III CO 24/59

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: T. Byliński, A. Krzętowski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Władysława B. przeciwko Zarządowi Budynków Mieszkalnych w B. o ustalenie nieistnienia obowiązku płacenia czynszu, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Katowicach do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:1."Czy dla sporów o ustalenie obowiązku opłacenia podwyższonego czynszu za ponadnormatywną powierzchnię mieszkaniową, jeżeli najemca zgłosił wniosek do organu kwaterunkowego lub biura zamiany mieszkań prezydium rady narodowej o zmianę zajmowanego lokalu na mniejsze, a takiego mniejszego lokalu bez swej winy nie otrzymuje, jest właściwy sąd powszechny?"2."Czy najemca, który zajmuje powierzchnię ponadnormatywną i zgłosił do organu kwaterunkowego lub biura zamiany mieszkań prezydium rady narodowej wniosek o zamianę zajmowanego lokalu mieszkalnego na mniejszy, jest obowiązany do płacenia podwyższonego czynszu za powierzchnię ponadnormatywną, mimo że organ kwaterunkowy nie ofiarował najemcy mniejszego lokalu mieszkaniowego, a najemca mimo starań nie może uzyskać ani wskazać takiego lokalu mieszkaniowego?"uchwalił następujące odpowiedzi:1.Na pytanie pierwsze - odpowiedź twierdzącą.2."Najemca lokalu podlegającego publicznej gospodarce lokalami wolny jest od obowiązku płacenia podwyższonego czynszu za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej (art. 4 ust. 3 dekretu o najmie lokali; tekst jednolity Dz. U. z 1958 r. Nr 50, poz. 243) tylko wówczas, gdy pokój stanowiący nadwyżkę opróżnił i oddał wynajmującemu do jego dyspozycji."Uzasadnienie faktyczneW pytaniu pierwszym Sąd Wojewódzki ma na myśli powództwo wytoczone przez najemcę przeciwko wynajmującemu, który żąda od najemcy za zajmowaną przez niego nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej (ponad obowiązujące w danej miejscowości normy zaludnienia) czynszu obliczonego według normalnych stawek (art. 4 ust. 3 i art. 2 dekretu o najmie lokali - tekst jednolity Dz. U. z 1958 r. Nr 50, poz. 243). Powództwo najemcy zmierza do ustalenia, że nie istnieje obowiązek płacenia żądanego czynszu.Sąd Wojewódzki ma wątpliwość, czy tego rodzaju spór należy do drogi sądowej, a źródłem tej wątpliwości jest fakt, że najemca powołuje się dla uzasadnienia swego pozwu na okoliczności mające związek z publiczną gospodarką lokalami.Uzasadnienie prawneNa powyższe pytanie należy, zdaniem Sądu Najwyższego, udzielić odpowiedzi twierdzącej, z następujących przyczyn:Stosunek najmu lokali jest, jak to już Sąd Najwyższy wyjaśnił niejednokrotnie, stosunkiem cywilnoprawnym. Spory zatem z tego stosunku, jeżeli na mocy szczególnego przepisu nie zostały przekazane innym sądom lub władzom, rozstrzygają sądy powszechne (art. 2 k.p.c.). W obowiązującym stanie prawnym nie znajdujemy przepisu szczególnego, który by spór o istnienie lub nieistnienie obowiązku płacenia czynszu wyłączał z drogi sądowej. Natomiast są w obecnym stanie prawa przepisy nie pozwalające sądom powszechnym na samodzielne rozstrzyganie takiego zagadnienia wstępnego w sprawach czynszowych, jakim jest wysokość czynszu za lokale podlegające dekretowi o najmie lokali bądź prawu lokalowemu. To zagadnienie, stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 375), należy do właściwości władzy administracyjnej, której decyzja wiąże sąd powszechny. Władza administracyjna zatem może tylko rozstrzygnąć spór co do wysokości czynszu, nie jest jednak uprawniona ani do zasądzania czynszu, ani do ustalania istnienia lub nieistnienia prawa do czynszu.Spór opisany w pytaniu pierwszym Sądu Wojewódzkiego jest sprawą cywilną o ustalenie nieistnienia obowiązku zapłaty żądanego czynszu. Rozstrzygnięcie tego sporu należy, stosownie do powyższych rozważań, do sądu powszechnego. Rozstrzygnięcie