IV SA/Wa 1273/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2017 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania M. K., decyzją z dnia [...] marca 2017 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...]z dnia [...]marca 2016 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] o pow. 0, 0651 ha i nr [...] o pow. 0,0568 ha, z obrębu [...], gmina [...], która zgodnie z ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy [...]z dnia [...]listopada 2013 r., nr [...], na podstawie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) – zwanej dalej "ugn", przeszła na własność Gminy [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Burmistrz Miasta i Gminy [...], po rozpatrzeniu wniosku właściciela, wydał decyzję z dnia [...]listopada 2013 r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], z obrębu [...], gmina [...], m.in. na działkę nr [...] o pow. 0, 0651 ha i nr [...] o pow. 0,0568 ha, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały pod drogi publiczne. Stosownie do art. 98 ust. 1 i 3 ugn działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad Í trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że negocjacje prowadzone pomiędzy Miastem i Gminą [...], a M. K. zakończyły się wynikiem negatywnym. Wobec powyższego decyzją z dnia [...] marca 2016 r. Starosta [...]ustalił odszkodowanie za wyżej opisaną nieruchomość na rzecz: M. K. w wysokości 87.158 zł, zobowiązując do jego wypłaty Gminę [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. K., wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji, kwestionując wysokość odszkodowania. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2017 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] marca 2016 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że określenie wartości nieruchomości stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem" oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania. Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Minister zauważył, że w prowadzonym przed Starostą [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. T., którego aktualność została potwierdzona w dniu [...] października 2016 r. z zachowaniem aktualności wartości nieruchomości oszacowanej na kwotę 87.158 zł i po analizie którego organ I instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia 22 kwietnia 2015 r. zastosował się do § 36 rozporządzenia, przyjmując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, biorąc do porównań rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogę, objętych transakcjami sprzedaży w latach 2013-2015 r. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 22 kwietnia 2015 r. zawiera konsekwencje w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących naruszenia art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 84 Kpa poprzez zaniechanie przez organ I instancji zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego wskutek niezałączenia do akt sprawy operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2014 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. na zlecenie Gminy [...] oraz pominięcia postępowania negocjacyjnego przed Urzędem Gminy, w tym nie wzięcia pod uwagę cen zaoferowanych przez Gminę w trakcie negocjacji, Minister wskazał, że przepis art. 98 ust. 3 ugn przewiduje dwa odrębne tryby ustalenia odszkodowania za przejęte grunty. Pierwszy z nich polega na uzgodnieniu przez właściciela lub użytkownika wieczystego z właściwym organem wysokości odszkodowania i ma charakter cywilnoprawny podczas, gdy drugi tryb polega na ustaleniu odszkodowania przez organ administracji w drodze decyzji administracyjnej. Kwota odszkodowania jest wynikiem negocjacji. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Minister stwierdził, że postępowanie cywilnoprawne w drodze negocjacji kwoty odszkodowania zakończyło się wynikiem negatywnym, z uwagi na fakt, że M. K. nie wyraziła zgody na proponowaną przez Gminę [...] wysokość odszkodowania. Ponadto wnioskiem z dnia 21 stycznia 2015 r. M. K. wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Na skutek czego Starosta [...] rozpoczął postępowanie w trybie administracyjnym. W ocenie organu odwoławczego, Starosta [...] nie był zobligowany do załączenia operatu szacunkowego, sporządzonego przez M. J. do akt postępowania odszkodowawczego prowadzonego przed Starostą [...], ponieważ postępowanie prowadzone przed Gminą [...]było postępowaniem o charakterze cywilnoprawnym, które zakończyło się wynikiem negatywnym. Jeżeli natomiast chodzi o zastrzeżenia podnoszone przez skarżącą w stosunku do operatu szacunkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. Minister zauważył, że M. K. mogła skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ugn. Przepis ten daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza, to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Od decyzji Wojewody [...] z dnia 10 marca 2017 r. M. K. