IV CO 65/55

SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 10 listopada 1955 r. wydanym w sprawie z powództwa Józefa P. przeciwko Mieczysławowi A. i Witoldowi S. o zapłatę i eksmisję, do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c. zagadnienia prawnego:"Jakie przesłanki określają dopuszczalną w myśl zasad współżycia społecznego w Państwie Ludowym wysokość stawek czynszowych w domkach jednorodzinnych wymienionych w art. 1 ust. 2 lit. a) dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (Dz. U. z 1953 r. Nr 35, poz. 152)?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:"O wysokości czynszu za lokale zajmowane w domkach jednorodzinnych wymienionych w art. 1 ust. 2 lit. a) dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (Dz. U. z 1953 r. Nr 35, poz. 152) decyduje umowa stron, z tym że w każdym wypadku, gdy ustalony umownie czynsz odbiega znacznie od czynszu wraz z opłatami z tytułu eksploatacji i bieżącego remontu, jakie najemca byłby obowiązany uiszczać, gdyby zajmowany przez niego lokal nie był wyłączony spod dekretu o najmie lokali, ze szczególną wnikliwością ocenić należy, czy żądanie zapłaty czynszu w takiej wysokości nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 3 przep. og. pr. cyw.). Przy ocenie tej należy przede wszystkim mieć na uwadze sytuację majątkową stron, a zwłaszcza możliwości płatnicze najemcy".Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 26 maja 1955 r. Sąd Powiatowy dla m. Gdańska zasądził na rzecz powoda Józefa P. od pozwanego Mieczysława A. kwotę 6.632 zł oraz od pozwanego Witolda S. kwotę 5.254 zł 80 gr tytułem czynszu za lokale mieszkalne zajmowane przez pozwanych w jednorodzinnym domku powoda, wyłączonym spod publicznej gospodarki lokalami na podstawie art. 3 dekretu z dnia 26 lutego 1951 r. o budynkach i lokalach nowo wybudowanych lub odbudowanych (Dz. U. Nr 10, poz. 75). W domku tym mieszkał również w spornym okresie powód; czynsz miesięczny, omówiony przez strony, wynosił po 180 zł od każdego pozwanego.Rozpoznając rewizję pozwanych od powyższego wyroku Sąd Wojewódzki w Gdańsku przekazał Sądowi Najwyższemu z mocy art. 388 k.p.c. do rozstrzygnięcia wyżej sformułowane pytanie prawne.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Dom jednorodzinny stanowi jako dobro przeznaczone do zaspokojenia osobistych potrzeb obywatela przedmiot własności osobistej i jako taki podlega szczególnej ochronie przewidzianej w art. 13 Konstytucji. Dom jednorodzinny ma taki charakter i korzysta z takiej ochrony bez względu na to, czy stanowi przedmiot własności w rozumieniu art. 28 pr. rzecz. czy też - jak to jest w sprawie niniejszej - przedmiot użytkowania w rozumieniu art. 130 tego prawa, pojęcie bowiem własności w znaczeniu konstytucyjnym obejmuje każde prawo (mienie) mające wartość majątkową. Wyrazem tej ochrony jest między innymi wyłączenie pewnej kategorii domków jednorodzinnych mających nie więcej niż 5 izb mieszkalnych, jeżeli mieszka w nich właściciel, spod publicznej gospodarki lokalami (art. 3 ustawy z dnia 26 lutego 1951 r. o budynkach i lokalach nowo wybudowanych lub odbudowanych - Dz. U. Nr 10, poz. 75) oraz spod zasięgu przepisów dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (Dz. U. z 1953 r. Nr 35, poz. 152).Gdy chodzi o zagadnienie, którego dotyczy niniejsza uchwała, istotne znaczenie ma w szczególności ten ostatni przepis, oznacza on bowiem, że do czynszu za lokale mieszkalne wynajmowane w wymienionych domkach jednorodzinnych nie mają zastosowania stawki określone w dekrecie o najmie lokali. Dekret ten jest w stosunku do kodeksu zobowiązań ustawą szczególną. Jeśli przeto ustawodawca wyłączył stosowanie tego dekretu do wymienionych domków jednorodzinnych, nie wprowadzając w to miejsce innych norm szczególnych, to w tym zakresie mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego (kodeksu zobowiązań). Zgodnie przeto z art. 370 k.z. o wysokości czynszu za lokale wynajmowane w domkach jednorodzinnych, których dotyczą wymienione wyżej przepisy, decyduje umowa stron.W myśl jednak art. 3 przep. og. pr. cyw. żadne prawo podmiotowe, a więc i prawo wynajmującego do pobierania czynszu, nie może być wykonywane w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Ograniczenie to dotyczy zwłaszcza wysokości czynszu, skoro ustawodawca daje w przepisach ustawodawstwa mieszkaniowego wyraz szczególnej troski o to, aby najemca nie był narażony na wyzysk ze strony wynajmującego.Jako punkt wyjścia dla oceny, czy umówiony czynsz nie narusza zasad współżycia, należy przyjąć wysokość czynszu wraz z opłatami z tytułu eksploatacji i bieżącego remontu (tzw. świadczenie lokatorskie), jakie najemca byłby obowiązany uiszczać, gdyby zajmowany przez niego lokal nie był wyłączony spod dekretu o najmie lokali, przy czym należy uznać, że najemcę obciążają świadczenia w takim zakresie, w jakim przyjął to Sąd Najwyższy w dotychczasowym orzecznictwie zawierającym wykładnię art. 10 i 11 dekretu o najmie lokali (por. między innymi orzeczenie z dnia 15 listopada 1951 r. C. 1450/51, "Państwo i Prawo" z 1953 r. Nr 10, str. 138). Oczywiście żądanie zapłaty czynszu umownego, który oscyluje w granicach czynszu ustawowego wraz z tzw. świadczeniami lokatorskimi, nie może być samo przez się sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż przesądził to ustawodawca, skoro od stawek ustawowych nie wprowadził żadnych wyjątków, uwzględnił jednakże już możliwości płatnicze poszczególnych kategorii najemców przez zróżnicowanie stawek czynszu. Poza tym wypada podkreślić, że czynsz ustawowy wraz ze świadczeniami lokatorskimi praktycznie niemal w całości jest przeznaczony na wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem przez wynajmującego nieruchomości.Oczywiście wypadki umownego ustalenia czynszu za lokal w domku jednorodzinnym w wysokości odpowiadającej efektywnym wydatkom właściciela należą w praktyce do rzadkich, ale nie są wyłączone, zwłaszcza wtedy, gdy właścicielowi domku nie chodzi o uzyskanie z wynajęcia lokalu dodatkowego dochodu, lecz jedynie o oddanie do użytku innych osób powierzchni przez niego nie wykorzystanej, np. wówczas, gdy właściciel na pewien czas opuszcza miejsce swego stałego zamieszkania. Z reguły jednak właściciel domku jednorodzinnego wynajmuje odpowiednią jego część w celu uzyskania dodatkowego dochodu. W świetle przytoczonych wyżej przepisów takie wykorzystanie domku jednorodzinnego nie jest wyłączone, pod warunkiem wszakże, że jest to tylko uboczna korzyść, zasadniczym bowiem celem domku jednorodzinnego jako przedmiotu własności osobistej jest zaspokojenie osobistej potrzeby mieszkania właściciela. Wynika to tak z istoty własności osobistej, jak i z zastrzeżenia ustawy, iż wymienione na wstępie przywileje przysługują właścicielowi domku jednorodzinnego pod warunkiem, że on ten domek przynajmniej w części zajmuje.Uzyskiwany z domku jednorodzinnego dochód, aczkolwiek dozwolony, powinien mieścić się w społecznie słusznych granicach, nie powinien przeto znacznie odbiegać od czynszu ustawowego wraz z tzw. świadczeniami lokatorskimi. Gdy umówiony czynsz poza tę granicę znacznie wykracza, sąd ma obowiązek jak to zaznaczono w niniejszej uchwale, ze szczególną wnikliwością ocenić, czy żądanie zapłaty czynszu w takiej wysokości nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Oczywiście, że kontrola żądania zapłaty czynszu pod tym kątem widzenia nie jest wyłączona także wtedy, gdy czynsz jest wyższy od stawek ustawowych, ale nie odbiega w sposób tak istotny, jak wyżej zaznaczono, od tych stawek. Jednakże doświadczenie życiowe uzasadnia pogląd, że w takim wypadku wysokość czynszu nie jest z reguły sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.Podkreślić