VIII SA/Wa 1100/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędziowie Sędzia WSA Artur Kot, Sędzia WSA Iwona Szymanowicz – Nowak (sprawozdawca), Protokolant Specjalista Ilona Obara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. sprawy ze skargi B. Z.i P. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją znak [...] z dnia [...] lipca 2013 r. Prezydent Miasta R. (dalej: "Prezydent", "organ I instancji"), działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., zwanej dalej "k.p.a.") w związku z art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej "u.g.n.") oraz Uchwały Nr 638/2005 Rady Miejskiej w Radomiu z dnia 30 maja 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2005 r. Nr 150, poz. 4686, zwanej dalej "Uchwałą") orzekł o ustaleniu P. N. i B. Z.N. (dalej "skarżący"), będącymi w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi w ul. K. w R. właścicielami nieruchomości, oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] m2, opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Organ I instancji wskazał, iż w 2011 r. w ul. K. w R. została oddana do użytku droga, wybudowana kosztem nakładu mieszkańców i dotacji Gminy. Pozwolenie na użytkowanie ww. drogi zostało wydane decyzją Prezydenta z dnia [...] kwietnia 2011 r., która uprawomocniła się w dniu [...] maja 2011 r. Po tym dniu zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi, co było podstawą ustalenia skarżącym opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Na podstawie ww. Uchwały opłata adiacencka stanowi 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Prezydent podał, że wartość nieruchomości skarżących określona została przez rzeczoznawcę majątkowego w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, polegającej na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się do porównań kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są ich ceny. Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej (drogi) rzeczoznawca wziął do porównań [...] nieruchomości podobnych, natomiast przy wycenie nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury technicznej - [...] nieruchomości podobnych. Zakres badania rynku to lata: 2010 – 2012. W operacie przedstawiono szczegółowy opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej uwzględniono aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami gruntowymi, atrakcyjność położenia na terenie analizowanego rynku, funkcję w planie zagospodarowania przestrzennego, możliwy sposób użytkowania zapotrzebowania na dany typ nieruchomości, wpływ infrastruktury technicznej, w tym odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń, dostępność komunikacyjną, kształt, wielkość działki oraz warunki w sąsiedztwie i otoczeniu. W procesie wyceny nie uwzględniono części składowych przedmiotowej nieruchomości. Według operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] grudnia 2012 r., wartość nieruchomości położonej przy ul. K. w R., oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] m2 przed wybudowaniem drogi wynosiła [...] zł, natomiast po jej wybudowaniu [...] zł. Różnica w tych wartościach wynosi zatem [...] zł. Zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n., różnicę między wartością jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Skarżący partycypowali w budowie drogi, wpłacając kwotę [...] zł. Ustalając wysokość opłaty adiacenckiej organ I instancji ocenił, iż metoda ustalenia wartości nakładów użyta przez rzeczoznawcę majątkowego (określająca, że wpłaty jakich dokonali właściciele nieruchomości na rzecz inwestycji należy przeliczyć w stosunku procentowym co do wartości całości inwestycji, a wynik pomnożyć przez wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z treścią znowelizowanych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm., zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości") nie ma w niniejszej sprawie zastosowania. Wskazał w tym zakresie, iż zgodnie z orzecznictwem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wyrażonym w wyrokach z dnia: 14 marca 2013 r. (sygn. akt VIII SA/Wa 873/12), z dnia 6 marca 2013 r. (sygn. akt VIII SA/Wa 841/12), z dnia 20 lutego 2013 r. (sygn. akt VIII SA/Wa 805/12), z dnia 20 lutego 2013 r. (sygn. akt VIII/SA/Wa 799/12), do ustalenia wartości nakładów należało zastosować przepisy u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 sierpnia 2011 r., tj. zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n., który stanowi, że o wartość tych nakładów pomniejsza się różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem. Zatem ustalona różnica w wartości nieruchomości skarżących przed i po wybudowaniu drogi w kwocie [...] zł pomniejszona została o dokonaną przez strony wpłatę – [...] zł i wyniosła [...] zł, natomiast 50% różnicy tej kwoty to [...] zł. Odnosząc się