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) prawa materialnego, tj. art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie poprzez przyjęcie do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości cen transakcyjnych nieruchomości drogowych podczas, gdy w tej sprawie wartość rynkowa nieruchomości powinna być określona według przeznaczenia nieruchomości przyległych, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia wysokości odszkodowania; 2) prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy polegające na braku wnikliwej i rzetelnej oceny przez organy administracji publicznej operatu szacunkowego T. T., co świadczy również o zupełnie dowolnej ocenie materiału dowodowego; 3) prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 84 w zw. z art. 80 Kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy polegające na niepodjęciu działań przez organy administracyjne w ramach postępowania wyjaśniającego przez organem I instancji, ale również na etapie postępowania odwoławczego, zmierzającego do wyeliminowania nieprawidłowego operatu szacunkowego T. T., dopuszczeniu nowego operatu i wyjaśnieniu istotnych kwestii związanych z wartością rynkową wywłaszczonych nieruchomości stanowiących podstawę do wydania decyzji o należnym odszkodowaniu; 4) prawa procesowego, tj. art. 7, art. 8 i art. 15 Kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy polegające na nierozpatrzeniu przez organ odwoławczy wnikliwie całej sprawy w ramach postępowania odwoławczego, a tym samym niezrealizowaniu w sposób prawidłowy zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego; 5) prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 Kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niedoniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do wszystkich zarzutów i argumentów skarżącej zaprezentowanych w złożonym odwołaniu. Wobec tego skarżąca wniosła o: 1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia 11 marca 2016 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organom administracji publicznej; 2) zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżąca przywołała treść przepisów art. 98 ust. 1 i 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1ugn oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia. Następnie zaznaczyła, że zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dlatego też zarówno Starosta [...] , jak i Wojewoda [...] przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania powinni sprawdzić, czy operat wykonany przez T. T., a stanowiący podstawę do wydania decyzji jest merytorycznie zgodny z przytoczonymi powyżej przepisami. Analiza tego operatu wskazuje bowiem, że organy administracji publicznej wydając decyzję ustalającą odszkodowanie na rzecz skarżącej, nie powinny były się na nim oprzeć. Operat ten jest bowiem niezgodny z właściwymi przepisami. W ocenie skarżącej, nie można w żaden sposób przyjąć za Wojewodą [...], że w operacie szacunkowym zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Zastosowana metoda porównywania parami, polegająca na porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi w sprawie nie była prawidłowa. Nieruchomości, które zostały ujęte przez rzeczoznawcę T. T. w operacie i które stanowiły materiał porównawczy z wycenianą nieruchomością skarżącej, nie są nieruchomościami podobnymi. Pierwsza z porównywanych nieruchomości w [...], jest to nie tylko nieruchomość, która nie znajduje się w odległości podobnej co wyceniana nieruchomość od centrum [...]