasadnienia zaskarżonej decyzji w akapicie piątym, bowiem takiego podstawowego ustalenia (jaką zabudowę tego terenu przewiduje m.p.z.p) brak w obydwu przedmiotowych decyzjach. Wydając zaskarżoną decyzję, organ naruszył również przepisy postępowania, tj. art. 8, 9, i 107 k.p.a., nie wyjaśniając dlaczego nie jest możliwe usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią, tj. działką nr [...]. Organ nie wyjaśnił również, dlaczego w okolicznościach niniejszej sprawy przyjął, że zachodzą uzasadnione przyczyny do posadowienia budynku przy granicy działki (w granicy działek [...] i [...]). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1267 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 – zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł doprowadziła do uznania, że nie narusza ona prawa. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm. dalej jako: "p.b.") przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: 1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, 2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi. W tej sprawie nie ulega wątpliwości, że projekt zagospodarowania działki zatwierdzony decyzją organu I instancji jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr XXXVI.245.2021 Rady Miejskiej w P. z dnia 29 czerwca 2021 r., co wykazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji, porównując parametry zabudowy ustalone w planie i parametry zawarte w projekcie budowlanym. Zarówno organ, jak i Sąd nie dopatrzył się również niezgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Kwestią sporną w tej sprawie jest to, że projektowany budynek usytuowano w granicach działki. Zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.), w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 4, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. W tej sprawie § 7 pkt 4 planu miejscowego stanowi, że dopuszcza się lokalizowanie budynków w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy. Zatem w świetle tych przepisów usytuowanie budynku w granicy działki był prawnie dopuszczalne. Powołany w skardze § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia, zgodnie z którym w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 3 6, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi, nie miał w tej spawie zastosowania, ponieważ budynek usytuowano w granicy działek zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia (zgodnie z planem miejscowym). Nie ma zatem znaczenia w sprawie, że budynek, którego dotyczy pozwolenie na budowę ma wysokość 4,69 m, co przekracza warunek 3 m. W ocenie Sądu, nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 p.b. oraz § 12 ust. 2 i ust. 6 pkt 1 rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji bez dostatecznego sprawdzenia projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego pod kątem warunków techniczno-budowlanych i uciążliwości dla otoczenia oraz pomimo, że przedstawiony przez inwestora projekt, zatwierdzony przez organ I instancji, jest niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, bowiem narusza uzasadnione interesy właścicielki działki nr [...]. W toku postępowania odwoławczego organ II instancji stwierdził, iż dokumentacja projektowa zawiera braki i postanowieniem Nr 1417/OPO/2024 z dnia 10 grudnia 2024 r., zlecił Staroście G. przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, w terminie 30 dni od dnia otrzymania niniejszego postanowienia, mającego na celu uzupełnienie dokumentacji projektowej poprzez wykazanie zgodności projektowanego zamierzenia budowlanego z § 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725), który nakazuje poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, z uwzględnieniem istniejącej, jak i potencjalnej zabudowy na sąsiednich działkach, mając w szczególności na względzie § 13, § 57 i § 60 § 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.). Projekt budowalny został uzupełniony o stosowną analizę w dniu 31 grudnia 2024 r. przez uprawnionego projektanta. Według stanu istniejącego obecnie na działce nr [...] znajduje się tam budynek drewniany w odległości około 7,3 m od granicy działek, ze ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych w stronę granicy działek. Projektant stwierdził, że w stanie istniejącym na działce nr 488 (wariant 1) przesłanianie i zacienianie nie może wystąpić, gdyż planowana