do podnoszonych przez skarżących w toku postępowania zastrzeżeń (dotyczących m.in.: braku udziału strony w oględzinach nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę i nieuwzględnienia przez niego całości wpłaty dokonanej w czynie społecznym przy określaniu wysokości opłaty adiacenckiej), organ I instancji wskazał, że odpowiedź na te zastrzeżenia została zawarta w piśmie z dnia [...] lutego 2013 r. Jednocześnie Prezydent podniósł, że obecność strony podczas oględzin nie jest konieczna, ponieważ wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego nie ma charakteru dowodu w sprawie. Ponadto organ wyjaśnił, że wpłata uiszczona na rzecz Społecznego Komitetu Budowy ul. K. została rozliczona przez biegłego, zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie w dacie oddania ww. drogi do użytkowania. Ustosunkowując się natomiast do zarzutu skarżących dotyczącego nieprawidłowości przy doręczaniu pism organu w przedmiotowej sprawie, Prezydent przedstawiając szczegółowo okoliczności poszczególnych doręczeń, stwierdził prawidłowość tych czynności w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów k.p.a. W odwołaniu wniesionym na powyższe rozstrzygnięcie (i jego uzupełnieniu) skarżący wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Podjętej decyzji skarżący zarzucili naruszenie: 1. art. 43 k.p.a. przez nieprawidłowe doręczenie decyzji; 2. art. 43 i art. 10 k.p.a. przez nieprawidłowe doręczenie przesyłki z dnia [...] maja 2013 r., wyznaczającej stronie siedmiodniowy termin na uzupełnienie materiału dowodowego; 3. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. przez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz nieprawidłową ocenę błędnie sporządzonego operatu szacunkowego z powodu niewłaściwie dobranych nieruchomości do porównań, co doprowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości z tytułu wybudowania drogi w ulicy K.; 4. art. 81 k.p.a. przez brak możliwości wzięcia udziału w oględzinach nieruchomości oraz wypowiedzenia się w sprawie. Rozwijając ww. zarzuty skarżący podnieśli, iż zaskarżona decyzja nie weszła do obrotu prawnego. Na zwrotnych potwierdzeniach odbioru decyzji adresowanych do obojga skarżących widnieje imię i nazwisko "N. P.", jednak skarżący nie kwitował przesyłek listonoszowi w dniu [...] lipca 2013 r. Na zwrotnych potwierdzeniach decyzji organu I instancji nie są jego podpisy. W związku z tym skarżący zwrócili się do poczty o pisemne wyjaśnienie, komu i gdzie listonosz doręczył decyzje (oczekują na odpowiedź w tym przedmiocie). Podali, iż przesyłka z dnia [...] maja 2013 r., wyznaczająca im siedmiodniowy termin na ewentualne uzupełnienie materiału dowodowego doręczona została matce skarżącego i nie dotarła do nich we właściwym czasie, co skutkowało pozbawieniem ich możliwości złożenia wniosku m.in. o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty roczne, dodatkowych uwag i zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazali także na nieprawidłowości w doręczaniu korespondencji za pośrednictwem M. N., która nie jest ich domownikiem. Ponadto skarżący podnieśli, iż pomimo pisemnego zawiadomienia przez rzeczoznawcę majątkowego o terminie oględzin ich nieruchomości w dniu [...] listopada 2011 r. biegła nie pojawiła się; zostali zatem pozbawieni możliwości złożenia wyjaśnień i wniosków. Podnieśli, iż w wyniku budowy ulicy poziom asfaltowej nawierzchni wybudowanej jezdni i chodnika na odcinku przy ich działce został znacznie obniżony w odniesieniu do poprzedniego poziomu drogi. Na skutek tego powstała różnica poziomów jezdni oraz ich działki, wynosząca od około 0,5 m do 0,7 m, uniemożliwiająca wjazd samochodu przez bramę i korzystanie z wejścia przez furtkę. Zmusiło to skarżących do przebudowy istniejącego wjazdu i wejścia z kostki brukowej na teren posesji. Wskazana różnica poziomów powoduje, że powierzchnia podjazdu jest stroma, ze znacznym nachyleniem w kierunku ulicy, co wydatnie utrudnia wjeżdżanie i wyjeżdżanie (pod górę i z góry), a w okresie zimowym, w warunkach ośnieżenia i oblodzenia, niekiedy uniemożliwia te czynności. Ww. fakt w oczywisty sposób pogorszył funkcjonalność działki i prowadzi do wniosku, że przyjęty w operacie współczynnik korygujący na poziomie 0,98 jest za wysoki. Ponadto w ulicy K. na części jezdni stoi budynek mieszkalny, który ma wpływ na atrakcyjność położenia przedmiotowej działki. * Podnieśli, iż do porównań w operacie szacunkowym rzeczoznawca przyjął niewłaściwe nieruchomości. Z treści operatu wynika, że na terenie obrębu Ż. nie stwierdzono wystarczającego obrotu nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową o podobnych atrybutach do atrybutów wycenianej działki, w związku z tym do porównania biegła przyjęła działki położone na terenie obrębów: Z., K., G., D., D., J., I., W. K., R. P., M. i G., których wartość