II CR 470/65

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia S. Gross (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Masłowski, J. Adamczyk.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Leonardy P. przeciwko Miejskiemu Zarządowi Budynków Mieszkalnych w Ż. o ustalenie nieistnienia należności, na skutek rewizji powódki od wyroku Sądu Powiatowego w Żarach z dnia 26 lutego 1965 r. oraz od postanowienia Sądu Wojewódzkiego w Zielonej Górze z dnia 19 maja 1965 r. i postanowienia Sądu Najwyższego z dzisiejszej daty,uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Powiatowemu w Żarach do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneLeonarda P. w pozwie przeciwko Miejskiemu Zarządowi Budynków Mieszkalnych w Ż. wnosiła o ustalenie, że kwota 1.246 zł 67 gr, do zapłacenia której została wezwana przez stronę pozwaną pismem z 19.X.1964 r., nie należy się w całości. W uzasadnieniu swego żądania powódka twierdziła, że powyższa kwota stanowi należność za centralne ogrzewanie, które wskutek wadliwości odpowiednich urządzeń nie działa w mieszkaniu powódki w sposób doprowadzający ogrzanie tego mieszkania do odpowiedniej temperatury.Pozwany Zarząd przyznał w toku sprawy, że zgodnie z twierdzeniem powódki lokal jej w okresie zimowym 1963/1964 był nie dogrzany, że temperatura w nim wynosiła w tym czasie zawsze mniej niż 14oC oraz że w związku z tym i zgodnie z treścią pkt 1 i 2 § 7 wytycznych stanowiących załącznik do okólnika Nr 9 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 3.IV.1962 r. powódka za okres od 1.XI.1963 r. do 15.IV.1964 r. została w całości zwolniona od obowiązku uiszczania opłat przypadających za centralne ogrzewanie w tych miesiącach. Jednakże zdaniem pozwanego Zarządu nie przysługuje powódce prawo żądania zwolnienia od opłat na poczet centralnego ogrzewania uiszczonych poza tzw. sezonem ogrzewczym, a w szczególności za czas od 1.VII.1963 r. do 16.X.1963 r. i od 16.IV. do 30.IX.1964 r., którego dotyczy kwestionowane pozwem żądanie, gdyż zgodnie z powołanymi wyżej wytycznymi Ministra Gospodarki Komunalnej, zwolnienia mogą być udzielone tylko za okres "sezonu ogrzewczego".Sąd Powiatowy w Żarach wyrokiem z 26 lutego 1965 r., podzielając stanowisko strony pozwanej, powództwo Leonardy P. oddalił, zasądzając od niej 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.Sąd Powiatowy zajął mianowicie stanowisko, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, a w szczególności z załącznikiem do zarządzenia Nr 28 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 28.III.1963 r., lokator korzystający z centralnego ogrzewania "musi uregulować opłaty za usługi centralnego ogrzewania przez okres całego roku kalendarzowego" oraz że za okresy letnie, do których należy okres objęty pozwem Leonardy P., "strona powodowa nie może być w żadnym wypadku zwolniona od uregulowania należności za usługi centralnego ogrzewania".Wyrok ten zaskarżył pełnomocnik powódki rewizją opartą na zarzucie naruszenia przepisu art. 215 § 2 k.z.W roku rozpoznawania rewizji Sąd Wojewódzki w Zielonej Górze postanowieniem z dnia 19 maja 1965 r. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia budzące jego zdaniem wątpliwości następujące zagadnienie prawne:"W jakiej części najemca lokalu mieszkalnego posiadającego instalację centralnego ogrzewania i pozostającego w administracji miejskich zarządów budynków mieszkalnych zwolniony jest od opłaty za centralne ogrzewanie, jeżeli w czasie ogrzewniczym temperatura w lokalu nie sięga 18oC, i to z przyczyn niezależnych od najemcy?".Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy na podstawie art. 391 § 1 k.p.c., przejął sprawę do rozpoznania i w związku z rewizją powoda, jak również z treścią przedstawionego wyżej zagadnienia prawnego zważył, co następuje:Słuszny jest pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Wojewódzkiego w Zielonej Górze, że zobowiązania stron wynikające z porozumienia co do centralnego ogrzewania lokalu, stanowiącego przedmiot stosunku najmu, wynikają z tego stosunku oraz że w konsekwencji wzajemne prawa i obowiązki stron z tego tytułu należy oceniać na podstawie przepisów o najmie.Obowiązujący obecnie kodeks cywilny wyraźnie stanowi w art. 680, że w odniesieniu do lokali mieszkalnych i użytkowych obowiązują w tym zakresie przede wszystkim przepisy prawa lokalowego, przepisy zaś kodeksu stosuje się o tyle, o ile prawo lokalowe nie zawiera uregulowania odmiennego.Zasada ta, w myśl ogólnej reguły określającej stosunek między przepisami szczególnymi a ogólnymi (lex specialis derogat legi generali), ma również zastosowanie do sytuacji faktycznych, które jak w danym wypadku - z mocy art. XLIX § 3 przep. wprow. k.c. - należy oceniać na podstawie przepisów obowiązujących przed wejściem w życie kodeksu cywilnego. Spór bowiem dotyczy wykonania zobowiązania ogrzewania lokalu w okresie przed 1 stycznia 1965 r., od której to daty obowiązują dopiero odpowiednie przepisy k.c.Ponieważ w prawie lokalowym brak szczególnego unormowania skutków niewywiązywania się bądź nienależytego wywiązywania się wynajmującego z przyjętego obowiązku ogrzewania mieszkania najemcy, przeto za właściwe uznać należy przepisy o najmie zawarte w kodeksie zobowiązań, a w szczególności art. 375 i 376 k.z., określające prawa najemcy w razie ujawnienia się takich wad przedmiotu najmu, które utrudniają jego używanie lub zmniejszają użyteczność rzeczy najętej bądź też czynią używanie niemożliwym.Na podstawie art. 375 § 1 k.z. (odpowiadającego treścią art. 664 § 1 k.c.), w razie zmniejszonej przydatności przedmiotu najmu, najemca wolny jest od obowiązku płacenia odpowiedniej części czynszu, stosownie zaś do art. 376 § 1 k.z. (którego odpowiednikiem jest art. 664 § 2 k.c.), gdy zachodzi tego rodzaju sytuacja, że korzystanie z przedmiotu najmu jest w ogóle niemożliwe, najemca przez wypowiedzenie najmu może się zwolnić w całości od obowiązku świadczenia czynszu.Ani art. 375 i 376 k.z., ani też żaden inny przepis kodeksu zobowiązań nie normują w sposób bezpośredni kwestii opłat za korzystanie z centralnego ogrzewania, jeżeli wskutek nie zawinionego przez najemcę wadliwego jego funkcjonowania mieszkanie nie jest należycie ogrzane. Niemniej jednak zasady wyrażone w omówionych poprzednio przepisach można i należy w drodze analogii stosować także do należności z powyższego tytułu.Na tej podstawie należy dojść do wniosku, że częściowe tylko zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go, z punktu widzenia potrzeb najemcy, zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od obowiązku uiszczania opłat za centralne ogrzewanie.W tym też kierunku idą wytyczne stanowiące załącznik do okólnika Nr 9 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 3 kwietnia 1962 r., które ustalają temperaturę 14oC jako dolną granicę ogrzania lokalu, przy czym nieosiągnięcie tej granicy zwalnia najemcę w całości od uiszczania opłat za centralne ogrzewanie. Zarazem wytyczne te nakazują stosowanie częściowej bonifikaty opłaty, gdy temperatura wewnętrzna w lokalu wynosi wprawdzie powyżej 14o, ale niżej 18oC, co wskazuje na stan "niedogrzania" lokalu.W sprawie niniejszej jest niesporne, że w okresie ogrzewniczym 1963/1964 temperatura w mieszkaniu powódki wahała się od 5o do 9oC, czyli znacznie poniżej wskazanej w wytycznych granicach 14oC. Nie ulega zatem wątpliwości, że zasób energii cieplnej dostarczanej powódce w tym czasie czynił dla niej korzystanie z centralnego ogrzewania całkowicie bezużytecznym.Spór sprowadza się natomiast do tego, czy zwolnienie powódki od uiszczania opłat ogranicza się tylko do okresu niedogrzewania lokalu, czy też powinno ono obejmować także wszelkie opłaty odnoszące się do tego okresu, chociaż obowiązek ich uiszczania przypada w innym czasie.Rozważając to zagadnienie, nie można się zgodzić ze stanowiskiem zaskarżonego wyroku, które opierając się na literalnym brzmieniu § 7 pkt 1 powołanych poprzednio wytycznych, stanowiących załącznik do okólnika Nr 9 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 3 kwietnia 1962 r., uznaje za możliwe zwolnienie najemcy od obowiązku uiszczenia opłat za centralne ogrzewanie tylko w okresie, kiedy ogrzewanie to jest czynne, nawet wówczas, gdy funkcjonowanie centralnego ogrzewania jest dla najemcy całkowicie bezużyteczne. Stanowisko takie byłoby sprzeczne z zasadą ekwiwalentności świadczeń z umów wzajemnych (por. art. 215 § 2 k.z., art. 491 § 2 k.c.) i nie dałoby się pogodzić z zasadami współżycia społecznego, których ścisłe przestrzeganie jest szczególnie ważne w tak powszechnym stosunku prawnym pomiędzy obywatelami a jednostkami gospodarki uspołecznionej, jakim jest stosunek najmu lokali mieszkalnych.Całość bowiem opłat za centralne ogrzewanie obejmuje nie tylko wpłaty przypadające na okres, kiedy mimo uruchomienia centralnego ogrzewania lokal pozostaje całkowicie nie ogrzany, ale także zaliczki płatne w pozostałych miesiącach roku, kiedy centralne ogrzewanie nie jest czynne. Aby więc w sposób właściwy obliczyć kwotę, od uiszczenia której najemca powinien być zwolniony w sytuacji, gdy istnieje podstawa do całkowitego zwolnienia go od opłat za centralne ogrzewanie, należy uwzględnić nie tylko wpłaty, jakie najemca obowiązany byłby uiścić w okresie, gdy lokal jest nie ogrzany, ale także zaliczki, jakie na poczet tego okresu były lub miały być wpłacone w miesiącach, w których centralne ogrzewanie nie jest uruchomione.Ponieważ Sąd Powiatowy wskutek zajęcia odmiennego, błędnego przy tym stanowiska prawnego, nie dokonał ustaleń koniecznych do wyjaśnienia, czy dochodzona przez stronę pozwaną należność obejmuje jedynie zaliczki na poczet centralnego ogrzewania za okres, co do którego istnieją podstawy do zwolnienia powódki w całości od tych opłat (w szczególności czy taki charakter mają również opłaty za czas po 16 kwietnia 1964 roku), przeto stosownie do art. 388 § 1 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.