III CO 34/63

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: S. Gross, J. Majorowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej Urzędników Urzędu Wojewódzkiego w L. przeciwko Edmundowi J. o czynsz i eksmisję, po rozpoznania zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki dla m. Łodzi w Łodzi do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy spółdzielnia mieszkaniowa, jako właściciel lokalu w domu wielomieszkaniowym wyłączonym spod publicznej gospodarki lokalami, może żądać od najemcy lokalu, którego chroni art. 8 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. (Dz. U. Nr 31, poz. 131), czynszu za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej, jeżeli prawo to wywodzi z dekretu o najmie lokali, choć dekret ten nie ma do niej zastosowania?"uchwalił następującą odpowiedź:"Spółdzielnia mieszkaniowa, jako właściciel lokalu w domu wielomieszkaniowym wyłączonym spod publicznej gospodarki lokalami, może żądać od najemcy, którego chroni art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228) czynszu za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej.Uzasadnienie faktycznePrzekazane Sądowi Najwyższemu przez Sąd Wojewódzki do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c. zagadnienie prawne zakłada, że lokal w domu wielomieszkaniowym, należącym do spółdzielni mieszkaniowej oraz wyłączonym spod publicznej gospodarki lokalami, zajęty jest na podstawie stosunku najmu przez najemcę, który korzysta z uprawnień przewidzianych w art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228).Jak wynika z treści pytania, Sąd Wojewódzki ma wątpliwości, czy w powyższych warunkach, stanowiących założenie pytania, spółdzielnia mieszkaniowa może żądać od najemcy czynszu za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej. Źródłem tych wątpliwości jest pogląd Sądu Wojewódzkiego, że podstawą prawną czynszu za powierzchnię ponadnormatywną stanowi art. 5 ust. 1 dekretu o najmie lokali i zarządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 24.VI.1958 r. (M. P. Nr 49, poz. 288), przepisy zaś te, jak również przepis art. 24 dekretu o najmie lokali dotyczący obowiązku wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej nie stosują się do spółdzielni mieszkaniowych będących właścicielami domów wyłączonych spod publicznej gospodarki.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W myśl art. 80 ust. 1 prawa lokalowego (tekst jednolity: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) stawki czynszowe i inne opłaty ustalone na podstawie przepisów przewidzianych w prawie lokalowym nie są wiążące przy ustaleniu wysokości czynszów najmu lokali wyłączonych spod publicznej gospodarki lokalami. Zgodnie z tą zasadą prawną spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby żądać od najemcy, zajmującego na podstawie stosunku najmu lokal w jej domu wyłączonym spod publicznej gospodarki lokalami, czynszu przekraczającego wysokość stawek z dekretu o najmie lokali, stawki te bowiem w tych wypadkach nie stoją na przeszkodzie umownemu określeniu wyższego czynszu. W ramach swobodnej w tym względzie dyspozycji strony mogą umówić czynsz nie tylko odpowiadający stawkom przewidzianym w dekrecie o najmie lokali za powierzchnię ponadnormatywną, ale nawet je przewyższający. Zasada ta znajduje potwierdzenie w przepisie art. 7 cyt. wyżej ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami, z tym jednak zastrzeżeniem, że Rada Ministrów może określić w drodze rozporządzenia górną granicę czynszu.Jakkolwiek nie jest zadaniem spółdzielni mieszkaniowych oddawanie w najem lokali osobom trzecim, albowiem ich rola polega na dostarczaniu mieszkań swym członkom (ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu), to jednak zawieranie stosunków najmu nie jest wyłączone, a w tych wypadkach mają w pełni zastosowanie art. 88 ust. 1 pr. lok., jak i art. 7 cyt. ustawy z 28.V.1957 r.Wyjątek od zasady zawartej w art. 88 ust. 1 prawa lokalowego został ustanowiony w ust. 2 tegoż artykułu w stosunku do tych najemców, do których odnosi się art. 8 ust. 1 ustawy z 28.V.1957 r. Do tych najemców, do czasu opuszczenia lokali, mają zastosowanie stawki czynszowe przewidziane w dekrecie o najmie lokali. Jest to oczywiście ochrona tego typu najemców przed czynszem przekraczającym stawki ustawowe. Jeżeli najemcy ci podpadają pod przepis art. 4 ust. 3 dekretu o najmie lokali, to obciąża ich także obowiązek opłacania za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej czynszu pełnego (według tabeli nr 1), gdy nie zachodzi wyjątek z art. 5 ust. 2 dekretu o najmie lokali. Czynsz z art. 4 ust. 3 cytowanego dekretu jest czynszem ustawowym.Wątpliwości Sądu Wojewódzkiego co do dopuszczalności stosowania art. 4 ust. 3 i art. 5 dekretu o najmie lokali również w stosunku do najemców zajmujących lokal mieszkalny w domu należącym do spółdzielni mieszkaniowej wyłączonym spod publicznej gospodarki, a podpadających pod przepisy art. 8 ust. 1 ustawy z 28.V.1957 r. - nie są uzasadnione.Nie ma znaczenia kwestia, czy spółdzielnia mieszkaniowa jest lub nie jest obowiązana do wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej bądź też obecnie (począwszy od 1 stycznia 1963 r.) - do podwyższonego podatku na te cele, któremu poprzednio służył F.G.M. (zob. ustawę z dnia 21 grudnia 1962 r. o zmianie dekretu o niektórych podatkach i opłatach terenowych - Dz. U. Nr 66, poz. 326, która uchyliła cały dział III dekretu o najmie lokali) Prawo żądania wyższego czynszu za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej według stawek dekretu o najmie lokali nie jest uzależniona od tego, czy wynajmujący obciążony jest obowiązkiem wpłaty na F.G.M. bądź obowiązkiem wyższego podatku od budynków, czy też jest od tego obowiązku zwolniony. Takiej zależności dekret o najmie lokali nie wprowadził ani też nie wynika to z innych obowiązujących przepisów.Nie ma również znaczenia okoliczność, że do lokali wyłączonych spod publicznej gospodarki lokalami nie stosuje się przepisów dekretu z 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (art. 7 ust. 1 ustawy z 28 maja 1957 r. wyżej cytowanej oraz art. 88 ust. 1 prawa lokalowego). Od tej bowiem zasady zarówno art. 88 ust. 2 prawa lokalowego, jak i art. 8 ust. 1 cyt. ustawy z 28.V.1957 r. wprowadzają wyjątek w stosunku do najemców podpadających pod art. 8 ust. 1 ustawy z 28.V.1957 r. i w zakresie tego wyjątku właściwe przepisy dekretu o najmie lokali, a w szczególności art. 4 ust. 3 i art. 5, powinny być stosowane także do lokali wyłączonych spod publicznej gospodarki lokalami - bez względu na to, kto jest właścicielem takiego lokalu.Z tych zasad wychodząc, Sąd Najwyższy udzielił na postawione pytanie odpowiedzi przytoczonej w sentencji.