I CR 40/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN K. Kołakowski. Sędziowie SN: T. Bukowski, Z. Świeboda (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Anity K. przeciwko Czesławie K. i Weronice Z. o wstąpienie w stosunek najmu, na skutek rewizji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 10 maja 1988 r.oddalił rewizję.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 10 maja 1988 r. Sąd Rejonowy w Kielcach oddalił powództwo o wstąpienie w stosunek najmu. W uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy ustalił, że w lokalu nr 8 położonym w K. przy ulicy 1 Maja 71 zamieszkiwał od 1931 r. Władysław T. pełniący tam funkcję dozorcy. W 1966 r. - po śmierci jego pierwszej żony - Władysław T. zawarł związek małżeński z Marią T. z d. S. W 1973 r. Władysław T. zmarł, a Maria T. przejęła po mężu obowiązki dozorcy. Ze względu jednak na swój stan zdrowia zaprzestała wykonywania obowiązków dozorcy i płaciła należność za mieszkanie, wymagała opieki, którą sprawował jej syn Henryk K., ojciec powódki. W 1984 r. powódka zaczęła uczęszczać do szkoły w K. i codziennie dojeżdżała od rodziców z P., odwiedzała babkę i robiła zakupy, sprzątała. We wrześniu 1985 r. powódka zamieszkiwała razem z babką, aby sprawować nad nią opiekę, w styczniu 1986 r. zaś została zameldowana na pobyt czasowy. W maju 1986 r. Maria T. zmarła.Sąd Rejonowy przesłuchiwał świadków na fakt zamieszkiwania powódki u Marii T. oraz sprawowania opieki i ustalił, że zamieszkiwanie powódki u babki łączyło się z podjęciem i kontynuowaniem nauki w szkole w K., a przy tym udzielaniem pomocy babce, zwłaszcza że jej ojciec wyjeżdżał często w delegację. Poza tym Sąd uznał, że sporne mieszkanie jest mieszkaniem funkcyjnym i art. 691 k.c. do niego nie ma zastosowania.Na skutek rewizji powódki Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, którego istota sprowadza się do wyjaśnienia, czy osoba bliska dozorcy, zajmującego mieszkanie z tytułu wykonywanej funkcji, może wstąpić w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c.?Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania i zważył, co następuje:W świetle niewadliwie ustalonych okoliczności faktycznych Maria T. zamieszkiwała w lokalu nr 8 w K. przy ul. 1 Maja 71 razem ze swym mężem, który pełnił obowiązki dozorcy, a po jego śmierci w 1975 r. obowiązki te przejęła ona i wykonywała, dopóki pozwalał na to jej stan zdrowia; potem zamieszkiwała dalej w tym lokalu, ale należność za mieszkanie płaciła.Sąd Rejonowy wprawdzie nie ustalił, czy dom, w którym mieszkała Maria T. i pełniła obowiązki dozorcy, stanowił własność osoby fizycznej lub osoby prawnej, nie będącej jednostką gospodarki uspołecznionej, czy też pozostawał w dyspozycji jednostki gospodarki uspołecznionej, ale brak ten nie ma znaczenia dla ostatecznego wyniku sprawy.Otóż rozpoznając sprawę na tle przepisów prawa lokalowego z 1974 r. obowiązującego do dnia 1 stycznia 1988 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) należy zauważyć, że dozorcy domu w budynku stanowiącym własność osoby fizycznej lub osoby prawnej nie będącej jednostką gospodarki uspołecznionej przydziela się lokal mieszkalny na czas trwania umowy o pracę i pełnienie tej funkcji w danym domu (art. 35 ust. 3 pr. lok.). Jeśli zaś lokal mieszkalny zajmowany przez dozorcę pozostaje w dyspozycji jednostek gospodarki uspołecznionej i zostanie mu przydzielony, stanowi mieszkanie funkcyjne przydzielone na czas wykonywania funkcji dozorcy (art. 50 pr. lok.). Z tych regulacji wynika, że mieszkanie dozorcy zajmowane jest przez niego na czas wykonywania funkcji uzasadniającej zajmowanie takiego mieszkania. Jest więc ono sprzężone ze stosunkiem pracy i tym samym z osobą pracownika. Dlatego właśnie w razie wygaśnięcia stosunku pracy lub zmiany wykonywanych w jego ramach funkcji, następują zmiany w zakresie stosunku najmu. Osoby te tracą tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego i mogą być przekwaterowane do pomieszczenia zastępczego (art. 41 ust. 1 pr. lok.). Jeżeli jednak nie nastąpiło ich przekwaterowanie, nie oznacza to, że w razie zajmowania nadal dotychczasowego mieszkania nawiązał się nowy stosunek najmu, chociażby nawet osoby te płaciły należność za korzystanie z mieszkania. W braku wyraźnych postanowień stron w tym zakresie, stan taki prowadzi do bezumownego korzystania z mieszkania, uiszczane zaś należności stanowią wynagrodzenie z tego tytułu. Przekwaterowanie bowiem do pomieszczenia zastępczego z różnych przyczyn może okazać się utrudnione, a nawet niemożliwe, np. wobec braku pomieszczenia zastępczego, trudności z przekwaterowaniem na skutek choroby lub wieku osoby, która zaprzestała wykonywać dotąd spełniane funkcje dozorcy.Ścisły związek najmu mieszkań dozorcy z osobą pracownika - najemcy prowadzi następnie do uchylenia zastosowania art. 691 k.c. o wstąpieniu osób bliskich zmarłego najemcy w stosunek najmu. W myśl bowiem § 22 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152) obowiązującego do dnia 1 stycznia 1988 r. (§ 28 i 29 rozp. RM w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego - Dz. U. Nr 36, poz. 203) osoby bliskie zmarłego pracownika - najemcy mają jedynie uprawnienie do lokalu zamiennego. Wynika z tego, że mogą one być w każdej chwili usunięte z tego lokalu, jeżeli tylko otrzymają odpowiedni lokal zamienny (art. 6 pr. lok.). Do tego czasu nie zajmują jednak mieszkania bezprawnie, lecz na podstawie swoistego stosunku prawnego zbliżonego do najmu (por. art. 15 ust. 3 pr. lok.), ale pozbawionego tych gwarancji trwałości, jakie system prawny wiąże z najmem lokali mieszkalnych.Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że osoba bliska dozorcy domu stanowiącego własność osoby fizycznej albo osoby prawnej, nie będącej jednostką gospodarki uspołecznionej albo pozostającej w dyspozycji jednostek gospodarki uspołecznionej, która stale z nim mieszkała aż do chwili jego śmierci w zajmowanym przez niego mieszkaniu, jako tzw. dozorcówce, nie wstępuje w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c.Jednakże powódka nie ma nawet prawa do lokalu zamiennego, ponieważ w świetle ustaleń Sądu Rejonowego nie spełniła ona przesłanek z art. 691 k.c. Mieszkała u swej babki nie jako domownik, zaś centrum jej życia skupiało się u rodziców w P.Wysunięta teza zachowuje aktualność pod rządem ustawy z dnia 16 lipca 1987 r. o zmianie ustawy - prawo lokalowe (por. zwłaszcza ust. 5 i 6 art. 40 pr. lok. - jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.)Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji (art. 387 k.p.c.).