w żaden sposób nie może być tożsama, ani nawet zbliżona do wycenianej nieruchomości. Konsekwencją tego jest zawyżenie wzrostu wartości ich nieruchomości. Wśród [...] nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przyjętych przez biegłą, co najmniej 5 ma rażąco niską wartość (około 100 zł za 1 m2) w odniesieniu do pozostałych (cena 1 m2 od 120 do 150 zł). Skarżący stawiają pytanie, dlaczego biegła nie przyjęła do porównań innych nieruchomości gruntowych, zdecydowanie bardziej adekwatnych lokalizacyjnie i cenowo, które były przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży w okresie objętym w operacie. Efektem powyższego jest zaniżenie średniej ceny 1 m2 ww. nieruchomości gruntowych, co w decydujący sposób skutkowało zawyżeniem różnicy między wartością ich nieruchomości przed wybudowaniem drogi i po jej wybudowaniu, a w konsekwencji naliczeniem wyższej opłaty adiacenckiej. Biegła ustaliła wzrost ceny 1 m2 działek przy ul. K. o [...] zł. Natomiast z operatów szacunkowych, sporządzonych na potrzeby naliczenia w 2013 r. opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania drogi w odniesieniu do ulic adekwatnych lokalizacyjnie wynika, że cena 1 m2 ustalona została na zdecydowanie niższym poziomie. Skarżący wywiedli, iż operat szacunkowy, jako opinia biegłego, podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym. Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność. Prezydent nie zwrócił się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska w związku ze złożonymi przez nich zarzutami z dnia [...] i [...] stycznia 2013 r. Decyzją znak [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy"), sprostowaną postanowieniem z dnia [...] listopada 2013 r., biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz ustalony w sprawie stan faktyczny. Kolegium za bezsporny uznało fakt, że po dniu [...] maja 2011 r. zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi w ulicy K.. W tej dacie obowiązywała Uchwała, ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Za bezsporne uznało także, iż w związku z wybudowaniem ww. drogi nastąpił wzrost wartości nieruchomości znajdującej się przy tej ulicy, oznaczonej nr [...], stanowiącej w chwili stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi własnością skarżących, którzy z tego tytułu zobowiązani są do poniesienia opłaty adiacenckiej. Kolegium podało, iż na potrzeby niniejszej sprawy w dniu [...] grudnia 2012 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, z którego wynika wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z wybudowaniem drogi w ulicy K. o [...] zł. Organ odwoławczy wskazał, iż do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla zastosowania tej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 u.g.n. zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił [...] transakcji nieruchomościami podobnymi - przy wycenie nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej oraz [...] transakcji nieruchomościami podobnymi - przy wycenie nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Do wyceny przyjęto rynkowe transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych o zbliżonych atrybutach do atrybutów wycenianej nieruchomości według stanu przed wybudowaniem drogi asfaltowej - ul. K. oraz według stanu po jej wybudowaniu. Podobieństwo nieruchomości istnieje w szczególności pod względem atrakcyjności lokalizacji, przeznaczenia oraz dostępności do mediów i dostępności komunikacyjnej, a występujące różnice zostały skorygowane w procesie wyceny. Wartość wycenianej działki została także skorygowana ze względu na jej cechy indywidualne. Za kluczową w niniejszej sprawie Kolegium uznało kwestię związaną z ustaleniem wartości nakładów poniesionych przez skarżących na rzecz budowy przedmiotowej drogi, uwzględnianych przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, pomniejszających różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem. Organ odwoławczy wskazał, że obowiązujące w tym zakresie przepisy rozporządzenia zmieniły się od dnia 26 sierpnia 2011 r. w związku z wejściem w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985). Wprowadzona między innymi zmiana § 28 ust. 6, § 35 ust. 3 pkt 1 oraz § 40 ust. 4 ww. rozporządzenia spowodowała modyfikację metody uwzględniania nakładów właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości na rzecz budowy urządzeń infrastruktury przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej. Do dnia wejścia w życie ww. aktu zmieniającego, zgodnie z brzmieniem art. 148 ust. 4 u.g.n. oraz brakiem uregulowań w tym zakresie w rozporządzeniu, różnica między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem była pomniejszana o faktyczną wartość nakładów przez niego poniesionych. Z kolei według nowego brzmienia rozporządzenia powyższa różnica pomniejszana jest jedynie o część faktycznie poniesionych nakładów, których wartość określana jest stosownie do dyspozycji zawartej w § 40 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie ze sposobem zawartym w § 28 ust. 6 w związku z § 35 ust. 3 pkt 1 tego rozporządzenia. Tym samym obecnie nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury są uwzględniane przy ustalaniu opłaty adiacenckiej nie jak poprzednio w pełnej wysokości, lecz w ułamku swej wartości. Kolegium wskazało, że wprawdzie w operacie szacunkowym rzeczoznawca wartość poniesionych przez skarżących nakładów ustalił na kwotę [...] zł, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, jednak organ I instancji, posiłkując się stanowiskiem orzecznictwa sądów administracyjnych w tym przedmiocie, zastosował w tej sprawie przepisy obowiązujące do dnia 26 sierpnia 2011 r. i nakłady te uwzględnił w pełnej wysokości, tj. w kwocie [...] zł. Prezydent przyjął, że aktualnie obowiązujące przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie mogą być stosowane przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez właściciela (użytkownika wieczystego) na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej, które uwzględnia się przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, jeżeli warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi zostały stworzone przed dniem ich wejścia w życie. Pogląd ten Kolegium w niniejszej sprawie w pełni zaakceptowało uznając, że stanowiący podstawę rozstrzygnięcia organu I instancji operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, wnioski z niego wynikające są trafne i logiczne. Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego doręczania kierowanej do skarżących przez organ I instancji korespondencji Kolegium stwierdziło, że nie dopatrzyło się w tym zakresie nieprawidłowości. Na podstawie materiału dowodowego sprawy (zwrotne potwierdzenia odbioru) ustaliło bowiem, że kierowana do strony korespondencja odbierana była przez adresata – P. N. lub przez dorosłego domownika oraz w przypadku korespondencji kierowanej do B. Z.N. przez jej męża. Pisma organu I instancji z dnia [...] marca 2013 r. i [...] maja 2013 r., jak wynika ze zwrotnych potwierdzeń odbioru, zostały odebrane przez dorosłych domowników, którzy odbiór pism pokwitowali własnoręcznym podpisem. Kolegium wyjaśniło, iż wymogiem uznania osoby za domownika w rozumieniu art. 43 k.p.a. nie musi być jej zameldowanie w miejscu zamieszkania adresata. Odnośnie zarzutu nieprzekazania przez organ pierwszej I instancji pism skarżących z dnia [...] i [...] stycznia 2013 r. rzeczoznawcy majątkowemu, w których kwestionowali nieuwzględnienie przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej całości wpłaconej przez skarżących kwoty na budowę drogi w ulicy K., Kolegium podało, że zastrzeżenia strony zostały w całości zaakceptowane przez Prezydenta, co znalazło wyraz w podjętym przez ten organ rozstrzygnięciu. Skargę na powołane rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożyli skarżący, wnioskując o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji w całości. Wydanemu rozstrzygnięciu postawili zarzut naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art.10 k.p.a. przez uniemożliwienie stronie składania wniosków dowodowych, uwag i wyjaśnień w trakcie toczącego się postępowania administracyjnego przed organami obu instancji; 2. art. 43 k.p.a. przez nieskuteczne doręczenie decyzji stronom oraz błędne uznanie przez Kolegium za skuteczne i niewadliwe doręczenie decyzji I instancji stronom postępowania, a także przez uznanie za nienaruszające przepisów postępowania, a tym samym skuteczne doręczenie pism w toku postępowania, tj. pism z dnia [...] marca 2013 r. i z dnia [...] maja 2013 r.; 3. art. 6, art. 7, art. 8, w związku z art. 77 § 1, art. 80, art. 81 i art. 107 § 3 k.p.a. przez brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i nieustalenie wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie, brak możliwości wzięcia udziału w oględzinach nieruchomości; 4. art. 154 ust. 1 ,art. 155, art. 157 ust. 2 u.g.n. przez nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy z powodu niewłaściwie dobranych nieruchomości do porównań, co doprowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości z tytułu wybudowania drogi w ul. K. oraz brak uwzględnienia indywidualnych cech nieruchomości. Uzasadniając skargę skarżący powtórzyli argumenty prezentowane w toku postępowania odwoławczego. W pierwszej kolejności zarzucili, iż decyzja organu I instancji nie weszła do obrotu prawnego, a pod względem prawnym jest decyzją nieistniejącą. Na potwierdzenie powyższego do skargi dołączyli pismo z Poczty Polskiej S.A. z dnia [...] sierpnia 2013 r., w którym poczta potwierdziła nieprawidłowe doręczenie dwóch przesyłek odpowiednio z dni: [...] maja 2013 