wypada, iż o znacznym odchyleniu od czynszu (wraz ze świadczeniami) ustawowego można mówić dopiero wówczas, gdy różnica osiąga taką wysokość, że odpowiadająca jej kwota stanowi istotną pozycję w budżecie domowym zainteresowanych osób. W żadnym zaś razie nie można mówić o znacznej różnicy tylko dlatego, że stanowi ona ze względu na znikomą wysokość czynszu ustawowego (przy braku poważniejszych wydatków na eksploatację nieruchomości) pewną jego wielokrotność, co w wypadku czynszów określonych w art. 3 ust. 2 dekretu o najmie lokali może się nieraz zdarzyć.Wreszcie ubocznie należy wyjaśnić, że w pewnych wyjątkowych wypadkach, gdy wysokość umówionego czynszu jest szczególnie rażąco wygórowana, najemca znajdzie ochronę już nie w art. 3 przep. og. pr. cyw., lecz w art. 41 tych przepisów, z mocy którego umowa co do wysokości czynszu może być uznana za nieważną.Jak wyżej zaznaczono punktem wyjścia dla oceny, czy żądanie zapłaty umówionego czynszu nie narusza zasad współżycia społecznego, jest wysokość czynszu wraz ze świadczeniami lokatorskimi, jakie najemca opłacałby, gdyby lokal nie był wyłączony spod przepisów o najmie lokali. W związku z tym należy wyjaśnić, że czynsz ten, a tym samym pośrednio i wysokość czynszu umownego, zależy z jednej strony od wartości użytkowej lokali (por. stawki czynszu ustawowego oraz wysokość kosztów eksploatacji i bieżącego remontu, która jest najczęściej zależna od wyposażenia lokalu), z drugiej zaś od sytuacji najemcy (por. art. 2, 3 i 4 dekretu o najmie lokali). W ten sposób te same przesłanki przedmiotowe i podmiotowe, które decydują o wysokości czynszu należnego według dekretu o najmie lokali, wpływają pośrednio na górną granicę czynszu umownego.O zgodności żądania zapłaty czynszu umówionego w określonej wysokości z zasadami współżycia społecznego decyduje - jak w każdym wypadku zastosowania art. 3 przep. og. pr. cyw. - całokształt okoliczności konkretnego stanu faktycznego, na pierwszy plan wysuwa się wszakże jako właściwe kryterium sytuacja majątkowa stron, skoro przy określeniu należnego czynszu chodzi o ustalenie obciążenia majątkowego jednej strony i uprawnień majątkowych drugiej strony. W wypadku jednak, gdy ustalona w umowie wysokość czynszu jest wprawdzie uzasadniona ze względu na potrzeby i sytuację majątkową wynajmującego, ale z drugiej strony jest wygórowana z punktu widzenia możliwości płatniczych najemcy, rozstrzygające znaczenie ma sytuacja tego ostatniego. Za taką wykładnią przemawiają podstawowe założenia naszego ustawodawstwa mieszkaniowego, które przy ustalaniu stawek czynszu jako kryterium podmiotowe przyjmuje wyłącznie sytuację najemcy.W zakończeniu należy jeszcze wyjaśnić, że dla oceny zgodności żądań najemcy z zasadami współżycia społecznego nie mają istotnego znaczenia inne okoliczności podkreślone w uzasadnieniu postanowienia Sądu Wojewódzkiego o przekazaniu pytania prawnego Sądowi Najwyższemu. W szczególności wysokości dopuszczalnego czynszu umownego nie można uzależniać od wartości nakładów, jakie ze swoich zasobów poczynił właściciel domku jednorodzinnego na jego budowę lub odbudowę i tym samym nie można pobieranego przez wynajmującego czynszu traktować jako swego rodzaju zysku od wyłożonego kapitału. Są to bowiem kryteria właściwe dla własności indywidualnej, przede wszystkim kapitalistycznej. Nie są one natomiast zgodne z założeniami własności osobistej. Z tych względów ustawodawca, udzielając właścicielom domków jednorodzinnych prawa pobierania od najemców czynszu umownego, nie kierował się dążeniem do zapewnienia im możności oprocentowania wyłożonego kapitału, lecz chęcią umożliwienia uzyskania dodatkowego dochodu z domku jednorodzinnego w wypadku, gdy powierzchnia tego domku przekracza potrzeby właściciela lub gdy ze względu na swą sytuację majątkową rezygnuje on z prawa wyłącznego korzystania z całego domku.