C 595/50

Skład orzekającyPrzewodniczący: p. o. Prezes W. Święcicki. Sędziowie: M. Lisiewski, dr B. Dobrzański, dr J. Marowski, Z. Wasilkowska, Z. Wiszniewski, J. Kamiński (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy rozpoznawał przedstawione do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów pytanie prawne, wynikłe w sprawie z powództwa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych przeciwko Szczepanowi O. o 70.056 zł i eksmisję:"Czy umowa najmu dotycząca lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony obowiązuje najemcę do opróżnienia lokalu z upływem umówionego czasu, jeżeli chodzi o lokal podlegający publicznej gospodarce lokalami i najemca zajmuje go z mocy przydziału władz kwaterunkowych lub zgodnie z art. 5 ust. 3 dekretu o publicznej gospodarce lokalami"?Sąd Najwyższy uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:"Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony, jeżeli chodzi o lokal podlegający publicznej gospodarce lokalami i najemca zajmuje go z mocy przydziału władzy kwaterunkowej lub zgodnie z art. 5 ust. 3 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami (Dz. U. R. P. z 1950 r. Nr 36, poz. 343), nie obowiązuje najemcy do opróżnienia lokalu z upływem umówionego czasu, na który została zawarta".Uzasadnienie faktyczneTreść postawionego pytania wymaga przede wszystkim rozpoznania zagadnienia, jakie znaczenie prawne ma przydział lokalu użytkowego ze strony władzy kwaterunkowej. Art. 5 ust. 1 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami (Dz. U. R.P. z 1950 r. Nr 36, poz. 343), tak samo zresztą, jak i dalsze przepisy tego dekretu, nie czyni w tym zakresie żadnej różnicy między lokalami użytkowymi i mieszkalnymi i stanowi, że poza wyjątkami w dekrecie przewidzianymi, oba rodzaje lokali "można zajmować... tylko na podstawie przydziału wydanego przez właściwą władzę kwaterunkową". Przydział stwarza prawo do "zajmowania" lokalu, a nie do samego "objęcia lokalu", wskutek którego w myśl art. 11 ust. 2 cytowanego dekretu "zawiązuje się z mocy samego prawa pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą, która lokal objęła, stosunek najmu". To prawo do zajmowania lokalu trwa normalnie dotąd, dopóki nie nastąpi "utrata prawa do przydziału" i związane z tym "cofniecie" przydziału, przewidziane w art. 14 cytowanego dekretu, a zobowiązujące z reguły do opróżnienia lokalu "w ciągu trzydziestu dni od daty doręczenia decyzji władzy kwaterunkowej o cofnięciu przydziału". Art. 14 cytowanego dekretu odnosi się tak do lokali użytkowych, jak i mieszkalnych. Okoliczność, że w artykule tym nawiasowo powołany jest art. 6 cytowanego dekretu, który dotyczy tylko lokali mieszkalnych, tłumaczy się tym, że tylko w stosunku do lokali ostatnio wymienionych sam dekret w tym artykule stanowi, które osoby "mają prawo uzyskania przydziału pomieszczenia mieszkalnego", nie ma natomiast w dekrecie analogicznego przepisu, o ile chodzi o lokale użytkowe. Niemniej zupełnie tak samo jak w stosunku do lokali mieszkalnych, władza kwaterunkowa, i to z zupełnym wyłączeniem właściwości sądu, decyduje o tym, kto "ma prawo uzyskania przydziału" lokalu użytkowego i kiedy zachodzi "utrata prawa do przydziału" takiego lokalu, uzasadniająca cofnięcie przydziału (art. 14 tego dekretu).Prawo do dalszego zajmowania lokalu tak użytkowego, jak i mieszkalnego, wynikające z uzyskania przydziału, może ustać także w drodze przewidzianej w art. 16 cytowanego dekretu, z reguły (wyjątki unormowane są w art. 17 tego dekretu) po uprzednim dostarczeniu lokalu zastępczego. Także i w tych przypadkach na równi z przypadkami z art. 14 cytowanego dekretu utrata prawa do zajmowania lokalu, wynikającego z uzyskania przydziału, następuje zupełnie niezależnie od stanowiska wynajmującego, któremu w tym zakresie nie służy żadne prawo ingerencji, i z wyłączeniem drogi procesu cywilnego.Jedyny natomiast wyjątkowy przypadek, w którym prawo osoby mającej przydział do zajmowania lokalu może ustać w związku ze stanowiskiem wynajmującego i w którym wynajmujący może dochodzić opróżnienia lokalu w drodze sądowej, przewidziany jest w art. 38 cytowanego dekretu dotyczącym sytuacji, w których "strona ma prawo odstąpienia od umowy najmu (podnajmu) bez wypowiedzenia".Należy wyjaśnić, że według orzecznictwa Sądu Najwyższego prawo żądania opróżnienia lokalu służy właścicielowi nieruchomości także w stosunku do osoby, która lokal zajmuje bez tytułu prawnego. Nie zachodzi tu