III CZP 20/86

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN K. Piasecki. Sędziowie SN: Z. Marmaj, M. Sychowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Haliny D. przeciwko Celinie K., Bogusławowi K. i Lidii K. o zmianę sposobu korzystania z lokalu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bielsku Białej postanowieniem z dnia 14 lutego 1986 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy przepis art. 65 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) wyklucza dopuszczalność drogi sądowej w sprawach dotyczących pomieszczeń przynależnych do lokalu objętego decyzją o przydziale?"podjął następującą uchwałę:Określenie zakresu uprawnień najemcy lokalu podlegającego szczególnemu trybowi najmu do pomieszczeń przynależnych należy do terenowego organu administracji państwowej (art. 31 ust. 5 i 6 prawa lokalowego) także wtedy, gdy lokal stał się odrębną nieruchomością.Uzasadnienie faktycznePozwani Celina K. i jej brat Bogusław K. oraz jego żona Lidia K. zamieszkują w lokalu nr 2 znajdującym się na piętrze małego domu mieszkalnego położonego w U. przy Rynku 5. Prawo do zamieszkiwania w tym lokalu w charakterze najemców wywodzą oni z decyzji b. Urzędu Gminy w U. z 1946 r. o przydziale lokalu. Połowa nieruchomości, na której położony jest dom, w 1978 r. została nabyta przez Bolesława i Jadwigę małż. D. Ich córki, powódka Halina D. i Teresa D. w 1979 r. nabyły na współwłasność drugą połowę nieruchomości. W 1979 r. w domu położonym na nieruchomości jej właściciele ustanowili odrębną własność lokali. Znajdujący się na parterze lokal nr 1 stał się współwłasnością powódki i jej siostry, a lokal nr 2 ich rodziców. Zarządcą nieruchomości została powódka. Ona, jej siostra oraz rodzice zamieszkują w lokalu nr 1.Twierdząc, że przechodzenie przez pozwanych do zajmowanego przez nich lokalu wewnętrzną klatką schodową jest bardzo uciążliwe dla właścicieli lokalu zamieszkałych na parterze domu, postanowili oni usamodzielnić oba lokale i wybudowali oddzielne, zewnętrzne schody prowadzące do lokalu znajdującego się na piętrze. Ponieważ pozwani odmówili korzystania z tych schodów i nadal używają wewnętrznej klatki schodowej, powódka wystąpiła przeciwko nim z powództwem o zakazanie przechodzenia tą klatką schodową.Sąd Rejonowy w Cieszynie wyrokiem z dnia 31 maja 1985 r. zakazał pozwanym przechodzenia wewnętrzną klatką schodową, z wyjątkiem konieczności wniesienia lub wyniesienia mebli lub innych przedmiotów o większych rozmiarach, przy czym zobowiązał powódkę do wykonania oświetlenia zewnętrznych schodów.W toku rozpoznania rewizji pozwanych od wymienionego wyroku powstało przytoczone w sentencji zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Wojewódzki w Bielsku-Białej przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie art. 391 k.p.c.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Okoliczności rozpoznawanej sprawy wskazują, że lokal zajmowany przez pozwanych podlega szczególnemu trybowi najmu. W U. do dnia wejścia w życie prawa lokalowego z 1974 r. (1 sierpnia 1974 r.) obowiązywała publiczna gospodarka lokalami, a zatem stosownie do art. 64 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. do najmu lokali w tej miejscowości stosuje się przepisy rozdziału 3 tego prawa, pt. "Szczególny tryb najmu lokali i budynków". Lokal zajmowany przez pozwanych nie jest wyłączony spod działania tych przepisów na podstawie art. 24 prawa lokalowego. W myśl mogącego wchodzić w grę pkt 2 ust. 1 tego artykułu przepisy o najmie lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej nie dotyczą m.in. lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, jeżeli co najmniej w części są one zamieszkiwane przez właścicieli albo przez ich pełnoletnie dzieci lub rodziców. W postępowaniu przed Sądem Najwyższym podniesiono wprawdzie, że w marcu 1986 r. pozwani Bogusław i Lidia K. opuścili zajmowany przez nich lokal, ale właściciele tego lokalu ani ich pełnoletnie dzieci lub rodzice nie zamieszkali w nim. W lokalu tym pozostała i zajmuje go w całości pozwana Celina K. Okoliczności te potwierdziła nieostateczna decyzja Naczelnika