III CRN 244/67

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia B. Łubkowski. Sędziowie: Z. Trybulski, E. Mielcarek (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Teodora K. przeciwko Dzielnicowemu Zarządowi Budynków Mieszkalnych w G. o ustalenie, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 7 grudnia 1966 r.,uchylił zaskarżony wyrok i zmienił wyrok Sądu Powiatowego w Gdańsku z dnia 30 sierpnia 1966 r. w ten sposób, że powództwo oddalił.Uzasadnienie faktycznePowód jest najemcą kwaterunkowego mieszkania na I piętrze budynku przy ul. G. w G., w którym zainstalowany jest dźwig osobowy. W umowie najmu z dnia 1.I.1964 r. powód skreślił postanowienie § 5 lit. f, zawierające zobowiązanie do uiszczenia kwoty 33,30 zł zaliczki na poczet opłat za korzystanie z dźwigu, powołując się w tym względzie na decyzję Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium MRN w G. z dnia 31.X.1964 r., który zwolnił go od powyższej opłaty z tej przyczyny, że dźwig w powyższym budynku jest na I piętrze zablokowany. Administracja budynku, po wydaniu powyższej decyzji, odblokowała dźwig, umożliwiając powodowi korzystanie z niego. Gdy powód mimo to nie uiszczał opłaty za korzystanie z dźwigu, strona pozwana wystawiła powodowi w dniu 12.III.1966 r. wykaz zaległości na powyższe opłaty za 3 miesiące pierwszego kwartału 1966 r., opiewający na kwotę 99,90 zł, a z odsetkami - na kwotę 102,90 zł.W odpowiedzi na roszczenie objęte wykazem powód wystąpił z powództwem o ustalenie, że należność nim objęta nie istnieje, i powołał się na wymienioną wyżej decyzję Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej oraz na to, że z dźwigu nie korzystał ani nie korzysta.Sąd Powiatowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 30.VIII.1966 r. uwzględnił powództwo, a Sąd Wojewódzki w Gdańsku wyrokiem z dnia 7.XII.1966 r. oddalił rewizję strony pozwanej, opartą na zarzucie błędnej wykładni art. 5 prawa lokalowego. Zdaniem obu Sądów powyższy przepis dotyczy tylko najemców faktycznie korzystających ze świadczeń w nim wymienionych.Przepis ten nie daje podstaw do zmuszenia najemcy do ponoszenia opłat, gdy odmówił on korzystania ze świadczeń, których te opłaty dotyczą. Zakres korzystania przez najemcę z dostarczanych mu świadczeń jest, zdaniem Sądu Powiatowego, przedmiotem swobodnej dyspozycji stron. Według Sądu Wojewódzkiego jednostronne włożenie na najemcę obowiązku partycypowania w kosztach eksploatacji windy, z której nie korzysta, jest sprzeczne z art. 5 pr. lok.Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w terminie przewidzianym w art. 421 § 2 k.p.c. na skutek podania strony pozwanej zarzucając wyrokowi naruszenie art. 5 prawa lokalowego i wnosząc o jego uchylenie oraz o uchylenie wyroku Sądu Powiatowego w Gdańsku i o oddalenie powództwa.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje.Zgodnie z art. 5 ust. 1 prawa lokalowego (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) wynajmujący uprawniony jest do pobierania od najemców, oprócz czynszu, opłat tytułem zwrotu kosztów dostarczonego oświetlenia i ogrzewania lokalu, dostarczenia ciepłej wody oraz opłat za używanie dźwigów. Zgodnie z dalszymi ustępami tego przepisu powyższe opłaty w razie braku indywidualnych urządzeń pomiarowych są rozkładane na najemców, korzystających z powyższych świadczeń, w stosunku do podstawy obliczania czynszu (ust. 2), a rady narodowe mogą ustalić górną granicę powyższych opłat (ust. 4).Opłaty powyższe nie dotyczą kosztów eksploatacji budynku; stanowią one zresztą odpłatność za konkretne świadczenia wynajmującego.Jak wynika z wywodów Sądów Powiatowego i Wojewódzkiego, zastosowały one gramatyczną wykładnię powołanych przepisów prawa lokalowego. Według treści ust. 1 art. 5 opłata istotnie należy się "za używanie dźwigów", a ust. 2 tego przepisu łączy odpłatność z korzystaniem ze świadczeń, każąc opłaty rozłożyć "na najemców korzystających" z nich, co formalnie usprawiedliwia wniosek a contrairo, że jeśli najemca nie korzysta z danych świadczeń, to odpada uprawnienie wynajmującego do pobierania za nie odpłatności. Poprawność takiego wniosku logicznego zależy jednak od oceny, czy skutek prawny, czyli dyspozycja przepisu (w nin. wypadku uprawnienie wynajmującego), przy określonej hipotezie jest wyrazem intencji związania swego skutku tylko ze stanem faktycznym ujętym hipotezą (dostarczeniem wymienionych świadczeń). Zachodzą co do tego wątpliwości, spowodowane wyliczeniem opłat za wymienione świadczenia obok czynszu najmu, co świadczy o swoistym ich zrównaniu z czynszem. Zrównanie takie rzeczywiście zachodzi w szeregu kwestiach. Tak np. według art. 16 ust. 1 pkt 4 prawa lokalowego zarówno zaleganie z zapłatą czynszu, jak i z omawianymi opłatami daje wynajmującemu prawo do wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku najmu i o eksmisję najemcy, a według art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6.VI.1958 