r. i [...] lipca 2013 r. Przesyłki pokwitowane w dniu [...] lipca 2013 r. nazwiskiem "N. P.", zawierające decyzje organu I instancji dla skarżących, nie zostały odebrane przez skarżących, ale doręczone pod adresem zamieszkania stron M. N., która pokwitowała ich odbiór w powyższy sposób i zobowiązała się przekazać przesyłkę adresatom. Nie zostały również doręczone skarżącym przesyłki w dniu [...]maja 2013 r., wyznaczające im 7-dniowy termin do uzupełnienia materiału dowodowego, ponieważ doręczyciel doręczył je M. N. pod jej adresem zamieszkania, tj. w R., ul. B. [...], która to zobowiązała się do oddania przesyłek skarżącym (pismo Poczty Polskiej S.A. k. [...] – [...] akt sądowych). W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Ponadto wskazało, że mimo kwestionowania przez skarżących prawidłowości doręczania pism, to zawsze zapoznawali się z ich treścią, udzielali odpowiedzi i składali stosowne pisma w zakreślonych terminach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenkich, przy czym – jak stanowi art. 143 ust. 2 u.g.n. – przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowniczych i telekomunikacyjnych. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika ponadto, że prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji w tym przedmiocie może nastąpić w terminie 3 lat od stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 145 u.g.n.). Zasadnicze postanowienia dotyczące określenia kwoty opłaty adiacenckiej zostały zawarte w art. 146 u.g.n. stanowiącym, iż ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej i następują po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Ponadto wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem tychże urządzeń i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (ze zmianami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U. Nr 165, poz. 985, obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2011 r.). Na podstawie w/w przepisów oraz sporządzonego operatu szacunkowego Prezydent miał więc prawo ustalenia opłaty adiacenckiej dla skarżących, jako właścicieli nieruchomości, położonej przy ul. K. w R., w której urządzono drogę. W dniu [...] kwietnia 2011 r. Prezydent wydał decyzję o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie przedmiotowej inwestycji, która stała się ostateczna w dacie [...] maja 2011 r. Po tym dniu zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi, o czym mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n. Określony w art. 145 ust. 2 u.g.n. termin trzyletni ma charakter terminu prawa materialnego. Z jego upływem wygasa zatem uprawnienie organu do ukształtowania stosunku materialno-prawnego – ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze stworzeniem warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Termin ten ma również znaczenie dla ustalenia ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem drogi, wysokości stawki opłaty adiacenckiej oraz podmiotu zobowiązanego. Organ I instancji wydał decyzję w dniu [...] lipca 2013 r., a więc zachował trzyletni termin do ustalenia skarżącym przedmiotowej opłaty adiacenckiej (por. uchwała składu 7 sędziów NSA z dnia 27 lipca 2009 r., publ.cbois). Organy obu instancji zasadnie uznały, kierując się dotychczasowym orzecznictwem sądowym w tym zakresie (por. wyroki WSA w Warszawie: z dnia 14 marca 2013 r. sygn. akt VIII SA/Wa 873/12, z dnia 6 marca 2013 r. sygn. akt VIII SA/Wa 841/12, z dnia 20 lutego 2013 r. sygn. akt VIII SA/Wa 805/12, z dnia 20 lutego 2013 r. sygn. akt VIII/SA/Wa 799/12), że w sprawie należy zastosować przepis art. 148 ust. 4 u.g.n., tzn. od różnicy wartości, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu drogi a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem odliczyć w całości wartość nakładów poniesionych przez skarżących na rzecz budowy drogi w ramach Społecznego Komitetu Budowy, tj. kwotę [...] zł. Powyższa kwota nakładów została w operacie szacunkowym przeliczona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł, zgodnie z nowym stanem prawnym, obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r., a dotyczącym sposobu określania wartości nakładów na budowę drogi, poniesionych przez właścicieli. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości dodało ustęp 6 do § 28 i ustęp 4 do § 40 dotychczasowego rozporządzenia w tym zakresie, które precyzują art. 148 ust. 4 u.g.n. W świetle aktualnego § 40 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości nakładów, o których mowa w art. 148 ust. 4 u.g.n., stosuje się odpowiednio sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6 cytowanego rozporządzenia. Zatem wartość omawianych nakładów stanowi iloczyn różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed ich dokonaniem i procentowego udziału właściciela lub użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przepisy rozporządzenia zmieniającego nie wprowadziły przepisów przejściowych dla nakładów poniesionych przez właścicieli lub użytkowników wieczystych na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Biegła, sporządzając operat szacunkowy w dniu [...] grudnia 2012 r., zastosowała nowe przepisy wynikające z rozporządzenia w sprawie szacowania nieruchomości. Jednak organy prawidłowo uznały, że ta metoda ustalenia wartości nakładów nie ma zastosowania w okolicznościach przedmiotowej sprawy, bowiem stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi nastąpiło przed zmianą rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r., I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). W przedmiotowej sprawie, biegła w zakresie swoich kompetencji, uzasadniła właściwie wybór podejścia porównawczego – metodę korygowania ceny średniej (art. 153 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości) oraz dobór nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Sąd podziela ocenę organów obu instancji odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności przed i po wybudowaniu drogi, bez uwzględnienia części składowych tej nieruchomości, jak również wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości z tytułu budowy drogi. Zdaniem Sądu, sposób wartościowania cech nieruchomości, wybór metody i sposobu podejścia jej szacowania, jak również przyjęcie właściwego współczynnika korygującego oparty jest na kryteriach stanowiących wiadomości specjalne, o których mowa w art. 84 § 1 k.p.a. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.), względy doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania przemawiają za oparciem się na tego rodzaju dowodzie, jakim jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę także w sytuacji, gdy jest on kwestionowany przez stronę, która nie jest specjalistą w tej dziedzinie. Samo twierdzenie strony, że w jej ocenie wykonane przez rzeczoznawcę szacunki są wadliwe, nie może być uznane za wystarczające, gdyż pociągnęłoby za sobą potrzebę prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego, np. przez sporządzenie na koszt publiczny dodatkowych ekspertyz, co jest sprzeczne z zasadą ekonomii postępowania, wyrażoną w art. 12 k.p.a. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). W kontekście powyższego, Sąd nie uznał zarzutów skarżących odnośnie tendencyjności operatu szacunkowego, niewłaściwego przyjęcia przez biegłą nieruchomości do porównań, a przez to zawyżenie wzrostu wartości ich nieruchomości z tytułu wybudowania drogi, przyjęcie za wysokiego współczynnika korygującego [...] do cechy "funkcjonalność" (wybudowanie drogi obniżyło poziom gruntu, co spowodowało przebudowanie wjazdu na ich nieruchomość i poniesienie dodatkowych kosztów w wysokości [...] zł.). Z opinii biegłej wynika, że wycena działki skarżących nr [...] uwzględnia jej położenie, tj. delikatny spadek wzdłuż ulicy K. oraz w kierunku tej ulicy (strona [...] operatu). Zdaniem Sądu, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących, iż organy winny zbadać inne operaty szacunkowe, np. z ulic S. i N., z których wynika niższy wzrost ceny 1 m² działek z tytułu wybudowania drogi, aniżeli działek przy ulicy K., ponieważ dla każdej nieruchomości w związku z budową jakiejkolwiek infrastruktury technicznej sporządza się oddzielny operat, uwzględniający cechy konkretnej działki w porównaniu do podobnych do niej nieruchomości. Podważenie przedmiotowego operatu szacunkowego w oparciu o zarzuty strony, zdaniem Sądu, jest możliwe, ale jedynie poprzez przedstawienie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). Dopiero rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości (por. art. 157 ust. 4 u.g.n., wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r., I OSK 695/08, wyroki WSA w Warszawie z dnia: 6 marca 2012 r., I SA/Wa 1450/11, LEX nr 1137283 oraz 22 lutego 2012 r., I SA/Wa 1164/11, LEX nr 1137270). Sąd podziela ocenę organów odnośnie wiarygodności operatu szacunkowego, który jest logiczny, spójny i kompletny. Wartości dowodowej przedmiotowego operatu nie podważa okoliczność, iż organy nie przyjęły metody biegłej odnośnie wyliczenia nakładów skarżących na budowę drogi, tylko uwzględniły te nakłady w pełnej wysokości. Zarzuty skarżących wobec przedmiotowego operatu szacunkowego stanowią, w ocenie Sądu, jedynie polemikę z prawidłowymi ustaleniami organów odnoszącymi się do oceny tego dowodu i w żaden sposób nie potwierdziły naruszenia przepisów wskazanych w skardze, a mianowicie: art. 154 ust. 1, art. 155 i art. 157 ust. 2 u.g.n. Sąd nie uznał również pozostałych zarzutów skarżących, odnoszących się do naruszenia przepisów postępowania. Skarżący podnieśli w skardze, że w ich ocenie decyzja organu I instancji z dnia [...] lipca 2013 r. nie weszła do obrotu prawnego i