jednak żadne odstępstwo od stanu prawnego wyżej wskazanego, który dotyczy osób mających przydział ze strony właściwej władzy kwaterunkowej. Osoby, które zajmują lokal na podstawie przydziału, z czym łączy się zresztą stosunek najmu (art. 11 ust. 2 cytowanego dekretu), mają właśnie tytuł prawny do zajmowania danego lokalu i do osób takich powyższe orzecznictwo nie odnosi się.Art. 38 cytowanego dekretu, jako przepis wyjątkowy, nie może w myśl przyjętej zasady ulegać wykładni rozszerzającej.Z rozważań dotychczasowych wynika, że w miastach i osiedlach objętych publiczną gospodarką lokalami prawo do zajmowania lokalu tak mieszkalnego, jak i użytkowego, wynika nie z zawarcia umowy najmu, lecz z przydziału ze strony właściwej władzy kwaterunkowej, czyli z aktu administracyjnego i odpowiednio też utrata tego prawa, poza wyjątkiem z art. 38 cytowanego dekretu, nie zależy od stanowiska samego wynajmującego czy też treści umowy zawartej przezeń z najemcą. Na tym polega zresztą przede wszystkim "gospodarka publiczna", że o zajmowaniu lokali przez osoby prawne czy fizyczne decyduje właściwa władza administracyjna, a nie umowny stosunek obligacyjny między wynajmującym i najemcą. Przypisanie temu ostatniemu znaczenia decydującego, o ile chodzi o samo prawo do zajmowania lokalu, byłoby właśnie nawrotem do "gospodarki prywatnej", umożliwiałoby obejście przepisów dekretu i mogłoby paraliżować częściowo cele publicznej gospodarki, to jest (art. 1 tego dekretu) racjonalne wykorzystanie uszczuplonego wskutek wojny zapasu lokali oraz planowe uregulowanie publicznych potrzeb lokalowych.Art. 11 ust. 1 cytowanego dekretu stanowi, że "wszelkie umowy o najem i podnajem lokali zawarte wbrew przepisom dekretu są zabronione i nieważne". Za takie umowy należy uważać nie tylko te, które zmierzałyby do nadania najemcy prawa zajmowania lokalu, mimo że konieczny w danym przypadku przydział w ogóle nie nastąpił, lecz także i te wszystkie postanowienia umowne, które miałyby stworzyć sytuację prawną, sprzeczną z tą, jaka wynikła z treści przydziału w związku z wyżej wyjaśnionymi przepisami ustawy. Biorąc rzecz przykładowo, nieważne byłoby postanowienie umowne, że najemcy będzie służyło prawo zajmowania trzeciej izby, mimo że według treści przydziału uprawniony jest do zajmowania wraz z rodziną tylko dwóch izb. Stosownie do celu art. 11 ust. 1 cytowanego dekretu i treści poprzednich rozważań, nie ma podstaw do czynienia jakichkolwiek rozróżnień miedzy postanowieniami umownymi, które miałyby najemcy nadać prawo zajmowania lokalu, nie służące mu w myśl przydziału, a tymi, które miałyby stwarzać sytuację odwrotną, tj. pozbawiać najemcę praw z przydziału wynikających bądź to w całości, bądź częściowo. Biorąc rzecz znów przykładowo, nieważne byłoby postanowienie umowne idące w tym kierunku, że najemca, który uzyskał przydział dwóch izb i na podstawie przydziału objął je w posiadanie, opróżni jedną izbę. Na podstawie takiej umowy wynajmujący nie mógłby żądać opróżnienia przez najemcę tej izby. Podobnie nieważne byłyby umowne ograniczenia najemcy w korzystaniu przezeń z praw wynikających z przydziału, o ile chodzi o czas wykonywania tych uprawnień. Tak więc nieważne byłoby postanowienie umowne, że osoba, która uzyskała przydział lokalu i jest uprawniona zająć go natychmiast, może to uczynić dopiero po upływie jakiegoś terminu, np. rocznego. Zupełnie podobnie zaś za nieważne należy poczytać postanowienie umowne, którego dotyczy postawione pytanie, a które miałoby obowiązywać najemcę do opróżnienia lokalu z upływem umówionego czasu, mimo że z mocy uzyskanego przydziału najemca miałby prawo do dalszego zajmowania lokalu. Nie można w drodze takiego czy innego ułożenia stosunku obligacyjnego stwarzać stanu prawnego sprzecznego z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy, w szczególności nie można w ten sposób osiągnąć sytuacji, która by miała wywołać nieznany ustawie i sprzeczny z jej założeniami i celami przymus w stosunku do najemcy, idący w tym kierunku, że musiałby on opróżnić lokal na żądanie wynajmującego.Stanowisko odmienne prowadziłoby do przekreślenia skutków aktu administracyjnego, jakim jest przydział lokalu ze strony władzy kwaterunkowej. Przed wydaniem decyzji o przydziale władza ta, w myśl art. 30 ust. 1 cytowanego dekretu, daje możność osobom zainteresowanym złożenia wyjaśnień i przedstawienia dowodów, przy czym z mocy ust. 2 tegoż artykułu osobami zainteresowanymi w rozumieniu dekretu są nie