r. o ściąganiu czynszów najmu i innych należności Państwa związanych z korzystaniem z terenów i budynków państwowych (Dz. U. Nr 35, poz. 156 ze zmianą z 1961 r. Dz. U. Nr 32, poz. 159) omawiane opłaty są należnościami z tytułu najmu lokali podlegającymi - na równi z czynszem - przymusowemu ściąganiu od dłużnika w trybie egzekucji administracyjnej, z którego to trybu strona pozwana właśnie skorzystała w stosunku do spornych opłat.Otóż czynsz najmu stanowi odpłatność nie za faktyczne korzystanie z lokalu przez najemcę, lecz za samą możność korzystania. Wynika to z definicji umowy najmu (art. 659 § 1 k.z.) i znajduje potwierdzenie w art. 11 ust. 2 prawa lokalowego, wedle którego obowiązek płacenia czynszu przy najmie powstałym w wyniku decyzji o przydziale lokalu powstaje już od dnia, w którym lokal zgodnie z decyzją o przydziale mógł być przez najemcę objęty, choćby faktyczne objęcie nastąpiło po tym dniu.Zrównanie omówionych opłat z czynszem obala poprawność wnioskowania Sądów Powiatowego i Wojewódzkiego. Świadczy ono bowiem o tym, że ustawodawca nie związał dyspozycji art. 5 ust. 1 pr. lok. tylko i wyłącznie z jego hipotezą.Powyższe rozumowanie dotyczące kontroli poprawności wnioskowania już nasuwa odmienną wykładnię art. 5 pr. lok. Przepis ten mieści się w rozdziale zatytułowanym "Obowiązki i uprawnienia stron". Jego więc umiejscowienie nadaje omawianym świadczeniom i należnym z tego tytułu opłatom charakter świadczeń i należności mieszczących się w stosunku najmu. W związku z tym mają do nich na ogół zastosowanie reguły dotyczące czynszu. Przyjęte różnice (art. 5 ust. 2, art. 11 ust. 1 pr. lok.) wynikają ze specyfiki świadczeń, a mianowicie ich zmienności.W związku z tym prawo lokalowe za podstawę obliczenia opłat należnych z tytułu świadczeń przyjmuje rozmiar świadczeń, z których najemca rzeczywiście korzystał. Temu celowi powinny służyć indywidualne urządzenia pomiarowe. Jednakże w razie ich braku opłaty powinny być rozłożone na poszczególnych najemców korzystających ze świadczeń w stosunku do podstawy obliczenia czynszu (art. 5 ust. 2 pr. lok.). Ustawodawca - licząc się z trudnościami indywidualnego określenia rozmiaru świadczeń, i to zarówno co do samego faktu korzystania, jak i ich rozmiaru - nakazuje ich globalne traktowanie. W wypadku takim, ze względu na wspomniany wyżej charakter świadczeń i należnych z ich tytułu opłat powinny mieć do nich zastosowanie ogólne zasady odnoszące się do czynszu. Prowadzi to do wniosku, że obowiązek ponoszenia przez najemcę opłat za używanie dźwigu powstaje z momentem, gdy korzystanie z dźwigu stanie się możliwe.Za prawidłowością takiej wykładni przemawia również społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa najmu. Stwarza ono dla przeważającej liczby obywateli możność korzystania z mieszkań odpowiadających coraz wyższym wymaganiom. Możliwość rezygnacji przez najemcę z wprowadzonych w tym celu udogodnień w postaci ciepłej wody, centralnego ogrzewania czy wind hamowałoby postęp w tej ważnej dziedzinie życia.Odmienna wykładnia art. 5 pr. lok. w przedstawionym wyżej zakresie musiałaby prowadzić do chaosu w administrowaniu budynkami. Wynikałoby to z braku możliwości określenia w stosunku do poszczególnego najemcy zakresu, w jakim skorzystał on z udostępnionych mu świadczeń. Rodziłoby to zapewne dalsze ujemne następstwa w gospodarce mieszkaniowej w postaci przerzucenia na wynajmującego bądź innych najemców zwiększonych kosztów związanych z eksploatacją urządzeń i dostarczanymi świadczeniami.Dodać należy, że w wyniku powyższej wykładni powód nie zostaje obciążony nadmierną opłatą za możność korzystania z dźwigu, gdyż strona pozwana uwzględniła okoliczność, że powód mieszka na I piętrze budynku i obciążyła powoda tylko połową tych odpłatności, jakie są świadczone przez lokatorów wyższych pięter.Powyższe rozumowanie prowadzi do konkluzji, że oba Sądy: Powiatowy i Wojewódzki naruszyły art. 5 pr. lok. przez błędną jego wykładnię, jak to trafnie zarzucił Minister Sprawiedliwości w rewizji nadzwyczajnej. Wzgląd ten nakazywał uchylenie wyroku Sądu Wojewódzkiego i umożliwiał zmianę wyroku Sądu Powiatowego. Zmianie tej nie stała na przeszkodzie wymieniona na wstępie umowa najmu z dnia 1.I.1964 r., na którą powód powoływał się w odpowiedzi na rewizję nadzwyczajną. Powód bowiem odmówił uiszczenia zaliczek na poczet opłat za możność korzystania z dźwigu za względu na decyzję Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, której podstawą było stwierdzone zablokowanie dźwigu na I piętrze. Wskutek tego odmowa powoda była uwarunkowana faktyczną niemożliwością korzystania z dźwigu. Natomiast odblokowanie potem dźwigu powoduje bezskuteczność powyższego zastrzeżenia powoda. Wobec powyższego Sąd Najwyższy na mocy art. 422 § 1 oraz art. 423 § 1 zd. 1 w związku z art. 390 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.