. Ponadto jest to nieruchomość o pow. 57 m 2, która w żaden sposób nie może być porównywana z nieruchomością skarżącej o powierzchni 1000 m 2. Nieruchomości te nie są do siebie podobne również, ze względu na inne cechy obu nieruchomości. Kolejna nieruchomość przyjęta do porównania w [...] budzi również wątpliwości, co do jej podobieństwa z nieruchomością skarżącej. Po dokonaniu oceny nieruchomości w [...] (z danych przytoczonych za rzeczoznawcą) i porównaniu jej z nieruchomością skarżącej również nie można przyjąć, aby obie nieruchomości, ze względu na swoje cechy, były nieruchomościami podobnymi. Niezależnie od powyższego, nieruchomości te mają całkowicie inny kształt, niż nieruchomość, która była własnością skarżącej. Nieruchomości przyjęte przez biegłego stanowią wąskie paski gruntu (2,5 m szerokości), tymczasem rzeczona nieruchomość ma szerokość 20 m, co oczywiście wpływa na wartość nieruchomości, a co zostało pominięte przez biegłego. Skarżąca podkreśliła, że rzeczoznawca wskazał, iż jedynym podobieństwem jakie przy nieruchomościach występuje, to fakt, że są to nieruchomości drogowe i tereny wiejskie. Mając na uwadze powołane powyżej przepisy, przyjęcie takiego kryterium przez rzeczoznawcę, to za mało, aby przyjąć, że porównywane nieruchomości przy wycenie nieruchomości skarżącej są nieruchomościami podobnymi. Skarżąca dodała, że skorygowane wartości cząstkowe nieruchomości przyjętych do porównań ([...] i [...] wykraczają poza wartość ceny minimalnej, tj. 70 zł/m2 gruntu (str.16), a powinny mieścić się w przedziale pomiędzy ceną min. i maks. 70-80 zł/m2. Określono cechy rynkowe dla wybranych do porównań trzech nieruchomości i ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, ale w przypadku cechy lokalizacja (położenie i dostępność komunikacyjna) mamy 2 oceny - bardzo dobrą i średnią, a 3 nieruchomościom porównawczym i nieruchomości wycenianej przypisano ocenę średnia. Podobnie w przypadku cechy przeznaczenie w sąsiedztwie, nieruchomość wyceniana i porównawcze ocenione zostały jako dobre, a mamy 3 oceny (bardzo dobrą, dobrą, średnią). W przypadku cechy inne czynniki skala ocen obejmuje 3 stany, a nieruchomościom zostały przypisane tylko 2 z nich. Uzyskana wartość jest więc nieprawidłowa. Zasadą według § 36 ust. 4 rozporządzenia jest, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. To zaś oznacza, że określenie wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną następuje w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ale sam przepis wskazuje, że określenie tej wartości przy uwzględnieniu tych transakcji odbywa się, gdy jest to w ogóle możliwe. W niniejszej sprawie, w ocenie skarżącej, określenie wartości rynkowej jej nieruchomości nie powinno było nastąpić przy uwzględnieniu cen transakcji nieruchomości drogowych. Jak wynika z operatu T. T., przyjęcie do porównania wyłącznie trzech transakcji nieruchomości drogowych wiąże się z tym, że w tym regionie niewiele więcej było transakcji drogowych. Te zaś trzy, które zostały odnalezione przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie i uwzględnione przy porównaniu nie mogą być traktowane jako nieruchomości podobne, a to oznacza, że określenie wartości nieruchomości skarżącej powinno było nastąpić przy uwzględnieniu nieruchomości przyległych zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Ponadto przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia wycena rozpoczyna się od analizy rynku transakcji nieruchomości drogowych, ale brak wystarczających danych w tym zakresie umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu cen z transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Przenosząc więc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy skarżąca stwierdziła, że podstawowym uchybieniem organów I i II instancji była błędna ocena operatu szacunkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. T., polegająca na bezkrytycznym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości. Tymczasem analiza przedmiotowego operatu dowodzi, że narusza on przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Naruszenie tych przepisów przy sporządzaniu wymienionego operatu pociągnęło za sobą w zaniżenie wartości rynkowej nieruchomości skarżącej. Ponadto, brak nieruchomości podobnych z "transakcji drogowych" wskazywał na potrzebę wyceny nieruchomości skarżącej według przeznaczenia nieruchomości przyległych. Dlatego też, wbrew stanowisku organów obu instancji, nie można uznać przedłożonego do akt administracyjnych operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. T. za wiarygodny i prawidłowo sporządzony, a tym samym za zgodne z prawem nie mogą być uznane obie decyzje organów ustalające w oparciu o ten operat odszkodowanie. Dalej skarżąca przytoczyła treść przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 Kpa, a następnie wskazała, że organ nie dokonał wnikliwej i wyczerpującej oceny całego materiału dowodowego. Sam fakt, że w sprawie takiej jak ta organ administracji publicznej może wydać decyzję o przyznaniu odszkodowania w określonej wysokości