tylko osoby domagające się przydzielenia im danego lokalu, lecz, między innymi, także właściciel nieruchomości. Właściciel ten może decyzję władzy kwaterunkowej zwalczać w trybie administracyjnym przewidzianym w art. 31 i nast. cytowanego dekretu. Powyższy stan prawny również sam przez się przemawia za tym, że niedopuszczalne jest stworzenie przez właściciela w drodze umowy z najemcą stanu rzeczy odmiennego od tego, który w związku z przepisami ustawy wynika z przydziału, w szczególności co do czasu trwania prawa do zajmowania lokalu, i następne dochodzenie wykonania takiej umowy w drodze sądowej, co stanowiłoby unicestwienie skutków decyzji administracyjnej i obejście właściwości drogi postępowania administracyjnego.Ustawodawca też, nadając wynajmującemu tylko w pewnych wyjątkowych przypadkach prawo dochodzenia wydania przedmiotu najmu w drodze sądowej (art. 38 cytowanego dekretu), a nie wymieniając wśród tych wyjątków upływu umówionego czasu trwania stosunku najmu, tym samym już takie uprawnienie wynajmującego wyłączył.Do innego wyniku nie może doprowadzić uwzględnienie normy art. 15 ust. 1 dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali, który zezwala wynajmującemu na rozwiązanie umowy najmu po upływie terminu, na który została zawarta, jeżeli ze szczególnych okoliczności wynika, że strony nie byłyby zawarły umowy na czas nie oznaczony. Norma ta, dotycząca zresztą tylko lokali mieszkalnych, ma na uwadze, jak wynika z samego tekstu przepisu, taki stan rzeczy, w którym prawo do zajmowania lokalu ma za swą podstawę umowę stron. Wobec tego przepis powyższy oczywiście nie mógłby znaleźć żadnego zastosowania do przypadków, w których prawo do zajmowania lokalu nie wynika z umowy, lecz z przydziału, który to stan rzeczy zachodzi w stosunku do lokali podlegających publicznej gospodarce. Art. 35 dekretu o najmie lokali stwierdza nawet wyraźnie, że dekret ten nie narusza przepisów dekretu o publicznej gospodarce lokalami. Skoro zaś norma art. 15 ust. 1 dekretu o najmie lokali tak w swym założeniu, jak i skutkach stanowi całkowite "incompatibile" w stosunku do poprzednio przedstawionego stanu prawnego, wynikającego z przepisów dekretu o publicznej gospodarce lokalami, to norma ta do lokali objętych gospodarką nie może być stosowana.Dotychczasowe rozważania miały na uwadze jedną z dwóch ewentualności postawionego pytania, to jest przypadek, gdy najemca lokalu użytkowego, który zawarł umowę na czas oznaczony, zajmuje lokal z mocy przydziału "władz kwaterunkowych". Należy z kolei rozpatrzyć drugą ewentualność polegającą na tym, że najemca zajmuje lokal "zgodnie z art. 5 ust. 3 dekretu o publicznej gospodarce lokalami", czyli zajmował lokal na podstawie tytułu prawnego w dniu wprowadzenia w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami i korzysta z przewidzianego w tym przepisie uprawnienia do zajmowania lokalu "nadal bez przydziału, wydanego przez władze kwaterunkowe". Z celu tego przepisu, oczywistych względów słuszności, jako też z całokształtu przepisów tego dekretu, nie wprowadzającego w tym względzie żadnego rozróżnienia, wynika, że osoby, o których mówi art. 5 ust. 3 cytowanego dekretu, mają zupełnie takie samo stanowisko i takie same uprawnienia, jakie miałyby, gdyby otrzymały przydział władzy kwaterunkowej na dany lokal. W szczególności z chwilą wprowadzenia publicznej gospodarki lokalami uzyskują prawo dalszego zajmowania lokalu, którego nie może ich pozbawić wypowiedzenie ze strony wynajmującego, a tylko ewentualne skorzystanie przezeń z prawa odstąpienia od umowy w razie spełnienia przesłanek takiego odstąpienia, na zasadzie art. 38 tego dekretu. Do osób takich stosuje się odpowiednio także art. 14 cytowanego dekretu w przypadku, gdy utraciły prawo do przydziału lokalu, a również art. 16 i nast. tego dekretu. Podstawą uprawniającą dane osoby do zajmowania nadal lokalu jest przepis ustawy, a nie umowa z właścicielem nieruchomości, i prawo to służy im nadal bez względu na to, jaki czas trwania stosunku najmu został ewentualnie umówiony.Wobec powyższej identyczności sytuacji prawnej odpowiedź na postawione pytanie musi także w stosunku do przypadków zajmowania lokalu użytkowego "zgodnie z art. 5 ust. 3 dekretu o publicznej gospodarce lokalami" wypaść przecząco, przy czym dla jej dalszego uzasadnienia wystarczy ogólne odesłanie do wszystkich poprzednich rozważań dotyczących przypadków, w których najemca zajmuje lokal z mocy przydziału władz kwaterunkowych.