inwestycja o wysokości 4,69 m w żaden sposób nie jest w stanie ograniczyć dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi znajdujących się w tym budynku mieszkalnym. Okna znajdują się od strony wschodniej, frontowej. W wariancie 2 – w przypadku gdyby na działce nr [...] w budynku mieszkalnym inwestor wykonał okna od strony północnej – przesłanianie nie wystąpi, gdyż między ramionami kąta 60 stopni, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego nie znajduje się żadna część budynku projektowanego, która mogłaby przesłaniać okno. Natomiast w wariancie 3 – w przypadku rozbudowy budynku mieszkalnego do odległości 4,0 m od granicy działki, przesłanianie nie wystąpi (zgodnie ze Schematem nr 2). Projektant podkreślił, że projektowana inwestycja jest planowana od północnej strony działki nr 488, dlatego w sposób oczywisty nie powoduje zacienienia pozostałego terenu działki, sprowadzając cień na teren własnej posesji (zgodnie z analizą – raportem o terenie str. 21-25 raportu, na których znajduje się analiza ekspozycji terenu, analiza nasłonecznienia dla przesilenia letniego, dla równonocy wiosna/jesień, dla przesilenia zimowego). We wnioskach projektant stwierdził, że usytuowanie projektowanego budynku, jego gabaryty oraz przeznaczenie nie wpłyną negatywnie na sąsiednie nieruchomości oraz nie pogorszą warunków działek zabudowanych. Projektowana inwestycja nie wprowadza ograniczeń skutkujących naruszeniem interesów osób trzecich i umożliwia tym podmiotom skorzystanie z prawa zabudowy w takim samym zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Zdaniem sporządzającego analizę, projektowana inwestycja spełnia wymagania § 12, 13, 18, 19, 23, 36, 57, 60, 179, 271-273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, uwzględniające kwestie lokalizacji budynku i urządzeń z nim związanych od granic działek sąsiednich i istniejących budynków, a także przesłaniania, nasłonecznienia oraz odległości zawartych w przepisach ppoż. W ocenie Sądu, wskazana analiza wykazuje w sposób racjonalny, że usytuowanie projektowanego budynku w granicy działek nie spowoduje naruszenia uzasadnionych interesów właścicielki działki nr [...], w szczególności w zakresie przesłaniania i nasłonecznienia. Argumenty skarżącej podniesione na rozprawie, że projektant nie uwzględnił hipotetycznego usytuowania okna w jej planowanym budynku na poziomie terenu, nie zasługiwały na uwzględnienie. Projektant przyjął standardową wysokość okna 80 cm, gdyż strona nie wskazywała w toku postępowania, w jakiej formie planuje przyszłą zabudowę na swojej działce. W toku postępowania administracyjnego skarżąca nie podważyła ustaleń analizy dołączonej do projektu budowlanego w dniu 31 grudnia 2024 r., choćby poprzez przedstawienie dowodu przeciwnego w tym zakresie. Zatem Sąd uznał, że organ w tym zakresie dokonał prawidłowego ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy, a zarzut naruszenia art. 7 i 77 § 1 k.p.a. jest nietrafny. Twierdzenia skarżącej, iż projektowany budynek narusza jej uzasadnione interesy, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie zostały poparte żadnymi dowodami. Również argumentacja strony skarżącej dotycząca ewentualnego wejścia inwestora na teren działki skarżącej w celu wykonania robót budowalnych przy planowanym budynku nie uzasadnia stwierdzenia naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. Odrębne postępowanie w tym zakresie reguluje art. 47 Prawa budowlanego, w którym rozważane są interesy zarówno inwestora, jak i właściciela sąsiedniej nieruchomości. W skardze podniesiono zarzut naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. poprzez błędne uznanie, iż projektowany budynek jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz że został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr [...], pomimo iż projekt budowlany przewiduje, iż budynek ma stać bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej nr [...], w sytuacji gdy istnieje możliwość usytuowania budynku w większej odległości od granicy mojej działki, tj. 1,5 m od granicy działki. W tym zakresie organ architektoniczno-budowlany był związany wnioskiem inwestora, który w odpowiedzi na propozycję skarżącej, w piśmie z dnia 2 września 2024 r., oświadczył, że nie przewiduje zmian w projekcie budowlanym. Organ miał obowiązek zbadać zgodność projektu budowlanego przedłożonego przez inwestora z przepisami prawa, a w przypadku uznania, że nie narusza on prawa, organ nie miał możliwości wydania decyzji odmownej, gdyż wydana decyzja jest decyzją związaną. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. poprzez błędne uznanie, iż budynek jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz że został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr [...], pomimo iż taka lokalizacja budynku przy granicy działki spowoduje konieczność odsunięcia się w przyszłości z budową budynku na działce nr [...] (wolnostojącego, nieprzylegającego do budynku) na odległość znacznie większą niż w przypadku lokalizacji spornego budynku na działce nr [...] tj. co najmniej 3 m od granicy. W tym zakresie słusznie organ wskazał, że skarżąca może również skorzystać z możliwości budowy w granicy działki budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy, zgodnie z ustaleniami planu (o ile zostaną spełnione warunki wynikające z przepisów odrębnych), a budowa w odległości 3 m od granicy działki jest ogólną zasadą przewidzianą w § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia. Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia art. 32 ust. 1 i 2 oraz art. 64 ust. 1-3 Konstytucji poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji z naruszeniem konstytucyjnej zasady równego traktowania stron i zasady ochrony własności, w sytuacji gdy budynek może zostać posadowiony w inny sposób z poszanowaniem interesów i prawa właścicielki działki sąsiedniej, jak również naruszenia art. 7 k.p.a. i art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji poprzez przyjęcie prymatu interesu inwestora. Zgodnie z art. 4 p.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. W tej sprawie inwestor wykazał, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a organy obu instancji zgodnie uznały, że istnieje zgodność przedmiotowego zamierzenia budowlanego z przepisami. W takiej sytuacji prawnej brak było podstaw do odmowy wydania inwestorowi decyzji o pozwoleniu na budowę. Sąd podziela pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 kwietnia 2025 r., II OSK 2231/22 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl), iż "Prawo budowlane nie chroni w ten sposób interesu osoby trzeciej, która zamierza realizować inwestycję w przyszłości, przed skutkami zabudowy wcześniej projektowanej zgodnie z prawem. Ochrona prawa własności, gwarantowana konstytucyjnie, nie ma charakteru absolutnego i podlega ograniczeniom wynikającym z ustaw, w tym z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawa budowlanego, które muszą być uwzględniane przez wszystkich właścicieli nieruchomości. Właściciele nieruchomości muszą liczyć się z możliwości wystąpienia pewnych ograniczeń wynikających ze wzajemnego oddziaływania obiektów budowlanych, które niekiedy w sposób zgodny z prawem może występować." W odniesieniu do zarzutu naruszenia przez organ II instancji art. 8 § 1 art. 9 k.p.a. w zw. z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez brak wskazania i wyjaśnienia, dlaczego nie jest możliwe usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią, tj. działką nr [...], a ponadto brak wyjaśnienia, dlaczego w okolicznościach niniejszej sprawy zachodzą uzasadnione przyczyny do posadowienia budynku przy granicy działki, wskazać należy, iż organy obu instancji w uzasadnieniach decyzji wskazały na powody, dla których uznano, że brak było podstaw do wydania decyzji odmownej, jak również do zmiany projektu budowlanego zgodnie z wolą skarżącej. W konsekwencji nie są usprawiedliwione zarzuty naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 pr.b. poprzez zaniechanie uchylenia w całości pozwolenia na budowę, pomimo iż budynek nie jest odpowiednio usytuowany na działce nr [...] oraz nie został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów właścicielki działki sąsiedniej nr [...]. Organ II instancji przeprowadził dodatkowe postępowanie wyjaśniające w tym zakresie i ustalił, że uzasadnione interesy prawne właściciela działki nr [...] nie zostaną naruszone, a Sąd tę ocenę podziela. Należy bowiem odróżnić interesy prawem chronione od interesu faktycznego, który w nie podlega ochronie prawnej. Podnoszone przez skarżącą kwestie dotyczące konfliktu sąsiedzkiego nie mogą mieć wpływu na treść zaskarżonej decyzji. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.