pod względem prawnym jest ona decyzją nieistniejącą. Skarżący utrzymują, że decyzja ta nie została im prawidłowo doręczona, na dowód czego złożyli pisma z Poczty Polskiej S.A. z dnia [...] sierpnia 2013 r. W istocie, z pisma tego wynika, że przesyłkę z dnia [...] lipca 2013 r. (zawierającą decyzję Prezydenta z dnia [...] lipca 2013 r.) doręczyciel doręczył pod adres zamieszkania stron, ale nie pokwitował ich P. N., tylko jego imieniem i nazwiskiem uczyniła to M. N., która zobowiązała się doręczyć przesyłki adresatom (zwrotne poświadczenia odbioru decyzji w aktach administracyjnych). Zdaniem Sądu decyzja organu I instancji skutecznie weszła do obrotu prawnego, ponieważ została doręczona w dniu [...] lipca 2013 r. pod adresem zamieszkania skarżących osobie, która wówczas tam przebywała i zobowiązała się do oddania tych dokumentów adresatom przesyłek. M. N. nie jest osobą obcą dla skarżących, ponieważ – jak wynika ze skargi – jest to kuzynka P. N., która już raz odbierała korespondencję adresowaną do skarżących w dniu [...] marca 2013 r., zawierającą pismo organu z dnia [...] marca 2013 r., zobowiązując się do jej oddania adresatom (k. [...] akt administracyjnych). Bezsporne jest również, ponieważ skarżący tego nie podnoszą, że jest ona osobą dorosłą. Tak więc w rzeczywistości doręczenie decyzji organu I instancji (tak jak i pismo z dnia [...] marca 2013 r.) zostało dokonane w sposób zastępczy na podstawie art. 43 k.p.a., z którego wynika, iż w przypadku nieobecności adresata pismo doręcza się, za pokwitowaniem, dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu, jeżeli te osoby podjęły się oddania pisma adresatowi. O doręczeniu pisma sąsiadowi lub dozorcy zawiadamia się adresata, umieszczając zawiadomienie w oddawczej skrzynce pocztowej lub, gdy to nie jest możliwe, w drzwiach mieszkania. Wymogiem uznania osoby za domownika w rozumieniu art. 43 k.p.a. nie musi być jej zameldowanie w miejscu zamieszkania adresata, ani prowadzenie z nim wspólnego gospodarstwa domowego (por. wyrok NSA z dnia 27 października 2011 r., II OSK 1537/10, Lex nr 1132092 oraz postanowienie SN z dnia 13 listopada 1996 r., III RN 27/96, OSNP 1997/11/187). Z datą doręczenia pisma wiążą się istotne skutki, przede wszystkim rozpoczęcie biegu terminu do wniesienia odwołania. W przedmiotowej sprawie skarżący skutecznie wnieśli odwołanie, a więc zapoznali się z treścią decyzji, nie wskazywali też, aby kuzynka nie oddała im odebranych w dniu [...] lipca 2013 r. przesyłek. Okoliczność, że M. N. podpisała odbiór przesyłek poleconych imieniem i nazwiskiem skarżącego może mieć jedynie znaczenie w ewentualnej sprawie karnej, jeśli skarżący złoży takie zawiadomienie do organów ścigania. Skarżący podnieśli również nieprawidłowe doręczenie przez organ I instancji pisma z dnia [...] maja 2013 r., w którym organ zawiadomił o zgromadzeniu całości materiału dowodowego w trybie art. 10 k.p.a. oraz zakreślił termin 7 dni na możliwość zapoznania się z nim i ewentualne składanie wniosków dowodowych (k. [...] akt administracyjnych). Z akt administracyjnych wynika, że M. N. jest matką skarżącego. W piśmie Poczty Polskiej S.A. z dnia [...] sierpnia 2013 r. wskazano, że ww. zawiadomienie dla każdego ze skarżących oddzielnie M. N. odebrała pod swoim adresem: R., ul. B. [...], zobowiązując się do przekazania przesyłek adresatom (chociaż ze skargi wynika, że zamieszkuje ona w R,, ul. B, [...]). W ocenie Sądu ww. doręczeń nie można uznać za doręczenia zastępcze domownikowi, przewidziane w art. 43 k.p.a., ponieważ nie zostało dokonane w miejscu zamieszkania adresatów. W tym wypadku matkę skarżącego należało uznać za sąsiada i o doręczeniu jej pisma zawiadomić adresatów, umieszczając zawiadomienie w oddawczej skrzynce pocztowej lub (gdy to nie jest możliwe) w drzwiach ich mieszkania. Jednak powyższe uchybienie w doręczeniu zawiadomienia o treści art. 10 k.p.a. przed wydaniem decyzji przez organ I instancji nie może skutkować uchyleniem zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji, ponieważ zarzut naruszenia tego przepisu przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, ONSA i WSA 2006/6/157, OSP 2007, nr 3, poz. 26, wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., II OSK 1098/10, LEX nr 786594). . Skarżący w skardze wskazali, że niedoręczenie im przesyłek, wyznaczających siedmiodniowy termin na składanie ewentualnych wniosków dotyczących uzupełnienia materiału dowodowego, pozbawiło ich możliwości złożenia wniosku m.in. o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty roczne oraz dodatkowych uwag i zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na roczne raty skarżący mogli również złożyć na etapie postępowania odwoławczego, czego nie uczynili, natomiast zastrzeżenia do operatu szacunkowego składali w toku postępowania administracyjnego w pismach z dnia [...] i [...] stycznia 2013 r. (k. [...]