III CZP 16/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz. Sędziowie: E. Mielcarek (sprawozdawca), J. Szachułowicz.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Macieja K. przeciwko Marianowi C. o eksmisję z lokalu mieszkalnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 13 grudnia 1972 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy umowa podnajmu całego lokalu mieszkalnego, podlegającego przepisom o publicznej gospodarce lokalami, zawarta bez zezwolenia wymaganego przepisami art. 39 ust. 5 prawa lokalowego i przepisami rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 9 maja 1959 r. w sprawie warunków oddawania w podnajem lub bezpłatne używanie lokalu mieszkalnego objętego publiczną gospodarką lokalami (Dz. U. Nr 33, poz. 196), jest nieważna z mocy samego prawa?",postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Umowa podnajmu całego lokalu mieszkalnego, objętego publiczną gospodarką lokalami, zawarta bez zezwolenia właściwego do spraw lokalowych organu prezydium rady narodowej, wymaganego przepisami rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 9 maja 1959 r. w sprawie warunków oddawania w podnajem lub bezpłatne używanie lokalu mieszkalnego objętego publiczną gospodarką lokalami (Dz. U. Nr 33, poz. 196), jest nieważna. Uzasadnienie faktyczneNa żądanie powoda Sąd Powiatowy w Gdyni wyrokiem z dnia 14.IX.1972 r. orzekł eksmisję pozwanego Mariana C. wraz ze wszystkimi osobami prawa jego reprezentującymi z pokoju o powierzchni 23 m2, położonego w mieszkaniu nr 1 w G. przy ul. 10 Lutego 2. Pokój ten stanowi samodzielny lokal mieszkalny, na który przydział ma powód. W związku z zamierzonym wyjazdem za granicę powód podnajął ten lokal pozwanemu na okres 10 lat, tj. do dnia 19.IX.1979 r., przy czym strony sporządziły co do tego pisemną umowę. W § 4 tej umowy powód zobowiązał się nie zamieszkiwać w mieszkaniu w powyższym okresie, jak również pozostawić na ten okres w mieszkaniu swoje meble. Strony nie ubiegały się jednak o zgodę organu do spraw lokalowych na zawarcie takiej umowy. Z tej, jak się wydaje, przyczyny oraz wobec ustalenia, że strony dodatkowo ustnie uzgodniły, iż pozwany opuści mieszkanie po powrocie powoda z zagranicy, Sąd Powiatowy uwzględnił powództwo.Przy rozpoznawaniu rewizji pozwanego od tego wyroku Sądowi Wojewódzkiemu w Gdańsku nasunęła się wątpliwość ujęta w wyżej przytoczonym pytaniu.Uzasadnienie prawneOdpowiadając na to pytanie, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Publiczna gospodarka lokalami, polegająca głównie na wyznaczeniu najemcy konkretnego lokalu przez organ administracji terenowej w drodze decyzji o przydziale (art. 29 ust. 1 prawa lokalowego), ma umożliwić urzeczywistnienie polityki mieszkaniowej, której podstawowe kryteria wymieniono w art. 32 i nast. prawa lokalowego. Wobec tego dopuszczenie do swobody w podnajmowaniu lokali doprowadziłoby praktycznie do obejścia w konkretnych wypadkach publicznej gospodarki lokalami. Aby zapobiec takiemu obejściu, ustawodawca wprowadził do art. 39 prawa lokalowego dwa przepisy, a mianowicie ust. 4 i 5.Pierwszy z tych przepisów, dotyczący lokali użytkowych, brzmi: "Oddanie osobie trzeciej w podnajem lub do bezpłatnego użytkowania części lokalu użytkowego wymaga zgody właściwego dla spraw lokalowych organu prezydium rady narodowej", w drugim zaś z tych przepisów (ust. 5) postanowiono: "Oddanie w podnajem lub do bezpłatnego używania całego zajmowanego