III CZP 61/82

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Szachułowicz. Sędziowie: J. Majorowicz (sprawozdawca), M. Zakrzewska.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej w S. przeciwko Józefowi K. o eksmisję z garażu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Łodzi postanowieniem z dnia 22 października 1982 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c."Czy w świetle przepisów uchwały nr 71 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 11 października 1976 r. w sprawie finansowania budowy oraz używania garaży i parkingów i opracowanego na jej podstawie regulaminu Spółdzielnia Mieszkaniowa może rozwiązać ze swym członkiem umowę najmu garażu przez wypowiedzenie, jeżeli członek ten w ramach tej samej Spółdzielni nabył na własność domek jednorodzinny wraz z garażem?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:W świetle przepisów uchwały nr 71 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 11 października 1976 r. w sprawie finansowania, budowy oraz używania garaży i parkingów i opracowanego na jej podstawie regulaminu członkowi Spółdzielni przysługuje uprawnienie do korzystania tylko z jednego garażu. Uzasadnienie faktycznePrzedstawione przez Sąd Wojewódzki w trybie art. 391 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:Powodowa Spółdzielnia domagała się eksmisji pozwanego z garażu położonego przy ul. (...), zespół (...) boks (...) w S. na tej podstawie, że wypowiedziała umowę najmu tego garażu w związku z przeprowadzeniem się pozwanego w 1980 r. do domu jednorodzinnego z garażem.Pozwany wniósł o oddalenie powództwa twierdząc, że w garażu znajdującym się w domu jednorodzinnym nie mieści się jego samochód marki "Polonez", ponieważ garaż ten jest za niski - posiada wysokość 1,95 m. zamiast 2,20 m. Ponadto pozwany podnosił, że korzysta przez 10-12 dni w miesiącu z drugiego samochodu marki Fiat 125p stanowiącego majątek wspólny jego i jego b. żony.Sąd Rejonowy w Sieradzu wyrokiem z dnia 22 grudnia 1981 r. nakazał eksmisję pozwanego ze spornego garażu z następującym uzasadnieniem: uprawnienie pozwanego do zajmowania przedmiotowego garażu było integralnie związane z przydzielonym mu lokalem mieszkalnym przy ul. (...). W związku z tym i stosownie do treści art. 136 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r. (Dz. U. Nr 13, poz. 61 ze zm.) pozwany z momentem przydzielenia mu przez spółdzielnię domu jednorodzinnego z garażem, utracił jednocześnie prawo do dotychczasowego lokalu mieszkalnego oraz przedmiotowego lokalu jako pomieszczenia ubocznego tegoż lokalu. Zważywszy zasady obowiązujące przy przydziale domów jednorodzinnych przez Spółdzielnię, w konkretnym przypadku miała miejsce zamiana lokali obejmująca, ze względu na przynależność garażu do przydzielonego pozwanemu domu jednorodzinnego, także sporne pomieszczenie pomocnicze.Od wyroku Sądu Rejonowego pozwany wniósł rewizję, zarzucając naruszenie art. 136 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r. oraz sprzeczności istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału.Wątpliwość, jaka nasunęła się przy rozpoznawaniu rewizji, dotyczy wykładni przepisów uchwały nr 71 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 11 października 1976 r. oraz opracowanego na jej podstawie regulaminu przydziału, zamiany i użytkowania garaży samochodowych oraz pomieszczeń do przechowywania motocykli. W związku z tą wątpliwością zauważyć należy, że garaże spółdzielcze dzielą się na dwie podstawowe grupy. Pierwsza obejmuje garaże stanowiące pomieszczenia uboczne, związane z prawem do mieszkania. Dotyczy to głównie garaży związanych z własnościowym prawem do lokalu, chociaż niekiedy na podstawie umowy uznawane one były za przynależność mieszkania typu lokatorskiego. W tych wypadkach prawo do garażu jest ściśle związane z prawem do lokalu i nie może być przedmiotem odrębnej dyspozycji ze strony spółdzielni. Druga z kolei grupa, przeważająca