przy uwzględnieniu opinii biegłego - rzeczoznawcy nie oznacza jeszcze, że organ jest tym samym zwolniony od jej wnikliwej i wyczerpującej oceny. W rozpoznawanej sprawie, organy obu instancji popełniły ten błąd, że w sposób bezkrytyczny przyjęły operat T. T. wykonany na zlecenie starosty za prawidłowy i zgodny z prawem, podczas gdy po wnikliwej analizie tego operatu widać, że jest on niezgodny z powołanymi już powyżej właściwymi przepisami. Organy administracji publicznej oceniają zebrany materiał dowodowy, ale ocena ta nie może być do zupełnie dowolna. W niniejszej sprawie organy administracji publicznej, w tym Wojewoda [...] na etapie postępowania odwoławczego, nie odniósł się w ogóle do uwag skarżącej kierowanych odnośnie do sporządzonego operatu z dnia [...] kwietnia 2015 r. Organy nie uwzględniły operatu szacunkowego sporządzonego przez M. J. na etapie negocjacji odszkodowania między stronami. Skarżąca zaznaczyła, że przedstawiając ów operat i powołując się na niego, strona nie oczekiwała od organów "oparcia się" na tym operacie. Był on sporządzany na potrzeby innego postępowania i nie mógł być przyjęty jako operat podstawowy przed starostą w postępowaniu odszkodowawczym. Niemniej jednak operat ten w sposób ewidentny wskazywał na błędy popełnione przez rzeczoznawcę T. T., to zaś oznacza, że operat T. T. nie mógł być bezkrytycznie brany pod uwagę przy wydaniu decyzji o odszkodowaniu. W niniejszej sprawie nie tylko subiektywne przekonanie strony świadczy o tym, że wskazana cena w operacie szacunkowym z dnia 22 kwietnia 2015 r. jest zbyt niska, ale porównanie chociażby dwóch operatów – T. T. i M. J.. Absolutnie niezrozumiałym jest zatem pozostawienie bez wnikliwej analizy obu tych operatów i niedoniesienie się do nich na etapie postępowania przed I instancją, jak też na etapie postępowania odwoławczego. W orzecznictwie sądowym utrwalił się pogląd, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ administracji publicznej dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości (rzeczoznawca majątkowy ma określić, a organ ustalić wartość). Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wartości nieruchomości, a tym samym o ustalonej cenie, wysokości odszkodowania, decyduje właściwy organ, oceniając wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli jednak przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu (por. wyrok SN z dnia [...] października 2005 r., sygn. akt [...], wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Tym samym, niepodjęcie wnikliwej oceny operatu T. T. i bezkrytyczne oparcie się na nim przez oba organy, pomimo jego oczywistych błędów, stanowi naruszenie wskazanych przepisów postępowania, a naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Pominięcie tej oceny przez organy spowodowało przyjęcie tego operatu za prawidłowy i w oparciu o niego organy ustaliły odszkodowanie, a w konsekwencji zaniżyły wartość nieruchomości skarżącej. Starosta [...], ale także Wojewoda [...] powinien był po przeprowadzeniu oceny przedstawionego operatu dokonać niezbędnych czynności zmierzających do ustalenia prawidłowej wartości nieruchomości skarżącej, a nie pozostawić ten aspekt zupełnie bez wyjaśnienia. Braki tego rodzaju po stronie organów administracji publicznej muszą być taktowane jako nieprawidłowo i z naruszeniem właściwych przepisów postępowania przeprowadzone postępowanie wyjaśniające. Tak wadliwie przeprowadzone postępowanie wyjaśniające ma ewidentny wpływ na rozstrzygniecie sprawy, budzi brak zaufania do organów i nie służy sprawnemu załatwieniu przedstawionej mu sprawy administracyjnej. Nieuwzględnienie przez organ odwoławczy zarzutów podniesionych w odwołaniu skarżącej, w tym m. in. wniosku o uchylenie w całości decyzji organu I instancji, jak też niepodjęciu czynności zmierzających do zweryfikowania prawidłowości operatu szacunkowego na wniosek skarżącej, co do skierowania sprawy na podstawie art. 157 ugn do zawodowej organizacji rzeczoznawców majątkowych, świadczy również o naruszeniu przepisów dotyczących zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Wojewoda [...] rozpoznając bowiem odwołanie skarżącej był zobowiązany odnieść się do wszystkich zarzutów skarżącej, operatu M. J. oraz wniosku powołanego w treści odwołania na podstawie art. 157 ugn. Wojewoda [...] jako organ odwoławczy miał obowiązek działać tak jakby rozpatrywał sprawę od nowa. Postępowanie odwoławcze nie jest postępowaniem sformalizowanym, a więc pominięcie zgłoszonego w odwołaniu wniosku z