III CZP 31/82

Uzasadnienie faktycznePowódka Irena L. jest właścicielką domu mieszkalnego w Z. przy ul. P. Wyodrębniony w tym budynku lokal mieszkalny nr 1 zajmuje na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale z dnia 31.05.1969 r. pozwana Marianna K. i płaci powódce czynsz, ustalony stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 20.05.1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224), w kwocie 167 zł miesięcznie.Podnosząc, że wzrosły znacznie koszty związane z eksploatacją i bieżącymi remontami budynku, powódka zażądała 30.09.1978 r. od pozwanej płacenia czynszu w kwocie 369 zł miesięcznie. Pozwana odmówiła i czynsz w wysokości ustalonej na podstawie powołanych wyżej przepisów przekazuje do depozytu sądowego.W pozwie powódka domagała się zasądzenia od pozwanej na jej rzecz kwoty 4.500 zł z odsetkami z tytułu zaległego czynszu wyliczonego według ustalonej przez siebie wysokości oraz nakazania pozwanej opróżnienia zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego. Jako przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu i eksmisję pozwanej powódka wskazała odmowę płacenia wyższego czynszu (w kwocie 369 zł miesięcznie) i wykraczanie przez pozwaną w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Naruszenie porządku wyrażało się głównie w aroganckim zachowaniu się pozwanej wobec powódki, grożeniu pobiciem, używaniu wulgarnych słów i prowokowaniu awantur.Pozwana nie uznała żądań powódki.Wyrokiem z dn. 22.10.1981 r. Sąd Rejonowy w Z. oddalił powództwo. Sąd ten uznał, że żądanie wyższego czynszu nie znajduje uzasadnienia prawnego. Pozwana zajmuje sporny lokal mieszkalny na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale i zobowiązana jest do płacenia czynszu w wysokości ustalonej w przepisach cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 20.05.1965 r. Czynsz ten wynosi 167 zł miesięcznie i pozwana nie zalega z jego płatnością. Koszty eksploatacji i bieżących remontów budynku obciążają wyłącznie wynajmującego i dlatego powódka nie może obciążać nimi pozwanej jako najemcy.Żądanie eksmisji pozwanej podlegało - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - oddaleniu, gdyż nie zaistniały w sprawie przesłanki określone w art. 37 prawa lokalowego (ustawy z dnia 10.04.1974 r. - Dz. U. Nr 14, poz. 84). Pozwana bowiem przestrzega porządku domowego i w stosunku do powódki zachowuje się poprawnie. Sama powódka stwierdziła zresztą, że przyczyną jej sporu z pozwaną jest odmowa tej ostatniej płacenia wyższego czynszu.Wymieniony wyżej wyrok zaskarżyła rewizją powódka. W związku z tą rewizją Sąd Wojewódzki w K. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c. przytoczone w części wstępnej niniejszej uchwały zagadnienie prawne.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W pierwszym rzędzie należy podnieść, że sformułowane w pozwie żądanie zasądzenia kwoty 4.500 zł z tytułu czynszu najmu jest w istocie żądaniem zwrotu przez pozwaną jako najemcę części kosztów poniesionych przez powódkę jako wynajmującego związanych z eksploatacją i bieżącym remontem budynku i w tym rozumieniu stanowi ono przedmiot rozstrzygnięcia.Zagadnienie prawnej możliwości obciążenia najemcy przez wynajmującego, oprócz czynszu najmu, kosztami eksploatacji i remontu bieżącego budynku było już przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego.W wyroku z dn. 15.11.1951 r., C 1450/51 (publikowanym m.in. w Państwie i Prawie z. 1/1953 s. 138), wydanym pod rządem dekretu z dn. 28.07.1948 r. o najmie lokali (Dz. U. z 1950 r. Nr 51, poz. 479), wyrażony został pogląd, że wynajmujący ponosi koszty eksploatacji i bieżącego remontu budynku jedynie w granicach otrzymywanego czynszu i nie obciąża go obowiązek przekroczenia tych granic z innych źródeł jego dochodów, wobec czego nadwyżkami kosztów ponad sumy ponoszone przez wynajmującego obciążeni są najemcy. Wyrażając ten pogląd, Sąd Najwyższy powołał się na postanowienie cyt. dekretu i wydanych na jego podstawie aktów wykonawczych.W uchwale z dn. 24.03.1970 r., III CZP 15/70 (OSNCP z. 2/1971 poz. 19), Sąd Najwyższy sformułował tezę, że pod rządem rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 20.07.1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224) najemca nie jest obowiązany pokrywać kosztów eksploatacji nieruchomości również wtedy, gdy czynsz, ustalony zgodnie z powyższym rozporządzeniem, nie wystarcza na ich pokrycie. Odejście od poglądu wyrażonego w orzeczeniu z dn. 15.11.1951 r. Sąd Najwyższy uzasadnił zupełną zmianą stanu prawnego, a to w wyniku wejścia w życie prawa lokalowego z dn. 30.01.1959 r. (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) i wydanego na jego podstawie wspomnianego już wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 20.07.1965 r. Stosownie do tych przepisów - stwierdził Sąd Najwyższy - najemca nie ponosi kosztów eksploatacji i bieżącego remontu budynku, koszty te w całości obciążają wynajmującego.Żadnym zmian w rozważanym zakresie nie wprowadziło obecnie obowiązujące prawo lokalowe - ustawa z dn. 10.04.1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84). Z postanowień tego aktu prawnego wynika, że wyłącznie wynajmującego obciąża obowiązek zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych w budynku, utrzymania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku przeznaczonych do ogólnego użytku oraz otoczenia budynku, a także bieżącej naprawy budynku (art. 10). Najemca zobowiązany jest do terminowego uiszczania czynszu, a oprócz niego - jedynie do ponoszenia opłat za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu mieszkalnego (art. 12).Co do wysokości czynszu, moc obowiązującą zachowały nadal przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 20.07.1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224). Przepisy te, gdy chodzi o stawki czynszu, mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących (iuris cogens) i nie mogą być zmienione nawet za zgodą kontrahentów umowy najmu (art. 659 w związku z art. 537 § 1 k.c.).Tak więc, również w świetle obecnie obowiązującego prawa, nie ma podstaw do obciążenia najemcy, świadczącego czynsz według sztywnych stawek ustalonych na mocy cyt. rozporządzenia, kosztami eksploatacji i bieżącego remontu budynku.Wydaje się oczywiste, że sztywne stawki czynszu, ustalone w 1965 r. i wówczas ekwiwalentne do świadczenia wzajemnego, nie pozwalają obecnie wynajmującemu, wobec wzrostu cen materiałów i usług, nie tylko na osiągnięcie godziwego zysku, lecz nawet na pokrycie kosztów eksploatacji budynku, nie mówiąc o jego bieżącym remoncie.Zmiana tego stanu rzeczy, konieczna ze społeczno-ekonomicznego punktu widzenia, winna nastąpić, lecz nie w drodze wykładni jednoznacznych w swej treści przepisów obecnie obowiązujących, ale w drodze nowych uregulowań prawnych w pełni adekwatnych do potrzeb związanych z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych w należytym stanie, zabezpieczających interesy obu stron stosunku najmu.Z przytoczonych względów, na podstawie art. 391 k.p.c., udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.