lokalu dopuszczalne jest w warunkach określonych przez Ministra Gospodarki Komunalnej w drodze rozporządzenia".Warunki te wymieniony Minister określił w rozporządzeniu z dnia 9 maja 1959 r. o tytule przytoczonym w pytaniu. Jak okazuje się z tytułu, przedmiot rozporządzenia ograniczono do lokali mieszkalnych. Wymieniono w nim (w § 3) szereg "warunków" dotyczących osoby najemcy (jak oddelegowanie do pracy w innej miejscowości lub za granicę, odbywanie służby wojskowej, podjęcie kuracji lub studiów w innej miejscowości), ale jednocześnie postanowiono w nim, że w tych "warunkach" właściwy do spraw lokalowych organ prezydium rady narodowej uprawniony jest do udzielania zezwoleń osobom, zajmującym mieszkania na podstawie przydziału, na oddanie całego zajmowanego mieszkania w podnajem lub bezpłatne używanie na czas określony. Według § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia umowa w tym przedmiocie, dla której wymagana jest forma pisma, nie może być zawarta na okres dłuższy od wymienionego w zezwoleniu, a jej odpis należy złożyć organowi, który udzielił zezwolenia.Wyrażenie "warunki", którym ustawodawca się posłużył w wyżej przytoczonym przepisie art. 39 ust. 5 prawa lokalowego, jest tak ogólne, że objąć nim można nie tylko zdarzenia zaszłe po stronie najemcy, które skłaniają go do zawarcia umowy podnajmu lub użyczenia mieszkania, lecz także "zgodę" z art. 39 ust. 4 prawa lokalowego, czyli administracyjną decyzję organu do spraw lokalowych, nazwaną w rozporządzeniu "zezwoleniem". Nie można też odrywać treści ust. 5 art. 39 prawa lokalowego od treści ust. 4. Jeżeli zatem ustawodawca w przepisie ust. 4 od "zgody" organu administracji uzależnił podnajem lub użyczenie części lokalu użytkowego, to staje się oczywiste, że tym bardziej podnajem i użyczenie całości lokalu - zarówno użytkowego, jak i mieszkalnego - wymagają takiej zgody. Jeśli zaś ponadto wziąć pod rozwagę wyżej wspomniane cele publicznej gospodarki lokalami oraz wzgląd, że umowy podnajmu i użyczenia całego lokalu mieszkalnego spełniać mogą tę samą funkcję co przydział na czas określony (art. 33 ust. 1 prawa lokalowego), należy dojść do wniosku, że cyt. wyżej przepisy rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 9 maja 1959 r. zawierają właściwą wykładnię i jednocześnie sprecyzowanie treści art. 39 ust. 4 i 5 prawa lokalowego.Zgodnie z art. XVI przep. wprow. k.c. ustawą w rozumieniu k.c. jest każdy obowiązujący przepis prawa. Czynność zaś prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Przesłanki te uzasadniały udzielenie odpowiedzi jak w sentencji uchwały.Odpowiedź ta jednak nie świadczy o trafności wyroku Sądu Powiatowego w Gdyni. Dlatego też Sąd Najwyższy nie przejął sprawy do rozpoznania i nie oddalił rewizji pozwanego. Z materiału sprawy wynika, że powód jest kawalerem, że przy zawarciu umowy z dnia 19.IX.1969 r. nie było mowy o wyjeździe powoda za granicę i że powód, jak zeznał, w ogóle nie wyjechał za granicę oraz że od czasu objęcia spornego mieszkania przez pozwanego zamieszkał u swoich rodziców. Wobec tych okoliczności nasuwa się pytanie, czy sporne mieszkanie jest rzeczywiście powodowi potrzebne. Wzgląd ten wymaga wyjaśnienia. Poza tym, jeżeli mieszkanie okaże się powodowi niezbędne, trzeba będzie zgodnie z art. 320 k.p.c. wyznaczyć pozwanemu odpowiedni termin do wyprowadzenia się, aby pozwany (który jest studentem) miał czas na wyszukanie sobie pokoju w domu akademickim lub gdzie indziej.