art. 157 ugn przez stronę, jak też niedoniesienie się do zarzutów przedstawionego operatu i nieuwzględnienie przy ocenie operatu T. T. przedstawionego operatu, sporządzonego przez M. J. stanowi o niezrealizowaniu zasady dwuinstancyjności postępowania, której celem jest weryfikacja decyzji organu l instancji, ale poprzez całościowe rozpoznanie sprawy praktycznie od początku. Podkreślić również trzeba, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, powinien być oceniany przez organ prowadzący postępowanie tak jak wszystkie dowody w każdym postępowaniu. Organ nie może się ograniczyć tylko do jego oceny z formalnego punktu widzenia, ale także dokonać oceny pod względem merytorycznym. To organ wydaje władcze rozstrzygniecie, ustala bowiem odszkodowanie, ustalając prawa i obowiązki uprawnionego do otrzymania odszkodowania i zobowiązanego do wypłaty, nie może zatem bezkrytycznie przyjmować wyliczonej wartości nieruchomości. Niewystarczające jest stwierdzenie, że operat to wiedza specjalistyczna biegłego, której organ nie ma prawa badać (por. wyrok NSA z dnia 2 lutego 2016 r., sygn. akt I OSK 1179/14), co miało miejsce w niniejszej sprawie. Z przepisu art. 157 ugn nie wynika wyłączenie kompetencji organu do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 Kpa, a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji zgromadzonych dowodów (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał prezentowane w sprawie stanowisko. W piśmie z dnia 25 września 2017 r. M. K. wniosła o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. B. wskazując, że przeprowadzenie tego dowodu przez Sąd nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania. Ponadto podtrzymała w całości wniesioną skargę oraz dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do tego, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działek nr [...] i [...] mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę [...]odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi publiczne przez Gminę [...]z mocy prawa na skutek uostatecznienia się decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...]z dnia [...] listopada 2013 r. zatwierdzającej podział działki nr [...]. Zdaniem Sądu, Wojewoda [...]i Starosta [...]prawidłowo uznali, że operat szacunkowy z dnia [...]kwietnia 2015 r. był zgodnym z prawem i wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt. Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegły T. T. prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka nr [...] o pow. 651 m2 i nr [...] o pow. 568 m2 nabyte pod drogi publiczne, odpowiednio ul. [...]i ul. [...], znajdujące się w obrębie wsi [...]oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej gruntu dla potrzeb ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 98 ugn). Biegły, stosownie do treści § 3 i § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 2 rozporządzenia i po dokonanych oględzinach szacowanego gruntu, określił w operacie lokalny rynek nieruchomości drogowych, niezabudowanych (teren powiatu piaseczyńskiego), okres – lata 2013-2015 do daty wyceny i dokonał jego analizy i charakterystyki (pkt 6 operatu), ograniczając się do terenów niezurbanizowanych z pominięciem miasta [...] , skoro wyceniane działki na dzień wydania decyzji podziałowej miały przeznaczenie planistyczne drogowe (drogi publiczne dojazdowe), mają charakter rolny (pola uprawne) i są położone we wsi [...], a nie w samym mieście [...]. Biegły wskazał, że lokalny rynek nieruchomości drogowych, mimo, że słabo rozwinięty, pozwalał znaleźć transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej, – dotyczące gruntów wiejskich, niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi publiczne, nabywanymi przez podmioty publicznoprawne – jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa. Rzeczoznawca odrzucił jako niepodobne transakcje nieruchomościami: z odroczonym terminem przekazania nieruchomości nabywcy, sprzedanych z odroczonym terminem zapłaty, nabytych z bonifikatą lub w trybie przetargu, z ceną rażąco odbiegającą od pozostałych, przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne. Biegły odrzucił jako niepodobne nieruchomości z terenów zurbanizowanych: Miasta [...],[...], Gminy [...], Gminy [...], ale też te gdzie wystąpiły niższe ceny - Gmina [...] . Rzeczoznawca wskazał, że na badanym terenie ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne są stabilne, nawet jeżeli chodzi o transakcje historyczne z lat 2011-2012, dlatego też nie korygował cen