Miasta U. z dnia 14 maja 1986 r. nakazująca pozwanej Celinie K. opróżnienie pokoju zajmowanego przez jej brata z żoną. Wymienioną decyzją pokój ten został przydzielony właścicielom lokalu Bolesławowi i Jadwidze małż. D. Co do tej okoliczności, pomijając kwestię, iż nie ma podstawy prawnej do "przydzielenia" lokalu mieszkalnego (lub jego części) stanowiącego odrębną nieruchomość właścicielowi (współwłaścicielowi) tego lokalu, należy zauważyć, że stosownie do art. 28 ust. 1 prawa lokalowego właściciele lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości mają prawo do zamieszkiwania w swych lokalach, opróżnionych w całości lub w części. Stwierdzenie jednak istnienia takiego prawa zaświadczeniem wydanym przez organ administracji państwowej (art. 217 k.p.a.) nie oznacza, że lokal jest zamieszkiwany przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców, w rozumieniu art. 24 ust. 1 pkt 2 prawa lokalowego. W przepisie tym bowiem chodzi o okoliczność faktycznego zamieszkiwania w lokalu, przez określone osoby.Bezpośrednie działanie w stosunku do najmu lokalu, zajmowanego obecnie przez pozwaną Cecylię K., przepisów dotyczących szczególnego trybu najmu czyni zbędne - wbrew zapatrywaniu wyrażonemu przez Sąd Wojewódzki - sięganie do art. 65 prawa lokalowego. Wymieniony przepis przewiduje zresztą ochronę wymienionych w nim kategorii najemców tylko w zakresie wysokości i zasad uiszczania czynszu i opłat za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokali oraz podstaw rozwiązania stosunku najmu i żądania opróżnienia lokalu. W rozpoznawanej zaś sprawie chodzi o określenie zakresu uprawnień najemcy lokalu do pomieszczeń przynależnych.Jeżeli lokal mieszkalny lub użytkowy położony jest na piętrze budynku to praktycznie schody znajdujące się w klatce schodowej stanowią jedyną drogę komunikacyjną do tego lokalu. Normalne jego użytkowanie przez najemcę nie jest możliwe bez korzystania ze schodów. Klatka schodowa więc pełni funkcję pomieszczenia przynależnego do wszystkich lokali położonych na piętrze (piętrach) budynku. Oczywistość uprawnień, jakie przysługują najemcom tych lokali, do klatki schodowej i brak sporów co do sposobu korzystania z niej czyni z reguły zbędne określenie decyzji o przydziale lokalu zakresu uprawnień przysługujących najemcy do klatki schodowej. W takim wypadku rozumie się, że każdy najemca lokalu położonego na piętrze uprawniony jest do korzystania z klatki schodowej przez przechodzenie znajdującymi się w niej schodami do i z wynajmowanego lokalu oraz przez wnoszenie do niego i wynoszenie z niego rzeczy ruchomych, związane z wykonywaniem przysługującego mu prawa najmu lokalu. Jeżeli jednak zmienią się okoliczności i np. najemca zamierza korzystać z klatki schodowej w szerszym zakresie albo na skutek przebudowy domu i zbudowania innych schodów, odpadnie potrzeba korzystania przez niego z klatki schodowej, a zwłaszcza gdy na tle tego korzystania dochodzi do sporów pomiędzy wynajmującym i najemcą lub między najemcami poszczególnych lokali, to możliwe jest dokonanie zmian w uprawnieniach najemcy do klatki schodowej, jako pomieszczenia przynależnego do wynajmowanego lokalu. Możliwość taką w odniesieniu do lokali podlegających szczególnemu trybowi najmu przewiduje art. 31 ust. 6 prawa lokalowego. Zastrzega on w takich sprawach właściwość terenowego organu administracji państwowej, co oznacza wyłączenie tych spraw z drogi sądowej (art. 2 § 3 k.p.c.).Dla wskazanej drogi postępowania decydujące jest, że lokal podlega najmowi na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Bez znaczenia zaś jest - w szczególności - kto jest właścicielem lokalu. Nie ma też znaczenia fakt, że lokal jest odrębną nieruchomością. Jeżeli więc lokal taki znajduje się w małym domku mieszkalnym i stał się w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali odrębną nieruchomością, określenie zakresu uprawnień najemcy lokalu do pomieszczeń przynależnych - gdy lokal nie został wyłączony ze szczególnego trybu najmu - należy do terenowego organu administracji państwowej.Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak w sentencji.