to nie jest nawet zależne od uprzedniego orzeczenia władzy administracyjnej (czynszowej), gdyż między stronami nie zachodzi spór co do samej wysokości czynszu, lecz sporna jest tylko kwestia, czy zgłoszenie przed władzą kwaterunkową lub w biurze zamiany mieszkań prezydium RN wniosku o zamianę zajmowanego lokalu na mniejszy i brak winy najemcy w tym, że zamiany nie przeprowadzono, zwalnia najemcę od obowiązku płacenia za nadwyżkę podwyższonego czynszu. Ta kwestia podlega samodzielnej ocenie sądu powszechnego, skoro brak jest normy szczególnej, która by decyzje w tym względzie przekazywała władzy administracyjnej, a z drugiej strony sprawa, czy istnieje obowiązek płacenia czynszu, jest sprawą cywilnoprawną.Jeśli chodzi o drugie pytanie Sądu Wojewódzkiego, to należy przede wszystkim stwierdzić, że zarówno w świetle dekretu o najmie lokali (tekst jednolity - Dz. U. z 1958 r. Nr 50, poz. 243), jak i w świetle prawa lokalowego (Dz. U. z 1959 r. Nr 10, poz. 59) obowiązuje zasada, w myśl której najemca obowiązany jest płacić czynsz za oddany mu do używania lokal za cały czas trwania stosunku najmu i za cały oddany mu lokal (art. 370 § 1 k.z.). Wyjątek od tej zasady przewiduje przepis art. 375 k.z., ale dyspozycja tego przepisu nie obejmuje takiej sytuacji, jaka mieści się w drugim pytaniu Sądu Wojewódzkiego.Obowiązek płacenia podwyższonego czynszu przewidzianego w art. 4 ust. 3 dekretu o najmie lokali jest uzasadniony, jak wynika z treści przepisu, tą okolicznością, że przedmiot najmu oddany najemcy do użytku przekracza obowiązujące normy zaludnienia. Od obowiązku tego nie zwalnia najemcy zamierzona przez niego zamiana lokalu na mniejszy, odpowiadający normom zaludnienia, i zgłoszenie w tym celu wniosku przed władzą kwaterunkową (lokalową). Zamierzona, lecz nie zrealizowana jeszcze zamiana nie może mieć w tym względzie znaczenia, skoro z jednej strony przedmiot najmu nadal znajduje się w dyspozycji najemcy, a z drugiej strony nie ma normy, która by uchyliła obowiązek płacenia podwyższonego czynszu w razie zgłoszenia wniosku o zamianę. W stosunku do wynajmującego nie ma też znaczenia kwestia, czy zachodzi wina najemcy w niezrealizowaniu zamiany lub czy władzy lokalowej można zarzucić uchybienia. Najemca, który nie chce ponosić ciężaru podwyższonego czynszu, może w świetle obowiązującego prawa zwolnić się od tego obowiązku tylko przez zmniejszenie swej powierzchni mieszkaniowej w drodze opróżnienia pokoju stanowiącego nadwyżkę i oddanie go do dyspozycji wynajmującemu.Powstaje pytanie, czy takie jednostronne zmniejszenie powierzchni mieszkaniowej może uchylić obowiązek uiszczenia czynszu, czy też, przeciwnie, konieczna jest zgoda wynajmującego. W związku z tym należy wyjaśnić, że gdy stosunek najmu zawiązano na mocy przydziału, najemca może rozwiązać ten stosunek przez wypowiedzenie (art. 15 prawa lokalowego). Wypowiedzenie może dotyczyć nie tylko całości, lecz także dopuszczalne jest rozwiązanie jedynie co do nadwyżki powierzchni mieszkalnej. Takie częściowe rozwiązanie zgodne jest z założeniami publicznej gospodarki lokalami i obowiązującymi normami zaludnienia. Dlatego też wynajmujący nie może skutecznie sprzeciwić się wspomnianemu wypowiedzeniu, choć dotyczy tylko części przedmiotu najmu.Opróżnienie części lokalu i oddanie jej do dyspozycji wynajmującego nie jest oczywiście równoznaczne z wygaśnięciem stosunku najmu co do opróżnionej części. Jest jednak w każdym razie wypowiedzeniem, które doprowadzi po upływie przewidzianego terminu do wygaśnięcia stosunku najmu co do opróżnionej części. Od chwili takiego wypowiedzenia ustaje podstawa do żądania podwyższonego czynszu, ale pozostaje w mocy obowiązek płacenia czynszu w dotychczasowej wysokości (według art. 4 ust. 2 dekretu o najmie lokali) aż do czasu wygaśnięcia najmu co do opróżnionej części.