liczbowo, obejmuje garaże użytkowane przez członków spółdzielni na podstawie szczególnej umowy najmu, której zasady określają obecnie przepisy powołanej uchwały nr 71 oraz regulaminu.W rozpoznawanej sprawie pozwany użytkuje sporny garaż na podstawie umowy zawartej w dniu 1.VIII.1977 r. ze Spółdzielnią. Chodzi więc o garaż, który należy zaliczyć do drugiej z wymienionych wyżej grup. Sąd Wojewódzki podkreśla w uzasadnieniu swego postanowienia, że pogląd Sądu Rejonowego, jakoby sporny garaż stanowił uboczne pomieszczenie związane ściśle z prawem do lokalu mieszkalnego, nie może być uznany za trafny.Rozważeniu więc podlega kwestia, czy w świetle § 13 ust. 2 uchwały nr 71 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego oraz odpowiednich przepisów regulaminu spółdzielni przysługuje prawo rozwiązania z członkiem umowy najmu garażu poza przypadkami ściśle określonymi w powołanym wyżej przepisie uchwały oraz w regulaminie. Stosownie bowiem do § 13 ust. 2 uchwały umowa najmu garażu może być przez Spółdzielnię wypowiedziana w następujących przypadkach:1) podnajmowania i dokonywania zmian i przeróbek bez zgody zarządu spółdzielni, a także używania miejsca postojowego niezgodnie z przeznaczeniem (§ 9 ust. 2);2) ustania członkostwa (§ 10 ust. 1);3) niepostawienia do dyspozycji spółdzielni na jej żądanie miejsca postojowego w okresie nieposiadania pojazdu mechanicznego;4) nieposiadania pojazdu mechanicznego przez okres dłuższy niż wskazany w § 11 ust. 1;5) konieczności przeznaczenia miejsca postojowego na inne cele, wynikające ze wspólnych potrzeb członków.W rozważanej sprawie żaden z tych przypadków nie zachodzi. Nasuwa się więc pytanie, czy w sytuacji, gdy członek spółdzielni w ramach tejże spółdzielni otrzymuje zamiast dotychczas posiadanego lokalu przydział domu jednorodzinnego, w którym garaż się znajduje, Spółdzielnia może rozwiązać z nim uprzednio zawartą umowę najmu garażu. Na powyższe pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Wprawdzie, jak trafnie zauważa Sąd Wojewódzki, omawiany przypadek nie mieści się w żadnej z przyczyn wymienionych w § 13 ust. 2 uchwały nr 71, niemniej jednak analiza powołanej uchwały prowadzi do wniosku, że z członkostwem w spółdzielni wiąże się uprawnienie do posiadania przez członka tylko jednego garażu. Za powyższym poglądem przemawia m.in. treść § 10 ust. 2 uchwały. Stosownie do tego przepisu, jeżeli członkostwo ustało w związku z zamianą mieszkania w innej spółdzielni w tej samej miejscowości i członek nie ma możliwości jednoczesnego uzyskania miejsca postojowego w nowej Spółdzielni, zarząd spółdzielni może wyrazić zgodę na dalsze użytkowanie miejsca postojowego. Dotyczy to w szczególności przypadków, gdy spółdzielnia nie mogła dostarczyć członkowi mieszkania zamiennego we własnym zakresie oraz gdy mieszkanie zamienne znajduje się w pobliżu (w tej samej dzielnicy bądź rejonie miasta). Skoro więc w sytuacji, gdy członkostwo ustało w związku z zamianą mieszkania na mieszkanie w innej spółdzielni, były członek dawnej spółdzielni traci prawo do garażu, a jedynie przy zaistnieniu wyżej podanych okoliczności Spółdzielnia może stosunek najmu garażu utrzymać nadal, to a contrario uznać należy, że w sytuacji, gdy zamiana lokali mieszkalnych następuje w ramach tej samej spółdzielni, a z nowym mieszkaniem lub domem jednorodzinnym związane jest prawo do garażu, umowa najmu garażu dotychczas zajmowanego przez członka może być przez Spółdzielnię rozwiązana. Potrzeby bowiem członka w tym zakresie zostają lub zostały zaspokojone.Poza wykładnią gramatyczną oraz logiczną za reprezentowanym stanowiskiem przemawiają również argumenty zaczerpnięte z wykładni systemowej. Zasadą bowiem prawa spółdzielczego jest równoprawny status wszystkich członków spółdzielni. Z zasadą tą sprzeczne byłoby zaś użytkowanie przez jednego członka dwu garaży.Z tych zasad wychodząc, na przedstawione zagadnienie prawne udzielono odpowiedzi zamieszczonej w sentencji uchwały.