-[...] akt administracyjnych), zarzucając brak oględzin ich nieruchomości przez biegłego w dniu [...] listopada 2012 r. w ich obecności, pomimo wcześniejszych zapowiedzi, co uniemożliwiło im udział w postępowaniu, brak uwzględnienia przy wyliczaniu opłaty adiacenckiej całości kwoty ich nakładów oraz przyjęcie do porównań przez biegłą cen rynkowych dla gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, ale niezabudowanych. W odpowiedzi na te pisma organ I instancji wystosował pismo z dnia [...] lutego 2013 r., w którym ustosunkował się dokładnie do ww. zarzutów oraz poinformował skarżących o treści art. 10 k.p.a. Pismo to skarżący odebrał osobiście dla siebie i żony w dniu [...] lutego 2013 r. (k. [...] akt administracyjnych), po czym nie składali już innych zastrzeżeń do operatu szacunkowego, za wyjątkiem zarzutów w odwołaniu i skardze. W świetle powyższego, zdaniem Sądu, zarzucane uchybienie w doręczeniu przez organ dla skarżących pisma z dnia [...] maja 2013 r. nie stanowi o naruszeniu zasady czynnego udziału stron w postępowaniu, bowiem organ poinformował ich o treści art. 10 k.p.a. już w piśmie z dnia [...] lutego 2013 r., a w sprawie nie było innych dowodów, aniżeli operat szacunkowy. Odnośnie zarzutu skargi, że organ I instancji przed wydaniem decyzji nie przekazał biegłej pism skarżących dnia [...] i [...] stycznia 2013 r., Sąd podziela w pełni argumentację Kolegium, iż nie było takiej potrzeby, ponieważ Prezydent w całości uwzględnił w decyzji zastrzeżenie w zakresie wadliwości rozliczenia nakładów właścicieli nieruchomości na budowę drogi na poczet opłaty adiacenckiej. Pozostałe zarzuty również zostały przez organ I instancji wyjaśnione w piśmie z dnia [...] lutego 2013 r., nie wymagały bowiem w tym zakresie wiadomości specjalnych, aby kierować pismo do udzielenia odpowiedzi przez biegłą. Wprawdzie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak jest odniesienia się organu odwoławczego do zarzutu braku możliwości udziału skarżących w oględzinach nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, a przez to pozbawienie skarżących możliwości składania wniosków i wyjaśnień (naruszenie art. 81 k.p.a.), jednak uchybienie to nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy, ponieważ w przedmiocie tego zarzutu wypowiedział się organ I instancji, zarówno w decyzji z dnia [...] lipca 2013 r., jak również wcześniej w piśmie kierowanym do skarżących z dnia [...] lutego 2013 r. Prezydent wskazał, że obecność strony podczas oględzin nie jest konieczna, ponieważ wizja lokalna przeprowadzana przez rzeczoznawcę majątkowego nie ma charakteru dowodu w sprawie. Opinia biegłego ma na celu pomoc organom administracji w ustaleniu okoliczności, do wyjaśnienia których konieczna jest wiedza specjalistyczna z określonej dziedziny. Są to więc okoliczności, których ustalenie przy pomocy wskazówek wiedzy, doświadczenia życiowego oraz zasad logicznego rozumowania dostępnych organom administracji jest niemożliwe. Oględziny mają zaś na celu ustalenie stanu faktycznego poprzez naoczne sprawdzenie stanu rzeczy przez organ prowadzący postępowanie. Wizję lokalną należy traktować jako jedną z czynności poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Udział strony w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie. Powyższe stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 października 2007 r., II SA/Łd 797/07, Lex nr 385391, wyrok WSA w Lublinie z dnia 17 czerwca 2008 r., II SA/Lu 286/08, Lex nr 499828, wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., I OSK 977/10, publ. cbois, wyrok WSA w Lublinie z dnia 16 lutego 2012 r., II SA/Lu 945/11, publ. cbois) i sąd orzekający w przedmiotowej sprawie w całości je podziela. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy dowodem z opinii biegłego, którą jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę (art. 84 k.p.a.), a dowodem z oględzin (art. 85 k.p.a.). Stąd niezasadny jest zarzut skarżących, że zostali pozbawieni możliwości składania wyjaśnień i wniosków przez brak udziału w wyznaczonym przez biegłą terminie wizji lokalnej. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegła przeprowadziła wizję lokalną (wywiad terenowy) w dniu [...] listopada 2012 r. (str. [...] operatu), ale - jak wynika z powyższych wywodów – skarżący nie musieli być obecni przy tej czynności. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że organy orzekające w przedmiotowej sprawie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie naruszyły przepisów prawa materialnego (art. 154 ust. 1, art. 155 i art. 157 ust. 2 u.g.n.), ani też procedury administracyjnej (art. 6-8, art. 10, art. 43, art. 77 § 1, art. 80, art. 81, art. 107 § 3, art. 138 § 1 k.p.a.). Dlatego na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.