transakcji, z uwagi na upływ czasu. Biegły zaobserwował, że ceny transakcyjne gruntów podobnych do wycenianej osiągają na rynku lokalnym ok. 80 zł/m2. Rzeczoznawca ustalając wartość rynkową działek gruntu nabytych pod drogi gminne – działając w ramach uprawnień jakie daje przepis art. 154 ugn oraz zgodnie z przepisami § 36 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozp. – zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, biorąc pod uwagę 3 transakcje nieruchomościami podobnymi (wiejskimi, gruntowymi, niezabudowanymi, drogowymi, z terenów słabo zurbanizowanych) z miejscowości [...], [...], [...], z okresu grudzień 2013 r. (nr 1), kwiecień 2014 r. (nr 2) i marzec 2015 r. (nr 3), położonymi na terenie powiatu piaseczyńskiego. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu § 36 ust. 1 i ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (4 listopada 2013 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny (22 kwiecień 2015 r.). Biegły – zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn - określił i uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości wycenianej oraz cechy nieruchomości występujących na badanym rynku i ich procentowy udział wpływający na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał czym się kierował dobierając rodzaj i liczbę cech cenotwórczych i ich wagi, tj. zasięgiem i rodzajem rynku, ilością transakcji, własnymi obserwacjami, informacjami uzyskanymi w biurach obrotu nieruchomościami, analogiami występującymi na rynkach innych powiatów aglomeracji warszawskiej, opiniami w środowisku rzeczoznawców majątkowych. Na podstawie tych kryteriów biegły ustalił cechy i ich wagi (lokalizacja-położenie i dostępność komunikacyjna – 40%, przeznaczenie sąsiedztwa – 30 %, infrastruktura – 20%, inne czynniki – 10%) Biegły, z uwagi na to, że nieruchomości porównawcze mają lepsze od wycenianej cechy, jeżeli chodzi o infrastrukturę i inne czynniki przy ustalaniu ceny wycenianych działek gruntu zastosował ujemne współczynniki korygujące (Tabela 9.2 operatu). Z operatu wynika, że rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości wycenianej według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn), ponieważ nabycie nieruchomości z mocy prawa pod drogi publiczne nie spowodowało zwiększenia jej wartości (wcześniej miała przeznaczenie planistyczne drogowe). Przyjęta przez rzeczoznawcę cena 1 m2 wycenianej nieruchomości 71,50 zł/m2 jest ceną adekwatną do cech występujących na rynku lokalnym, ponieważ mieści się w przedziale cen nieruchomości podobnych (70 zł/m2 – 80 zł/m2). W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była ważna (klauzula aktualizacyjna z dnia 10 października 2016 r.) w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 ust. 1 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę [...], jak i Wojewodę [...]jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kpa w zw. z art. 98 ust. 3 i art. 130 ust. 2 ugn. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie podzielił zarzutów skarżącej, że biegły zastosował w sprawie niewłaściwą metodę porównywania parami poprzez to, że jako porównawcze dobrał nieruchomości niepodobne do wycenianych działek gruntu. Wszystkie nieruchomości porównawcze są położone w podobnej odległości od centrum Piaseczna (8 km, 7 km, 4,5 km), co nieruchomość szacowana (9 km), a nawet mają lepszą lokalizację, znajdują się bliżej centrum [...]. Zarzut skarżącej byłby zasadny, gdyby nieruchomości porównawcze znajdowały się w dalszej odległości od centrum [...], niż nieruchomość wyceniana, skoro cecha lokalizacja ma aż 40% udział w wartości nieruchomości. Rację ma skarżąca, że takie cechy nieruchomości jak powierzchnia, kształt mają istotny wpływ na ceny nieruchomości, ale dotyczy to nieruchomości sprzedawanych na tzw. wolnym rynku, gdzie decydują osobiste preferencje nabywców. Dla nabywcy publicznoprawnego i celu nabycia (pod drogi) te cechy nie mają istotnego znaczenia, co zresztą wynika z operatu szacunkowego. Biegły nie stwierdził, aby takie cechy jak powierzchnia i kształt nieruchomości miały charakter cenotwórczy w stopniu istotnym na rynku transakcji nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Nie jest tak, jak wskazała skarżąca, że jedynym podobieństwem pomiędzy nieruchomościami z tzw. próbki porównawczej, a nieruchomością wycenianą są rodzaj nieruchomości (drogowe), i ich położenie (wiejskie). Z operatu wynika, że o podobieństwie świadczą dodatkowo takie okoliczności jak: niezabudowany charakter, lokalizacja