III CZP 52/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Kuryłowicz. Sędziowie: Z. Masłowski, K. Olejniczak (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Kazimierza K. i Urszuli K. o eksmisję z lokalu mieszkalnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 27 kwietnia 1973 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy przewidziane w art. 689 k.c. ograniczenie uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu ma zastosowanie do najmu lokalu przydzielonego najemcy przez komisję mieszkaniową na podstawie art. 4 lit. a dekretu PKWN z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 4, poz. 18) w miejscowości, w której nie wprowadzono publicznej gospodarki lokalami?",udzielił następującej odpowiedzi:Ograniczenie uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu przewidziane w art. 689 k.c. nie ma zastosowania do najmu lokalu przydzielonego najemcy przez komisję mieszkaniową na podstawie art. 4 lit. a dekretu PKWN z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 4, poz. 18) w miejscowości, w której nie wprowadzono publicznej gospodarki lokalami. Uzasadnienie faktycznePrzedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wynikło na tle następującego stanu faktycznego:Pozwani zajmują od 1945 r. na podstawie przydziału komisji lokalowej, w domu stanowiącym własność powodów, mieszkanie trzypokojowe z kuchnią i przynależnościami. Publiczna gospodarka lokalami w miejscowości tej nie obowiązuje i nigdy nie obowiązywała.Powodowie wypowiedzieli pozwanym umowę najmu, co - zdaniem Sądu I instancji - uzasadniało uwzględnienie ich powództwa. Zdaniem tego Sądu, przydział mieszkania wydany przez komisję lokalową nie mógł wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 689 k.c.Uzasadnienie prawneUdzielając przytoczonej wyżej odpowiedzi, Sąd Najwyższy rozważył, co następuje:Przepis art. 689 k.c. stanowi, że w wypadku gdy najem lokalu wynika z decyzji organu państwowego o przydziale lokalu, wypowiedzenie najmu przez wynajmującego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w prawie lokalowym. Prawo lokalowe natomiast (ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r. - Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) ogranicza dopuszczalność rozwiązania stosunku najmu na żądanie wynajmującego, jeżeli stosunek najmu związał się na podstawie decyzji o przydziale (art. 15), jedynie do wypadków przewidzianych w art. 16 tego prawa. W celu określenia zatem, w jakich sytuacjach znajduje zastosowanie przepis art. 689 k.c., należałoby bliżej wyjaśnić, co należy rozumieć przez użyte w art. 689 k.c. sformułowanie: "jeżeli najem lokalu wynika z decyzji organu państwowego o przydziale lokalu".Powstanie stosunku najmu na podstawie decyzji organu państwowego przewidywał art. 10 ust. 2 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu (Dz. U. z 1946 r. Nr 4, poz. 27), stanowiąc, że z chwilą objęcia lokalu na podstawie udzielonego przydziału zawiązuje się z mocy samego prawa pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą, której lokal przydzielono, stosunek najmu. Również po uchyleniu przepisów wspomnianego dekretu i po wejściu w życie obowiązującego prawa lokalowego z 1959 r. (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) - mimo wątpliwości, jakie nasunęły nie dość jasne sformułowania prawa lokalowego - przeważył pogląd, że w wypadku obowiązywania przepisów o publicznej gospodarce lokalami stosunek najmu powstaje przez wydanie przydziału i objęcie lokalu, zawarcie zaś umowy najmu między najemcą a osobą będącą właścicielem albo zarządcą budynku nie jest decydujące dla zawiązania stosunku najmu; umowa ta ma natomiast znaczenie dla bliższego określenia praw i obowiązków stron.Przytoczone przepisy przewidywały lub przewidują powstanie stosunku najmu nie na podstawie umowy między wynajmującym i najemcą, lecz na podstawie stosownych decyzji. Takich też wypadków dotyczy art. 689 k.c. Przepis ten zatem ma zastosowanie, gdy zdarzeniem kreującym stosunek najmu nie jest umowa stron, lecz decyzja organu państwowego o przydziale lokalu. Takiego charakteru nie miały przydziały mieszkań wydawane przez komisje mieszkaniowe, działające na podstawie dekretu PKWN z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 4, poz. 18). Jak wynika bowiem z art. 2 cyt. dekretu, celem komisji mieszkaniowych było regulowanie sposobu zajmowania pomieszczeń mieszkalnych oraz m.in. "zawieranie umów odnośnie tychże pomieszczeń". Z dalszej treści tego przepisu - stanowiącego, że wszelkie umowy o najem lokali objętych dekretem, zawarte z pominięciem komisji, są nieważne - należy wnosić, że przepisy o komisjach mieszkaniowych, uwzględniając sytuację społeczno-gospodarczą powstałą po wojnie, miały na celu ograniczenie swobody zawierania umów najmu i dopuszczały ich zawieranie pod kontrolą komisji mieszkaniowych, komisje zaś przydzielały mieszkania na wniosek osób zainteresowanych (art. 4). Jednakże z żadnego przepisu nie wynika, aby przydziały dokonane przez komisje tworzyły same przez się stosunek najmu między właścicielem albo zarządcą nieruchomości a najemcą.Skoro zaś brak jest w świetle przepisów omawianego dekretu podstaw do przyjęcia, że stosunek najmu powstawał na podstawie decyzji o przydziale, należy przyjąć, że przepisy dekretu nie naruszały obowiązujących wówczas przepisów zawartych w kodeksie zobowiązań z 1933 r., a dotyczących powstawania stosunku najmu w drodze umowy między wynajmującym i najemcą. Dekretem z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu uchylono (art. 44) dekret z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych. Jeśliby ustawodawca uważał przydziały mieszkań z art. 4 dekretu o komisjach mieszkaniowych za równoznaczne z przydziałami, o których mowa w art. 10 ust. 2 dekretu o publicznej gospodarce lokalami, dałby temu wyraz.Dekret o publicznej gospodarce lokalami z dnia 21 grudnia 1945 r. unormował w rozdziale II publiczną gospodarkę lokalami mieszkaniowymi i użytkowymi, a w rozdziale III publiczną kontrolę najmu lokali. Porównanie przepisów uchylonego dekretu z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych z przepisami rozdziału III dekretu o publicznej gospodarce lokalami wskazuje, że przepisy o publicznej kontroli najmu zawierają treść merytorycznie odpowiadającą treści przepisów dekretu o komisjach mieszkaniowych, że zatem regulacja zawarta w dekrecie o komisjach mieszkaniowych stanowi unormowanie znane pod rządami dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. jako publiczna kontrola najmu. Jeżeli zaś tak jest, to nie byłoby podstaw do odmiennego traktowania przydziałów lokali uzyskanych na podstawie dekretu o komisjach mieszkaniowych od przydziałów lokali uzyskanych na podstawie przepisów o publicznej kontroli najmu (art. 19-23 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu). Te ostatnie zaś przydziały - według poglądu Sądu Najwyższego - nie dawały podstawy do zastosowania art. 15 prawa lokalowego z 1959 r. do stosunku najmu lokali położonych na terenie, na którym nie wprowadzono publicznej gospodarki lokalami (uchwała SN z dnia 9 listopada 1962 r. III CO 20/62 - OSNCP 1963, z. 5, poz. 94). Pogląd ten odnosi się odpowiednio do art. 689 k.c., zawierającego taką jak art. 15 prawa lokalowego treść normatywną.Mając powyższe względy na uwadze, Sąd Najwyższy na podstawie art. 391 k.p.c. udzielił odpowiedzi przytoczonej w sentencji niniejszej uchwały.