III CZP 52/87

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia T. Miłkowski. Sędziowie SN: T. Miłkowski, T. Bielecki, W. Łysakowski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy z powództwa Grażyny P. przeciwko Zarządowi Budynków Mieszkalnych w B. przy udziale interwenienta ubocznego Jolanty T. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Białymstoku postanowieniem z dnia 25 czerwca 1987 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy warunkiem skuteczności realizacji roszczenia z art. 691 k.c. przez osobę obcą sprawującą opiekę nad najemcą jest zawarcie umowy przed terenowym organem administracji państwowej w trybie art. 8 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55)?"podjął następującą uchwałę:Osoba obca, sprawująca opiekę nad najemcą na podstawie zawartej z nim umowy, wstępuje po jego śmierci w stosunek najmu mieszkania (art. 691 k.c.), jeżeli umowa ta odpowiada wymaganiom przewidzianym w art. 8 ust. 2 prawa lokalowego. Uzasadnienie faktycznePowódka Grażyna P. domagała się ustalenia, że wstąpiła w stosunek najmu lokalu nr 13 w domu przy ul. (...) w B. po Eugenii C., zmarłej w dniu 28 czerwca 1986 r.Pozwany Zarząd Budynków Mieszkalnych w B. wnosił o oddalenie powództwa. O oddalenie powództwa wnosiła również Jolanta T., interwenientka uboczna po stronie pozwanej.Wyrokiem z dnia 5 marca 1987 r. Sąd Rejonowy w Białymstoku uwzględnił powództwo.Sąd Rejonowy, ustaliwszy, że powódka zamieszkiwała z najemczynią i opiekowała się nią (najemczyni wymagała opieki ze względu na podeszły wiek i zły stan zdrowia), że mieszkanie to stanowiło jej centrum życiowe, a także iż między powódką i najemczynią zaistniała więź emocjonalna, doszedł do wniosku, że spełnione zostały przesłanki wstąpienia w stosunek najmu, przewidziane w art. 691 k.c.Orzeczenie powyższe zaskarżyli rewizjami pozwany i interwenientka uboczna.W związku z rozpoznawaniem tych rewizji Sądowi Wojewódzkiemu w Białymstoku nasunęła się wątpliwość prawna, którą sformułował w przytoczonym pytaniu.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Prawo lokalowe z 1974 r. nie zawiera przepisów normujących kwestie wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. W kwestii tej ma zastosowanie - na podstawie ogólnego odesłania do przepisów kodeksu cywilnego w zakresie najmu, zawartego w art. 1 prawa lokalowego i w związku z art. 680 k.c. - art. 691 k.c. Według tego przepisu w razie śmierci najemcy mieszkania, osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały, aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu.Artykuł 691 k.c. nie zawiera ustawowego wyjaśnienia pojęcia "osób bliskich" najemcy ani też odesłania w tym względzie do innych przepisów, zwłaszcza zaś do przepisów prawa lokalowego, pozostawiając wyjaśnienie tego pojęcia orzecznictwu sądowemu.Pojęcie "osób bliskich", zdefiniowane w art. 8 prawa lokalowego z 1974 r., ma zastosowanie do sytuacji uregulowanych w tym prawie (np. do sytuacji określonych w art. 32 ust. 1, art. 36 ust. 2 czy art. 41 ust. 2).Artykuł 8 prawa lokalowego nie jest pozbawiony znaczenia przy wykładni art. 691 k.c. W judykaturze ukształtowanej pod rządem prawa lokalowego w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84) został wypowiedziany pogląd, że do osób bliskich najemcy w rozumieniu art. 691 k.c. zalicza się osoby wymienione w art. 8 prawa lokalowego oraz - oprócz nich - inne jeszcze osoby, których stosunek osobisty do najemcy uzasadniał wspólne i stałe z nim zamieszkiwanie (wyrok SN z dnia 11 sierpnia 1978 r. II CR 339/78 - OSNCP 1979 z. 6, poz. 124, oraz uchwała SN z dnia 4 stycznia 1979 r. III CZP 86/78 - OSNCP 1979, z. 7-8, poz. 138).Pogląd ten nie stracił na aktualności po nowelizacji art. 8 prawa lokalowego, dokonanej ustawą z dnia 3 grudnia 1982 r. (Dz. U. Nr 37 poz. 244). Nowelizacja tego przepisu bowiem polegała jedynie - po pierwsze, na uściśleniu pojęcia "osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu" (przez dodanie po słowie "pożyciu" słowa "małżeńskim"), i po drugie, na zrównaniu z osobami bliskimi najemcy osób sprawujących opiekę nad najemcą na podstawie zawartej z nim - przed terenowym organem administracji państwowej i za zgodą tego organu - umowy (wyrok SN z dnia 6 marca 1986 r. IV CR 121/86 - nie publ.).Osoba podejmująca się opieki nad najemcą, który - ze względu na zły stan zdrowia lub podeszły wiek - opieki takiej potrzebuje, nie staje się przez zawarcie umowy o sprawowanie opieki osobą bliską najemcy. Między tą osobą a najemcą bowiem nie zachodzi więź emocjonalna, stanowiąca istotę stosunków pomiędzy osobami bliskimi. Rozstrzygające znaczenie ma treść umowy, której postanowienia określają wzajemne uprawnienia i obowiązki kontrahentów.Nie będąc osobą bliską najemcy, osoba podejmująca się opieki nad nią korzysta ze statusu prawnego osoby bliskiej. Wynika to z art. 2 prawa lokalowego w obecnie obowiązującym brzmieniu, a szczególnie w brzmieniu tej normy nadanym nowelą z dnia 16 lipca 1987 r. (według numeracji jedn. tekstu: Dz. U. Nr 30, poz. 165 - art. 9). Stosownie do tego nowego unormowania osoby wykonujące opiekę nad najemcą na podstawie zawartej z nim umowy o jej sprawowaniu traktuje się na równi z osobami bliskimi.Taki status prawny osoby podejmującej opiekę nad najemcą został przez ustawodawcę uzależniony od zawarcia umowy o sprawowanie opieki za zgodą terenowego organu administracji państwowej, której organ ten może odmówić w przypadku, gdyby umowa pozostawała w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 9 prawa lokalowego precyzuje bliżej przesłanki odmowy wyrażenia zgody, a także przewiduje możliwość cofnięcia już wyrażonej zgody w razie rażącego i uporczywego niewykonywania opieki).W świetle ustalonego orzecznictwa osobami bliskimi w rozumieniu art. 691 k.c. są - aczkolwiek nie wyłącznie - osoby bliskie, o jakich mowa w art. 8 (według nowej numeracji w art. 9) prawa lokalowego. W konsekwencji, osoba obca najemcy wykonująca nad nim opiekę na podstawie umowy o jej sprawowanie tylko wówczas wstąpi - na podstawie art. 691 k.c. - w stosunek najmu, gdy uzyskała status osoby bliskiej, w rozumieniu prawa lokalowego, a status taki nabywa jedynie osoba, która zawarła umowę o sprawowanie opieki zgodnie z wymaganiami tego prawa.W razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują osoby bliskie, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci. To wymaganie "wspólnego zamieszkiwania" dotyczy również osoby sprawującej opiekę nad najemcą na podstawie zawartej z nim umowy.Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w sentencji uchwały.W związku z tym jednak, że pojęcie osoby bliskiej w rozważanym znaczeniu jest pojęciem unormowanym w prawie lokalowym, uchwała niniejsza ma zastosowanie w sytuacji, gdy mieszkanie najemcy podlega przepisom tego prawa.