kilka kilometrów od centrum [...], położenie wśród gruntów słabo zurbanizowanych, publicznoprawny nabywca. Jako dodatkowe kryterium biegły przyjął takie czynniki jak: odległość od nieruchomości wycenianej, położenie na południe od [...], położenie wśród pól, dostępność mediów w sąsiednich ulicach, brak wytyczonej drogi dojazdowej (wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 17 czerwca 2015 r.). Jeżeli chodzi o ujemną korektę nieruchomości nr [...] i [...] Sąd zauważa, że ich cena została przez biegłego obniżona, ponieważ nieruchomości te miały lepsze oceny cechy – infrastruktura i inne czynniki, niż nieruchomość szacowana. Korekta posłużyła więc do wyeliminowania tych różnic. Z operatu szacunkowego wynika dlaczego szacowana nieruchomość ma gorszą ocenę w zakresie cech infrastruktura i inne czynniki, niż nieruchomości porównawcze nr [...] i [...]. Drogi pod które wydzielono nieruchomość szacowaną nie są wytyczone, są dopiero projektowane, nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Dopiero projektowane jest przeprowadzenie instalacji wodnej i kanalizacji, prąd został doprowadzony do działki nr [...] (wyjaśnienia biegłego na rozprawie), ale inne media są w sąsiednich ulicach oddalonych o 50-100 m. Na nieruchomości posadowiona jest napowietrzna linia energetyczna, która powoduje uciążliwości (Tabela str. 11 operatu). Z kolei działka porównawcza nr [...] jest wydzielona pod ulicę z nawierzchnią asfaltową, w ulicy dostępne są media z kanalizacją. Działka porównawcza nr [...] jest wydzielona pod ulice o nawierzchni szutrowej, z pełnym uzbrojeniem. Jeżeli chodzi o kwestię tzw. podobieństwa nieruchomości, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ugn trzeba wskazać, że w praktyce nie jest możliwe wyłonienie z właściwego rynku nieruchomości porównawczych takich samych, jak nieruchomość wyceniana. Zawsze są to nieruchomości mniej lub bardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Ta przesłanka ma charakter ocenny. Wybór nieruchomości podobnych nie opiera się na sztywnych regułach. Decydują o nim różne czynniki i uwarunkowania (np. fizyczne, prawne, ekonomiczne, techniczne). Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że dwustopniowa skala ocen przy cesze lokalizacja świadczy o wadliwości operatu. To biegły z uwzględnieniem okoliczności wskazanych na str. 10 operatu (Określenie cech rynkowych i ich wag) był uprawniony do dokonania tej oceny na podstawie analizy rynku nieruchomości, co wynika z § 3 ust. 2 i § 26 ust. 3 rozporządzenia. Organy administracji publicznej, ani Sąd nie mają wiedzy i doświadczenia w zakresie oceny czynników i uwarunkowań istniejących na lokalnym rynku nieruchomości, jest to obszar wiedzy specjalnej biegłego. Nie można zgodzić się ze skarżącą, że lokalny rynek transakcji drogowych nie był wystarczający do wyłonienia nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Na str. 30 operatu biegły wskazał 24 transakcje nieruchomościami drogowymi, które analizował. Wśród nich jest 11 nieruchomości, których ceny transakcyjne są zbliżone do nieruchomości wycenianej (64 zł/m2-82 zł/m2). Nie jest zatem tak, że na rynku wystąpiło niewiele więcej, niż 3 nieruchomości drogowe i że biegły nie mógł zastosować metody porównywania parami do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Skoro zatem biegły ustalił wystarczający na potrzeby niniejszej sprawy rynek nieruchomości drogowych, to nie mógł szacować wartości spornej nieruchomości, z uwzględnieniem nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, jak tego domaga się skarżąca. Z przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia wynika, że dla wyceny nieruchomości drogowej, mającej to przeznaczenie już na dzień wydzielenia jej pod drogę publiczną na skutek podziału dokonanego na wniosek właściciela, pierwszeństwo ma rynek nieruchomości drogowych. Skarżąca na str. 6 skargi stwierdziła, że operat T. T. był niezgodny z właściwymi przepisami. Skarżąca nie wskazała zaś jakie konkretnie przepisy zostały przez biegłego naruszone, na czym to naruszenie konkretnie polegało, czy było to naruszenie istotne i w jaki sposób miało wpływ na wiarygodność wyceny i wynik wyceny (zaniżenie wartości nieruchomości). Z akt sprawy wynika, że skarżąca w istocie nie kwestionuje legalności operatu szacunkowego T. T., ale poprzez kierowane do organów pisma i wnoszone środki zaskarżenia chce uzyskać najwyższą wysokość odszkodowania. Z akt administracyjnych wynika, że skarżąca pierwotnie domagała się odszkodowania, z uwzględnieniem wartości nieruchomości o wątpliwym podobieństwie do nieruchomości wycenianej, tj. 200 zł/m2 (jak stwierdził biegły na str. 9 operatu z dnia [...] kwietnia 2015 r. takie ceny osiągają nieruchomości drogowe nabywane w centrum [...]). Skarżąca nie zaakceptowała też ceny 115 zł/m2 jaka była proponowana przez Miasto i Gminę [...]w piśmie z dnia 12 stycznia 2015 r., co wynika z wniosku o odszkodowanie z dnia 21 stycznia 2015 r. Po sporządzeniu wyceny T. T. stwierdziła jednak, że zgadza się na cenę 115 zł/m2 (oświadczenie z dnia 12 sierpnia 2015 r.). Sąd podziela stanowisko M. K., że organy obu instancji naruszyły przepisy art. 7, art. 8, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa, ponieważ w administracyjnym toku instancji nie przeprowadziły wnikliwej oceny operatu szacunkowego T. T. i nie odniosły się do wszystkich zarzutów skarżącej. Zarzuty procesowe nie mogły jednak w niniejszej sprawie być skuteczne, ponieważ naruszenie to nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy T. T. , uzupełniony wyjaśnieniami biegłego z dnia 17 czerwca 2015 r., spełniał określony w art. 75 § 1 Kpa wymóg zgodności z prawem. Przyjęte przez biegłego ustalenia są wiarygodne, a wyciągnięte z nich wnioski dostatecznie uzasadnione, spójne i logiczne, co nadaje tej opinii walor dowodowy. Skoro zatem operat sporządzony na zlecenie organu był wiarygodnym dowodem w sprawie nie było potrzeby na etapie postępowania administracyjnego dopuszczania jako dowodu w sprawie innego operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie strony (tzw. kontroperatu), ponownego zlecania innemu biegłemu sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego (art. 84 § 1 Kpa), czy też zwracania się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego T. T. w trybie art. 157 ust. 1 ugn. Z przepisu art. 157 ust. 2 i 4 ugn wynika zaś zakaz oceny prawidłowości operatu szacunkowego T. T. w oparciu o operat szacunkowy M. J. Dodatkowo Sąd zwraca uwagę, że operat szacunkowy M. J. utracił aktualność na etapie postępowania odwoławczego (pismo M. J. z dnia 10 lutego 2017 r.), a więc Wojewoda [...] przy wydawaniu decyzji nie mógł odnosić się do jego treści. Wobec tego, że nie ma prawnej możliwości oceny prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie innego operatu szacunkowego Sąd jedynie na marginesie wskazuje, że wiarygodność i moc dowodową operatu szacunkowego T. T. wzmacniała ważna na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. z dnia [...] listopada 2015 r. Nie wdając się w analizę treści tego operatu szacunkowego trzeba jedynie zasygnalizować, że tenże rzeczoznawca wycenił przedmiotową nieruchomość na kwotę 84.111 zł, a więc zbliżoną do kwoty wartości nieruchomości (87.158 zł) określonej przez biegłego T. T. Sąd nie uwzględnił wniosku dowodowego zgłoszonego w piśmie M. K. z dnia 25 września 2017 r. o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego J. B. z dnia [...] września 2017 r. celem wykazania nieprawidłowości w operacie szacunkowym T. T., w szczególności wadliwości wyceny spornej nieruchomości w oparciu o niepodobne transakcje z rynku nieruchomości drogowych, z pominięciem nieruchomości o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Przepis art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) – zwanej dalej "Ppsa" uprawnia Sąd administracyjny do przeprowadzenia jedynie dowodu uzupełniającego z dokumentów. Waloru dokumentu nie ma zaś sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jako opinia o wartości nieruchomości (art. 130 ust. 2, art. 150 ust. 5, art. 156 ust. 1 ugn). Operat szacunkowy jest sporządzany przez osobę zawodowo wykonującą tzw. rzeczoznawstwo majątkowe (art. 174 ust. 1 ugn), a więc podmiot mający wiadomości specjalne, które posiada biegły (art. 84 § 1 Kpa). Przepis art. 106 § 3 Ppsa nie uprawnia Sądu do przeprowadzania dowodu z opinii biegłego. Wynika to z tego, że sąd administracyjny jedynie kontroluje legalność zaskarżonej decyzji według stanu faktycznego i prawnego jaki obowiązywał w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Wobec tego Sąd administracyjny wydaje wyrok na podstawie akt sprawy nadesłanych przez organ administracji publicznej. Postępowanie sądowoadministracyjne nie służy do dalszego wyjaśniania stanu faktycznego sprawy (por. np. wyroki NSA wydane w sprawach o sygn. akt: II OSK 1932/06, I OSK 870/08, I OSK 1587/09, I OSK 1037/12, I OSK 2281/13). Mając to wszystko na względzie Sąd, na podstawie art. 151 Ppsa orzekł, jak w sentencji.